門店開發(fā)可行性研究

南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院

張勇強(qiáng)

September23門店開發(fā)與設(shè)計(jì)10/2/1第1頁課前思索你最希望從“門店開發(fā)與設(shè)計(jì)”課程學(xué)到什么？為何？10/2/2第2頁<門店開發(fā)與設(shè)計(jì)>課程性質(zhì)課程目標(biāo) 主要內(nèi)容學(xué)習(xí)方法教材與教參

10/2/3第3頁<門店開發(fā)與設(shè)計(jì)>課程性質(zhì)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)物，

贏得競(jìng)爭(zhēng)利器。本課程是連鎖經(jīng)營(yíng)專業(yè)崗位能力課程。本課程是依據(jù)連鎖經(jīng)營(yíng)專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)和連鎖企業(yè)市場(chǎng)拓展、門店開發(fā)等相關(guān)職業(yè)崗位（群）能力要求而設(shè)置，是基于連鎖企業(yè)門店開發(fā)與設(shè)計(jì)實(shí)踐過程，以“項(xiàng)目導(dǎo)向、任務(wù)驅(qū)動(dòng)”為主要教學(xué)模式綜合性、實(shí)踐性、應(yīng)用性課程。關(guān)鍵課程實(shí)踐性強(qiáng)，操作性強(qiáng)。10/2/4第4頁課程目掌握門店開發(fā)與策劃系統(tǒng)理論和方法;能夠熟練利用各種方法處理問題;能夠制訂門店內(nèi)部促銷策劃方案；能夠完成開店投資可行性投資分析；終極目標(biāo)

學(xué)會(huì)開什么店，怎么開店。理論、方法和實(shí)踐三個(gè)層面上對(duì)門店開發(fā)與設(shè)計(jì)進(jìn)行系統(tǒng)簡(jiǎn)明掌握。從管理理念和技術(shù)應(yīng)用兩個(gè)角度了解當(dāng)代門店開發(fā)與設(shè)計(jì)基本原理，經(jīng)過案例掌握門店開發(fā)與設(shè)計(jì)實(shí)施方法和策略。10/2/5第5頁門店開發(fā)與設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)方法掌握門店開發(fā)與設(shè)計(jì)基本理論和方法，理論結(jié)合實(shí)際，將現(xiàn)實(shí)中案例用相關(guān)理論進(jìn)行分析，為今后處理實(shí)際門店開發(fā)與設(shè)計(jì)問題打下基礎(chǔ)。

10/2/6第6頁參考書《連鎖門店開發(fā)與設(shè)計(jì)》主編:楊葉飛王吉方出版社：機(jī)械工業(yè)出版社10/2/7第7頁

《連鎖企業(yè)門店開發(fā)與設(shè)計(jì)》（國(guó)家“十一五”規(guī)劃教材）主編:王吉方出版社：科學(xué)出版社參考書10/2/8第8頁

《連鎖門店開發(fā)與設(shè)計(jì)》主編:曹富蓮，李學(xué)薈

出版社：大連理工大學(xué)出版社參考書10/2/9第9頁第1講門店開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究門店開發(fā)投資項(xiàng)目可行性概念1門店開發(fā)投資項(xiàng)目可行性內(nèi)容2

門店開發(fā)投資可行性環(huán)境分析3

門店開發(fā)投資組成份析4

門店開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)510/2/10第10頁學(xué)習(xí)目標(biāo)

使學(xué)生對(duì)連鎖門店投資開發(fā)可行性有個(gè)全方面認(rèn)識(shí)；

能清楚描述投資開發(fā)可行性主要研究?jī)?nèi)容；

能夠自己完成一份門店投資開發(fā)性可行性分析匯報(bào)；

能夠獨(dú)自進(jìn)行門店開發(fā)不確定性分析。

門店投資開發(fā)可行性研究技術(shù)

設(shè)計(jì)門店投資開發(fā)可行性環(huán)境分析主要框架

連鎖門店開發(fā)投資組成

連鎖門店開發(fā)投資可行性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)技能關(guān)鍵點(diǎn)10/2/11第11頁一、門店投資概念1、投資含義

投資是指投資主體為了獲取收益而將貨幣或其它資源投放于某項(xiàng)事業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。包含：投資主體、投資目標(biāo)、投資伎倆和投資行為過程四要素。2、門店開發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究

是指投資者擬投資建立一家門店，為使該門店能夠在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在投資前必須進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、研究與擬建項(xiàng)目相關(guān)自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料；并進(jìn)行全方面分析論證；預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目投資建設(shè)必要性，財(cái)務(wù)上盈利性和經(jīng)濟(jì)上合理性，從而為投資決議提供科學(xué)依據(jù)工作。10/2/12第12頁二、門店投資可行性研究程序機(jī)會(huì)研究初步可行性研究可行性研究10/2/13第13頁1、機(jī)會(huì)研究機(jī)會(huì)研究主要任務(wù)是捕捉投資機(jī)會(huì)，為擬建投資項(xiàng)目標(biāo)投資方向提出概括性提議。機(jī)會(huì)研究又分為普通機(jī)會(huì)研究和詳細(xì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究。包含：（1）地域研究（2）部門產(chǎn)業(yè)研究（3）資源研究（4）市場(chǎng)研究10/2/14第14頁2、初步可行性研究主要目標(biāo)：（1）依據(jù)機(jī)會(huì)研究結(jié)論并在占有詳細(xì)資料基礎(chǔ)上對(duì)投資機(jī)會(huì)做出抉擇；（2）確定是否應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)可行性研究；（3）確定哪些關(guān)鍵問題需進(jìn)行輔助性專題研究，如市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)試驗(yàn)等；（4）探明這個(gè)項(xiàng)目構(gòu)想是否有生命力。10/2/15第15頁3、可行性研究此階段應(yīng)重點(diǎn)處理：（1）資源及市場(chǎng)情況怎樣；（2）建設(shè)規(guī)模怎樣；（3）店址選在何處；（4）采取何種經(jīng)營(yíng)模式；（5）外部協(xié)作條件怎樣；（6）建設(shè)周期與資金資金，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；（7）能否籌集到所需資金等。10/2/16第16頁三、門店投資可行性研究詳細(xì)內(nèi)容宏觀投資環(huán)境分析地域行業(yè)概況分析市場(chǎng)需求調(diào)查預(yù)測(cè)門店競(jìng)爭(zhēng)概況分析業(yè)態(tài)規(guī)模選擇分析門店選址分析門店布局策劃分析門店經(jīng)營(yíng)策略分析投資估算分析籌資方式分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論與提議10/2/17第17頁案例:南京A門店投資可行性匯報(bào)編寫模式（1）未來宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)趨勢(shì)分析（2）南京商業(yè)運(yùn)行概況及業(yè)態(tài)分析（3）A門店與仙林主要門店競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查分析（4）A門店在仙林選址分析（5）A門店現(xiàn)金流量分析（6）A門店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（7）A門店競(jìng)爭(zhēng)策略提議（8）結(jié)論10/2/18第18頁門店開發(fā)可行性結(jié)論架構(gòu)架構(gòu)必要性物質(zhì)條件技術(shù)條件設(shè)備條件效益預(yù)測(cè)備選方案提出提議10/2/19第19頁四、門店開發(fā)投資環(huán)境分析1、投資環(huán)境概念與特征

是指對(duì)投資在某一區(qū)域內(nèi)門店投資項(xiàng)目所要到達(dá)目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響外部條件。包含:對(duì)投資含有影響區(qū)域范圍內(nèi)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、法律、文化、自然地理、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)等綜合條件。含有綜合性、區(qū)域性、動(dòng)態(tài)性、差異性等特點(diǎn)。

尋求發(fā)展機(jī)會(huì)與避開威脅。依據(jù)不一樣劃分標(biāo)準(zhǔn),有不一樣類型.1．按投資環(huán)境存在物質(zhì)形態(tài)進(jìn)行劃分2．按投資環(huán)境存在范圍不一樣進(jìn)行劃分3．按投資環(huán)境存在內(nèi)容不一樣進(jìn)行劃分10/2/20第20頁序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)分類內(nèi)容1物質(zhì)形態(tài)硬環(huán)境城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施自然地理?xiàng)l件軟環(huán)境政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文、管理、政策2存在范圍宏觀政局、政策、經(jīng)濟(jì)水平、法律、思想、文化中觀地域投資環(huán)境、行業(yè)投資環(huán)境微觀企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，詳細(xì)場(chǎng)所經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)條件、門店?duì)I業(yè)場(chǎng)所、員工、資金、供貨商等3存在內(nèi)容社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治制度、社會(huì)結(jié)構(gòu)、意識(shí)形態(tài)、風(fēng)俗習(xí)慣物質(zhì)技術(shù)環(huán)境交通、通訊、煤、電、水、氣供給情況自然資源環(huán)境位置、地質(zhì)、水文、氣候、資源10/2/21第21頁2、投資環(huán)境分析內(nèi)容（1）宏觀環(huán)境重點(diǎn)（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（3）用戶環(huán)境（1）社會(huì)政治環(huán)境（2）法律環(huán)境（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（4）文化環(huán)境（5）自然地理環(huán)境（6）基礎(chǔ)設(shè)施（7）社會(huì)服務(wù)環(huán)境10/2/22第22頁完全壟斷寡頭壟斷壟斷競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類型愿望競(jìng)爭(zhēng)者屬地競(jìng)爭(zhēng)者店別競(jìng)爭(zhēng)者店牌競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)者類型領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補(bǔ)缺者競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力商品服務(wù)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)者策略（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析重點(diǎn)10/2/23第23頁（3）用戶環(huán)境分析重點(diǎn)人口總數(shù)人口結(jié)構(gòu)家庭情況人口原因個(gè)人收入可支配收入任意支配收入購(gòu)置力原因需要種類需要特征購(gòu)置需要分析生存購(gòu)置動(dòng)機(jī)享受購(gòu)置動(dòng)機(jī)發(fā)展購(gòu)置動(dòng)機(jī)理智購(gòu)置動(dòng)機(jī)感情購(gòu)置動(dòng)機(jī)惠顧購(gòu)置動(dòng)機(jī)購(gòu)置動(dòng)機(jī)分析5W1H分析消費(fèi)者類型評(píng)價(jià)門店標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)置行為分析10/2/24第24頁投資環(huán)境分析主要內(nèi)容內(nèi)容項(xiàng)目詳細(xì)說明市場(chǎng)環(huán)境政策法令相關(guān)分析政府相關(guān)政策法令，包含價(jià)格、財(cái)政、稅收等對(duì)零售及其它服務(wù)業(yè)影響經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查分析國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體情況、居民收入情況、商品或服務(wù)供求情況等人口調(diào)查分析人口情況、當(dāng)前社會(huì)問題、社會(huì)發(fā)展態(tài)勢(shì)等自然環(huán)境調(diào)查分析氣候、資源、交通等社會(huì)時(shí)尚調(diào)查分析社會(huì)流行、社會(huì)時(shí)尚及其改變態(tài)勢(shì)科技情況調(diào)查分析新技術(shù)在行業(yè)應(yīng)用現(xiàn)實(shí)狀況與態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)本身經(jīng)營(yíng)情況、競(jìng)爭(zhēng)伎倆等消費(fèi)行為消費(fèi)者需求調(diào)查分析需求類型、需求滿足情況等消費(fèi)者購(gòu)置動(dòng)機(jī)調(diào)查分析消費(fèi)者購(gòu)置動(dòng)因、消費(fèi)神理詳細(xì)了解消費(fèi)者門店選擇調(diào)查分析選擇購(gòu)物地點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)、習(xí)慣等10/2/25第25頁五、門店開發(fā)投資環(huán)境評(píng)價(jià)1、投資環(huán)境評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（1）系統(tǒng)性標(biāo)準(zhǔn)（2）比較性標(biāo)準(zhǔn)（3）時(shí)效性標(biāo)準(zhǔn)（4）定量性標(biāo)準(zhǔn)2、投資環(huán)境分析方法（1）道氏評(píng)定法（2）多原因法10/2/26第26頁（1）道氏評(píng)定法內(nèi)涵：該種方法把在投資風(fēng)險(xiǎn)分為兩類：一是“正常企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”，或稱為“競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)”。二是“環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)”，即一些能夠使企業(yè)環(huán)境本身發(fā)生改變經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)事件。道氏評(píng)定法把影響投資環(huán)境原因按其形成原因和作用范圍分為兩部分：一是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)條件；二是有可能引發(fā)這些條件改變主要壓力。步驟：①評(píng)定影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件諸原因；②評(píng)定引發(fā)改變主要壓力原因；③在前兩步基礎(chǔ)上，進(jìn)行有利原因和假設(shè)條件匯總，從中挑出8～10個(gè)項(xiàng)目能取得成功關(guān)鍵原因；④在確定各關(guān)鍵原因及其假設(shè)條件后，能夠提出4套項(xiàng)目預(yù)測(cè)方案，包含“最可能”、“樂觀”、“消極”、“遭難”。10/2/27第27頁（2）多原因法把投資環(huán)境原因分為11類：即政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律制度、行政機(jī)制效率、文化環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。每一原因又由一系列子原因組成。在評(píng)價(jià)時(shí)先對(duì)各原因子原因作出綜合評(píng)價(jià)，然后據(jù)此對(duì)該類原因作出最優(yōu)、良好、中等、可用、很差判斷，最終按以下公式計(jì)算投資環(huán)境總分：

投資環(huán)境總分=∑〔Wi（5a＋4b＋3c＋2d＋e）〕Wi___第i類原因權(quán)重。a、b、c、d、e___分別是第i類原因被評(píng)為最優(yōu)、良好、中等、可用、很差百分比，且a＋b＋c＋d＋e＝l（i＝l，2…，11）。10/2/28第28頁權(quán)重最優(yōu)良好中等可用很差總得分政治環(huán)境0.050.40.20.20.10.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境0.150.20.40.10.20.1財(cái)務(wù)環(huán)境0.050.30.40.10.10.1市場(chǎng)環(huán)境0.150.20.20.40.10.1基礎(chǔ)設(shè)施0.120.50.20.10.10.1技術(shù)條件0.080.10.10.60.10.1輔助工業(yè)0.050.20.10.50.10.1法律制度0.050.60.20.10.050.05行政效率0.10.20.30.30.10.1文化環(huán)境0.050.30.30.20.10.1競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境0.150.10.20.50.10.1累計(jì)100％10/2/29第29頁六、門店開發(fā)投資組成1、投資組成項(xiàng)目總投資流動(dòng)資金建設(shè)期利息建設(shè)投資固定資產(chǎn)投資投資方向調(diào)整稅無形資產(chǎn)投資10/2/30第30頁2、門店經(jīng)營(yíng)所需要資產(chǎn)（1）固定資產(chǎn)（2）流動(dòng)資產(chǎn)（3）無形資產(chǎn)（4）遞延資產(chǎn)房屋與建筑物、機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具、辦公設(shè)備、電器及影視設(shè)備、娛樂設(shè)備、其它設(shè)備等現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款和存貨。是指門店長(zhǎng)久使用而沒有實(shí)物形態(tài)，能夠在門店經(jīng)營(yíng)中長(zhǎng)久發(fā)揮作用權(quán)利、技術(shù)等特殊資產(chǎn)。不能記入當(dāng)年損益，應(yīng)該在以后年度分期攤銷各種費(fèi)用。10/2/31第31頁固定資產(chǎn)工程費(fèi)用建筑工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用工程建設(shè)其它費(fèi)用可行性研究費(fèi)、征地費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)期間投資借貸利息費(fèi)預(yù)備費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅流動(dòng)資產(chǎn)現(xiàn)金現(xiàn)鈔與銀行存款門店短期投資債券、股票混合型證券應(yīng)收及預(yù)付賬款應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付款、待攤費(fèi)用、其它應(yīng)收款存貨原料、燃料、物料、低值易耗品、商品無形資產(chǎn)專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)著作權(quán)、非專利技術(shù)土地使用權(quán)、商譽(yù)遞延資產(chǎn)創(chuàng)辦費(fèi)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入固定資產(chǎn)改良支出固定資產(chǎn)裝修、裝璜凈支出10/2/32第32頁3、門店籌資規(guī)模確定（1）籌資基本標(biāo)準(zhǔn)1）合理確定資金需要量、控制資金投放時(shí)間；2）充分考慮資金成本與資金收益百分比關(guān)系；3）要對(duì)負(fù)債資金使用效果進(jìn)行分析，處理好籌資風(fēng)險(xiǎn)。（2）籌資規(guī)模確定方法1）實(shí)際核實(shí)法2）財(cái)務(wù)報(bào)表法10/2/33第33頁1）實(shí)際核實(shí)法在門店投資需要基本確定情況下，依據(jù)實(shí)際投資需要核實(shí)需要籌措資金額方法，其程序以下：①確定投資需要；②核實(shí)需要籌措資金總額；③計(jì)算門店內(nèi)部資金籌措額；④用籌資總額減去門店內(nèi)部資金籌集總額，即可確定門店外部籌資規(guī)模；⑤依據(jù)門店籌資評(píng)價(jià)準(zhǔn)則進(jìn)行修正。2）財(cái)務(wù)報(bào)表法經(jīng)過對(duì)門店財(cái)務(wù)報(bào)表分析，判斷門店財(cái)務(wù)情況與經(jīng)營(yíng)管理情況，從而確定合理籌資規(guī)模。此方法較復(fù)雜，需要較強(qiáng)分析技能。借助資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、損益表、現(xiàn)金流量表。10/2/34第34頁4、門店籌資資金類型（1）資本金（2）負(fù)債國(guó)家投資各方集資股票流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)久負(fù)債①應(yīng)使資本金數(shù)額與門店經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)；②對(duì)出資方式及限額要求；③投資者應(yīng)按協(xié)議要求期限繳清各自出資額。要求10/2/35第35頁5、門店籌資成本核實(shí)及其意義（1）資金成本是門店為籌集一定數(shù)量資金而支付給資金提供者一個(gè)酬勞。由資金使用費(fèi)和資金籌集費(fèi)組成。資金成本率＝資金使用費(fèi)用/（籌集資金總額－資金使用費(fèi)用）（2）資金成本意義1）資金成本高低是進(jìn)行籌資依據(jù)；2）是評(píng)價(jià)投資決議是否正確主要經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。（3）資金成本計(jì)算1）銀行借款成本借款成本率＝年利息/（借款額－借款費(fèi)用）2）發(fā)行股票資金成本計(jì)算股票資金成本率＝每年股利/股票市價(jià)×（1－籌資費(fèi)率）3）發(fā)行債券資金成本債券資金成本率＝債券利率/（1－發(fā)行費(fèi)率）10/2/36第36頁（4）應(yīng)用加權(quán)平均資金成本率進(jìn)行籌資決議加權(quán)平均資金成本率＝∑（某項(xiàng)資金成本率×該項(xiàng)資金所占比重）【例題1】某零售企業(yè)當(dāng)前擁有長(zhǎng)久資金1000萬元，其中普通股資本金400萬，資金成本率為12%；銀行長(zhǎng)久借款300萬，資金成本率為8%；發(fā)行債券300萬，資金成本率為10%。試求該企業(yè)綜合資金成本率。解：KW=12%×400／1000＋8%×300／1000＋10%×300／1000=10.2%10/2/37第37頁【例題2】某零售企業(yè)為投資一項(xiàng)目，決定采取發(fā)行普通股、長(zhǎng)久債券和向銀行借款三種方式籌集資金，共有三個(gè)方案，各個(gè)方案內(nèi)容見下表：解：分別計(jì)算A、B、C三個(gè)方案加權(quán)平均資金成本率以下：A方案加權(quán)平均資金成本率=0.5×15%+0.3×13%+0.2×12%=13.8%B方案加權(quán)平均資金成本率=0.4×15%+0.3×13%+0.3×12%=13.5%C方案加權(quán)平均資金成本率=0.3×15%+0.3×13%+0.4×12%=13.2%資金籌集方式各種資金占全部資金比重資金成本率(%)A方案B方案C方案普通股0.50.40.315長(zhǎng)久債券0.30.30.313銀行借款0.20.30.41410/2/38第38頁6、門店籌資風(fēng)險(xiǎn)分析1、籌資風(fēng)險(xiǎn)概念因負(fù)債而帶來風(fēng)險(xiǎn)，就是籌資風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)杠杠率＝息稅前利潤(rùn)/稅前利潤(rùn)×100％＝（稅前利潤(rùn)＋利息支出）/稅前利潤(rùn)×100％＝（1＋利息支出/稅前利潤(rùn)）×100％10/2/39第39頁2、籌資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量（1）自有資金利潤(rùn)率期望值是指按各種可能出現(xiàn)自有資金利潤(rùn)率概率計(jì)算加權(quán)平均數(shù)。自有資金利潤(rùn)率期望值＝∑（可能出現(xiàn)自有資金利潤(rùn)率×概率）【例題】某商廈有三個(gè)籌集資金方案，A方案全部籌集自有資金；B方案籌集借入資金40％，自有資金60％；C方案籌集借人資金60％，自有資金40％，其它相關(guān)資料以下列圖：市場(chǎng)情況好普通差概率0.250.600.1516141022181226208A方案B方案C方案可能出現(xiàn)自有資金利潤(rùn)率（％）10/2/40第40頁（2）自有資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)差自有資金利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)差＝∑〈(可能出現(xiàn)自有資金利潤(rùn)率－自有利潤(rùn)率期望值)2×概率〉3、籌資風(fēng)險(xiǎn)處理對(duì)策主要是處理好負(fù)債資金比重，以及負(fù)債資金利息高低。10/2/41第41頁七、門店投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)涵義經(jīng)過建立科學(xué)、實(shí)用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)參數(shù)，對(duì)擬建項(xiàng)目從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全方面、綜合分析、比較、論證，以評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)方案技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上可行性。包含財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)兩個(gè)方面。其示意圖以下：10/2/42第42頁準(zhǔn)備工作不確定性分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案比較不確定性分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案比較結(jié)論推薦最優(yōu)方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)示意圖10/2/43第43頁2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主；

定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主；

宏觀效益分析與微觀效益分析相結(jié)合；

價(jià)值量分析與實(shí)物量分析相結(jié)合，以價(jià)值量分析為主；

預(yù)測(cè)分析與統(tǒng)計(jì)分析相結(jié)合，以預(yù)測(cè)分析為主；

全過程經(jīng)濟(jì)效益分析與階段性效益分析相結(jié)合，以全過程分析為主。10/2/44第44頁3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涵義、程序與主要分析指標(biāo)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角度和立足點(diǎn)是項(xiàng)目或企業(yè)財(cái)務(wù)；

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)是國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系；

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本內(nèi)容是分析和考查項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及外匯平衡；

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)最終目標(biāo)是判斷項(xiàng)目標(biāo)財(cái)務(wù)可行性。（1）門店開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)涵義門店開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要組成部分，它是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系條件下，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目標(biāo)盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)情況，以考查項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行性。門店開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)內(nèi)容主要包含門店財(cái)務(wù)盈利能力分析、門店清償能力分析兩個(gè)方面。10/2/45第45頁（2）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)程序

分析和估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；

編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表；

計(jì)算分析財(cái)務(wù)收益指標(biāo)；

進(jìn)行不確定性分析。10/2/46第46頁1）主要指標(biāo)①清償能力指標(biāo)②盈利能力指標(biāo)③外匯平衡指標(biāo)2）主要報(bào)表①現(xiàn)金流量報(bào)表②資產(chǎn)負(fù)債表③損益表（3）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)與報(bào)表10/2/47第47頁4、項(xiàng)目盈利能力分析盈利能力分析基本報(bào)表盈利能力分析基本指標(biāo)全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表損益表投資利潤(rùn)率

投資利稅率資本金利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率投資收益率投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10/2/48第48頁是指項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)后一個(gè)正常年份年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資比率，是考查項(xiàng)目盈利能力靜態(tài)指標(biāo)。投資利潤(rùn)率＝（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資）×100％年利潤(rùn)總額＝年產(chǎn)品銷售收入－年產(chǎn)品銷售稅金及附加－年總成本費(fèi)用項(xiàng)目總投資＝固定資產(chǎn)投資＋投資方向調(diào)整稅＋建設(shè)期利息＋流動(dòng)資金（1）投資利潤(rùn)率（2）投資利稅率是指項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)后一個(gè)正常份年利稅總額或項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期內(nèi)年平均利稅總額與項(xiàng)目總投資比率。投資利稅率＝（年利稅總額或年平均利稅總額/項(xiàng)目總投資）×100％年利稅總額＝年銷售收入－年總成本費(fèi)用＝年利潤(rùn)總額＋年銷售稅金及附加10/2/49第49頁（3）投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目正式營(yíng)業(yè)后一個(gè)正常年份年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金百分比，反應(yīng)了投入項(xiàng)目標(biāo)資本金盈利能力。資本金利潤(rùn)率＝（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金）×100％（4）銷售利潤(rùn)率是指項(xiàng)目建成后營(yíng)業(yè)后年平均利潤(rùn)總額與年平均銷售額百分比。10/2/50第50頁（5）投資回收期投資回收期是指以項(xiàng)目標(biāo)凈收益低償全部投資所需要時(shí)間。①靜態(tài)投資回收期是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值情況下，以項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需要時(shí)間。A.年收益額相等靜態(tài)投資回收期T=K/M+L，其中T為投資回收期，K為總投資，M為年收益，L為項(xiàng)目建設(shè)期B.年收益不等時(shí)靜態(tài)投資回收期投資回收期＝累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始為正值年份－1＋上年累進(jìn)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量②動(dòng)態(tài)投資回收期是在考慮資金時(shí)間價(jià)值情況下，用方案在實(shí)施后每年所取得年收益來賠償投資所需時(shí)間A.年收益等額動(dòng)態(tài)投資回收期B.年收益額不等動(dòng)態(tài)投資回收期10/2/51第51頁（6）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初現(xiàn)值之和。（7）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率經(jīng)過求得能滿足方案在使用壽命期中凈現(xiàn)值或凈年值為零收益率來評(píng)價(jià)方案一個(gè)方法。10/2/52第52頁5、項(xiàng)目清償能力分析（1）借款償還期（2）資產(chǎn)負(fù)債率（3）流動(dòng)比率（4）速動(dòng)比率反應(yīng)項(xiàng)目各年所面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力指標(biāo)。反應(yīng)項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力指標(biāo)流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額反應(yīng)項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力指標(biāo)速動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)總額－存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額10/2/53第53頁6、項(xiàng)目不確定性分析（1）盈虧平衡分析（2）敏感性分析（3）風(fēng)險(xiǎn)分析是指對(duì)影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論較大原因（不確定性原因）進(jìn)行分析，并判斷這些原因改變對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論影響程度，判斷項(xiàng)目決議所面臨風(fēng)險(xiǎn)大小，從而使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論更為科學(xué)。10/2/54第54頁（1）盈虧平衡分析盈虧均衡點(diǎn)又稱為保本點(diǎn)，是待建門店必須實(shí)現(xiàn)最低銷售額。1）盈虧均衡點(diǎn)分析公式法

2）經(jīng)營(yíng)安全率法經(jīng)營(yíng)安全率=（1-盈虧平衡銷售額/預(yù)期銷售額）*100%注：普通測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)為：安全率30%以上為優(yōu)異店；21%～30%為優(yōu)良店；10%～20%為普通店；10%以下為不良店。

10/2/55第55頁（2）敏感性分析敏感性是指投資過程某一原因改變對(duì)投資效果指標(biāo)影響程度。（1）敏感性分析程序★確定敏感性分析對(duì)象★選定分析對(duì)比不確定性原因★計(jì)算和分析不確定原因?qū)?jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響程度★繪制敏感性分析圖★確定項(xiàng)目標(biāo)敏感性原因（2）敏感性分析方法依據(jù)同時(shí)考慮不確定原因數(shù)量多少，能夠分為單原因敏感性分析和多原因敏感性分析。10/2/56第56頁10/2/57第57頁解：1、選擇凈現(xiàn)值指標(biāo)作為敏感性分析對(duì)象，可得凈現(xiàn)值為：NPV＝1100＋400×（P/A，12％，10）+200×（P／F，12％，10）＝1100＋400×5.6502+200×0.3220=1224.5(萬元)2、選擇銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資為不確定原因，分別對(duì)凈現(xiàn)值指標(biāo)作敏感性分析：設(shè)銷售收入改變率為x，則與其對(duì)應(yīng)凈現(xiàn)值為：NPV=－1100＋［（1＋x）（1-10％）-1400］（P／A，12％，10）＋200×（P／F，12％，10）設(shè)經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)率為y，則與其對(duì)應(yīng)凈現(xiàn)值為：NPV＝1100＋［×（1－10％）-1400×（1＋y）］（P／A，12%，10）＋200×（P／F，12％，10）設(shè)固定資產(chǎn)投資變動(dòng)率為z，則與其對(duì)應(yīng)凈現(xiàn)值為：NPV＝1000×（l＋z）－100＋400×（P／A,12％，10）＋200×（P／F，2％，10）10/2/58第58頁3、依據(jù)上述三個(gè)公式，X、y、z取值均為±10％、±20％時(shí)，分別算出與其對(duì)應(yīng)凈現(xiàn)值，計(jì)算結(jié)果如表所表示：

10/2/59第59頁10/2/60第60頁（3）風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，是使用概率來研究預(yù)測(cè)不確定性原因和風(fēng)險(xiǎn)原因?qū)?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響一個(gè)定量分析方法。10/2/61第61頁七、門店投資決議方法1、投資決議概念是投資者為實(shí)現(xiàn)其投資目標(biāo)，采取一定科學(xué)理論、方法和伎倆，對(duì)若干可行性投資方案進(jìn)行研究論證，從中選出最為滿意投資方案過程。10/2/62第62頁2、投資決議基本標(biāo)準(zhǔn)（1）明確性標(biāo)準(zhǔn)（2）預(yù)測(cè)在先標(biāo)準(zhǔn)（3）系統(tǒng)性標(biāo)準(zhǔn)（4）科學(xué)可行性標(biāo)準(zhǔn)（5）民主集中標(biāo)準(zhǔn)10/2/63第63頁2、投資決議基本類型按決議條件和狀態(tài)不一樣分為（1）確定性決議（2）風(fēng)險(xiǎn)性決議（3）不確定性決議是指影響決議方案全部原因是非常明確又固定，而且一個(gè)方案只有一個(gè)確定結(jié)果。是指各種決議方案未來各種自然狀態(tài)不能預(yù)先必定，是隨機(jī)，而各種自然狀態(tài)出現(xiàn)概率能夠預(yù)計(jì)出來，并依據(jù)這一概率作出決議。不確定性決議所面臨問題是決議目標(biāo)和各種備選方案都已知道，但各種自然狀態(tài)出現(xiàn)