房地產(chǎn)開發(fā)流程22

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提。土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求、指標及小戶型比例限制等。辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”所需資料：1、立案申請表，加蓋產(chǎn)權(quán)單位印章和設(shè)計單位的印章，并寫明聯(lián)系人的姓名、電話、通信地址以便聯(lián)系。2、申請函：說明申請辦理的事項的基本情況、辦理原因、辦理基本要求和其他需要特別說明的事項。3、授權(quán)委托書原件：除勘測信息類業(yè)務(wù)外，當申請人委托代理人辦理有關(guān)事宜時提交，應(yīng)當明確代理權(quán)限；4、申請人身份證明、復(fù)印件：申請人是自然人，應(yīng)當提交本人有效身份證明；申請人是法人或其他組織，應(yīng)當提交：①《組織機構(gòu)代碼證》或其他有效證明文件，企業(yè)法人還應(yīng)當提交《企業(yè)法人經(jīng)營執(zhí)照》②法人法定代表人或其他組織主要負責人身份證明。（復(fù)印件，除勘測信息類業(yè)務(wù)外均應(yīng)當提交）；5、代理人身份證明文件，復(fù)印件：代理人應(yīng)提交本人有效身份證明，自然人辦理建筑類業(yè)務(wù)時，如代理人與申請人屬于配偶、父母、子女關(guān)系，應(yīng)當提交戶口薄復(fù)印件，委托其他人辦理的，應(yīng)當進行公證。6、已取得的《建設(shè)項目選址意見書》復(fù)印件。7、土地管理部門核發(fā)的《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》復(fù)印件。8、建設(shè)項目涉及國家安全、消防、文物保護、航空、通信等部門的，應(yīng)當提供各相關(guān)專業(yè)主管部門的書面意見。9、宅基地證明文件或《國有土地使用證》及其他用地權(quán)屬證明文件及附圖、附件。10、1/500或1/2000現(xiàn)狀地圖、規(guī)劃情況咨詢表。11、建設(shè)項目總平面關(guān)系布置圖，現(xiàn)場照片。一般來說一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，然后在土地證上載明土地用途及年限。有些國土部門在出讓土地的時候，并沒有考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓并辦理土地使用權(quán)證。開發(fā)商再去規(guī)劃部門報規(guī)劃用地許可證，這中間就很多的磨合修改，因為我們的土地出讓金已經(jīng)交沒有辦法。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須做的。這里要注意一下設(shè)立項目公司，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。立項所需資料及順序不太清晰。最近國家的政策，要求先環(huán)境評估，再立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環(huán)評。有些時候可以直接去計劃部門，讓他們推薦可行性研究報告的編制公司；去環(huán)保局，他們推薦環(huán)境評估報告的編制公司，由哪些公司辦理好手續(xù)，編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，任何人都可以上網(wǎng)查到，現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找。3、總平面圖審查階段這個階段也可叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，包括下列內(nèi)容：⑴詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；⑵規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；⑶提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求；⑷確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高；⑸根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；⑹制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定?？刂菩栽敿氁?guī)劃的文件和圖紙應(yīng)當包括：⑴控制性詳細規(guī)劃文件包括規(guī)劃文本、規(guī)劃圖則，規(guī)劃說明及基礎(chǔ)資料匯編。規(guī)劃文本中應(yīng)當包括規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用及建筑管理規(guī)定；⑵控制性詳細規(guī)劃圖紙包括：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、控制性詳細規(guī)劃圖紙。圖紙比例為1/1000——1/2000.修建性詳細規(guī)劃根據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》第二十五條至第二十七條的規(guī)定，對于當前要進行建設(shè)的地區(qū)，應(yīng)當編制修建性詳細規(guī)劃，用以指導各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工。修建性詳細規(guī)劃可以由有關(guān)單位依據(jù)控制性詳細規(guī)劃及建設(shè)主管部門(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門)提出的規(guī)劃條件，委托城市規(guī)劃編制單位編制。修建性詳細規(guī)劃需收集的基礎(chǔ)資料，除控制性詳細規(guī)劃的基礎(chǔ)資料外，還應(yīng)增加：（一）控制性詳細規(guī)劃對本規(guī)劃地段的要求；（二）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等資料；（三）各類建筑工程造價等資料。修建性詳細規(guī)劃應(yīng)當包括下列內(nèi)容：⑴建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟論證；⑵作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖；⑶道路交通規(guī)劃設(shè)計；⑷綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；⑸工程管線規(guī)劃設(shè)計；⑹豎向規(guī)劃設(shè)計；⑺估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益?？刂菩栽敿氁?guī)劃和修建性詳細規(guī)劃關(guān)系：1、控制性詳細規(guī)劃為修建性詳細規(guī)劃提供依據(jù)。(前后的區(qū)別)2、修建性詳細規(guī)劃主要為單體建筑的設(shè)計和道路、管線的實施提供控制依據(jù)。建筑密度是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。小區(qū)是1萬平方米，有3000㎡的地面上有建筑物，那建筑密度是30%。若我這3000㎡的建筑占地里面，有2000㎡是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。爭議就是我這個2000㎡，到底算不算建筑基底？限制建筑密度，是為保證綠化，保障居民的休閑空間?，F(xiàn)在地面上建了東西，但是上面有綠化，綠化沒有減少，休閑空間沒有減少，這個2000㎡不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，技術(shù)規(guī)范沒有限死。容積率，總建筑面積除以凈用地面積（高層≤5，多層≤2獨立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。）。凈用地面積加大，總建筑面積自然就水漲船高。消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是小區(qū)的綠化沒有了。設(shè)置隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格設(shè)計要求，這種草地能不能承載得起消防車未知。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，一般要2到3個月，往往要和規(guī)劃部門反復(fù)修改，來回磨。不是消防間距不夠，開窗的位置不符合，車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等。4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，非常專業(yè)。管線綜合包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水就是引自來水進小區(qū)，把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電的走向；弱電包括有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路等。簡單判斷一個小區(qū)的管線綜合設(shè)計主要看：是不是有電線搭在樓和樓之間。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布。其出現(xiàn)問題常見：雨天排水及網(wǎng)絡(luò)問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，線路經(jīng)常壞、斷網(wǎng)、夏天不能開空調(diào)、電器不能同時使用。管線從外面引進，而且接口也在外面。施工前做多少調(diào)查審核若出現(xiàn)：市政排污管線突然就重新施工，換地方、挖路，水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水傾斜度不夠，也是沒有辦法的這。高壓電線的接入口，變動性也比較大或超容量都是麻煩的事情。排水許可證是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨、污分流雨水和生活污水分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量連接市政管線的位置。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查相對于總平面規(guī)劃嚴格多了。單體設(shè)計是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。關(guān)鍵就是各空間的大小尺寸，比較麻煩是車位。目前來說，我國各大城市要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查?？偲矫鎸徿囄恢饕墙?jīng)驗值，按35㎡到45㎡米一個車位評估地下室面積夠不夠，一般規(guī)劃部門不太在意車位夠不夠，不會在圖紙上數(shù)。單體需明確車位數(shù)量，比如子母車位，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位車位。有的擺不進去就做立體機械停車位但進出比較麻煩（一般差不多半個小時）。無數(shù)開發(fā)商都停留在口頭上，通過單體審查，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。還有就是建大地下室虧本，賣10—20萬的停車位，你要把這部車停進去，還需要30㎡的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45㎡。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。6、消防和人防專項審查這兩樣東西基本是不達標的，消防是消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，我國的消防審查，在很多時候是非常官僚的。開發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，投入太大。我們的消費者也沒這種意識。很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進出來講不方便?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。一般各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。涉及生命安全的消防規(guī)范，比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報基本上沒人敢去辦。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查。節(jié)能審查在我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭在節(jié)能方面肯定是不達標的。夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，比較困難。被迫只能大量的推出兩房單位。不過就三口之家的比較生活比較麻煩。但開發(fā)商有的建兩套合并打通它一起賣。施工圖審查現(xiàn)在允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。8、余泥排放、噪音排放、夜間連續(xù)施工許可余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆?。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，如果工程趕進度，日夜得都運泥運輸過程中，很容易污染路面，需申請辦理棄物處置證及申請。噪音排放許可：只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。但用錘擊樁是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。廣州和深圳比較嚴，無論怎么找關(guān)系都難批得下來。沒報批就開夜工肯定是要罰巨款的。二三線城市環(huán)保局對噪音排放和夜間連續(xù)施工比較松。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個地方比較難區(qū)分譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測我見過最好的城市是廣州。樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？10、施工招投標、監(jiān)理報建按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，，交建設(shè)部門審核，發(fā)一個監(jiān)理審查意見，沒有幾個建設(shè)部門的人會看得懂。通過了就是下一步，施工許可證。11、施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。到了今時今日，大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就工作，譬如土方工程，一般都是先動的。基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。施工許可證完了之后放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。13、放線、驗線圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，要測量，定坐標就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前做放線。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，之后就做驗線。這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。14、預(yù)售許可證預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示，最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成2/3，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成2/3的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”。政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。預(yù)測與實測之間的面積差異造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差、之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，開發(fā)商基本都是做通房屋測量機構(gòu)的工作上。無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預(yù)測面積出報告。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押關(guān)于土地抵押規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。讓銀行更換抵押物。原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明已“解押”字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。于是收材料辦預(yù)售許可證，只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，是這個層數(shù)。1.立案基本資料(網(wǎng)上下載申請表)。2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準書》及附圖、附件復(fù)印件。3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件、《建設(shè)工程報建審核書》要求補充的資料；如經(jīng)批準調(diào)整設(shè)計方案或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，應(yīng)當提交城市規(guī)劃部門同意調(diào)整的歷次批復(fù)文件復(fù)印件。4.如經(jīng)違法建設(shè)處理的規(guī)劃驗收，應(yīng)當提交執(zhí)行《行政處罰決定