20鄭州物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理暫行規(guī)定

鄭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目

管理暫行規(guī)定第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好物業(yè)管理項(xiàng)目的銜接工作，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法規(guī)，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱物業(yè)管理項(xiàng)目，是指開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目。第三條本市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目，適用本規(guī)定。第四條退出物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)本著依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。第五條市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)我市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目的監(jiān)督工作。縣（市、區(qū)）物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目的指導(dǎo)、管理工作。第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)，做好交接工作。第七條開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)要慎用辭退權(quán)，保證物業(yè)項(xiàng)目管理的連續(xù)性。第八條有下列行為的，當(dāng)事人一方不得提出物業(yè)管理項(xiàng)目退出管理事宜：（一）物業(yè)管理項(xiàng)目尚未交付或投入使用的，開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)管理項(xiàng)目管理；（二）同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)尚未全部建立或增補(bǔ)前，業(yè)主委員會(huì)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目管理；（三）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主表決通過，開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目管理。第九條在前期物業(yè)管理合同期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除合同日3個(gè)月前書面告知對(duì)方，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，由開發(fā)建設(shè)單位按照相關(guān)規(guī)定重新選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于原服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)重新選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選聘前應(yīng)征得物業(yè)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)以上的業(yè)主書面同意。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)其中一方不同意續(xù)約的，應(yīng)于合同終止日2個(gè)月前書面告知對(duì)方，由開發(fā)建設(shè)單位按照相關(guān)規(guī)定重新選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，并在物業(yè)管理項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公告10日，同時(shí)抄報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。第十條前期物業(yè)管理項(xiàng)目退出管理中，建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因不存在的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)書面報(bào)告物業(yè)項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。物業(yè)主管部門接到報(bào)告后10個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同協(xié)商，落實(shí)籌建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十一條已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月，將擬退出原因、退出時(shí)間等有關(guān)內(nèi)容書面告知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)報(bào)送物業(yè)管理項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并在物業(yè)管理項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公告10日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好管理服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十二條物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，適用以下程序：（一）持有20％以上且按合同約定按時(shí)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同的， 業(yè)主委員會(huì)在收到提議之日后1個(gè)月內(nèi)應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。在召開業(yè)主大會(huì)15日前，應(yīng)將業(yè)主提議提前解除合同的理由、解除合同的時(shí)間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會(huì)議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公告10日，同時(shí)告知物業(yè)管理項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。（二）提前解除合同經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決議后3日內(nèi)，將解約原因、解約的時(shí)間和同意承擔(dān)的違約責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公告10日，并抄報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。（三）業(yè)主大會(huì)作出決議30日內(nèi)，在物業(yè)管理項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（四）業(yè)主大會(huì)表決未通過或者雙方未達(dá)成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行。第十三條符合第九、十、十一、十二條情形物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下工作：（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日前15日內(nèi)，在物業(yè)管理項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公布利用屬于業(yè)主所有的共用設(shè)施、共用部位、共用場(chǎng)地等經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況。（二）實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在解除合同15日內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的收支狀況，多退少補(bǔ)；實(shí)行包干制的，應(yīng)將預(yù)收的超服務(wù)期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起15日內(nèi)，按約定移交下列資料和財(cái)物：1、利用業(yè)主所有的共用設(shè)施、共用部位、共用場(chǎng)地等經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況明細(xì)賬目及資金；2、物業(yè)用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)物；3、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫(kù)，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料；4、共用設(shè)施設(shè)備清單；5、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；6、業(yè)主名冊(cè)和業(yè)主水、電表抄見數(shù)；7、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；8、受聘期間利用公共場(chǎng)地等經(jīng)營(yíng)性收入購(gòu)置的資產(chǎn)及物品；9、物業(yè)服務(wù)需要的其他資料。第十四條業(yè)主委員會(huì)是交接的責(zé)任主體，應(yīng)全程參加交接工作，并做好交接的各項(xiàng)記錄。第十五條新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題及解決措施等，并由查驗(yàn)人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)蓋章。存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明。第十六條合同解除前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由拒絕辦理移交。（二）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解除之日，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)提供幫助，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可通過司法途徑解決業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（三） 新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過程中有較大矛盾分歧的，由物業(yè)管理項(xiàng)目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織協(xié)調(diào)解決，也可通過司法途徑解決。第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)拒不撤出物業(yè)管理項(xiàng)目，或者強(qiáng)行接管物業(yè)管理項(xiàng)目，按照《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬以下罰款，并建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書或者降低其資質(zhì)。第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定擅自撤離的，按照《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定，由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出、強(qiáng)行接管、擅自撤離物業(yè)管理項(xiàng)目，除按本規(guī)定第十七條、第十八條處罰外，同時(shí)將違規(guī)情況記入企業(yè)信用檔案，并作為不良行為記錄向社會(huì)公布，取消該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的資格，其管理的物業(yè)管理項(xiàng)目一年內(nèi)不得參與國(guó)家、省、市的物業(yè)管理示范