牡丹江南拉古休閑衛(wèi)星小鎮(zhèn)商業(yè)計劃書1

牡丹江南拉古休閑衛(wèi)星小鎮(zhèn)商業(yè)計劃書(郝吉休閑產業(yè)+養(yǎng)老社區(qū)+農業(yè)公園+城鎮(zhèn)化配套=休閑小鎮(zhèn)

目錄1概述2項目公司簡介3市場（機會）分析4產品功能和競爭優(yōu)勢5戰(zhàn)略規(guī)劃（發(fā)展計劃）6商業(yè)模式7財務預測和社會效益分析8人才團隊9融資規(guī)模與使用10項目風險、規(guī)避、退出機制

項目選址：牡丹江市西安區(qū)海南鄉(xiāng)南拉古村（結合海南鄉(xiāng)城鎮(zhèn)化建設，整合南拉古村、河南村、紅旗村、拉南村和紅星村）。規(guī)劃指標：規(guī)劃用地150萬平米，規(guī)劃建筑面積120萬平米，規(guī)劃人口15000人，可承載休閑度假人口3000人。主導產業(yè)：旅游休閑產業(yè)（文化休閑、體育休閑、商業(yè)休閑、農業(yè)休閑和休閑養(yǎng)老服務業(yè)）。主要建設內容：1、市政公用基礎設施、公益事業(yè)建筑、公共環(huán)境。2、旅游休閑設施和養(yǎng)老設施，休閑地產和養(yǎng)老地產。

1.概述：休閑衛(wèi)星小鎮(zhèn)項目概況

1.概述：項目區(qū)位圖

項目建設目標——現(xiàn)代農業(yè)的樣板，新型城鎮(zhèn)的標桿；百姓周末休閑之地，市民宜居首選之鄉(xiāng)；

經(jīng)濟富裕、文化多元、開放的農業(yè)休閑主題公園；

環(huán)境優(yōu)美、配套完善、休閑項目豐富、社區(qū)管理先進。這1頁是提綱挈領，用幾句話進行項目總結，為了吸引推介對象的注意力。讓推介對象有興趣繼續(xù)看下面的內容。無需面面俱到，主要寫出公司是做什么的，要占多大市場份額，目標客戶是誰，未來能達到多大的收入和利潤。1、概述：項目所占地—牡丹江市西安區(qū)海南朝鮮族鄉(xiāng)簡介——海南鄉(xiāng)隸屬于牡丹江市西安區(qū)，位于城區(qū)西南部，區(qū)域面積109平方公里，轄11個村（包括4個朝鮮族村），耕地6.1萬畝，人口18,361人，農村總戶數(shù)4135戶，農村1.47萬。朝鮮族人口占總人口的42%，是我市城區(qū)唯一的朝鮮民族鄉(xiāng)。海南鄉(xiāng)區(qū)位優(yōu)勢明顯，距牡丹江市區(qū)8公里、海林市12公里，是牡海同城化的中心節(jié)點。海浪河穿流而過，這里群山環(huán)繞、山清水秀、民俗濃郁、宜居宜業(yè)?！凑漳档そ?guī)劃的新型城鎮(zhèn)體系，發(fā)揮“牡海寧”同城化中心節(jié)點優(yōu)勢，堅持‘三化’并舉，推進‘四個集中’（土地向規(guī)模經(jīng)營集中、產業(yè)向園區(qū)集中、農民向集鎮(zhèn)中心村集中、公共服務向社區(qū)集中），圍繞‘一河（海浪河）、一廊（海浪河文化走廊）、一古城（薩爾虎古城遺址）’，規(guī)劃建設‘一鎮(zhèn)、三區(qū)（工業(yè)版塊區(qū)、休閑版塊區(qū)、農業(yè)版塊區(qū)）’，傾力打造“經(jīng)濟繁榮、生態(tài)宜居、休閑觀光”的牡丹江休閑衛(wèi)星小鎮(zhèn)?！蛟飕F(xiàn)代都市農業(yè)示范區(qū)。發(fā)揮“近郊、有機、綠色”都市農業(yè)優(yōu)勢，重點打造綠稻、果蔬綠色有機種植項目，目標為牡海寧城市圈的米袋子、菜籃子。以海南鄉(xiāng)國家農業(yè)部萬畝綠色食品原料基地為牽動，包裝高端稻米品牌，做優(yōu)萬畝綠色稻米產業(yè)，叫響大米品牌。重點發(fā)展設施農業(yè)，打造千棟有機棚室食用菌園區(qū)、打造千畝果樹基地、打造千畝露地蔬菜基地?！蛟旖夹蓍e觀光帶。借助牡海城際旅游公路建設有利契機，發(fā)揮海浪河流域秀美山水資源，大力發(fā)展沿江都市休閑旅游產業(yè)，全力把海南鄉(xiāng)打造成為牡丹江近郊休閑第一目的地，叫響“出省旅游海南島、近郊休閑海南鄉(xiāng)”。

2.項目公司組建方案方案一：城投公司出資1億元，其它2-4個企業(yè)出資1億元。目的是國有股占比超過50%，有利于爭取政策性貸款和上級專項資金。為確保參股企業(yè)話語權，每家企業(yè)派代表進入董事會，并聘請獨立董事2名，董事會為最高權力機構行使決策權，實行一人一票制。為保證公司透明規(guī)范管理，所有股東只參與重大問題決策和監(jiān)督但不參與具體運營，董事會聘任專業(yè)運營團隊組建項目班子負責項目具體運營。同時建立投資商規(guī)范退出機制。方案二：城投集團30%，西安區(qū)及鄉(xiāng)村政府20%，其它2-3個企業(yè)或自然人50%，既保證了國有股占比達50%，又保證了股權比例均衡。方案三：區(qū)政府授權城投公司做為PPP項目組織實施機構，先行投資進行項目孵化、土地征收和整理，負責前期論證、方案編制、項目申報、招商引資、項目移交，參與PPP合作伙伴選擇和合同洽談，組織可研、規(guī)劃、環(huán)評、土地儲備整理等前期工作，成熟后交給投資商，并跟蹤服務。方案四：城投集團占股50%以上，但與投資企業(yè)簽訂經(jīng)營協(xié)議，具體經(jīng)營由投資商主持，區(qū)政府和城投集團協(xié)助項目貸款和爭取專項資金，享受固定收益和超收分成。方案五：城投集團占股50%以上，具體經(jīng)營由城投集團主持，城投集團與投資商簽訂協(xié)議，投資商股份為優(yōu)先股或固定收益股，約定二年或三年到期后，城投集團溢價購買。

2.項目發(fā)起人——城投集團簡介

牡丹江市城市投資集團有限公司始建于2000年，注冊資本金22.47億元，為市直屬國有獨資公司。主要受市政府委托，運營國有資本、行使國有資本投融資主體職能；對全市優(yōu)良資產進行整合，提高資產利用率；對城市基礎設施、保障性住房及社會事業(yè)等公益性項目進行開發(fā)建設和經(jīng)營管理；對城市資源、資產進行挖潛、投資、開發(fā)、建設、運營。做為牡丹江市城鎮(zhèn)運營商，長于融資和運營。

城投集團內設職能部室8個，分別為黨政辦公室、財務部、企業(yè)發(fā)展部、工程事業(yè)部、人力資源部、監(jiān)察審計部、采購中心和土儲分中心（征收實施中心）。

集團下設子（分）公司6個，城投置業(yè)公司、城投工程公司、資產管理公司、城市物業(yè)公司、中環(huán)路通行費收費管理處、城市數(shù)字信息技術經(jīng)營分公司。

控股公司1個，牡丹江龍裕城市建設開發(fā)有限公司（持股51%）。

3.市場分析：項目背景分析城鎮(zhèn)化是未來二十年中國經(jīng)濟發(fā)展的引擎，列入中央經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，是互聯(lián)網(wǎng)后中國第九次創(chuàng)富機會，項目方向符合經(jīng)濟大趨勢。休閑小鎮(zhèn)項目包括舊房改造、基礎設施建設、農業(yè)開發(fā)、水利設施、旅游休閑、養(yǎng)老服務，這些都是國家鼓勵性項目，符合國家政策，可爭取專項資金和政策性貸款。休閑小鎮(zhèn)是有特色的城鎮(zhèn)化，休閑需求處于迅速增長期，每個中等城市周邊都需要有這樣一個綜合性休閑功能的小鎮(zhèn)，所以項目具有適時性、持久性、可復制和市場化程度高的特點。牡丹江是后發(fā)達城區(qū)，后發(fā)優(yōu)勢明顯、資源豐富，相對更適宜于小城鎮(zhèn)發(fā)展。新建牡海城際公路通車后，小鎮(zhèn)距市區(qū)距離不足9公里，適合做城市近郊休閑功能區(qū)。牡丹江市委、市政府領導高度重視，尋求城鎮(zhèn)化項目突破性進展，期望樹標桿、找示范，是城鎮(zhèn)化項目最佳進入時機。休閑小鎮(zhèn)項目列入牡丹江城投集團公司儲備項目之一，已做了一些前期工作，項目基本成熟，有具體的操作方案，引入投資商即可快速啟動。

3.市場分析：休閑小鎮(zhèn)項目建設條件分析近山近水、交通便利：距海浪河不足500米，距鳳凰山不足2000米，距市區(qū)9公里。地勢平坦：位于海浪河與牡丹江交匯處上游，周圍是山，中間是100平方公里盆地。地質條件適宜、建筑成本較低：地下十多米都是沙土層，地下水資源豐富，有宜于道路、房屋、水景和綠化的建設。附近有砂石、木材、磚瓦等地產建筑材料，地質條件適宜建筑，建筑成本相對較低。征收相對容易：原村屯居民出國打工者較多，建筑密度較低，征收成本不高。具備土地指標：現(xiàn)有集體建設用地約100萬平方米（1500畝），可用于小鎮(zhèn)前期建設，區(qū)政府十分重視這個項目，后期指標可逐步得到解決。土地集中管理：當?shù)剞r民多在國外打工，沒有經(jīng)力經(jīng)營土地，土地流轉相對容易，可集中用于有機農業(yè)和農業(yè)休閑項目。

3.休閑小鎮(zhèn)項目市場分析市場需求穩(wěn)定：依托牡丹江市，小鎮(zhèn)承擔牡丹江市市郊休閑主體功能，有牡丹江市280萬居民休閑消費做為支撐。有出國打工富裕起來的原居民做支撐。市場化程度高：項目選址靠近市區(qū)、距牡丹江市不足9公里，車程在15分鐘范圍內。小鎮(zhèn)居民既可充分享受中等城市的豐富配套，又可享受鄉(xiāng)村自然風光；項目即能滿足農民進城需要，又能滿足市民“逆城市化”需求。關鍵是這里的休閑地產既可做為較高收入家庭第二居所，又可做為中低收入家庭第一居所，產品市場化程度高。產業(yè)市場前景好：休閑和養(yǎng)老產業(yè)，均為未來快速發(fā)展產業(yè)，休閑和養(yǎng)老需求大，只要項目快速啟動，搶占先機，項目市場前景非常好。同時休閑和養(yǎng)老產業(yè)，都是現(xiàn)代服務業(yè)和勞動密集性產業(yè)，無污染、就業(yè)多、稅源穩(wěn)、政策鼓勵，政府積極性高。項目可復制：休閑與養(yǎng)老都是體驗性的，是遠程解決不了的需求，休閑小鎮(zhèn)項目，輻射范圍約200公里，在每一個中等城市的近郊都需要有一個這樣的休閑小鎮(zhèn)項目。項目風險低：單一休閑項目獲得成功有一定風險，休閑小鎮(zhèn)是眾多休閑項目的集合，有多個吸引核做為支撐，在不同季節(jié)滿足不同人群需要，成功率高、市場風險非常低。

4.產品功能和競爭優(yōu)勢市場格局分析：

一、目前休閑產業(yè)發(fā)展處于起步階段，大多數(shù)休閑項目品種單一、內容簡單、形式陳舊，較規(guī)范有品牌的項目不多，三線以下城市有品牌內容豐富的休閑項目更少，大多為個人投資的農家樂，行業(yè)發(fā)展雖然較快，但遠遠不及百姓休閑需求的增長速度。

二、休閑產業(yè)還沒有形成聚集，更沒有形成規(guī)范化可復制的商業(yè)模式，就目前成功的項目，也難以連鎖復制迅速發(fā)展，目前國內規(guī)范化能復制的休閑項目很少。

三、做休閑項目的企業(yè)迅猛增加，但有規(guī)模的很少，休閑經(jīng)營的人才缺乏，休閑項目的吸引核不足。小型休閑項目運營艱難，大的項目又由于風險大、投資多，小型企業(yè)無能為力，難以形成規(guī)模效益。而休閑項目的特點恰恰是投資越大、內容越全、吸引核越多，才能風險越小、效益越好。所以休閑產業(yè)聚集的休閑小鎮(zhèn)響應了市場需求，符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律。

4.產品功能和競爭優(yōu)勢競爭對手分析：

一、傳統(tǒng)的旅游景點，主要是滿足游客的觀光需求，體驗性項目非常少，本地區(qū)的人們只是陪同客人時才去景點，而且外來客人也是去過了就沒有興趣再去，與休閑小鎮(zhèn)項目目標客戶沒有沖突。

二、市郊的農家樂、山莊、水上樂園，休閑內容單一，不能滿足人們綜合休閑需求，只能滿足特定客戶群特定季節(jié)時的休閑需要，沒有形成與休閑小鎮(zhèn)項目直接的，能抗衡的競爭力量。

三、市區(qū)的商場、步行街、美容院、餐飲、洗浴、歌廳、健身房、文化活動場館等，這是人們每天下班后休閑或周末休閑的主要去處，但產業(yè)聚集度低、形式落后、已經(jīng)審美疲勞，吸引力不高，競爭性不強，市民需求現(xiàn)代的、自然的、綜合性的休閑項目，這正是休閑小鎮(zhèn)所具有的。二、探索與路徑休閑小鎮(zhèn)實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化——“農民進城；市民進鎮(zhèn)”推進新型城鎮(zhèn)化的重要特點是強調人的城鎮(zhèn)化。而人的城鎮(zhèn)化，其重點解決農業(yè)轉移人口的“半城鎮(zhèn)化”問題，也就是農民的市民化問題。休閑小鎮(zhèn)對這一難題的解決，是建立在城市居民在休閑小鎮(zhèn)的消費需求上的，除休閑外也包括了小鎮(zhèn)營造的配套完善、自然整潔文明環(huán)境。讓進入新城鎮(zhèn)的農民能安居樂業(yè)，實現(xiàn)安居夢、創(chuàng)業(yè)夢和市民夢“三大夢想”讓進入新城鎮(zhèn)的城市居民能提高生活品質，實現(xiàn)生態(tài)夢、田園夢和創(chuàng)業(yè)夢。

4.產品功能和競爭優(yōu)勢休閑小鎮(zhèn)為什么把休閑作為主導產業(yè)？中國后都市時代的帷幕已經(jīng)拉開，都市人周末越來越多地涌向郊區(qū)。這其實是后都市時代的必然趨勢，一個休閑經(jīng)濟的高峰時代即將來臨。這個時代的競爭焦點就在城市周圍那些充滿自然氣息的小鎮(zhèn)，它們是下一輪經(jīng)濟發(fā)展的熱點。小鎮(zhèn)是城市的綠葉，現(xiàn)在許多人已經(jīng)厭煩都市的繁雜和擁堵，于是郊外就成為人們的休閑夢想。很多人希望在郊外小鎮(zhèn)有一個自己的家，生活在一個優(yōu)美、衛(wèi)生、文明、休閑的小鎮(zhèn)，這其實是全世界人的共同夢想和選擇。休閑是人類越來越重要的必需，因此它迅速成為未來世界最主要的產業(yè)之一。當今中國人的休閑旅游消費每年增長速度驚人，這預示著一個全新的消費時代已經(jīng)來臨。

4.產品功能和競爭優(yōu)勢為什么把小鎮(zhèn)定位為城市休閑聚集的功能區(qū)一個現(xiàn)代城市為了最大限度的實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，根據(jù)各區(qū)資源稟賦優(yōu)勢劃分多個特點清晰的功能區(qū)。城市的職能就是由這些功能區(qū)充分發(fā)揮自身作用來實現(xiàn)的。產業(yè)集聚和功能優(yōu)化是城市功能區(qū)本質特征，城市集聚功能表現(xiàn)在六個方面：資源轉換中心、價值增值中心、物質集散中心、資金配置中心、信息交換中心和人才集聚中心。產業(yè)集聚能降低彼此運行成本，提高運營效率，延長產業(yè)鏈條，增強競爭力，形成集聚效應，促進產業(yè)發(fā)展。小鎮(zhèn)功能定位為牡丹江市休閑功能區(qū)，把休閑產業(yè)做為小鎮(zhèn)的主導產業(yè)。利用城市規(guī)劃和政策引導，建設休閑產業(yè)發(fā)展基礎設施，率先發(fā)展休閑產業(yè)研發(fā)和人才教育培訓，形成休閑產業(yè)良好發(fā)展的環(huán)境，使休閑產業(yè)逐漸向小鎮(zhèn)聚集，不斷延伸產業(yè)鏈條，達到產業(yè)自我發(fā)展和擴散能力，形成研發(fā)、生產、配套和交易等完整的休閑產業(yè)鏈。

4.產品功能和競爭優(yōu)勢休閑產業(yè)分類

休閑專家魏小安提出：休閑產業(yè)是滿足人們多樣化安排并促進最佳配置的供給體系，主要可分為休閑主體產業(yè)、休閑延伸產業(yè)和休閑支撐產業(yè)。休閑主體產業(yè)具體包括旅游產業(yè)、文化休閑業(yè)和體育休閑業(yè)；休閑延伸產業(yè)具體包括休閑農業(yè)、休閑商業(yè)、休閑房地產業(yè)；休閑支撐產業(yè)主要包括休閑信息業(yè)、休閑中介、休閑交通業(yè)、休閑工業(yè)等。

休閑農業(yè)

休閑信息休閑體育休閑文化休閑服務健康養(yǎng)生休閑商業(yè)休閑地產休閑產品加工有機食品加工

4.產品功能和競爭優(yōu)勢小鎮(zhèn)內部休閑體系（滿足老少中青婦不同人群的休閑需求）一是休閑廣場和休閑公園，作為城鎮(zhèn)的公共產品，也是比較典型的休閑產品；二是中心商業(yè)游憩區(qū)，集中了各類休閑元素，也形成小鎮(zhèn)文化的集中表現(xiàn)區(qū)域；三是民俗街區(qū)，創(chuàng)造濃郁的民族休閑文化氛圍（朝鮮民俗和關東民俗風情街）；四是特色餐飲街，體現(xiàn)當?shù)孛袼缀托蓍e小鎮(zhèn)特色；五是不夜城商業(yè)娛樂，形成夜生活的高潮。滿足女士逛街、美容、娛樂需求；六是商業(yè)街，土特產品、休閑商品為代表，形成購物+娛樂+休閑+餐飲模式；七是文化館、圖書館、畫廊、民間技藝、教育培訓，滿足文化休閑需要；八是各類運動場所和設施，滿足運動健身和娛樂需求；九是影劇院，既是消磨時間的良好方式，也是社交場所；十是茶座、歌廳、酒吧、網(wǎng)吧、書吧、咖啡吧已成為中青年人的重要休閑方式；十一是水療、桑拿、按足等保健場所，已經(jīng)是普遍性的消費；十二是兒童游樂園、星期八小鎮(zhèn)等陽光、健康、益智的兒童游樂項目。

4.產品功能和競爭優(yōu)勢小鎮(zhèn)周邊休閑體系大型室內外水上樂園、冰上樂園、高爾夫球練習場。農業(yè)觀光園：農業(yè)嘉年華、農耕文化館、開心農場、親子樂園、百菜園、百果園、百花園、百鳥園、百草園。。。。既是農業(yè)觀光、農業(yè)科普教育、又是綠色農產品生產加工基地。米海和菜園：利用萬畝綠色稻米產業(yè)，叫響大米品牌，打造米海休閑觀光。打造千棟有機棚室食用菌園區(qū)、千畝露地蔬菜基地，做市民休閑采摘菜園。青少年素質訓練營，開展野外生存拓展訓練、科普教育探險、軍體娛樂等活動。以山地自行車、攀巖、登山等體育活動為中心的體育休閑度假村。驢友基地、自助游營地、汽車露營地，向游客提供休閑帳篷、躺椅等用具。

4.產品功能和競爭優(yōu)勢大型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)

社區(qū)配套方案健身中心、釣魚中心、老年體育場館、營養(yǎng)配餐與食療中心服務人員公寓、兒童娛樂園、小型商業(yè)街區(qū)。休閑廣場、露天劇場、迷你公園、自助農場（養(yǎng)生種植園）社區(qū)老年綜合醫(yī)院、康復理療中心、健康檢測中心。中高檔養(yǎng)老院、托老所、老年大學。

產品方案1、酒店式老年公寓，按星級分類管理。2、公寓式養(yǎng)老住宅，面積35-50平米。3、經(jīng)濟型小二居，面積60—75平米。4、三代同住親情型住宅，面積90-135米。5、鄰里型養(yǎng)老住宅，面積95平+45平米。6、花園洋房型養(yǎng)老住宅，面積80-120平。7、復式疊加養(yǎng)老住宅，面積150-200平。8、聯(lián)排別墅型養(yǎng)老住宅，面積180-240平米9、雙排別墅式養(yǎng)老住宅，面積240-320平米經(jīng)營方案：采用以租代售、倒按揭、產權置換銷售、使用權置換、異地互換、出售不同年限使用權等靈活的租售方式。建立購房資金退出機制，購房者可以根據(jù)使用不同年限隨時退出，經(jīng)營管理公司回購，確保購房者保值增值。

4.產品功能和競爭優(yōu)勢休閑農業(yè)——生態(tài)有機食品產業(yè)園發(fā)展生態(tài)農業(yè)的根本目的是實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一，生態(tài)有機食品產業(yè)園主要以綠色農產品加工、生態(tài)觀光農業(yè)、高科技生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)為主，充分利用牡丹江市得天獨厚的自然資料優(yōu)勢，重點發(fā)展農產品加工業(yè)技術，特別是針對有機農產品的成品加工技術，規(guī)劃的建設生態(tài)農業(yè)服務中心，是技術創(chuàng)新及研發(fā)機構，為園區(qū)提供技術支援、培訓教學、理論出輸、管理輸出等服務，是園區(qū)的生態(tài)農業(yè)技術研發(fā)中心、普及示范基地、農產品展示及交易平臺。發(fā)展花卉、生態(tài)農業(yè)、特色餐飲業(yè)、體驗農業(yè)等產業(yè)。開發(fā)建設食用菌博物生態(tài)園、省級現(xiàn)代農業(yè)示范區(qū)、森林生態(tài)休閑體驗區(qū)等。

4.產品功能和競爭優(yōu)勢一、新型城鎮(zhèn)化的理解美麗鄉(xiāng)村美麗城鎮(zhèn)休閑小鎮(zhèn)既沒有傳統(tǒng)農村的“落后”，又沒有“城市病”的和諧發(fā)展空間宜居宜業(yè)宜游的城鎮(zhèn)布局綠色生態(tài)的城鎮(zhèn)環(huán)境集約化、可持續(xù)城鎮(zhèn)經(jīng)濟新型城鎮(zhèn)化必須實行三大和諧：

人與土地的和諧

經(jīng)濟與社會的和諧

發(fā)展與生態(tài)的和諧現(xiàn)代高效農業(yè)與綠色農業(yè)都市農業(yè)與家庭農莊觀光農業(yè)、休閑農業(yè)與創(chuàng)意農業(yè)現(xiàn)代化的美麗新農村美麗新農村農業(yè)公園家庭農莊特色酒店集群運動健康樂園養(yǎng)生養(yǎng)老勝地休閑商業(yè)公園文化創(chuàng)意基地旅游度假勝地……“安居、樂業(yè)、有保障”

4.產品功能和競爭優(yōu)勢

5.戰(zhàn)略規(guī)劃（企業(yè)戰(zhàn)略目標）

一年、可研立項、規(guī)劃設計、土地征收、土地流轉、專項報批、項目融資、市政配套、一期房建、核心項目啟動、團隊建設、整章建制、運營模式、品牌宣傳，在地方有相當?shù)闹?，列為省城?zhèn)化重點項目；

二年、道路管線、綠化環(huán)境等市政配套基本完成，當?shù)鼐用癜仓梅靠⒐と霊?，核心拉動型休閑項目初步建成，部分休閑項目開始營業(yè)，農業(yè)主題公園完成土地整理和基本建設，休閑項目招商基本落實，休閑小鎮(zhèn)初步顯現(xiàn)，開始第二個項目選址工作；

三年、市政基礎配套、公益事業(yè)配套、生活設施配套完善，小鎮(zhèn)優(yōu)美環(huán)境形成，核心休閑項目運營，眾多休閑項目開業(yè)，農業(yè)主題公園開園，休閑人群集聚，休閑地產和養(yǎng)老社區(qū)開盤，城鎮(zhèn)運營商模式完善，工作流程規(guī)范運行，項目品牌在省內有較高知名度，第二個項目建設啟動；

五年、第一個項目基本完成，城鎮(zhèn)運營模式規(guī)范完善，第三個項目啟動建設，第四個項目完成立項可研，項目品牌在省內外有較高美譽，公司布局上市。

5.戰(zhàn)略規(guī)劃（企業(yè)宗旨、企業(yè)定位）

企業(yè)宗旨：專做中國休閑小鎮(zhèn)投資開發(fā)，服務于中等城市市郊小城鎮(zhèn)，創(chuàng)造最具價值的休閑空間。企業(yè)價值觀：先社會后企業(yè)，先企業(yè)后自己。以推動社會發(fā)展、改善城鄉(xiāng)環(huán)境、創(chuàng)造休閑生活、促進和諧文明為己任，以企業(yè)發(fā)展為本位，創(chuàng)造財富，完善自我。依靠企業(yè)創(chuàng)新能力、資源整合能力和城鎮(zhèn)運營能力提升休閑小鎮(zhèn)價值，促進地方經(jīng)濟發(fā)展，為市民建設休閑好去處，讓當?shù)剞r民生活得提高，改善城鎮(zhèn)環(huán)境，促進社會文明，把企業(yè)利益融入當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展之中，兼顧政府、社會、客戶、股東、員工五者利益。企業(yè)精神：創(chuàng)新、高效、務實、陽光。企業(yè)口號：休閑小鎮(zhèn)國內的一流品牌，政府最信任的城鎮(zhèn)運營商，休閑企業(yè)最愿合作的伙伴，老百姓最喜愛去的休閑地。企業(yè)定位：專注休閑小鎮(zhèn)投資、開發(fā)、建設和運營，做小城鎮(zhèn)運營商。（城鎮(zhèn)化需要產業(yè)支撐，不同的城鎮(zhèn)需要不同的產業(yè)支撐，我們只做以休閑產業(yè)為主導的市郊小鎮(zhèn)整體改造項目）

5.戰(zhàn)略規(guī)劃（項目發(fā)展計劃）

一、規(guī)劃設計階段（一）產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和小鎮(zhèn)概念性規(guī)劃（2014.05—2014.7）（二）小鎮(zhèn)總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃（2014.8—2014.11）（三）修詳性規(guī)劃（2014.12—2013.03）（四）市政基礎設施初步設計（2015.01—2015.02）（五）市政基礎設施施工圖設計（2015.02—2015.04）二、工程準備階段（一）項目可研報批（2014.12—2015.03）（二）工程材料調查（2015.03—2015.05）（三）一期市政工程施工和監(jiān)理招標（2015.04—2015.05）（四）房產項目開發(fā)招商（二級開發(fā)2015.05—）（五）資金籌措（2014.11—2015.05）三、一期工程建設階段（一）市政基礎設施工程（2015.04—2016.11）（二）公共建筑、村民安居和示范小區(qū)建筑工程(2015.06—2016.10)四、休閑產業(yè)導入和經(jīng)營項目招商階段(2015.04.—)五、首批休閑項目運營籌劃階段(2015.10—2016.07)

6.商業(yè)模式（價值定位、目標市場、營銷方案、收入模式）1、價值定位:項目公司所要填補的是中等城市及周邊居民休閑需求。獨特的解決方案是借助城鎮(zhèn)化建設，整體改造一個市郊小鎮(zhèn)，建設一個綜合休閑體，環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、衛(wèi)生整潔、休閑項目豐富多彩、養(yǎng)老服務專業(yè)細致、社會生活和諧文明、農業(yè)產品綠色有機，建立信譽評價機制，提高小鎮(zhèn)品牌價值。2、目標市場：中等城市市郊小城鎮(zhèn)。3、營銷方案：規(guī)劃展示、新聞訪談、市場宣傳、網(wǎng)絡微信、工地參觀、口頭演講、小鎮(zhèn)生活微電影、文化體育活動、部分休閑項目先期運營示范等。首先在選擇一個經(jīng)濟中等城市運作，基本成熟后復制，逐個城市攻破，逐步布局全國。4、收入模式：一、休閑地產與養(yǎng)老地產的銷售；二、市政基礎設施和公益事業(yè)配套工程代建管理費；三、土地溢價分成；四、城市物業(yè)管理服務收費；五、休閑項目經(jīng)營與轉讓收入；六、農業(yè)開發(fā)與觀光收益；七、金融服務收益；八、國家專項資金補貼。政府賦予項目公司城鎮(zhèn)運營特許權，按政府委托行使對小鎮(zhèn)進行規(guī)劃設計、開發(fā)建設、運營管理職能。項目公司充分利用政府和企業(yè)二個優(yōu)勢，采取市場手段，整合多項資源，做好二件事情，一個是城鎮(zhèn)開發(fā)建設，一個是培育和引導產業(yè)發(fā)展。這二件事情相互聯(lián)系，互相促進，同步發(fā)展，通過這二項工作達到資金、產業(yè)、人口的集聚，建設一個美麗、富裕、文明的小鎮(zhèn)。要做好這二項工作首要做的是產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，并且這二個規(guī)劃要互相結合，形成一個有機整體。不管是產業(yè)發(fā)展規(guī)劃還是城鎮(zhèn)建設規(guī)劃都需要在小鎮(zhèn)功能定位確定之后來做。小鎮(zhèn)功能定位是在對小鎮(zhèn)地理區(qū)位、自然資源、周邊環(huán)境、歷史文化、勞動力素質等條件充分調查研究并清楚認識的基礎上提出的，符合所依托城市的社會經(jīng)濟戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域功能布局，并經(jīng)過市政府批準，形成共識，得到程序性和法律性認定，功能定位和規(guī)劃批準后，相關行政部門依據(jù)其持久執(zhí)行，不得單方修改。如需要調整局部規(guī)劃，雙方協(xié)商同意，按原程序審批后修改。投資運營商與政府簽訂城鎮(zhèn)特許運營協(xié)議，按批準的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，組織項目融資、開發(fā)建設、產業(yè)引進、城市物業(yè)管理。在特許運營的大協(xié)議下，與政府簽訂PPP、BT和工程代建管理合同，依據(jù)合同先期投資，整理土地、建設市政基礎和公益設施，政府依據(jù)合同按期購回。土地出讓金、項目稅收、國家與省市專項資金做為政府回購資金的主要來源。市、區(qū)政府給予鎮(zhèn)政府項目扶持：一是項目區(qū)域產生的所有政府收益全部用于項目建設；二是成立專門項目班子，監(jiān)督項目實施、合同執(zhí)行、協(xié)調相關部門，并為項目辦理相關審批性手續(xù)。三是爭取上級專項資金支持，并出臺扶持項目、鼓勵休閑產業(yè)等相應文件，以保證項目按計劃順利實施。

6.商業(yè)模式（小鎮(zhèn)投資開發(fā)的運營管理機制創(chuàng)新）三、理念與模式政府引導、市場主導企業(yè)管理、一體開發(fā)城鎮(zhèn)運營商政策支持行政協(xié)調資源整合專業(yè)開發(fā)政府城鎮(zhèn)項目投資商金融機構社會效益經(jīng)濟效益經(jīng)濟效益品牌效益資金支持高效回報未來收益作抵押提供多種融資渠道企業(yè)承擔經(jīng)營責任

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