上半年廣安房地產(chǎn)市場典型項目分析70p

廣安房地產(chǎn)市場典型工程分析2021上半年營銷管理中心2021.7商業(yè)項目廣安國際會展中心12023/9/6投資商簡介環(huán)境與地段規(guī)劃與產(chǎn)品價格與去化推廣渠道與客源現(xiàn)場包裝與接待目錄2023/9/6投資商簡介投資商簡介東睿集團——是一家集產(chǎn)業(yè)投資、實業(yè)開發(fā)為一體的綜合性企業(yè)集團，2003年成立，公司總部設(shè)在中國成都；集團業(yè)務(wù)主要涉及地產(chǎn)開發(fā)、有色金屬、金融投資、商貿(mào)連鎖、股權(quán)投資等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；目前在建五星級酒店2家，四星級酒店1家；管理商業(yè)面積約60萬㎡，自持商業(yè)物業(yè)面積約40萬㎡。東睿集團+中國交建投資商簡介中國交建——中國交通建設(shè)股份，是中國第一家成功實現(xiàn)境外整體上市的特大型國有基建企業(yè)；世界500強企業(yè)，主要從事公路、橋梁、……筑路機械的制造，以及交通根底設(shè)施投資、城市綜合體開發(fā)運營和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等；東睿集團+中國交建小結(jié)該工程由兩家公司共同投資建設(shè)，資金實力與技術(shù)實力強大；且具備較強的商業(yè)開發(fā)和商業(yè)運營管理能力；啟示，對本案而言巧妙合理的將客戶對“綠源”品牌的陌生或無感，轉(zhuǎn)移到對“低碳節(jié)能”專業(yè)技術(shù)的興趣關(guān)注，從而化解“品牌競品”的“攻擊性說辭”，因為術(shù)業(yè)有專攻；現(xiàn)場須提供具備說服力的技術(shù)或物料展示來印證；2023/9/6環(huán)境與地段環(huán)境與地段廣安當前商業(yè)供給格局

老城體量分散、零星多為住宅底商，少量SOHO缺乏特色規(guī)劃與包裝整體體量約15萬㎡棗山物流商貿(mào)園區(qū)體量較大，供應(yīng)集中專業(yè)市場、特色商業(yè)街區(qū)住宅底商、少量SOHO、LOFT整體體量超過100萬㎡中橋體量居中，供應(yīng)集中多為住宅底商集中型商業(yè)目前僅承平盛世整體體量約15萬㎡棗山物流商貿(mào)園區(qū)：總規(guī)劃面積約6300畝，位于主城區(qū)西南部，是中心城區(qū)的交通樞紐，兼具輕工物資物流、商貿(mào)批發(fā)、居住、生活效勞功能；廣安南站商業(yè)、居住、生活、教育區(qū)住宅、商業(yè)、酒店、會展、公園、學校等物流、商貿(mào)、產(chǎn)業(yè)區(qū)物流、倉儲、汽車4S店、專業(yè)市場等環(huán)境與地段華美立家五金家具廣場泰和國際商貿(mào)城（家居建材）汽車4S店集群廣安輕工博覽城（汽配、五金機電、家居建材）臨港大市場（食品、糧油、蔬果）紅星美凱龍川渝家居建材城南先發(fā)展廣安國際財富中心

（皮革、醫(yī)藥）北后發(fā)展時代印象·奧特萊斯廣安國際會展中心萬貫法國風情城廣高新城廣安教育文化產(chǎn)業(yè)園、學校、醫(yī)院2023/9/6環(huán)境與地段廣安國際會展中心廣安南站廣高路棗山大道迎賓大道站前大道304省道G42高速路網(wǎng)初步成形，道路情況較好環(huán)境與地段

廣安國際會展中心D地塊

廣安國際會展中心C地塊廣安南站：是建在蘭渝鐵路廣安支線〔南充東站——華鎣南站〕上的一個中間站，建筑面積1.2萬㎡，現(xiàn)為二等站〔日均發(fā)送5000人次以上〕；車次：動車5對10列；快速列車4對8列；客流量：設(shè)計旅客發(fā)送量為每年260萬人，遠期每年380萬人；緊鄰廣安南站出口長途客運總站公交總站短途客運中心廣安長途客運總站：規(guī)劃為日發(fā)量1萬人次以上的“一級汽車站〞，預(yù)計年發(fā)量365萬人次以上。小結(jié)廣安商業(yè)供給較大，合計超過130萬㎡，其中棗山區(qū)域是核心供銷地；棗山區(qū)域是近年來政策引導(dǎo)地和商業(yè)集中供銷地，其區(qū)域商業(yè)價值得到了市民的廣泛認同和追捧；該區(qū)域商業(yè)，在開發(fā)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、專業(yè)運作、包裝、招商、利益設(shè)置、借勢借力等多方面，遠遠領(lǐng)先于老城區(qū)及中橋板塊，故能吸引較多客戶購置；該案充分利用了上述“前輩打下的根底〞，充分借力借勢區(qū)域；啟示，對本案而言須落地挖掘和借勢古跡、山水、峽谷、體育場等給本案帶來的真正核心價值——一定是易懂的，已被人們認可的，最利于理解和傳播的，為本案和本案所處的區(qū)域定勢；契合城市精神和工程資源，去挖掘高度，而非為了高度去硬拔高度—大而空；2023/9/6規(guī)劃與產(chǎn)品ICEC中央濕地公園ICEC文化藝術(shù)廣場短途客運中心廣安南站公交總站長途客運總站ICEC財富廣場一期占地面積：14547㎡總建筑面積：59641㎡商業(yè)建筑面積：15825㎡SOHO/LOFT建面：31050㎡機動車位：371輛非機動車位：727輛在售ICEC財富廣場三期占地面積：85309㎡總建筑面積：278013㎡商業(yè)建筑面積：79456㎡住宅建筑面積：149000㎡機動車位：1543輛非機動車位：2845輛ICEC財富廣場二期占地面積：15787㎡總建筑面積：65823㎡商業(yè)建筑面積：16682㎡SOHO建面：35667㎡機動車位：399輛非機動車位：740輛ICEC酒店會展中心占地面積：15787㎡容積率：3.32綠化率：10.7%停車位：383個規(guī)劃與產(chǎn)品占地：210畝；建面：40萬㎡住宅、商業(yè)街區(qū)、MALL、SOHO、LOFT、酒店、寫字樓、會展短途客運中心廣安南站公交總站長途客運總站規(guī)劃與產(chǎn)品整體外部動線通過站前廣場平臺的連接，形成雙首層概念，提升二層商鋪價值規(guī)劃與產(chǎn)品短途客運中心廣安南站垂直電梯14部、樓梯垂直電梯地下車庫入口地下車庫出口2000㎡中庭手扶電梯14部此入口2、3層有手扶電梯一期內(nèi)外動線此處2、3層有橫跨走廊人行出入口外循環(huán)動線內(nèi)循環(huán)動線平面動線垂直動線規(guī)劃與產(chǎn)品一期功能產(chǎn)品分布商業(yè)街區(qū)1.58萬㎡5-13層SOHO14-18層LOFTC1座〔純SOHO，精裝〕C2座〔SOHO、LOFT均為清水〕均通天然氣5-23層一期商鋪規(guī)劃與產(chǎn)品層高：6.1米開間區(qū)間：3-6米進深區(qū)間：4-13米主力開間：4米主力進深：8-12米一層：內(nèi)外街，雙面鋪建面區(qū)間：11-90㎡主力建面：21-70㎡98套，占比87%單層總建面：約5161㎡一期商鋪規(guī)劃與產(chǎn)品層高：6.1米開間區(qū)間：3.6-20米進深區(qū)間：4-16米主力開間：4米主力進深：6-16米二層：與南站平臺直連，雙首層概念；

局部連廊實現(xiàn)雙面鋪，以縮短進深；建面區(qū)間：11-320㎡主力建面：21-85㎡69套，占比86%單層總建面：約4016㎡一期商鋪規(guī)劃與產(chǎn)品層高：6.1米開間區(qū)間：3.6-20米進深區(qū)間：3-16米主力開間：4米主力進深：6-12米三層：商鋪內(nèi)退，連廊拓寬，以縮短進深建面區(qū)間：11-320㎡主力建面：41-80㎡41套，占比80%單層總建面：約3459㎡一期商鋪規(guī)劃與產(chǎn)品層高：6.1米開間區(qū)間：16米進深區(qū)間：24米四層：均為大型獨立鋪，各自贈送480-650㎡露臺建面區(qū)間：418-443㎡總建面：約1718㎡規(guī)劃與產(chǎn)品一期商鋪匯總一層—四層建面區(qū)間：11-443㎡主力建面：21-80㎡215套，占比87%總建面：約14354㎡業(yè)態(tài)規(guī)劃指引：一層：生活配套、精品零售、品牌餐飲、特產(chǎn)展銷二層：生活配套、時尚休閑、品牌餐飲三層：娛樂空間、品牌餐飲四層：商務(wù)休閑規(guī)劃與產(chǎn)品尺寸：4×7.2米層高：3米建面：37㎡公攤：22%套數(shù)：20套/層C1：180套、6660㎡C2：380套、14060㎡合計：560套，20720㎡一期SOHO，總計672套，2.65萬㎡其中清水216套，0.85萬㎡；精裝456套，1.8萬㎡尺寸：8×4-6米層高：3米建面：51.4㎡公攤：22%套數(shù)：4套/層C1：36套、1850㎡C2：76套、3906㎡合計：112套，5756㎡規(guī)劃與產(chǎn)品一期SOHOC1座裝修標準規(guī)劃與產(chǎn)品尺寸：4×7.2米層高：6米建面：37㎡實得：62㎡套數(shù)：20套/層C2：100套、3700㎡一期LOFT，總計120套，0.47萬㎡尺寸：8×4-6米層高：6米建面：51.6㎡實得：100㎡套數(shù)：4套/層C2：20套、1032㎡小結(jié)在開發(fā)順序方面，該案優(yōu)先開發(fā)價值最高的地塊，以求取“生地旺鋪〞的熱銷，以此提升全盤價值，樹立價值標桿形象，；充分借勢“車站〞紅利和定式思維，且將產(chǎn)品設(shè)計與此銜接，從而實現(xiàn)了商業(yè)價值的最大化提升；通過設(shè)計不同種類、不同功能、不同總價的產(chǎn)品，對各類商業(yè)客戶一網(wǎng)打盡；產(chǎn)品創(chuàng)新，價值創(chuàng)新，引領(lǐng)市場，而非跟隨市場；嚴控面積，并敢于以價換量；啟示，對本案而言除了借區(qū)域的勢，亦要自己為自己“借勢〞；充分利用人們的定式思維；將產(chǎn)品設(shè)計與資源結(jié)合到極致，最大化實現(xiàn)資源延合力，方能使客群認同；能設(shè)計出具備引領(lǐng)市場的產(chǎn)品，亦須符合市場的購置需求和購置能力；價格與去化注：此版塊數(shù)據(jù)以現(xiàn)場價格表與銷控為依據(jù)核算一期共推出4層總計248套商鋪，總建筑面積14082.7㎡，一次性付款整體均價8868元/㎡，總產(chǎn)值約1.25億元21-80㎡是絕對主力產(chǎn)品，總套數(shù)達215套，占比87%；一期商鋪整體供給與價格價格與去化價格與去化一期商鋪〔一層〕開盤去化情況一層供給商鋪113套，5160㎡，整體去化107套，4791㎡，整體去化率近95%；其中，50㎡以下全部售罄，61-80㎡全部售罄；按一次性成交均價核算，一層已去化商鋪成交均價為11016元/㎡已去化商鋪主力成交總價約為30-50萬，其次為60-75萬價格與去化一期商鋪〔二層〕開盤去化情況二層供給商鋪80套，4016㎡，整體去化70套，3079㎡，套數(shù)去化率近88%，面積去化率近77%；其中，50㎡以下全部售罄，50㎡以上去化較差；按一次性成交均價核算，二層已去化商鋪整體成交均價為8843元/㎡；已去化商鋪主力成交總價約為20-50萬；價格與去化一期商鋪〔三層〕開盤去化情況三層供給商鋪51套，3459㎡，整體去化33套，2194㎡，整體去化率近65%；其中，40㎡以下全部售罄，50-80㎡去化相對較差；按一次性成交均價核算，三層已去化商鋪整體成交均價為6637元/㎡；已去化商鋪主力成交總價約為20-40萬；價格與去化一期商鋪〔四層〕開盤去化情況四層供給商鋪4套，1718㎡，整體去化2套，861㎡，整體去化率50%；按一次性成交均價核算，四層已去化商鋪成交均價為6486元/㎡；已去化商鋪主力成交總價約為260萬；一期商鋪總共成交212套，成交約1.1萬㎡，成交總額約1億元剩余36套，剩余面積3158㎡；其中：一層余6套二層余10套三層余18套四層與2套50㎡以下小面積商鋪根本去化完畢，剩余商鋪均為50㎡以上的產(chǎn)品；價格與去化價格與去化一期SOHO、LOFT開盤去化情況LOFT供給120套，4700㎡，全部售罄，成交均價3900元/㎡，成交總額約0.18億元；清水SOHO供給216套，8500㎡，全部售罄，成交均價3200元/㎡，成交總額約0.27億元；精裝SOHO供給456套，1800㎡，去化333套，成交均價4200元/㎡，成交總額約0.62億元；以上合計總計去化669套，27852㎡，成交總額約1.07億元小結(jié)該案一期商業(yè)開盤成交總額約2億元；50㎡以下，總價20-50萬的商鋪最易銷售；在特定地利優(yōu)勢和總價優(yōu)勢下，SOHO、LOFT產(chǎn)品起到了奇兵的作用，其中通天然氣很重要；租金能支撐的售價，方能被廣泛接受；啟示，對本案而言嚴格控制面積；該工程SOHO、LOFT的熱銷存在特定商圈特定地利的特殊性，不代表在廣安市場具備普適性；須清晰掌握廣安商業(yè)租金市場情況。推廣渠道與客源推廣渠道與客源戶外官網(wǎng)、各專業(yè)網(wǎng)站微官網(wǎng)現(xiàn)場物料推廣渠道與客源線下活動客源：以廣安本地及周邊縣鎮(zhèn)投資客群為主；SOHO、LOFT產(chǎn)品由于低總價緣故，較多業(yè)內(nèi)人士亦參與了購置；小結(jié)該案推廣并不猛烈，主要是因為該區(qū)域已被商業(yè)投資者認可，而其地利優(yōu)勢亦顯而易見；熱銷原因之一，是得到了業(yè)內(nèi)的認同，并實現(xiàn)了口碑傳播；線下活動較為失??；啟示，對本案而言本案的商業(yè)的“勢〞，一定是建立在區(qū)域認同的“勢〞之上，否那么商業(yè)風險較大；建議后續(xù)須考慮本案在業(yè)內(nèi)的口碑傳播，傳播先做業(yè)內(nèi)，特別是商業(yè)；做活動一定要符合目標客群的利益點和欲望點；現(xiàn)場包裝與接待現(xiàn)場包裝與接待工程工地現(xiàn)場接待售樓處綠地廣場濕地濕地廣場（停車場）市內(nèi)接待處外外內(nèi)樣板房SOHOLOFT居家型酒店型下上工地圍擋7月工程進度現(xiàn)場置業(yè)參謀接待，整體素質(zhì)屬于廣安業(yè)內(nèi)中上水平：著裝統(tǒng)一，外形干練整潔，形象相對較好；接待流程較為完善，說辭較為熟練，表達能力相對較強；當天再次回訪，三天后第二次回訪邀約；一對多能力偏弱。小結(jié)該案的售樓處現(xiàn)場內(nèi)外包裝，印證了該案的大盤氣質(zhì)，會給予客戶潛移默化的信心保證；售樓處外圍廣場的“空曠〞保證了停車的便捷和戶外活動的開展；工地圍擋的品質(zhì)較高，大字報的形式，色彩比照多，保證訴求的清晰明確；啟示，對本案而言售樓處外圍廣場須具備聚客和活動的實用性；本案的工地圍擋存在調(diào)整的必要性，就商業(yè)來講，“商氣〞欠缺，文字偏?。籈ND住宅項目交投置地·承平盛世2交投置地·承平盛世如何能做到持續(xù)熱銷？針對該工程銷售線對本案“攻擊性說辭〞的轉(zhuǎn)化思路目錄交投置地·承平盛世如何能做到持續(xù)熱銷？

品牌、天時、地利、人和、內(nèi)修品牌四川交投置地——四川省國資委批準成立的國有企業(yè)；公司由四川省交通投資集團公司、四川省港航開發(fā)有限責任公司、四川高速公路建設(shè)開發(fā)總公司、四川成渝高速公路股份共同出資組建，注冊資本1億元人民幣。天時該工程于2021年初入市，當時廣安市場新入市房源并不多，且無品牌開發(fā)商進入，得以一舉立勢；該工程對面的環(huán)宇·世紀城與其推盤節(jié)奏相近，多盤共振會將眾多客戶吸引到同一區(qū)域，從而通過品質(zhì)、現(xiàn)場表現(xiàn)、置業(yè)參謀能力來實現(xiàn)客戶截流。地利該工程交通到達性較好，且周邊工程較多，易吸引客戶到達；且有局部先后竣工，區(qū)域氣勢已成，是客戶購房的必看之地；人和港航公司有較為豐富的開發(fā)經(jīng)驗，效率較高，能保證工程進度，為銷售在各節(jié)點提供足夠貨源；與政府的合作，可接觸和引入較多行政事業(yè)單位客源；每批次銷售的成功均為工程累積了大量的老客戶資源，可供其持續(xù)開發(fā)；置業(yè)參謀形象氣質(zhì)較好，銷售流程根本完備，表達能力較強；2021年供銷備案數(shù)據(jù)內(nèi)修售樓處氣勢與氣場，及內(nèi)部裝修和呈現(xiàn)，在當前廣安住宅工程中處于較高品質(zhì)；內(nèi)修2.工程一期外立面即將呈現(xiàn)，交房只需約一年左右，增強客戶信心；內(nèi)修3.戶型方正，舒適性較強，符合廣安市場改善型需求；內(nèi)修4.小高層、高層、電梯洋房產(chǎn)品均有，2梯4戶，1梯2戶均有，亦是品質(zhì)的表達11號樓啟動認籌，交1萬抵3萬內(nèi)修5.持續(xù)的促銷活動+現(xiàn)場活動的推送，有利于售樓處現(xiàn)場對人流的吸引和把控。針對該工程銷售線對本案“攻擊性說辭〞的轉(zhuǎn)化思路