北京市房山區(qū)長溝鎮(zhèn)項(xiàng)目策劃提案

長溝鎮(zhèn)項(xiàng)目初步籌劃提案版權(quán)申明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸中聯(lián)行不動(dòng)產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)中聯(lián)行不動(dòng)產(chǎn)顧問書面許可，不得私自向其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和公布報(bào)告中部分或所有內(nèi)容。謹(jǐn)呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第1頁前言

本籌劃提案主要從分析項(xiàng)目地塊條件及周圍區(qū)域特性入手，通過對項(xiàng)目本身特質(zhì)進(jìn)行深入剖析，借鑒目前全國某些類似地塊開發(fā)模式，提出項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)理念和初步定位，同步在規(guī)劃布局、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷策略、目標(biāo)市場等方面提出我們某些想法，供投資公司決策參照。第2頁本報(bào)告目錄一、項(xiàng)目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查……………

二、思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案……………三、項(xiàng)目開發(fā)理念和初步定位提議……………四、項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議……………五、項(xiàng)目營銷策略和目標(biāo)市場分析……………非一般房地產(chǎn)開發(fā)建造一種文化水鄉(xiāng)文化主義第3頁項(xiàng)目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案項(xiàng)目開發(fā)理念和初步定位提議項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議項(xiàng)目營銷策略和目標(biāo)市場分析項(xiàng)目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查報(bào)告提綱

——第一部分第4頁長溝河北京北南正黃山店涿州曹章琉璃河石樓鎮(zhèn)竇店中心區(qū)位：輻射周圍多種市縣第5頁長溝◆總面積38.7平方公里，轄18個(gè)行政村，人口約27000人?！糸L溝鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越。距京廣鐵路、京石高速公路入口僅10公里；40分鐘可到達(dá)西客站;1小時(shí)既可抵達(dá)首都機(jī)場；150分鐘可到達(dá)天津塘沽海運(yùn)港口。城鎮(zhèn)交通便捷區(qū)旅游目地1-1項(xiàng)目基本概況——長溝行政區(qū)劃/交通第6頁長溝北京河北京石高速40分鐘達(dá)到交通便捷：市內(nèi)六里橋乘917路公交車可直接達(dá)到第7頁1-2項(xiàng)目基本概況——區(qū)位示意說明項(xiàng)目區(qū)位：

◆北京房山區(qū)西南◆北京西南黃金旅游線中心點(diǎn)◆全國首批小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)◆鎮(zhèn)中地形平原、山區(qū)、丘陵各占1/3

住宅用地性質(zhì)區(qū)位優(yōu)勢顯著第8頁1-3項(xiàng)目基本概況——長溝鎮(zhèn)規(guī)劃

◆長溝鎮(zhèn)規(guī)劃建造一種大型物流基地，屆時(shí)，將重現(xiàn)“京南第一集”往日繁華，北京市及周圍地域特色集市。目前該工作已經(jīng)同意，并有望近期進(jìn)入運(yùn)作階段?！糸L溝鎮(zhèn)：打造「北方江南」，規(guī)劃建造一種水上集鎮(zhèn)，建成后游客能夠劃船在水上趕集購物，在北方體會(huì)江南小鎮(zhèn)民俗風(fēng)情。承建新興集市基地特色水鄉(xiāng)風(fēng)俗采購第9頁1-4項(xiàng)目基本概況——?dú)v史悠久、旅游勝地

◆長溝漢代置鄉(xiāng)，唐宋發(fā)軔，明清騰達(dá)，成為富庶之地。曾清乾隆皇帝為拜謁西陵而修建長溝行宮，乾隆手書27塊御筆詩碑至今仍保存完好?！糁車澜缂?jí)、國家級(jí)景區(qū)眾多。人類發(fā)祥地—周口店猿人遺跡、北方小桂林—十渡山水、世界石經(jīng)文化寶庫—云居寺、北方溶洞之最—石花洞、銀狐洞皆與長溝毗鄰。歷史文化悠久眾多旅游聚集第10頁長溝鎮(zhèn)中心區(qū)項(xiàng)目

長溝鎮(zhèn)旅游資源豐富。為主打旅游地產(chǎn)開創(chuàng)了先決條件；周圍強(qiáng)大市政配套為項(xiàng)目提供了便利；尚有沒有可比擬生活屬性——水文化。本案地塊分析第11頁項(xiàng)目地塊概況：

◆用地面積：約2500畝西長溝：500畝（其中包括已拿到建設(shè)用地370畝和未拿到農(nóng)田地130畝）集貿(mào)市場：120畝東長溝/太和莊：1500畝酒店地：500畝注：因地塊面積無精確數(shù)據(jù)，上述面積為估算數(shù)。西長溝東長溝太和莊規(guī)劃酒店回遷1-5項(xiàng)目基本概況——項(xiàng)目地塊情況市場第12頁1-6.1項(xiàng)目基本概況——地塊現(xiàn)狀圖片⑴

本案雖臨都市主干道——政府大街，但部分用地（東長溝、酒店地塊）并為直接與主干道相臨，加之村與村標(biāo)識(shí)不顯著，因此交通與周圍景觀資源未能較好結(jié)合，主干道晝夜過往車輛多，噪音較大。政府大街西長溝東長溝太和莊規(guī)劃酒店第13頁1-6.2項(xiàng)目基本概況——地塊現(xiàn)狀圖片⑵

本案地塊內(nèi)部多為民宅與臨街商業(yè)，臨街商業(yè)多為1—2層，主要包括超市、建材、飯店、服裝店等，因部分建筑嶄新，因此改造建設(shè)難度不小。但本案西地塊緊鄰此前老牌坊樓—“京南商貿(mào)城”，為將來項(xiàng)目主題景觀打造有力賣點(diǎn)。政府大街西長溝東長溝太和莊第14頁政府大街規(guī)劃酒店1-6.3項(xiàng)目基本概況——地塊現(xiàn)狀圖片⑶酒店緊鄰長溝鎮(zhèn)大湖——“龍泉湖”。周圍原生樹木也較多，提議開發(fā)中均給予保存。相信伴隨城鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展，這里必會(huì)成為長溝旅游重點(diǎn)區(qū)域，優(yōu)勢顯著。第15頁西長溝東長溝太和莊規(guī)劃酒店回遷1-7項(xiàng)目周圍環(huán)境——主要節(jié)點(diǎn)周圍市政配套齊全，并且項(xiàng)目地塊中有多處歷史古跡和自然景觀，項(xiàng)目地位于長溝主要中心區(qū)域，具有良好交通。第16頁房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展趨勢本項(xiàng)目地處北京衛(wèi)星城，建設(shè)成功也是北京市郊區(qū)化發(fā)展一種主要標(biāo)志。良好自然環(huán)境、巨大開發(fā)潛力、日漸便捷交通體系等為本案成功開發(fā)提供了推進(jìn)力。價(jià)格是郊區(qū)化發(fā)展優(yōu)勢，而迅速路不停向外擴(kuò)展和規(guī)劃中城鐵，以及私家車普及都在一定程度上弱化了距離原因。房地產(chǎn)多元化、差異化發(fā)展趨勢市場上出現(xiàn)越來越多多元化產(chǎn)品，以多種性質(zhì)多種功能復(fù)合型產(chǎn)品開發(fā)來替代單純住宅開發(fā)。利潤空間、不一樣經(jīng)營模式、躲避風(fēng)險(xiǎn)等是促進(jìn)項(xiàng)目多元化發(fā)展部分原因。1-8項(xiàng)目綜述——發(fā)展趨勢分析多元化、差異化提煉第17頁項(xiàng)目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案項(xiàng)目開發(fā)理念和初步定位提議項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議項(xiàng)目營銷策略和目標(biāo)市場分析思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案報(bào)告提綱

——第二部分第18頁北京市其他郊區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2-1.1周圍房地產(chǎn)市場分析

◆伴隨郊區(qū)產(chǎn)業(yè)不停發(fā)展，有鄉(xiāng)土特色產(chǎn)業(yè)成為其亮點(diǎn)。這為本案提供實(shí)效思緒，只有發(fā)展特色文化才是旅游項(xiàng)目必經(jīng)關(guān)鍵。第19頁2-1.2項(xiàng)目基本概況——房山區(qū)旅游業(yè)◆2023年，全年旅游業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)綜合收入9.59億元，比2023年增加11.3%，在10個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣中位居第5位；比2023年增加31.2%，在10個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣中位居第4位。◆房山區(qū)旅游綜合收入比排名第4順義區(qū)旅游綜合收入比房山區(qū)少出0.55億元，房山區(qū)比排名第6密云縣多出0.61億元。從主要旅游行業(yè)發(fā)展情況看：住宿業(yè)、旅游商業(yè)、民俗旅游成為房山區(qū)旅游支柱行業(yè)。良好旅游氣氛勢必會(huì)為本案成功入市發(fā)明堅(jiān)實(shí)先決條件。第20頁2023年房山區(qū)旅游業(yè)主要指標(biāo)對比表年度20232023±%接待總?cè)藬?shù)（千人）/比重5252100%6890100%31.2住宿業(yè)100419.1111616.211.1旅游區(qū)點(diǎn)266350.7333648.425.3旅行社70.190.117.6民俗旅游157630.0242935.354.1營業(yè)收入（千元）/比重861471100%959097100%11.3住宿業(yè)20231223.420758221.62.9旅游區(qū)點(diǎn)9462511.0915119.5-3.3旅行社153931.8127831.3-17.0旅游餐飲8860510.3922779.64.1旅游商業(yè)31903937.033225834.64.1旅游交通8060.18800.19.1民俗旅游14129016.422180623.157.0

2-1.3項(xiàng)目基本概況——房山區(qū)旅游業(yè)◆從旅游綜合收入組成來看，房山區(qū)旅游商業(yè)所占比重較大，比重為34.6%，其次是民俗旅游23.1%，住宿業(yè)21.6%，這三部分組成房山區(qū)旅游業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。而排名第一昌平區(qū)其住宿業(yè)所占比重較大，比重為52.8%，其2023年僅住宿業(yè)收入即為15.12億元，而房山區(qū)住宿業(yè)收入為2.07億元，存在一定差距。伴隨新型旅游地產(chǎn)概念介入，伴隨整體經(jīng)濟(jì)速度加快，房山區(qū)勢必也會(huì)提升對應(yīng)住宿業(yè)百分比，這又為本案立足本區(qū)提升了有利機(jī)遇。第21頁本項(xiàng)目用地也許開發(fā)幾個(gè)產(chǎn)業(yè)水上集鎮(zhèn)——依靠水系、合理運(yùn)行集會(huì)商貿(mào)生態(tài)旅游——利用本地資源優(yōu)勢，發(fā)展生態(tài)民俗旅游項(xiàng)目歷史文化——通過悠久歷史文化炒作項(xiàng)目內(nèi)涵與賣點(diǎn)休閑度假——依靠娛樂和旅游業(yè)發(fā)展，配合推出休閑度假項(xiàng)目教育資源——依靠項(xiàng)目周圍中學(xué)和小學(xué)，發(fā)展教育或者培訓(xùn)教育特色商業(yè)——由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)起來，同步滿足配套要求商業(yè)街產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析2-1.4項(xiàng)目基本概況——產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析第22頁房山區(qū)其他典型樓盤個(gè)案解析2-2.1周圍項(xiàng)目典型樓盤分析

◆區(qū)域內(nèi)總結(jié)：多層板式住宅成為房山地域主要供應(yīng)，價(jià)格供應(yīng)區(qū)間主要集中在5000－9000元/平方米之間，其主要客戶起源于本地及周圍和市區(qū)客戶，生態(tài)優(yōu)勢、配套（尤其是城鐵）、高性價(jià)比、供應(yīng)量大，房山地域發(fā)展?jié)摿薮?。生態(tài)完善＋配套不停提升＋高性價(jià)比優(yōu)勢＝房山地域巨大潛力項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目均價(jià)水墨林溪房山區(qū)竇店小高層/別墅5900元/㎡世界名園房山區(qū)竇店多層/小高層/別墅5800元/㎡北潞·尚界房山區(qū)良鄉(xiāng)中心區(qū)多層/別墅8500元/㎡綠城百合房山區(qū)燕化星城東側(cè)小高層/高層7180元/㎡第23頁案名水墨林溪地址房山區(qū)竇店鎮(zhèn)，中國信息大學(xué)對面開發(fā)商北京龍建集團(tuán)物業(yè)類別一期為多層板樓，二期為板式小高層，三期為疊拼別墅價(jià)格均價(jià)5900元/㎡裝修類別毛坯規(guī)模占地55萬平米，建筑面積63萬平米產(chǎn)品定位“慢調(diào)坡板，寫意棲居”生態(tài)、親水小區(qū)主力戶型90平米二居、120平米三居項(xiàng)目分期2023年5月推出一期15萬平方米全明戶型板式建筑；年終將相繼推出二期17萬多平方米板式小高層和三期12萬多平方米疊拼別墅高端住宅景觀設(shè)計(jì)小區(qū)中心建設(shè)了一條水面面積約10000平方米龍形水系營銷推廣房展會(huì)、搜房論壇銷售情況一期為多層板樓已售罄，二期為板式小高層，估計(jì)23年5月中旬開盤，三期疊拼別墅，開盤時(shí)間未定。一期已所有入住，二期待定，三期未定。地理位置佳，位于中國信息大學(xué)對面，具有良好人文環(huán)境主打“生態(tài)、親水”，是房山區(qū)產(chǎn)品定位主要方向產(chǎn)品設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)并無尤其創(chuàng)新之處，但在同類樓盤中占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢2-2.2典型樓盤調(diào)研——水墨林溪借鑒第24頁案名世界名園地址房山區(qū)竇店開發(fā)商北京匯金房地長開發(fā)有限公司物業(yè)類別多層、小高層板樓，四合院，獨(dú)棟別墅價(jià)格5800元/㎡裝修類別毛坯規(guī)?？偨ㄖ娣e320萬平米，綠化率45％以上產(chǎn)品定位集生態(tài)、景觀、人文關(guān)懷于一體國際文化生態(tài)小區(qū)主力戶型60-136平米項(xiàng)目分期一期住宅以六層歐式電梯板樓為主，兼少許板式小高層二期將以傳統(tǒng)百家四合院為主三期則以獨(dú)棟別墅為主景觀設(shè)計(jì)荷蘭郁金香園、意大利羅馬園、法國梧桐園、加拿大楓林園營銷推廣房展會(huì)、論壇銷售情況一期去化80%，二期、三期熱銷售中園林景觀設(shè)計(jì)異域特色顯著，整個(gè)社辨別為荷蘭郁金香園、意大利羅馬園、法國梧桐園、加拿大楓林園四大園區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)推出四合院，并設(shè)有小區(qū)溫泉，對本案產(chǎn)品創(chuàng)新有一定借鑒意義。2-2.3典型樓盤調(diào)研——世界名園借鑒第25頁26案名北潞·尚界地址房山區(qū)良鄉(xiāng)中心區(qū)開發(fā)商北京吳遠(yuǎn)隆基房地產(chǎn)開發(fā)總公司物業(yè)類別板塔結(jié)合,疊拼別墅,多層價(jià)格8500元/㎡裝修類別毛坯規(guī)模規(guī)劃用地面積9.6公頃，總建筑面積：121291.61平米住宅建筑面積：90400平米，商業(yè)面積：4100平米，地下及人防建筑面積：26791.61平米，綠化率達(dá)40%，容積率為1.26產(chǎn)品定位享有主義生活典范主力戶型多層63平米精巧一居、69平米緊湊兩居及89平米典型三居項(xiàng)目分期北潞園五期景觀設(shè)計(jì)一般園林景觀營銷推廣報(bào)紙、一次性付款優(yōu)惠銷售情況五期熱銷中該項(xiàng)目首期推出多層觀景洋房，主力產(chǎn)品包括63平米精巧一居，人性化設(shè)計(jì)，在其他樓盤精巧一居室罕見。借鑒2-2.4典型樓盤調(diào)研——北潞·尚界第26頁27案名綠城百合地址房山區(qū)燕化星城東側(cè)(京石高速馬路閻村出口向西1000米)開發(fā)商北京陽光綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)類別板樓、小高層、高層價(jià)格均價(jià)7180元/㎡裝修類別毛坯規(guī)模占地面積:568284平方米總建筑面積:630000平方米總戶數(shù):4200戶產(chǎn)品定位生長在自然中67萬平方米人文居所主力戶型80平方米二室二廳至270平方米復(fù)式項(xiàng)目分期一期于2023年5月推出前市場運(yùn)作進(jìn)入三期景觀設(shè)計(jì)13000㎡江南園林，逶迤水系圍繞6700㎡中心綠地營銷推廣報(bào)紙、研討會(huì)、政府領(lǐng)導(dǎo)視察銷售情況從交通區(qū)位來看，綠城百合雖屬遠(yuǎn)郊房山區(qū)，但公交便捷，規(guī)劃中輕軌距離小區(qū)不遠(yuǎn)；從產(chǎn)品分析，新古典主義格調(diào)大型住宅小區(qū)，戶型從80平方米二室二廳至270平方米復(fù)式不等，合計(jì)有60余種戶型，充足滿足個(gè)性需求。從價(jià)格看，綠城百合公寓配套齊全，建筑優(yōu)勢顯著，目前價(jià)格7200元/平米，仍具有價(jià)格優(yōu)勢。優(yōu)勢借鑒：獨(dú)樹一幟建筑格調(diào)和人車分流、坡地景觀、逶迤水系景觀設(shè)計(jì)。借鑒2-2.5典型樓盤調(diào)研——綠城百合第27頁

舊旅游地產(chǎn)開發(fā)，由于各方面沒有明確法規(guī)約束，開發(fā)商往往以利益最大化為首要考慮原因，這種做法或多或少對景觀資源造成破壞。

現(xiàn)如今無論是政府、購房者還是開發(fā)商，都越來越重視資源主要性。先進(jìn)開發(fā)時(shí)代已經(jīng)到來，旅游地產(chǎn)開發(fā)也將保護(hù)文化古跡、生態(tài)環(huán)境作為前提，并充足發(fā)揮資源優(yōu)勢，形成各具特色旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

精品旅游地產(chǎn)“嫁接”本案

2-3我國旅游地產(chǎn)——新模式思維第28頁

旅游地產(chǎn)興起，是旅游小城鎮(zhèn)尤其是旅游都市開發(fā)一種積極力。將旅游區(qū)域開發(fā)與都市經(jīng)營全面結(jié)合起來，是能夠形成政府資金起源和公司利潤組成關(guān)鍵。

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，事實(shí)上，就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)小城鎮(zhèn)建設(shè)。

各地政府使用多種伎倆進(jìn)行旅游都市經(jīng)營，這是旅游目標(biāo)地運(yùn)行一種主要伎倆，其市場運(yùn)作關(guān)鍵，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)。其中，特色商業(yè)休閑街區(qū)等旅游商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，具有凝聚人氣和提升地價(jià)帶動(dòng)作用；而旅游度假房地產(chǎn)開發(fā)，能夠有效地推進(jìn)旅游目標(biāo)地品牌營銷。2-4旅游產(chǎn)業(yè)——新世紀(jì)新思緒第29頁“擇水而居”是中國人夢想，也是人暢游、棲居之地，可見水在中國文化中地位。所謂水景，表面來看是有水景致，不過其深層次含義則彰顯了人與自然友好關(guān)系。放到樓盤、小區(qū)來說，無論是借用都市河、湖自然景色，還是將河、湖之水引入小區(qū)，結(jié)合人工造景，乃至純正人造水景，其終極目標(biāo)都是追求建筑、水與人友好。以此為標(biāo)準(zhǔn)，真正優(yōu)秀水景樓盤當(dāng)不以水域大小為其惟一評判標(biāo)準(zhǔn)，而在于空間、自然關(guān)系友好。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)是一種長期、連續(xù)開發(fā)過程，不但要依靠本地資源、發(fā)揮資源最大優(yōu)勢更要開拓市場，打開項(xiàng)目多所在地著名度，能夠說，旅游地產(chǎn)開發(fā)不不過開發(fā)商項(xiàng)目，更是本地政府著名度體現(xiàn)。2-5旅游項(xiàng)目發(fā)展——水文化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢第30頁2-6.1思想采購——水城威尼斯在威尼斯，廣場、水邊商業(yè)街和意大利花園是最能體現(xiàn)威尼斯特性都市景觀，他們都有一種共同特點(diǎn)，就是大都由都市水網(wǎng)聯(lián)系在一起。因此，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重視水與其他建筑、商業(yè)等友好統(tǒng)一，為居住者提供舒適、完善生活環(huán)境，發(fā)明出一種極具魅力與色彩新型城鎮(zhèn)。第31頁2-6.2思想采購——江南水鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)不但擁有獨(dú)特自然景觀，且歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，古色古香，建筑、景觀、古跡保存完好，更具濃厚民俗風(fēng)情，這所有一切成就烏鎮(zhèn)世界聞名江南水鄉(xiāng)。提議本案以烏鎮(zhèn)為標(biāo)榜，合理利用并保護(hù)本地生態(tài)資源和文化古跡，突出長溝鎮(zhèn)獨(dú)具特色文化歷史氣氛。借鑒烏鎮(zhèn)集散中心成功之處，建立以本地特產(chǎn)為主特色集市，打造“京南第一集”。第32頁密云始終以其獨(dú)特山水環(huán)境被世人所贊嘆，但由于交通不便卻一度被人們所忽視。如今伴隨京承高速二期開通，推進(jìn)密云各方面發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)發(fā)展。密云被譽(yù)為京城第四大別墅區(qū)，發(fā)展模式為“原生態(tài)山水，體驗(yàn)式休閑”，依靠本地生態(tài)資源、水庫、奧林匹克公園等，推出多種別墅項(xiàng)目。目前在售別墅項(xiàng)目有領(lǐng)秀谷、君山高爾夫別墅、白河澗別墅、亞瀾灣等項(xiàng)目，僅有君山高爾夫別墅主打“高爾夫”，在密云別墅群中獨(dú)樹一幟。33領(lǐng)秀谷君山高爾夫別墅亞瀾灣2-6.3思想采購——密云別墅第33頁威尼斯水城濱臨長江，充足利用自然景觀發(fā)明高雅環(huán)境，開拓花園式生活居住空間景觀設(shè)計(jì)充足發(fā)揮長江自然風(fēng)光優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)區(qū)內(nèi)景觀與江景對話，建筑與水景對話，“親水、親土、親綠”，提倡人與自然友好共生。威尼斯水城占地面積4500畝，規(guī)劃總建筑面積約300萬平方米，建設(shè)成為集居住、休閑、度假、娛樂、商貿(mào)、就業(yè)為一體新城。公共配套設(shè)施規(guī)劃有會(huì)所、學(xué)校、幼稚園、超市、銀行、市民廣場、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場等。建筑形態(tài)包括多層、小高層、高層及聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨(dú)立別墅。34在威尼斯，河流就是街道，是都市血液，水承載著都市生活最主要公共部分，其獨(dú)特魅力為都市帶來了繁華和生機(jī)。提議本項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)以“水城”為主導(dǎo)，將都市化生活空間為人們提供方便性與河流水系代表自然原因有機(jī)結(jié)合，從而發(fā)明都市、自然與人之間友好關(guān)系。2-6.4思想采購——中國威尼斯水城第34頁項(xiàng)目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案項(xiàng)目開發(fā)理念和初步定位提議項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議項(xiàng)目營銷策略和目標(biāo)市場分析項(xiàng)目開發(fā)理念和初步定位提議報(bào)告提綱

——第三部分第35頁項(xiàng)目處中心區(qū)周圍交通順暢；項(xiàng)目周圍擁有大批商業(yè)配套；道路沿線建材市場已成規(guī)模。優(yōu)勢S-（Strength）城鎮(zhèn)規(guī)劃大變樣為項(xiàng)目帶來機(jī)遇；我國旅游地產(chǎn)大發(fā)展機(jī)遇。機(jī)會(huì)O-（Opportunity）劣勢W-（Weakness）拆遷回遷存在一定困難；地塊內(nèi)仍有未能拿到地，為項(xiàng)目標(biāo)整體規(guī)劃帶來不便。威脅T-（Threat）伴隨其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)發(fā)展，勢必會(huì)將客群分流；國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場嚴(yán)峻。3-1項(xiàng)目地塊SWOT分析第36頁京南水鄉(xiāng)云居寺風(fēng)景區(qū)城鐵S5號(hào)線度假、產(chǎn)權(quán)酒店京南第一集3-2.1項(xiàng)目區(qū)域資源與優(yōu)勢著重打造與強(qiáng)調(diào)深入

本區(qū)旅游內(nèi)容以游樂、度假、療養(yǎng)和風(fēng)景游覽為主；景區(qū)建設(shè)強(qiáng)調(diào)自然景觀條件和當(dāng)代旅游功能結(jié)合，設(shè)置娛樂、療養(yǎng)、健體休閑等參與性活動(dòng)項(xiàng)目，安排度假基地，游樂園及配套旅游服務(wù)設(shè)施。

開發(fā)主題：水文化特區(qū)第37頁一是治水，對自然形成西甘池泉、北甘池泉及沿線河道進(jìn)行擴(kuò)展、清淤和砌護(hù)等保護(hù)性開發(fā)。二是引水，實(shí)行鎮(zhèn)內(nèi)“南水北調(diào)工程”，引南泉水河進(jìn)入鎮(zhèn)中心區(qū)與北泉河匯聚，深入延長水系，擴(kuò)大水域面積，涵養(yǎng)水源、美化環(huán)境。三是蓄水，在泉水河中線截流建設(shè)千畝龍泉湖及其二期工程，為下游景觀用水和農(nóng)田澆灌奠定基礎(chǔ)。四是節(jié)水，實(shí)行小流域綜合治理、農(nóng)村改水等工程，并栽植耐旱植物，采取微噴、滴灌等技術(shù)，確保水資源有效利用。五是護(hù)水，成立水資源管理處，全面負(fù)責(zé)鎮(zhèn)內(nèi)水域清淤、觀測、監(jiān)督巡查等，并在重點(diǎn)部位樹立警示牌、懸掛橫幅。3-2.2資源與優(yōu)勢——打造京南水鄉(xiāng)第38頁523年傳統(tǒng)大集

長溝傳統(tǒng)大集已有523年歷史，素有京南第一集美譽(yù)，是京郊最大農(nóng)副產(chǎn)品集散地和小商品批發(fā)零售市場。占地面積200畝，日客流量近萬人，年成交額超億元。3-2.3資源與優(yōu)勢——京南第一集第39頁40S53-2.4軌道交通——臨近城鐵S5號(hào)線◆根據(jù)北京地鐵規(guī)劃，2023年將建成城鐵S5號(hào)線，線路從永定門至房山區(qū)良鄉(xiāng)，城鐵建設(shè)，將拉近房山區(qū)與主城區(qū)距離，將帶動(dòng)房山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同步促進(jìn)本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。距離拉近，時(shí)間問題節(jié)省，本案勢必將會(huì)慢慢進(jìn)入市區(qū)人視線。第40頁本項(xiàng)目位于云居寺風(fēng)景區(qū)內(nèi)。云居寺占地面積7萬多平方米。由云居寺石經(jīng)山藏經(jīng)洞、唐、遼塔群組成我國古代佛教文化一大特色。云居寺是佛教經(jīng)籍薈萃之地。寺內(nèi)珍藏著石經(jīng)、紙經(jīng)、木板經(jīng)號(hào)稱三決。云居寺特有幽靜地理環(huán)境，奇特迷人秀麗風(fēng)光，蘊(yùn)涵著濃郁佛教文化特色。云居寺為本項(xiàng)目提供濃厚歷史文化氣氛。413-2.5資源與優(yōu)勢——?dú)v史文化云居寺第41頁

水景資源是與項(xiàng)目主要外部資源，與本項(xiàng)目有著良好配合前景

京南第一集豐富了項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)配套旅游吸引力

云居寺直接關(guān)聯(lián)性少，但項(xiàng)目“文化底蘊(yùn)”區(qū)位可與本土佛教文化取得聯(lián)系外部旅游資源地盤旅游資源

水鄉(xiāng)是本項(xiàng)目標(biāo)主要吸引物，是項(xiàng)目開發(fā)依靠農(nóng)林作物和地形地勢為項(xiàng)目提供了較好開發(fā)素材，但不能稱為旅游吸引物本項(xiàng)目雖距離北京市區(qū)較遠(yuǎn)，但水鄉(xiāng)文化是項(xiàng)目依靠性旅游吸引物。外部資源條件相對較好，為項(xiàng)目提供了較豐富發(fā)揮和利用要素。3-3項(xiàng)目前提定位——旅游資源評價(jià)第42頁3-4項(xiàng)目開發(fā)理念（提議）“威尼斯水城”空降北京南開發(fā)理念解析：◆項(xiàng)目地塊目前仍屬住宅用地和農(nóng)田地，如進(jìn)行傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，不但政策限制瓶頸有待突破，更主要是，客源市場短期難以處理(單開發(fā)住宅，本地?zé)o法滿足居住體量；做一般旅游或者商業(yè)，競爭太劇烈)因此，本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)模式和產(chǎn)品都需要差異化創(chuàng)新?！艚梃b其他地域同類地塊成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過創(chuàng)意設(shè)計(jì)，我們有也許實(shí)現(xiàn)地塊改造開發(fā)水城完美“變身”?！粢揽恐車糜钨Y源、水系景觀，鎮(zhèn)中特色文化市場集聚，這為項(xiàng)目運(yùn)作提供了也許。第43頁3-5項(xiàng)目總體定位（初步）“京南水鄉(xiāng)之城，水上養(yǎng)心養(yǎng)生”——京南區(qū)地標(biāo)性本土水文化休閑樂園同步擁有水景與原始山野景色，景色開敞、舒適，是都市而遠(yuǎn)喧鬧休閑勝地。全方位深度開發(fā)水鄉(xiāng)文化，并有多種水陸趣味運(yùn)動(dòng)，體驗(yàn)養(yǎng)生真諦同步心情也得到極大放松。京南唯一水鄉(xiāng)/山景結(jié)合休閑地動(dòng)靜相宜，不但養(yǎng)生更能養(yǎng)心“形神兼?zhèn)洹本┠媳就恋貥?biāo)水景北京西南部新興生態(tài)旅游景點(diǎn)，特色水景文化代表之做。第44頁切入期競爭長溝一帶同片區(qū)游覽景點(diǎn)Step1：將觀光旅游向養(yǎng)生康體旅游體驗(yàn)提升Step2：豐富項(xiàng)目內(nèi)部長溝水鄉(xiāng)旅游愛好點(diǎn)Step3：全方位豐富旅游產(chǎn)品內(nèi)容，提供多姿多彩休閑環(huán)境Step4：發(fā)起、成立“水鎮(zhèn)春天旅游團(tuán)”，迅速揚(yáng)名業(yè)內(nèi)應(yīng)對措施運(yùn)作期競爭品牌大景區(qū)內(nèi)星級(jí)酒店應(yīng)對措施以純水鄉(xiāng)文化為競爭點(diǎn)產(chǎn)品開發(fā)上突出可觀賞、游覽“水鎮(zhèn)景區(qū)”概念以項(xiàng)目外標(biāo)志性地段和代表性建筑為形象，憑借規(guī)模大、內(nèi)容全、專業(yè)強(qiáng)及最佳山地景觀為競爭條件，直接吸引旅游愛好者3-6.1項(xiàng)目市場定位（市場競爭關(guān)系定位）第45頁居住旅游餐飲居住和旅游兩種功能哪種占主導(dǎo)決定了項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展方向，確定居住為主導(dǎo)功能即表白本項(xiàng)目以居住旅游景區(qū)概念而非度假村(酒店)概念開發(fā)大方向項(xiàng)目主導(dǎo)功能項(xiàng)目輔助功能項(xiàng)目次要功能3-6.2項(xiàng)目市場定位（內(nèi)部功能關(guān)系定位）第46頁3-7.1項(xiàng)目初步定位概述北京首個(gè)“真”水景住宅區(qū)

結(jié)合悠久歷史與水鄉(xiāng)文化

新一代品質(zhì)樣板生活城北京西南區(qū)域特有色彩——碧藍(lán)色

以水鄉(xiāng)為特性，以構(gòu)筑水鄉(xiāng)生活為基礎(chǔ)、高檔旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。第47頁客戶定位房山區(qū)本地客戶、北京城區(qū)客戶、附近外省市客戶功能定位引入主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)，綜合開發(fā)居住、集會(huì)、旅游、休閑娛樂、物流等復(fù)合型物業(yè)，形式上類似小型新城鎮(zhèn)第一居所＋第二居所3-7.2項(xiàng)目初步定位概述（客戶與功能）第48頁產(chǎn)品特性提供本區(qū)域中缺乏要素：獨(dú)立小庭院小型園林、樹木組群式低密度住宅也許開發(fā)推廣策略分階段——爭取區(qū)域客戶長期來看，主題小區(qū)逐漸形成后吸引京內(nèi)客戶整合開發(fā)商資源適時(shí)機(jī)推出主題產(chǎn)業(yè)3-7.3項(xiàng)目初步定位概述（產(chǎn)品與推廣）第49頁項(xiàng)目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案項(xiàng)目開發(fā)理念和初步定位提議項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議項(xiàng)目營銷策略和目標(biāo)市場分析項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議報(bào)告提綱

——第四部分第50頁項(xiàng)目地規(guī)劃次序：

◆西長溝+商貿(mào)集◆東長溝+太和莊

◆酒店+回遷住宅

注：因北地塊面積無精確數(shù)據(jù)，上述面積為估算數(shù)。4-1項(xiàng)目概念性規(guī)劃(草案)——三大區(qū)域與一種配套酒店政府大街商貿(mào)集市高檔別墅服務(wù)中心多層住宅花園洋房小高層+底商星級(jí)酒店回遷住宅其他建設(shè)地第51頁4-2.1項(xiàng)目概念性規(guī)劃(草案)——東北向鳥瞰圖第52頁4-2.2項(xiàng)目概念性規(guī)劃(草案)——西北向鳥瞰圖第53頁4-2.3項(xiàng)目概念性規(guī)劃(草案)——東北向鳥瞰圖第54頁4-2.4項(xiàng)目概念性規(guī)劃(草案)——東北向鳥瞰圖第55頁4-3項(xiàng)目概念性規(guī)劃(草案)——西長溝+商貿(mào)集水鄉(xiāng)商貿(mào)集市，有機(jī)結(jié)合構(gòu)想，突出歷史與水鄉(xiāng)特色，可享有邊劃船邊購物感覺。小高層住宅，彰顯項(xiàng)目地標(biāo)性，底層商業(yè)呼應(yīng)水鄉(xiāng)商貿(mào)集市，聯(lián)系水景，亦商亦住亦游。第56頁4-4項(xiàng)目概念性規(guī)劃(草案)——東長溝+太和莊←多層住宅↓服務(wù)中心↓高檔別墅大面積多層住宅和一種配套服務(wù)中心出目前本區(qū)。高檔臨水系別墅位于項(xiàng)目東長溝區(qū)，私密性較好。↓花園洋房第57頁4-5.1項(xiàng)目概念性規(guī)劃(草案)——產(chǎn)權(quán)式酒店←建筑→立面凸顯高貴氣質(zhì)內(nèi)部裝修→格調(diào)，典雅寧靜第58頁產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤分紅，同步取得酒店管理公司贈(zèng)送一定期限無償入住權(quán)，產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時(shí)權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店特性

1、業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)

投資者能夠一次性付款或分期或按揭方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)往往僅有40年。

2、酒店式管理

產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店一種，提供多種酒店式服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及多種鐘點(diǎn)服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費(fèi)也比較高、管理費(fèi)一般是40元/平方米/月。

3、兼具居住度假與投資兩種功能

產(chǎn)權(quán)式酒店既能夠用來居住度假，也能夠用來投資。不一樣購買者，想法有所不一樣，同一購買者，在不一樣時(shí)段用途有所不一樣。有購買者純正是用來自住，有則是用來投資保值。不一樣產(chǎn)權(quán)式酒店提供回報(bào)方式也有所不一樣，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報(bào)率，另加部分酒店經(jīng)營利潤；有些則提供無償居住天數(shù)；有些則要求只提供酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報(bào)。

594-5.2項(xiàng)目概念性規(guī)劃(草案)——產(chǎn)權(quán)式酒店特性第59頁時(shí)權(quán)酒店

由瑞士亞力山首先提出“TimeshareHotel”是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或公司集團(tuán)發(fā)售在一定期期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施權(quán)利，該權(quán)利能夠上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。退休住宅型

是一種所謂留后路退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其他時(shí)間交酒店管理公司出租獲租金回報(bào)。到退休時(shí)候作為頤養(yǎng)天年住所。這種類型酒店在美國比較多見。有限自用投資型酒店公寓

開發(fā)商將酒店每間客房分割為獨(dú)立權(quán)發(fā)售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同步取得酒店管理公司贈(zèng)送一定期限無償入住權(quán)