易居-上海崇明陳家鎮(zhèn)3號(hào)地塊項(xiàng)目提報(bào)方案

上海崇明陳家鎮(zhèn)3號(hào)地塊工程提報(bào)致華榮集團(tuán)2021年9月本案所處的陳家鎮(zhèn)位于崇明東部；距縣城41.6公里；全鎮(zhèn)常住總?cè)丝?.8萬(wàn)人，2.4萬(wàn)戶(hù)；這里是鰻苗和絨螯蟹苗的主要產(chǎn)地；產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主；截至08年，全鎮(zhèn)尚無(wú)一個(gè)現(xiàn)代商品房；最大的商業(yè)配套為500余平米的農(nóng)工商超市……原本它只是默默無(wú)聞的偏遠(yuǎn)小鎮(zhèn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀寫(xiě)在前面隨著08年9月15日上海長(zhǎng)江隧道的貫穿；崇明即將結(jié)束1300年以船舶連通市區(qū)的歷史；陳家鎮(zhèn)作為隧道入崇的首個(gè)站點(diǎn)；正為越來(lái)越多的上海人所知曉；同時(shí)，伴隨著崇明生態(tài)島嶼的規(guī)劃啟動(dòng)；崇東分區(qū)生態(tài)居住、國(guó)際教育的清晰定位；……本案所處的陳家鎮(zhèn)正迎來(lái)前所未有的歷史機(jī)遇未來(lái)寫(xiě)在前面機(jī)遇價(jià)值發(fā)現(xiàn)>>一橋飛躍南北，天塹變通途市場(chǎng)分析>>全新的市場(chǎng)，歷史的機(jī)遇產(chǎn)品建議>>打生態(tài)牌，做環(huán)境文章工程定位>>生態(tài)頤養(yǎng)的第二居所客戶(hù)定位>>誰(shuí)是我們的客戶(hù)？————提綱part1part2part3part4part5一橋飛架南北，天塹變通途價(jià)值發(fā)現(xiàn)崇明島位于西太平洋沿岸中國(guó)海岸線的中點(diǎn)地區(qū)，地處中國(guó)最大河流長(zhǎng)江入海口，是全世界最大的河口沖積島，也是中國(guó)僅次于臺(tái)灣島、海南島的第三大島嶼。西接長(zhǎng)江，東瀕東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉(cāng)市相望，北眺江蘇省海門(mén)市、啟東市。中國(guó)第三大島，海岸中心點(diǎn)位置價(jià)值東灘濕地，是本案的天然“綠肺〞環(huán)境價(jià)值崇明島是全國(guó)第三大島，面積1225平方公里，是寶山區(qū)的三倍，而人口僅是寶山區(qū)的1/2，人口密度低；本案緊鄰的東灘濕地，是全球遷徙鳥(niǎo)類(lèi)棲息地中國(guó)重要的鳥(niǎo)類(lèi)保護(hù)區(qū)，已列入國(guó)家保護(hù)，是本案的天然“綠肺〞，此地的空氣質(zhì)量遠(yuǎn)非上海其他地方所能比較。濕地公園鳥(niǎo)類(lèi)天堂“雪藏〞之地，首度迎來(lái)大開(kāi)發(fā)區(qū)域規(guī)劃價(jià)值崇中崇南崇東崇北崇西崇東分區(qū)〔生態(tài)示范、科教博覽、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)〕崇南分區(qū)〔田園城市化中心城區(qū)〕〔主題樂(lè)園區(qū)與有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)〕崇北分區(qū)〔生態(tài)景湖區(qū)與環(huán)湖度假、國(guó)際會(huì)議辦公〕崇西分區(qū)〔中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)〕崇中分區(qū)本案隨著上海近年城市化擴(kuò)張步伐的加塊，還能保存本地原味的區(qū)域已經(jīng)為數(shù)不多，崇明就是這僅剩的一塊“處女地〞，一直被“雪藏〞；2003年，?崇明島嶼總體規(guī)劃?正式啟動(dòng)，未來(lái)崇明島總體布局將形成五大功能分區(qū)，其中本案位于崇東分區(qū)，未來(lái)定位生態(tài)示范、科教博覽、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)，區(qū)域即將迎來(lái)大開(kāi)展。隧橋工程徹底改變崇明封閉形象，極大刺激區(qū)域開(kāi)展區(qū)域規(guī)劃價(jià)值長(zhǎng)江隧橋工程的通車(chē)，將改變崇明1300年來(lái)僅靠船舶連通市中心的交通狀況，極大便利兩地居民往來(lái)，加速兩地經(jīng)濟(jì)往來(lái)，崇明將一改正去“封閉島嶼〞形象，成為上海與南通的中轉(zhuǎn)站和樞紐中心，極大刺激崇明經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，而陳家鎮(zhèn)作為隧橋入崇的首站，受益菲淺，未來(lái)成長(zhǎng)速度預(yù)期甚至超過(guò)南門(mén)。項(xiàng)目名稱(chēng)長(zhǎng)江隧橋工程總投資126億元人民幣起點(diǎn)/終點(diǎn)浦東5好溝/陳家鎮(zhèn)全長(zhǎng)25公里設(shè)計(jì)車(chē)道雙向六車(chē)道設(shè)計(jì)時(shí)速100km/h（橋梁）80km/h（隧道）通車(chē)時(shí)間09年下高爾夫球場(chǎng)規(guī)劃，將提升本案景觀價(jià)值規(guī)劃價(jià)值宗地工程所在區(qū)域?yàn)殛惣益?zhèn)規(guī)劃中的戶(hù)外休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)，以低密度社區(qū)為主，未來(lái)工程周邊有體育公園和高爾夫球場(chǎng)，可為本案借景，使本案擁有多重景觀。高爾夫公園體育公園陳家鎮(zhèn)當(dāng)前配套弱，體驗(yàn)感差，完全依賴(lài)遠(yuǎn)期規(guī)劃問(wèn)題發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有配套未來(lái)規(guī)劃朱家角朱家角新鎮(zhèn)朱家角老鎮(zhèn)國(guó)家糧倉(cāng)皇家郁金香酒店軌道交通2號(hào)線馬橋旗忠網(wǎng)球中心旗忠高爾夫森林體育城星級(jí)酒店佘山5星級(jí)艾美酒店佘山高爾夫月湖佘山森林公園索菲特大酒店華僑城樂(lè)園奉賢海灣碧海金沙浴場(chǎng)棕櫚灘高爾夫棕櫚灘海景酒店棕櫚灘海景城海灣之星嘉年華崇明陳家鎮(zhèn)——高爾夫大學(xué)城生態(tài)城陳家鎮(zhèn)現(xiàn)貌陳家鎮(zhèn)現(xiàn)有配套低檔，完全不能滿(mǎn)足外來(lái)客戶(hù)需求，客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感差；所有商業(yè)、休閑配套均停留在遠(yuǎn)期規(guī)劃中。本地客戶(hù)消費(fèi)能力有限，難以消化未來(lái)上市房源問(wèn)題發(fā)現(xiàn)人口戶(hù)數(shù)產(chǎn)業(yè)概況5.8萬(wàn)2.4萬(wàn)以鰻苗和絨螯蟹苗等養(yǎng)殖的農(nóng)業(yè)為主待上市項(xiàng)目生態(tài)城可容8萬(wàn)人口陳家鎮(zhèn)1號(hào)地塊總建面約33萬(wàn)本案總建面約22萬(wàn)1街坊5/7宗地總建面約3.3萬(wàn)陳家鎮(zhèn)本地人口少，產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主，住宅消費(fèi)能力有限，而區(qū)域未來(lái)又有生態(tài)城、陳家鎮(zhèn)1號(hào)、3號(hào)、1街坊等多個(gè)地塊將上市，“僧多粥少〞，本地力量難以消化待上市房源，挖掘區(qū)域外客戶(hù)成為必然。環(huán)境東灘濕地，是本案的天然“綠肺〞區(qū)域規(guī)劃隧橋工程徹底改變崇明封閉形象交通規(guī)劃“雪藏〞之地，首度迎來(lái)大開(kāi)發(fā)配套規(guī)劃高爾夫等規(guī)劃，將提升本案景觀價(jià)值配套陳家鎮(zhèn)當(dāng)前配套弱，完全依賴(lài)遠(yuǎn)期規(guī)劃消費(fèi)能力本地消費(fèi)能力難以消化未來(lái)上市房源總結(jié)市場(chǎng)分析全新的市場(chǎng)，歷史的機(jī)遇整體市場(chǎng)上海整體市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期——供求比低于1已經(jīng)維持9個(gè)月

我們認(rèn)為，從供求比看，04年8月至05年9月樓市冰凍期的走勢(shì)，與07年5月至08年8月的走勢(shì)十分相像，而且由于本輪宏觀經(jīng)濟(jì)面的差強(qiáng)人意，導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)預(yù)期的下降較上一輪調(diào)整期更險(xiǎn)惡。從供求比看，供求比自去年7月后就進(jìn)入下行狀態(tài)，而低于1的狀態(tài)已經(jīng)維持9個(gè)月。上海整體市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期——價(jià)格仍然維持一定水平整體市場(chǎng)但是，價(jià)格線性走勢(shì)卻令與供求比的走勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異。08年3月后，高端住宅〔指單價(jià)25000元以上別墅與高端公寓〕的成交量與主流住宅的成交量萎靡不振不同，反而出現(xiàn)較理想的態(tài)勢(shì)，其成交比重相對(duì)增加，導(dǎo)致整體市場(chǎng)的價(jià)格仍維持高位。從調(diào)控的大背景看——近期宏觀經(jīng)濟(jì)負(fù)面因素占據(jù)上風(fēng)正面影響從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然看漲負(fù)面影響調(diào)控過(guò)緊,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)健康性受關(guān)注剛需觀望者在長(zhǎng)期觀望后將擇機(jī)出手行業(yè)所處緊縮型貨幣政策無(wú)松動(dòng)跡象利用房地產(chǎn)抵御通脹的保值行為增加奧運(yùn)概念的熱錢(qián)出走可造成房市振蕩新開(kāi)工量減少使?jié)撛诠┙o量十分有限前期推遲上市量下半年將集中放量市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng),健康市場(chǎng)格局可期各類(lèi)杠桿及政策導(dǎo)致購(gòu)房本錢(qián)增加正面影響因素的效果受制于負(fù)面影響因素，處于弱勢(shì)負(fù)面因素影響深遠(yuǎn)而具全局性，處于未來(lái)市場(chǎng)博弈的主導(dǎo)地位整體市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)——就目前宏觀背景來(lái)看，市場(chǎng)還將處于調(diào)整期半年甚至一年我們認(rèn)為，應(yīng)正確理解宏觀調(diào)控的初衷是促成市場(chǎng)的健康良性開(kāi)展，而不是打壓。但是，08下半年市場(chǎng)下行壓力仍然巨大，誼謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。一方面，即使銀根放松，我們認(rèn)為目前也難以惠及房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，隨著人民幣升值減速、美元匯率恢復(fù)上升和奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，我們要警惕境外熱錢(qián)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)掙取暴利后集體退市所帶來(lái)的惡劣影響。作為市場(chǎng)主體，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)紛紛行動(dòng)，但消費(fèi)者觀望情緒仍然蔓延，在政府政策不明朗前提下，市場(chǎng)將繼續(xù)低迷。我們認(rèn)為，后續(xù)樓市維持調(diào)整狀態(tài)，預(yù)計(jì)將持續(xù)半年甚至一年。整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)崇明地區(qū)住宅成交行情時(shí)間成交面積（平米）占同期全市的比例成交均價(jià)（元/平米）同期全市成交均價(jià)（元/平米）2004.1-2004.12131887131887/175150460.75%310878952005.1-2005.126492864928/14967178

0.43%401086922006.1-2006.12136093136093/160206250.49%499597382007.1-2007.12125536125536/203324570.61%5812107022008.1-2008.85562655626/65355020.85%609713987圖表描述：根據(jù)崇明地區(qū)商品房成交情況，崇明地區(qū)住宅成交面積占全市成交比重0.5%左右，且均價(jià)也遠(yuǎn)低于同期全市水平。區(qū)域結(jié)論：目前崇明地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)與上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“脫節(jié)〞現(xiàn)象，有著屬于自己的區(qū)域特點(diǎn)；崇明區(qū)域市場(chǎng)與上海市場(chǎng)有“脫節(jié)〞區(qū)域市場(chǎng)此前的交通不便，是導(dǎo)致崇明房產(chǎn)市場(chǎng)有別于上海市區(qū)的主要原因上海前往崇明交通缺乏根據(jù)目前動(dòng)線看，前往崇明的唯一方法就是從上海寶山區(qū)的石洞口與寶楊碼頭兩個(gè)港口。從寶楊碼頭至崇明南門(mén)需要40分鐘的時(shí)間，每天將20分鐘一班，受天氣影響會(huì)導(dǎo)致停止班次。結(jié)論：受以上交通因素影響，以前，崇明難以成為上海人的長(zhǎng)住之地，往返崇明至上海市區(qū)本錢(qián)高；這是導(dǎo)致目前崇明地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展滯后的根本原因。2021年2021年2021年區(qū)域成熟度2021年嬰兒期青春期成年期區(qū)域市場(chǎng)崇明房產(chǎn)市場(chǎng)還處于嬰兒期區(qū)域未來(lái)展望大橋貫穿后為崇明區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)時(shí)機(jī)隧橋工程貫穿對(duì)整個(gè)崇明的影響：動(dòng)線不再是由過(guò)去寶山碼頭單一路線轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的寶山、浦東雙方向距離；大橋貫穿后減少?gòu)纳虾Ｖ脸缑鞯某鲂袝r(shí)間。交通屬性改善，從而改變當(dāng)?shù)匦蓍e度假屬性；新橋通車(chē)后將會(huì)引起一些新型產(chǎn)業(yè)。帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展水平。增加當(dāng)?shù)厝丝诘氖杖胨?；將加快開(kāi)展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)水平，拉升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格；區(qū)域未來(lái)展望案例借鑒：浦東新區(qū)在南浦大橋通車(chē)后的改變時(shí)間軸1994年前1994-1999年2004年至今產(chǎn)業(yè)變化住戶(hù)屬性區(qū)域內(nèi)以上海原住民為主，商品房在該地大規(guī)模形成，大量商品房客戶(hù)入住浦東大量豪宅工程誕生，浦東呈現(xiàn)高端人群的聚集地；大量市區(qū)動(dòng)遷戶(hù)導(dǎo)入該區(qū)域，在當(dāng)?shù)匦纬缮顓^(qū)1999-2004年以第一產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，呈現(xiàn)鎮(zhèn)型組團(tuán)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)八百伴等商業(yè)模式的形成，商業(yè)配套逐漸形成。第一產(chǎn)業(yè)弱化住房觀念寧要浦西一張床，不要浦東一間房淡化浦東與浦西的觀念消除浦東與浦西分化概念張江高科技園、陸家嘴的這類(lèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)形成，確立了浦東地區(qū)在上海重要性商業(yè)、辦公、制造、會(huì)展等多元產(chǎn)業(yè)的集中地；浦東曾同處于與今天崇明相同的狀態(tài)和一樣的困境，但在南浦大橋貫穿后，交通屬性改變后，整個(gè)浦東地區(qū)在人口導(dǎo)入開(kāi)始發(fā)生了巨大的變化。隨著交通深入開(kāi)展，浦東僅用十多年的時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了巨大變化；雖然崇明未必能開(kāi)展至今天的浦東，但是交通的改善必定能夠極大刺激崇明現(xiàn)有房產(chǎn)市場(chǎng)。區(qū)域未來(lái)展望本案將成為上海首批生態(tài)住宅工程，這是本案的時(shí)機(jī)目前上海市無(wú)生態(tài)養(yǎng)生板塊，僅在上海周邊淀山湖地區(qū)形成一定規(guī)模，但由于周邊產(chǎn)業(yè)升級(jí)等因素，養(yǎng)生的概念逐漸被弱化；且淀山湖地區(qū)由于非上海行政區(qū)，優(yōu)勢(shì)皆不如崇明；而崇明地區(qū)生態(tài)城的東灘方案將更提升崇明生態(tài)島的優(yōu)勢(shì)。本案是目前東灘區(qū)在建7塊地之一，也將是通橋后首批推市工程。地塊名稱(chēng)四至范圍土地用途土地面積(公頃)容積率陳家鎮(zhèn)1號(hào)地塊二線大堤與崇明大道交匯處西側(cè)、二線大堤內(nèi)轉(zhuǎn)河北側(cè)住宅33.331崇明縣陳家鎮(zhèn)24街坊22/2宗地（陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)3號(hào)地塊）東至濱江2號(hào)地塊、西至濱江4號(hào)地塊、南至中心河、北至規(guī)劃攬海路住宅/商業(yè)22.09221崇明縣陳家鎮(zhèn)1街坊5/7宗地（陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)國(guó)際社區(qū)二期A區(qū)地塊）東至濱江生態(tài)國(guó)際社區(qū)一期用地，西至濱江生態(tài)國(guó)際社區(qū)三期，南至濱江生態(tài)國(guó)際社區(qū)二期B區(qū)，北至攬海路住宅/商業(yè)3.33331崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)2號(hào)地塊A區(qū)崇明縣陳家鎮(zhèn)（東至濱江1號(hào)地塊，西至濱江2號(hào)地塊B區(qū)，南至規(guī)劃中心河，北至攬海路）住宅/商業(yè)15.013781崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)2號(hào)地塊B區(qū)崇明縣陳家鎮(zhèn)(東至濱江2號(hào)地塊A區(qū),西至規(guī)劃漲水洪,南至規(guī)劃中心河,北至攬海路)住宅/商業(yè)15.012141崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)4號(hào)地塊A區(qū)崇明縣陳家鎮(zhèn)(東至規(guī)劃縱三河,西至濱江4號(hào)地塊B區(qū),南至規(guī)劃中心河,北至攬海路)住宅/商業(yè)11.000621崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)4號(hào)地塊B區(qū)東至濱江4號(hào)地塊A區(qū)、南至規(guī)劃中心河、西至規(guī)劃縱二河、北至攬海路住宅/商業(yè)10.999411淀山湖地區(qū)崇明生態(tài)地區(qū)市場(chǎng)總結(jié)整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)目前宏觀背景來(lái)看，市場(chǎng)還將處于調(diào)整期半年甚至一年受交通限制因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與上海整體市場(chǎng)有脫節(jié)區(qū)域未來(lái)展望本案將是通橋后首批入市生態(tài)工程，且競(jìng)爭(zhēng)較少打生態(tài)牌，做環(huán)境文章產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位路徑最終產(chǎn)品定位地塊周邊狀況，工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程條件市場(chǎng)時(shí)機(jī)利潤(rùn)回報(bào)區(qū)域市場(chǎng)條件下的時(shí)機(jī)和突破點(diǎn)什么樣的產(chǎn)品利潤(rùn)回報(bào)率最高本錢(qián)考量銷(xiāo)售周期、財(cái)務(wù)本錢(qián)等工程屬性東灘濕地，是本案的天然“綠肺〞經(jīng)濟(jì)指標(biāo)90平米以下住宅要到達(dá)74%以上崇明島總體規(guī)劃啟動(dòng)，定位生態(tài)居住80畝的商業(yè)用地規(guī)劃高爾夫球場(chǎng)規(guī)劃，將提升本案景觀價(jià)值這里是天然的別墅生長(zhǎng)之地顯然不是做別墅產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊屬性與“7090〞指標(biāo)的沖突從工程條件看工程屬性和政策給定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有沖突之嫌，如果硬往高檔產(chǎn)品類(lèi)型上靠，即90平米拼接成的全獨(dú)立別墅，既降低了舒適度，報(bào)批過(guò)程中也存在風(fēng)險(xiǎn)。地塊名稱(chēng)所屬區(qū)域土地用途土地面積(公頃)容積率崇明長(zhǎng)興島14街坊110/1宗地塊長(zhǎng)興鄉(xiāng)住宅/商業(yè)6.3住宅1.2商業(yè)1.0崇明縣長(zhǎng)興鄉(xiāng)14街坊（村）126/1宗地長(zhǎng)興鄉(xiāng)商業(yè)/辦公1.71崇明縣長(zhǎng)興鄉(xiāng)14街坊（村）161/2宗地長(zhǎng)興鄉(xiāng)商業(yè)0.81.5陳家鎮(zhèn)1號(hào)地塊陳家鎮(zhèn)住宅33.31崇明縣陳家鎮(zhèn)24街坊22/2宗地陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)221崇明縣陳家鎮(zhèn)1街坊5/7宗地陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)3.31崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)2號(hào)地塊A區(qū)陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)15.01崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)2號(hào)地塊B區(qū)陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)15.01崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)4號(hào)地塊A區(qū)陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)111崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)4號(hào)地塊B區(qū)陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)111崇明縣城橋鎮(zhèn)54街坊46/4宗地城橋鎮(zhèn)住宅10.581崇明縣城橋鎮(zhèn)54街坊40/3宗地城橋鎮(zhèn)住宅9.61崇明縣城橋鎮(zhèn)東門(mén)地區(qū)4號(hào)地塊城橋鎮(zhèn)住宅9.41崇明縣城橋鎮(zhèn)18街坊136/5宗地城橋鎮(zhèn)商業(yè)/辦公2.31.8崇明縣港西鎮(zhèn)1街坊133/1宗地港西鎮(zhèn)住宅15.71崇明縣港西鎮(zhèn)1街坊133/2宗地港西鎮(zhèn)住宅/商業(yè)16.50.3-1.0崇明縣港西鎮(zhèn)1街坊P1宗地港西鎮(zhèn)住宅/商業(yè)121崇明縣建設(shè)鎮(zhèn)1號(hào)地塊建設(shè)鎮(zhèn)商業(yè)/辦公4.80.25崇明縣建設(shè)鎮(zhèn)2號(hào)地塊（假日賓館）建設(shè)鎮(zhèn)商業(yè)8.90.25純獨(dú)立別墅面臨較大競(jìng)爭(zhēng)從市場(chǎng)時(shí)機(jī)看2年來(lái)，崇明縣共推出19幅住宅和商業(yè)用地，其中陳家鎮(zhèn)、城橋鎮(zhèn)的地塊容積率根本在1左右，而建設(shè)鎮(zhèn)和港西鎮(zhèn)的地塊容積率在0.25左右，未來(lái)崇明島低容積率產(chǎn)品眾多，如果做純獨(dú)立別墅，競(jìng)爭(zhēng)將頗為劇烈。根據(jù)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本案物業(yè)可衍生為兩套方案工程的產(chǎn)品組合根本形態(tài)：方案一：大獨(dú)立+聯(lián)排+大平層方案二：小獨(dú)立兩套產(chǎn)品組合方案從利潤(rùn)回報(bào)看方案一：獨(dú)立+聯(lián)排+大平層兩套方案下的總銷(xiāo)金額比較從總銷(xiāo)金額看

總建面：114327總占地：220921容積率：0.52物態(tài)占地比例容積率建筑面積建面比例標(biāo)準(zhǔn)套型面積戶(hù)數(shù)預(yù)計(jì)價(jià)格總銷(xiāo)（億）獨(dú)立(商業(yè))25%0.31656914.5%26064180002.9獨(dú)立25%0.251380712.1%38036220003聯(lián)排30%0.63976534.8%240166120004.8大平層20%14418438.61小計(jì)100%0.52114326.6100%

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13.9方案二：獨(dú)立

總建面：80084總占地：220921容積率：0.36物態(tài)占地比例容積率建筑面積建面比例標(biāo)準(zhǔn)套型面積戶(hù)數(shù)預(yù)計(jì)價(jià)格總銷(xiāo)（億）獨(dú)立(商業(yè))25%0.42209227.6%26085180003.98獨(dú)立75%0.355799172.4%3801532200012.8小計(jì)100%0.362580084100%

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16.7比較來(lái)看，全獨(dú)立別墅的產(chǎn)品方案下，利潤(rùn)回報(bào)較高，總銷(xiāo)金額可達(dá)16.7億元左右。全獨(dú)立別墅方案下本錢(qián)顯然略高從本錢(qián)角度看銷(xiāo)售周期財(cái)務(wù)本錢(qián)銷(xiāo)售本錢(qián)通常來(lái)看，銷(xiāo)售周期越高，財(cái)務(wù)本錢(qián)和銷(xiāo)售本錢(qián)越高，而獨(dú)立別墅銷(xiāo)售周期要比其他住宅產(chǎn)品要長(zhǎng)。所以，全獨(dú)立產(chǎn)品方案下本錢(qián)更高。宜采用“獨(dú)立+聯(lián)排+大平層〞方案產(chǎn)品定位總結(jié)項(xiàng)目條件本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯然不支持做全獨(dú)立別墅市場(chǎng)機(jī)會(huì)純獨(dú)立別墅未來(lái)將面臨較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)利潤(rùn)對(duì)比做全獨(dú)立別墅，總銷(xiāo)金額較高成本預(yù)算全獨(dú)立別墅方案下本錢(qián)顯然略高建議產(chǎn)品組合方案獨(dú)立+聯(lián)排+大平層總平規(guī)劃建議主要道路水系總平思想：貫徹生態(tài)主題，最大限度借周邊景觀，減少道路及其他對(duì)高附加值產(chǎn)品的干擾；水系：在原有根底上，將河道拓寬整治，增加內(nèi)部景觀亮點(diǎn)；獨(dú)立〔商業(yè)〕：商業(yè)用地建議作別墅形態(tài)，便于日后出售，置于西南面；獨(dú)立：置于地塊東面，是私密性最正確的位置，享有河道、公園、高爾夫三重景觀聯(lián)排：置于地塊東北面，享有河道、高爾夫景觀，同時(shí)也為聯(lián)排產(chǎn)品阻隔外來(lái)干擾；大平層：置于地塊北部，享有河道景觀，同時(shí)也為聯(lián)排產(chǎn)品阻隔外來(lái)干擾。獨(dú)立獨(dú)立〔商業(yè)〕聯(lián)排大平層通堆坡阻隔外來(lái)干擾外圍堆坡臨近交通主干道一側(cè)，多采取堆土方式隔絕外來(lái)噪音和視線，如中房森林別墅、綠城玫瑰園、新浦江城等；堆土前方多采取鏤空、半實(shí)體半鏤空的圍墻保證業(yè)主平安；非交通主干道一側(cè)多直接采用鏤空圍墻，或前方或前方種植密集、多層次綠化隔絕外來(lái)視線。約0.6米主干道前方圍墻主干道旁堆土人造坡地，營(yíng)造起伏不平感，使整體看上去更有層次內(nèi)部堆坡>>人造坡地，營(yíng)造一種起伏不平的感覺(jué)，使地塊看起來(lái)更加貼近自然，整體更有層次感，同時(shí)也加強(qiáng)了客戶(hù)對(duì)各棟房源的認(rèn)知感。聚落式布局，更加親近自然產(chǎn)品建議一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃用地面積：約11.55萬(wàn)M2規(guī)劃建筑面積：約5.28萬(wàn)M2居住戶(hù)數(shù)：174戶(hù)容積率：0.4〔包括紅線內(nèi)山體局部〕借鑒案例：陽(yáng)光天際突出假日風(fēng)情，享受自然和諧，輕松愉快的感官體驗(yàn)產(chǎn)品建議拼接大平層戶(hù)型產(chǎn)品建議—大平層A型B型過(guò)道入戶(hù)花園餐廳廚房客廳次臥次臥主臥區(qū)陽(yáng)臺(tái)拼接前拼接后A戶(hù)型——88平米/1室1廳優(yōu)點(diǎn)：全南朝向；大面寬；大陽(yáng)臺(tái)缺乏：南北不通透B戶(hù)型——88平米/1室1廳優(yōu)點(diǎn)：帶入戶(hù)花園；南北通透；動(dòng)線清晰大平層：170余平米/3室2廳3衛(wèi)；優(yōu)點(diǎn)：拼接后，公共過(guò)道可變?yōu)槿霊?hù)花園；面寬到達(dá)18米，采光充分動(dòng)線清晰，功能分區(qū)合理戶(hù)型解析：該類(lèi)戶(hù)型是典型的以舒適型訴求為主的組合戶(hù)型。左圖為萬(wàn)科“90加〞思路，即以90平米單元相加成180平米戶(hù)型，右圖的戶(hù)型那么來(lái)自金地，反映了金地是“180分〞思路，實(shí)際上金地從未打算分開(kāi)賣(mài)過(guò)。廚主臥房型面積二房二廳88-90四房二廳注：二房一廳加二房一廳180房型面積二房二廳85四房二廳注：二房一廳加二房一廳171金地、萬(wàn)科的拼接戶(hù)型之道產(chǎn)品建議—大平層萬(wàn)科90系產(chǎn)品金地180分思路拼接大面寬景觀聯(lián)排戶(hù)型—1F產(chǎn)品建議—聯(lián)排客廳樓梯7。475廚房樓層1F功能區(qū)客廳餐廳廚房衛(wèi)生間保姆樓梯個(gè)數(shù)1111-1面寬7.4757.47533--進(jìn)深6.6-4.24.2--面積4933.512.612.6--衛(wèi)餐廳寬闊的下沉式庭院與內(nèi)園，使私密性得到保障次臥室7。475樓層2F功能區(qū)主臥次臥衛(wèi)生a衛(wèi)生b衣帽樓梯個(gè)數(shù)121111面寬7.4753.737543.73753.475-進(jìn)深4.84.83.31.83.3-面積361813.26.7311.47-衛(wèi)a主臥次臥室衛(wèi)b衣帽樓層-1F功能區(qū)次臥衛(wèi)生b視聽(tīng)儲(chǔ)衛(wèi)生a保姆樓梯個(gè)數(shù)2111111面寬3.73753.73754333--進(jìn)深4.81.86.64.22.12.1面積186.7326.412.66.36.37。475儲(chǔ)保姆衛(wèi)a洗衣次臥室次臥室衛(wèi)b視聽(tīng)樓層-1層-2層功能區(qū)前庭后院車(chē)位個(gè)數(shù)111面寬7.4757.4757.475進(jìn)深6.64.28面積49.33531.39559.8拼接大面寬景觀聯(lián)排戶(hù)型—2F、-1F產(chǎn)品建議—聯(lián)排西班牙建筑風(fēng)格主要用于別墅立面的設(shè)計(jì)，在高層中無(wú)法很好的保證其品質(zhì)；

西班牙風(fēng)格近幾年在市場(chǎng)上較為流行，風(fēng)險(xiǎn)??；西班牙風(fēng)格源自地中海沿岸，本案也近海，與西班牙風(fēng)格較為契合?！⑨?zhuān)嚎裣胛靼嘌啦皇呛?jiǎn)單的建筑風(fēng)格表現(xiàn)，是大膽生活方式的開(kāi)始立面建議：活潑熱烈的西班牙風(fēng)格產(chǎn)品建議—聯(lián)排立面?zhèn)溥x：浪漫神秘的東南亞風(fēng)格產(chǎn)品建議—聯(lián)排東南亞風(fēng)格多見(jiàn)于室內(nèi)裝修，而較少在建筑立面風(fēng)格上表達(dá)，所以，如果采用東南亞風(fēng)格，可以找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)；東南亞地處熱帶，常與雨林、湖泊等關(guān)聯(lián)，本案近濕地，擁有生態(tài)自然景觀，可以與該風(fēng)格形成契合。下沉式庭院產(chǎn)品建議—聯(lián)排1、南面的地下室采用開(kāi)放式的堆坡，南部把地下室的采光空間留足

2、底部采用落地窗，增加采光，使得地下室的利用率增加。

S

N

建筑主體堆坡產(chǎn)品建議—聯(lián)排S

N

1、堆坡處理，營(yíng)造地下室，將底下車(chē)庫(kù)和地下室別離；

2、北面用平地形式入戶(hù)，內(nèi)部的落差不會(huì)造成心理感覺(jué)的不適應(yīng)?？蛷d中餐廳廚房次臥衛(wèi)生間起居室西餐廳家庭室次臥書(shū)房衛(wèi)生間主臥書(shū)房衛(wèi)生間影視廳酒吧酒窖健身房活動(dòng)室下沉庭院

用26%的非限制指標(biāo)，建議做成舒適型獨(dú)立，面積380平米左右；挑高客廳，螺旋式上升樓梯，俯瞰全界，大戶(hù)風(fēng)范彰顯無(wú)疑；主臥區(qū)貫穿南北，結(jié)合雙推門(mén)設(shè)計(jì)，寬闊正氣。舒適型獨(dú)立別墅戶(hù)型產(chǎn)品建議—獨(dú)立產(chǎn)品建議—獨(dú)立螺旋式上升樓梯，俯瞰一層，彰顯大戶(hù)風(fēng)范舒適型獨(dú)立別墅內(nèi)部空間地中海風(fēng)情景觀營(yíng)造突出地中海所代表的閑適生活,景觀營(yíng)造中常用雕塑與水結(jié)合的噴泉方式,在景觀泳池方面突出度假風(fēng)情.雕塑常選用古典雕塑形式,突出品質(zhì)感.異國(guó)風(fēng)情，地中海風(fēng)情景觀營(yíng)造社區(qū)景觀建議窗邊或陽(yáng)臺(tái)花卉花卉富有意境的陶罐景觀小品花卉,陶罐,休閑坐椅等軟景觀作為景觀配飾點(diǎn)綴,突出地中海風(fēng)情浪漫,溫馨,充滿(mǎn)藝術(shù)魅力的一面.表達(dá)地中海居住文化理念休閑椅異國(guó)風(fēng)情，地中海風(fēng)情景觀營(yíng)造社區(qū)景觀建議休閑會(huì)所配套產(chǎn)品建議—內(nèi)部配套休閑會(huì)所日式餐廳意大利餐廳VIP房?jī)和斓夭惋嬓枨骃PA紅酒雪茄吧羽毛球室健身房壁球室社交需求瑜伽游泳池健康/運(yùn)動(dòng)/娛樂(lè)需求1.河道景觀展示2.地中海風(fēng)情濱水別墅展示1.工程濱水地中海風(fēng)情別墅展示2.度假別墅及中心景觀展示3.集中會(huì)所及功能展示體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)主題：生態(tài)、休閑、尊貴體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)1.工程濱水地中海風(fēng)情別墅展示2.獨(dú)立別墅及中心景觀展示3.集中會(huì)所及功能展示3.濱水度假酒店展示3.中心景觀和景觀游泳池展示體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)主題：生態(tài)、休閑、尊貴會(huì)所展示室內(nèi)泳池1.工程濱水地中海風(fēng)情別墅展示2.度假別墅酒店及中心景觀展示3.集中會(huì)所及功能展示體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)主題：生態(tài)、休閑、尊貴工程定位生態(tài)頤養(yǎng)型第二居所區(qū)域?qū)傩允袌?chǎng)時(shí)機(jī)產(chǎn)品特征工程位于崇明島東灘濕地園區(qū)附近，具有良好的生態(tài)資源。本案將會(huì)是隧橋工程通車(chē)后首批入市生態(tài)工程定位聯(lián)排、獨(dú)立、大平層等高端產(chǎn)品崇明隧橋貫穿后最具成長(zhǎng)潛力的住宅生態(tài)頤養(yǎng)型第二居所誰(shuí)是我們的客戶(hù)？客戶(hù)定位本案產(chǎn)品特質(zhì)臨高爾夫球場(chǎng)/周邊生態(tài)出色長(zhǎng)江隧橋通車(chē)拼接大平層/聯(lián)排/獨(dú)立上海與南通中轉(zhuǎn)站外省客戶(hù)上海市區(qū)客戶(hù)崇明島、長(zhǎng)興島、橫沙島客戶(hù)影響因素概述對(duì)客戶(hù)定位影響區(qū)域交通逐漸成熟配套日益完善隨著交通、商業(yè)等日益成熟，板塊宜居性越來(lái)越強(qiáng)，項(xiàng)目自住改善性客戶(hù)將越來(lái)越多，甚至第一居所的客戶(hù)群將有所擴(kuò)大，大尺度產(chǎn)品可以滿(mǎn)足需求；客戶(hù)范圍以本地及周邊改善客戶(hù)為主。產(chǎn)品拼接大平層長(zhǎng)江隧橋工程的通車(chē)，連接市區(qū)和崇明，大大改善交通狀況；工程所在區(qū)域?yàn)殛惣益?zhèn)規(guī)劃中的戶(hù)外休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)，以低密度社區(qū)為主，未來(lái)工程周邊有體育公園和高爾夫球場(chǎng)；社區(qū)雖然受9074限制，但通過(guò)拼接解決尺度問(wèn)題。崇南崇東崇北崇西客戶(hù)引入趨勢(shì)1本地改善型客戶(hù)年齡年齡在35－50歲成熟階段，消費(fèi)理智文化背景傳統(tǒng)文化背景行業(yè)涉及范圍大當(dāng)前生活區(qū)域本地及周邊熟悉周邊且有地域感情經(jīng)濟(jì)實(shí)力家庭年收入超過(guò)20萬(wàn)，在當(dāng)?shù)貙佥^高整體實(shí)力仍然有限，對(duì)價(jià)格比較敏感成長(zhǎng)經(jīng)歷積蓄來(lái)自于多年辛勤工作非常關(guān)注性?xún)r(jià)比置業(yè)經(jīng)歷之前居住非產(chǎn)權(quán)房為主居住品質(zhì)的改善為重中之重教育經(jīng)歷客戶(hù)教育背景參差不齊，高學(xué)歷不多消費(fèi)中講究實(shí)惠家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或三代需要較大尺度的居所出行方式公共交通為主區(qū)域交通改善至關(guān)重要購(gòu)買(mǎi)行為特征居住品質(zhì)需要提升隨著交通、配套等改善，宜居、性?xún)r(jià)比高是吸引他們的因素本地改善型客戶(hù)表征深入與總結(jié)客戶(hù)素描影響因素概述對(duì)客戶(hù)定位影響區(qū)域長(zhǎng)江隧道通車(chē)配套規(guī)劃完善，生態(tài)型強(qiáng)隨著隧道通車(chē)，崇明與市區(qū)的距離大為拉近，發(fā)展前景良好，加上本身具備的生態(tài)優(yōu)勢(shì)和高爾夫資源等，區(qū)域潛力無(wú)限，投資屬性顯現(xiàn)，客戶(hù)在關(guān)注保值增值的同時(shí)還可以度假居??；客戶(hù)范圍以市區(qū)度假兼投資客戶(hù)為主。產(chǎn)品獨(dú)立別墅/聯(lián)排產(chǎn)品隨著橋隧工程的開(kāi)通，崇明的片區(qū)價(jià)值將有一個(gè)質(zhì)的飛躍，極大便利兩地居民往來(lái)，加速兩地經(jīng)濟(jì)往來(lái)，陳家鎮(zhèn)作為隧橋入崇的首站，受益菲淺；區(qū)域生態(tài)良好，空氣質(zhì)量遠(yuǎn)非上海其他地方所能比較，各類(lèi)生態(tài)公園遍布；社區(qū)雖然受9074限制，但通過(guò)拼接解決尺度問(wèn)題。崇南崇北上海長(zhǎng)江隧道上海長(zhǎng)江隧道客戶(hù)引入趨勢(shì)2市區(qū)投資兼度假型客戶(hù)年齡年齡集中在35－45歲有活力，善于享受文化背景客戶(hù)中高等教育背景職業(yè)發(fā)展較好，且未來(lái)向好當(dāng)前生活區(qū)域上海市區(qū)向往宜居寧?kù)o的居住環(huán)境，尤其喜愛(ài)項(xiàng)目高爾夫資源經(jīng)濟(jì)實(shí)力家庭年收入超過(guò)40萬(wàn)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力但是仍然受限成長(zhǎng)經(jīng)歷60年代生人或70年代生人，進(jìn)入社會(huì)就趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛階段會(huì)掙錢(qián)也會(huì)花錢(qián)，投資觀念強(qiáng)置業(yè)經(jīng)歷擁有市