北京市房山區(qū)長溝鎮(zhèn)項目策劃提案

長溝鎮(zhèn)項目初步籌劃提案版權(quán)申明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸中聯(lián)行不動產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)中聯(lián)行不動產(chǎn)顧問書面許可，不得私自向其他任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和公布報告中部分或所有內(nèi)容。謹呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第1頁前言

本籌劃提案主要從分析項目地塊條件及周圍區(qū)域特性入手，通過對項目本身特質(zhì)進行深入剖析，借鑒目前全國某些類似地塊開發(fā)模式，提出項目標開發(fā)理念和初步定位，同步在規(guī)劃布局、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷策略、目標市場等方面提出我們某些想法，供投資公司決策參照。第2頁本報告目錄一、項目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查……………

二、思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案……………三、項目開發(fā)理念和初步定位提議……………四、項目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議……………五、項目營銷策略和目標市場分析……………非一般房地產(chǎn)開發(fā)建造一種文化水鄉(xiāng)文化主義第3頁項目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案項目開發(fā)理念和初步定位提議項目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議項目營銷策略和目標市場分析項目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查報告提綱

——第一部分第4頁長溝河北京北南正黃山店涿州曹章琉璃河石樓鎮(zhèn)竇店中心區(qū)位：輻射周圍多種市縣第5頁長溝◆總面積38.7平方公里，轄18個行政村，人口約27000人?！糸L溝鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越。距京廣鐵路、京石高速公路入口僅10公里；40分鐘可到達西客站;1小時既可抵達首都機場；150分鐘可到達天津塘沽海運港口。城鎮(zhèn)交通便捷區(qū)旅游目地1-1項目基本概況——長溝行政區(qū)劃/交通第6頁長溝北京河北京石高速40分鐘達到交通便捷：市內(nèi)六里橋乘917路公交車可直接達到第7頁1-2項目基本概況——區(qū)位示意說明項目區(qū)位：

◆北京房山區(qū)西南◆北京西南黃金旅游線中心點◆全國首批小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)◆鎮(zhèn)中地形平原、山區(qū)、丘陵各占1/3

住宅用地性質(zhì)區(qū)位優(yōu)勢顯著第8頁1-3項目基本概況——長溝鎮(zhèn)規(guī)劃

◆長溝鎮(zhèn)規(guī)劃建造一種大型物流基地，屆時，將重現(xiàn)“京南第一集”往日繁華，北京市及周圍地域特色集市。目前該工作已經(jīng)同意，并有望近期進入運作階段。◆長溝鎮(zhèn)：打造「北方江南」，規(guī)劃建造一種水上集鎮(zhèn)，建成后游客能夠劃船在水上趕集購物，在北方體會江南小鎮(zhèn)民俗風(fēng)情。承建新興集市基地特色水鄉(xiāng)風(fēng)俗采購第9頁1-4項目基本概況——歷史悠久、旅游勝地

◆長溝漢代置鄉(xiāng)，唐宋發(fā)軔，明清騰達，成為富庶之地。曾清乾隆皇帝為拜謁西陵而修建長溝行宮，乾隆手書27塊御筆詩碑至今仍保存完好?！糁車澜缂墶壹壘皡^(qū)眾多。人類發(fā)祥地—周口店猿人遺跡、北方小桂林—十渡山水、世界石經(jīng)文化寶庫—云居寺、北方溶洞之最—石花洞、銀狐洞皆與長溝毗鄰。歷史文化悠久眾多旅游聚集第10頁長溝鎮(zhèn)中心區(qū)項目

長溝鎮(zhèn)旅游資源豐富。為主打旅游地產(chǎn)開創(chuàng)了先決條件；周圍強大市政配套為項目提供了便利；尚有沒有可比擬生活屬性——水文化。本案地塊分析第11頁項目地塊概況：

◆用地面積：約2500畝西長溝：500畝（其中包括已拿到建設(shè)用地370畝和未拿到農(nóng)田地130畝）集貿(mào)市場：120畝東長溝/太和莊：1500畝酒店地：500畝注：因地塊面積無精確數(shù)據(jù)，上述面積為估算數(shù)。西長溝東長溝太和莊規(guī)劃酒店回遷1-5項目基本概況——項目地塊情況市場第12頁1-6.1項目基本概況——地塊現(xiàn)狀圖片⑴

本案雖臨都市主干道——政府大街，但部分用地（東長溝、酒店地塊）并為直接與主干道相臨，加之村與村標識不顯著，因此交通與周圍景觀資源未能較好結(jié)合，主干道晝夜過往車輛多，噪音較大。政府大街西長溝東長溝太和莊規(guī)劃酒店第13頁1-6.2項目基本概況——地塊現(xiàn)狀圖片⑵

本案地塊內(nèi)部多為民宅與臨街商業(yè)，臨街商業(yè)多為1—2層，主要包括超市、建材、飯店、服裝店等，因部分建筑嶄新，因此改造建設(shè)難度不小。但本案西地塊緊鄰此前老牌坊樓—“京南商貿(mào)城”，為將來項目主題景觀打造有力賣點。政府大街西長溝東長溝太和莊第14頁政府大街規(guī)劃酒店1-6.3項目基本概況——地塊現(xiàn)狀圖片⑶酒店緊鄰長溝鎮(zhèn)大湖——“龍泉湖”。周圍原生樹木也較多，提議開發(fā)中均給予保存。相信伴隨城鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展，這里必會成為長溝旅游重點區(qū)域，優(yōu)勢顯著。第15頁西長溝東長溝太和莊規(guī)劃酒店回遷1-7項目周圍環(huán)境——主要節(jié)點周圍市政配套齊全，并且項目地塊中有多處歷史古跡和自然景觀，項目地位于長溝主要中心區(qū)域，具有良好交通。第16頁房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展趨勢本項目地處北京衛(wèi)星城，建設(shè)成功也是北京市郊區(qū)化發(fā)展一種主要標志。良好自然環(huán)境、巨大開發(fā)潛力、日漸便捷交通體系等為本案成功開發(fā)提供了推進力。價格是郊區(qū)化發(fā)展優(yōu)勢，而迅速路不停向外擴展和規(guī)劃中城鐵，以及私家車普及都在一定程度上弱化了距離原因。房地產(chǎn)多元化、差異化發(fā)展趨勢市場上出現(xiàn)越來越多多元化產(chǎn)品，以多種性質(zhì)多種功能復(fù)合型產(chǎn)品開發(fā)來替代單純住宅開發(fā)。利潤空間、不一樣經(jīng)營模式、躲避風(fēng)險等是促進項目多元化發(fā)展部分原因。1-8項目綜述——發(fā)展趨勢分析多元化、差異化提煉第17頁項目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案項目開發(fā)理念和初步定位提議項目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議項目營銷策略和目標市場分析思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案報告提綱

——第二部分第18頁北京市其他郊區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2-1.1周圍房地產(chǎn)市場分析

◆伴隨郊區(qū)產(chǎn)業(yè)不停發(fā)展，有鄉(xiāng)土特色產(chǎn)業(yè)成為其亮點。這為本案提供實效思緒，只有發(fā)展特色文化才是旅游項目必經(jīng)關(guān)鍵。第19頁2-1.2項目基本概況——房山區(qū)旅游業(yè)◆2023年，全年旅游業(yè)合計實現(xiàn)綜合收入9.59億元，比2023年增加11.3%，在10個遠郊區(qū)縣中位居第5位；比2023年增加31.2%，在10個遠郊區(qū)縣中位居第4位?！舴可絽^(qū)旅游綜合收入比排名第4順義區(qū)旅游綜合收入比房山區(qū)少出0.55億元，房山區(qū)比排名第6密云縣多出0.61億元。從主要旅游行業(yè)發(fā)展情況看：住宿業(yè)、旅游商業(yè)、民俗旅游成為房山區(qū)旅游支柱行業(yè)。良好旅游氣氛勢必會為本案成功入市發(fā)明堅實先決條件。第20頁2023年房山區(qū)旅游業(yè)主要指標對比表年度20232023±%接待總?cè)藬?shù)（千人）/比重5252100%6890100%31.2住宿業(yè)100419.1111616.211.1旅游區(qū)點266350.7333648.425.3旅行社70.190.117.6民俗旅游157630.0242935.354.1營業(yè)收入（千元）/比重861471100%959097100%11.3住宿業(yè)20231223.420758221.62.9旅游區(qū)點9462511.0915119.5-3.3旅行社153931.8127831.3-17.0旅游餐飲8860510.3922779.64.1旅游商業(yè)31903937.033225834.64.1旅游交通8060.18800.19.1民俗旅游14129016.422180623.157.0

2-1.3項目基本概況——房山區(qū)旅游業(yè)◆從旅游綜合收入組成來看，房山區(qū)旅游商業(yè)所占比重較大，比重為34.6%，其次是民俗旅游23.1%，住宿業(yè)21.6%，這三部分組成房山區(qū)旅游業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。而排名第一昌平區(qū)其住宿業(yè)所占比重較大，比重為52.8%，其2023年僅住宿業(yè)收入即為15.12億元，而房山區(qū)住宿業(yè)收入為2.07億元，存在一定差距。伴隨新型旅游地產(chǎn)概念介入，伴隨整體經(jīng)濟速度加快，房山區(qū)勢必也會提升對應(yīng)住宿業(yè)百分比，這又為本案立足本區(qū)提升了有利機遇。第21頁本項目用地也許開發(fā)幾個產(chǎn)業(yè)水上集鎮(zhèn)——依靠水系、合理運行集會商貿(mào)生態(tài)旅游——利用本地資源優(yōu)勢，發(fā)展生態(tài)民俗旅游項目歷史文化——通過悠久歷史文化炒作項目內(nèi)涵與賣點休閑度假——依靠娛樂和旅游業(yè)發(fā)展，配合推出休閑度假項目教育資源——依靠項目周圍中學(xué)和小學(xué)，發(fā)展教育或者培訓(xùn)教育特色商業(yè)——由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動起來，同步滿足配套要求商業(yè)街產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析2-1.4項目基本概況——產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析第22頁房山區(qū)其他典型樓盤個案解析2-2.1周圍項目典型樓盤分析

◆區(qū)域內(nèi)總結(jié)：多層板式住宅成為房山地域主要供應(yīng)，價格供應(yīng)區(qū)間主要集中在5000－9000元/平方米之間，其主要客戶起源于本地及周圍和市區(qū)客戶，生態(tài)優(yōu)勢、配套（尤其是城鐵）、高性價比、供應(yīng)量大，房山地域發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｉ鷳B(tài)完善＋配套不停提升＋高性價比優(yōu)勢＝房山地域巨大潛力項目名稱項目區(qū)位項目產(chǎn)品項目均價水墨林溪房山區(qū)竇店小高層/別墅5900元/㎡世界名園房山區(qū)竇店多層/小高層/別墅5800元/㎡北潞·尚界房山區(qū)良鄉(xiāng)中心區(qū)多層/別墅8500元/㎡綠城百合房山區(qū)燕化星城東側(cè)小高層/高層7180元/㎡第23頁案名水墨林溪地址房山區(qū)竇店鎮(zhèn)，中國信息大學(xué)對面開發(fā)商北京龍建集團物業(yè)類別一期為多層板樓，二期為板式小高層，三期為疊拼別墅價格均價5900元/㎡裝修類別毛坯規(guī)模占地55萬平米，建筑面積63萬平米產(chǎn)品定位“慢調(diào)坡板，寫意棲居”生態(tài)、親水小區(qū)主力戶型90平米二居、120平米三居項目分期2023年5月推出一期15萬平方米全明戶型板式建筑；年終將相繼推出二期17萬多平方米板式小高層和三期12萬多平方米疊拼別墅高端住宅景觀設(shè)計小區(qū)中心建設(shè)了一條水面面積約10000平方米龍形水系營銷推廣房展會、搜房論壇銷售情況一期為多層板樓已售罄，二期為板式小高層，估計23年5月中旬開盤，三期疊拼別墅，開盤時間未定。一期已所有入住，二期待定，三期未定。地理位置佳，位于中國信息大學(xué)對面，具有良好人文環(huán)境主打“生態(tài)、親水”，是房山區(qū)產(chǎn)品定位主要方向產(chǎn)品設(shè)計和景觀設(shè)計并無尤其創(chuàng)新之處，但在同類樓盤中占據(jù)價格優(yōu)勢2-2.2典型樓盤調(diào)研——水墨林溪借鑒第24頁案名世界名園地址房山區(qū)竇店開發(fā)商北京匯金房地長開發(fā)有限公司物業(yè)類別多層、小高層板樓，四合院，獨棟別墅價格5800元/㎡裝修類別毛坯規(guī)模總建筑面積320萬平米，綠化率45％以上產(chǎn)品定位集生態(tài)、景觀、人文關(guān)懷于一體國際文化生態(tài)小區(qū)主力戶型60-136平米項目分期一期住宅以六層歐式電梯板樓為主，兼少許板式小高層二期將以傳統(tǒng)百家四合院為主三期則以獨棟別墅為主景觀設(shè)計荷蘭郁金香園、意大利羅馬園、法國梧桐園、加拿大楓林園營銷推廣房展會、論壇銷售情況一期去化80%，二期、三期熱銷售中園林景觀設(shè)計異域特色顯著，整個社辨別為荷蘭郁金香園、意大利羅馬園、法國梧桐園、加拿大楓林園四大園區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計推出四合院，并設(shè)有小區(qū)溫泉，對本案產(chǎn)品創(chuàng)新有一定借鑒意義。2-2.3典型樓盤調(diào)研——世界名園借鑒第25頁26案名北潞·尚界地址房山區(qū)良鄉(xiāng)中心區(qū)開發(fā)商北京吳遠隆基房地產(chǎn)開發(fā)總公司物業(yè)類別板塔結(jié)合,疊拼別墅,多層價格8500元/㎡裝修類別毛坯規(guī)模規(guī)劃用地面積9.6公頃，總建筑面積：121291.61平米住宅建筑面積：90400平米，商業(yè)面積：4100平米，地下及人防建筑面積：26791.61平米，綠化率達40%，容積率為1.26產(chǎn)品定位享有主義生活典范主力戶型多層63平米精巧一居、69平米緊湊兩居及89平米典型三居項目分期北潞園五期景觀設(shè)計一般園林景觀營銷推廣報紙、一次性付款優(yōu)惠銷售情況五期熱銷中該項目首期推出多層觀景洋房，主力產(chǎn)品包括63平米精巧一居，人性化設(shè)計，在其他樓盤精巧一居室罕見。借鑒2-2.4典型樓盤調(diào)研——北潞·尚界第26頁27案名綠城百合地址房山區(qū)燕化星城東側(cè)(京石高速馬路閻村出口向西1000米)開發(fā)商北京陽光綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)類別板樓、小高層、高層價格均價7180元/㎡裝修類別毛坯規(guī)模占地面積:568284平方米總建筑面積:630000平方米總戶數(shù):4200戶產(chǎn)品定位生長在自然中67萬平方米人文居所主力戶型80平方米二室二廳至270平方米復(fù)式項目分期一期于2023年5月推出前市場運作進入三期景觀設(shè)計13000㎡江南園林，逶迤水系圍繞6700㎡中心綠地營銷推廣報紙、研討會、政府領(lǐng)導(dǎo)視察銷售情況從交通區(qū)位來看，綠城百合雖屬遠郊房山區(qū)，但公交便捷，規(guī)劃中輕軌距離小區(qū)不遠；從產(chǎn)品分析，新古典主義格調(diào)大型住宅小區(qū)，戶型從80平方米二室二廳至270平方米復(fù)式不等，合計有60余種戶型，充足滿足個性需求。從價格看，綠城百合公寓配套齊全，建筑優(yōu)勢顯著，目前價格7200元/平米，仍具有價格優(yōu)勢。優(yōu)勢借鑒：獨樹一幟建筑格調(diào)和人車分流、坡地景觀、逶迤水系景觀設(shè)計。借鑒2-2.5典型樓盤調(diào)研——綠城百合第27頁

舊旅游地產(chǎn)開發(fā)，由于各方面沒有明確法規(guī)約束，開發(fā)商往往以利益最大化為首要考慮原因，這種做法或多或少對景觀資源造成破壞。

現(xiàn)如今無論是政府、購房者還是開發(fā)商，都越來越重視資源主要性。先進開發(fā)時代已經(jīng)到來，旅游地產(chǎn)開發(fā)也將保護文化古跡、生態(tài)環(huán)境作為前提，并充足發(fā)揮資源優(yōu)勢，形成各具特色旅游地產(chǎn)項目。

精品旅游地產(chǎn)“嫁接”本案

2-3我國旅游地產(chǎn)——新模式思維第28頁

旅游地產(chǎn)興起，是旅游小城鎮(zhèn)尤其是旅游都市開發(fā)一種積極力。將旅游區(qū)域開發(fā)與都市經(jīng)營全面結(jié)合起來，是能夠形成政府資金起源和公司利潤組成關(guān)鍵。

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，事實上，就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)小城鎮(zhèn)建設(shè)。

各地政府使用多種伎倆進行旅游都市經(jīng)營，這是旅游目標地運行一種主要伎倆，其市場運作關(guān)鍵，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)。其中，特色商業(yè)休閑街區(qū)等旅游商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，具有凝聚人氣和提升地價帶動作用；而旅游度假房地產(chǎn)開發(fā)，能夠有效地推進旅游目標地品牌營銷。2-4旅游產(chǎn)業(yè)——新世紀新思緒第29頁“擇水而居”是中國人夢想，也是人暢游、棲居之地，可見水在中國文化中地位。所謂水景，表面來看是有水景致，不過其深層次含義則彰顯了人與自然友好關(guān)系。放到樓盤、小區(qū)來說，無論是借用都市河、湖自然景色，還是將河、湖之水引入小區(qū)，結(jié)合人工造景，乃至純正人造水景，其終極目標都是追求建筑、水與人友好。以此為標準，真正優(yōu)秀水景樓盤當(dāng)不以水域大小為其惟一評判標準，而在于空間、自然關(guān)系友好。旅游地產(chǎn)項目標開發(fā)是一種長期、連續(xù)開發(fā)過程，不但要依靠本地資源、發(fā)揮資源最大優(yōu)勢更要開拓市場，打開項目多所在地著名度，能夠說，旅游地產(chǎn)開發(fā)不不過開發(fā)商項目，更是本地政府著名度體現(xiàn)。2-5旅游項目發(fā)展——水文化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢第30頁2-6.1思想采購——水城威尼斯在威尼斯，廣場、水邊商業(yè)街和意大利花園是最能體現(xiàn)威尼斯特性都市景觀，他們都有一種共同特點，就是大都由都市水網(wǎng)聯(lián)系在一起。因此，本項目在設(shè)計時應(yīng)重視水與其他建筑、商業(yè)等友好統(tǒng)一，為居住者提供舒適、完善生活環(huán)境，發(fā)明出一種極具魅力與色彩新型城鎮(zhèn)。第31頁2-6.2思想采購——江南水鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)不但擁有獨特自然景觀，且歷史悠久，文化底蘊深厚，古色古香，建筑、景觀、古跡保存完好，更具濃厚民俗風(fēng)情，這所有一切成就烏鎮(zhèn)世界聞名江南水鄉(xiāng)。提議本案以烏鎮(zhèn)為標榜，合理利用并保護本地生態(tài)資源和文化古跡，突出長溝鎮(zhèn)獨具特色文化歷史氣氛。借鑒烏鎮(zhèn)集散中心成功之處，建立以本地特產(chǎn)為主特色集市，打造“京南第一集”。第32頁密云始終以其獨特山水環(huán)境被世人所贊嘆，但由于交通不便卻一度被人們所忽視。如今伴隨京承高速二期開通，推進密云各方面發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)發(fā)展。密云被譽為京城第四大別墅區(qū)，發(fā)展模式為“原生態(tài)山水，體驗式休閑”，依靠本地生態(tài)資源、水庫、奧林匹克公園等，推出多種別墅項目。目前在售別墅項目有領(lǐng)秀谷、君山高爾夫別墅、白河澗別墅、亞瀾灣等項目，僅有君山高爾夫別墅主打“高爾夫”，在密云別墅群中獨樹一幟。33領(lǐng)秀谷君山高爾夫別墅亞瀾灣2-6.3思想采購——密云別墅第33頁威尼斯水城濱臨長江，充足利用自然景觀發(fā)明高雅環(huán)境，開拓花園式生活居住空間景觀設(shè)計充足發(fā)揮長江自然風(fēng)光優(yōu)勢，強調(diào)區(qū)內(nèi)景觀與江景對話，建筑與水景對話，“親水、親土、親綠”，提倡人與自然友好共生。威尼斯水城占地面積4500畝，規(guī)劃總建筑面積約300萬平方米，建設(shè)成為集居住、休閑、度假、娛樂、商貿(mào)、就業(yè)為一體新城。公共配套設(shè)施規(guī)劃有會所、學(xué)校、幼稚園、超市、銀行、市民廣場、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場等。建筑形態(tài)包括多層、小高層、高層及聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨立別墅。34在威尼斯，河流就是街道，是都市血液，水承載著都市生活最主要公共部分，其獨特魅力為都市帶來了繁華和生機。提議本項目發(fā)展應(yīng)以“水城”為主導(dǎo)，將都市化生活空間為人們提供方便性與河流水系代表自然原因有機結(jié)合，從而發(fā)明都市、自然與人之間友好關(guān)系。2-6.4思想采購——中國威尼斯水城第34頁項目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案項目開發(fā)理念和初步定位提議項目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議項目營銷策略和目標市場分析項目開發(fā)理念和初步定位提議報告提綱

——第三部分第35頁項目處中心區(qū)周圍交通順暢；項目周圍擁有大批商業(yè)配套；道路沿線建材市場已成規(guī)模。優(yōu)勢S-（Strength）城鎮(zhèn)規(guī)劃大變樣為項目帶來機遇；我國旅游地產(chǎn)大發(fā)展機遇。機會O-（Opportunity）劣勢W-（Weakness）拆遷回遷存在一定困難；地塊內(nèi)仍有未能拿到地，為項目標整體規(guī)劃帶來不便。威脅T-（Threat）伴隨其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)發(fā)展，勢必會將客群分流；國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場嚴峻。3-1項目地塊SWOT分析第36頁京南水鄉(xiāng)云居寺風(fēng)景區(qū)城鐵S5號線度假、產(chǎn)權(quán)酒店京南第一集3-2.1項目區(qū)域資源與優(yōu)勢著重打造與強調(diào)深入

本區(qū)旅游內(nèi)容以游樂、度假、療養(yǎng)和風(fēng)景游覽為主；景區(qū)建設(shè)強調(diào)自然景觀條件和當(dāng)代旅游功能結(jié)合，設(shè)置娛樂、療養(yǎng)、健體休閑等參與性活動項目，安排度假基地，游樂園及配套旅游服務(wù)設(shè)施。

開發(fā)主題：水文化特區(qū)第37頁一是治水，對自然形成西甘池泉、北甘池泉及沿線河道進行擴展、清淤和砌護等保護性開發(fā)。二是引水，實行鎮(zhèn)內(nèi)“南水北調(diào)工程”，引南泉水河進入鎮(zhèn)中心區(qū)與北泉河匯聚，深入延長水系，擴大水域面積，涵養(yǎng)水源、美化環(huán)境。三是蓄水，在泉水河中線截流建設(shè)千畝龍泉湖及其二期工程，為下游景觀用水和農(nóng)田澆灌奠定基礎(chǔ)。四是節(jié)水，實行小流域綜合治理、農(nóng)村改水等工程，并栽植耐旱植物，采取微噴、滴灌等技術(shù)，確保水資源有效利用。五是護水，成立水資源管理處，全面負責(zé)鎮(zhèn)內(nèi)水域清淤、觀測、監(jiān)督巡查等，并在重點部位樹立警示牌、懸掛橫幅。3-2.2資源與優(yōu)勢——打造京南水鄉(xiāng)第38頁523年傳統(tǒng)大集

長溝傳統(tǒng)大集已有523年歷史，素有京南第一集美譽，是京郊最大農(nóng)副產(chǎn)品集散地和小商品批發(fā)零售市場。占地面積200畝，日客流量近萬人，年成交額超億元。3-2.3資源與優(yōu)勢——京南第一集第39頁40S53-2.4軌道交通——臨近城鐵S5號線◆根據(jù)北京地鐵規(guī)劃，2023年將建成城鐵S5號線，線路從永定門至房山區(qū)良鄉(xiāng)，城鐵建設(shè)，將拉近房山區(qū)與主城區(qū)距離，將帶動房山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，同步促進本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。距離拉近，時間問題節(jié)省，本案勢必將會慢慢進入市區(qū)人視線。第40頁本項目位于云居寺風(fēng)景區(qū)內(nèi)。云居寺占地面積7萬多平方米。由云居寺石經(jīng)山藏經(jīng)洞、唐、遼塔群組成我國古代佛教文化一大特色。云居寺是佛教經(jīng)籍薈萃之地。寺內(nèi)珍藏著石經(jīng)、紙經(jīng)、木板經(jīng)號稱三決。云居寺特有幽靜地理環(huán)境，奇特迷人秀麗風(fēng)光，蘊涵著濃郁佛教文化特色。云居寺為本項目提供濃厚歷史文化氣氛。413-2.5資源與優(yōu)勢——歷史文化云居寺第41頁

水景資源是與項目主要外部資源，與本項目有著良好配合前景

京南第一集豐富了項目標商業(yè)配套旅游吸引力

云居寺直接關(guān)聯(lián)性少，但項目“文化底蘊”區(qū)位可與本土佛教文化取得聯(lián)系外部旅游資源地盤旅游資源

水鄉(xiāng)是本項目標主要吸引物，是項目開發(fā)依靠農(nóng)林作物和地形地勢為項目提供了較好開發(fā)素材，但不能稱為旅游吸引物本項目雖距離北京市區(qū)較遠，但水鄉(xiāng)文化是項目依靠性旅游吸引物。外部資源條件相對較好，為項目提供了較豐富發(fā)揮和利用要素。3-3項目前提定位——旅游資源評價第42頁3-4項目開發(fā)理念（提議）“威尼斯水城”空降北京南開發(fā)理念解析：◆項目地塊目前仍屬住宅用地和農(nóng)田地，如進行傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，不但政策限制瓶頸有待突破，更主要是，客源市場短期難以處理(單開發(fā)住宅，本地?zé)o法滿足居住體量；做一般旅游或者商業(yè)，競爭太劇烈)因此，本項目標開發(fā)模式和產(chǎn)品都需要差異化創(chuàng)新?！艚梃b其他地域同類地塊成功開發(fā)經(jīng)驗，通過創(chuàng)意設(shè)計，我們有也許實現(xiàn)地塊改造開發(fā)水城完美“變身”?！粢揽恐車糜钨Y源、水系景觀，鎮(zhèn)中特色文化市場集聚，這為項目運作提供了也許。第43頁3-5項目總體定位（初步）“京南水鄉(xiāng)之城，水上養(yǎng)心養(yǎng)生”——京南區(qū)地標性本土水文化休閑樂園同步擁有水景與原始山野景色，景色開敞、舒適，是都市而遠喧鬧休閑勝地。全方位深度開發(fā)水鄉(xiāng)文化，并有多種水陸趣味運動，體驗養(yǎng)生真諦同步心情也得到極大放松。京南唯一水鄉(xiāng)/山景結(jié)合休閑地動靜相宜，不但養(yǎng)生更能養(yǎng)心“形神兼?zhèn)洹本┠媳就恋貥怂氨本┪髂喜啃屡d生態(tài)旅游景點，特色水景文化代表之做。第44頁切入期競爭長溝一帶同片區(qū)游覽景點Step1：將觀光旅游向養(yǎng)生康體旅游體驗提升Step2：豐富項目內(nèi)部長溝水鄉(xiāng)旅游愛好點Step3：全方位豐富旅游產(chǎn)品內(nèi)容，提供多姿多彩休閑環(huán)境Step4：發(fā)起、成立“水鎮(zhèn)春天旅游團”，迅速揚名業(yè)內(nèi)應(yīng)對措施運作期競爭品牌大景區(qū)內(nèi)星級酒店應(yīng)對措施以純水鄉(xiāng)文化為競爭點產(chǎn)品開發(fā)上突出可觀賞、游覽“水鎮(zhèn)景區(qū)”概念以項目外標志性地段和代表性建筑為形象，憑借規(guī)模大、內(nèi)容全、專業(yè)強及最佳山地景觀為競爭條件，直接吸引旅游愛好者3-6.1項目市場定位（市場競爭關(guān)系定位）第45頁居住旅游餐飲居住和旅游兩種功能哪種占主導(dǎo)決定了項目標發(fā)展方向，確定居住為主導(dǎo)功能即表白本項目以居住旅游景區(qū)概念而非度假村(酒店)概念開發(fā)大方向項目主導(dǎo)功能項目輔助功能項目次要功能3-6.2項目市場定位（內(nèi)部功能關(guān)系定位）第46頁3-7.1項目初步定位概述北京首個“真”水景住宅區(qū)

結(jié)合悠久歷史與水鄉(xiāng)文化

新一代品質(zhì)樣板生活城北京西南區(qū)域特有色彩——碧藍色

以水鄉(xiāng)為特性，以構(gòu)筑水鄉(xiāng)生活為基礎(chǔ)、高檔旅游地產(chǎn)項目。第47頁客戶定位房山區(qū)本地客戶、北京城區(qū)客戶、附近外省市客戶功能定位引入主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)，綜合開發(fā)居住、集會、旅游、休閑娛樂、物流等復(fù)合型物業(yè)，形式上類似小型新城鎮(zhèn)第一居所＋第二居所3-7.2項目初步定位概述（客戶與功能）第48頁產(chǎn)品特性提供本區(qū)域中缺乏要素：獨立小庭院小型園林、樹木組群式低密度住宅也許開發(fā)推廣策略分階段——爭取區(qū)域客戶長期來看，主題小區(qū)逐漸形成后吸引京內(nèi)客戶整合開發(fā)商資源適時機推出主題產(chǎn)業(yè)3-7.3項目初步定位概述（產(chǎn)品與推廣）第49頁項目基本概況和周圍環(huán)境調(diào)查思想采購：旅游地產(chǎn)嫁接本案項目開發(fā)理念和初步定位提議項目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議項目營銷策略和目標市場分析項目概念規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新提議報告提綱

——第四部分第50頁項目地規(guī)劃次序：

◆西長溝+商貿(mào)集◆東長溝+太和莊

◆酒店+回遷住宅

注：因北地塊面積無精確數(shù)據(jù)，上述面積為估算數(shù)。4-1項目概念性規(guī)劃(草案)——三大區(qū)域與一種配套酒店政府大街商貿(mào)集市高檔別墅服務(wù)中心多層住宅花園洋房小高層+底商星級酒店回遷住宅其他建設(shè)地第51頁4-2.1項目概念性規(guī)劃(草案)——東北向鳥瞰圖第52頁4-2.2項目概念性規(guī)劃(草案)——西北向鳥瞰圖第53頁4-2.3項目概念性規(guī)劃(草案)——東北向鳥瞰圖第54頁4-2.4項目概念性規(guī)劃(草案)——東北向鳥瞰圖第55頁4-3項目概念性規(guī)劃(草案)——西長溝+商貿(mào)集水鄉(xiāng)商貿(mào)集市，有機結(jié)合構(gòu)想，突出歷史與水鄉(xiāng)特色，可享有邊劃船邊購物感覺。小高層住宅，彰顯項目地標性，底層商業(yè)呼應(yīng)水鄉(xiāng)商貿(mào)集市，聯(lián)系水景，亦商亦住亦游。第56頁4-4項目概念性規(guī)劃(草案)——東長溝+太和莊←多層住宅↓服務(wù)中心↓高檔別墅大面積多層住宅和一種配套服務(wù)中心出目前本區(qū)。高檔臨水系別墅位于項目東長溝區(qū)，私密性較好?！▓@洋房第57頁4-5.1項目概念性規(guī)劃(草案)——產(chǎn)權(quán)式酒店←建筑→立面凸顯高貴氣質(zhì)內(nèi)部裝修→格調(diào)，典雅寧靜第58頁產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購買酒店某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租，獲取客房利潤分紅，同步取得酒店管理公司贈送一定期限無償入住權(quán)，產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店特性

1、業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)

投資者能夠一次性付款或分期或按揭方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，并且產(chǎn)權(quán)往往僅有40年。

2、酒店式管理

產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店一種，提供多種酒店式服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及多種鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費也比較高、管理費一般是40元/平方米/月。

3、兼具居住度假與投資兩種功能

產(chǎn)權(quán)式酒店既能夠用來居住度假，也能夠用來投資。不一樣購買者，想法有所不一樣，同一購買者，在不一樣時段用途有所不一樣。有購買者純正是用來自住，有則是用來投資保值。不一樣產(chǎn)權(quán)式酒店提供回報方式也有所不一樣，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經(jīng)營利潤；有些則提供無償居住天數(shù)；有些則要求只提供酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報。

594-5.2項目概念性規(guī)劃(草案)——產(chǎn)權(quán)式酒店特性第59頁時權(quán)酒店

由瑞士亞力山首先提出“TimeshareHotel”是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或公司集團發(fā)售在一定期期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施權(quán)利，該權(quán)利能夠上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。退休住宅型

是一種所謂留后路退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其他時間交酒店管理公司出租獲租金回報。到退休時候作為頤養(yǎng)天年住所。這種類型酒店在美國比較多見。有限自用投資型酒店公寓

開發(fā)商將酒店每間客房分割為獨立權(quán)發(fā)售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同步取得酒店管理公司贈送一定期限無償入住權(quán)