房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略合作、集中采購實施細則模版

xx地產(chǎn)戰(zhàn)略合作/集中采購實施細則修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人.4.29新增戰(zhàn)略合作/集中采購實施細則

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1. 目的 32. 適用范圍 33. 術語和定義 34. 招標采購原則 35. 采購系統(tǒng)組織 46. 采購業(yè)務框架 47. 選擇采購模式 48. 制定年度采購規(guī)劃 79. 戰(zhàn)略采購招標操作指引 710. 戰(zhàn)略供應商管理指引 811. 協(xié)議、合同管理 812. 戰(zhàn)略合作/集中采購執(zhí)行指引 813. 支持性文件 8目的規(guī)范采購業(yè)務操作、降低采購經(jīng)營風險、提高采購效益、提升采購管理效率。適用范圍適用于xx地產(chǎn)及其全資或直接/間接控股子公司的戰(zhàn)略合作、集中采購管理業(yè)務。術語和定義供應商：是指提供產(chǎn)品或服務的企業(yè)，包括施工總承包商、監(jiān)理/咨詢、專業(yè)承包商、材料設備等產(chǎn)品或服務類供應商。采購模式：是指根據(jù)某類采購產(chǎn)品/服務的金額和風險大小而分別采用的業(yè)務模式。xx采購模式包括戰(zhàn)略合作、集中采購與分散采購三種。其中：戰(zhàn)略合作：是指對于關鍵的產(chǎn)品/服務，同評估結果為“優(yōu)秀”及以上的供應商（總部邀請招標定標的除外）建立長期、緊密、穩(wěn)定的合作關系，從雙方整體出發(fā)，兼顧彼此的利益，使整體的利益最大化的合作。集中采購：是指對于標準化程度較高、供貨能力和覆蓋范圍達到一定程度的產(chǎn)品和服務，通過整合內部需求與外部資源，最大限度發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、實現(xiàn)規(guī)模效益的采購行為。分散采購：戰(zhàn)略合作、集中采購以外的采購業(yè)務為分散采購。年度采購規(guī)劃：是指總部/子公司每年從全局的角度對戰(zhàn)略合作和集中采購進行規(guī)劃，共同討論并確定本年度計劃進行的各級戰(zhàn)略合作及集中采購產(chǎn)品目錄。同時，通過提前統(tǒng)計及分析總體采購需求，使供應商能夠有針對性地進行勞動力、生產(chǎn)設備、關鍵原材料的預先儲備，從而保證供應和安裝。招標采購原則廉潔自律原則：任何參與人員均需廉潔自律，具備良好的職業(yè)道德和職業(yè)操守，杜絕暗箱操作。公平、公正、公開原則：招標過程均須透明、公開，對各投標人均需公平、公正，為公司樹立良好的社會形象。充分競爭、擇優(yōu)選擇原則：構建充分競爭的招標平臺，讓投標人根據(jù)自身的實力充分市場競爭，有效降低工程成本，在充分市場競爭的基礎上擇優(yōu)選擇中標單位。保密性原則：招標過程中的所有信息及文件均是公司重要機密，任何參與人員都不得外泄?？勺匪菪栽瓌t：招標過程所有資料均需完整、能夠互相解釋，并按要求歸檔，以備后續(xù)檢查和審計。采購系統(tǒng)組織工程成本部材料線工程成本部成本線工程成本部工程線產(chǎn)品研發(fā)部子公司成本管理部項目公司工程部編制、修訂及解釋本細則負責參與參與提供意見編制、修訂及解釋子公司具體指引審批審批負責子公司指引采購模式分析負責總部層面參與參與負責子公司層面參與編制、修訂總部年度采購規(guī)劃負責參與編制戰(zhàn)略項目技術方案參與協(xié)助負責編制戰(zhàn)略項目施工作業(yè)指引參與負責協(xié)助編制、修訂子公司年度采購規(guī)劃審批審批負責參與采購業(yè)務框架各個層面的年度采購各個層面的年度采購規(guī)劃（總部、子公司）供應商分類（施工總承包、監(jiān)理/咨詢、專業(yè)分包、材料設備）供應商管理（引入、履約評估、績效改進、分級管理）通過業(yè)務分析，確定每種產(chǎn)品/服務適用的采購模式（戰(zhàn)略合作、集中采購、分散采購）標準招標采購流程、招標文件范本、合同范本進行招標采購業(yè)務合同履約管理編制招標計劃選擇采購模式對某類采購產(chǎn)品/服務進行業(yè)務分析，根據(jù)金額和風險大小確定采用戰(zhàn)略合作、集中采購或者分散采購，是提高采購效益和效率的關鍵。這三種模式的區(qū)別和選擇要點如下：戰(zhàn)略合作集中采購分散采購特點和優(yōu)點適合風險高、金額大的關鍵性業(yè)務，可實現(xiàn)以下目標：穩(wěn)定的合作關系，質量有保證、風險可控、充分發(fā)揮供應商作用；成本可控、效率高?？沙浞职l(fā)揮規(guī)模效益、降低交易成本，減少經(jīng)營風險。靈活缺點對供應商及xx的供應商關系管理能力均有較高要求。需要進行大量的需求整合工作。規(guī)模效益差、交易成本高。適用業(yè)務范圍總部采購的產(chǎn)品/服務、子公司和項目的總承包、精裝修、監(jiān)理/咨詢、門窗/幕墻、景觀/園林工程等。除簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之外的其他產(chǎn)品/服務。所有業(yè)務實施條件限定在規(guī)定的業(yè)務范圍內、有具備條件的供應商、雙方均有戰(zhàn)略合作意愿。需求能夠被整合、供應商具備相應范圍內的生產(chǎn)、運輸、安裝、配合及售后服務的能力。對供應商要求評估為“優(yōu)秀”及以上等級（總部邀請招標定標的除外）。評估為“備選”及以上等級。協(xié)議期限兩年及以上兩年或以內協(xié)議主要內容戰(zhàn)略合作的目標、對供應商的要求、雙方對于戰(zhàn)略合作目標承諾和保證措施、定價原則，雙方的權利和義務。產(chǎn)品或服務標準、服務流程、價格清單。具體的產(chǎn)品或服務條款。層級總部級、區(qū)域級、城市級、項目級總部集中采購、子公司集中采購、一站式采購采購方式1、工程成本部材料線通過邀請招標定標的；2、同已進行過良好合作，且評估為“優(yōu)秀”及以上等級的供應商，雙方經(jīng)友好協(xié)商達成戰(zhàn)略合作協(xié)議。邀請招標、競爭性談判、直接委托等。結果執(zhí)行1、總部邀請招標定標的產(chǎn)品/服務，子公司需通過工程成本部材料線進行戰(zhàn)略組價、核價，確定項目合同。2、對于總承包、精裝修等產(chǎn)品/服務，戰(zhàn)略協(xié)議簽訂后，子公司可在協(xié)議約定范圍內通過約談的方式與供應商直接簽署項目合同。在集中采購協(xié)議有效期內，子公司按協(xié)議內的產(chǎn)品/服務價格，直接與協(xié)議指定供應商簽署項目合同。采用的采購模式及其涵蓋范圍應在年度采購規(guī)劃、招標計劃和每次的招標方案中逐步確定。應優(yōu)先選擇集中采購模式，合理使用戰(zhàn)略合作模式，減少分散采購。戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略合作是為了保證質量、降低風險，對于風險高、金額大的產(chǎn)品/服務采取的一種采購模式，期限至少應為兩年及以上。戰(zhàn)略合作的條件：工程成本部材料線通過邀請招標定標的；或供應商評估為“優(yōu)秀”及以上等級，且總部級要求雙方連續(xù)合作達到5年以上（含5年），且目前正在進行合作；區(qū)域級4年以上；城市級3年以上；項目級2年以上。戰(zhàn)略合作分為不同的層級：總部級：全國范圍內戰(zhàn)略合作。區(qū)域級：區(qū)域范圍內戰(zhàn)略合作。城市級：城市范圍內戰(zhàn)略合作。項目級：項目范圍內戰(zhàn)略合作。實施戰(zhàn)略合作時，必須對戰(zhàn)略合作伙伴提出明確的發(fā)展要求，包括但不限于（部分指標僅適用于總承包類）：質量管理目標、總承包能力、裝修房施工能力、工業(yè)化技術建造能力、整合供應鏈能力、履行節(jié)能環(huán)保等社會責任（企業(yè)自身運營以及建造過程）、合法用工、技術工人技能提升和工作環(huán)境改善、不斷改善產(chǎn)品和服務質量水平、不斷優(yōu)化成本結構、發(fā)揮合作規(guī)模優(yōu)勢，降低采購價格。戰(zhàn)略合作的價格制定詳細的價格清單、確定明確的計價方式和調價機制，總承包戰(zhàn)略合作價格原則上符合當?shù)厥袌鰞r格，雙方戰(zhàn)略合作價格每年約談調整一次?？偝邪鼧I(yè)務應建立人工和市場價格調整較為頻繁的關鍵主材的調價機制。戰(zhàn)略合作的競爭機制兩家原則：為保持競爭性，戰(zhàn)略合作供應商以不少于兩家為宜?？冃г瓌t：如果戰(zhàn)略合作伙伴的產(chǎn)品質量表現(xiàn)、履約評估結果持續(xù)下降，可降低合作層級，確定無法實現(xiàn)戰(zhàn)略合作目標的，按規(guī)定的權限進行審批批準后，可以終止戰(zhàn)略合作。建立戰(zhàn)略合作關系之后，必須繼續(xù)以下工作以保證戰(zhàn)略合作達到預期目標。高層互訪機制：每個戰(zhàn)略合作級別的采購分管領導，每年至少有兩次與合作伙伴的正式溝通，溝通至少應包括對于戰(zhàn)略合作目標的回顧和雙方改進行動。新業(yè)務優(yōu)先原則：除非出現(xiàn)重大問題導致無法滿足要求等特殊情況，在其能力范圍內的新業(yè)務應首先授予戰(zhàn)略合作供應商。并應先授予高級別的戰(zhàn)略合作供應商；同級別的，應授予最合適者。集中采購產(chǎn)品/服務在總部、子公司、項目公司等不同范圍內分別有相同需求時，可進行相應范圍內的集中采購。集中采購必須有明確的采購價格清單，協(xié)議期不超過兩年。針對材料價格波動等市場因素，協(xié)議中應確定協(xié)議期間產(chǎn)品/服務價格的調整機制。集中采購可分為不同的層級：總部集中采購、子公司集中采購、一站式采購。一站式采購（又稱定點采購）是集中采購的一種形式，根據(jù)需求情況對具有多種產(chǎn)品供應整合能力的供應商進行集中采購。集中采購協(xié)議中應要求供應商提供最低價（根據(jù)協(xié)議在全國、區(qū)域或城市范圍內）承諾。確定不同層次集中采購原則：總部集中采購供應商應具備全國范圍內的生產(chǎn)，配送、安裝、服務和施工能力，可覆蓋各地項目公司的售前、售后服務體系，其產(chǎn)品質量和品牌的認知度在全國范圍內得到認可；子公司集中采購供應商在不同地域范圍內應具備以上原則。制定年度采購規(guī)劃總部/子公司每年從全局的角度對戰(zhàn)略合作和集中采購進行規(guī)劃（包括擬采用的采購模式及層級、涵蓋產(chǎn)品/服務范圍），確定本年度各級戰(zhàn)略合作及集中采購產(chǎn)品目錄。子公司成本管理部根據(jù)本公司發(fā)展情況，按年、項目、分期編制采購規(guī)劃，鼓勵按標段編制。采購規(guī)劃應及時提交、審批、確認?？偛扛鶕?jù)子公司采購規(guī)劃，進行匯總分析，指導供應商資源的分配及協(xié)調。下一年度的采購規(guī)劃應于每年12月中旬之前編制完成，并備案。戰(zhàn)略采購招標操作指引參照《戰(zhàn)略采購招標操作指引》執(zhí)行。戰(zhàn)略供應