我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的現(xiàn)狀與對策

我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的現(xiàn)狀與對策

2007年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的變化和調(diào)整。回顧2007年的房地產(chǎn)形勢,相信多數(shù)人內(nèi)心肯定感慨不已。從整個2007年房地產(chǎn)走勢可以看出,政府的宏觀調(diào)控方向是決定房地產(chǎn)走勢的大背景,因此,對房地產(chǎn)走勢的分析應(yīng)建立在深入了解宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)之上。200金融調(diào)控力度加2007年由于市場流動性過剩,導(dǎo)致大量資金進入股市與樓市,結(jié)果推高了股指也助推了房價上漲。為促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,打擊樓市中的投機行為是2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主旋律。調(diào)控措施主要體現(xiàn)在以下三個方面:一是土地政策方面。為了抑制開發(fā)商囤積土地以及投資者購房空置,政府采取了強硬的土地政策。首先,控制土地供給量,緊縮地跟,嚴格執(zhí)行土地出讓“招、拍、掛”制度,撥高拿地成本。其次,專門設(shè)立各級土地督察部門加強對開發(fā)商持有土地管理。再次,土地增值稅、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費相繼提高,加大了土地保有成本。這些政策充分表明政府對土地閘門越收越緊,對于沒有土地就如無源之水的房產(chǎn)市場而言,政府從“地根”上掐住了脈搏。如果執(zhí)行到位,土地新政將徹底改變房地產(chǎn)格局。二是金融政策方面。央行連續(xù)六次加息,十次上調(diào)存款準備金率。短期內(nèi)連續(xù)提升利率,金融調(diào)控力度明顯加大,普通存款類金融機構(gòu)存款準備金率標準達到14.5%,創(chuàng)近20年來新高。另外中央經(jīng)濟工作會議提出從緊的貨幣政策,就房地產(chǎn)行業(yè)而言,一是全面限制了地產(chǎn)項目貸款規(guī)模,加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本以及企業(yè)融資難度。給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了前所未有的壓力。依賴外來資金獲得土地、進行地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商將面臨嚴峻的考驗。二是加大了購房壓力。通過緊縮的貨幣政策,來抑制購房投資需求,可以有效的調(diào)節(jié)供需。三是稅收政策方面。首先是對土地市場實施“一費二稅”改革,以及可能征收的物業(yè)稅。另一方面還在二手房市場交易過程中通過對提高營業(yè)稅以及個人所得稅比例,來加大流通及交易成本,形成“威懾力”,使計劃介入的投資性資本望而卻步。四是保障性住房體系的建設(shè)。保障性住房建設(shè)是政府為解決中低收入者住房問題以及調(diào)解失衡的供求結(jié)構(gòu)而采取的一項具有針對性的調(diào)控措施,也是宏觀調(diào)控中一個非常重要的部分。2007年初,建設(shè)部部長汪光燾就曾對外公布,2007年將重點落實經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)計劃,滿足普通居民合理住房需求,加快構(gòu)建多層次的住房保障體系。北京市政府為響應(yīng)建設(shè)部號召也制定了“兩個一千萬”計劃,預(yù)備推出一千萬平方米的經(jīng)濟適用房和一千萬平方米的限價商品房來解決中低收入者的住房問題。北京市政府出臺的“十一五”保障性住房及兩限商品房住房用地規(guī)劃中又規(guī)定,在重點建設(shè)保障性住房的區(qū)域以外所有新開發(fā)的房產(chǎn)項目必須按15%的比例配建保障性住房和兩限房。與此同時,針對市場層面上出現(xiàn)的違規(guī)操作行為,政府開展了多次專項整治活動。面對普通購房者購房壓力加大等問題,政府對新開工的住宅建設(shè)項目采取了“限比重”、“限面積”、“限價位”的三限政策。同時為了抑制投資性需求的大戶型產(chǎn)品,鼓勵滿足居住性需求的小戶型產(chǎn)品的發(fā)展,政府還明文規(guī)定了“90平方米占70%”的建設(shè)指標。2007年政府調(diào)控可以說是方方面面,包括了土地、金融、稅收、社會保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等各個環(huán)節(jié)。如此全方位且強有力的宏觀調(diào)控應(yīng)該會對抑制房價暴漲、控制違規(guī)操作等問題起到很明顯的效果,但房價從5月開始一路節(jié)節(jié)高升,直到9月底,在一連串金融、土地、稅收與管制措施的強壓下,猶如“脫韁野馬”的房價走勢才得以遏止。從第四季度的市場情況看,一路飆升的房價在政策的打壓下有一定程度的抑制,尤其是一線城市房價幾乎都出現(xiàn)了不同程度的回落。從目前的市場情況分析,貨幣緊縮帶來的不僅是開發(fā)環(huán)節(jié)的難題,在國家調(diào)控力度加強、投資需求減少,觀望隱現(xiàn)的過程中,即使二三線城市遭遇的影響會相對較小,但對于一線城市而言,房價的理性回歸似乎在劫難逃。200土地供給側(cè)改革可能出現(xiàn)新的挑戰(zhàn)宏觀調(diào)控方向的重大轉(zhuǎn)變是影響未來樓市走勢的關(guān)鍵因素。從“國六條”、限外令、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、到調(diào)低利息稅、歷次加息、提高存款準備金率,再到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺房貸新政、國土資源部的“39號令”,調(diào)控政策出臺之密集、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲,在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。在各種因素下相互作用之下,2008年將是中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。首先,2007年的各項宏觀調(diào)控政策將在明年進一步深化并得到落實執(zhí)行。政策疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn),房地產(chǎn)熱逐漸降溫,投資將有所回落,開工項目也將適量減少,發(fā)展速度放緩。隨著宏觀調(diào)控的落實,城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化。70/90新政的影響將逐步體現(xiàn),90平方米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。政府將進一步落實住房保障制度,不斷完善市場體系,以政策和需求為導(dǎo)向,調(diào)整供給結(jié)構(gòu),積極發(fā)展二級市場。其次,金融調(diào)控政策帶來的影響勢必會影響到購買預(yù)期以及部分投資取向,尤其是在一些大中城市,類似寫字樓、公寓等投資品種在本已遭遇冷落的情況下,將會面臨更為尷尬的境地。部分城市用于投資商鋪或部分住宅需求,將出現(xiàn)30%-50%的下降幅度。由于預(yù)期改變,投資(投機)需求和自住需求在一定程度上被抑制,房地產(chǎn)市場可能進一步出現(xiàn)觀望現(xiàn)象,進而出現(xiàn)持幣待購、惜購,供求矛盾將得到一定程度的緩減。再次,2008年政府將繼續(xù)完善住房保障體系建設(shè),著重解決低收入人群的住房問題。擴大住房保障的覆蓋面,確保保障型住房的土地供應(yīng),大地塊土地供應(yīng)模式可能會相對改變,“地王”出現(xiàn)的比率相對減少,項目開發(fā)和上市速度將加快,較難再出現(xiàn)大規(guī)模、大面積的囤地、捂盤、惜售現(xiàn)象。土地新政如果能夠嚴格執(zhí)行,高度賣方市場將可能逐步被扭轉(zhuǎn)。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定,大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)及高檔住宅、二手房的房價有較大幅度下降空間。北京、上海、深圳等大城市,在宏觀政策調(diào)整的影響下,價格會有所回落。二三線城市房價上漲下降的空間都不大,應(yīng)該屬于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。整體房價在一定程度上可能出現(xiàn)回落,房地產(chǎn)行業(yè)很有可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”。另外,伴隨著系列宏觀調(diào)控組合拳,開發(fā)商對資金的需求越來越大,融資的門檻卻越來越高。在土地成本飛漲、土地監(jiān)管嚴格、銀行信貸收緊的情況下,房地產(chǎn)業(yè)以往單一的開發(fā)模式將無法適應(yīng)殘酷的市場競爭,尋找新的發(fā)展點成為眾多開發(fā)商必須考慮的問題。2008年政府將有采取從緊的貨幣政策,甚至多次、大幅度加息,這意味著,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須冷靜思考,慎重開發(fā),不適宜大量囤積土地,同時應(yīng)致力于尋求新的融資方式與渠道,實現(xiàn)快速有效的融資,這才是2008年企業(yè)在行業(yè)中取得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵條件。政府宏觀調(diào)控主導(dǎo)方向的重大轉(zhuǎn)變,以及2007年中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的不同尋常,2008年的中國樓市走勢必然出現(xiàn)“民生”與“市場”的分化。政府必然以滿足當(dāng)?shù)鼐用瘛白　钡男枨鬄橹?而中高檔房則由市場決定其價值,因此,不能再以直觀的整體均價漲跌來看待今后樓市的發(fā)展,如同股市大盤與個股走勢未必盡然相同,須仔細探索不同板塊之間的核心價值及競爭優(yōu)勢,才作買與賣的定奪。2008年不僅是政府換屆年、奧運年,更是充滿挑戰(zhàn)的改革之年,房地產(chǎn)市場也將正式進入奧運來臨前的百米沖刺階段,在經(jīng)歷了短暫的緩沖期和消化階段后不禁使人們對新一年的市場表現(xiàn)充滿了期望。盤點2007,展望2008,房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民