2023年廣州市房地產(chǎn)市場年度分析報告

廣州市房地產(chǎn)市場年度分析匯報經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的高漲，開年伊始廣州市房地產(chǎn)仍承接其發(fā)展趨勢，處在高位運行狀況。盡管開年國家出臺了一系列房地產(chǎn)土地調(diào)控政策，試圖使高溫發(fā)展的房地產(chǎn)市場緩慢降溫，步入健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，但由于近期國內(nèi)經(jīng)濟體現(xiàn)穩(wěn)定，且人民對未來收入預期的樂觀，消費意愿強烈，為房地產(chǎn)交易奠定了良好的基礎。通貨膨脹、人民幣升值等經(jīng)濟原因都推進了資產(chǎn)價格的上漲。在這種社會總體經(jīng)濟宏觀背景下，房地產(chǎn)市場迅速升溫，量價齊升，發(fā)明了都市房價新的高點。為了遏制房地產(chǎn)市場價格的過快增長，國家出臺了一系列政策打擊投機、投資者，廣州市10月份也出臺了“限購令”，對新購商品住宅戶籍及社保、繳稅年限均有一定的限制，以及二套房、三套房貸款利率等的限制，力圖減緩房地產(chǎn)市場迅速上漲的勢頭。但從目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，房價仍處在迅速上漲趨勢，估計未來政府將會出臺愈加嚴厲的調(diào)控政策來遏制房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。

一、1～11月廣州市十區(qū)商品房市場分析

1、1-11月各月供求狀況

（1）供求狀況

1-11月總新增供應量為864.83萬平方米，比同期減少了5.08%；總成交量709.76萬平方米，同比減少了38.59%，總供求比為1.22，整體展現(xiàn)供過于求的局面。

從各月的新增供應狀況來看，9月新增供應量達最高，5月、10月單月新增供應也超過了100萬平方米，重要是由于5月、9月和10月都是老式的推盤旺季，且房地產(chǎn)市場交投兩旺，也是推盤旺季大幅度推盤的一種原因之

一。2月重要是受老式春節(jié)的影響，供應面積有所減少，而11月份受廣州10月15日出臺的“限購令”的影響，新增供應數(shù)量大幅度減少，部分開發(fā)企業(yè)放緩了推盤的速度，尋找更好的推盤時機。

成交量方面，從記錄數(shù)據(jù)來看，每月的成交量都較為平均，集中在60萬平方米左右，個別月份有所升高或減少，但升降幅度都不大。重要是由于開年后政府就采用了對應的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一系列措施，但房價仍然居高不下，處在迅速上漲的勢頭，市場預期的明朗程度不夠。1-11月廣州市商品房各月供求狀況一覽表

單位：萬平方米月份新增供應成交量供需比.167.2271.340.94.239.4063.500.62.341.3774.800.55.440.0763.520.63.5113.0065.451.73.672.3264.101.13.794.8450.271.89.870.3458.971.19.9156.6665.242.40.10120.7969.111.75.1148.8263.460.77合計864.83709.761.221-11月廣州市商品房各月供求狀況圖

（2）成交價格

成交價格方面，各類型物業(yè)價格均有較大幅度的上漲，住宅于10月均價到達15072元/平方米，商業(yè)則自8月開始突破了2萬大關，但成交均價受成交區(qū)域的影響較大，如辦公物業(yè)8月突破了2.2萬元/平方米，重要是由于珠江新城廣州銀行大廈寫字樓成交量大增，一次性成交了二分之一以上的物業(yè)，導致該月份寫字樓物業(yè)成交量激增，也拉動了該月份寫字樓的成交均價。1-11月各用途物業(yè)成交價格一覽表單位：元/平方米時間住宅商業(yè)寫字樓工業(yè)別墅停車場其他1月1157712498138494021145741095489912月1196313019150925212108661637441733月108581546216192436399481660727214月1151111174183112812133821505599565月1295511163148181219107851289738846月1256016638196464891——1448476917月118921286814889——719711663181428月11946206712272138003386013596133309月1161021635177657831——154291139210月1507221274169516831——149161626511月138472055216994——————14885

（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房屋管理局，同致誠評估整頓）

2、1-11月商品住宅成交狀況

（1）1-11月商品住宅成交狀況

供求狀況

從1-11月商品住宅的新增供應量來看，整年新增供應量700.53，與去年同期相比略微下降了2.29%，從成交量為555.94萬平方米，總供需比為1.26，供過于求的局面基本與商品房持平。

從各月的供求狀況來看，商品住宅的供應量在9月和10月達新高，這也是“金九銀十”

的體現(xiàn)，成交方面，每月基本持平，但由于2月、3月和4月供應量較少，導致該月份出現(xiàn)了供不應求的局面，其他各月基本保持平穩(wěn)。1-11月廣州市商品住宅供求狀況一覽表

單位：萬平方米月份新增供應成交量供需比.163.9557.991.10.233.1251.870.64.336.2862.350.58.428.3653.660.53.580.3654.861.46.651.9652.520.99.775.2537.522.01.846.3341.391.12.9139.5946.832.98.10110.9553.272.08.1134.3843.680.79合計700.53555.941.26

（2）1-11月各區(qū)供求狀況

從1-11月廣州市各區(qū)新增供應狀況來看，花都、番禺新增供應居于首位，占全市供應的57.42%，重要是由于前幾年番禺、花都大幅度土地出讓導致的；另一方面白云、荔灣、海珠、天河、南沙等也均有一定數(shù)量的新增供應狀況，黃埔區(qū)作為老式的老工業(yè)區(qū)，功能一直未能轉(zhuǎn)變過來，因此，居住用地供應有限，導致供應量持續(xù)居全市最低。

成交狀況來看，番禺、花都由于供應量較大，成交數(shù)據(jù)也名列全市首位，而海珠、白云、天河成交量也較大，重要是由于其位于老城區(qū)，受土地供應量的限制，導致新增供應量的減少，進而對成交面積有一定的限制，但由于其優(yōu)越的地理位置和成熟的配套環(huán)境，都導致了其成交面積較大，供不應求局面加劇，尤其是海珠區(qū)和天河區(qū)。1-11月廣州市商品住宅各區(qū)供需狀況一覽表區(qū)域新增供應成交量供需比越秀18.5117.851.04荔灣48.3543.121.12海珠36.4463.080.58天河40.4174.140.55白云89.2884.681.05黃埔0.275.340.05番禺152.4083.871.82花都223.62136.731.64南沙35.1835.590.99蘿崗10.3711.210.931-11月廣州市商品住宅各區(qū)供需狀況圖

成交價格方面：天河持續(xù)處在領先優(yōu)勢，并突破了均價2萬/平方米的大關，越秀、荔灣、海珠等老城區(qū)新建商品住宅仍然高企，已經(jīng)高達16000-17000元/平方米；黃埔區(qū)由于地鐵5號線的開通運行，加之所推樓盤較為稀少，房價也迅速上升，均價突破1萬元/平方米；番禺區(qū)則由于亞運會大多數(shù)會場大多位于番禺，基礎設施不停利好，環(huán)境得到了極大的改善，且不少大盤推出，高檔樓盤不停推向市場，成交均價得到拉升，反超了黃埔和白云區(qū)的成交均價；花都區(qū)由于地鐵九號線在建，利好原因帶動了房價的上漲；蘿崗方面，由于推盤數(shù)量較少，其成交價格重要體目前幾種預售樓盤上。

3、廣州市商品住宅市場的發(fā)展趨勢及展望

（1）廣州樓市運行特點

跟隨中國樓市整體向上的大勢洪流，廣州樓市也在上演了一出恢宏大戲。概括來講，的廣州樓市體現(xiàn)出如下某些特點：

政策年的體現(xiàn)

新政下，房地產(chǎn)面臨空前考驗。從樓市供應到品牌房企推盤動態(tài)，無論是開發(fā)商還是購房者，都試圖尋找中國樓市的大體輪廓。房價飛漲，新“國十條”橫空出世，在房價持續(xù)走高的背景下，國務院出臺了“國十條”調(diào)控政策，直接針對目前的房地產(chǎn)市場泡沫，房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出“政策年”的發(fā)展態(tài)勢。

房價上漲迅速，自住、投資兩旺

延續(xù)房價迅速上漲的趨勢，開年伊始，房價以迅猛上漲的勢頭持續(xù)迅速上漲，盡管兩會后來國家出臺了一系列政策克制房價的過快上漲，如“國十條”、“粵4條”、“國五條”、“限購令”、“二套房”、“三套房”等政策的出臺，但愿能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，增進其健康穩(wěn)定的發(fā)展。但從下六個月房價的漲勢來看，政策并沒有成為樓市冷卻的主因，反而樓市出現(xiàn)持續(xù)、迅速上漲趨勢；在樓市迅速上漲的勢頭上，越來越多的自住型、改善性需求和投資性需求入市，成為市場的主力。

二手房市場異?；鸨?/p>

自今年年初開始，二手房持續(xù)交投兩旺，尤其是市內(nèi)六區(qū)二手房進入新一輪火爆交易場面。成交量節(jié)節(jié)攀升，更在自住客、住房改善、投資客的帶動下，急劇膨脹的成交量保持所向披靡的勢頭。

（2）廣州樓市展望

伴隨樓市政策的調(diào)整，銀根縮緊、二套房、三套房貸款的縮緊和停貸、限購令等政策，以及對土地閑置的查處力度和加大保障性住房建設等，尤其是國際、國內(nèi)增發(fā)貨幣，通貨膨脹席卷全球。金融危機還在持續(xù)，國內(nèi)經(jīng)濟面臨著通脹壓力。都預示著樓市都面臨這一定的調(diào)整。

房價不會出現(xiàn)較大跌幅。受通脹治理、貨幣政策調(diào)整、和區(qū)域新政等綜合影響，較比較，新一年的樓市熱度會出現(xiàn)一定降溫，但基于穩(wěn)健貨幣政策仍舊較為溫和，市場流動性相對會保持富余，央行整年信貸額度仍舊持續(xù)保持一定的穩(wěn)定額度，樓市預期不會出現(xiàn)主線性變化，房價小幅震蕩后仍舊會保持穩(wěn)定；

由于持續(xù)上調(diào)存款準備金和存貸款利率，勢必導致融資門檻增長，估計實力一般的開發(fā)企業(yè)將加大對已建成物業(yè)的銷售力度，迅速實現(xiàn)資金的回籠；

新增供應方面：

土地市場的異?；鸨?，上六個月土地市場雖然冷清，但下六個月地王頻現(xiàn)，假如按照一定的建設工期來看，估計有大量的樓盤推向市場，供應量較為充足；

成交方面：市內(nèi)十區(qū)受“限購令”的影響，自11月份開始成交量有所下跌，假如“限購令”持續(xù)起到限購的作用，那么成交量將持續(xù)低迷；

銷售價格方面，延續(xù)了房地產(chǎn)銷售價格的瘋狂上漲，不僅超過了大部分購房者的心里預期，價格也實現(xiàn)新高。但伴隨下六個月政府頻頻出臺對應的房地產(chǎn)、土地、金融貨幣等政策，試圖穩(wěn)定目前的房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)價格回到合理的價格區(qū)間，但鑒于目前通脹狀況仍較為嚴重，購置房地產(chǎn)物業(yè)作為抵消通脹的一大途徑使得房地產(chǎn)成為投資首選，因此綜合上述種種，假如沒有更嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融政策，房地產(chǎn)市場將趨于平緩，房價保持較慢的平穩(wěn)增長；假如后續(xù)尚有有關調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場觀望氣氛加強，估計未來房價將會出現(xiàn)小幅下跌的趨勢。

二、廣州市商業(yè)物業(yè)市場分析

1、1-11月商業(yè)物業(yè)成交狀況

記錄數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，廣州新增商用物業(yè)同意預售面積為70.55萬平方米，同比增長26.43%；成交量為66.66萬平方米，同比增長34.99%，這闡明的一手商用物業(yè)銷售展現(xiàn)出更好的供求兩旺態(tài)勢，市場消化狀況很好，空置率持續(xù)下降。

由于廣州市發(fā)售的商鋪多以商業(yè)裙樓為主，純商業(yè)廣場發(fā)售較少，因此，成交方面，成交量重要集中在裙樓商業(yè)。雖然商業(yè)物業(yè)風險較高，但市民對商鋪的投資熱情不減，高風險帶來的高回報是一種吸引原因；另一種原因是由于通貨膨脹預期帶來的，在通脹預期面前，大家都紛紛選擇投資，加上廣州近幾年來可賣的商鋪多是風險相對較低的裙樓商鋪，大家購置的欲望自然高漲。

而市場上，則頻頻出現(xiàn)尚未面市便宣布“無鋪可買”熱銷局面。白云萬達廣場的散鋪基本不入市，聽說已經(jīng)早被“關系客戶”搶奪一空。萬科天河御品的裙樓商鋪，聽說概不對外發(fā)售，除“VIP”客戶勿擾。天河的時尚天河項目，尚未發(fā)售就預定出六成商鋪。

價格方面：由于整年商業(yè)物業(yè)記錄價格反應的是全市均價，受成交區(qū)域、地段、樓層等多原因的影響，成交價格也將有較大的影響。從均價來看，商業(yè)價格波動明顯，8月后來，均價突破2萬，其他各月在15000元/平方米左右徘徊，4月、5月出現(xiàn)價格低點。存量商業(yè)物業(yè)方面，則保持持續(xù)上漲的價格水平。

2、熱點區(qū)域的租售比分析

崗頂—石牌東板塊

廣州市天河崗頂板塊房地產(chǎn)呈商業(yè)為主、住宅為輔的格局，其中商業(yè)房地產(chǎn)重要以IT電腦城為主，集中了大大小小幾十個電腦城。而零售百貨賣場也比較集中，以摩登百貨為主、天河娛樂城、華億百貨相輔的百貨賣場也在崗頂商業(yè)房地產(chǎn)中占據(jù)一席之地。

崗頂—石牌東板塊商業(yè)物業(yè)租售狀況一覽表名稱面積（平方米）均價（萬元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比石牌東**商鋪157.333305.40%石牌東**商鋪237.503505.60%石牌東**商鋪787.693505.46%石牌東**商鋪508.004006.00%（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估企業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)）

寶崗大道-江南西板塊

江南西是海珠區(qū)發(fā)展較為成熟的商圈之一，商圈氣氛十分濃厚，商鋪的租售都相稱活躍，基本上商鋪的數(shù)量相對有限，需求量卻十分大，一直處在供不應求的狀況

寶崗大道—江南西板塊商業(yè)物業(yè)租售狀況一覽表名稱面積（平方米）均價（萬元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比江南西路頭段**商鋪7517.339076.28%江南西路中段**商鋪4215.717145.45%寶崗大道中杏園小區(qū)**商鋪259.003504.67%寶崗大道**商鋪506.003006.00%（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估企業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)）

3、廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢及展望

番禺成為新的商業(yè)發(fā)展點

番禺具有優(yōu)秀的商業(yè)歷史，有濃厚的商業(yè)氣氛，且番禺通過大規(guī)模的發(fā)展，目前集聚了大量人口，常住人口已經(jīng)超過了200萬，占了廣州的五分之一，作為廣州都市副中心的形成，商業(yè)的穩(wěn)定化，把穩(wěn)定的住宅演變成為綜合性的都市片區(qū)，會帶來諸多的商業(yè)機會。番禺作為一種新興的發(fā)展上去，番禺的商業(yè)發(fā)展，目前商業(yè)形態(tài)比較單一，未來由形態(tài)單一，經(jīng)營規(guī)模落后向高端大型主題式商業(yè)轉(zhuǎn)變，商業(yè)物業(yè)升級換代的時機已經(jīng)到來，番禺后來將成為廣州新的商業(yè)發(fā)展點。

老式商業(yè)區(qū)旺鋪仍然搶手

廣州市的老式商業(yè)區(qū)域重要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街，由于老式的商業(yè)地段已經(jīng)成形，因此現(xiàn)時的老式商業(yè)區(qū)的商鋪供應量較少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費人流量帶給商家足夠的投資信心，自然導致商業(yè)街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。

主題式商場逐漸主走俏

主題式商場開始成為商場租售籌劃的一種關鍵原因，買家投資選擇時所考慮的原因除了地段、配套、人流等硬性原因外，對商場的定位亦開始關注，而主題式概念是商場的一種重要附加值，也成為增強買家購置信心的重要原因，如以“異國風情”包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德女人街等。

租賃經(jīng)營模式或?qū)⒊蔀橹髁?/p>

返租銷售模式，近年來在我國的商業(yè)地產(chǎn)運作中也屢見不鮮，不過由于商家的誠信問題也出現(xiàn)了不少爭議。這種營銷模式由于其后期經(jīng)營難以統(tǒng)一，風險將逐漸顯現(xiàn)。

近年來，眾多商業(yè)項目的開發(fā)商變化以往把項目銷售一空的短期牟利的運行方略，更傾向于項目的長期回報，因此目前在建設中的商業(yè)項目大部分只租不售。這種“只租不售，追求長期穩(wěn)定收益”的營銷模式，由于風險可以受到發(fā)展商很好的控制，適應于社會經(jīng)濟的整體發(fā)展方向，正逐漸為市場承認。從商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向上看，只租不售或租售結(jié)合正在成為目前大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的運行模式，尤其是大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，關注經(jīng)營已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流，體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨理性，逐漸走向成熟。

價格趨勢預測

估計未來需求的增長將抵消供應對價格帶來的壓力，整體價格水平將在某些成熟項目的帶動下繼續(xù)增長。局部區(qū)域價格會出現(xiàn)大幅度的上漲，如廣州南站附近商業(yè)物業(yè)伴隨南站更多的投入使用和周圍配套的完善，價格將會有較大幅度的上漲。

三、廣州市辦公物業(yè)市場分析

1、1-11月辦公物業(yè)成交狀況

從廣州市國土資源和房屋管理局記錄數(shù)據(jù)可以看出，1-11月新增供應辦公物業(yè)93.75萬平方米，同比增長44.61%；成交面積67.47萬平方米，同比增長70.68%。從新同意預售的寫字樓物業(yè)來看，珠江新城新增了較大面積的寫字樓物業(yè)，如廣州銀行大廈整體推向市場。

從銷售狀況來看，成交較為活躍，但從整體供需狀況來看，目前仍處在供過于求的局面，除了第一季度受老式春節(jié)影響，供應量跟成交量都較少以外，其他各季度成交量均遠不不小于供應量，首先由于珠江新城甲級寫字樓供應量持續(xù)增長，極大的增長了供應量；另首先，伴隨至于外圍經(jīng)濟逐漸企穩(wěn)，外資企業(yè)亦再度活躍，重要在擴租或?qū)ふ液线m物業(yè)作搬遷。來自周圍都市在廣州設置區(qū)域總部的企業(yè)有上升趨勢，租戶大多以金融機構(gòu)、房地產(chǎn)、顧問征詢、投資行業(yè)為主，估計未來寫字樓消化狀況將有所好轉(zhuǎn)。

（數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房屋管理局，同致誠評估整頓）

成交價格方面：整體成交價格保持穩(wěn)定，新建辦公物業(yè)各月成交均價基本穩(wěn)定在15000-0元/平方米之間，各區(qū)域不一樣價格也大有差異。成交價格重要是由于不一樣區(qū)域?qū)懽謽钦w成交均價影響較大，如海珠區(qū)寫字樓價格上漲重要是琶洲地區(qū)的新寫字樓受市場追捧，天河區(qū)寫字樓價格上漲則重要受珠江新城新推寫字樓的影響。而存量辦公物業(yè)方面，價格則保持在5000-6000元/平方米，價格基本保持平穩(wěn)。

2、熱點區(qū)域的租售比分析

琶洲板塊

琶洲片區(qū)在廣州市的地位屬于發(fā)展型區(qū)域，琶洲地區(qū)發(fā)展目的定位為：以廣州會展博覽中心的建設為契機和關鍵，發(fā)展成為以會展博覽、國際商務、信息交流、旅游服務為主導，兼具高品質(zhì)居住生活功能的RBD（Recreational

Business

District）型、生態(tài)型的新都市中心構(gòu)成部分。其板塊內(nèi)重要寫字樓租售狀況如下表所示：

琶洲板塊重要寫字樓租售狀況一覽表寫字樓均價（元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比管理費（元/平方米.月）入駐企業(yè)保利國際廣場26,0001004.62%28廣發(fā)基金、一汽大眾、中國銀行、泉州輕工、邁科金屬進出口集團有限企業(yè)等著名企業(yè)中州中心20,000704.20%25展會有關企業(yè)琶洲國采中心25,000703.36%展會有關企業(yè)中洲交易中心21,00025在售（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估企業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)）

根據(jù)規(guī)劃，琶洲已是廣州珠江新城-琶洲-員村這個大CBD的重要構(gòu)成部分，是總部經(jīng)濟及會展經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)域，在政策支持所衍生下來的多種利好原因，保證了琶洲地區(qū)各商業(yè)項目的發(fā)展前景和投資價值。根據(jù)記錄數(shù)據(jù)顯示，一年兩屆的廣交會采購商客流有20多萬人次，當中約有二分之一是每年新參展客商，而整個琶洲此后每年可接待的海內(nèi)外商務客流超過200萬人次，琶洲商圈的物業(yè)價值得到深入提高。

目前，琶洲的重要寫字樓商鋪售價在2萬元/平方米以上，靠近CBD關鍵區(qū)珠江新城水平。如保利世界貿(mào)易中心寫字樓、琶洲國際采購中心售價都在2.5萬元/平方米左右，中洲交易中心寫字樓商鋪價格則在2.1萬元/平方米左右。

伴隨未來經(jīng)濟的發(fā)展以及琶洲片區(qū)的逐漸開發(fā)完善，琶洲村、黃埔村、石基村的改造完畢，琶洲豐富的土地儲備以及良好的景觀資源（珠江、萬畝果園等）都將為琶洲的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來機遇。琶洲作為總部經(jīng)濟及會展經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)域，估計未來寫字樓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)價格將出現(xiàn)深入的上漲空間。

珠江新城板塊

珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新都市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道，南臨珠江，北達黃埔大道?？傄?guī)劃用地面積6.44平方公里，關鍵地區(qū)約1平方公里，商建面積約450萬平方米，規(guī)劃將容納17-18萬居住人口，提供近30萬個就業(yè)崗位。珠江新城規(guī)劃中是二十一世紀廣州市中心商務區(qū)的重要構(gòu)成部分，詳細的功能定位為：作為廣州市二十一世紀都市中心商務區(qū)硬核的一種重要構(gòu)成部分，將發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等都市一級功能設施區(qū)，推進國際文化交流與合作的基地。

珠江新城板塊重要寫字樓租售狀況一覽表寫字樓均價（元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比勤建商務大廈20,000804.80%富力盈隆廣場25,0001004.80%華普廣場19,000905.68%珠江投資大廈21,000955.43%三銀大廈25,0001004.80%津濱騰越大廈20,000905.40%富力摩根商務25,000904.32%富力盈泰廣場27,0001305.78%富力中心——160——富力科迅大廈22,000955.18%星匯國際22,0001206.55%富力盈力23,000854.43%（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估企業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)）

天河北板塊

天河北板塊作為廣州市最成熟的寫字樓商圈，交通網(wǎng)絡四通八達，外資企業(yè)最多，有現(xiàn)實廣州最高的寫字樓中信廣場，廣州火車東站、天河體育中心也位于這個區(qū)域。

天河北板塊寫字樓租售狀況一覽表名稱均價（元/平方米）租金（元/平方米.月）租售比中信廣場28,0001506.43%耀中廣場27,0001406.22%中泰廣場22,0001307.09%維多利廣場25,0001205.76%廣晟大廈22,0001106.00%中石化大廈24,0001306.50%平安大廈20,000955.70%壬豐大廈20,000905.40%大都會廣場21,0001005.71%財富廣場25,0001205.76%新創(chuàng)舉大廈22,000904.91%金利來大廈20,0001106.60%（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估企業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)）

天河北板塊寫字樓租售比基本穩(wěn)定發(fā)展，伴隨廣州經(jīng)濟的發(fā)展，天河北商務圈的發(fā)展已經(jīng)進入了穩(wěn)定期。寫字樓價格看漲，樓價也持續(xù)處在高檔價位，基本沒什么大的起伏，穩(wěn)步上漲。據(jù)理解，從出租回報率來看，廣州幾大寫字樓商圈中以天河北商圈最高，約在7%左右。

3、廣州市辦公物業(yè)的發(fā)展趨勢及展望

未來市場供將逐漸轉(zhuǎn)移到琶洲區(qū)域

獵德大橋的開通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對面，目前寫字樓物業(yè)有保利國際、中洲中心等，伴隨會展經(jīng)濟的發(fā)展，將帶動片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展，琶洲村的改造，將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場。根據(jù)廣州市近年來土地拍賣信息以及在建寫字樓市場記錄，估計未來兩年將推出的寫字樓重要供應量集中在琶洲區(qū)域。

番禺廣州南站區(qū)域商務辦公將逐漸崛起

獵德大橋的開通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動赤崗區(qū)域的發(fā)展。琶洲位于珠江新城對面，目前寫字樓物業(yè)有保利國際、中洲中心等，伴隨會展經(jīng)濟的發(fā)展，將帶動片區(qū)商業(yè)、辦公等的發(fā)展，琶洲村的改造，將有更多的商業(yè)、辦公和居住用地推向市場，因此，琶洲寫字樓將成為市場新的亮點。

價格有所增長

從廣州市寫字樓市場來看，尤其是甲級寫字樓，伴隨市區(qū)范圍內(nèi)純寫字樓用地的減少，且珠江新城多數(shù)以企業(yè)總部為主，估計未來市區(qū)內(nèi)寫字樓供應將逐漸減少，寫字樓物業(yè)將漸成稀缺物業(yè)，價值會有所提高，尤其是珠江新城板塊和琶洲板塊。

四、廣州市工業(yè)物業(yè)市場分析

前3季度，新建工業(yè)物業(yè)合計成交0.54萬平方米，比去年同期減少0.1萬平方米，同比遞減15.63%，從成交狀況來看，重要成交量集中在第一季度，占了前三個季度的二分之一以上，第二、三季度則相對較少，尤其是4、5月則僅為0.02、0.01萬平方米，成交量很少；而7月份出現(xiàn)了零成交，創(chuàng)歷史新低。

價格方面，新建工業(yè)物業(yè)成交均價大多數(shù)時候都在4000-7000元/平方米之間波動，也有少許物業(yè)成交價僅為1000-3000元/平方米，如4、5月份成交低迷時成交均價也低，僅為2812元/平方米和1219元/平方米，是經(jīng)典的量價齊跌的月份。根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢，估計未來1年內(nèi)工業(yè)物業(yè)價格不會出現(xiàn)大幅上漲的狀況，假如宏觀經(jīng)濟形勢有所好轉(zhuǎn)，則價格基本上會維持在一種平穩(wěn)的趨勢上，成交量或許會有小幅的回升。

重點區(qū)域的成交均價分析

新塘板塊

新塘鎮(zhèn)規(guī)劃并推進了寧西、新塘環(huán)境保護、豪進、沙埔銀沙、東凌等五大工業(yè)基地建設，引進了廣州本田二廠、五羊本田摩托車兩大生產(chǎn)力骨干項目，培育了一批科技含量高、效益好、帶動性強的制造業(yè)工業(yè)項目，牛仔休閑服裝和汽車、摩托車及其零部件三大支柱產(chǎn)業(yè)，初步形成產(chǎn)業(yè)匯集和組團發(fā)展，其區(qū)域范圍內(nèi)工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅猛，工業(yè)用房交易及租賃等狀況較為頻繁。

新塘板塊工業(yè)用地市場狀況一覽表序號地塊位置用地性質(zhì)土地面積（㎡）成交價（元）地面單價（元/㎡）1新塘鎮(zhèn)太平洋工業(yè)區(qū)土地工業(yè)用地4,7583,735,0307852新塘甘湖工業(yè)村土地工業(yè)用地7,1575,482,2627663新塘鎮(zhèn)西洲村佛塘溫涌、南埔村土地工業(yè)用地69,98260,464,4488644新塘鎮(zhèn)汽車產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)用地

800左右5新塘鎮(zhèn)白水村、西寧工業(yè)用地

500-600左右（數(shù)據(jù)來源：同致誠評估企業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)）新塘板塊工業(yè)物業(yè)市場狀況一覽表序號地址用途構(gòu)造樓層面積（㎡）租金（元/（㎡.月）售價

（元/㎡）備注1新塘鎮(zhèn)大石上邵廠房、倉庫鋼混五層約50008-10

配貨梯2增都市新塘鎮(zhèn)太平洋工業(yè)區(qū)廠房鋼混四層約100008-10

配貨梯3增都市新塘鎮(zhèn)誰南村廠房鋼混四層8008配貨梯（數(shù)據(jù)來源：同