淺談房地產(chǎn)損害賠償估價

房地產(chǎn)損害賠償估價近年來伴隨房地產(chǎn)市場的不停發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最重要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財產(chǎn)之一，其一般占社會總財富的50%～70%，據(jù)保守估計，中國城鎮(zhèn)居民住房財產(chǎn)占家庭總財產(chǎn)的比重超過50%。伴隨《物權(quán)法》的出臺和實行，人們的財產(chǎn)保護(hù)意識越來越強(qiáng)，對使用方法律保護(hù)自己的財產(chǎn)有了愈加迫切的規(guī)定，越來越多的業(yè)主開始重視自己所擁有的物業(yè)價值以及其在市場上的價格變化，對于因多種各樣原因而導(dǎo)致物業(yè)價值的減損尤為敏感，因物業(yè)價值的減損而波及索賠和訴訟需要對其進(jìn)行估價的狀況也越來越多。房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋自身的損害，重要包括房屋實體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實體貶值、功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同步，連同房屋占用的土地也會帶來經(jīng)濟(jì)價值貶值。房地產(chǎn)價值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)自身出現(xiàn)多種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價對象房地產(chǎn)的價值和正常房地產(chǎn)之間的差值。1.引起房地產(chǎn)價值損失的原因和種類1.1因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益導(dǎo)致?lián)p失《城鎮(zhèn)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鎮(zhèn)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益導(dǎo)致?lián)p失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采用聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益導(dǎo)致?lián)p失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償”。因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價值導(dǎo)致?lián)p失的詳細(xì)狀況重要體目前如下幾方面：①房屋自身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失導(dǎo)致房屋自身的規(guī)劃修改、變更狀況重要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計方案變更等等，重要體目前控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。對房屋導(dǎo)致的價值損失重要包括：①房屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可導(dǎo)致房屋未來的總收益減少。②因規(guī)劃修改需要投入的改導(dǎo)致本。例如：本來規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對構(gòu)造和設(shè)施等進(jìn)行重新改造；若項目為在建工程，則需要對在建工程修改建筑設(shè)計，這都需要新增投入。②小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更狀況重要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案變更及小區(qū)配套設(shè)施變更等等。波及到房屋自身的規(guī)劃修改、變更，價值損失內(nèi)容與前述類似，同步需要考慮小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更后對房地產(chǎn)價值的影響；若不波及房屋自身的規(guī)劃修改、變更，則小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更將變化房屋外部性，即通過房屋周圍環(huán)境間接影響房地產(chǎn)的價值。③小區(qū)周圍規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失小區(qū)周圍規(guī)劃修改、變更一般不會直接影響房地產(chǎn)實體，重要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。詳細(xì)包括：小區(qū)周圍市政配套設(shè)施規(guī)劃變更、公用設(shè)施規(guī)劃的變更、及小區(qū)周圍土地運用方式的變更等等。例如：一座住宅樓若旁邊興建一座工廠，可導(dǎo)致住宅樓價值下降。又如：小區(qū)周圍道路限行，將減少房地產(chǎn)道路通達(dá)性，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失。④房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失，波及到房屋自身的規(guī)劃修改、變更，則重要體目前控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整；若不波及房屋自身的規(guī)劃修改、變更，則詳細(xì)狀況與小區(qū)周圍規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似，同步應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對房地產(chǎn)價值的影響。例如：某區(qū)域本來是商務(wù)中心區(qū)，規(guī)劃修改后將成為大型居住區(qū)，則該區(qū)域原有辦公房地產(chǎn)的價值也許會有所減少。⑤房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失都市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更重要通過房地產(chǎn)的外部性對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。如原有的地面道路建成了橫貫都市中心的高架迅速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道；小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營氣氛被破壞，有關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價值往往會發(fā)生明顯減損。1.2因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)導(dǎo)致價值損失《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、以便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，對的處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方導(dǎo)致阻礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除阻礙，賠償損失?！崩缭谧约旱耐恋厣辖ㄔ旖ㄖ镒璧K了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價值減損；又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時未能兌現(xiàn)，對面又修了一棟樓，購房者自身房屋的采光、通風(fēng)受到損害使其居住品質(zhì)減少。1.3因環(huán)境污染導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失房地產(chǎn)周圍環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會給房地產(chǎn)的使用者導(dǎo)致較大的身心損害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值減損。例如開發(fā)商將曾經(jīng)存在污染的工業(yè)用地（如化工工業(yè)用地）直接轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫剡M(jìn)行開發(fā)，由于工業(yè)生產(chǎn)的殘留物會在環(huán)境中形成物理輻射、有害氣體、地下水和土壤污染等而影響居住者的身心健康。又如開發(fā)商將小區(qū)花園變成了停車場使鄰近房屋常常受到噪聲的影響等。1.4因工程質(zhì)量缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷導(dǎo)致房屋買受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的減損。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題，如墻體開裂、地面滲水、裝飾材料粘貼不牢固并有損壞、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國標(biāo)等而對購房人導(dǎo)致價值損失。1.5因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，導(dǎo)致鄰近房地產(chǎn)價值損失如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)構(gòu)造、房屋主體構(gòu)造，導(dǎo)致相鄰房屋的價值減損甚至報廢。1.6因異議登記不妥，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)利人損害《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不妥，導(dǎo)致權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人祈求損害賠償?！比玳_發(fā)商往往對小區(qū)建筑物共有部分的所有權(quán)登記缺失、登記模糊，將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對外進(jìn)行銷售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產(chǎn)權(quán)；又如開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項權(quán)利的商品房對外銷售，導(dǎo)致了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險，是受讓人權(quán)利受到損害。1.7因非法同意征收、使用土地，給當(dāng)事人導(dǎo)致?lián)p失《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)同意征收、使用土地的單位或者個人非法同意占用土地的，超越同意權(quán)限非法同意占用土地的，不按照土地運用總體規(guī)劃確定的用途同意用地的，或者違反法律規(guī)定的程序同意占用、征收土地的，其同意文獻(xiàn)無效”，“非法同意征收、使用土地，對當(dāng)事人導(dǎo)致?lián)p失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。1.8因未能履約使他人工程停緩建，給他人導(dǎo)致?lián)p失如材料供貨商未按協(xié)議約定準(zhǔn)期供貨、資金提供方未按協(xié)議約定準(zhǔn)期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而導(dǎo)致工程無法按期完畢，給有關(guān)當(dāng)事人導(dǎo)致?lián)p失。1.9因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不妥限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人導(dǎo)致?lián)p失如法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封處理時，錯誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進(jìn)行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人導(dǎo)致?lián)p失。2.房地產(chǎn)損害導(dǎo)致的損失分析2.1房地產(chǎn)損害的分類2.1.1按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類型：①實物損害（又可分為實體損害和功能損害）；②權(quán)益損害；③區(qū)位損害（也稱為環(huán)境損害）。2.1.2按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。即估計采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費用（包括正常的成本、費用、稅金和利潤等，如下簡稱修復(fù)費用）不不小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復(fù)的，即：修復(fù)費用≤損害前的房地產(chǎn)價值—損害后的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)不可修復(fù)的損害是指技術(shù)上不也許或經(jīng)濟(jì)上不可行，因而不能修復(fù)的損害。即：修復(fù)費用>損害前的房地產(chǎn)價值—損害后的房地產(chǎn)價值2.1.3按照臨時性的損害和永久性的損害劃分臨時性房屋損害是指房屋修復(fù)后，因質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、合用等方面可以符合國家對應(yīng)原則以及協(xié)議約定的質(zhì)量缺陷。永久性房屋損害是指不可修復(fù)，或雖經(jīng)修復(fù)后房屋可以安全使用，但在耐久性、合用性等方面達(dá)不到原原則的質(zhì)量缺陷。2.2房地產(chǎn)損害的賠償金額房地產(chǎn)損害導(dǎo)致的損失重要包括價值減損和有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)損害賠償金額確實定重要有如下幾種措施：（1）可修復(fù)的賠償金額為修復(fù)費用加上有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：賠償金額＝修復(fù)費用＋有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（2）不可修復(fù)的賠償金額為房地產(chǎn)價值減損額，即：賠償金額＝損害前的房地產(chǎn)價值－損害后的房地產(chǎn)價值（3）可一定程度修復(fù)的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價值的，賠償金額為部分修復(fù)費用、房地產(chǎn)價值減損額、有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失之和，即：賠償金額＝部分修復(fù)費用＋房地產(chǎn)價值減損額＋有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失（4）導(dǎo)致不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本。2.3房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點2.3.1房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵房地產(chǎn)損害評估是房屋自身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟(jì)價值貶值的共同體貶值評估。房地產(chǎn)損害評估重要有賠償性房地產(chǎn)損害評估、房地產(chǎn)價值減損評估、多種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估等。2.3.2房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義房地產(chǎn)損害評估的價值原則采用公開的市場價值原則。商品房質(zhì)量缺陷評估的價值定義應(yīng)當(dāng)是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況導(dǎo)致的商品房價值減損的市場值。2.3.3損害賠償估價的特點損害賠償評估與一般價值評估相比，其估價的不一樣點重要體目前如下幾點：①損害賠償評估包括正價值評估與負(fù)價值評估。②損害賠償評估不僅包括負(fù)價值評估，一般還包括有關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估。③損害賠償評估的獨一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實例。④損害賠償評估對建筑等專業(yè)知識規(guī)定更高，需要大量專業(yè)協(xié)助，需要損害程度鑒定。⑤損害當(dāng)事人雙方對估價成果都很關(guān)注，規(guī)定估價愈加精確，說服力強(qiáng)。一般需要出庭作證（專家證人），規(guī)定有較強(qiáng)的語言體現(xiàn)能力。2.4房地產(chǎn)損害賠償估價措施選擇損害賠償評估一般采用修復(fù)費使用方法（成本法）、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。（一）修復(fù)費使用方法（成本法）修復(fù)費使用方法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，重要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復(fù)工程費用、由于修復(fù)活動導(dǎo)致的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的賠償費用。V＝C1＋C2＋C3＋C4－C5式中V——房地產(chǎn)損害評估值；C1——拆除工程費用；C2——修繕工程費用；C3——恢復(fù)工程費用；C4——直接經(jīng)濟(jì)損失；C5——被拆除物殘值。拆除、修繕、恢復(fù)工程費用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。拆除、修繕、恢復(fù)工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。直接費包括人工費、材料費、機(jī)械設(shè)備使用費和措施費，間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。直接費應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中有關(guān)規(guī)則進(jìn)行測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測算。直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失，包括：（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安頓費用；（2）房屋空置的收益損失；（3）房屋使用面積減少的損失；（4）房屋室內(nèi)凈高減少的損失；（5）房屋采光面積減少的損失；（6）房屋耐久性減少的損失；（7）鄰近房屋損壞的賠償；（8）施工影響的賠償；（9）其他直接經(jīng)濟(jì)損失。被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。（二）損失資本化法損失資本化法是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費用的增長值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評估房地產(chǎn)的價值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。⑴凈收益減少收益年期不變型公式中P——商品房價值減損值；n——凈收益損失年限；a——預(yù)期年末凈收益減少額；r——資本化率。⑵凈收益不變收益年期減少型公式中P——商品房價值減損值：m——無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限：n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限；b——預(yù)期年末正常凈收益；r——資本化率。⑶凈收益、收益年期減少型公式中P——商品房價值減損值。t——凈收益損失年限；a——預(yù)期年末凈收益減少額；r——資本化率。m——無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限：n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限：b——預(yù)期年末正常凈收益；r－——資本化率。（三）賠償實例比較法賠償實例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損案例進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損作合適的修正，以此估算估價對象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價值減損的措施。即：V＝P×Fl×F2×F3式中V——房屋價值損失評估值；P——可比實例賠償金額；Fl——賠償狀況修正系數(shù)；F2－賠償日期修正系數(shù)；F3——缺陷狀況修正系數(shù)。（四）損害前后價差法損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價值之差