中國房地產(chǎn)價(jià)格反彈的新趨勢

中國房地產(chǎn)價(jià)格反彈的新趨勢

近年來，中國房地產(chǎn)價(jià)格快速增長的原因有很多。在這當(dāng)中地方政府在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中是用一只“有形之手”對土地市場進(jìn)行壟斷性控制,對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行大力推動(dòng),從而成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展、推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上升的一個(gè)系統(tǒng)性因素。這個(gè)因素?zé)o法忽略。一、政府參與房地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)機(jī)分析(一)土地有償轉(zhuǎn)讓收入是最大的資金來源,是最地方政府財(cái)政預(yù)算外收入一般由行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金和土地出讓金三部分構(gòu)成,土地出讓金在地方財(cái)政收入中所占的比重不輕。稅制改革后,由于分稅制的實(shí)施,地方政府財(cái)政收入比重明顯下降,收不抵支,財(cái)政支出的壓力增加;再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地方政府業(yè)績等沉重的壓力,致使其尋找資金源。而土地是最大的資金來源。就土地供給制度而言,地方政府可以獲得三種收益:一是土地一級市場由地方政府壟斷,土地出讓金一次性收取;其次是地方政府可以通過低成本拆遷把獲得的土地出售;另外還有稅收及其以外的各種收費(fèi)。土地有償轉(zhuǎn)讓收入目前已成為各級地方政府的“第二財(cái)政”,土地有償轉(zhuǎn)讓收入目前仍為地方政府所獨(dú)有,計(jì)入預(yù)算外收入,是地方政府預(yù)算外收入的主要來源。這一收入從1999年的114億元增長到2005年的3700多億元。此外,我國商品房開發(fā)中稅費(fèi)種類之多、數(shù)額之大,是其他產(chǎn)品所無法相比的。各種稅費(fèi)已成為一些地方政府財(cái)政收入的重要來源。(二)地方政府對城市房地產(chǎn)的政治影響1.帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增加統(tǒng)計(jì)資料表明,在2005年中國GDP增長的8個(gè)百分點(diǎn)中,有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來越重要的角色,也越來越受到人們的關(guān)注。因而,地方政府在資源約束的條件下,選擇房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),用這一操作性、掌控性很強(qiáng)的行業(yè)推動(dòng)GDP增長是一個(gè)理性選擇。2.城市建設(shè)資金問題土地是城市最大、最重要的資產(chǎn),同時(shí)也是城市政府可支配的最大的一份國有資產(chǎn)。土地經(jīng)營可以極大地促進(jìn)城市社會(huì)財(cái)富的增長,只要城市建設(shè)好、經(jīng)營好、環(huán)境好,土地會(huì)自動(dòng)漲價(jià),無形增值?？梢越鉀Q城市經(jīng)營起始階段的資金問題,為城市建設(shè)籌措大量資金,成為城市建設(shè)的助推劑,改變過去城建單一靠政府投資的局面,有效解決城市建設(shè)資金不足的瓶頸因素。以地生財(cái)、以地活企、以地建城、以地興城是中國城市發(fā)展的一個(gè)新思路。二、通過金融的力量加大扶持力度,增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本1.適度的土地供給控制。在現(xiàn)有土地供給制度、土地國有制度的前提下,地方政府在土地出售環(huán)節(jié)適當(dāng)控制土地的供給量,通過拍賣,抬高價(jià)格,可以直接獲取更多的土地出讓金;同時(shí)還收取各種名目的土地配套費(fèi)用,使房地產(chǎn)開發(fā)成本大大增加,導(dǎo)致成本增加推動(dòng)房價(jià)。2.地方金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)商和住房購買者的大力支持。通過幾年來的實(shí)踐,金融機(jī)構(gòu)越來越發(fā)現(xiàn)個(gè)人購房貸款和房地產(chǎn)信貸是信用最好的貸款方式,于是各家金融機(jī)構(gòu)紛紛出臺各種吸籌政策,因此增加了大量的購房需求。3.輿論導(dǎo)向工作。一般而言,在地方各種媒體上都是房地產(chǎn)的正面報(bào)道,很難見到負(fù)面說法。個(gè)別地方還利用各種權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布利好報(bào)告,邀請權(quán)威人士做利好報(bào)告,這些對房地產(chǎn)市場都具有巨大推動(dòng)作用。三、積極推進(jìn)供給和需求雙向調(diào)節(jié),堅(jiān)持市場主導(dǎo)與改革并重第一,要努力推進(jìn)地方政府自身改革,樹立正確的政績觀。目前房地產(chǎn)市場中存在大量被動(dòng)性需求,抬高了城市土地和住房的市場價(jià)格。因此,一方面要對業(yè)已形成的被動(dòng)性需求加以合理引導(dǎo),使之逐步釋放出來;另一方面要下大決心搞好地方政府自身改革,圍繞轉(zhuǎn)變政府職能等重要環(huán)節(jié),建設(shè)現(xiàn)代政府和人民滿意政府,樹立正確的政績觀并建立相應(yīng)制度,杜絕不切實(shí)際的形象工程和政績工程,限制進(jìn)一步產(chǎn)生新的被動(dòng)性需求。第二,要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控,做好供給和需求雙向調(diào)節(jié)工作。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,商品價(jià)格是供給和需求相互作用決定的,價(jià)格水平高低、漲落是供求兩種力量相互對比的結(jié)果。當(dāng)前,中央從供給和需求兩方面提出了綜合治理的具體措施,實(shí)施供求雙向調(diào)節(jié),這是完全正確的決策。做好供給和需求雙向調(diào)節(jié)工作的關(guān)鍵,是要堅(jiān)持有保有壓的原則,把握好調(diào)控力度,突出調(diào)控重點(diǎn):一方面,要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度,強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控導(dǎo)向,改善住房供給結(jié)構(gòu),著重增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供給;另一方面,采取有效的財(cái)政、金融和稅收政策,整頓和規(guī)范市場秩序,加強(qiáng)輿論導(dǎo)向,穩(wěn)定市場價(jià)格預(yù)期,全面遏制投機(jī)性需求,合理引導(dǎo)投資性需求,逐步釋放被動(dòng)性需求,形成合理的住房消費(fèi)和投資需求。通過供求雙向調(diào)控,努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡,遏止住房價(jià)格上漲過快的勢頭,促進(jìn)住房價(jià)格理性回歸和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。第三,要深化改革,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。一是房地產(chǎn)市場化改革相對滯后,許多阻礙房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的體制性根源仍然存在,需要通過市場化改革逐步加以清除;二是宏觀調(diào)控手段和措施的有限性與當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲過快原因的復(fù)雜性之間也存在一定的矛盾,需要通過市場化改革來化解;三是宏觀調(diào)控的短期性與房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期性之間存在明顯矛盾,需要通過市場化改革來協(xié)調(diào);四是宏觀調(diào)控成果也需要通過深化市場化改革來鞏固和發(fā)展。總之,政府在加強(qiáng)宏觀調(diào)控的同時(shí),不能忘記努力推進(jìn)市場化改