20鄭州物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理暫行規(guī)定

鄭州市物業(yè)服務企業(yè)退出項目

管理暫行規(guī)定第一條為規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目活動，維護當事人的合法權益，做好物業(yè)管理項目的銜接工作，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河南省物業(yè)管理條例》、《鄭州市物業(yè)管理條例》等有關法規(guī)，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱物業(yè)管理項目，是指開發(fā)建設單位或業(yè)主大會委托物業(yè)服務企業(yè)進行服務的物業(yè)項目。第三條本市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目，適用本規(guī)定。第四條退出物業(yè)管理項目應當本著依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。第五條市物業(yè)管理行政主管部門負責我市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目的監(jiān)督工作?？h（市、區(qū)）物業(yè)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目的指導、管理工作。第六條物業(yè)服務企業(yè)應嚴格履行退出程序和相應義務，做好交接工作。第七條開發(fā)建設單位、業(yè)主和業(yè)主大會要慎用辭退權，保證物業(yè)項目管理的連續(xù)性。第八條有下列行為的，當事人一方不得提出物業(yè)管理項目退出管理事宜：（一）物業(yè)管理項目尚未交付或投入使用的，開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務合同，退出物業(yè)管理項目管理；（二）同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設的物業(yè)管理項目，業(yè)主委員會尚未全部建立或增補前，業(yè)主委員會不得要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目管理；（三）物業(yè)服務合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主表決通過，開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會不得擅自決定，要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目管理。第九條在前期物業(yè)管理合同期內(nèi)，開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除合同的，應于擬解除合同日3個月前書面告知對方，并承擔相應的違約責任，由開發(fā)建設單位按照相關規(guī)定重新選聘相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。開發(fā)建設單位應當按照不低于原服務標準重新選聘相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，選聘前應征得物業(yè)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主書面同意。前期物業(yè)服務合同期滿，開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)其中一方不同意續(xù)約的，應于合同終止日2個月前書面告知對方，由開發(fā)建設單位按照相關規(guī)定重新選聘相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。開發(fā)建設單位應于新物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，并在物業(yè)管理項目區(qū)域內(nèi)公告10日，同時抄報物業(yè)管理項目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。第十條前期物業(yè)管理項目退出管理中，建設單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因不存在的，物業(yè)服務企業(yè)應及時書面報告物業(yè)項目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。物業(yè)主管部門接到報告后10個工作日內(nèi)應會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同協(xié)商，落實籌建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，并按規(guī)定程序選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。第十一條已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務企業(yè)擬提前解除合同的，應當提前3個月，將擬退出原因、退出時間等有關內(nèi)容書面告知業(yè)主委員會，同時報送物業(yè)管理項目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并在物業(yè)管理項目區(qū)域內(nèi)公告10日。物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目前，應當繼續(xù)按照物業(yè)服務合同的約定做好管理服務，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。第十二條物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會要求物業(yè)服務企業(yè)提前解除合同的，適用以下程序：（一）持有20％以上且按合同約定按時交物業(yè)服務費用的投票權業(yè)主提議提前解除合同的， 業(yè)主委員會在收到提議之日后1個月內(nèi)應召開業(yè)主大會進行表決。在召開業(yè)主大會15日前，應將業(yè)主提議提前解除合同的理由、解除合同的時間、需承擔的違約責任及會議相關內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理項目區(qū)域內(nèi)公告10日，同時告知物業(yè)管理項目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。（二）提前解除合同經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，業(yè)主大會應當在作出決議后3日內(nèi)，將解約原因、解約的時間和同意承擔的違約責任書面告知物業(yè)服務企業(yè)，并及時與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應在物業(yè)管理項目區(qū)域內(nèi)公告10日，并抄報物業(yè)管理項目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。（三）業(yè)主大會作出決議30日內(nèi)，在物業(yè)管理項目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同。（四）業(yè)主大會表決未通過或者雙方未達成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)履行。第十三條符合第九、十、十一、十二條情形物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務企業(yè)應當做好以下工作：（一）原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日前15日內(nèi)，在物業(yè)管理項目區(qū)域內(nèi)公布利用屬于業(yè)主所有的共用設施、共用部位、共用場地等經(jīng)營所得收益的收支情況。（二）實行物業(yè)服務收費酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當在解除合同15日內(nèi)公布物業(yè)服務服務費的收支狀況，多退少補；實行包干制的，應將預收的超服務期限的物業(yè)服務費用退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給新的物業(yè)服務企業(yè)。（三）原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起15日內(nèi)，按約定移交下列資料和財物：1、利用業(yè)主所有的共用設施、共用部位、共用場地等經(jīng)營所得收益的收支情況明細賬目及資金；2、物業(yè)用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物；3、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理項目區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關資料；4、共用設施設備清單；5、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；6、業(yè)主名冊和業(yè)主水、電表抄見數(shù)；7、預收的物業(yè)服務費、能耗費等相關費用；8、受聘期間利用公共場地等經(jīng)營性收入購置的資產(chǎn)及物品；9、物業(yè)服務需要的其他資料。第十四條業(yè)主委員會是交接的責任主體，應全程參加交接工作，并做好交接的各項記錄。第十五條新的物業(yè)服務企業(yè)進駐物業(yè)管理項目時，應當與原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或開發(fā)建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題及解決措施等，并由查驗人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章。存在爭議的，應當在查驗記錄中載明。第十六條合同解除前，物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定做好服務，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)。（一）原物業(yè)服務企業(yè)不得以任何理由拒絕辦理移交。（二）業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同解除之日，新物業(yè)服務企業(yè)應為原物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主欠繳物業(yè)服務費提供幫助，業(yè)主委員會應當配合物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主欠繳的物業(yè)服務費。原物業(yè)服務企業(yè)也可通過司法途徑解決業(yè)主欠交的物業(yè)服務費。（三） 新老物業(yè)服務企業(yè)交接過程中有較大矛盾分歧的，由物業(yè)管理項目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織協(xié)調(diào)解決，也可通過司法途徑解決。第十七條物業(yè)服務企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)拒不撤出物業(yè)管理項目，或者強行接管物業(yè)管理項目，按照《鄭州市物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定，由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機關吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。第十八條物業(yè)服務企業(yè)違反本規(guī)定擅自撤離的，按照《鄭州市物業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定，由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門責令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，建議原發(fā)證機關吊銷其資質(zhì)證書。第十九條物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出、強行接管、擅自撤離物業(yè)管理項目，除按本規(guī)定第十七條、第十八條處罰外，同時將違規(guī)情況記入企業(yè)信用檔案，并作為不良行為記錄向社會公布，取消該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務項目招投標的資格，其管理的物業(yè)管理項目一年內(nèi)不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范