房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目地址三、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況四、項(xiàng)目建設(shè)背景五、項(xiàng)目總體概況第二章項(xiàng)目市場分析一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析二、房地產(chǎn)市場概況三、結(jié)論第三章項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢二、項(xiàng)目劣勢三、 結(jié)論第四章項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)行計(jì)劃一、項(xiàng)目選址二、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 三、項(xiàng)目建設(shè)條件四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案五、項(xiàng)目環(huán)境影響六、項(xiàng)目管理組織七、項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃第五章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析第六章項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目投資估算二、資金籌措三、貸款獲得與償還第七章效益測算與分析一、收入預(yù)測二、稅費(fèi)率三、利潤預(yù)測第八章項(xiàng)目總結(jié)第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：X項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址：X三、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況：X有限企業(yè)（如下簡稱企業(yè)）是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，企業(yè)總部設(shè)在，注冊資金X萬元。企業(yè)成立以來，依托的繁華商業(yè)優(yōu)勢和名牌大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的智力優(yōu)勢，業(yè)務(wù)不停發(fā)展擴(kuò)大。企業(yè)既有企業(yè)員工多人，均為本科以上學(xué)歷。企業(yè)股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，碩士以上學(xué)歷，資金實(shí)力雄厚，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富。企業(yè)下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑設(shè)計(jì)、營銷管理、法律、財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競爭能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊(duì)伍。企業(yè)秉承“專心做事，誠信為人”的企業(yè)精神，堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)為關(guān)鍵，不停為客戶發(fā)明價(jià)值。同步，企業(yè)奉行創(chuàng)新、求實(shí)、敬業(yè)的服務(wù)理念，不停探索順應(yīng)時(shí)代規(guī)定的專業(yè)經(jīng)營開發(fā)之道，在借鑒國外求經(jīng)驗(yàn)的同步，深刻分析國內(nèi)實(shí)際狀況，運(yùn)用科學(xué)的決策措施和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運(yùn)行、房地產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)作有機(jī)結(jié)合，并逐漸形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵競爭優(yōu)勢。四、項(xiàng)目建設(shè)背景X企業(yè)開發(fā)的X住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境受到老百姓的歡迎?！癤?”住宅小區(qū)是X企業(yè)開發(fā)的第一種項(xiàng)目，位于城東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面，占地面積約畝，該項(xiàng)目原為停車長，經(jīng)委、縣政府、建設(shè)局、房產(chǎn)局及計(jì)劃委員會(huì)同意，該地塊由X企業(yè)開發(fā)建設(shè)。此后建成后的小區(qū)周圍各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是目前新城區(qū)乃至整個(gè)縣城都市中心點(diǎn)，也是X商圈的關(guān)鍵，具有很高的商業(yè)價(jià)值。小區(qū)高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為目前唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個(gè)縣城的都市標(biāo)桿高層建筑體。整個(gè)項(xiàng)目總投資估計(jì)2.5億元，工程內(nèi)容包括.整個(gè)“X?”項(xiàng)目工程構(gòu)思精致時(shí)尚，并充斥高品質(zhì)生活氣息，各建筑單體互相有機(jī)聯(lián)絡(luò)，互為借景，整體布局充斥生活體驗(yàn)的意趣，市場反應(yīng)相稱熱烈，至7月3日至7月13日，項(xiàng)目來電高達(dá)258組客戶，客戶反響熱烈良好。項(xiàng)目計(jì)劃一年之內(nèi)完畢一定量的銷售，并簽訂了對(duì)應(yīng)的銷售協(xié)議。X企業(yè)和“X?”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到政府有關(guān)部門和市民的認(rèn)同。“X?”工程建設(shè)內(nèi)容包括2棟33層高樓、兩層地下車庫、小一種小區(qū)園林規(guī)劃、一種涌泉池及對(duì)應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施。目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)已進(jìn)入準(zhǔn)備動(dòng)工階段，地勘工作已經(jīng)完畢，售樓部建設(shè)在委、縣政府及有關(guān)部門的大力支持下，今年7月底竣工。多種證件還在辦理當(dāng)中，估計(jì)9月可以開盤。五、項(xiàng)目總體概況●項(xiàng)目名稱：“”●地理位置：城東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面●總建筑面積：約㎡其中：商業(yè)面積X㎡住宅：X㎡人防用地：㎡地下室面積：約㎡●建筑占地面積：X㎡●建筑密度：X%●總戶數(shù)：戶●汽車停車位總數(shù)：X個(gè)，其中機(jī)動(dòng)車X，自行車X?！窠ㄖ问剑壕C合性高檔高層住宅●園區(qū)綠地率：X％●估計(jì)入伙時(shí)間：估計(jì)6月第二章項(xiàng)目市場分析一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析位于中國西南部的云南，是中國實(shí)行西部大開發(fā)的12個(gè)省、區(qū)之一，也是中國內(nèi)地面向東南亞近來的省區(qū)之一，區(qū)位優(yōu)勢明顯。此外，云南被稱為“有色金屬王國”。云南已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)150多種，探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)92種，其中25種礦產(chǎn)儲(chǔ)量位居全國前三名，54種礦產(chǎn)儲(chǔ)量居前十位，居全國首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。云南礦產(chǎn)資源共有9大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。云南礦產(chǎn)具有種類多、品種全、分布相對(duì)集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲(chǔ)量所占比重較大、共生伴生組份多等特點(diǎn)，開發(fā)前景十分廣闊。1月1日，中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)準(zhǔn)期正式啟動(dòng)。昆明由西南門戶變身“亞洲中心”的跨越式發(fā)展歷程也從此刻起，駛?cè)肓丝燔嚨??！皷|連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴”的獨(dú)特區(qū)位，讓昆明當(dāng)仁不讓地佇立在中國西南門戶的位置。伴隨中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動(dòng)，以及國家門戶樞紐機(jī)場、泛亞鐵路和昆曼鐵路、昆仰公路等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心，昆明將以怎樣的縱身一跳完畢這一華麗轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。建成后的中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為發(fā)展中國家構(gòu)成的“世界最大自貿(mào)區(qū)”。據(jù)預(yù)測，中國對(duì)東盟的出口將增長106億美元，增幅為55.1%；東盟對(duì)中國的出口將增長130億美元，增幅為48%。同步，云南是我國鼓勵(lì)外商投資多種優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享有沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享有國家政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。中國加入東盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢，云南將由國內(nèi)邊陲發(fā)展為國際通道和樞紐，建成國內(nèi)投資者、邊境貿(mào)易雙向交流的平臺(tái)，成為中國進(jìn)入東南亞一種重要橋頭堡，在此后中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)中大有作為。全省生產(chǎn)總值完畢8750.95億元，增長13.7%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7109.7億元，增長27.4%；財(cái)政總收入2258.2億元，增長24.8%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入1110.8億元，增長27.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額3000.1億元，增長20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18576元，實(shí)際增長10.3%；農(nóng)民人均純收入4722元，實(shí)際增長13.9%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.05%；人口自然增長率6.35‰；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲4.9%；單位生產(chǎn)總值能耗下降3.22%；外貿(mào)進(jìn)出口總額160.5億美元，增長19.6%。高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來活躍的房地產(chǎn)市場，僅僅去年上六個(gè)月，云南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資402.51億元，同比增長32.6%；全省商品房屋施工面積6901.01萬平方米，增長13.3%，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展深入增進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展；，云南省建設(shè)(籌集)城鎮(zhèn)保障房40.32萬套,估計(jì)總投資278.79億元。目前，全省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下到達(dá)各州市，省政府規(guī)定各州市必須按照責(zé)任目的抓好建設(shè)，保證去年動(dòng)工的項(xiàng)目到今年終基本完畢，今年新動(dòng)工的項(xiàng)目在9月底前所有動(dòng)工，今年終完畢60%以上的投資額，基本建成19.6萬套。保障房的建設(shè)滿足了廣大群眾的住房需要。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析云南省文山壯族苗族自治州文山市是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會(huì)主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯。作為內(nèi)陸省下的開放都市，文山市隨經(jīng)濟(jì)大勢的變化，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨良好。去年一季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）估計(jì)完畢27億元，同比增長15.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值1.3億元，同比增長6%，占生產(chǎn)總值的比重為4.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長0.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)率為2.1%。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值15.2億元，同比增長20.1%，占生產(chǎn)總值的比重為56.2%，比上年上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長10.8個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)率為69.4%。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長值10.5億元，同比增長11%,占生產(chǎn)總值的比重為38.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長4.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)率為28.5%，很明顯，文山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在上升周期。當(dāng)現(xiàn)代文山建設(shè)步入工業(yè)化加速、都市化提高、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的時(shí)期后，把文山建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化市區(qū)，一直是文山市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體（擴(kuò)大）會(huì)議明確提出，深度融入中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)，建立中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)、公共服務(wù)等五大平臺(tái)，爭創(chuàng)引領(lǐng)西南部區(qū)域合作示范都市，把文山建成云南連接?xùn)|南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的都市。面對(duì)此歷史機(jī)遇，文山對(duì)未來的都市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化都市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮則思變、后來居上、科學(xué)發(fā)展、開放友好為重要內(nèi)容的“文山精神”，先后提出并完善實(shí)行“通道經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強(qiáng)州、城鎮(zhèn)富州、開放活州、科教興州、友好穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略”，加緊大通道經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，建設(shè)生物資源開發(fā)、新型冶金化工、現(xiàn)代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地”的總體思緒，經(jīng)濟(jì)社會(huì)走上了又好又快的發(fā)展軌道，重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年以高于全國、全省的平均水平增長，全州上下展現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)繁華、社會(huì)進(jìn)步、民族團(tuán)結(jié)、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。置身如此的宏觀背景之下，處在文山懷抱中的X房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適逢其時(shí)。二、房地產(chǎn)市場概況經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，其中房地產(chǎn)業(yè)將成為整年增長值增長最快的行業(yè)。整年房地產(chǎn)開發(fā)投資額估計(jì)達(dá)15億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直位于六大行業(yè)之首，整個(gè)房地產(chǎn)市場呈迅速增長趨勢。而房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展又帶動(dòng)了有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。作為一種產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一種驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。1、市場競爭狀況正處在房地產(chǎn)開發(fā)的新熱潮期，目前舊城改造、鉆石大廈、以及保障房項(xiàng)目等，此前由幾家開發(fā)企業(yè)獨(dú)占市場的局面不復(fù)出現(xiàn)。伴隨的都市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)也集中于此，大部分明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經(jīng)竣工售罄并入住完畢，目前新城區(qū)片區(qū)的樓盤價(jià)格也相對(duì)較高，新城區(qū)住宅（含別墅、天地樓）均價(jià)約為3200元／㎡—3400元／㎡左右，無高層電梯房。隨市場發(fā)展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)成為X樓市的主流模式，認(rèn)為首的都市標(biāo)桿建筑體崇高住宅浮出水面，成為房地產(chǎn)市場的一道亮麗風(fēng)景線，前有東風(fēng)路主干道、X唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。商業(yè)發(fā)展模式也引起人們的關(guān)注。到目前為止，城逐漸形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)X商圈，三足鼎立基本形成。尤其以X商圈為主的新城區(qū)商圈未來五年內(nèi)不可限量，伴隨華潤萬家、國美電器、南城百貨、中影、大地影院的加盟，X商圈的價(jià)值無可估計(jì)，認(rèn)為中心的商業(yè)中心以及出現(xiàn)雛形。未來眾多商家的涌入，引起了對(duì)熱點(diǎn)商業(yè)的競爭，在很大程度上拉動(dòng)了X房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。同步，得益于X房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展態(tài)勢及政府的優(yōu)惠政策。2、消費(fèi)群體狀況的房地產(chǎn)市場從開始升溫，、、發(fā)展很快。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，包括經(jīng)商人員，有較高灰色收入的人員等，這部分人員大多在初期房地產(chǎn)市場春天時(shí)已經(jīng)購置了房產(chǎn)。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，此類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。但上述兩類消費(fèi)者仍目前商品房消費(fèi)者的較大部分。從今年開始進(jìn)行大規(guī)模都市改造，至，含舊城改造在內(nèi)的各項(xiàng)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅面積估計(jì)超過20萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷戶以及X對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房的優(yōu)惠政策，構(gòu)成了最直接的潛在商品房消費(fèi)者。由于原有房屋受都市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購置房產(chǎn)，因此市場潛力巨大。這一消費(fèi)群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費(fèi)能力。三、結(jié)論作為一種產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強(qiáng)的活力，成為一種驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部大開發(fā)逐漸深入展開的目前，X正努力向“漂亮又柔情X”前進(jìn)，大規(guī)模的都市改造將更深入刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢趨高。房地產(chǎn)市場將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房產(chǎn)與中高檔住宅是此后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。房地產(chǎn)市場供求的構(gòu)造性失衡仍然存在。從開始，受縣城地區(qū)的影響，城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，X房地產(chǎn)動(dòng)工率不停下降，房地產(chǎn)市場存貨量不停消化，到，真正意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)，未來五年，商品房銷售仍將走紅。第三章項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢1．位置優(yōu)勢本項(xiàng)目地處新城區(qū)絕對(duì)中心點(diǎn)，是此后X商圈的關(guān)鍵，具有很高的商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和都市標(biāo)桿價(jià)值。地塊背臨目前最佳的一種多層一般住宅小區(qū)櫻花廊庭，周圍有百越公園、普廳河、人民法院、政府活動(dòng)中心、幼稚園、超市、天成體育館、碧水藍(lán)天大酒店、云南省農(nóng)村信用社等單位，項(xiàng)目所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套齊全、便利，是此后政府部門、金融單位、大企業(yè)、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購房置地的首選。目前對(duì)未來的都市規(guī)劃建設(shè)賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化漂亮柔情X。按政府規(guī)劃，項(xiàng)目受到縣委、縣政府以及各單位部門的重視。伴隨云桂鐵路X段的開通以及X火車站的全面建設(shè)，環(huán)城路的全面運(yùn)轉(zhuǎn)，未來新城區(qū)城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槎际芯跋蟆?．產(chǎn)品功能通過一期項(xiàng)目建設(shè)，企業(yè)對(duì)產(chǎn)品市場定位有了更多的把握。就目前房地產(chǎn)市場需求來看，二期項(xiàng)目產(chǎn)品中最吸引市場注意力的有如下幾方面：●充足的車位除房產(chǎn)外，汽車已成為目前人們生活消費(fèi)的另一熱點(diǎn)。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關(guān)注的重點(diǎn)之一。由此，從目前的趨勢看，一種項(xiàng)目有無充足的車位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著很大影響?！癤?”項(xiàng)目的前身是停車廠，在設(shè)計(jì)規(guī)劃之初已經(jīng)對(duì)停車問題作了充足的考慮，恰好迎合目前及未來市場需求，與目前X房地產(chǎn)市場上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對(duì)優(yōu)勢?！翊笮偷纳虉霭殡SX作為區(qū)域性都市的作用日益明顯，大批國內(nèi)外商家紛紛進(jìn)駐X，對(duì)商業(yè)的需求也日益增強(qiáng)。本項(xiàng)目所在位置為X商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點(diǎn)，也是此后X的財(cái)富之地，是X商圈的關(guān)鍵，同步與的目前商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周圍配套應(yīng)有盡有，商業(yè)價(jià)值極高。由于新城區(qū)還處在發(fā)展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供應(yīng)比較缺乏，大量舊城老百姓紛紛踴躍到新城區(qū)規(guī)定進(jìn)行商業(yè)置業(yè)投資。本項(xiàng)目所建設(shè)的約3000平方米的商場以及此后15000平方米左右的商業(yè)廣場，恰好彌補(bǔ)目前新城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)空白?！?居住、購物、休閑、娛樂一體化自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、此后建成的X商業(yè)廣場（百越公園東側(cè)），與天成體育館不到100米，是此后X最繁華的地段，出行以便，購物、休閑、娛樂等功能一體化，項(xiàng)目越來越成為X人關(guān)注的焦點(diǎn)?！?產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、多樣化電梯采用國際品牌電梯，保證舒適、快捷、安全的抵達(dá)每一層，為了保障居住的舒適性，項(xiàng)目按照大都市設(shè)計(jì)角度，C座是兩梯三戶，D座是兩梯四戶；在戶型設(shè)計(jì)方面，采用戶戶通風(fēng)采光設(shè)計(jì)的原則；在戶型的分割方面，采用動(dòng)靜分離，戶型內(nèi)分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動(dòng)區(qū)，保證平時(shí)業(yè)主在客廳的活動(dòng)不影響到臥室內(nèi)家人的休息；戶型面積54—152㎡，一房、三房、四房、樓中樓等在針對(duì)X老百姓的需求的前提下，結(jié)合了大都市的戶型設(shè)計(jì)理念，保證了項(xiàng)目戶型的實(shí)用性、豐富性、價(jià)值性。3．項(xiàng)目前期工作基本完畢，項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較短目前售樓部已經(jīng)竣工，項(xiàng)目月底開始啟動(dòng)，計(jì)劃24個(gè)月內(nèi)，所有竣工。在工程建設(shè)方面，我們己做了相稱的投入，整個(gè)項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)前期籌辦已基本竣工，后期建設(shè)周期相對(duì)較短，可以較快的滿足客戶入住的規(guī)定。4．市場競爭相對(duì)較小目前房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)集中于新城區(qū)，而新城區(qū)諸多項(xiàng)目都已經(jīng)售罄并所有入住，僅有活躍的一種項(xiàng)目，兩三個(gè)樓盤集中在老城區(qū)，重要圍繞舊城改造和保障房進(jìn)行建設(shè)，地價(jià)與房價(jià)節(jié)節(jié)上升。相對(duì)而言，項(xiàng)目周圍市場競爭要小諸多。在目前X房地產(chǎn)市場中高檔產(chǎn)品比重過小，中低級(jí)產(chǎn)品供應(yīng)量過多的狀況下，面對(duì)巨大的市場需求量，新城區(qū)的中高價(jià)位樓盤恰好迎合了市場。同步，新城片區(qū)目前上市樓盤較少，市場競爭并不劇烈。5、政府的大力支持去年以來，新城區(qū)樓盤成為政府招商引資、改善都市面貌的重要舉措。伴隨都市改造的深入推進(jìn)，政府陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)政策，加緊新城區(qū)項(xiàng)目工程的改造，有關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，目前X企業(yè)正向政府爭取將本項(xiàng)目納入X重點(diǎn)工程，估計(jì)將得到政府大力支持，并獲得有關(guān)政策優(yōu)惠。6．開發(fā)商的信譽(yù)及實(shí)力X企業(yè)在項(xiàng)目前期建設(shè)中的杰出體現(xiàn)使置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目的印象肅然起敬，X企業(yè)和“X?”住宅小區(qū)良好的形象普遍得到政府有關(guān)部門和市民的認(rèn)同。通過項(xiàng)目前期的建設(shè)，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場把握已經(jīng)有經(jīng)驗(yàn)，無論在產(chǎn)品價(jià)格還是產(chǎn)品性能方面均有更深刻的理解。企業(yè)投資估計(jì)獲得對(duì)應(yīng)的回報(bào)，資金估計(jì)按計(jì)劃回籠，后期建設(shè)自有資金比較充沛，企業(yè)實(shí)力將愈加增強(qiáng)，對(duì)地產(chǎn)市場整體把握力增強(qiáng)。二、項(xiàng)目劣勢：1．保障房帶來的一定銷售壓力。保障房建設(shè)正在不停推進(jìn)，盡管保障房建設(shè)與新城辨別隔兩側(cè)，不過在一定程度上消弱了項(xiàng)目的市場擁有率，對(duì)項(xiàng)目的迅速銷售確實(shí)起到了一定的影響。2．新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。項(xiàng)目所處新城區(qū)中心，商圈氣氛不夠濃厚，目前重要是文體路、天城小區(qū)周圍、項(xiàng)目周圍商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊緣地帶商業(yè)氣氛不濃，重要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個(gè)縣城人口數(shù)量不多。三、結(jié)論：可以看出，“X?”二期項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件很好，有著較強(qiáng)的市場競爭力。對(duì)于項(xiàng)目所存在的某些局限性之處，可以采用對(duì)應(yīng)措施加以改善，對(duì)項(xiàng)目沒有太大的影響。整體而言，該項(xiàng)目有很高的開發(fā)價(jià)值。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件及實(shí)行計(jì)劃一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于新城區(qū)中心百越公園對(duì)面，普廳河畔，是近來興起的都市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，匯集著前幾年開放的將近20個(gè)一般住宅小區(qū)，伴隨都市建設(shè)的日新月異，市中心不停外擴(kuò)，項(xiàng)目肯定展現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢。伴隨新城區(qū)建設(shè)步伐的加緊及西部大開發(fā)政策的出臺(tái)，充足運(yùn)用新城區(qū)原有的基礎(chǔ)，積極參與盤活市場地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在政府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，展現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是目前其他區(qū)域所無法比擬的。前幾年，的開發(fā)熱潮退卻后，目前撐起房地產(chǎn)市場大盤旗幟的生力軍肯定是X企業(yè)和。而大量的土地供應(yīng)保證土地成本的減少，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，因此新城區(qū)項(xiàng)目可以在保證優(yōu)質(zhì)的狀況下，以穩(wěn)步價(jià)贏得市場。天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽花園等等一般樓盤的入住為匯集了相稱的人氣。伴隨X居住理念的不停轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及必將逐漸為X人所認(rèn)同。過去那種“寧要文山一張床，不要X一套房”的觀念已開始轉(zhuǎn)變，越來越多的X人，在有一定實(shí)力后并不一定要選擇在文山置業(yè)。X若能真正出現(xiàn)性價(jià)比較高的住宅項(xiàng)目，不僅可以吸引X新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在X買房，X新城區(qū)將會(huì)逐漸匯集人氣，發(fā)展成為一種十分良好的居住區(qū)。二、周圍環(huán)境X?項(xiàng)目地處新城區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有X天成體育館，西有法院和政府活動(dòng)中心；前擁東風(fēng)路，右攬文體路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。早已建成的“百越公園”綠地，為項(xiàng)目建設(shè)提供了一種基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模“X?”項(xiàng)目規(guī)劃用地位于東風(fēng)文體路口百越公園對(duì)面，占地面積約9.7畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。項(xiàng)目兩層地下室及構(gòu)造基礎(chǔ)勘探完畢，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。建設(shè)內(nèi)容包括地下一、二層的建設(shè)，地上一～二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會(huì)所新建，地上三～三十三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。計(jì)劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。四、項(xiàng)目建設(shè)條件1、項(xiàng)目權(quán)屬清晰“X?”現(xiàn)經(jīng)政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等有關(guān)部門的同意，項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的“五證”正在辦理中，估計(jì)八月份得證。2、配套設(shè)施齊全項(xiàng)目前擁百越公園，周圍有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼稚園、天成體育館、法院、碧水藍(lán)天大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項(xiàng)生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。●道路：該片區(qū)內(nèi)重要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已經(jīng)有東風(fēng)路上尚有到周圍區(qū)域的公交車，出行便捷。●銀行：該片區(qū)已經(jīng)有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米?！襻t(yī)院：片區(qū)內(nèi)有仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項(xiàng)目不到300米。●學(xué)校、市場、體育：百匯超市、縣職高、小學(xué)、金虎市場、縣民中、少年宮藝術(shù)幼稚園、天成體育館等。3、基礎(chǔ)建設(shè)前期籌辦已經(jīng)完畢項(xiàng)目籌辦期做了相稱的投入，售樓部已經(jīng)竣工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完畢。4、建設(shè)場區(qū)“五通”條件具有項(xiàng)目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具有，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施?！窆┧畻l件：自來水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。●供電條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入?！窆鈼l件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入?！裢ㄓ崡l件：直接由電信接入。五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案X?將因應(yīng)都市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮高層樓宇狀況，共同發(fā)明出一種宜商宜居宜樂的都市標(biāo)桿建筑大廈。商業(yè)部分以臨街商鋪設(shè)計(jì)為主，住宅部分則以兩梯三戶、兩梯四戶為主導(dǎo)，圍繞基本的小庭院布置。遵照原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度突出X第一高的形象?！啊苯ㄔO(shè)有庭院休閑區(qū)、原則的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同步，小區(qū)還將建設(shè)兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一種休閑、舒適、以便的生態(tài)居住小區(qū)。“”充足運(yùn)用其獨(dú)特的地理位置，緊緊圍繞“人與自然、友好發(fā)展”這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)”為主題的設(shè)計(jì)思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充足彰顯綠色歐景之特色。六、項(xiàng)目環(huán)境影響本項(xiàng)目開發(fā)對(duì)環(huán)境的影響重要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，另一方面是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)此擬采用的環(huán)境保護(hù)計(jì)劃為：1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入都市污水管道。3、固體垃圾以袋裝方式搜集處理，并采用嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)打掃安排。4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，到達(dá)環(huán)境保護(hù)原則。七、項(xiàng)目管理組織要開發(fā)一種項(xiàng)目，首先必須有一種完備的組織機(jī)構(gòu)。我司擁有一支年輕充斥活力的干部隊(duì)伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、財(cái)會(huì)、籌劃、營銷等多種人才，是本項(xiàng)目得以成功開發(fā)的管理保證。同步，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強(qiáng)在各有關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。八、項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃整個(gè)“X?”項(xiàng)目計(jì)劃于8月份動(dòng)工，8月份完畢，估計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。第五章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)分析整個(gè)“X，”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。目前項(xiàng)目已獲得人民政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等部門的同意，與項(xiàng)目各有關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按有關(guān)法規(guī)辦妥了有關(guān)手續(xù)，項(xiàng)目權(quán)屬清晰，項(xiàng)目建設(shè)“五證”仍在辦理當(dāng)中。可以說，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。但不排除在項(xiàng)目建設(shè)的24個(gè)月期間，國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭取對(duì)應(yīng)的政策支持，是防備風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目建設(shè)期間，因多種原因沖突引起的社會(huì)動(dòng)亂將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢很好，社會(huì)趨于穩(wěn)定，社會(huì)動(dòng)亂的風(fēng)險(xiǎn)比較小。對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把多種歷史問題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟(jì)問題都會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項(xiàng)目發(fā)展。從目前國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢來看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒原因的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項(xiàng)目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團(tuán)體的專業(yè)提議及先期預(yù)測把握社會(huì)發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析依目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目開發(fā)也許遭遇行業(yè)競爭的問題及未來也許的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。企業(yè)以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢，以市場細(xì)分方略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并采用多種手段加緊資金回籠，實(shí)現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。五、管理風(fēng)險(xiǎn)分析籌劃考慮不周，對(duì)困難及問題估計(jì)局限性，或定位失誤都也許帶來風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目操作過程的偏差或工程時(shí)間突破計(jì)劃，導(dǎo)致成本上升，也將帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)將依托經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目管理，并以實(shí)際狀況不停調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。六、資金風(fēng)險(xiǎn)分析短長期融資的短缺均有也許打斷項(xiàng)目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。通過項(xiàng)目一期建設(shè)，目前企業(yè)自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給項(xiàng)目持續(xù)的資金供應(yīng)不成問題。七、結(jié)論整體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)，只要能加以認(rèn)識(shí)和防備，是可以將風(fēng)險(xiǎn)值減至最低的。第六章項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目投資估算各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目投資概算詳見下表估算成果本項(xiàng)目投資總額為1.9億元?！癤?”項(xiàng)目投資概算（一）重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建設(shè)用地面積：5641㎡總建筑面積：2590㎡其中：住宅建筑面積：50660㎡商場面積：2590㎡地下室面積：4290㎡總層數(shù)：35層（含地下兩層）機(jī)動(dòng)停車位：88個(gè)總戶數(shù)：4