某商貿城項目定位報告課件

2023/8/30某商貿城項目定位報告2023/8/1某商貿城項目定位報告1引言“百年商業(yè)老街換新顏”——武漢市政府斥資200億元打造百年漢正街引言“百年商業(yè)老街換新顏”——武漢市政府斥資200億元打造百2項目需要解決的問題漢正街更新換代產品如何打造商業(yè)美譽度、市場口碑成功銷售后，降低后期運營過程中的問題如何通過硬件和軟件上的打造肩負改造漢正街新產品的責任？如何通過一期的成功運作為項目二期帶來最大價值提升？激烈的市場如何贏得客戶，贏得客戶口碑？項目需要解決的問題漢正街更新換代產品如何打造商業(yè)美譽度、市場3報告總體思路項目本體分析區(qū)域市場分析業(yè)態(tài)分布建議銷售及營銷運營策略建議項目定位報告總體思路項目本體分析區(qū)域市場分析業(yè)態(tài)分布建議銷售及營銷運4PART1項目本體分析PART1項目本體分析5區(qū)位價值項目位于漢正街核心商業(yè)中心腹地，漢正街與大夾街之間，緊鄰多福路，是漢正街商業(yè)區(qū)最為核心地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯。中山大道漢正街大夾街利濟北路多福路友誼南路本案沿河大道漢正街商業(yè)區(qū)二期區(qū)位價值項目位于漢正街核心商業(yè)中心腹地，漢正街與大夾街之間，6項目四至東：小巷（政府規(guī)劃區(qū)域）南：漢正街西：漢正中心商城北：大夾街周邊情況比較混亂，漢正街典型的臟亂差區(qū)域，通達性有待提高。項目四至東：小巷（政府規(guī)劃區(qū)域）周邊情況比較混亂，漢正街典型7項目技術參數分析基本參數規(guī)劃凈用地面積18585平方米建筑占地面積13045.8㎡總建筑面積150895.23㎡商業(yè)面積84166.03㎡住宅面積66729.20㎡地下一層建筑面積15613.29㎡地下二層建筑面積15613.29㎡容積率8.12建筑密度70%停車位384輛作為一個商住結合的綜合性項目超過10萬商業(yè)規(guī)劃，大規(guī)模的商業(yè)體量、自身的配套設施，有潛力成為漢正街主力商業(yè)綜合體的引領者。項目技術參數分析基本參數規(guī)劃凈用地面積18585平方米建筑占8項目周邊環(huán)境分析道路狹窄，交通不便；臟、亂、差；違章占道、停車問題嚴重。傳統(tǒng)漢正街典型狀況項目周邊環(huán)境分析道路狹窄，交通不便；傳統(tǒng)漢正街典型狀況9道路四通八達，交通便捷利濟南路碼正石巷多路福寶慶街正友誼南路沿河大道漢正街夾大街堤長街大道中山本案路網豐富，交通便捷但是大多道路并不寬敞，白天人流較大，物流一般在晚間開始活動。道路四通八達，交通便捷利濟南路碼正石巷多路福寶慶街正友誼南路10本項目臨街面道路十分狹窄，南面的漢正街的臨街面，道路為雙車道，交通狀況略好，可達性較差。大夾街路寬僅為3-5米左右，難以行車占道嚴重，可達性較差僅為三米寬小巷僅為三米寬小巷本項目臨街面道路十分狹窄，南面的漢正街的臨街面，道路為11產品價值——規(guī)劃商業(yè)內街兩棟商業(yè)內攜商業(yè)內街四周均可進入賣場，一樓商業(yè)價值的最大化得到充分體現。產品價值——規(guī)劃商兩棟商業(yè)內攜商業(yè)內街四周均可進入賣場，一樓12產品價值——硬件超高空間，提高商戶使用率雙循環(huán)人流動線，寬敞走道底層全開發(fā)式經營模式多部手扶電梯、垂直客貨梯、觀光電梯中央空調系統(tǒng)、地下物流中心貨車直達漢正街新一代商貿市場，比肩高檔零售商場產品價值——硬件超高空間，提高商戶使用率漢正街新一代商貿市場13區(qū)域未來規(guī)劃價值項目一期項目二期在武漢政府對漢正街整體規(guī)劃中，金正茂項目所在的一期的中芬片和二期所在的九如片將會是整個商業(yè)中心打造的核心區(qū)域，也是啟動區(qū)域。承載著黃金商圈改造的使命與責任！區(qū)域未來規(guī)劃價值項目項目在武漢政府對漢正街整體規(guī)劃中，金正承14產品價值——配套作為全國知名的小商品市場，武漢最為核心的商業(yè)中心之一的漢正街，配套的極度不完善是一直困擾和阻礙區(qū)域發(fā)展的瓶頸。本案周邊除了交通便利之外，其配套匱乏，熱鬧的市場并沒有具備便捷的配套設施在激烈的市場競爭中，作為肩負漢正街整體改造的首個項目，配套的完善與提升對于項目的整體推售有占據舉足輕重的地位。產品價值——配套作為全國知名的小商品市場，15整盤價值研判占據核心區(qū)位；項目所在區(qū)域為大夾街與多幅路交匯處，是漢正街傳統(tǒng)的服裝批發(fā)集散地，商業(yè)氛圍較為理想；大規(guī)模綜合性商業(yè)體；硬件設施區(qū)域一流；周邊目前所鄰道路均為較窄商業(yè)小巷，細部交通不理想，需要進行適度改造；漢正街整體改造啟動帶來的無限機遇；核心商圈改造的首個項目備受關注。具備打造漢正街旗艦型商業(yè)綜合體的潛質整盤價值研判占據核心區(qū)位；具備打造漢正街旗艦型商業(yè)綜合體的潛16項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析周邊為服裝集中批發(fā)，商業(yè)氛圍較濃，是漢正街商圈核心的服裝批發(fā)區(qū)域。服裝批發(fā)一條街服裝零售/倉庫服裝零售服裝批發(fā)市場服裝批發(fā)第一大道（零售/批發(fā)）本案項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析周邊為服裝集中批發(fā)，商業(yè)氛圍較濃，17周邊眾多小型商業(yè)門面形成“服裝一條街”；緊鄰幾個大型的商業(yè)：第一大道、中心商城、漢正街品牌服飾批發(fā)廣場。項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析周邊眾多小型商業(yè)門面形成“服裝一條街”；項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)18項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析小結本項目緊鄰大夾街、漢正街和多福路交接處，商業(yè)氛圍濃厚；周邊的集中商業(yè)發(fā)展較好；市場對于本項目地段的認可；周邊臟亂差、配套不足問題嚴重；除批發(fā)零售外，周邊聚集小型手工作坊及倉庫；交通的通達性較差。項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析小結本項目緊鄰大夾街、漢正街和多福路19PART2區(qū)域市場分析PART2區(qū)域市場分析20漢正街歷史漢正街，即古漢口之正街，她南臨漢水，東接長江，是一個具有530多年歷史的水陸商埠，憑借優(yōu)良便捷的水運條件，明末清初，漢正街便呈現出“十里帆檣依市立，萬家燈火徹宵明”的商貿繁榮景觀。1978年以前，由于戰(zhàn)亂和政權更替，漢正街已幾經盛衰。1978年改革開放后，漢正街市場又復生機，發(fā)展至今，已從不足400米的街市發(fā)展成為跨越硚口、江漢兩個區(qū)域的綜合性商貿區(qū)。憑借優(yōu)良便捷水運條件，形成傳統(tǒng)濃厚商業(yè)氛圍

漢正街歷史漢正街，即古漢口之正街，她南臨漢水21漢正街現狀分析在政府政策推動下，漢正街市場憑借其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、“九省通衢”的廉價水運條件和武漢在全國特殊的地理位置，由改革初期不足400米的街市，發(fā)展成年銷售額過百億，上繳利稅過億元的綜合性大市場。

漢正街市場成為引南接北，承東啟西“買全國、賣全國”的國家級批發(fā)市場，被譽為“天下第一街”。漢正街在全國小商品市場中占有舉足輕重的地位漢正街現狀分析在政府政策推動下，漢正街市場憑22漢正街現狀分析低檔偽劣商品集散地交通不便購物環(huán)境差衛(wèi)生條件差……本地市場形象不高——一個商住混雜的大型批發(fā)市場

漢正街位于漢水與長江交匯的北岸，主體市場范圍西起武勝路、向東延伸至大興路，南濱漢水沿河大道，北至長堤街，由漢正街、大夾街、新安街、全新街、九如巷、永寧巷等諸多街巷組成。（友誼南路至民族路段稱東漢正街）主街——漢正街兩旁連通上百條里巷，呈蜈蚣形布局。地域總面積約3平方公里，營業(yè)面積約54萬m2，由近60個室內賣場和15條街巷市場組成。共有商戶1.8萬余戶，形成了服裝、鞋類、皮具等12個專業(yè)市場。同時，漢正街有居民2萬多戶，是一個商住混雜的大型綜合市場。漢正街現狀分析低檔偽劣商品集散地本地市場形象不高——一個商住23①特色商業(yè)旅游街：多福路第一大道

②小商品展銷區(qū)：漢正街西南片

③服裝展示區(qū)：漢正街東北片

④會展商務區(qū)：漢正街東南片

⑤綜合配套服務區(qū)：漢正街西北片

⑥濱水魅力展示區(qū)：漢江北岸沿線

機遇——200億元改造漢正街擬建6大功能區(qū)漢正街現狀分析①③④②⑥⑤①特色商業(yè)旅游街：多福路第一大道機遇漢正街現狀分析①24歷史悠久漢正街是一個具有530多年歷史的水陸商埠，是個舉世聞名的小商品市場。

市場規(guī)模大占地1.67平方公里,成為中部地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場。幅射范圍廣商品幅射全國29個省、自治區(qū)和直轄市的570多個縣（市）。涉列商品繁多1.6萬余種商品，促進各行業(yè)發(fā)展，帶動整個區(qū)域經濟發(fā)展。漢正街現狀分析小結歷史悠久漢正街現狀分析小結25市場人口繁雜聚集人口主要來至江漸地區(qū)、廣汕地區(qū)，參雜全國其它地區(qū)縣市人口。文化水平不高市場內經商人口80%以上只有初中文化水平。道路狹窄，成為交通瓶頸除沿江大道和多福路外，漢正街內的小街巷經常交通擁堵。漢正街現狀分析小結市場人口繁雜漢正街現狀分析小結26漢正街商業(yè)布局漢正街商業(yè)布局2728鞋業(yè)市場服裝市場電器市場床上用品市場箱包市場禮品市場文體用品市場副食品市場布匹市場輕紡輔料市場本項目漢正街行業(yè)市場分布28鞋業(yè)市場服裝市場電器市場床上用品市場箱包市場禮品市場文體28行業(yè)商戶數單位面積總面積從業(yè)人數服裝1100030m23300060000鞋類80015m2120003600箱包70015m2110003000家電50050m2250003000塑料40025m2100001800文體50040m2160002200工藝禮品50040m2200002000電子40015m2600001800日用化工50020m2100002200副食80020m216003200紡織、輔料120055m26600005400小商品80010m280003200合計1.8萬3053萬9.14萬經營戶分布一覽表漢正街共有經營戶約1.8萬戶，營業(yè)面積約53萬m2，從業(yè)人員（不包括“扁擔”等）約9萬多人。服裝、鞋類、紡織、家電、塑料、皮具等行業(yè)經營狀況較好，有經營戶13600戶，銷售額占市場銷售總額的80%以上。服裝經營戶11000戶，占市場銷售額近50%，是漢正街市場銷售量最大的主導銷售商品行業(yè)商戶數單位面積總面積從業(yè)人數服裝1100030m233029漢正街服裝市場布局種

類分

布

區(qū)

域中高檔男裝廣貨巷、中心商城三~四樓、萬商白馬商廈八~九樓中檔男裝多福商城大夾街臨街鋪面，九如巷低檔男裝國體商城沿多福路、中心商城沿漢正街、大夾街小部份、漢正街小商品市場一樓，萬商白馬商廈一樓中檔時裝女裝萬商白馬商廈二～七樓低檔女裝萬商白馬商廈一樓中低檔女裝大夾街、全新街、長堤街（部分）、萬商白馬一樓低檔女裝漢正街小商品市場二～三樓，國體商廈一樓、中心商場一樓漢產中低檔女裝大夾街服裝批發(fā)市場內衣及女用品中心商城二樓、源強針織內衣市場童裝及嬰兒用品長虹商場一樓、多福市場一樓、威凱大廈地下室、晴川橋童裝市場體育用品服裝國體商場二～三樓服裝經營區(qū)主要集中在友誼南路片區(qū)和多福路片區(qū)。擁有中心商城、老三鎮(zhèn)服裝大樓，萬商白馬服裝交易大樓等大型服裝經營室內市場。漢正街服裝市場布局種

類分

布

區(qū)

30品牌商城中心商城第一大道國體商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大夾街服裝批發(fā)市場漢正街服裝市場布局多福路片區(qū)友誼南路片區(qū)品牌商城中心商城第一大道國體商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大31項目名稱經營業(yè)態(tài)租售情況租期商鋪結構單鋪面積體量戶數經營情況代表品牌大夾街服裝批發(fā)市場服裝批發(fā)主市場，號稱武漢及華中地區(qū)最大的服裝集散地租金：105-500元/㎡/月多為一年一簽，由業(yè)主出租。已售。業(yè)主出租，多為1年為1-4樓獨立結構。2-3樓為倉庫，辦公區(qū)域，1樓為門面。公共區(qū)域有頂棚門面大小為20㎡左右，全套房屋為80㎡左右總建面：15.1萬㎡，總占地4.3萬㎡，營業(yè)面積：6.4萬㎡，商家800多戶共分5期建筑，分別于97年，00年，02年分期投入運營。05年進行了市場翻新。經營火爆物業(yè)費：3.8元/㎡/月威龍服飾、千姿百態(tài)服飾、經緯時裝等流通巷服裝批發(fā)市場牛仔、休閑裝、布匹、窗簾等批發(fā)市場租金：150-300元/㎡/月業(yè)主出租，租期靈活為市場型商業(yè)，1樓為服裝批發(fā)，2樓為布藝批發(fā)，3樓為窗簾市場門面為10-30㎡左右由恒發(fā)服裝批發(fā)市場、精品城批發(fā)市場、伙伴服裝批發(fā)市場、盛源商都批發(fā)市場、小夾街批發(fā)市場、順發(fā)牛仔批發(fā)市場組成的近30000㎡的以服裝類產品為主的批發(fā)市場主要以批發(fā)為主，經營時間從早上5點至下午3點半。3.8元/㎡/月物業(yè)管理費。各類廠家直銷：青島第六印染廠、上海饒豐針織、宏盛布業(yè)等漢正街服裝市場之友誼南路片區(qū)項目名稱經營業(yè)態(tài)租售情況租期商鋪結構單鋪面積體量戶數經營情況32項目名稱經營業(yè)態(tài)租金售價（二手房數據）鋪型體量硬件設施內部經營情況物業(yè)情況萬商白馬商城1樓：低檔男女裝、水吧2-6樓：精品女裝7-9樓：精品男裝、休閑運動裝、展示店1樓租金：700元/㎡/月2樓租金：800元/㎡/月3樓租金：400元/㎡/月4-5樓租金：250元/㎡/月6樓租金：200元/㎡/月7-9樓租金：80元/㎡/月1樓：無2樓：無3樓50000-55000元/㎡4樓：40000-45000元/㎡5樓30000-35000元/㎡6樓：15000-20000元/㎡7-9樓：10000-15000元/㎡基本鋪型為40㎡，可以根據需要進行合并或分割。分割最小鋪為轉角鋪面，面積約5㎡，正常鋪位分割最小為15-20㎡。于1993年開始建設，1996年初通過驗收并投入使用。占地12000㎡，總建面：8萬㎡，商戶約1000戶左右。大廈內配有三十部電梯，其中大型室內中庭手扶梯十八部，觀光手扶梯二部，垂直觀光客梯兩部，垂直客梯六部，大型載貨梯三部；雙回路供電及配套發(fā)電設備，全樓安裝進口中央空調及自動噴淋消防控制設備，部分樓層設有安全監(jiān)控系統(tǒng)；并有5，000平方米大型室外廣場，110個停車位；另備有約6，000平方米大型倉儲配貨中心；其頂高68米的塔樓是東漢正街的標志性建筑。1樓將于今年10月重新裝修并劃分業(yè)態(tài)。觀光扶梯全部處于關閉狀態(tài)。2樓以上部分生意較好。5樓以上部分主要以展示、批發(fā)為主物業(yè)費13元/㎡/月，商場設有網站，可提供網上購物漢正街品牌服飾批發(fā)廣場B2層停車場B1層童裝1F精品男裝2-3F品牌女裝4-5F品牌男裝-1樓租金100元/㎡/月1樓賣斷給小業(yè)主。目前租金500元/㎡/月2樓租金：300元/㎡/月3樓租金：250元/㎡/月4樓租金：200元/㎡/月5樓租金：100元/㎡/月

-1樓為3年合同，3年內租金不漲1樓：已售2樓：已售目前市場上無同類產品銷售轉讓信息基本鋪型為：30-60㎡于2007年8月開始營業(yè)。營業(yè)面積約12萬㎡廣場為武漢目前硬件配套設施、裝潢水品最高的服裝批發(fā)市場。-1樓為3年長租約。1-2樓為銷售門面已經全部銷售。3-5樓每年6-7月間為換約期。合同一年一簽。由于是新批發(fā)市場，廣場內商家生意還不錯。物業(yè)費6元/㎡/月，每戶有單獨電表。廣場設有工商辦事處，可代辦商家的注冊。目前已經全部滿租。漢正街服裝市場之多福路片區(qū)項目名稱經營業(yè)態(tài)租金售價鋪型體量硬件設施內部33項目名稱經營業(yè)態(tài)租金售價（二手房數據）鋪型體量硬件設施內部經營情況物業(yè)情況漢正街中心商城1F各式服裝批發(fā)1F外側布匹、服裝批發(fā)2-3F女裝批發(fā)1樓租金：300-800元/㎡/月2樓租金：200-250元/㎡/月3樓租金：100-150元/㎡/月4樓裝修中1年1簽1樓已售2樓為整體出租后分租3-4樓為統(tǒng)一招商1樓3-5㎡2樓5-10㎡3樓10-15㎡總建面15萬㎡，其中商業(yè)部分6萬㎡。1997年開始營業(yè)中心商城較為老舊。但由于營業(yè)時間長，所以生意很好。通常每年6-7月間換約。生意較好。內部裝潢陳舊。經營服裝品牌性差。多為廠家貨在此處的批發(fā)。物業(yè)管理費10元/㎡/月。4樓現在裝修中漢正街第一大道金座、銀座、紅寶石座經營男、女裝；

鉆石座、翡翠座經營布藝租金80—120/㎡，今年8月開始招租的金座、銀座泛一層及一層商鋪租價200-300元/㎡/月。銷售價格：50000元/㎡20㎡-40㎡總建面：80萬㎡，總套數3000套---老三鎮(zhèn)服裝城1F服裝批發(fā)租金為600-1000元/㎡/月無3-15㎡約3000㎡老舊，道路狹窄。生意較好，經營者多為回遷戶。無物業(yè)管理費。且稅收等方面有優(yōu)惠條件金昌輕紡城布匹、輕紡、輔料批發(fā)市場1樓500-600元/㎡/月2樓100-200元/㎡/月無基本鋪型15㎡3.6萬㎡老舊。經營情況良好，所有鋪面滿租。為湖北最大的輕紡市場。物業(yè)費較低，單鋪6元/㎡/月漢正街服裝市場之多福路片區(qū)項目名稱經營業(yè)態(tài)租金售價鋪型體量硬件設施內部34漢正街服裝市場分析小結區(qū)域內商鋪面積段主要在10~30㎡之間，多福路區(qū)域商鋪面積偏小集中在5~15㎡;區(qū)域內商鋪售價,目前市場上惟一公開發(fā)售的是漢正街第一大道其均價為50000元/㎡,其余商鋪售價據二手房數據顯示商鋪售價均在5000~5500元/㎡之間;區(qū)域內商鋪租賃價格主要在：500~800元/㎡;區(qū)域內商鋪銷售形式均是采取租售結合的方式;區(qū)域內商鋪經營情況,均是批零兼營,但是品牌混雜,無序管理。漢正街服裝市場分析小結區(qū)域內商鋪面積段主要在10~30㎡之間35典型案例分析典型案例分析36結合本項目地域、規(guī)模及開發(fā)預期等，我們需選擇目前漢正街片區(qū)對本項目有借鑒意義的同類型商業(yè)項目進行分析，以從中得到借鑒,具體遴選原則為：選擇漢正街片區(qū)內之代表性項目；具有一定規(guī)模和產品品質、且在目前漢正街及武漢市場有較好的市場口碑及影響力；在商業(yè)經營上較為成熟，同時在規(guī)模、檔次、目標客戶人群、價格等方面與本項目有相關借鑒作用。典型案例遴選原則結合本項目地域、規(guī)模及開發(fā)預期等，我們需選擇目前漢正街37典型案例概況分析我們選擇了對本項目有重點研究價值的商業(yè)項目共4個，依次為：漢正街品牌服飾批發(fā)市場漢正街第一大道白馬商城中心商城中心商城漢正街第一大道品牌服飾批發(fā)廣場白馬商城典型案例概況分析我們選擇了對本項目有重點研究價值的商業(yè)項目共38漢正街品牌服飾批發(fā)廣場項目名稱漢正街品牌服飾批發(fā)廣場發(fā)展商武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司項目地址多福路項目占地103畝目前開發(fā)30余畝總層數七層（地上5層）總建面25萬㎡（一期5萬方）開盤時間2005年11月18日價格18000—54000元/㎡總投資25億漢正街品牌服飾批發(fā)廣場項目名稱漢正街品牌服飾批發(fā)廣場發(fā)展商武39經營業(yè)態(tài)：

地下-2層停車場；地下-1層倉庫、童裝區(qū)；地上2、3層女裝區(qū)；地上1、4層男裝區(qū)；5層綜合樓；

同時設有服裝貿易中心、服裝設計中心、會議展覽中心、信息中心、商務辦公中心、會議展覽中心、經營管理中心、營銷推廣中心、教育培訓中心、物流配送中心、倉儲中心、餐館中心、娛樂休閑中心。

主力戶型：

30-60㎡/間

銷售形式：

租售結合；

1、2層為產權式商鋪所購商鋪，三年內不得轉售轉租轉讓；

3、4、5層按建筑面積對外招商。漢正街品牌服飾批發(fā)廣場經營業(yè)態(tài)：

地下-2層停車場；地下-1層倉庫、童裝40客戶來源：購置客戶主要以自主經營型為主。開發(fā)商擁有部分客戶資源。部分客戶為其從外地招商進駐。銷售人員通過外調吸引一部分客戶進駐。漢正街品牌服飾批發(fā)廣場客戶來源：購置客戶主要以自主經營型為主。漢正街品牌服飾批發(fā)41銷售價格：

18000～54000元/㎡租賃價格：

-1樓租金100元/㎡/月1樓賣斷給小業(yè)主。目前租金500元/㎡/月2樓租金：300元/㎡/月3樓租金：250元/㎡/月4樓租金：200元/㎡/月5樓租金：100元/㎡/月租約三年一簽，且三年內不得轉租轉讓。

漢正街品牌服飾批發(fā)廣場銷售價格：

18000～54000元/㎡漢42項目點評：優(yōu)勢：處漢正街中心，地理位置優(yōu)越；商業(yè)氛圍濃烈，擁有成熟的產業(yè)環(huán)境；開發(fā)商實力，對引進先進品牌具有。劣勢：項目宣傳力度不強、形象包裝不到位漢正街品牌服飾批發(fā)廣場項目點評：優(yōu)勢：項目宣傳力度不強、形象包裝不到位漢正街品牌服43開發(fā)商背景：2002年3月，甘肅大陸橋投資開發(fā)有限公司投資開發(fā)蘭州東部品牌服飾批發(fā)廣場，從開工建設到開業(yè)，歷時僅8個月，商戶入駐率100%。2003年，廣場全面開業(yè)的第一年，就在非典肆虐的環(huán)境下，創(chuàng)造了95%以上商戶獲利的奇跡。04年3月甘肅大陸橋投資開發(fā)有限公司在漢注資2000萬元成立武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司。漢正街品牌批發(fā)市場也是繼成功開發(fā)了蘭州東部品牌服飾批發(fā)廣場后，大陸橋公司南下連鎖經營的又一重大舉措。漢正街品牌服飾批發(fā)廣場開發(fā)商背景：2002年3月，甘肅大陸橋投資開發(fā)有限公司投資開44漢正街第一大道漢正街第一大道項目名稱漢正街第一大道（一期）發(fā)展商武漢龍騰置業(yè)項目地址橋口區(qū)漢正正街489號項目占地424畝目前開發(fā)6棟（107畝）總套數3000套總建面80萬

m2開盤時間2005年11月18日價格20000—50000元/m2銷售情況招租100%裝修情況簡裝投資12億漢正街第一大道漢正街第一大道項目名稱漢正街第一大道（一期）發(fā)45區(qū)域經營品種樓面

地址業(yè)態(tài)劃分銀座男裝一拖二臨漢正街、多福路知名品牌男裝旗艦店泛首層

品牌西服、西褲、品牌襯衣首層

品牌休閑二、三層

品牌代理金座女裝一拖二臨大水巷高檔面料臨漢水街、漢正街、多福路知名品牌女裝旗艦店泛首層、首層

精品、休閑女裝二、三層

滬、杭品牌女裝紅寶石座皮具箱包首層--四層

皮具箱包藍寶石座女裝一拖二臨漢水街、多福路、板廠街漢派知名品牌女裝旗艦店泛首層、首層

漢派精品、休閑女裝二、三層

漢派品牌女裝鉆石座、翡翠座

一層

餐飲美食、保健休閑、日、韓服裝；品牌服飾折扣店；CEPA服裝；第一大道業(yè)態(tài)劃分經營業(yè)態(tài)：金座、銀座、紅寶石座經營男、女裝；

鉆石座、翡翠座經營各種鞋類。銷售形式：六個街區(qū)所有商鋪1層可售，2—4層只租不售；

其中金座、銀座、紅寶石座1—2層為復式結構，面積按一層計算；

金座、銀座、紅寶石座不包租，藍寶石座3年返租5年包租，回報率7%，鉆石座、翡翠座總價超過100萬包租5年。區(qū)域經營品種樓面

地址業(yè)態(tài)劃分銀座男裝一拖二臨漢正街、多福路46白馬商城項目名稱萬商白馬發(fā)展商武漢商業(yè)城有限公司項目地址武漢市集家嘴路口項目占地12000㎡層高9層總戶數1000余戶總建面8萬㎡開業(yè)時間96年租金100—500元/㎡招租情況招租100%停車位110個白馬商城項目名稱萬商白馬發(fā)展商武漢商業(yè)城有限公司項目地址武漢47經營業(yè)態(tài)：

1層為精品服裝大世界，

2—6層為精品女裝批發(fā)中心，

7—9層為男裝、休閑裝專營區(qū)。

銷售形式：

租售結合

白馬商城經營業(yè)態(tài)：

1層為精品服裝大世界，

2—6層48白馬商城經營歷程1992年12月8日武漢商業(yè)城有限公司成立；1996年1月華中萬商廣場工程完工；2000年8月，萬商白馬市場頂著“把高檔寫字樓當破爛甩”的指責，以8元每m2起租，而當時漢正街商鋪的月租金最低為200元每m2。當年年底，萬商廣場的八樓鋪位就全部滿租；2001年9月15日萬商白馬服裝交易中心正式開業(yè)；2002年9月萬商白馬市場二樓服裝招商成功；2002年至2003年萬商廣場七、九樓銷售一空；經過10余年的發(fā)展,萬商廣場成為華中地區(qū)首家品牌服裝商品展賣中心。白馬商城經營歷程1992年12月8日武漢商業(yè)城有限公司成立；49中心商城項目名稱中心商城發(fā)展商武漢橋建集團有限公司項目地址武漢市漢正街多福路2號項目占地12000㎡層高4層（商業(yè)）總戶數1000余戶總建面4萬

㎡開業(yè)時間97年10月18日銷售均價2萬元/㎡招租情況招租100%停車位110個中心商城項目名稱中心商城發(fā)展商武漢橋建集團有限公司項目地址武50中心商城經營業(yè)態(tài)：

1—2層為品牌女裝；

3—4層為品牌男裝。

銷售形式：

租售結合。

中心商城經營業(yè)態(tài)：

1—2層為品牌女裝；

511997年10月18日漢正街中心商城正式開業(yè)；1997年—2002年歷經六年發(fā)展后成為漢正街地區(qū)規(guī)模最大的服裝批發(fā)商城；2002年2月份從新裝修開張,發(fā)展成品牌服飾總匯.其中一樓為批發(fā)市場,二樓為品牌女裝市場、三、四樓為品牌男裝市場,采取寫字樓經營模式，集服裝展示、商務洽談、倉儲存放于一體，是適應商業(yè)新業(yè)態(tài)的大型服飾批發(fā)零售市場。中心商城經營歷程1997年10月18日漢正街中心商城正式開業(yè)；中心商城經52區(qū)域市場分析小結規(guī)模大、輻射強、涉列范圍廣；商業(yè)氛圍濃厚；臟、亂、差結癥尚未消除；服裝市場占據漢正街核心區(qū)位；市場品牌混雜，無序管理；無論租戶或者業(yè)主，多以自營為主。漢正街缺乏獨樹一幟的專業(yè)賣場引領片區(qū)區(qū)域市場分析小結規(guī)模大、輻射強、涉列范圍廣；漢正街缺乏獨樹一53PART3項目定位PART3項目定位54通過對市場的摸底、本項目自身的情況分析，我們有理由相信金正茂商城將會是新漢正街最具規(guī)模，最具現代化的專業(yè)賣場。通過對市場的摸底、本項目自身的情況分析，55項目定位呼之欲出，但是我們還有一個關鍵問題尚未解決，金正茂將打造什么樣的專業(yè)賣場才能引領漢正街的全面性改造？項目定位呼之欲出，56市場：市場繁茂，交易量大，潛力巨大，前景廣闊競案：布局混亂、管理較差，運營模式落后，競爭力較差產品：新一代專業(yè)市場規(guī)劃與打造，高檔商場規(guī)劃布局整體特點：漢正街缺乏特色，同質化競爭，缺乏標桿市場情況回顧市場：市場繁茂，交易量大，潛力巨大，前景廣闊市場情況回顧57品牌商城中心商城第一大道國體商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大夾街服裝批發(fā)市場項目所處的漢正街服裝賣場的中心雖然競爭激烈，但是尚未有絕對引領的專業(yè)賣場，對于金正茂來說，一個全新的服裝商貿城的規(guī)劃理念是一個機會，金正茂有機會和有能力在這個片區(qū)樹立標桿、搶占市場。項目周邊情況回顧品牌商城中心商城第一大道國體商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大58項目產品情況回顧占據核心區(qū)位；大規(guī)模綜合性商業(yè)體；硬件設施區(qū)域一流；新一代全開放式綜合型商業(yè)賣場項目產品情況回顧占據核心區(qū)位；59500年漢正街，第三代全臨街旺鋪產品定位本項目肩負著漢正街改造的歷史使命的同時，以第三代的商業(yè)規(guī)劃模式，引領區(qū)域商業(yè)更新換代產品的潛力巨大，火爆的商業(yè)氛圍前景可期。500年漢正街，第三代全臨街旺鋪產品定位本項目60金正茂占據著天時·地利·人和項目發(fā)展方向天時：政府投資200億元對漢正街進行整體性改造地利：項目占據絕佳地段，以服裝市場為主的商業(yè)氛圍濃厚人和：漢正街人流量最大、最密集的區(qū)域金正茂占據著天時·地利·人和項目發(fā)展方向天時：政府投資20061項目發(fā)展方向金正茂商貿城項目發(fā)展方向：以服裝專業(yè)市場為主，復合型、現代化、專業(yè)市場引領片區(qū)，打造以高檔百貨商場管理與服務為藍本的服裝批發(fā)市場，扛起漢正街區(qū)域改造大旗，樹立區(qū)域內標桿的品牌型服裝批發(fā)市場。項目發(fā)展方向金正茂商貿城項目發(fā)展方向：以服裝專業(yè)市場為主，62項目SWOT分析該地段商業(yè)氛圍濃厚；地處大夾街、漢正街與多福路交匯處，傳統(tǒng)服裝批發(fā)集散地優(yōu)勢；距離城市主干道較近，交通大環(huán)境優(yōu)勢；產品規(guī)劃在區(qū)域內的前瞻性，產品對比其他賣場的優(yōu)越性。優(yōu)勢：機會：政府決心：投資200億元對漢正街的全面改造漢正街商貿旅游區(qū)規(guī)劃發(fā)展機會；大量開發(fā)商集中開發(fā)，區(qū)域首個在政府改造下的項目。項目SWOT分析該地段商業(yè)氛圍濃厚；優(yōu)勢：機會：政府決心63項目SWOT分析不鄰城市主干道，昭示性不強；周邊區(qū)域臟、亂、差，整體展示性較差；交通問題嚴重；周邊片區(qū)拆遷改造對環(huán)境的影響。劣勢：威脅：漢正街市場改造未來商業(yè)供應量大幅增加，存在供應過剩的風險；招商及后期管理帶來的風險；投資客戶過多，商業(yè)氛圍難以形成造成的風險；大規(guī)模區(qū)域改造周期過長。項目SWOT分析不鄰城市主干道，昭示性不強；劣勢：威脅：漢64綜上所述：金正茂商貿城是漢正街整體改造過程中一個典型、一個標桿、一面旗幟、一座里程碑綜上所述：金正茂商貿城是漢正街整體改造過程中65發(fā)展商開發(fā)理念作為引領漢正街整體改造的第一個項目，規(guī)模超過10萬方的金正茂商貿城，是發(fā)展商對漢正街商圈更新換代的時代產物打造全新商業(yè)模式、大規(guī)模的城市改造，我們的發(fā)展商是：漢正街核心區(qū)里最大的綜合商業(yè)運營商發(fā)展商打造的是：新漢正街旗艦商業(yè)綜合體發(fā)展商開發(fā)理念作為引領漢正街整體改造的第一個項目，漢正街核心66項目定位隨即而出？？不，誰是客戶我們不得不提！項目定位隨即而出？？不，誰是客戶我們不得不提！67目標客群分析金正茂目標客戶業(yè)主（未來商鋪店主、經營者）消費者（金正茂未來主力消費群）目標客群分析金正茂目標客戶業(yè)主（未來商鋪店主、經營者）消費者68所有市調的對象中,年齡在31-40歲的占55%,其次是41-50歲占25%,30歲以下的占17%,由此可知,漢正街的老板年齡集中在30-50歲,中年人居多。目標客群分析——商鋪業(yè)主業(yè)主年紀結構分析數據來源：易居市場調查所有市調的對象中,年齡在31-40歲69目標客群分析——商鋪業(yè)主數據來源：易居市場調查目標客戶籍貫分析目標客群分析——商鋪業(yè)主數據來源：易居市場調查目標客戶籍貫分70目標客群分析——商鋪業(yè)主被訪談對象61%不愿意透露經營年限,經營1-5年的占23%,其次是5-10年,占10%。目標客戶經營年限分析數據來源：易居市場調查目標客群分析——商鋪業(yè)主被訪談對象61%不愿意透71

所有訪談客戶中,認為漢正街發(fā)展前景很好的占8%,較好的占37%,一般的占30%,證明他們大多數對漢正街的發(fā)展還是比較樂觀。目標客群分析——商鋪業(yè)主目標客戶對漢正街前景分析數據來源：易居市場調查所有訪談客戶中,認為漢正街發(fā)展前景很好的占872如果繼續(xù)做生意,將投入多少錢購買商鋪?所有訪談客戶中,考慮買鋪的占53%,愿意投資金額在50—150萬之間不等,主要還是50—100萬的中小型商鋪。目標客群分析——商鋪業(yè)主數據來源：易居市場調查如果繼續(xù)做生意,將投入多少錢購買商鋪?所有訪談73目標客群分析小結——商鋪業(yè)主經營者、投資者對市場發(fā)展前景看好；大多數經營者、投資者愿意再拓展經營網點；經營者普遍經營時間較長，有一定經濟實力；大多數經營者以品牌代理商為主。目標客群分析小結——商鋪業(yè)主經營者、投資者對市場發(fā)展前景看好74項目定位（針對業(yè)主）品牌服飾大本營以品牌服飾集中的現代化規(guī)模型市場吸引區(qū)域內廠家、代理商家進入賣場，以全部品牌服飾的集中營，提升項目整體形象與品質，打造區(qū)域內最為集中和高檔次的品牌服裝大本營。結合目標客群：項目定位（針對業(yè)主）品牌服飾大本營以品牌服飾集75目標客群分析——消費者消費者人群分析湖北省內周邊縣市區(qū)域代理商全國其他各省市區(qū)域批發(fā)商販省內以及武漢市零售散貨客戶省內以及武漢市區(qū)域批發(fā)商販批發(fā)客戶零售客戶目標客群分析——消費者消費者人群分析湖北省內周邊縣市區(qū)域代理76目標客群分析——消費者消費者去漢正街的目的是，打貨、訂貨、批發(fā)、購物、尋找商機；他們需要一個產品相對集中的專業(yè)化賣場；他們需要一個環(huán)境相對高檔的、品質感強的賣場；他們需要在購物的同時帶來舒適氛圍、環(huán)境、服務；他們需要便利的配套滿足商務談判、休息、就餐等活動空間；他們需要便捷物流運輸通道、信譽度高的誠信商家，物美價廉的產品供給；整體而言：消費者也希望在批發(fā)市場中享受到一站式、專業(yè)化、品牌集中的高品質購物場所目標客群分析——消費者消費者去漢正街的目的是，77項目營業(yè)定位品牌服飾大都匯結合目標客群：品牌服飾是本項目的營業(yè)方向，同時項目具備的全新商業(yè)模式、規(guī)范化的管理、豐富的配套、便利的物流通路，整合在一起，使本項目成為一個不折不扣的都匯。這一全新的商業(yè)模式將會是漢正街核心區(qū)內商務匯集的中心。項目營業(yè)定位品牌服飾大都匯結合目標客群：品牌78項目廣告語中心中的中心項目廣告語中心中的中心79PART4業(yè)態(tài)分布建議PART4業(yè)態(tài)分布建議80如何把有利的機會轉變?yōu)槭袌龅囊I者漢正街更新換代產品的打造商業(yè)美譽度、市場口碑建立成功銷售后，降低后期運營過程中的問題一期成功銷售（運營）對二期項目的提升業(yè)態(tài)分布、未來管理模式和營銷推廣的品牌落地將會是金正茂成功與否的關鍵如何把有利的機會轉變?yōu)槭袌龅囊I者漢正街更新換代產品的打造商81金正茂商貿城，雄踞漢正街絕版核心旺地，集批發(fā)、零售、展示為一體的現代服飾批發(fā)mall，肩負改造漢正街商業(yè)業(yè)態(tài)的歷史使命，打造全新的概念化的新一代服裝交易平臺。對于業(yè)態(tài)的規(guī)劃上，我們本著以品牌為核心、服務為主導，以核心的品牌力和豐富的綜合配套贏得市場的關注度和推崇度，以提升項目的美譽度，為二期的溢價提供有力保證。金正茂商貿城，雄踞漢正街絕版核心旺地，集批發(fā)82業(yè)態(tài)分布建議業(yè)態(tài)分布建議83業(yè)態(tài)分布策略：業(yè)態(tài)分布建議重軟件，輕硬件金正茂商貿城在規(guī)劃上、硬件配置上足以引領片區(qū)商業(yè)，而在漢正街市場，最為欠缺的是軟件服務的提升與改善，所以在常規(guī)的服裝賣場打造的同時，我們需要提升在軟性服務功能上的提升。引進餐飲、商務、洽談、休閑等場所，全面提升賣場服務功能。業(yè)態(tài)分布策略：業(yè)態(tài)分布建議重軟件，輕硬件金正茂84泛一層一層一層二層三層四層五層三層四層五層尊榮精品館精品展示館運動休閑館青春休閑館漢派流行館餐飲休閑館尊榮精品館精品展示館運動休閑館青春休閑館漢派流行館兒童天地業(yè)態(tài)分布建議泛一層一層一層二層三層四層五層三層四層五層尊榮精品館精品展示85F5F4F3F2F1B1樓層分布兒童服裝、兒童鞋帽、嬰兒用品、中式快餐、中西餐廳、零時貨物寄存處漢派流行裝、漢派成熟女裝、漢派針織漢派中年服飾、漢派內衣青春休閑服飾、流行前衛(wèi)服飾、服裝配飾、少女服飾、淑女裝、內衣精品男士正裝、高級休閑裝、品牌展示中心品牌服飾營運部、品牌展示中心運動休閑裝、運動裝、品牌展示中心女士為主、男士為輔男士為主、女士為輔品牌層次由低向高鋪面大小由小至大輔助亮化業(yè)態(tài)分布建議F5F4F3F2F1B1樓層分布兒童服裝、兒童鞋帽、嬰兒用品86泛一層餐飲休閑館兒童天地餐飲：新加坡美食廣場、一茶一坐等休閑：家富富僑、天沐沐足等童裝：Babie、米奇、巴拉巴拉、史努比、繽果等業(yè)態(tài)分布建議泛一層餐飲休閑館兒童天地餐飲：新加坡美食廣場、一茶一坐等業(yè)態(tài)87一層一層漢派流行館漢派服裝：太和、紅人、貓人、冰川、三禾等業(yè)態(tài)分布建議一層一層漢派流行館漢派服裝：太和、紅人、貓人、冰川、三禾等業(yè)88二層青春休閑館青春休閑：諾曼琦、阿依蓮、卡梵蒂妮、溫妮卓影、依尚秀、依歌、納紋等業(yè)態(tài)分布建議二層青春休閑館青春休閑：諾曼琦、阿依蓮、卡梵蒂妮、溫妮業(yè)態(tài)分89三層三層運動休閑館運動休閑：公雞、百事、雨騰、雷洛巴斯雷克森等業(yè)態(tài)分布建議三層三層運動休閑館運動休閑：公雞、百事、雨騰、雷洛業(yè)態(tài)分布建90四層四層精品展示館精品服飾：九牧王、與狼共舞、漆牌、凱爾斯頓法國鱷魚、江南布衣、未知未覺、浪漫一身等業(yè)態(tài)分布建議四層四層精品展示館精品服飾：九牧王、與狼共舞、漆牌、凱爾斯頓91五層五層尊榮精品館高級服飾：帕拉蒂、花雨傘、啄木鳥、布萊希爾頓、花花公子等業(yè)態(tài)分布建議五層五層尊榮精品館高級服飾：帕拉蒂、花雨傘、啄木鳥、業(yè)態(tài)分布92業(yè)態(tài)分布建議6F（商住轉換層）6F（商住轉換層）我司建議：在6F的商住轉換層中，除了安置必要設備外，增設部分倉庫，以提供部分品牌商家租。業(yè)態(tài)分布建議6F（商住轉換層）6F（商住轉換層）我司建議：93PART5銷售及營銷運營策略建議PART5銷售及營銷運營策略建議94項目推廣銷售總策略品牌基調階段發(fā)展營銷聯動招商先行營銷造勢持續(xù)熱銷整合為營一蹴而就項目核心競爭力全面凸顯為二期項目奠定基礎項目推廣銷售總策略品牌基調營銷聯動招商先行營銷造勢95營銷模塊通過優(yōu)秀的營銷整合推廣思路完成我們的預期易居商業(yè)操盤7S模型戰(zhàn)略架構執(zhí)行方式品牌基調人員安排技術公關統(tǒng)一化思路營銷模塊通過優(yōu)秀的營銷整合推廣思路完成我們的預期易居商業(yè)操盤96項目定位認知項目開發(fā)目標經濟(業(yè)績)非經濟(品牌)重要目標喊概念(透)抓定位(準)重在前期先名品/后品牌業(yè)績支撐品牌首要目標重在中期定位與概念互動品牌推動業(yè)績捕捉客戶提升產品樹立形象制定價格項目營銷體系先投資/后經營先本地/后外地先模式/后主題先規(guī)模/后業(yè)態(tài)先招商/后銷售先地段/后規(guī)劃先品牌/后業(yè)態(tài)先人氣/后標桿先中入/后高引先門檻/后回報先速度/后利潤核心營銷戰(zhàn)略遠景前置(提前描述利好)逐步擴張(緊跟形象兌現)中開高走(預留價格空間)標桿價值標桿形象步步為營(價值價格同步)核心營銷戰(zhàn)略項目定位認知項目開發(fā)目標經濟(業(yè)績)非經濟(品牌)重要喊概念97核心營銷戰(zhàn)略遠景前置(提前描述利好)逐步擴張(緊跟形象兌現)中開高走(預留價格空間)步步為營(價值價格同步)推廣策略銷售策略訴求要點把握政策趨勢彰顯先天地勢強化品牌優(yōu)勢保持高端標桿路線突出高性價比升值強化全程經營管理活動要點定價要點促銷要點媒介要點推盤要點模式必然性地段唯一性業(yè)態(tài)完整性回報升值性主題軟文預熱形象價值兼顧樞紐全線封殺點式媒體轟炸高峰論壇造勢品牌簽約造市渠道推薦吸籌噱頭炒作開盤兩端保持標桿中部中鋪持平品牌商戶中恒中開穩(wěn)步高升連續(xù)快進快出首批中大為主控小鋪推大鋪客層逐期升級潮式波次引導保價位放明折節(jié)點定向激勵核心營銷戰(zhàn)略核心營銷戰(zhàn)略遠景前置逐步擴張中開高走步步為營推廣策略銷售策略98銷售建議Salesproposals銷售建議Salesproposals99目前市場上的商鋪持有人部分投資者項目發(fā)展商商鋪集中持有性造成商鋪難求發(fā)展商對商鋪的自持業(yè)主對商鋪的自營，造成商鋪難求主要表現在以下兩個方面：武漢商業(yè)“潛規(guī)則”高轉讓費轉售商鋪水漲船高高價位漢正街商鋪交易市場基本情況目前市場上的商鋪持有人部分投資者項目發(fā)展商商鋪集中持有性造成100商鋪交易調查：萬商白馬3F：20~30㎡業(yè)主購買總價：110~180萬轉讓銷售總價：150~210萬中心商城3F：15~20㎡業(yè)主購買總價：80~130萬轉讓銷售總價：105~150萬品牌廣場3F：20~40㎡業(yè)主購買總價：110~240萬轉讓銷售總價：145~300萬第一大道銀座（公開發(fā)售）：20~40㎡購買總價：110~260萬溢價幅度：30%~45%如此高溢價、高總價造成購買者首期投入嚴重負擔而且這些絕非優(yōu)質商鋪漢正街商鋪交易市場基本情況商鋪交易調查：萬商白馬3F：20~30㎡業(yè)主購買總價：101如此低地理條件、高費用造成首期投入嚴重負擔而且這些僅僅獲得了承租權萬商白馬3F：20~30㎡轉讓費用：10~20萬中心商城3F：15~20㎡轉讓費用：8~18萬大夾街商鋪：8~15㎡轉讓費用：10~15萬多福路商鋪：12~20㎡轉讓費用：15~25萬商鋪租賃調查：6~15月經營利潤漢正街商鋪交易市場基本情況如此低地理條件、高費用造成首期投入嚴重負擔萬商白馬3F：20102通過市場分析我們發(fā)現：40%租賃經營者60%投資經營者承受高額租賃費用，經營具備嚴重壓力，通過自身經營尋求發(fā)展自有物業(yè)，自負盈虧，經營壓力偏小、資金充裕漢正街商鋪交易市場基本情況通過市場分析我們發(fā)現：40%租賃經營者60%投資經營者承受高103購買價值大于承租價值即：買鋪不如租鋪漢正街商鋪交易市場基本情況小結通過市場我們認為漢正街的商鋪購買價值大于承租價值漢正街商鋪交易市場基本情況小結通過市場我104銷售建議招商先行------將項目整體的10%面積用于前期招商目標------通過招商引進項目核心主力店面渠道------主動拜訪、各大商會、商業(yè)公司資源、歷史拜訪客戶通過市場效應放大的方式，將主力品牌率先入駐的消息推入市場。銷售策略核心：以銷售為主，承租為輔招商先行、營造氛圍、以點帶面銷售建議招商先行------將項目整體的10%面積用于前期招105銷售建議銷售階段劃分：工作重點：以知名品牌服裝代理商為主要目標客群以大面積建店要求品牌商為重要客群協助銷售以聯動的方式推廣商鋪銷售招商高調亮相、營造氛圍，提升價值噱頭銷售中開高引、拉網營銷、大量蓄客、持續(xù)熱銷重點通過形象的建立與一期的成功銷售的炒作為二期項目溢價奠定條件銷售建議銷售階段劃分：工作重點：以知名品牌服裝代理商為主要目106銷售建議招商公司直招---通過明確目標品牌，由招商公司直接在項目前期階段完成主力品牌招商工作通過主動拜訪邀約重要商會或主力意向品牌商家，推出少量商鋪，提供優(yōu)惠條件，通過現場推介的模式引發(fā)商業(yè)氛圍效應，現場簽約。目的：營造良好的商業(yè)氛圍，蓄勢大量投資經營客群，為后期銷售奠定基礎。階段一：招商推介會銷售建議招商公司直招通過主動拜訪邀約重要商會107銷售建議通過舉行重要品牌上進駐簽約會的方式，進一步提升項目價值，同時邀約大量商家參與，營造良性氛圍，制造“羊群效應”目的：炒熱項目整體外圍輿論，進一步為項目公開開盤提供有力客群保證。階段二：品牌簽約會銷售建議通過舉行重要品牌上進駐簽約會的方式，108階段三：直銷：深入服裝企業(yè)集中地（福建晉江、廣州虎門、浙江溫州、義烏）與當地企業(yè)展開項目推薦會活動團購：與在漢主要商會接洽，展開項目團購、引入知名品牌。資源客戶：利用政府、企業(yè)、媒體相關渠道的關系拓展，積累客戶資源。地源性客戶：漢正街商圈內品牌代理商、重點商戶、投資客、散戶集中地規(guī)模性挖掘。大規(guī)模蓄客營銷全面鋪開---通過渠道+現場+外圍+媒介全方位低成本覆蓋銷售建議階段三：直銷：深入服裝企業(yè)集中地（福建晉江、廣州虎門、浙江溫109階段四：火爆開盤通過前期大量蓄水之勢，乘勢開盤，將片區(qū)客群集中釋放，取得徹底市場轟動，并保證持續(xù)熱銷，同時保證銷售清盤，周期簡短，步步為營、一蹴而就。目的：制造市場效應，確保持續(xù)熱銷，拉短銷售周期。階段四：火爆開盤通過前期大量蓄水之勢，乘勢開110運營建議Operationoftheproposed運營建議Operationoftheproposed111金正茂商貿城作為漢正街新一代服裝賣場的代表，硬件的完美、軟件的升級只是在產品力上的一個升級，對于漢正街第三代服裝交易市場的代表，運營上的提升與突破，利于在銷售后市場順利進入正軌的同時，以一期成功運作的口碑帶動二期的銷售和溢價。運營建議金正茂商貿城需要全新的運營模式完成漢正街全新服裝交易市場的全面升級金正茂商貿城作為漢正街新一代服裝賣場的代表，運營建議金正茂商112運營建議商場的運營方式運行服裝批發(fā)市場比肩高檔百貨商場，運營能力的全面提升，引領漢正街規(guī)范化的運行集中化的管理統(tǒng)一化的形象集合所以商家力量為一體運營建議商場的運營方式運行服裝批發(fā)市場比肩高檔百貨商場，運營113運營建議金正茂商鋪聯合會成立將商貿城內商鋪業(yè)主組織起來，共同商議未來市場發(fā)展方向，制定發(fā)展戰(zhàn)略以合理化、公平化、集體化、統(tǒng)一化的運作方式完善對整體商鋪的綜合管理。運營建議金正茂商鋪聯合會成立將商貿城內商鋪業(yè)主114運營建議整體宣傳：對金正茂項目整體宣傳與推廣，同時推出金正茂打折促銷例刊。整體包裝：各種節(jié)日、店慶等節(jié)點性階段集中對賣場進行氛圍包裝。整體促銷：節(jié)點性活動促銷，組織商家規(guī)?；⒔M織化進行打折促銷活動。整體管理：賣場公共設施、公共區(qū)域的整體管理，提升賣場環(huán)境。運營建議整體宣傳：對金正茂項目整體宣傳與推廣，同時推出金正茂115包裝推廣建議包裝推廣建議116產品包裝建議定點封殺區(qū)域覆蓋渠道貫穿氛圍營造包裝策略：產品包裝建議定點封殺包裝策略：117產品包裝建議---售樓部外部金正貿商貿城售樓咨詢電話樓部外部包裝位置：在售樓部上制作廣告招牌要求：設計簡約昭示性強產品包裝建議---售樓部外部金正貿商貿城售樓咨詢電話：027118產品包裝建議---售樓部內部售樓部內部布局分區(qū)安排模型講解區(qū)、銷售洽談區(qū)、商務洽談區(qū)、證照展示墻、銷售后臺及財務區(qū)（財務獨立辦公）要求：使用面積高于400㎡功能區(qū)塊明顯部分區(qū)塊私密性良好產品包裝建議---售樓部內部售樓部內部布局分區(qū)119產品包裝建議---售樓部內部售樓部內部氛圍營造道具：吊旗、展板等要求：充分體現新型商業(yè)體的特性烘托項目調性提升項目價值產品包裝建議---售樓部內部售樓部內部氛圍營造120廣告推廣策略高密度、低成本硬性媒介與軟性推廣重要街道牌坊重要道路道旗現場圍墻硬性媒介報廣信息發(fā)布報紙軟文炒作短信區(qū)域投放宣傳單軟性投放階段性定期投放高密度、大量次、大范圍整合聯動營銷廣告推廣策略高密度、低成本硬性媒介與軟性推廣重要街道牌坊重要121硬性媒介硬性媒介122廣告推廣策略項目口導示客戶重要街道牌坊廣告（強制視覺）平面廣告廣告推廣策略項目口導示客戶重要街道牌坊廣告（強制視覺）平面廣123廣告推廣策略平面廣告金正貿商貿城平面廣告金正貿商貿城平面廣告金正貿商貿城平面廣告金正貿商貿城平面廣告金正貿商貿城重要街道道旗廣告在漢正街主要街道有計劃的推出道旗廣告，加深客戶認知面要求：設計簡潔大方昭示性強營造性、整體性強烈廣告推廣策略平面廣告平面廣告平面廣告平面廣告平面廣告重要街道124軟性媒介軟性媒介125廣告推廣策略

500年老漢正街，今起走向新型商業(yè)發(fā)展之路 ——承接舊區(qū)改造，締造新型商業(yè)

金正茂的崛起，亟望中心的中心 ——漢正街的機遇，蓄勢待發(fā)軟文炒作 新商業(yè)體將給漢正街帶來什么？ ——漢正街今起改變廣告推廣策略 500年老漢正街，今起走向新型商業(yè)發(fā)展之路 金126廣告推廣策略政府名義：

加快漢正街建設步伐，改善商業(yè)環(huán)境 漢正街商業(yè)品質有待提升 漢正街商業(yè)模式需要大膽創(chuàng)新商家名義：

漢正街不堪重負，山寨品牌沖擊市場

品牌發(fā)展是未來必走之路（創(chuàng)業(yè)者自述） 漢正街商業(yè)體有待升級換代媒體名義：

政府改造漢正街的首個商業(yè)體 新型商業(yè)體崛起的歷史交替 金正茂PK老式商業(yè)，未來探路專家名義：

漢正街新型商業(yè)體是提升價值的體現 漢正街未來發(fā)展的方向 漢正街的發(fā)展---金正茂孕育而生要加速建設、大膽創(chuàng)新商家對老漢正街不滿漢正街的商業(yè)轉折點金正茂走在了發(fā)展的路上廣告推廣策略政府名義：要加速建設、大膽創(chuàng)新商家對老漢正街不滿127廣告推廣策略金正茂的崛起，亟望中心的中心——漢正街的機遇，蓄勢待發(fā)金正茂的崛起，亟望中心的中心——漢正街的機遇，蓄勢待發(fā)效果展示廣告推廣策略金正茂的崛起，亟望中心的中心金正茂的崛起，亟望中128廣告推廣策略金正茂商貿城盛世登場，漢正街核心地段，10萬平米服裝綜合大都匯，邀您一起見證商業(yè)變革，未來漢正街首席黃金旺鋪，邀您共同鑄就財富之路。歡迎致電果展示廣告推廣策略效果展示129區(qū)域市場情況商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)布局分散、管理滯后產品定位500年漢正街，第三代全臨街旺鋪項目定位（業(yè)主）品牌服飾大本營項目定位（消費者）品牌服飾大都匯主題形象語中心中的中心銷售策略招商先行、以點帶面、集中爆發(fā)運營策略商場的運營方式運行服裝批發(fā)市場報告回顧區(qū)域市場情況商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)布局分散、管理滯后產品定位50130附件：易居（中國）簡介附件：易居（中國）簡介131易居中國發(fā)展定位易居中國是中國目前最大的房地產流通服務機構在房地產流通服務的多個高增長領域向用戶提供一個擁有完整解決方案的資源平臺Aleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinChina易居中國發(fā)展定位易居中國是中國目前最大的房地產流通服務機構A132易居中國發(fā)展歷程2000年

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2002年

2003年

2004年2005年2006年2007年2008年

公司成立進入上海營銷代理市場進入上海代理行業(yè)三甲全面進入上海營銷代理市場完成公司改制成為中國房地產營銷企業(yè)第一名組建集團，成立三大區(qū)域總部成為上海代理行業(yè)第一名建立5大區(qū)域總部，形成易居中國產業(yè)鏈引入國際資本，啟用‘易居中國’品牌啟動全國戰(zhàn)略海外成立易居(中國)控股公司啟用‘金豐易居房屋銷售’品牌“2007中國房地產策劃代理百強--綜合實力TOP10第一名”；“最佳綜合服務機構”2008福布斯中國潛力企業(yè)；紐交所上市美國東部時間2007年8月8日上午9時30分，隨著易居中國周忻總裁敲響了紐約證券交易所(NYSE)的開市鐘聲，易居(中國)控股有限公司(紐交所交易代碼：EJ)亮出了18.12美元的開盤價，成為在美國第一家上市的中國輕資產地產概念股。易居中國發(fā)展歷程2000年2001年133易居中國行業(yè)殊榮易居中國行業(yè)殊榮134易居中國運作版塊構架易居中國決策咨詢

營銷代理房屋經紀廣告設計易居基金蘭博廣告房產基金作為目前中國最大的房地產流通服務企業(yè)，“易居中國”憑借敏銳的市場遠見、前瞻的自主研發(fā)以及永續(xù)提升的服務水平，構筑起一個以現代信息技術為依托，以決策咨詢、營銷代理、房屋經紀、廣告設計、基金管理為核心業(yè)務，全面覆蓋中國各大、中型城市的房地產流通服務體系，在不斷完善和豐富中國房地產流通領域服務概念的同時，也通過實踐完成對中國房地產流通服務行業(yè)的建構。易居中國運作版塊構架易居中國決策咨詢營銷代理房屋經紀廣告設135易居中國戰(zhàn)略布局易居中國戰(zhàn)略布局136易居中國核心競爭力擁有行業(yè)內獨一無二的自主型技術研發(fā)和專業(yè)培訓體系擁有中國唯一一家正規(guī)的涵蓋房地產市場研究、技術開發(fā)和專業(yè)培訓等領域的專業(yè)研究院----易居房產研究院擁有涵蓋中國全境，獨一無二的中國房地產決策咨詢系統(tǒng)----“CRIC”擁有中國房地產流通服務行業(yè)最大的客戶資料數據庫----“易居會”置業(yè)客戶數據庫并在行業(yè)內率先開發(fā)、研制和應用了客戶資源管理CRM系統(tǒng)擁有國內首創(chuàng)的房地產代理銷售案場無線局域網全電腦銷控管理SCS系統(tǒng)形成完善的內部運營監(jiān)控體系2004年12月，上海房屋銷售（集團）有限公司得到國際權威認證機構BSI（英國標準協會）和國內權威認證機構CQC（中國質量認證中心）專家群的共同認證。獲得了兩家公司頒發(fā)的ISO9001：2000質量管理體系認證證書，并在2005年、2006年持續(xù)通過了監(jiān)督審核。易居中國擁有完善健全的內部運營監(jiān)控體系，該體系涵蓋了項目運營、財務管理、企業(yè)法務、人力資源、物品管理等諸多方面。易居中國核心競爭力擁有行業(yè)內獨一無二的自主型技術研發(fā)和專業(yè)培137易居（中國）武漢公司簡介易居（中國）武漢公司簡介138易居中國武漢公司運作架構常務副總經理：施國全副總經理：胡廣鵬王攀總經理：袁瑋成總經理室銷售管理部策劃部中介部商業(yè)部行政人事部財務部恒大華府恒大城恒大金碧天下恒大綠洲新華西*美林公館天下紅公館融僑錦城愛家·國際華城水印桃源08經典澳門銀座萬科魅力之城萬科西半島統(tǒng)建錦繡江南項目事業(yè)一、二部原易居臣信商業(yè)部＋易居投資商業(yè)部項目事業(yè)三、四部中環(huán)國際商