青島房地產(chǎn)市場可行性研究報告課件

青島市城陽區(qū)出口加工區(qū)地塊

開發(fā)可行性研究分析報告北京協(xié)成機構2011年3月青島市城陽區(qū)出口加工區(qū)地塊

開發(fā)可行性研究分析報告北京協(xié)成機開篇本項目報告目錄及可行性初判本項目報告目錄本項目的可行性結論開篇本項目報告目錄及可行性目錄第一部分青島市整體發(fā)展概況及趨勢分析第二部分城陽區(qū)整體發(fā)展概況及趨勢分析第三部分青島出口加工區(qū)分析第四部分項目地塊分析第五部分項目初步定位分析第六部分項目盈利能力測算結論目錄第一部分青島市整體發(fā)展概況及趨勢分析第二部分本項目的可行性主要體現(xiàn)在4個方面：土地價值足以支撐：本項目地塊價值高，具備長期增值能力區(qū)域價值強力支撐：本項目所在城市及區(qū)域價值提升快，帶動地塊價值快速提升客戶需求足夠支撐：市場客戶購買力強，置業(yè)需求旺盛，具備支撐大盤發(fā)展的客戶基礎市場價值可以支撐：市場總體發(fā)展趨勢向好，發(fā)展?jié)摿Υ笥绊懕卷椖靠尚行缘娘L險因素：從土地和市場層面判斷，本項目的風險較小，對項目可行性影響不大項目的主要風險來源于區(qū)域樓盤競爭風險而樓盤競爭帶來的定位風險是影響項目可行性的首要因素本項目可行性的基本判斷本項目的可行性主要體現(xiàn)在4個方面：影響本項目可行性的風險因素對本項目的初步判斷區(qū)域價值維度市場價值維度地塊價值維度區(qū)域價值的持續(xù)升高，促進區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展市場加速上行，此區(qū)域拿地可獲得較高的溢價具備打造低密度產(chǎn)品的天然優(yōu)勢，能夠實現(xiàn)較高的價值協(xié)成認為：區(qū)域發(fā)展相對較慢，有較大的升值空間本地塊由于有優(yōu)越的景觀資源適合打造低密度產(chǎn)品區(qū)域內目前商品房開發(fā)量小，相對競爭較小本項目具有較高的價值，應積極拿地對本項目的初步判斷區(qū)域價值市場價值地塊價值區(qū)域價值的持續(xù)升高第一部分青島市整體發(fā)展概況及趨勢分析一、青島市城市發(fā)展分析二、青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析第一部分青島市整體發(fā)展概況及趨勢分析一、青島市城市發(fā)一、青島市城市發(fā)展分析青島市城市發(fā)展基本觀點青島市城市發(fā)展歷程青島市城市戰(zhàn)略青島市城市經(jīng)濟青島市城市格局青島市城市發(fā)展趨勢研判一、青島市城市發(fā)展分析青島市城市發(fā)展基本觀點青島市城市發(fā)展基本觀點城市經(jīng)濟分析：以“中國東部沿海重要的中心城市、國家歷史文化名城、國際港口城市、濱海旅游度假城市”為目標，成為中國東部沿海的區(qū)域經(jīng)濟中心，主要經(jīng)濟指標和城市綜合實力進入全國主要城市前列城市戰(zhàn)略分析：體現(xiàn)“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略思想，構建青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架，增強主城的綜合實力，提升主城的輻射和帶動能力城市格局分析：環(huán)膠州灣地區(qū)重點布局產(chǎn)業(yè)研發(fā)機構和集團總部，大力發(fā)展金融信息、航運物流、旅游會展等現(xiàn)代化綜合服務業(yè)，積極向濱海兩翼組團地區(qū)拓展發(fā)展空間綜合城市分析：城市各維度發(fā)展支撐房地產(chǎn)長期發(fā)展，城市升級與與擴張將支撐產(chǎn)品向更高品質與高形象的方向發(fā)展青島市城市發(fā)展基本觀點城市經(jīng)濟分析：以“中國東部沿海重要的中青島市簡述緣起：

“青島”這個名稱，原指小青島（也叫琴島），以島上“山巖聳秀，林木蓊郁”而得名，最早有明確記載的是在明代中葉，距今已有400多年的歷史。6000年以前這里已有了人類的生存和繁衍?；局笜耍好娣e：面積10903平方公里，轄7區(qū)5市，其中市區(qū)1159平方公里。人口：人口838.67萬（2010年），其中市區(qū)人口276.25萬人。發(fā)展：

位于山東半島南端、黃海之濱，是中國東部沿海的區(qū)域經(jīng)濟中心、現(xiàn)代化服務中心、文化中心，，國家重要的區(qū)域性航空港，國際濱海旅游度假勝地。作為北方為數(shù)不多的海濱城市青島擁有眾多自然人文景觀資源，因此青島的房地產(chǎn)市場具有較強的全國及世界輻射能力。緣起：

“青島”這個名稱，原指小青島（也叫琴島），以島上“山巖聳秀，林木蓊郁”而得名，最早有明確記載的是在明代中葉，距今已有400多年的歷史。6000年以前這里已有了人類的生存和繁衍。發(fā)展：

位于山東半島南端、黃海之濱，是中國東部沿海的區(qū)域經(jīng)濟中心、現(xiàn)代化服務中心、文化中心，，國家重要的區(qū)域性航空港，國際濱海旅游度假勝地。作為北方為數(shù)不多的海濱城市青島擁有眾多自然人文景觀資源，因此青島的房地產(chǎn)市場具有較強的全國及世界輻射能力。青島市簡述緣起：基本指標：發(fā)展：緣起：發(fā)展：青島市城市發(fā)展歷程19世紀末到20世紀初1931－19371992-2010年未來展望城市屬性德國對青島的殖民統(tǒng)治市區(qū)與鄉(xiāng)區(qū)兼并的城市走向國際性大城市

向富強文明和諧的現(xiàn)代化國際城市邁進城市發(fā)展核心驅動德國選擇青島作為殖民地基于膠州灣的區(qū)位優(yōu)勢沈鴻烈任青島市市長改革開放青島市十二五發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展大事件德國人于1898年開始首先在青島建港口，建防波堤、鐵路線，一個現(xiàn)代化的港口終于成形民族企業(yè)的增加、城市文明和教育的大力發(fā)展改革開放和東部大開發(fā)的戰(zhàn)略深入實施“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略經(jīng)濟發(fā)展特征青島港的建設膠濟鐵路的開通將現(xiàn)代文明從城市推向鄉(xiāng)村經(jīng)濟增長高速發(fā)展，受港口貿易與工業(yè)雙核驅動建成一個新的市級政治、經(jīng)貿、文化中心城市綜合實力顯著增強，城市功能全面提升，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展取得重大突破，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設取得實質性進展城市發(fā)展特征極大地促進了山東貿易的發(fā)展，加強了山東與世界市場的聯(lián)系，另一方面使青島作為一個現(xiàn)代化城市迅速崛起青島市全面發(fā)展的第一次高潮將行政中心特有的政治集中能力轉化為經(jīng)濟融合能力連續(xù)三年保持了20％以上的增長速度，除京津滬三個直轄市外，在全國大中城市中位居第八

在城市發(fā)展布局中，圍繞構建“環(huán)灣型、組團式、多層次”的大城市發(fā)展格局,打造環(huán)灣型城市框架。圍繞宜居城市建設，構建“一核、三區(qū)、三廊、多點”的生態(tài)網(wǎng)架。島城將積極謀劃膠州灣第二條海底隧道的建設。青島市城市發(fā)展歷程19世紀末到20世紀初1931－1937青島市城市戰(zhàn)略城市性質全國十五個副省級市之一五個計劃單列市之一環(huán)黃海一帶的經(jīng)濟中心城市定位地區(qū)性綜合經(jīng)濟中心中國北方的區(qū)域經(jīng)濟中心享有盛譽的海濱旅游度假城市區(qū)域角度青島是中國沿海開放城市之一，是山東省最大的工業(yè)城市，也是中國著名的“品牌之都”。自身角度高新海洋科技產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)代制造業(yè)包括家電電子，石油化工，汽車機車造船、新材料等領域；現(xiàn)代服務業(yè)包括現(xiàn)代人居商貿業(yè)、會展業(yè)、生態(tài)海島旅游、綠色海港物流等產(chǎn)業(yè)群《青島市城市總體規(guī)劃(2006—2020)》：對于天津的城市定位為：將建設全國最有活力、最有吸引力。到2050年將成為國際濱海城市，趕上發(fā)達國家水平

黃島區(qū)發(fā)展臨港經(jīng)濟，紅島加強空港經(jīng)濟和高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，到2020年，青島將建成中國東部沿海的區(qū)域經(jīng)濟中心。城市地位帶動經(jīng)濟高速發(fā)展，反之經(jīng)濟高速發(fā)展推動城市價值顯現(xiàn)，青島已然成為“膠州灣核心動力機”青島市城市戰(zhàn)略城市性質全國十五個副省級市之一城市定位地區(qū)性青島市城市經(jīng)濟—經(jīng)濟概況

2010青島GDP達5666億、人均可支配收入24998元青島市經(jīng)濟規(guī)模增速居全球城市競爭力前十名

青島市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）5666.19億元，比上年增12.9%；城市居民人均可支配收入24998元，增長11.8%；人均消費性支出17531元，增長9.0%；全市在崗職工平均工資28549元，增長12.4%。

2010年固定資產(chǎn)投資施工項目4894個，新開工項目2505個，竣工項目2048個；在建項目計劃總投資規(guī)模8275.8億元，增長38.7%。全年新增固定資產(chǎn)1394.3億元，項目建成投產(chǎn)率41.8%，固定資產(chǎn)交付使用率46.1%。

2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資602.4億元，增長31.1%。商品房竣工1020.5萬平方米，增長25.3%；全市銷售房屋面積1360.7萬平方米，增長7.8%。強大的經(jīng)濟總量基礎及高增長速度支撐房地產(chǎn)市場長期發(fā)展青島市城市經(jīng)濟—經(jīng)濟概況2010青島GDP達5666億、人青島市城市經(jīng)濟—產(chǎn)業(yè)結構青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構正逐漸優(yōu)化2010年度三大產(chǎn)業(yè)投資比例為4.9：48.7：46.4以工業(yè)為主導的三產(chǎn)地位保持穩(wěn)定一產(chǎn)比例逐步降低二產(chǎn)服務業(yè)比重不斷提升經(jīng)濟高速發(fā)展下，產(chǎn)業(yè)結構得以優(yōu)化，二產(chǎn)主導地位加強，三產(chǎn)逐步優(yōu)化提升以服務產(chǎn)業(yè)為主導的三產(chǎn)在拉動經(jīng)濟高速發(fā)展的同時也驅動富裕階層的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來高購買力客群經(jīng)濟結構的優(yōu)化驅動以房地產(chǎn)為主導的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，地產(chǎn)投資比例快速增長青島市城市經(jīng)濟—產(chǎn)業(yè)結構青島經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構正依托主城既青島市的中心城區(qū)，青島市行政中心文化教育、科技研發(fā)、金融商貿、商務會展、旅游度假、產(chǎn)業(yè)綜合服務聚集區(qū)構建“”青島、黃島、紅島、嶗山一主三輔“的現(xiàn)代化城市框架擁灣發(fā)展以膠州灣為依托

以主城區(qū)和黃島區(qū)、嶗山區(qū)、膠州灣北岸三個輔城為支撐把環(huán)膠州灣地區(qū)打造成城市核心圈層

組團布局依托綜合交通走廊，強化城鎮(zhèn)集聚化、緊湊型發(fā)展完善城鎮(zhèn)規(guī)模等級結構、職能結構、推進青島市各規(guī)模等級城鎮(zhèn)的組團式布局、網(wǎng)絡化發(fā)展軸向輻射依托藍煙鐵路、青威高速、煙青一級公路，形成中心城區(qū)-即墨-萊西-煙威發(fā)展軸依托濟青高速、膠濟鐵路，形成中心城區(qū)-膠州-平度-濟南發(fā)展軸依托同三高速、204國道，形成中心城區(qū)-膠南-日照發(fā)展軸青島市城市格局—總體規(guī)劃依托發(fā)展主城、擁灣發(fā)展的思路，帶動了膠州灣、紅島整體北部市場的快速發(fā)展依托主城既青島市的中心城區(qū)，青島市行政中心擁灣發(fā)展以膠州灣為青島市城市格局—總體規(guī)劃隨著市場土地資源的日益稀缺，2007年青島市規(guī)劃依托環(huán)膠州灣地區(qū)，積極輻射和帶動外圍地區(qū)，構建以環(huán)膠州灣地區(qū)為核心圈層，以即墨、膠州、膠南為內圈層，以萊西、平度及臨近的海陽、萊陽、高密、諸城為外圈層的多圈層擁灣發(fā)展格局，積極促進各圈層的合理分工與有機協(xié)作。隨著大青島規(guī)劃建設的逐步實施，青島房地產(chǎn)市場也將迎來前所未有的發(fā)展機遇。青島市城市格局—總體規(guī)劃隨著市場土地資源的日益稀缺，20青島市城市發(fā)展趨勢研判從經(jīng)濟維度看地產(chǎn)：經(jīng)濟高速發(fā)展足以支撐房地產(chǎn)長期發(fā)展，對產(chǎn)品品質要求將逐漸提高。從城市格局看地產(chǎn)：城市的不斷擴展將產(chǎn)生大量土地供應，帶來大量地產(chǎn)開發(fā)契機。從城市戰(zhàn)略看地產(chǎn)：城市地位不斷提升驅動城市價值不斷提升，地產(chǎn)投資百家爭鳴。城市地位不斷提升加速了經(jīng)濟的高速發(fā)展，同時帶來了大量的地產(chǎn)開發(fā)契機，催生房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展青島市城市發(fā)展趨勢研判從經(jīng)濟維度看地產(chǎn)：從城市格局看地產(chǎn)：從二、青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析青島宏觀政策分析整體市場環(huán)境分析整體市場供求分析整體市場客戶分析整體房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析二、青島市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析青島宏觀政策分析

整體市場環(huán)境分析—政策環(huán)境嚴緊

2011年2月15日，青島市國土資源和房屋管理局下發(fā)了《關于落實住房限購政策有關事項的通知》，細則全文具體如下：政策界定：（一）購房時間以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準。合同網(wǎng)簽備案時間在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限購政策限制。（二）本市戶籍居民家庭是指擁有本市七區(qū)五市戶籍的居民家庭。（三）家庭擁有住房套數(shù)，以新購房時居民家庭在市內七區(qū)已辦理產(chǎn)權登記和網(wǎng)簽備案的房屋套數(shù)為準。申請人在一套住房中僅占部分份額的,按其擁有一套住房計算。（四）購房人無婚姻登記記錄證明,應當為購房人戶籍所在地婚姻登記處出具的證明。整體市場環(huán)境分析—政策環(huán)境嚴緊2011年2月1相關規(guī)定（五）自2011年1月31日起，市南、市北、四方、李滄四區(qū)購房人在購房前，應先持身份證明、戶口簿、婚姻關系證明等證件原件及復印件到青島市房地產(chǎn)登記（交易）中心領取并填寫《購房人及家庭成員情況申報表》（附件1）后，申請出具《住房情況證明》（附件2）；嶗山、黃島、城陽三區(qū)購房人在購房前，應持上述材料到擬購房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易登記機構領取并填寫《購房人及家庭成員情況申報表》后，申請出具《住房情況證明》。對符合條件的，房地產(chǎn)交易登記機構予以出具《住房情況證明》（六）住房限購政策期間，購房人辦理房屋交易合同網(wǎng)簽備案時，應提供購房人家庭成員身份證明、戶口簿、婚姻關系證明以及《購房人及家庭成員情況申報表》、《住房情況證明》；購房人家庭為非本市戶籍的，還應提供從申請之日起前2年內、在本市1年以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證?！顿彿咳思凹彝コ蓡T情況申報表》、《住房情況證明》原件等作為合同附件網(wǎng)簽備案。

整體市場環(huán)境分析—政策環(huán)境嚴緊相關規(guī)定（五）自2011年1月31日起，市南、市北、四方（七）住房限購政策期間，對不符合限定購房套數(shù)政策的，不予提供網(wǎng)簽備案服務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息騙購住房的，應當與其解除買賣合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息騙購住房的，應當通知并協(xié)助售房人與其解除買賣合同。房地產(chǎn)交易登記機構發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息騙購住房的，不予辦理房屋登記，并將其行為通報給相關貸款機構。（八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違反上述規(guī)定，或與購房人串通、提供虛假信息的，由房產(chǎn)行政管理部門責令限期整改；拒不整改的，依法嚴肅查處，暫停其網(wǎng)上簽約。青島市的調控力度嚴緊，新政實施后對房地產(chǎn)市場影響巨大，成交量直線下滑，但成交價格依然堅挺。

整體市場環(huán)境分析—政策環(huán)境嚴緊（七）住房限購政策期間，對不符合限定購房套數(shù)政策的，不予提供整體市場環(huán)境分析—金融環(huán)境：固定資產(chǎn)的投入資金總量持續(xù)上升2011年上半年，全市完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資(包括城鎮(zhèn)、農村50萬元以上投資項目)662.1億元，同比增長23.6%。完成投資302億元，同比增長22.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資124.6，增長40.2%。青島市固定資產(chǎn)年度累計走勢國有及國有控股企業(yè)固定資產(chǎn)投資54億元，同比增長164.5%，集體企業(yè)固定資產(chǎn)投資23.9億元，同比增長19.3%，股份制企業(yè)固定資產(chǎn)投資66.7億元，同比增長42.5%，外商及港澳臺投資企業(yè)固定資產(chǎn)投資34.9億元。數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局整體市場環(huán)境分析—金融環(huán)境：固定資產(chǎn)的投入資金總量持續(xù)上升2整體市場環(huán)境分析—投資環(huán)境：經(jīng)濟快速發(fā)展帶動房地產(chǎn)投資的快速增長青島市房地產(chǎn)房投資額及其走勢城市的快速發(fā)展帶動房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長2001年度1-4月，青島市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資124.6億元，同比增長40.2%，與一季度相比增長80.6%。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55.6億元，同比增長40.4%。商品房開工面積的

增長迅速：2010上半年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積3776.8萬平方米，同比增長32.9%；房屋竣工面積217.1萬平方米，同比減少17%，其中，住宅竣工面積154.4萬平方米，減少23.8%。青島市商品房開工面積和竣工面積數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局整體市場環(huán)境分析—投資環(huán)境：經(jīng)濟快速發(fā)展帶動房地產(chǎn)投資的快速政策環(huán)境：政策轉向短期將對青島市場成交造成一定影響，但長期來看市場機遇大于挑戰(zhàn)金融環(huán)境：資金總量充裕，融資環(huán)境相對寬松，為房地產(chǎn)開發(fā)提供良好的發(fā)展空間投資環(huán)境：經(jīng)濟快速發(fā)展帶動房地產(chǎn)投資和開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長，吸引越來越多的外地開發(fā)商進駐整體市場環(huán)境分析小結從市場發(fā)展環(huán)境看：青島整體市場環(huán)境良好，為房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎政策環(huán)境：整體市場環(huán)境分析小結從市場發(fā)展環(huán)境看：青島整體市場整體市場供求分析—土地供需兩旺，土地價格持續(xù)上漲，整體土地市場趨于平穩(wěn)2010年山半年共出讓土地59宗，土地面積約295.49萬平方米從土地供應情況走勢圖中可以看出，進入2010年后，自三月份后全市土地市場受新近出臺的政策和可開發(fā)利用的土地資源稀缺等影響，供應量一路下滑。6月份下滑勢頭有所減緩，全市共計出讓土地59宗，土地面積約295.49萬平方米，規(guī)劃建筑面積約364.84萬平方米，平均容積率1.23。6月份全市平均土地起始價為1144元/平方米，平均成交價為1201元/平方米，溢價率4.9%。數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局整體市場供求分析—土地供需兩旺，土地價格持續(xù)上漲，整體土地市整體市場供求分析—市區(qū)土地稀缺，膠州、城陽是土地供應和成交的重點區(qū)域從出讓土地區(qū)域分布中可以看出，共有9個區(qū)市有土地供應，主要集中在膠州、平度、城陽等郊區(qū)地市。其中膠州市共出讓土地13宗，土地面積約95.13萬平方米，平均容積率為1.12，位居全市土地供應榜首；平度市共出讓土地12宗，土地面積約77.08萬平方米，平均容積率0.9，排行第二；城陽區(qū)12宗，土地面積約41.79萬平方米，平均容積率1.65。從上半年成交土地區(qū)域分布來看，僅有5個區(qū)市有成交，且主要集中在城郊區(qū)市，市內四區(qū)僅有李滄區(qū)成交3宗地塊。其中膠州市土地成交面積最多，均為工業(yè)、其他類土地，共成交5宗，土地面積約114.23萬平方米，規(guī)劃建筑面積約79.96萬平方米，平均容積率0.7，躍居全市土地成交冠軍；城陽區(qū)共成交各類土地16宗，土地面積約85.79萬平方米，規(guī)劃建筑面積約136.3萬平方米，平均容積率1.59。數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局整體市場供求分析—市區(qū)土地稀缺，膠州、城陽是土地供應和成交的整體市場供求分析—綜合性用地和住宅用地成交比重較大2010年共出讓土地20宗，土地面積約95.84萬平方米從非工業(yè)、其他類土地供應情況走勢圖中可以看出，2010年以來，非工業(yè)、其他類土地市場供應波動較大，1月份全市共出讓42宗，此后隨著春節(jié)的到來，土地供應量小幅下降，共計25宗。6月份全市共成交非工業(yè)、其他類土地20宗，占地面積約95.84萬平方米，規(guī)劃建筑面積約149.47萬平方米，平均容積率1.56。土地面積較上月環(huán)比下降21.4%，較去年同期同比下滑23%。數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局整體市場供求分析—綜合性用地和住宅用地成交比重較大2010整體市場供求分析—新房市場供需兩旺，處于市場快速發(fā)展階段

2011年上半年青島市商品房銷售面積250.6萬平方米，比去年同期增長10.4%。其中，商品住宅銷售面積增長17.4%。1-4月，商品房銷售額158.3億元，同比增長25%，增幅比1-3月增長56.7個百分點。其中，商品住宅銷售額增長46.7%。青島房屋銷售價格指數(shù)同比上漲8.9%，環(huán)比上漲0.7%。其中新建房上漲9.1%，新建住宅上漲10%；整體商品房市場供銷兩旺，價格持續(xù)上漲數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局整體市場供求分析—新房市場供需兩旺，處于市場快速發(fā)展階段2整體市場供求分析—全市新增項目和成交數(shù)量，城陽區(qū)一枝獨秀，膠州市躍居第二新增供應區(qū)域分布上半年全市住宅新增供應區(qū)域分布看，位居住宅新增預售房源面積前三甲的分別為城陽區(qū)、膠州市和四方區(qū)，其中城陽區(qū)21.97萬平方米、膠州市12.76萬平方米、四方區(qū)7.98萬平方米。城陽區(qū)領跑全市樓市

從全市成交區(qū)域分布來看，6月份全市住宅簽約量主要分布在城陽區(qū)、萊西市和膠南市，其中城陽區(qū)13.23萬平方米位列第一，萊西市6.2萬平方米排名第二，膠南市6.06萬平方米居第三。數(shù)據(jù)來源：青島市統(tǒng)計局整體市場供求分析—全市新增項目和成交數(shù)量，城陽區(qū)一枝獨秀，整體市場供求分析小結土地市場：整體供需兩旺，市場交易活躍從區(qū)域看，市場供應和成交主要集中在膠州市和城陽區(qū)，市場外擴趨勢明顯從市場供求看：房地產(chǎn)市場整體發(fā)展向好，市場重心逐漸向近郊轉移新房市場：整體供需兩旺，各物業(yè)升值空間大從區(qū)域看，隨著市區(qū)供應的減少，城陽區(qū)成為市場發(fā)展的重點區(qū)域整體市場供求分析小結土地市場：從市場供求看：房地產(chǎn)市場整體發(fā)整體市場客戶分析—客戶特征：來源廣泛，以本地客戶為主影響：外來人口的大量進入將進一步擴大客戶來源，提升整體客戶購買力，促進房地產(chǎn)市場需求升級從青島市人口和計劃生育委員會了解到，到2010年底全市戶籍總人口將達到785萬人左右。預計2010年增加比例達到2.9%，成為歷年新高。流入人口激增，2010年青島居住人口將達940萬，預計2010年底，青島市外來人口保有量將達到155萬。2010年城市人口增加，逐步逼近2020年1200萬人口目標整體市場客戶分析—客戶特征：來源廣泛，以本地客戶為主影響：外整體市場客戶分析—隨著城市地位的提升，客戶圈層不斷擴大，檔次不斷提高外地客戶外籍客戶本地客戶2003年-2005年客戶以本地客戶為主2006年-2009年受城市大發(fā)展的帶動，客戶圈層擴大，外地客戶開始進入青島市場置業(yè)2009年-至今青島建設國際化經(jīng)濟中心，城市對外吸引力進一步提升，客戶圈層進一步擴大，周邊及部分外籍客戶大量進入青島市場置業(yè)，客戶面更加多元、立體客戶圈層不斷擴大客戶檔次不斷提高整體市場客戶分析—隨著城市地位的提升，客戶圈層不斷擴大，檔次整體市場客戶分析—隨著市場的快速發(fā)展，客戶群體開始細分，客戶需求不斷提升以剛性需求為主，首次置業(yè)或二次置業(yè)主要用于結婚用房、拆遷用房、工作需要等目的中高端消費群高端消費群中端消費群以剛需為主，改善性需求和投資需求不斷增加，表明市場升級需求旺盛主要訴求置業(yè)特征以改善需求為主，二次以上置業(yè)主要用于自住、子女上學或給父母買房以投資和改善需求為主，多次置業(yè)主要用于資產(chǎn)保值增值和自住核心地段或稀缺資源高品質產(chǎn)品高品質服務交通便利高性價比產(chǎn)品交通便捷具備優(yōu)越的生態(tài)、教育環(huán)境較高品質產(chǎn)品整體市場客戶分析—隨著市場的快速發(fā)展，客戶群體開始細分，客戶青島市整體市場發(fā)展趨勢分析市場環(huán)境分析：政策環(huán)境長期向好，資金環(huán)境得到改善，投資環(huán)境更具吸引力，為房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎客戶特征分析：整體看，外來人口的大量進入將進一步擴大客戶來源，提升客戶購買力客戶圈層不斷擴大，客戶檔次不斷提升為市場長期發(fā)展奠定基礎客戶群體開始細分，客戶升級需求旺盛將為中高端市場帶來較好的發(fā)展機會整體來看，青島未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢向好，政策、市場和客戶共同支撐市場的快速發(fā)展市場供求分析：隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，青島市房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段土地市場和商品房市場供需兩旺，發(fā)展長期向好隨著城市化進程加快，城陽區(qū)和膠州市場將得到進一步提升青島市整體市場發(fā)展趨勢分析市場環(huán)境分析：客戶特征分析：整體來第二部分城陽區(qū)整體發(fā)展概況及趨勢分析一、城陽區(qū)域發(fā)展概況二、城陽區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析三、城陽區(qū)河套街道基本概況第二部分城陽區(qū)整體發(fā)展概況及趨勢分析一、城陽區(qū)域發(fā)展一、城陽區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析區(qū)域旅游資源分析區(qū)域交通體系分析區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域發(fā)展分析小結一、城陽區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域經(jīng)濟分析——保持8%的高速發(fā)展城陽區(qū)2009年GDP總量達到615.03億元，同比增長8.64%，城陽區(qū)連續(xù)5年保持8%以上增長速度，經(jīng)濟發(fā)展比較迅猛。年均增長8%城陽區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟增長潛力大城陽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅猛2009年，完成生產(chǎn)總值615.03億元，增長15%；地方財政收16.3億元，增長10.6%以上；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資294億元，增長25.3%；社會消費品零售總額94億元，增長19%；外貿出口54億美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農民人均純收達到24296元、9870元，分別增長9.5%、9.9%。區(qū)域經(jīng)濟分析——保持8%的高速發(fā)展城陽區(qū)2009年GDP總量從城陽區(qū)產(chǎn)業(yè)結構來看，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從2004年的65.1億元增加到2009年的215.17億元，產(chǎn)業(yè)結構日趨合理，經(jīng)濟結構得到優(yōu)化。工業(yè)經(jīng)濟強勁增長城陽區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比例調整優(yōu)化為1.9：63.1：35，主要圍繞城市中心區(qū)、青島出口加工區(qū)、空港產(chǎn)業(yè)區(qū)和環(huán)海新材料工業(yè)區(qū)“四大板塊”來展開；積極構筑青島北部工業(yè)基地、外貿出口加工基地、高新技術產(chǎn)業(yè)基地“三大基地”。區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析—“精一、強二、興三”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟的成長壯大持續(xù)注入活力從城陽區(qū)產(chǎn)業(yè)結構來看，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從2004年的65.區(qū)域規(guī)劃分析—快速區(qū)域化、全面城市化發(fā)展定位：城陽區(qū)城市化進程以“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”為主線，建設以膠州灣北部新城為目標區(qū)域綜合發(fā)展高新區(qū)，建設流亭女姑山、上馬駐地、紅島漁鹽古鎮(zhèn)等片區(qū)規(guī)劃

圍繞城區(qū)發(fā)展空間的拓展，編制城區(qū)東部組團控規(guī)

打造嶗山西麓生態(tài)旅游文化經(jīng)濟帶，開發(fā)嶗山西麓旅游結合新一輪城市化推進需要，協(xié)助修編各街道駐地控規(guī)

保護全區(qū)重要流域生態(tài)環(huán)境和膠州灣底部生態(tài)濕地

依托自身環(huán)灣的區(qū)域優(yōu)勢，城陽區(qū)的城市發(fā)展將全面加速區(qū)域規(guī)劃分析—快速區(qū)域化、全面城市化發(fā)展定位：區(qū)域旅游資源分析——坐擁稀缺的生態(tài)資源，旅游價值凸顯城陽區(qū)近郊生態(tài)旅游持續(xù)升溫，已建成全國室內最大的加勒比海盜主題公園、毛公山等旅游景區(qū)紅島休閑漁村、趕海觀光園、黃瀾海韻園、東海漁村和青云宮是陽城區(qū)五大旅游景區(qū)豐富的生態(tài)、景觀資源的開發(fā)以及宜居新城的建設，將使區(qū)域的居住價值逐步得到提升和顯現(xiàn)丹山領生態(tài)旅游度假區(qū)加勒比海盜主題公園紅島休閑漁村區(qū)域旅游資源分析——坐擁稀缺的生態(tài)資源，旅游價值凸顯城陽區(qū)近

區(qū)域交通體系分析——區(qū)內、區(qū)際交通便利，生活、出行順暢2010年2月，膠州灣高速公路取消原雙埠收費站，標志著膠州灣海域段將成為市區(qū)道路，市區(qū)通往城陽的南北聯(lián)系更加便捷。10年1月，一直備受關注的重慶路高架橋規(guī)劃方案正式出爐，實現(xiàn)與地面交通完全分離的重慶路高架橋通行能力將大幅提升南北城區(qū)聯(lián)系，進一步打造與青島主城區(qū)之間的20分鐘生活圈。膠州灣高速公路取消原雙埠收費站使南北聯(lián)系更加暢通無阻區(qū)域交通體系分析——區(qū)內、區(qū)際交通便利，生活、出行順區(qū)域小結區(qū)域地位分析：自身環(huán)灣的優(yōu)越地理位置，帶動城陽區(qū)域價值提升城陽區(qū)將成為青島市匯集城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的重點區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟分析：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展驅動房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，土地價值節(jié)節(jié)走高區(qū)域規(guī)劃分析：區(qū)際、區(qū)內將得到持續(xù)改善，區(qū)域的通達度、輻射能力和便利性將持續(xù)提高生態(tài)、景觀資源的開發(fā)，將使區(qū)域的居住價值逐步得到提升和顯現(xiàn)旅游資源進一步提高區(qū)域的成熟度和吸引力區(qū)域小結區(qū)域地位分析：區(qū)域經(jīng)濟分析：區(qū)域規(guī)劃分析：二、城陽區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析城陽房地產(chǎn)市場概況城陽中心板塊住宅市場分析夏莊板塊住宅市場分析環(huán)膠州灣板塊住宅市場分析惜福板塊住宅市場分析城陽別墅市場分析商業(yè)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展小結二、城陽區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展分析2009成交面積（前5）2010成交面積（前5）卓越蔚藍群島140504卓越蔚藍群島98329萬科魅力之城118565龍湖滟瀾海岸92991楓林綠洲99990香邑漫步87387青特匯豪景苑57531都霖美景84001怡馨苑小區(qū)55190萬科城市花園81854占全年比重33.78%占全年比重29.89%近幾年城陽房產(chǎn)市場概況——市場供求旺盛供應面積：2006-2010年住宅市場供應面積呈不斷上升區(qū)市，2010年供應73.15萬㎡。成交面積：2009-2010年成交勢頭迅猛，成交量分別139.6萬和148.7萬㎡為較前三年翻番，主要受良好市場態(tài)勢和區(qū)域標桿性項目的帶動。2009成交面積（前5）2010成交面積（前5）卓越蔚藍群島城陽2010土地供應狀況截止到12月31日城陽區(qū)共供應土地178幅，842.2萬㎡，其中工業(yè)占主要比重，占總面積的71%住宅+商服共47幅，234.49萬㎡，占總供應的28%城陽2010土地供應狀況截止到12月31日城陽區(qū)共供應城陽2010土地成交狀況

截止到12.31日城陽區(qū)共成交土地115幅，565.46萬平米 住宅+商服比重最大為63幅，面積為363.64萬平米，占總成交面積的64%按照1.5的容積率計算總建面545.46萬平米

青島同策研展部236城陽2010土地成交狀況 截止到12.31日城陽區(qū)共成交2010年房產(chǎn)市場狀況——量價齊升如火如荼2010年上半年成交量較低且波動較大，4月受萬科魅力之城成交帶動，6月受萬科城市花園和香邑漫步開盤成交的帶動，成交大幅上升；下半年成交多維持在1000套/月，最后三個月均在1500套/月以上，主要受龍湖滟瀾海岸、卓越蔚藍群島、萬科城市花園、中冶圣喬維斯等集中開盤成交的帶動。成交價格：9月以前價格呈平穩(wěn)上升趨勢多維持在6000元/㎡上下水平，10月隨著龍湖滟瀾海岸的入市大大提升了區(qū)域的成交均價，10月均價達9240元/㎡。（數(shù)據(jù)來源：青島同策房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)）2010年房產(chǎn)市場狀況——量價齊升如火如荼2010年房產(chǎn)市場狀況——量價齊升如火如荼

成交面積：2010年上半年成交量較低且波動較大，4月受萬科魅力之城成交帶動，6月受萬科城市花園和香邑漫步開盤成交的帶動，成交大幅上升；下半年成交多維持在10萬㎡/月，最后三個月均在206萬㎡，主要受龍湖滟瀾海岸、卓越蔚藍群島、萬科城市花園、中冶圣喬維斯等集中開盤成交的帶動。成交金額：10月龍湖的開盤集中簽約，導致成交金額實現(xiàn)全年最高為22.19億元。2010年城陽區(qū)成交面積和金額走勢（數(shù)據(jù)來源：青島同策房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)）2010年房產(chǎn)市場狀況——量價齊升如火如荼 20成交套數(shù)前十成交面積前十成交金額前十香邑漫步920卓越蔚藍群島98329龍湖滟瀾海岸151201都霖美景867龍湖滟瀾海岸92991卓越蔚藍群島66958卓越蔚藍群島861香邑漫步87387萬科城市花園61281萬科城市花園800都霖美景84001銀盛泰德郡51430水青木華722萬科城市花園81854百通香溪庭院46658中冶圣喬維斯695厚德森林國際71938中冶圣喬維斯45912厚德森林國際674中冶圣喬維斯66522萬科魅力之城44145天泰城601水青木華65522香邑漫步42993金日紫都573銀盛泰德郡58836厚德森林國際41421星光之城517天泰城57677都霖美景4583合計7230765057556582青島市總計1378714869751022445前十占比0.5244070.5145060.5443642010年城陽區(qū)成交前十城陽區(qū)的成交主要受成交前十的影響較大，各類別前十均占總成交的50%以上，起主要的提升作用。（數(shù)據(jù)來源：青島同策房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)）成交套數(shù)前十成交面積前十成交金額前十香邑漫步920卓越蔚藍群2010年房產(chǎn)市場狀況——主力成交價跨度偏大低價偏低成交總價：40-80萬的總價段占成交主力，為總成交量的56%。

成交單價： 主要集中在4001--7000元/㎡的單價范圍內，占 總成交的56%。（數(shù)據(jù)來源：青島同策房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)）（數(shù)據(jù)來源：青島同策房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)）2010年房產(chǎn)市場狀況——主力成交價跨度偏大低成交配比：60-90和90-120平米的面積段分別占總成交的31%和28%，可見剛性需求為市場需求的主力軍。存量占比：城陽目前的市場存量以90-120㎡的居多，占總存量的27%。（數(shù)據(jù)來源：青島房地產(chǎn)網(wǎng)）（數(shù)據(jù)來源：青島房地產(chǎn)網(wǎng)）2010年房產(chǎn)市場狀況——剛需為推動市場供求的主力成交配比：（數(shù)據(jù)來源：青島房地產(chǎn)網(wǎng)）（數(shù)據(jù)來源：青島房地產(chǎn)網(wǎng)存量市場——存量市場巨大需4個月的去化周期

（數(shù)據(jù)來源：青島同策房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究系統(tǒng)）存量面積54.36萬㎡存量套數(shù)4667套

（數(shù)據(jù)來源：青島房地產(chǎn)網(wǎng)）同策咨詢◎Tospur·Consulting城陽市場月均去化12.33萬㎡1142套按2010年的月均去化速度目前存量需約4個月的去化周期

存量市場——存量市場巨大需4個月的去化周期 （數(shù)據(jù)來源潛在市場——潛在市場巨大目前中心區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展最為成熟，市場競爭也最為激烈。 城陽中心板塊的待售最大，為54.7萬㎡ 夏莊板塊為14.1萬㎡環(huán)膠州灣板塊6.1萬㎡惜福鎮(zhèn)板塊待售為7.4萬㎡

（數(shù)據(jù)來：青島搜房網(wǎng)）

環(huán)膠州灣板塊待售面積按2010年的月均去化速度目前存量需約4個月的去化周期潛在市場——潛在市場巨大目前中心區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展最為成熟，市城陽區(qū)板塊劃分根據(jù)房產(chǎn)分布特征分4個板塊：城陽中心板塊：城市配套齊全，良好的城市風貌，在售項目較多且較為密集，存在部分中高檔社區(qū)環(huán)膠州灣板塊：利用環(huán)膠州灣高速的便利交通條件和膠州灣的優(yōu)越地理環(huán)境，在近幾年“環(huán)灣保護，擁灣發(fā)展”政策的帶動下吸引了卓越、龍湖等地產(chǎn)大鱷的開發(fā)投資夏莊板塊：城陽與李滄對接的南大門，交通優(yōu)勢吸引了部分市區(qū)置業(yè)者惜福鎮(zhèn)板塊：依托優(yōu)良的自然生態(tài)資源，聚集了部分獨棟、雙拼、聯(lián)排等別墅產(chǎn)品城陽區(qū)板塊劃分根據(jù)房產(chǎn)分布特征分4個板塊：項目名稱建筑形態(tài)總建面容積率萬科魅力之城多層、小高層40萬1.7萬科城市花園小高層、高層20萬1.77177中冶圣喬維斯多層、小高層21萬2.4明輝星光之城高層、商鋪26萬2.5水榭花都多層、小高層5.22萬1.71金日紫都多層、小高層、高層30萬2陽光公園1號多層、小高層、高層13.8萬1.5廊橋水岸小高層5.3萬1.4御景尚都多層、高層40萬1.85都霖馨苑多層、小高層、高層18萬1.47億路發(fā)陽光景園高層、商業(yè)2.7萬2.87華鵬宜家多層、小高層5.5萬1.5翠堤雅筑多層5.1萬1.02茵悅小鎮(zhèn)別墅、多層、小高層5.2萬1.5

在售項目：萬科魅力之城、萬科城市花園、中冶圣橋維斯、明輝星光之城等12個 待售項目：待售項目有茵悅小鎮(zhèn)、那拉提、翠堤雅筑3個城陽中心板塊——城市發(fā)展最成熟的區(qū)域項目名稱建筑形態(tài)總建面容積率萬科魅力之城多層、小高層40萬1城陽中心板塊基本信息城陽中心板塊基本信息中冶圣橋維斯自5月底開盤又進行了4次加推共推出房源703套，67935㎡，目前銷售率為98為98.44%44%；成交均價呈上升趨勢，目前均價為6937元/平米。個案分析——中冶圣喬維斯中冶圣橋維斯自5月底開盤又進行了4次加推共推出個案分析——中萬科魅力之城2010年受房源量較少的影響成交量較低，44月和9月成交量大幅上升主要由于2次加推，推出525套，55138㎡，推出部分目前銷售率已達到93.71%；銷售均價呈上升趨勢，目前已達到9926元/㎡（含800元/平米裝修）。個案分析——萬科魅力之城萬科魅力之城2010年受房源量較少的影響成交量較個案分析——

萬科城市花園2010年5月底開盤銷售以來又加推兩 次，共推出845套房源，目前銷售率已達到95.5%， 銷售均價大幅攀升，目前12月底均價達到最高為

8123元/㎡（含800元/平米裝修）。個案分析——萬科城市花園 萬科城市花園2010年5月底開盤銷售以來又加推兩個案分析—陽光公園1號2010年10月開盤以來共推出324套，29747㎡，目前銷售率已達到33到33.64%64%；各月銷售均價在7800-8300元/㎡的范圍內波動。個案分析——陽光公園11號陽光公園1號2010年10月開盤以來共推出324套，個案分析夏莊板塊——區(qū)域內項目容積率普遍較低，多為混搭的社區(qū)夏莊板塊——區(qū)域內項目容積率普遍較低，多為混搭的社區(qū)夏莊板塊基本信息夏莊板塊基本信息香邑漫步2010年5月底盤分三次推案，共推出1068套，102964㎡，銷售率為86為86.96%96%；銷售均價呈持續(xù)上升趨勢，目前均價達到最高為5492元/㎡。個案分析——香邑漫步香邑漫步2010年5月底盤分三次推案，共推出1068套，個案個案分析——天泰城天泰城2010年3、4、6月三次加推共推出558套房源，54223㎡，推出部分銷售率為86為86.02%02%；銷售均價較為穩(wěn)定目前均價為7089元/㎡。個案分析——天泰城天泰城2010年3、4、6月三次加推共推出個案分析——厚德森林國際

厚德森林國際2010年加推6次共620套，69449㎡，目前銷售率為67為67.58%58%；銷售均價呈平穩(wěn)上升趨勢目前均價達到最高，為6389元/平米。個案分析——厚德森林國際厚德森林國際2010年加推6次山水嘉園2010年成交低迷10月加推導致成交量大幅上升，推出111套，目前銷售率為55為55.56%，銷售均價呈上升趨勢，目前均價達到6779元/㎡。個案分析——山水嘉園山水嘉園2010年成交低迷10月加推導致成交量大幅個案分析—環(huán)膠州灣板塊——潛力最大大開發(fā)商的入駐提升區(qū)域定位在售項目：龍湖滟瀾海岸、卓越蔚藍群島代售項目：青特花溪地尾盤項目：陽光馨苑、錦繡小區(qū)、坤明美地環(huán)膠州灣板塊——潛力最大大開發(fā)商的入駐提升區(qū)域定位在售項環(huán)膠州灣板塊基本信息環(huán)膠州灣板塊基本信息卓越蔚藍群島2010年加推6次，1623套，成交套數(shù)、面積、金額均列居城陽區(qū)前十，推出部分銷售率為49.29%，目前銷售均價為7084元/㎡。個案分析——卓越蔚藍群島卓越蔚藍群島2010年加推6次，1623套，成交套數(shù)、個案分惜福鎮(zhèn)板塊——依托優(yōu)越的山水資源的低密度聚集區(qū)在售項目：銀盛泰德郡、100福國際山莊代售項目：天一帕提歐小鎮(zhèn)、中國墅、山水太和月光尾盤項目：財寶山莊、福林山莊、千禧國際村、伯金漢花園

惜福鎮(zhèn)板塊——依托優(yōu)越的山水資源的低密度聚集區(qū)在售項目：銀盛城陽別墅市場分布——依托優(yōu)良的山水資源城陽別墅市場分布——依托優(yōu)良的山水資源城陽別墅市場基本信息別墅市場主要分布在惜福鎮(zhèn)和白沙河入?？趨^(qū)域，主要依托良好的山水資源去化最好的為龍湖滟瀾海岸月均去化149.67套，主力面積段為21-230平米的經(jīng)濟適用性別墅。城陽別墅市場基本信息別墅市場主要分布在惜福鎮(zhèn)和白沙河入海口區(qū)城陽別墅市場成交量、成交價格走勢城陽區(qū)別墅市場前9個月月均成交37套，成交面積為9330㎡/月的去化速度10月龍湖滟瀾海岸入市打破了成交低迷的僵局，當月突破白套，實現(xiàn)了434套的業(yè)績，創(chuàng)造了青島別墅史上的奇跡，成交面積也達到最高為91797平米。城陽區(qū)別墅1-9月均價維持在在8000-10000的水平10月龍湖的開盤入市使得當月均價達到最高為13579元/㎡，龍湖后續(xù)簽約帶動了11、12月兩月的均價水平。城陽別墅市場成交量、成交價格走勢城陽區(qū)別墅市場前9個月月均成個案分析——龍湖滟瀾海岸交通：膠州灣高速為項目和市區(qū)最便捷的通道，雙向八車道，目前已取消收費，膠州灣海域段將成為市區(qū)道路環(huán)境：位于白沙河入?？诘哪习叮拷ＹY源產(chǎn)業(yè)：靠近集海洋生物、醫(yī)療配套、科技研發(fā)為一體的高新技術開發(fā)區(qū)配套：滄口西側沿膠州灣區(qū)域將建設大型的海上公園，集高端娛樂休閑、居住區(qū)個案分析——龍湖滟瀾海岸交通：膠州灣高速為項目和市區(qū)最便捷的個案分析——龍湖滟瀾海岸主力總價段為250-400萬，占總量的72%主力面積段為170-190平米和210-230平米，占總量的79%個案分析——龍湖滟瀾海岸主力總價段為250-400萬，占總量個案分析——龍湖滟瀾海岸僅3個月成交，實現(xiàn)了城陽區(qū)成交面積第二，成交金額第一的業(yè)績城陽區(qū)商業(yè)物業(yè)存量仍然遙遙領先于其它區(qū)域。個案分析——龍湖滟瀾海岸僅3個月成交，實現(xiàn)了城陽區(qū)成交面積第截止到2010年6月底，從全市商業(yè)物業(yè)存量區(qū)域分布來看，城陽區(qū)商業(yè)類物業(yè)依靠其雄厚的家底，依然高居各區(qū)域商業(yè)物業(yè)存量榜榜首，目前存量4907套，約52萬平方米，后期存在巨大的去化壓力。從商業(yè)簽約區(qū)域分布來看，城陽區(qū)、平度市、萊西市、李滄區(qū)簽約占比較高，其它區(qū)域占比均在10%以下。城陽區(qū)由于盛世民生花園、鑫源春城商街等項目成交的帶動下，以34套，約0.84萬平方米，占據(jù)全市商業(yè)物業(yè)簽約的近三成，奪得冠軍。商業(yè)市場分析

截止到2010年6月底，從全市商業(yè)物業(yè)存量區(qū)城陽區(qū)的商業(yè)結構較為均衡，6月份商業(yè)物業(yè)簽約均價為8390元/平方米。市南區(qū)是青島市高端商業(yè)項目的集聚地，6月份雖然受成交結構影響，簽約價格有所下滑，簽約均價為29866元/平方米，但仍穩(wěn)居冠軍位置。嶗山區(qū)由于6月份僅簽約一套溪谷美寓的配套商業(yè)部分，極大的拉低了整個區(qū)域的價格，以不到三百元的微弱劣勢，屈居第三名，區(qū)域簽約均價為16084元/平方米。四方區(qū)在鴻仕雅居等項目的帶動下，簽約均價悄然上升至16317元/平方米，超過嶗山區(qū)躍居第二位。市北區(qū)商業(yè)簽約均價較為穩(wěn)定，簽約均價在太平洋怡和公寓、福安小區(qū)、鼎都等商業(yè)部分簽約的影響下，簽約均價小幅下降至15648元/平方米。李滄區(qū)緊隨其后，商業(yè)簽約均價為15034元/平方米。黃島區(qū)受鳳凰城等配套商業(yè)的影響，區(qū)域簽約價格為11945元/平方米。

商業(yè)市場分析

城陽區(qū)的商業(yè)結構較為均衡，6月份商業(yè)物業(yè)簽約均價為8390元城陽區(qū)2010年市場小結成交市場：?住宅：城陽住宅市場去化狀況良好，2010年共成交13712套，148.03萬㎡，隨著地產(chǎn)大鱷的不斷開盤入市，區(qū)域定位和城市形象都有很大提升，以月均1142.67套，12.24萬㎡的去化速度，多次領跑青島成交量市場。?別墅：城陽區(qū)的別墅主要依托豐富的山水資源，前九月去化速度較低為37套/月，龍湖滟瀾海岸的入市成交創(chuàng)造了青島別墅史上的奇跡，10月開盤引領10-12月月均去化套數(shù)高達253.67套。存量市場城陽區(qū)住宅存量市場較大，存量套數(shù)為4667套，存量面積為5436萬平米，按照目前的去化速度去化需要約4個月的時間。城陽區(qū)商業(yè)存量市場較大，存量4907套，約52萬平方米，后期存在巨大的去化壓力。土地市場?供應：土地市場2010年共供應土地178幅，842.2萬㎡，其中工業(yè)占主要比重為71%，住宅+商服47幅，234.49萬㎡，占總面積的28%；?未來建面：按照1.5的容積率計算成交住宅+商業(yè)市場，預計未來將有545.46萬㎡建筑面積。城陽區(qū)2010年市場小結成交市場：三、城陽區(qū)河套街道基本概況基本概括基礎設施建設情況道路交通情況區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)狀況三、城陽區(qū)河套街道基本概況基本概括城陽區(qū)河套街道東西最大橫距9.4公里，南北最大縱距14.2公里，總面積82.7平方公里，其中陸地面積44平方公里，淺海灘涂及水域面積38.7平方公里。海岸線15.95平方公里，大沽河、桃源河流經(jīng)域內。環(huán)膠州灣高速公路在鎮(zhèn)駐地設進出口，表島至新浦公路貫通鎮(zhèn)境。河套街道前身為河套鎮(zhèn)，2001年6月改建為街道，下轄19個社區(qū)居委會，人口4萬余人。城陽區(qū)河套鎮(zhèn)概況介紹城陽區(qū)河套街道東西最大橫距9.4公里，南北最大縱距14.2城陽區(qū)河套街道與項目的位置關系河套街道隸屬于城陽區(qū)，位于城陽區(qū)西部，南瀕膠州灣，隔海與青島相望；西、北與膠州市營海鎮(zhèn)、膠東鎮(zhèn)接壤；東與上馬街道毗連；青島進出口加工區(qū)，及本項目地塊均在河套街道轄區(qū)內。河套街道與本項目地塊距離很近，關系緊密城陽區(qū)河套街道與項目的位置關系河套街道隸屬于城陽區(qū)，位于城城陽區(qū)河套鎮(zhèn)基礎設施情況教育配套河套街道有初級中學1處、小學8處、幼兒園16處，教職工415人。其中，城陽八中于2006年通過省級規(guī)范化學校驗收，4處幼兒園達到市級規(guī)范化標準。6處校園網(wǎng)建成并投入使用。醫(yī)療配套河套街道轄內有各類衛(wèi)生機構60多處。新型農村養(yǎng)老保險、農村新型合作醫(yī)療保險參保率分別達到95.57%和97.73%，但目前無大型醫(yī)院。城陽區(qū)河套鎮(zhèn)基礎設施情況教育配套醫(yī)療配套城陽區(qū)河套街道交通狀況道路交通情況膠州灣高速在河套街道區(qū)域內設有進出口，可直達城陽區(qū)及青島市中心，河套街道距城陽區(qū)中心22公里，距青島市中心40公里。街道先后投資十幾億元，構筑起五橫兩縱的城鎮(zhèn)主干道格局，公路通車里程達每百平方公里300公里，從城陽區(qū)最落后的街道一躍跨入全區(qū)先進行列。

901路公交車，在河套街道區(qū)域內設有5站，可直達城陽區(qū)中心。河套街道城陽區(qū)河套街道交通狀況道路交通情況河套街道城陽區(qū)河套街道經(jīng)濟概況傳統(tǒng)漁業(yè)、農業(yè)等產(chǎn)業(yè)河套街道海岸線15.95平方公里，大沽河、桃源河流經(jīng)此地。因此河套街道地區(qū)捕撈業(yè)發(fā)達，河套轄內擁有山角、羅家營兩個青島市最大的內河漁港，可停泊機動漁船500余艘。遠海捕撈能力位居全市首位，河套漁港碼頭是全國北方最大的黃花魚聚散地之一。河套街道畜牧業(yè)十分發(fā)達，是青島市的重要肉、蛋、奶供應基地之一。并且域內擁有青島市最大的速生用材林種植基地，總面積1.2萬畝。城陽區(qū)河套街道經(jīng)濟概況傳統(tǒng)漁業(yè)、農業(yè)等產(chǎn)業(yè)城陽區(qū)河套街道與進出口加工區(qū)的互動性經(jīng)濟關系依托進出口加工區(qū)，現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展青島出口加工區(qū)2003年坐落于河套街道內，核心區(qū)規(guī)劃面積2.8平方公里，配套產(chǎn)業(yè)區(qū)面積32平方公里。依托進出口加工區(qū)，河套街道經(jīng)濟結構出現(xiàn)了重大調整，目前三產(chǎn)比例為：15.5：60.5：24，經(jīng)濟發(fā)展也極為迅猛。2010全年完成地方財政收入4079萬元、增長22.1%，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資9.4億元、增長17.5%，實際利用內資5.6億元、增長35%，外資到賬1900萬美元、增長58.3%，出口創(chuàng)匯突破1億美元、增長11%，各項主要經(jīng)濟指標均創(chuàng)歷史性新高。城陽區(qū)河套街道與進出口加工區(qū)的互動性經(jīng)濟關系依托進出口加工區(qū)城陽區(qū)河套街道目前在售------天一仁和星海灣項目簡介天一仁和星海灣項目坐落位置:城陽河套街道龍海路600號開發(fā)商:青島天一建筑技術開發(fā)有限公司代理公司:易居中國建筑風格:新古典主義歐式風格建筑類型:多層小高層總建筑面積：110000平米容積率：1.4綠化率：40%開發(fā)情況：分三期開發(fā)物業(yè)費：0.90元/平方米·月主力戶型：為70-90㎡項目開盤時間：2011年4月入住時間：2011年底交房項目價格區(qū)間：5700-6500元，均價6000元城陽區(qū)河套街道目前在售------天一仁和星海灣項目簡介城陽區(qū)河套街道目前在售------天一仁和星海灣項目簡析客群描述該項目客戶60%為附近居民，30%為外地到出口加工區(qū)及高新區(qū)工作的外地人，10%為投資客戶。與該項目類比綜述該項目位置在我地塊北側2公里，與我地塊屬同一片區(qū)，其項目的開發(fā)、戶型、客群、規(guī)劃等，對我地塊的開發(fā)有較高的參考價值。當期戶型描述4月開盤的為項目二期，二期占地面積4萬㎡，總建筑面積3.1萬㎡，規(guī)劃為6棟多層花園洋房，1棟小高層，面積區(qū)間為60-120平米，主力戶型為70-90平米的兩居，布局緊湊，功能合理，方正實用，南北通透，采光良好。城陽區(qū)河套街道目前在售------天一仁和星海灣項目簡析客第三部分青島出口加工區(qū)分析出口加工區(qū)區(qū)位優(yōu)勢出口加工區(qū)交通環(huán)境出口加工區(qū)入駐企業(yè)出口加工區(qū)整體發(fā)展趨勢簡析板塊自身價值分析---高新區(qū)簡析第三部分青島出口加工區(qū)分析出口加工區(qū)區(qū)位優(yōu)勢地塊自身價值分析——青島出口加工區(qū)介紹，是城市近郊重點新興板塊青島出口加工區(qū)處于青島市規(guī)劃的“三點一線”發(fā)展戰(zhàn)略要地和環(huán)膠州灣產(chǎn)業(yè)聚集帶的中心位置，有著廣闊的發(fā)展腹地和空間，它緊靠青島流亭國際機場、青島港和前灣港，周邊區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達，形成了極其便利的海陸空立體交通網(wǎng)絡。核心區(qū)一期1.7平方公里基礎設施配套已達到“九通一平”標準，區(qū)內廠房面積達到30萬平方米，海關監(jiān)管設施居全國一流。青島出口加工區(qū)是環(huán)膠州灣工業(yè)走廊的核心組成部分地塊自身價值分析——青島出口加工區(qū)介紹，是城市近郊重點新興板地塊自身價值分析——青島出口加工區(qū)交通便利青島出口區(qū)海底隧道，工程全長6170米。其中隧道長5550米（海域段長3300米），兩端敞口段長度各620，總投資31.8億元，預計2011年4月竣工，膠州灣海底隧道建成通車之后，穿過整個隧道只要5分鐘?？绾４髽?，橫跨青島膠州灣，把青島東、西兩個主要城區(qū)連接起來，路線全長約354公里，其中海上段長度2675公里，使青島至黃島陸路距離縮短近30公里，青島跨海大橋的總投資99.38億元，預計2010年年底可以通車。環(huán)膠州灣高速路可由市區(qū)沿海一路到達出口加工區(qū)。地塊自身價值分析——青島出口加工區(qū)交通便利青島出口區(qū)海底地塊自身價值分析——青島出口加工區(qū)現(xiàn)已入駐多家國際知名企業(yè)

目前青島出口加工區(qū)簽約企業(yè)近80家，已投產(chǎn)企業(yè)40余家，職工總數(shù)近2萬人。青島出口加工區(qū)引進外資投資總額、合同外資、到賬外資、出口額在全國59個出口加工區(qū)中，在第三批批準的13個出口加工區(qū)中分別排名第3位和第4位,在省內出口加工區(qū)中均排名第一。地塊自身價值分析——青島出口加工區(qū)現(xiàn)已入駐多家國際知名企業(yè)地塊自身價值分析——青島出口加工部分入駐企業(yè)地塊自身價值分析——青島出口加工部分入駐企業(yè)青島出口加工區(qū)整體環(huán)境青島出口加工區(qū)整體環(huán)境地塊自身價值分析——青島出口加工區(qū)部分入駐企業(yè)名單青島出口加工區(qū)累計簽約外資項目35個，投資總額5.17億美元，實際利用外資1.28億美元；已初步形成電子信息、精密機械兩大產(chǎn)業(yè)雛形。世界500強美國泰科國際投資的電子項目，一期投資達到5000萬美元；世界同行業(yè)最大品牌商德國斯蒂爾集團投資的安德烈斯蒂爾動力工具（青島）有限公司，是亞洲最大的園林機械生產(chǎn)基地；日資企業(yè)星電高科技（青島）有限公司；韓資企業(yè)青島奧技科光學有限公司，產(chǎn)品銷量居世界同行業(yè)第一。青島出口加工區(qū)以電子和機密機械為主要產(chǎn)業(yè)地塊自身價值分析——青島出口加工區(qū)部分入駐企業(yè)名單青島出口地塊自身價值分析——青島高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)介紹青島國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于膠州灣北部的環(huán)灣中心地帶，新區(qū)總面積約63.44平方公里，全部為建設用地，其中核心區(qū)9.95平方公里、原城陽區(qū)新材料團地14.88平方公里、海玉鹽場7.98平方公里、東風鹽場東半場4.9平方公里、東風鹽場西半場22.07平方公里、棘洪灘蝦池用地面積1.52平方公里、上馬蝦池用地面積2.14平方公里，整個新區(qū)是在鹽田改造的基礎之上確定的。

高新區(qū)啟動區(qū)，用地范圍西至中部濕地、南至高新區(qū)新產(chǎn)業(yè)團地南界、東至紅島連接線、北至鹽田界線，規(guī)劃總用地面積17.13平方公里。高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)膠州灣北部環(huán)灣中心

地塊自身價值分析——青島高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)介紹青島國家高地塊自身價值分析——青島高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)介紹規(guī)模：規(guī)劃供12萬人居住生活青島高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)新城區(qū)的科研創(chuàng)新中心、商務信息中心、生活服務中心和高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，規(guī)劃人口12萬人左右，啟動區(qū)控規(guī)中已經(jīng)同步規(guī)劃了教育及休閑用地，包括5所小學、3所中學以及10處濱海公園。功能：高科技產(chǎn)業(yè)扎堆未來的高新區(qū)啟動區(qū)將形成“一島、兩心、四軸、五組團”的用地布局結構，其中一島指中央智力島；兩心指咸水湖周邊公共服務中心，火炬大道與岙東路交叉口公共服務中心；四軸指岙東路城市發(fā)展軸、火炬大道城市發(fā)展軸、創(chuàng)業(yè)大道城市功能軸、創(chuàng)意大道城市功能軸；五組團包含海洋儀器與精密機械產(chǎn)業(yè)組團、電子信息產(chǎn)業(yè)組團、生物產(chǎn)業(yè)組團、新能源與節(jié)能產(chǎn)業(yè)組團、服務外包產(chǎn)業(yè)組團。地塊自身價值分析——青島高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)介紹規(guī)模：規(guī)劃供1高新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位電子信息產(chǎn)業(yè)依托青島在家電電子領域的產(chǎn)業(yè)和技術基礎，根據(jù)網(wǎng)絡化、終端產(chǎn)品智能化和新型顯示的發(fā)展趨勢，圍繞產(chǎn)業(yè)中高端環(huán)節(jié)，引進和研發(fā)核心技術、關鍵技術，發(fā)展附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強的元器件和產(chǎn)品制造，將發(fā)展成為世界知名的電子信息研發(fā)設計產(chǎn)業(yè)基地。生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)新能源與高效節(jié)能產(chǎn)業(yè)先進裝備制造業(yè)海洋科技產(chǎn)業(yè)

現(xiàn)代服務業(yè)地塊自身價值分析——青島高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)未來產(chǎn)業(yè)結構高新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位電子信息產(chǎn)業(yè)地塊自身價值分析——青島高新技術產(chǎn)地塊自身價值分析——青島高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)未來交通體系打造交通體系“0531”交通圈，通過快速路和城市軌道交通實現(xiàn)半小時的通勤圈；通過高速公路和市域軌道實現(xiàn)1小時的產(chǎn)業(yè)圈；通過城際鐵路和高速鐵路實現(xiàn)3小時都市圈。道路構架總體為“一環(huán)四橫六縱”，其中“一環(huán)”為膠州灣高速公路、雙元路快速路、204國道市區(qū)段和青威高速公路構成的快速外環(huán)；“四橫”為雙高路、河東路、正陽路、春陽路；“六縱”為規(guī)劃東六號線、規(guī)劃東十二號線、濱河路、岙東路、規(guī)劃西八號線、南海路道路規(guī)劃。軌道交通建設在青島市軌道交通規(guī)劃確定的M8線、L2線基礎上，在火炬大道上新增M9軌道線。在紅島西大洋處建設游艇碼頭，設立游艇俱樂部；在紅島東大洋處建設旅游碼頭，與四方濱海新區(qū)和李滄濱海區(qū)處的旅游碼頭組建膠州灣海上游觀光航線。雙積路地塊自身價值分析——青島高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)未來交通體系打造交青島出口加工區(qū)、高新區(qū)對項目自身價值的支撐區(qū)域位置分析：與膠州灣工業(yè)經(jīng)濟的互動和產(chǎn)業(yè)傳導的前沿，地理位置優(yōu)越位于城市近郊熱點板塊，生態(tài)、景觀資源豐富，居住價值高，增值潛力大區(qū)域交通分析：加工區(qū)、高新區(qū)周邊交通條件在持續(xù)改善，未來項目的通達度和便利性較高，可帶來大量城陽、城區(qū)及加工區(qū)的購房需求項目現(xiàn)狀及規(guī)劃分析：本地塊平整，易于規(guī)劃和開發(fā)項目容積率較低，近靠濕地保護區(qū)，具備打造價值較高的居住物業(yè)的基本條件從項目角度看土地增值：地塊自身具有較高的居住價值和升值潛力青島出口加工區(qū)、高新區(qū)對項目自身價值的支撐區(qū)域位置分析：區(qū)域第四部分項目地塊分析項目區(qū)位價值分析項目地塊基礎信息項目周邊交通配套項目價值分析項目周邊環(huán)境分析第四部分項目地塊分析項目區(qū)位價值分析項目區(qū)位價值：處于城市近郊重點新興發(fā)展板塊，又處于出口加工區(qū)核心地帶區(qū)位：本地塊位于青島市城陽出口加工區(qū)配套產(chǎn)業(yè)區(qū)內和城陽高新區(qū)相鄰

距離：城陽區(qū)中心22公里，距離青島市中心42公里，距流亭機場19公里，其間由膠州灣等高速路相連接，交通較為便利。青島市城陽區(qū)項目用地項目區(qū)位價值：處于城市近郊重點新興發(fā)展板塊，又處于出口加工區(qū)項目地塊的基礎信息項目地塊位于青島城陽出口加工區(qū)配套產(chǎn)業(yè)區(qū)內，兩宗地塊面積均為將近700畝？，是杰華生物科技城項目的配套商業(yè)用地。地塊臨近規(guī)劃中的園區(qū)濕地公園，并且臨近海岸線。地塊的容積率范圍為2.0-5.0。地價款為120萬元/畝。若按容積率2.0推算，則樓面地價為900元/平方米，若按容積率5.0推算則樓面地價為360元/平方米。地塊目前已經(jīng)實現(xiàn)七通一平，地塊外圍大市政建設由政府統(tǒng)一實施。項目地塊的基礎信息項目地塊位于青島城陽出口加工區(qū)配套產(chǎn)業(yè)區(qū)內項目周邊交通配套已基本成熟城際高速公路：膠州灣高速路、跨海大橋，橫跨青島膠州灣，把青島東、西兩個主要城區(qū)連接起來，路線全長約354公里，其中海上段長度2675公里，實現(xiàn)全程高速，使青島市區(qū)距離縮至半小時雙積快速路：津港雙極快速路近靠項目地塊，直接連接城陽和青島市區(qū)，主城區(qū)到地塊縮短至20分鐘。地塊四周道路交通已經(jīng)具備開發(fā)條件。項目周邊交通配套已基本成熟城際高速公路：項目價值分析——項目周邊四至：地塊平整、無高差、地塊內部有200畝湖面，南邊是國家級生態(tài)保護濕地、西邊有成人教育學校、四星級鑫奧王朝大酒店、朝海村、東邊是北電能源廠、北邊是防護林。潮海酒店能源廠學校國家級保護濕地公園出口加工區(qū)湖面防護林地塊中湖面成人教育中心潮海村北電能源廠鑫奧王朝大酒店國家級生態(tài)保護濕地項目價值分析——項目周邊四至：地塊平整、無高差、地塊內部有2項目價值分析—-地塊道路四至：西側緊鄰城市干道，南側臨海龍海路雙積路濱河路繡海路1、龍海路2、繡海路3、濱河路4、雙積路5、龍海路與繡海路交口6、龍海路與雙積路交口東：東側濱河路，雙向6車道，市政設施已完成南：南側緊鄰雙積路，雙向4車道，緊鄰國家濕地公園西：西側緊鄰城市主干道，雙向6車道，車流密集北：北側繡海路，雙向4車道，兩旁綠化帶已完成項目價值分析—-地塊道路四至：西側緊鄰城市干道，南側臨海龍項目價值分析—-地塊周邊市政基礎設施已基本完善

項目價值分析—-地塊周邊市政基礎設施已基本完善項目地塊周邊及渤海村環(huán)境一覽

項目湖景廠房遠處為環(huán)膠州灣高速以及河套鎮(zhèn)渤海村街景中房集團開發(fā)的五星級酒店酒店為2008年正式開發(fā)項目地塊周邊及渤海村環(huán)境一覽項目湖景廠房遠處為環(huán)膠州灣高速第五部分本項目初步定位分析項目SWOT分析項目定位分析項目客戶定位項目整體定位項目產(chǎn)品規(guī)劃建議第五部分本項目初步定位分析項目SWOT分析項目SWOT分析優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，周圍是出口加工區(qū)和高新區(qū)，聚集了大量的大企業(yè)，其中技術密集型企業(yè)較多，本地塊項目潛在客戶多；交通優(yōu)勢，臨近膠州灣高速等主次干道，到城陽及青島市區(qū)交通較為通達，901路公交車可直達城陽區(qū)中心；位置優(yōu)勢，本項目地塊位于出口加工區(qū)配套區(qū)的核心位置，距離各產(chǎn)業(yè)區(qū)都較近；成本優(yōu)勢，目前該地塊土地價格較低，無拆遷，開發(fā)成本較低，若進口加工區(qū)配套規(guī)劃能實現(xiàn)，則該地塊升值空間比較大；劣勢配套劣勢，目前周圍為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，生活及商業(yè)配套較少，居民生活不方便；地段劣勢，距離城陽區(qū)中心較遠，不受市區(qū)客戶認同；機會城市價值持續(xù)提升，市場環(huán)境向好區(qū)域價值顯現(xiàn)，為地產(chǎn)開發(fā)帶來良好發(fā)展機遇客戶置業(yè)需求旺盛，購買力強，認可區(qū)域未來發(fā)展周邊工業(yè)園區(qū)發(fā)展較快，帶來較多潛在客戶，本項目銷售前景較好；威脅相鄰于本地塊北側的地塊已經(jīng)開始開發(fā)，此項目會先于本項目交付，會大大分流本項目客戶；SWOT項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅SWOT擴展優(yōu)勢依托區(qū)域濕地生態(tài)資源，打造宜居物業(yè)借勢加工區(qū)和高新區(qū)產(chǎn)業(yè)人群的進入彌補劣勢選取符合區(qū)域發(fā)展的高性價比產(chǎn)品，有效提高售價更合理地進行規(guī)劃，增大產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品差異捕捉機會借勢區(qū)域增值，實現(xiàn)項目溢價借勢周邊項目的整體開發(fā)氛圍和高品質配套，樹立項目高品質形象轉化威脅進行精準定位，打造高性價比產(chǎn)品，實現(xiàn)差異化競爭SWOTSWOT分析深化擴展優(yōu)勢彌補劣勢捕捉機會轉化威脅SWOTSWOT分析深化本項目的初步定位分析項目整體定位：國際濕地生態(tài)宜居城國際化：依托加工區(qū)和高新區(qū)的板塊效應，利用國際化的感覺詮釋項目的品質生態(tài)：充分顯示項目本體近靠濕地保護區(qū)優(yōu)勢，體現(xiàn)宜居、舒適的居住理念城：展示項目超大規(guī)模及磅礴的氣勢，體現(xiàn)城市化生活模式，追求高價值生活理念本項目的初步定位分析項目整體定位：國際化：依托加工區(qū)和高新區(qū)項目客戶定位根據(jù)對青島市和周邊中高端市場的客戶分析：城陽及加工區(qū)區(qū)地緣性客戶為主，主要以改善型居住為置業(yè)目的所以本項目的客戶定位建議以城陽和加工區(qū)、高新區(qū)改善居住型、投資型中高端客戶為主力客戶，以周邊區(qū)縣高端客戶為次主力客戶項目客戶定位根據(jù)對青島市和周邊中高端市場的客戶分析：項目產(chǎn)品整體形象定位整體定位：體現(xiàn)綠色概念的規(guī)劃理念，生態(tài)節(jié)能建筑產(chǎn)品定位：以低碳建筑作為產(chǎn)品特色，具備豐富的產(chǎn)品線以及多層次的產(chǎn)品梯度形象定位：產(chǎn)品要符合城市未來發(fā)展需要，具備中高端化的產(chǎn)品特征配套定位：體現(xiàn)完善的配套設施如社區(qū)醫(yī)院、學校、幼兒園、配套商業(yè)及會所等項目產(chǎn)品整體形象定位整體定位：體現(xiàn)綠色概念的規(guī)劃理念，生態(tài)節(jié)項目產(chǎn)品規(guī)劃初步建議----整體規(guī)劃建議規(guī)劃原則：“集中開放”、“動靜分區(qū)”整個項目分為兩大部分，分別為低密度住宅和商業(yè)配套商業(yè)中心為主的公共服務區(qū)域南部規(guī)劃為低密度住宅區(qū)實現(xiàn)效果：社區(qū)公建配套與生活區(qū)互不攪擾，同時為社區(qū)商業(yè)的合理健康發(fā)展提供基礎項目的建設規(guī)模：建筑面積：按約186萬平方米建議面積規(guī)劃：聯(lián)排別墅建面約8萬平方米、花園洋房建面約35萬平方米、小多層約130萬平方米