國(guó)際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)可行性分析報(bào)告

南平國(guó)際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性分析匯報(bào)FeasibilityAnalysisReportofLingshuiNanpingInt’lHot-springHealth-careResortProject5月2日海南是中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的重要窗口。要努力實(shí)現(xiàn)海南經(jīng)濟(jì)繁華、社會(huì)友好、環(huán)境優(yōu)美、人民幸福?！\濤匯報(bào)摘要南平國(guó)際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目，位于陵水黎族自治縣國(guó)營(yíng)南平農(nóng)場(chǎng)與本號(hào)鎮(zhèn)結(jié)合部，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)，地形變化豐富，地表植被蔥翠，富有溫泉地下水資源，初步規(guī)劃項(xiàng)目面積4006畝。海南國(guó)際旅游島上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的今天，乘著海南省農(nóng)墾系統(tǒng)體制改革的東風(fēng)，為充足處理改善和提高農(nóng)場(chǎng)職工及相鄰集體農(nóng)民的民生水平，推進(jìn)南平農(nóng)場(chǎng)及周?chē)彐?zhèn)高爾夫及旅游地產(chǎn)的建設(shè)和發(fā)展，通過(guò)充足的調(diào)研與科學(xué)分析，項(xiàng)目概念性地規(guī)劃為36洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、健康養(yǎng)生園、農(nóng)業(yè)觀光園，以及對(duì)應(yīng)的商業(yè)、酒店及地產(chǎn)配套幾大功能板塊。匯報(bào)在對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)、健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)與觀光等有關(guān)產(chǎn)業(yè)背景及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行充足論述分析的基礎(chǔ)上，對(duì)上述幾大功能板塊進(jìn)行了科學(xué)的邏輯主次定位和規(guī)劃安排，牢牢抓住高爾夫品牌拉動(dòng)與黎族民族地方文化發(fā)掘的兩個(gè)牛鼻子，牽一發(fā)而活全局，并對(duì)目的市場(chǎng)人群的整合做了合理的提議與提醒。在本匯報(bào)編制之前及過(guò)程中，撰寫(xiě)人對(duì)項(xiàng)目所波及土地權(quán)屬與地類(lèi)進(jìn)行了詳盡的調(diào)查，并對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的運(yùn)用進(jìn)行了籌劃，初步確定了預(yù)征、變性、租用三種土地獲得的組合思緒，并計(jì)算了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地獲得成本。在此基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建安成本也進(jìn)行了測(cè)算，從而得出項(xiàng)目總投資額度。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)估計(jì)要用六年時(shí)間，推進(jìn)項(xiàng)目逐漸落地生根開(kāi)花成果。匯報(bào)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中及運(yùn)行后的環(huán)境保護(hù)問(wèn)題進(jìn)行論述與論證。匯報(bào)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行前景進(jìn)行了分析，并以經(jīng)營(yíng)數(shù)聽(tīng)說(shuō)話，深入而簡(jiǎn)要地闡明了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)可行性。經(jīng)綜合測(cè)算與分析，南平國(guó)際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是必要的，是可行的，是可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益均衡發(fā)展的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。目錄TOC\o"1-3"\h\z匯報(bào)摘要 iii1 項(xiàng)目總論 61.1 項(xiàng)目概況 61.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng) 61.1.2 地理區(qū)位 61.1.3 合作單位 71.1.4 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 71.2 項(xiàng)目背景 81.2.1 高爾夫球運(yùn)動(dòng)的行業(yè)背景 81.2.2 健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的行業(yè)背景 91.2.3 熱帶觀光農(nóng)業(yè)的行業(yè)背景 91.3 編制根據(jù) 112 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 122.1 優(yōu)化陵水縣域產(chǎn)業(yè)布局，打造新的旅游目的地 122.2 推進(jìn)南平農(nóng)場(chǎng)體制改革，改善和保障職工民生 132.3 改善陵水地區(qū)投資環(huán)境，推進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 152.4 增進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域土地資源綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)用 163 市場(chǎng)前景與競(jìng)爭(zhēng)分析 173.1 國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展趨勢(shì)分析 173.1.1 國(guó)內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況 173.1.2 國(guó)內(nèi)外高爾夫球市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 193.2 養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展趨勢(shì)分析 213.3 農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展趨勢(shì)分析 233.4 項(xiàng)目目的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 263.4.1 高爾夫球場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 263.4.2 健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 343.4.3 熱帶觀光農(nóng)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 353.5 板塊功能內(nèi)在構(gòu)造分析 363.5.1 以高爾夫品牌影響為關(guān)鍵模式探討 373.5.2 以旅游主題開(kāi)發(fā)為關(guān)鍵的模式探討 403.5.3 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為關(guān)鍵推進(jìn)模式探討 423.5.4 功能板塊構(gòu)造安排及目的人群定位 444 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 464.1 概念性總體規(guī)劃構(gòu)思原則 464.2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模安排 475 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) 495.1 環(huán)境質(zhì)量原則 495.2 重要污染源及污染物 495.3 綜合治理措施 506 項(xiàng)目合作商務(wù)模型 516.1 項(xiàng)目立項(xiàng)審批路線 516.2 土地開(kāi)發(fā)審批路線 526.3 合作分工及提成措施 527 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 537.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織管理 537.2 項(xiàng)目實(shí)行的進(jìn)度提議 548 投資估算與資金籌措 578.1 土地成本 598.1.1 農(nóng)場(chǎng)土地預(yù)征賠償 598.1.2 新增建設(shè)用地費(fèi)用 608.1.3 集體土地租用費(fèi)用 618.1.4 土地成本匯總 618.2 建安成本 618.2.1 高爾夫球場(chǎng)建設(shè)工程費(fèi) 618.2.2 其他園區(qū)及配套工程費(fèi) 618.3 項(xiàng)目投資估算 628.4 項(xiàng)目資金來(lái)源 639 經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 649.1 分析評(píng)價(jià)的重要根據(jù) 649.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)行收益分析 649.2.1 短期可變現(xiàn)物業(yè)創(chuàng)利 659.2.2 試論述長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)狀況 659.3 經(jīng)濟(jì)效益綜合評(píng)價(jià) 6910 分析匯報(bào)的結(jié)論和提議 70項(xiàng)目總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)南平國(guó)際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)（如下簡(jiǎn)稱(chēng)度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目、本項(xiàng)目、項(xiàng)目）。地理區(qū)位陵水黎族自治縣位于海南島東南部，東鄰萬(wàn)寧，西毗保亭，北依瓊中，南連三亞。千峰竟秀的吊羅山脈橫貫西北，萬(wàn)頃碧波的大海靜臥東南。全縣南北長(zhǎng)40公里，東西寬32公里，總面積1128平方公里。優(yōu)越的地理位置、宜人的氣候和豐富的旅游資源相得益彰。這里有南灣猴島、香水灣、椰子島、楓果山瀑布、白水嶺自然保護(hù)區(qū)、南平溫泉、蘇維埃政府舊址、石貢遺跡、大港村遺跡、土福灣伊斯蘭古墓群、海陵珍珠養(yǎng)殖場(chǎng)等。陵水旅游資源十分豐富，擁有新村、黎安、赤嶺、桐棲、土福、清水、香水等港灣；擁有南平溫泉、田仔高峰溫泉；擁有楓果山瀑布，大里瀑布，小妹湖、吊羅山國(guó)家級(jí)森林公園。南平國(guó)際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目位于南平農(nóng)場(chǎng)、本號(hào)村委會(huì)、大坡村委會(huì)、什巴村委會(huì)行政區(qū)劃土地交匯處。南平農(nóng)場(chǎng)位于陵保公路21公里處，距離環(huán)島東線高速公路陵水縣出口20公里，距離三亞70公里。合作單位陵水南平XX投資發(fā)展有限企業(yè)（如下簡(jiǎn)稱(chēng)XX企業(yè)）從屬于海南金富源投資控股有限企業(yè)，于5月注冊(cè)成立，注冊(cè)資本萬(wàn)元人民幣。企業(yè)重要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)在陵水南平農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目的投資、籌劃與管理，經(jīng)營(yíng)范圍重要是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、熱帶高效農(nóng)業(yè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。項(xiàng)目簡(jiǎn)介南平國(guó)際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目，是陵水南平XX投資發(fā)展有限企業(yè)基于對(duì)海南國(guó)際旅游島國(guó)家級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)、溫泉養(yǎng)生及健康產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展態(tài)勢(shì)、熱帶觀光農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展態(tài)勢(shì)、海南陵水及南平農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的調(diào)研和分析基礎(chǔ)上，在陵水縣政府及南平農(nóng)場(chǎng)的大力支持下，為改善和保障南平農(nóng)場(chǎng)職工民生、響應(yīng)和推進(jìn)農(nóng)墾管理體制改革、發(fā)揮和提高項(xiàng)目土地資源價(jià)值，在南平溫泉3公里半徑范圍內(nèi)，在搬遷安頓原南平農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部職工并充足考慮職工就業(yè)的前提下，規(guī)劃建設(shè)36洞國(guó)際原則高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施、溫泉養(yǎng)生園、熱帶觀光農(nóng)業(yè)園等功能區(qū)，是一種集高爾夫運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生健康、農(nóng)業(yè)觀光、商務(wù)休閑、度假旅游于一體的綜合性崇高休閑項(xiàng)目。項(xiàng)目背景該項(xiàng)目的重要功能板塊為36洞高爾夫球場(chǎng)、溫泉養(yǎng)生、熱帶高效觀光農(nóng)業(yè)。如下是對(duì)三個(gè)板塊所波及的三大產(chǎn)業(yè)背景進(jìn)行簡(jiǎn)樸簡(jiǎn)介。高爾夫球運(yùn)動(dòng)的行業(yè)背景高爾夫球是一項(xiàng)具有特殊魅力的體育運(yùn)動(dòng)，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球、網(wǎng)球和足球并稱(chēng)為世界三大球。高爾夫球在西方國(guó)家至今已經(jīng)有五百年的歷史，目前全世界高爾夫球場(chǎng)已經(jīng)有30000多家，高爾夫運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者超6000萬(wàn)，分布在119個(gè)國(guó)家。全球高爾夫運(yùn)動(dòng)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)，在過(guò)去的幾年中，平均每年新增高爾夫球場(chǎng)500多種。高爾夫運(yùn)動(dòng)已經(jīng)由老式的貴族休閑運(yùn)動(dòng)發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)全民的平民健身運(yùn)動(dòng)，在社會(huì)各階層得到了廣泛的普及。10月通過(guò)決策，高爾夫?qū)⒂谡匠蔀閵W運(yùn)會(huì)比賽項(xiàng)目，這對(duì)于全球范圍內(nèi)的高爾夫運(yùn)動(dòng)無(wú)疑是巨大的利好消息，在中國(guó)包括青少年在內(nèi)的社會(huì)各階層也體現(xiàn)出了對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)的空前踴躍。伴伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)體育休閑活動(dòng)的需求日益增長(zhǎng)，高爾夫球以其“綠色、陽(yáng)光、健康、放松、享有生活”的特性逐漸得到更多人的青睞和鐘愛(ài)。高爾夫球運(yùn)動(dòng)作為一項(xiàng)交流情感、增進(jìn)理解、增進(jìn)友誼的休閑的紐帶和橋梁，在經(jīng)貿(mào)洽談、社會(huì)交往、公共關(guān)系等方面起到了越來(lái)越重要的作用。健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的行業(yè)背景目前，世界已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)四次分別由農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)和信息業(yè)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)變革浪潮，未來(lái)的第五次浪潮將由休閑產(chǎn)業(yè)、生命科學(xué)、新原子時(shí)代和航天時(shí)代共同推進(jìn)。或者說(shuō)，人類(lèi)的生活與消費(fèi)形態(tài)一直都沿著“衣、食、住、行、休”在遞次演變，健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)因其客觀的休閑體驗(yàn)和明確的健康效果而逐漸成為人類(lèi)生活的嶄新階段。健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)是無(wú)煙產(chǎn)業(yè)，健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)是綠色環(huán)境保護(hù)產(chǎn)業(yè)，其中養(yǎng)顏保健等有關(guān)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，中醫(yī)產(chǎn)業(yè)是有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的老式服務(wù)業(yè)，中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的綜合產(chǎn)業(yè)，而具有時(shí)代特點(diǎn)和高科技特色的磁療保健、遠(yuǎn)紅外保健無(wú)疑更是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的經(jīng)典代表。健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)已成為新興的一種朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，正處在迅速發(fā)展的上升態(tài)勢(shì)。并且市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的空間仍然很大。各地養(yǎng)生保健業(yè)的發(fā)展繁華地方經(jīng)濟(jì)、豐富人民文化生活和改善當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钯|(zhì)量起著重要的推進(jìn)作用。老式諸行業(yè)逐漸進(jìn)入微利時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)日趨白日化，舉步維艱。而伴隨都市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和市民生活水平的持續(xù)提高，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注健康，重視養(yǎng)生。伴隨時(shí)代的變化，人們更渴望的是一種時(shí)尚、高雅、健康、享有的消費(fèi)形式。熱帶觀光農(nóng)業(yè)的行業(yè)背景熱帶觀光農(nóng)業(yè)屬于以創(chuàng)新的理念發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。在改革開(kāi)放30年獲得偉大成就的今天，推進(jìn)“三農(nóng)”工作，增進(jìn)農(nóng)業(yè)友好健康發(fā)展，首要任務(wù)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，是增進(jìn)農(nóng)業(yè)構(gòu)造調(diào)整的必然規(guī)定，是增長(zhǎng)農(nóng)民收入的基本途徑，是提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力的重要舉措，是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須用現(xiàn)代物質(zhì)條件裝備農(nóng)業(yè)，用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)改造農(nóng)業(yè)，用現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系提高農(nóng)業(yè)，用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)形式推進(jìn)農(nóng)業(yè)，用現(xiàn)代發(fā)展理念引領(lǐng)農(nóng)業(yè)，提高土地的產(chǎn)出率、資源運(yùn)用率和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高農(nóng)業(yè)的素質(zhì)、效益和競(jìng)爭(zhēng)力，加緊發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，切實(shí)轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)方式，增進(jìn)農(nóng)業(yè)又好又快發(fā)展。熱帶觀光農(nóng)業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游的范圍。在發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)生態(tài)文明的大背景下，一直備受關(guān)注的生態(tài)旅游被賦予了更多的使命和責(zé)任。生態(tài)旅游不應(yīng)當(dāng)僅僅限于自然生態(tài)旅游，還應(yīng)當(dāng)包括產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游和文化生態(tài)旅游等更為廣泛的內(nèi)涵，而產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游對(duì)于發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)生態(tài)文明將具有尤其重要的直接推進(jìn)作用。產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游就是將生態(tài)產(chǎn)業(yè)與生態(tài)旅游進(jìn)行有機(jī)整合，發(fā)掘與運(yùn)用生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)交通業(yè)等產(chǎn)業(yè)生態(tài)工程、生態(tài)技術(shù)與生態(tài)產(chǎn)品中的旅游價(jià)值，通過(guò)旅游生態(tài)工程進(jìn)行生態(tài)旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和展示，吸引廣大旅游消費(fèi)者運(yùn)用生態(tài)旅游方式（即吃、住、行、游、購(gòu)、娛等旅游系統(tǒng)六大要素生態(tài)化）進(jìn)行旅游消費(fèi)的一種旅游產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游是對(duì)老式生態(tài)旅游理念的重大突破，它將基于原生生態(tài)環(huán)境與生物多樣性為關(guān)鍵內(nèi)容的純自然生態(tài)旅游拓展為以生態(tài)產(chǎn)業(yè)與生態(tài)文明為關(guān)鍵內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游，因而極大地拓展了生態(tài)旅游資源，豐富了生態(tài)旅游產(chǎn)品。更為重要的是，產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游將生態(tài)旅游與發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)、推進(jìn)綠色消費(fèi)和大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)親密聯(lián)絡(luò)起來(lái)，為我國(guó)實(shí)現(xiàn)生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)化與大眾化找到了一條切實(shí)可行的有效途徑。發(fā)展產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游，推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，必將成為此后一種時(shí)期生態(tài)旅游界關(guān)注的熱點(diǎn)。編制根據(jù)本可行性分析匯報(bào)重要根據(jù)如下文獻(xiàn)及法規(guī)：建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)措施與參數(shù)（第二版）；投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要；海南省陵水黎族自治縣總體規(guī)劃（—）；陵水縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的有關(guān)記錄數(shù)據(jù)和資料；海南省國(guó)營(yíng)南平農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃；海南省建筑工程概預(yù)算定額；國(guó)家、部委及地方有關(guān)原則、規(guī)范、法規(guī)等。項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性?xún)?yōu)化陵水縣域產(chǎn)業(yè)布局，打造新的旅游目的地（一）優(yōu)化縣域產(chǎn)業(yè)布局陵水縣縣域城鎮(zhèn)體系的發(fā)展目的是：形成中心都市輻射能力較強(qiáng)，二級(jí)城鎮(zhèn)作用得到充足發(fā)揮，各級(jí)城鎮(zhèn)間既有分工，又互相聯(lián)絡(luò)親密，職能分工合理，城鎮(zhèn)特色突出的城鎮(zhèn)體系構(gòu)造。根據(jù)陵水縣自然地理和未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，在城鎮(zhèn)空間體系上將實(shí)行以陵水縣城為發(fā)展龍頭，以新村鎮(zhèn)、英州鎮(zhèn)、本號(hào)鎮(zhèn)為重點(diǎn)城鎮(zhèn)，形成東西和南北兩條重要城鎮(zhèn)發(fā)展軸的城鎮(zhèn)布局構(gòu)造?？h域內(nèi)分為中心地區(qū)（椰林鎮(zhèn)、文羅鎮(zhèn)、三才鎮(zhèn)）、北部山地區(qū)（本號(hào)鎮(zhèn)、群英鄉(xiāng)、提蒙鄉(xiāng)、龍廣鎮(zhèn)、吊羅山林場(chǎng)）、東南沿海區(qū)（新村鎮(zhèn)、黎安鎮(zhèn)、光坡鎮(zhèn)）、西部濱海區(qū)（英州鎮(zhèn)）四大經(jīng)濟(jì)區(qū)域。以中心地區(qū)為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，東北沿海區(qū)和西部濱海區(qū)作為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，北部山區(qū)作為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外層地區(qū)。英州鎮(zhèn)為陵水縣西南部中心城鎮(zhèn)，以發(fā)展商貿(mào)、旅游服務(wù)、農(nóng)副產(chǎn)品加工以及熱作農(nóng)業(yè)為主。新村鎮(zhèn)為陵水縣南部中心城鎮(zhèn)，以發(fā)展旅游服務(wù)和水產(chǎn)品養(yǎng)殖業(yè)為主。本號(hào)鎮(zhèn)為陵水縣南部中心城鎮(zhèn)，以發(fā)展熱作農(nóng)業(yè)、旅游服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)和農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主。其他建制鎮(zhèn)為各自鎮(zhèn)域范圍經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，以地方資源開(kāi)發(fā)為主。度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)行，充足貫徹貫徹了陵水縣縣域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局的理念，提高旅游服務(wù)功能，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，同步由于高爾夫球場(chǎng)、健康養(yǎng)生園區(qū)的建立，極大地提高了本號(hào)鎮(zhèn)區(qū)域的區(qū)域旅游中心的功能，為全縣產(chǎn)業(yè)的布局與深化起到了舉足輕重的作用。（二）打造新的旅游目的地陵水縣旅游發(fā)展目的是：構(gòu)造一種重點(diǎn)突出又顧及各個(gè)層次的旅游發(fā)展構(gòu)思，總體上可概括為以海為載體，以山、島為兩翼，以人文、民族文化為鋪墊，以城鎮(zhèn)為游客集散地的海山一體的生態(tài)旅游模式。陵水縣目前旅游資源分為六大景區(qū)：赤嶺濱海旅游度假區(qū)；南灣猴島旅游度假區(qū)（包括黎安國(guó)際旅游城）；香水灣濱海旅游度假區(qū)；吊羅山國(guó)家森林公園；縣城區(qū)人文景區(qū)；椰子島旅游度假區(qū)；其他景點(diǎn)高峰溫泉、紅鞋溫泉、南平溫泉等。按照《海南國(guó)際旅游島發(fā)展規(guī)劃綱要》，陵水縣屬于海南國(guó)際旅游島發(fā)展規(guī)劃中的南部組團(tuán)。規(guī)劃綱要指出：南部組團(tuán)以三亞市為中心，包括陵水、保亭、樂(lè)東三縣，面積6955平方公里,占海南島面積20.41%。重點(diǎn)發(fā)展酒店住宿業(yè)、文體娛樂(lè)、療養(yǎng)休閑、商業(yè)餐飲等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)市場(chǎng)需求，適度布局建設(shè)特色旅游項(xiàng)目，培育一批文化節(jié)慶、會(huì)展活動(dòng)和體育賽事。南平國(guó)際溫泉度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目，由于對(duì)南平溫泉的充足開(kāi)發(fā)、對(duì)熱帶農(nóng)業(yè)觀光的充足發(fā)掘，屬于特色旅游項(xiàng)目，伴隨高爾夫球會(huì)的建立和發(fā)展，將吸引某些重要的賽事在這里舉行，創(chuàng)新而積極地貫徹了海南國(guó)際旅游島發(fā)展規(guī)劃精神，必將成為海南旅游南部組團(tuán)及關(guān)鍵旅游線路上的新的景點(diǎn)，最具魅力的旅游目的地。推進(jìn)南平農(nóng)場(chǎng)體制改革，改善和保障職工民生《海南省國(guó)營(yíng)南平農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（如下稱(chēng)“十二五”規(guī)劃）明確指出，十二五期間南平農(nóng)場(chǎng)要以國(guó)際旅游島為契機(jī)，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)為理念，以創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)體制機(jī)制為動(dòng)力，整合農(nóng)場(chǎng)資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，深入理清發(fā)展思緒，充足運(yùn)用農(nóng)場(chǎng)的溫泉資源、自然景觀和人文景觀，緊緊抓住建設(shè)國(guó)際旅游島千載難逢的大好機(jī)遇，大力發(fā)展有農(nóng)場(chǎng)特色的旅游項(xiàng)目，把農(nóng)場(chǎng)的旅游資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大職工就業(yè)，提高職工收入水平，同步加強(qiáng)水、路、橋、房等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善職工生活、生產(chǎn)條件，保障社會(huì)友好穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康持續(xù)發(fā)展。要深入盤(pán)活農(nóng)場(chǎng)國(guó)有土地資源，使土地資源產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，運(yùn)用溫泉資源周?chē)?89畝土地作為旅游休閑開(kāi)發(fā)用地和運(yùn)用陵水至保亭省道進(jìn)入農(nóng)場(chǎng)路口處的檳榔地、龍眼基地1447畝作為旅游地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)旅游觀光用地，積極參與海南國(guó)際旅游島建設(shè)。通過(guò)土地開(kāi)發(fā)，搞活農(nóng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，同步處理農(nóng)場(chǎng)富余人員、待業(yè)人員的就業(yè)通道。“十二五”規(guī)劃同步指出，在黨中央國(guó)務(wù)院為海南建設(shè)國(guó)際旅游島提供優(yōu)越政策支持下，農(nóng)場(chǎng)將抓住歷史機(jī)遇，繼續(xù)深化改革，以改革促發(fā)展，以發(fā)展保穩(wěn)定。充足整合運(yùn)用農(nóng)場(chǎng)優(yōu)越的區(qū)位和資源條件，采用合作開(kāi)發(fā)、大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)的發(fā)展方式推進(jìn)農(nóng)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。擴(kuò)大職工就業(yè)渠道，提高職工收入水平。與地方城鎮(zhèn)建設(shè)形成互動(dòng)發(fā)展，深入加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部小城鎮(zhèn)和中心居民點(diǎn)的建設(shè)，著力打造基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全、具有特色的南平溫泉風(fēng)情小鎮(zhèn)。繼續(xù)完善農(nóng)場(chǎng)職工住房、水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實(shí)改善農(nóng)場(chǎng)職工的生產(chǎn)條件和生活居住環(huán)境，為農(nóng)場(chǎng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供良好的內(nèi)外部環(huán)境，實(shí)現(xiàn)農(nóng)場(chǎng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)“十二五”發(fā)展目的。南平國(guó)際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目，以上述南平農(nóng)場(chǎng)位于陵保公路路口的1447畝檳榔地龍眼基地為基礎(chǔ)，整合了本號(hào)、大坡、什巴村委會(huì)合計(jì)4000畝土地資源規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的。規(guī)劃內(nèi)容除36洞高爾夫球場(chǎng)、健康養(yǎng)生、熱帶觀光農(nóng)業(yè)等重要功能板塊外，專(zhuān)門(mén)辟出100畝建設(shè)用地用于安頓原南平農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部職工的搬遷及項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的重新落地。規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)、健康養(yǎng)生園區(qū)、熱帶觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，將帶來(lái)極大的就業(yè)需要和就業(yè)機(jī)會(huì)。度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在給南平農(nóng)場(chǎng)帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益的同步，將為南平農(nóng)場(chǎng)職工生活居住條件升級(jí)以及富余人員待業(yè)人員就業(yè)帶來(lái)扎扎實(shí)實(shí)的實(shí)惠和利好?？傊燃傩℃?zhèn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將深入增進(jìn)農(nóng)場(chǎng)管理機(jī)制體制改革、創(chuàng)新與提高，將深入保障和改善農(nóng)場(chǎng)職工民生工程，將深入帶動(dòng)農(nóng)場(chǎng)及周?chē)r(nóng)村人口就業(yè)，將為該地區(qū)該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)提高和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮不可估計(jì)的作用和奉獻(xiàn)。改善陵水地區(qū)投資環(huán)境，推進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展高爾夫球運(yùn)動(dòng)在中國(guó)的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，不過(guò)眾多的高爾夫球會(huì)的建設(shè)和發(fā)展已經(jīng)充足闡明他們?cè)谒诘貐^(qū)對(duì)外招商引資、改善投資環(huán)境方面都起到了及其客觀的積極拉動(dòng)作用。尤其是在改革開(kāi)放和吸引外資的前沿地區(qū)，而今的許多跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)的投資者都已將高爾夫球場(chǎng)作為投資環(huán)境的重要環(huán)節(jié)和部分，不僅作為商務(wù)洽談和商務(wù)會(huì)議的首選場(chǎng)所，還可以讓他們的海外高級(jí)雇員和專(zhuān)業(yè)人士安心于在中國(guó)工作。通過(guò)近30年的迅速發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)躍居全球經(jīng)濟(jì)第二位，人民的生活水平已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，人們開(kāi)始逐漸關(guān)注健康問(wèn)題、養(yǎng)生問(wèn)題，人們也開(kāi)始有能力、有條件投入精力進(jìn)入休閑體驗(yàn)及進(jìn)行健康養(yǎng)生和保健活動(dòng)。伴隨我國(guó)計(jì)劃生育國(guó)策的貫徹貫徹，我國(guó)已經(jīng)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)。伴隨改革開(kāi)放的逐漸深入，當(dāng)今社會(huì)中越來(lái)越多的人由于工作壓力的增大和工作生活節(jié)奏的加緊，不一樣程度地出現(xiàn)健康與亞健康問(wèn)題。健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，健康養(yǎng)生園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將吸引全國(guó)乃至世界各地的高凈值人士到項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行養(yǎng)生和保健，來(lái)度假小鎮(zhèn)享有溫暖的陽(yáng)光、清潔的水源、富氧的空氣。他們的到來(lái)，將極大地增進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，徹底改善區(qū)域生活、生產(chǎn)方式，造福農(nóng)場(chǎng)職工和當(dāng)?shù)鼐用?，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的又好又快可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)源源不停的動(dòng)力。度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目所在區(qū)域的農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)很好，但均屬于原始的、粗放的、較低效的農(nóng)業(yè)水平，熱帶高效觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，通過(guò)引進(jìn)現(xiàn)代科技專(zhuān)家進(jìn)行科學(xué)育種、栽培等試驗(yàn)，大力發(fā)展熱帶高效農(nóng)業(yè)，提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展水平。此外，如今的都市居民越來(lái)越多的人逐漸開(kāi)始逃離鋼筋混凝土的都市喧囂，奔赴鄉(xiāng)間享有無(wú)污染、無(wú)公害的田園風(fēng)光與田園生活，親手種植養(yǎng)殖農(nóng)家瓜果蔬菜和家禽家畜，返璞歸真，回歸自然。觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將無(wú)疑滿足上述群體的內(nèi)在精神需求和體驗(yàn)需要。度假小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將吸引來(lái)自四面八方的都市都市居民和旅游者來(lái)此放松、休閑、度假和體驗(yàn)，將為區(qū)域的旅游市場(chǎng)帶來(lái)充沛的客流，為地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)無(wú)窮不竭的活力與支撐。增進(jìn)項(xiàng)目所在區(qū)域土地資源綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)用度假小鎮(zhèn)所處區(qū)域的建設(shè)開(kāi)發(fā)，將極大程度地提高區(qū)域的綜合價(jià)值，將通過(guò)精心設(shè)計(jì)與規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)籌考慮運(yùn)用該片土地，完善各項(xiàng)配套設(shè)施。項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程將貫徹重視環(huán)境保護(hù)與生態(tài)的宗旨與原則，高度重視區(qū)域生態(tài)平衡與自然環(huán)境保護(hù)，在保護(hù)中開(kāi)發(fā)運(yùn)用，在開(kāi)發(fā)運(yùn)用中實(shí)既有效保護(hù)。實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目所在土地資源的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的均衡發(fā)展。同步，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可以帶動(dòng)項(xiàng)目周?chē)恋氐拈_(kāi)發(fā)跟進(jìn)和滾動(dòng)升值，增進(jìn)了該地區(qū)土地資源的綜合運(yùn)用與開(kāi)發(fā)。高爾夫球場(chǎng)建設(shè)重點(diǎn)運(yùn)用農(nóng)場(chǎng)及農(nóng)村閑置的未運(yùn)用土地，健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將充足運(yùn)用品有原生態(tài)特點(diǎn)的既有植被，農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)基本不變化既有農(nóng)用地的農(nóng)用性質(zhì)和功能用途，項(xiàng)目配套的建設(shè)用地非常有限，從而在保證生態(tài)、總量、均衡的原則基礎(chǔ)上，增進(jìn)了土地資源的綜合合理的運(yùn)用。市場(chǎng)前景與競(jìng)爭(zhēng)分析國(guó)內(nèi)外高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展趨勢(shì)分析國(guó)內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況A、國(guó)際高爾夫運(yùn)動(dòng)現(xiàn)實(shí)狀況高爾夫運(yùn)動(dòng)來(lái)源于十八世紀(jì)的蘇格蘭，十九世紀(jì)末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀(jì)初傳到亞洲。作為世界三大球類(lèi)運(yùn)動(dòng)之一，高爾夫球在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有500數(shù)年的歷史，已經(jīng)成為衡量一種國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)文明進(jìn)步的重要標(biāo)志之一。有數(shù)據(jù)表明，占據(jù)全世界高爾夫球場(chǎng)一多半的美國(guó)，男子和女子在空暇世界最?lèi)?ài)慕的15項(xiàng)活動(dòng)中，體育活動(dòng)排前十位。而在體育活動(dòng)中，排列第一位的是高爾夫球，高爾夫球運(yùn)動(dòng)已然是全美第五大群眾體育運(yùn)動(dòng)。高爾夫運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)系以美、歐、日為主，占整體市場(chǎng)的90%以上。跟進(jìn)美國(guó)高爾夫基金會(huì)及日本高爾夫白皮書(shū)的記錄，目前全球高爾夫打球人口達(dá)6000萬(wàn)人，其中美國(guó)約3000萬(wàn)人最多，第二為日本1500萬(wàn)人，其他為歐洲等國(guó)。目前，中國(guó)大陸高爾夫球市場(chǎng)仍處在初期成長(zhǎng)階段，高爾夫關(guān)鍵消費(fèi)人數(shù)僅為30萬(wàn)人，但值得注意的是，大陸地區(qū)高爾夫球設(shè)施及打球人群以每年超過(guò)20%的速度在增長(zhǎng)，未來(lái)發(fā)展?jié)撃芫薮?。與高爾夫球運(yùn)動(dòng)蓬勃發(fā)展相適應(yīng)的是高爾夫市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)。如今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及與之有關(guān)的周?chē)a(chǎn)品與服務(wù)市場(chǎng)更是到達(dá)千億美元之巨。高爾夫運(yùn)動(dòng)的市場(chǎng)價(jià)值在美國(guó)體現(xiàn)尤為突出，僅美國(guó)高爾夫協(xié)會(huì)主辦的美國(guó)公開(kāi)賽電視轉(zhuǎn)播權(quán)收益，很數(shù)年前就已經(jīng)到達(dá)1700萬(wàn)美元，企業(yè)的廣告收入到達(dá)600萬(wàn)美元，而廠商與企業(yè)機(jī)構(gòu)一擲千金的最大動(dòng)力重要來(lái)自于高爾夫運(yùn)動(dòng)龐大而高端的消費(fèi)群體。B、國(guó)內(nèi)高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況二十世紀(jì)初，高爾夫運(yùn)動(dòng)傳入中國(guó)。1931年，上海成立了高爾夫球游戲中心。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂(lè)部，在南京金陵體育場(chǎng)旁開(kāi)辟高爾夫球場(chǎng)。但高爾夫運(yùn)動(dòng)真正得到迅速發(fā)展，還是中國(guó)二十世紀(jì)八十年代以來(lái)改革開(kāi)放后來(lái)的事情。1984年，新中國(guó)成立后大陸第一家高爾夫球會(huì)——廣東省中山市溫泉高爾夫球會(huì)正式開(kāi)業(yè)，隨即的十?dāng)?shù)年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會(huì)、高爾夫俱樂(lè)部在中國(guó)各地如雨后春筍般的誕生，中國(guó)的高爾夫球會(huì)、高爾夫俱樂(lè)部得到了蓬勃發(fā)展。根據(jù)中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)場(chǎng)地管理委員會(huì)記錄資料，我國(guó)營(yíng)業(yè)中的高爾夫設(shè)施共有348家，共7772個(gè)球洞，折合約432個(gè)18洞原則球場(chǎng)，分布在國(guó)內(nèi)29個(gè)省、自治區(qū)、直轄市（西藏、青海尚未有開(kāi)業(yè)的高爾夫設(shè)施）。我國(guó)的高爾夫設(shè)施總數(shù)占全球3158家高爾夫設(shè)施總數(shù)的1.1%，占亞洲3785個(gè)高爾夫設(shè)施的9.2%。眾多高爾夫球場(chǎng)在規(guī)劃中，多種高爾夫球比賽也應(yīng)運(yùn)而生。尤其是在中國(guó)對(duì)外開(kāi)放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來(lái)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈，大小不一、風(fēng)格各異的高爾夫球會(huì)和球場(chǎng)也層出不窮，迅速成為中國(guó)高爾夫球界的一支生力軍。1985年，中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)在北京成立，使高爾夫運(yùn)動(dòng)走上有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有計(jì)劃發(fā)展的道路。國(guó)內(nèi)外高爾夫球市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)A、國(guó)際高爾夫球場(chǎng)趨勢(shì)作為一種時(shí)尚運(yùn)動(dòng)或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來(lái)越多的人群加入。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會(huì)大背景下，高爾夫運(yùn)動(dòng)成為體育休閑運(yùn)動(dòng)中的寵兒。在美國(guó)，高爾夫運(yùn)動(dòng)是第五大群眾體育運(yùn)動(dòng)；在世界上，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱(chēng)為三大體育運(yùn)動(dòng)，高爾夫市場(chǎng)的容量和潛力巨大。目前，在美國(guó)，高爾夫球場(chǎng)大體辨別重要有兩種形式：會(huì)員制球場(chǎng)和公共球場(chǎng)。前一種完全是私人化的球場(chǎng)，球會(huì)一般收費(fèi)較高，是完全貴族化的消費(fèi)。這種球會(huì)的收入非常固定，同步投入也非常大。另一種就是公共球場(chǎng)，是美國(guó)高爾夫球場(chǎng)的主旋律：美國(guó)大部分高爾夫球場(chǎng)是公共球場(chǎng)，政府出于綠色和環(huán)境保護(hù)的考慮，將某些垃圾填埋地等需要整改的地塊免費(fèi)或以低租價(jià)供應(yīng)投資商建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，從而為經(jīng)營(yíng)者減少了這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)的成本。球場(chǎng)的單次消費(fèi)價(jià)格一般低于10美元。數(shù)年來(lái)高爾夫行業(yè)在發(fā)達(dá)國(guó)家形成了成熟的市場(chǎng)層次：服務(wù)于富人階層的球場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制，用高價(jià)格圈定消費(fèi)者；更多的球場(chǎng)面向散客大眾，價(jià)格低廉，薄利多銷(xiāo)。這種格局的美國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)每年發(fā)明了價(jià)值相稱(chēng)可觀的市場(chǎng)規(guī)模。美國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展了一百數(shù)年，現(xiàn)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動(dòng)著整個(gè)世界蓋爾夫市場(chǎng)的發(fā)展。B、國(guó)內(nèi)高爾夫球趨勢(shì)同國(guó)外相比，中國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)尚處在一種初級(jí)的、多層面、立體化發(fā)展的時(shí)期，各方面雛形剛剛形成。改革開(kāi)放30年來(lái)，中國(guó)GDP年平均增長(zhǎng)速度到達(dá)了9%以上，中國(guó)高爾夫球場(chǎng)的年平均增長(zhǎng)速度為26.4%，度增長(zhǎng)率為11.5%。而高爾夫關(guān)鍵人口的增長(zhǎng)，在到達(dá)了22.7%。和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同樣，雖金融危機(jī)對(duì)全球高爾夫業(yè)產(chǎn)生較大影響，但國(guó)內(nèi)本土球友的增長(zhǎng)率體現(xiàn)出良好的態(tài)勢(shì)，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步回暖與發(fā)展，中國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)的發(fā)展存在巨大的持續(xù)的發(fā)展空間。尤其是過(guò)去十幾年來(lái)，中國(guó)由于經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)的關(guān)注日益增長(zhǎng)，高爾夫消費(fèi)者逐漸增多。盡管目前中國(guó)高爾夫球運(yùn)動(dòng)仍處在起步階段，在中國(guó)內(nèi)地參與高爾夫俱樂(lè)部的人員也由外商和港、澳、臺(tái)同胞占據(jù)相稱(chēng)比例，不過(guò)也有越來(lái)越多的成功人士和高收入人群開(kāi)始加入高爾夫運(yùn)感人群的行列。估計(jì)在未來(lái)3-5年中國(guó)的高爾夫人口將到達(dá)近100萬(wàn)，在二十一世紀(jì)末，中國(guó)高爾夫球場(chǎng)建設(shè)數(shù)目可達(dá)7580個(gè)。在中國(guó)尚有一批以練習(xí)場(chǎng)和室內(nèi)電腦模擬高爾夫?yàn)橹鞯膩喐郀柗蛉丝?，通過(guò)6—12個(gè)月的過(guò)渡期后，其中消費(fèi)能力較高者將成為正式球場(chǎng)的會(huì)員或非會(huì)員。綜上分析：從國(guó)際上看，高爾夫球產(chǎn)業(yè)在某些發(fā)達(dá)國(guó)家已成為排名第一的體育活動(dòng)，高爾夫運(yùn)動(dòng)的內(nèi)涵從老式的貴族式運(yùn)動(dòng)演變?yōu)槿駞⑴c的體育健身、體育休閑運(yùn)動(dòng)，已實(shí)現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，并仍處在向前發(fā)展的態(tài)勢(shì)。從國(guó)內(nèi)看，中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處在起步階段，但伴隨改革開(kāi)放的深入深入和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，尤其是人民生活水平的不停提高，對(duì)體育休閑的內(nèi)在需求也在不停增長(zhǎng)。中國(guó)深入融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，國(guó)際貿(mào)易、國(guó)際交流、國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作日益頻繁，這些都將增進(jìn)高爾夫運(yùn)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國(guó)的高爾夫產(chǎn)業(yè)最終必然發(fā)展成為美國(guó)式的分層構(gòu)造——會(huì)員制球場(chǎng)和公共球場(chǎng)清晰地分開(kāi)。既有的投資較大的球場(chǎng)保留會(huì)員制經(jīng)營(yíng)，并有條件地接納散客。而市場(chǎng)更多的空間留給公眾球場(chǎng)，實(shí)行低投入、低收費(fèi)的做法，吸引更多的人參與這個(gè)運(yùn)動(dòng)，并且增進(jìn)這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)化的形成。養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展趨勢(shì)分析健康養(yǎng)生在中國(guó)有著悠久的歷史和深厚的文化積淀，尤其是改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定迅速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，帶動(dòng)了健康養(yǎng)生業(yè)的迅速發(fā)展，成為服務(wù)業(yè)的重要構(gòu)成部分，為提高人民生活質(zhì)量發(fā)揮了重要作用。改革開(kāi)發(fā)30數(shù)年來(lái)，我國(guó)衍生健康行業(yè)發(fā)展非常迅速。上世紀(jì)80年代，健康養(yǎng)生行業(yè)重要以足療保健的形式，到90年代人們開(kāi)始關(guān)注食用保健措施，但規(guī)模普遍較小，服務(wù)比較單一，之后，國(guó)外天然健康養(yǎng)生項(xiàng)目開(kāi)始登陸我國(guó)，如韓國(guó)汗蒸、印度油療、日本巖盤(pán)等現(xiàn)代休閑養(yǎng)生和保健服務(wù)理念開(kāi)始融入現(xiàn)代健康養(yǎng)生業(yè)。目前，我國(guó)健康養(yǎng)生行業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況體既有如下特性：（一）行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步上升。健康養(yǎng)生服務(wù)業(yè)已成為新興的一種朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，正處在迅速發(fā)展的上升態(tài)勢(shì)。據(jù)初步記錄，目前我國(guó)健康養(yǎng)生企業(yè)至少在10萬(wàn)家以上，吸納的就業(yè)人員1000多萬(wàn)，并且市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的空間仍然很大。各地健康養(yǎng)生業(yè)的發(fā)展對(duì)繁華地方經(jīng)濟(jì)、豐富人民文化生活和改善當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钯|(zhì)量起著重要的推進(jìn)作用。健康養(yǎng)生行業(yè)在到發(fā)展十分迅猛，每年新增企業(yè)數(shù)十分可觀。從經(jīng)營(yíng)狀況看，根據(jù)國(guó)家有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)102家健康養(yǎng)生企業(yè)和調(diào)查成果顯示，從到健康養(yǎng)生行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，在營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)和納稅上均有交大增長(zhǎng)。尤其是調(diào)查企業(yè)中前30名健康養(yǎng)生企業(yè)在行業(yè)中的作用突出，約占調(diào)查企業(yè)中營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)額的絕大部分和納稅額的二分之一，帶動(dòng)行業(yè)增長(zhǎng)的作用十分明顯。在美國(guó)的健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)收益已到達(dá)2千億元，相稱(chēng)于汽車(chē)行業(yè)的50%，而到將增長(zhǎng)到1萬(wàn)億美元，幾年時(shí)間增幅將到達(dá)500%。中國(guó)健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模以到達(dá)了1000億元人民幣，到了已增長(zhǎng)到近3000多億人民幣，八年間出現(xiàn)了近3倍的增長(zhǎng)。（二）連鎖經(jīng)營(yíng)步伐明顯加緊。目前，集醫(yī)療征詢(xún)、休閑、娛樂(lè)、餐飲、保健、健身和美容等多功能為一體的健康養(yǎng)生企業(yè)在我國(guó)急劇增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不停擴(kuò)大，現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念得到了豐富與發(fā)展，健康養(yǎng)生連鎖企業(yè)也開(kāi)始出現(xiàn)。據(jù)記錄，在健康養(yǎng)生企業(yè)30強(qiáng)中，有10家采用了連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，品牌連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)門(mén)店共有437家。其中足浴連鎖店最多的是重慶富僑保健服務(wù)有限企業(yè)，總數(shù)281家；北京市千子蓮企業(yè)管理征詢(xún)服務(wù)有限企業(yè)和陸琴腳藝中心分別以98家和20家分列2、3位。綜合浴場(chǎng)連鎖店以權(quán)金城國(guó)際酒店管理（北京）有限企業(yè)位居第一，共有31家。這些企業(yè)從規(guī)模、效益等各方面已在全國(guó)健康養(yǎng)生行業(yè)成為領(lǐng)頭羊，老式品牌已經(jīng)形成，市場(chǎng)份額逐漸擴(kuò)大，并且已被全行業(yè)認(rèn)知。（三）多元化發(fā)展格局初步形成。近年來(lái)，我國(guó)健康養(yǎng)生服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、服務(wù)功能、營(yíng)業(yè)網(wǎng)都發(fā)生了很大變化，出現(xiàn)了三大轉(zhuǎn)變：一是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由過(guò)去單一的大眾浴室向醫(yī)療征詢(xún)、浴場(chǎng)桑拿、保健中心、休閑會(huì)館等多種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。目前，健康養(yǎng)生企業(yè)重要有綜合養(yǎng)生、征詢(xún)、汗蒸、足浴、溫泉、SPA會(huì)所等。征詢(xún)、足浴、汗蒸是健康養(yǎng)生企業(yè)最重要的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。二是服務(wù)功能由過(guò)去單一模式向醫(yī)療征詢(xún)、休閑、征詢(xún)、保健、娛樂(lè)、餐飲多功能轉(zhuǎn)變。許多健康養(yǎng)生企業(yè)通過(guò)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，將醫(yī)療征詢(xún)、休閑娛樂(lè)，餐飲住宿、美容保健集于一體，成為多功能服務(wù)場(chǎng)所，并帶動(dòng)了化妝品、紡織品、啤酒及飲料等有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是所有制形式由過(guò)去單一私有制向股份制、股份合作制、外資經(jīng)營(yíng)等多種形式轉(zhuǎn)變。健康養(yǎng)生企業(yè)大多為自主經(jīng)營(yíng)。形成了營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多、服務(wù)功能多、經(jīng)濟(jì)成分多、消費(fèi)層次多、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多的特性。尤其近幾年，某些國(guó)外健康養(yǎng)生服務(wù)項(xiàng)目如韓國(guó)汗蒸、日式巖盤(pán)浴、泰式按摩、印度SPA等也已進(jìn)入我國(guó)，使我國(guó)健康養(yǎng)生市場(chǎng)形成了多元化、多層次的消費(fèi)格局。農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展趨勢(shì)分析在“綠色”和“生態(tài)”概念日漸普及、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)地位不停提高的今天，走觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展的道路已經(jīng)成為“綠色經(jīng)濟(jì)”大背景下的一種自然選擇。觀光農(nóng)業(yè)是老式農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，是具有休閑、娛樂(lè)和求知功能的生態(tài)、文化旅游。進(jìn)入二十一世紀(jì)，觀光農(nóng)業(yè)將是重要的娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)觀光園作為觀光農(nóng)業(yè)的主體必將得到更深入的發(fā)展。觀光農(nóng)業(yè)生態(tài)園就是采用生態(tài)園模式進(jìn)行觀光園內(nèi)農(nóng)業(yè)的布局和生產(chǎn)，將農(nóng)事活動(dòng)、自然風(fēng)光、科技示范、休閑娛樂(lè)、環(huán)境保護(hù)等融為一體，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。觀光農(nóng)業(yè)是為滿足人們對(duì)精神和物質(zhì)需求而開(kāi)展的、可吸引游客前來(lái)觀、賞、習(xí)、品、考、釣、書(shū)、畫(huà)、攝、購(gòu)的農(nóng)業(yè)，是旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)之間交叉性的新興產(chǎn)業(yè)。建設(shè)觀光農(nóng)業(yè)游覽基地及項(xiàng)目，可以成為人們觀光旅游、豐富農(nóng)業(yè)知識(shí)、交流農(nóng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、體驗(yàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)與農(nóng)民生活、享用農(nóng)業(yè)成果、運(yùn)用田園休憩健身的場(chǎng)所和農(nóng)業(yè)深層次開(kāi)發(fā)的樣板，從而增進(jìn)當(dāng)?shù)鼐G色生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)業(yè)觀光園的雛形源于上世紀(jì)30年代，西方國(guó)家某些富裕有閑階層人士因厭倦城里生活，周末開(kāi)始到農(nóng)郊進(jìn)行某些活動(dòng)，70年代在日本、美國(guó)、臺(tái)灣等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，其后開(kāi)始在我國(guó)應(yīng)運(yùn)而生，上海是我國(guó)第一種將包括“觀光農(nóng)業(yè)”在內(nèi)的“都市農(nóng)業(yè)”列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的都市。20世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)農(nóng)業(yè)觀光旅游在大中都市迅速興起。據(jù)不完全記錄，1996-1997年已動(dòng)工和計(jì)劃投資在一億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目在7個(gè)以上。1998年國(guó)家旅游局以“華夏城鎮(zhèn)游”作為主題旅游年，使“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景”成了農(nóng)村一景。目前我國(guó)觀光農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目重要分布在北京、上海和廣州等大都市的近郊，其中以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達(dá)。在廣東，果園觀光旅游最早出目前80年代末90年代初，目前廣東已經(jīng)有80多種觀光果園，每年接待旅游者400多萬(wàn)人，旅游收入10多億。在北京、上海、江蘇和廣東等地的某些大都市的近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動(dòng)控制溫度、濕度、施肥、無(wú)土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無(wú)錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)前景廣闊，發(fā)展迅猛。究其原因重要在于：（一）我國(guó)旅游業(yè)的飛速發(fā)展為觀光農(nóng)業(yè)旅游提供了充足的客源。觀光農(nóng)業(yè)既然屬于旅游業(yè)，其發(fā)展與旅游業(yè)的整體發(fā)展親密有關(guān)。從1994年以來(lái)的有關(guān)數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)居民旅游人次和旅游支出都是逐年遞增，尤其近年伴隨假日經(jīng)濟(jì)的興起又有大幅增長(zhǎng)。由于觀光農(nóng)業(yè)的客源重要為國(guó)內(nèi)都市居民，因此可以預(yù)測(cè)，對(duì)觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一種旺盛的態(tài)勢(shì)。（二）農(nóng)業(yè)觀光旅游是我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展方向之一。很快前年我國(guó)分別啟動(dòng)了國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)建設(shè)重要是運(yùn)用富集的景觀資源和自然生態(tài)資源，通過(guò)政府引導(dǎo)，資金支持，市場(chǎng)推薦的方式，建設(shè)一批符合市場(chǎng)需求的旅游精品項(xiàng)目和示范項(xiàng)目。國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)重在開(kāi)發(fā)適應(yīng)現(xiàn)代旅游需求的高水平生態(tài)旅游產(chǎn)品，培育我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的后續(xù)產(chǎn)品。（三）在我國(guó)發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，有著眾多有利條件。一是觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目可以就地取材，建設(shè)費(fèi)用相對(duì)較小，并且由于項(xiàng)目的分期投資和開(kāi)發(fā)，使得啟動(dòng)資金較小。另首先，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于老式農(nóng)業(yè)。例如：農(nóng)產(chǎn)品在狩獵、垂釣等旅游活動(dòng)中直接銷(xiāo)售給游客，其價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格，并且減少了運(yùn)送和銷(xiāo)售費(fèi)用。二是我國(guó)地區(qū)廣闊，氣候類(lèi)型、地貌類(lèi)型復(fù)雜多樣，擁有豐富的農(nóng)業(yè)資源，并形成了景觀各異的農(nóng)業(yè)生態(tài)空間，具有發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)的天然優(yōu)勢(shì)。三是觀光農(nóng)業(yè)的一大特性是它體現(xiàn)了各地迥異的文化特色。我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)歷史悠久，民族眾多，各個(gè)地區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式和習(xí)俗有著明顯的差異，文化資源極為豐富，為觀光農(nóng)業(yè)增強(qiáng)了吸引力。綜上所述，觀光農(nóng)業(yè)是旅游這一朝陽(yáng)行業(yè)中最有潛力的部分，在未來(lái)幾年中將有巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目目的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析高爾夫球場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析（一）國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)狀況雖然中國(guó)的高爾夫運(yùn)動(dòng)基本上是以1984年廣東中山溫泉高爾夫球會(huì)的成立作為正式開(kāi)始的標(biāo)志，不過(guò)最初某些高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)重要目的是為了配合對(duì)外開(kāi)放、招商引資工作的需要，給外商提供一種休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所。正是由于這樣的前提，從第一家高爾夫球場(chǎng)建成營(yíng)業(yè)開(kāi)始，高爾夫運(yùn)動(dòng)的消費(fèi)價(jià)格就展現(xiàn)出了貴族式的高消費(fèi)特性；廣東中山溫泉高爾夫球會(huì)在1984年開(kāi)業(yè)時(shí)，單次消費(fèi)的價(jià)格約400港元，按當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，相稱(chēng)于當(dāng)時(shí)一種大學(xué)畢業(yè)生4個(gè)月的工資。這一消費(fèi)特性開(kāi)始了高爾夫運(yùn)動(dòng)在中國(guó)的貴族化之路，高爾夫運(yùn)動(dòng)被定位為高消費(fèi)行為，消費(fèi)人群受到較大的限制。目前中國(guó)的高爾夫球會(huì)重要采用會(huì)員制組織形式，基本上靠銷(xiāo)售球會(huì)會(huì)員證（會(huì)籍）作為重要收入來(lái)源，一種會(huì)籍普遍的價(jià)格是20到30萬(wàn)元人民幣之間，盡管整體的價(jià)格在迅速下降，但從整個(gè)社會(huì)消費(fèi)而言，仍然屬于頂級(jí)的奢侈消費(fèi)，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，由此而形成的現(xiàn)象就是整個(gè)行業(yè)性的蕭條。一般狀況下，高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理非常低調(diào)，在當(dāng)今傳媒手段如此發(fā)達(dá)的條件下，國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的運(yùn)用，其名稱(chēng)、品牌的傳播還停留在圈內(nèi)的口碑相傳，或者是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專(zhuān)業(yè)雜志進(jìn)行很少的宣傳。成本的高昂和經(jīng)營(yíng)觀念的保守使得相稱(chēng)一部分高爾夫球場(chǎng)展現(xiàn)虧損狀態(tài)。同步國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)在現(xiàn)階段的目的消費(fèi)者群體鎖定太死，市場(chǎng)較為狹窄，大部分只有管理沒(méi)有經(jīng)營(yíng)，還沒(méi)有進(jìn)入真正的管理經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段。（二）海南高爾夫球場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩rA、基本狀況概述據(jù)海南高爾夫球場(chǎng)協(xié)會(huì)有關(guān)數(shù)據(jù)記錄顯示，旺季來(lái)海南打球的人口到達(dá)了48萬(wàn)人次，客流到達(dá)巔峰期，而大多數(shù)球會(huì)也展現(xiàn)超負(fù)荷營(yíng)運(yùn)的狀態(tài)。，來(lái)海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為38萬(wàn)人次。受金融危機(jī)、市場(chǎng)周期性回落的影響，來(lái)海南打球的人口直線下降，僅有近30萬(wàn)人次，到了，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)回暖，又呈上升趨勢(shì)。海南島人口800多萬(wàn)，而本土打球人口據(jù)不完全記錄人左右，市場(chǎng)容量非常有限。作為以外來(lái)游客打球?yàn)橹匾匦缘暮Ｄ细郀柗?，其客源以島外球客為主，包括中國(guó)北方、東南亞(香港、臺(tái)灣、新加坡、馬來(lái)西亞)以及韓國(guó)、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛(ài)好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國(guó)團(tuán)體，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場(chǎng)的70%。，受金融危機(jī)的影響，韓團(tuán)數(shù)量銳減，海南各家球會(huì)都出現(xiàn)了不一樣幅度的客流下降。雖然春節(jié)期間球場(chǎng)根據(jù)地理位置不一樣，客流不一樣程度回升，南端球場(chǎng)甚至展現(xiàn)火爆的場(chǎng)面，不過(guò)“旺季不旺”的事實(shí)仍然需要球場(chǎng)推出市場(chǎng)應(yīng)對(duì)措施。海南自建省之后，旅游業(yè)就被確定為優(yōu)先發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫由于在吸引投資、處理就業(yè)、提供稅收、增進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，外來(lái)資本紛紛投向高爾夫球場(chǎng)建設(shè)，高爾夫球場(chǎng)數(shù)量增長(zhǎng)很快，正式營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)從1992年的1家增長(zhǎng)究竟的23家，平均每年新開(kāi)業(yè)1.4家。海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量居廣東、北京、山東之后，排在全國(guó)第四位；海南尚有多家球場(chǎng)已經(jīng)在建或已立項(xiàng)。高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量和高爾夫運(yùn)動(dòng)的普及在相稱(chēng)大的程度上反應(yīng)了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。國(guó)內(nèi)一家機(jī)構(gòu)研究后得出結(jié)論，各省的高爾夫球洞數(shù)與其GDP的有關(guān)程度為55%，與實(shí)際運(yùn)用外資的有關(guān)程度則高達(dá)89%，而海南是國(guó)內(nèi)唯一高爾夫發(fā)展規(guī)模超過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的省份，平均3億元的GDP就有一種球洞，而全國(guó)的平均水平是每35億元的GDP才擁有一種球洞。相對(duì)于海南島3.51萬(wàn)平方公里的土地面積、800多萬(wàn)人口、稍顯落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和當(dāng)?shù)馗郀柗蛉丝跀?shù)量，從每萬(wàn)人/每百平方公里擁有高爾夫球場(chǎng)的數(shù)量、每年新開(kāi)業(yè)球場(chǎng)的數(shù)量、營(yíng)業(yè)球場(chǎng)數(shù)量在全國(guó)的排名等方面來(lái)衡量，海南高爾夫球場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)超前；但假如從海南優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、海南得天獨(dú)厚的自然環(huán)境所提供的資源優(yōu)勢(shì)等方面來(lái)考慮，海南高爾夫仍然有非常大的發(fā)展空間。B、海南高爾夫逐漸形成特色海南高爾夫從球場(chǎng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)類(lèi)型、營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。（1）球場(chǎng)度假氣氛濃郁。海南的高爾夫球場(chǎng)至少在目前和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，是為中國(guó)、為亞洲的高爾夫旅游者設(shè)計(jì)、服務(wù)的。因此，已投入營(yíng)業(yè)的26家高爾夫球場(chǎng)都體現(xiàn)出濃郁的休閑氣氛，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂(lè)性，能滿足不一樣水平球手的需要。如博鰲高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部繼承了蘇格蘭林克斯風(fēng)格的經(jīng)典設(shè)計(jì)，全島型林克斯風(fēng)格在國(guó)內(nèi)尚無(wú)其他球場(chǎng)企及；興隆南燕灣海濱高爾夫球會(huì)是國(guó)內(nèi)不多的全海景球場(chǎng)之一；?？谖骱０陡郀柗蚯驎?huì)保證每一洞均有很好的視覺(jué)景觀，讓球員在磨礪球技的同步，享有到海濱球場(chǎng)特有的趣味；三亞紅峽谷高爾夫俱樂(lè)部將山地、海景、沙漠及峽谷等特色融合為一體，有上萬(wàn)平方米的沙漠景觀，有國(guó)內(nèi)球場(chǎng)唯一的一種6桿洞。（2）經(jīng)營(yíng)理念獨(dú)辟蹊徑。由于海南高爾夫當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較狹小，各球場(chǎng)的打球客人重要來(lái)自島外，球場(chǎng)要想在經(jīng)營(yíng)方面獲得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來(lái)，通過(guò)整合酒店、旅行社等市場(chǎng)資源，吸引當(dāng)?shù)匾酝饽酥羾?guó)外的旅游者和度假休閑客人，依托旅游度假者的到訪彌補(bǔ)當(dāng)?shù)卮蚯蛉丝诘木窒扌?。通過(guò)長(zhǎng)期不懈的努力，海南球場(chǎng)成功地走出了一條“旅游度假型球會(huì)”的經(jīng)營(yíng)之路，尤其在冬季，海南球場(chǎng)接待了大批國(guó)內(nèi)北方和來(lái)自韓國(guó)、日本的客人。后來(lái)，?？诘貐^(qū)的球場(chǎng)又成功開(kāi)拓了澳大利亞市場(chǎng)。同步，海南球場(chǎng)還培育出一部分專(zhuān)業(yè)的高爾夫旅行機(jī)構(gòu)，其在整合航機(jī)、酒店、地面交通、球場(chǎng)等旅游要素方面的能力在全國(guó)范圍內(nèi)都較為專(zhuān)業(yè)。海南球場(chǎng)的目的是運(yùn)用海南與世界其他地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，運(yùn)用海南開(kāi)放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開(kāi)拓北歐和美洲市場(chǎng)，逐漸擴(kuò)大在國(guó)際高爾夫市場(chǎng)的客源份額。海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，對(duì)增進(jìn)全國(guó)高爾夫人口的流動(dòng)、高爾夫旅游的崛起和全國(guó)性高爾夫市場(chǎng)的形成起到了不可替代的作用，突出表目前每年的冬季，使高爾夫運(yùn)動(dòng)在全國(guó)范圍內(nèi)一年四季延續(xù)不停地開(kāi)展起來(lái)，并且使亞洲北部的國(guó)家受益。（3）職業(yè)賽事紛至沓來(lái)。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外重大職業(yè)賽事紛紛登陸海南，使海南成為國(guó)際高壇矚目的焦點(diǎn)，為中國(guó)的職業(yè)高爾夫運(yùn)動(dòng)做出了奉獻(xiàn)。、BAT中國(guó)職業(yè)高爾夫聯(lián)盟杯總決賽，、亞洲職業(yè)高爾夫巡回賽三亞公開(kāi)賽，、歐洲職業(yè)高爾夫巡回賽TCL精英賽，皇冠假日三亞公開(kāi)賽，到中國(guó)職業(yè)高爾夫巡回賽等相繼在海南舉行，尚有大眾汽車(chē)大師賽，為國(guó)內(nèi)球員提供了在本土與國(guó)際球員切磋球技、增長(zhǎng)國(guó)際大賽經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會(huì)，也為提高中國(guó)高爾夫的國(guó)際形象起到了積極作用。海南球場(chǎng)積累的承接國(guó)際大賽的經(jīng)驗(yàn)和海南特有的氣候優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)有條件開(kāi)辦全國(guó)性的高爾夫南北巡回賽或海南公開(kāi)賽，并增進(jìn)這一設(shè)想成為現(xiàn)實(shí)。（4）管理水平日益提高。海南的某些球場(chǎng)已多次入選“中國(guó)十大最佳球會(huì)”、“全國(guó)十佳高爾夫球場(chǎng)”(提名獎(jiǎng))、“亞洲最佳高爾夫球場(chǎng)”、“世界百佳球場(chǎng)”，在全國(guó)高爾夫行業(yè)占有重要地位。（5）產(chǎn)業(yè)規(guī)模初露端倪。海南高爾夫除了經(jīng)營(yíng)打球、承接賽事外，在高等教育、傳媒、房地產(chǎn)多種經(jīng)營(yíng)等方面都出現(xiàn)了喜人勢(shì)頭，在形成高爾夫產(chǎn)業(yè)框架方面顯露出明顯跡象。C、業(yè)已形成良性發(fā)展基礎(chǔ)在高爾夫教育培訓(xùn)方面，海南大學(xué)三亞學(xué)院、海航集團(tuán)三亞航空旅游職業(yè)學(xué)院相繼開(kāi)設(shè)了高爾夫?qū)I(yè)，為海南高爾夫行業(yè)培養(yǎng)初、中級(jí)管理人才；在高爾夫傳媒方面，生根海南、面向全國(guó)的旅游衛(wèi)視開(kāi)辦了高爾夫欄目，常常對(duì)高爾夫賽事進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播或?qū)崨r轉(zhuǎn)播，已經(jīng)形成全國(guó)影響；《海南日?qǐng)?bào)》開(kāi)辦了“高爾夫?qū)０妗?，海南電視臺(tái)開(kāi)播《魅力高爾夫》欄目，兩大中心都市的主流媒體《海口晚報(bào)》、《三亞晨報(bào)》、海口電視臺(tái)、三亞電視臺(tái)也加大了對(duì)高爾夫的報(bào)道，尚有新開(kāi)辦的專(zhuān)業(yè)媒體《新高爾夫》雜志等，為海南高爾夫營(yíng)造了很好的社會(huì)環(huán)境和輿論氣氛；在高爾夫房地產(chǎn)方面，海口美視、西海岸、東山等球場(chǎng)開(kāi)發(fā)高爾夫房地產(chǎn)獲得了很好的業(yè)績(jī)，亞龍灣高爾夫球會(huì)占地150畝的別墅項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，海航集團(tuán)在興隆投資的溫泉高爾夫度假酒店第五期工程日前動(dòng)工，配套54洞錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)，將打造中國(guó)最大的溫泉高爾夫度假酒店。D、海南高爾夫前景看好假如運(yùn)作有序，一種18洞球場(chǎng)一天極限接待容量為280人次，由于臺(tái)風(fēng)和其他不可預(yù)見(jiàn)的原因?qū)е虏荒艽蚯虻臅r(shí)間以35天計(jì)，理論上海南球場(chǎng)整年可接待打球的時(shí)間為330天，整年接待量為9.24萬(wàn)人次。按極限接待容量的70%計(jì)，每年接待量為6.47萬(wàn)人次，以每人每場(chǎng)平均消費(fèi)600元計(jì)，則一種球場(chǎng)每年發(fā)明產(chǎn)值3882萬(wàn)元。以每個(gè)球場(chǎng)占地1100畝計(jì)，則每畝土地年發(fā)明產(chǎn)值3.53萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值。高爾夫球場(chǎng)假如運(yùn)用價(jià)值更低的荒坡地、荒灘地、山地、臺(tái)地等，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值會(huì)更大，尤其在海南這樣有大量未運(yùn)用土地的經(jīng)濟(jì)落后省份，這一優(yōu)勢(shì)更顯突出。海南球場(chǎng)平均員工在300人左右，其中約70%雇用的是球場(chǎng)周?chē)霓r(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場(chǎng)做草坪養(yǎng)護(hù)，子女在球場(chǎng)做球童，大大地改善了球場(chǎng)所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，同步也提高了當(dāng)?shù)厝丝诘木C合素質(zhì)。根據(jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫正是吸引國(guó)內(nèi)外高端客源，有效延長(zhǎng)游客停留時(shí)間，增進(jìn)海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長(zhǎng)型向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變的重要力量。未來(lái)3至5年，海南旅游業(yè)的工作重點(diǎn)是提高在國(guó)際客源市場(chǎng)的著名度及份額，使海南成為可以吸引大批外國(guó)游客的國(guó)際度假旅游目的地。高爾夫?qū)τ诟纳坪Ｄ下糜螛I(yè)客源構(gòu)造、提高境外客源比例、增進(jìn)海南旅游國(guó)際化將發(fā)揮重要作用，還直接帶動(dòng)航空、酒店、餐飲、會(huì)展、零售商業(yè)、媒體廣告等有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。據(jù)記錄，全世界商務(wù)、貿(mào)易成交量的20%是在高爾夫球場(chǎng)邊打邊談、邊走邊談中到達(dá)的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國(guó)際會(huì)議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對(duì)話交流、增進(jìn)友誼的流行社交方式。海南省唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣，每年要承接上百個(gè)跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)等舉行的多種高規(guī)格會(huì)議，幾乎二分之一的會(huì)議都安排有高爾夫內(nèi)容。高爾夫變化了海南長(zhǎng)期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氣氛的局面，對(duì)于海南提高國(guó)際形象、改善投資環(huán)境、擴(kuò)大對(duì)外交流、增進(jìn)招商引資起到了難以替代的積極作用。E、海南高爾夫面臨的重要問(wèn)題海南球場(chǎng)基本上都是旅游度假型球場(chǎng)，70%以上的客人來(lái)自島外，因此球場(chǎng)同酒店業(yè)同樣，存在著明顯的淡旺季，每年的1、2、11、12月的冬季，由于國(guó)內(nèi)北方和亞洲北部地區(qū)的球場(chǎng)大多封場(chǎng)，大批客人前來(lái)海南打球，這4個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)旺季；每年的4、5、6、7、8、9月的夏季，海南氣候炎熱，國(guó)內(nèi)外客人來(lái)海南打球的人數(shù)很少，這6個(gè)月成為海南球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)淡季，3、10月為經(jīng)營(yíng)平季。海南球場(chǎng)在淡季客源稀少，門(mén)可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，導(dǎo)致球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)很不穩(wěn)定。高爾夫發(fā)達(dá)國(guó)家在球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中有一種著名的“四八定律”，指40%的當(dāng)?shù)毓潭腿颂峁┝?0%的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入，而海南球場(chǎng)的“四八定律”則只能作此外一種解釋?zhuān)?個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季對(duì)8個(gè)月的經(jīng)營(yíng)淡(平)季；在4個(gè)月的經(jīng)營(yíng)旺季中發(fā)明了整年80%左右的打球輪次和經(jīng)營(yíng)收入。海南球場(chǎng)(18洞)的極限接待量為整年9.24萬(wàn)人次，但目前整年接待量平均只有2萬(wàn)多人次，不到接待能力的25%，良好的球場(chǎng)設(shè)施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒(méi)有收到應(yīng)有的經(jīng)營(yíng)效益。國(guó)際和國(guó)內(nèi)大多數(shù)球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐表明，假如一種球場(chǎng)的選址不發(fā)生失誤，那么在目前和此后相稱(chēng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，海南球場(chǎng)的盈利模式為(不計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和會(huì)員證銷(xiāo)售收入，只依托經(jīng)營(yíng)打球)：一種18洞球場(chǎng)每年的接待量要到達(dá)4萬(wàn)輪次，人均消費(fèi)要到達(dá)600元/輪/人以上；或一種球場(chǎng)的接待量要到達(dá)5萬(wàn)輪次，人均消費(fèi)要到達(dá)500元/輪/人以上才會(huì)有微利，而一種球場(chǎng)的盈虧平衡點(diǎn)是每年接待打球至少3萬(wàn)輪次，并且果嶺費(fèi)不低于300元。而目前海南大多數(shù)球場(chǎng)的年接待量均在3萬(wàn)輪次上下徘徊，一種重要原因是淡季客源太少，整年的經(jīng)營(yíng)狀況很不穩(wěn)定。因此，在經(jīng)營(yíng)淡季，海南高爾夫行業(yè)亟需運(yùn)用海南和世界其他國(guó)家和地區(qū)在氣候方面的季節(jié)性差異，加大對(duì)國(guó)際客源市場(chǎng)，尤其是美洲、北歐市場(chǎng)的促銷(xiāo)，吸引國(guó)際客源來(lái)海南打球，改善淡季的經(jīng)營(yíng)狀況，但這方面的工作恐要假以時(shí)日，不也許一蹴而就，因此海南球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)淡旺季過(guò)于明顯的局面在短時(shí)期內(nèi)不會(huì)有明顯改觀。前面已經(jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機(jī)進(jìn)入，但目前海南兩個(gè)機(jī)場(chǎng)同國(guó)內(nèi)外通航的都市不是諸多，開(kāi)辟的境外航線更少，這在相稱(chēng)大的程度上影響了國(guó)際客人來(lái)海南打球，并且這種狀況在短時(shí)期內(nèi)難以得到變化。目前?？?、三亞都開(kāi)通了直達(dá)韓國(guó)的固定航線，以便了大批韓國(guó)客人來(lái)海南打球，使韓國(guó)客人在海南各球場(chǎng)客源構(gòu)造中上升為第一位；但由于海南到日本的航班只是旅游包機(jī)，沒(méi)有固定航線，使得日本客源很不穩(wěn)定。國(guó)內(nèi)各地球場(chǎng)都在競(jìng)爭(zhēng)韓國(guó)客源，受中日國(guó)家關(guān)系影響，日本客源自以來(lái)下降趨勢(shì)明顯，海南球場(chǎng)的境外客源較為脆弱，亟需開(kāi)拓新的國(guó)際客源市場(chǎng)。海南各球場(chǎng)運(yùn)行成本基本在1000萬(wàn)元-1500萬(wàn)元/年(含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項(xiàng)保險(xiǎn)等費(fèi)用，不含折舊、攤銷(xiāo))，營(yíng)業(yè)稅及各項(xiàng)附加高達(dá)23%，費(fèi)用支出浩大，經(jīng)營(yíng)承擔(dān)較重。海南已經(jīng)營(yíng)業(yè)的20多家球場(chǎng)占地均超過(guò)1100畝，由于建設(shè)時(shí)間和地價(jià)不一樣，最低投資折合人民幣7000萬(wàn)元，最高投資超過(guò)2億元(含會(huì)所)。由于球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況普遍不盡理想，投資者的回報(bào)較慢。目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營(yíng)打球、組織賽事為主，球具、球衣及其他高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量較小。由于目前海南球場(chǎng)中出于世界著名球場(chǎng)設(shè)計(jì)企業(yè)和設(shè)計(jì)師之手的作品不多，球場(chǎng)風(fēng)格類(lèi)型較為雷同，因此要此前瞻的眼光，在規(guī)劃新球場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)球場(chǎng)類(lèi)型精心選擇，不僅使海南球場(chǎng)風(fēng)格日趨多樣，并且為增進(jìn)海南高爾夫整體水平的提高做好鋪墊。健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析首先必須明確的是，這里所講的健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不是指的健康養(yǎng)生保健產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，這里指的是海南國(guó)際旅游島范圍內(nèi)的區(qū)域養(yǎng)生園區(qū)的互相競(jìng)爭(zhēng)。健康保健食品、藥物、設(shè)施、設(shè)備非但與本項(xiàng)目的健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園區(qū)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，相反，先進(jìn)的、實(shí)用、有效的健康保健食品、藥物、設(shè)施、設(shè)備等，還可認(rèn)為本項(xiàng)目健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另一方面，要明確的是，由于健康養(yǎng)生園區(qū)屬地的原因，不一樣地區(qū)的健康養(yǎng)生項(xiàng)目之間，在距離比較遠(yuǎn)的狀況下，也基本不能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入到一種新的水平，全國(guó)各地養(yǎng)生園區(qū)不停涌現(xiàn)。這在總體上，給健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一種集群效應(yīng)，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的規(guī)模和影響。還要闡明的是，在海南國(guó)際旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略的今天，在海南各市縣紛紛上馬許多綜合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其中不乏將健康養(yǎng)生作為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)或亮點(diǎn)的項(xiàng)目。然而，與本項(xiàng)目類(lèi)似的是，大部分健康養(yǎng)生園區(qū)幾乎都是旅游地產(chǎn)的一種構(gòu)成部分。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在不一樣旅游線路上的諸如此類(lèi)的項(xiàng)目，一般狀況下也不會(huì)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。此外，健康養(yǎng)生園區(qū)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵不只在于規(guī)模、環(huán)境、設(shè)施，更重要的是其深厚的文化底蘊(yùn)特色。本項(xiàng)目地處陵水黎族自治縣境內(nèi)，不僅有獨(dú)一無(wú)二的黎族養(yǎng)生文化，并且，有其文化扎根立足的這片沃土。這是其他項(xiàng)目所無(wú)法復(fù)制的。也只有在這片黎族文化生成和發(fā)展的土地上，黎族神秘的養(yǎng)生文化，才可以真正得到發(fā)揚(yáng)，具有“長(zhǎng)壽島”秘訣之稱(chēng)的黎族民族醫(yī)藥和養(yǎng)生文化，才可以開(kāi)花成果。因此，這種排他性的文化根基，決定了本項(xiàng)目的基本文化定位和關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力在于黎族長(zhǎng)壽養(yǎng)生文化、黎族長(zhǎng)壽養(yǎng)生之道，以及黎族長(zhǎng)壽養(yǎng)生體驗(yàn)。在此基礎(chǔ)上，博大精深的中醫(yī)養(yǎng)生文化、中醫(yī)藥健康養(yǎng)生手段、現(xiàn)代高科技的健康保健設(shè)施、健康養(yǎng)生休閑會(huì)館的現(xiàn)代管理手段等，均成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展的有益完善和補(bǔ)充。獨(dú)特的南平溫泉資源，將為本項(xiàng)目的養(yǎng)生注入新的內(nèi)容。熱帶觀光農(nóng)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目熱帶觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，包括兩個(gè)重要方面，一種是熱帶高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)，一種是熱帶觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)。海南農(nóng)墾系統(tǒng)通過(guò)建國(guó)后六十年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成了非?？上驳牧己冒l(fā)展局面，農(nóng)業(yè)發(fā)展水平居全國(guó)前列。海南得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，決定了這里有其他地區(qū)所沒(méi)有的作物、瓜果和蔬菜。本項(xiàng)目將建立熱帶高效農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，在提高作物、瓜果、蔬菜豐產(chǎn)豐收方面繼續(xù)進(jìn)行投入和試驗(yàn)。于此同步，本項(xiàng)目將充足運(yùn)用該地區(qū)所特有的作物、瓜果、蔬菜，開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)觀光和體驗(yàn)園區(qū)。讓到本項(xiàng)目的旅游休閑度假人群，享有到其他地方所沒(méi)有的獨(dú)特的農(nóng)耕體驗(yàn)和田園風(fēng)情。與健康養(yǎng)生園區(qū)同樣，不可復(fù)制的黎族農(nóng)耕文化，將是本項(xiàng)目熱帶農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)的一種關(guān)鍵文化根基，這樣，在給游客帶來(lái)高科技、田園式農(nóng)業(yè)觀光體驗(yàn)的同步，深刻領(lǐng)會(huì)和參與黎族群眾在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的特殊勞作方式，給游客一種全然不一樣的新奇體驗(yàn)與享有?？傊F(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)將是本項(xiàng)目的前導(dǎo)，觀光農(nóng)業(yè)體驗(yàn)將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)，而不一樣凡響的黎族村寨農(nóng)耕生活參與將是本項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的亮點(diǎn)和特色。在這種狀況下，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將是獨(dú)特的，無(wú)以復(fù)制的，富有關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力的。板塊功能內(nèi)在構(gòu)造分析南平國(guó)際溫泉度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目，初步布置有職工安頓區(qū)、高爾夫球場(chǎng)區(qū)、健康養(yǎng)生園區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)四大功區(qū)，同步安排一部分支撐項(xiàng)目資金回籠的配套的商業(yè)及居住房地產(chǎn)。職工安頓區(qū)處理和安頓南平農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部搬遷的職工，為南平農(nóng)場(chǎng)改革發(fā)展提供有力保障，同步安頓的職工群體中的富余人員、待業(yè)人員將為度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目提供充足的人力資源，既處理了農(nóng)場(chǎng)富余人員、待業(yè)人員的勞動(dòng)就業(yè)問(wèn)題，也為本項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的人力保證。除職工安頓區(qū)以外，我們將度假小鎮(zhèn)分為高爾夫、旅游、地產(chǎn)三大功能板塊。其中健康養(yǎng)生園區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)屬于旅游功能。由于項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃36洞高爾夫球場(chǎng)，屬于度假小鎮(zhèn)的重要項(xiàng)目，如下我們以高爾夫的建設(shè)經(jīng)營(yíng)為切入點(diǎn)，對(duì)高爾夫、旅游、地產(chǎn)的功能梯次做詳細(xì)的分析。進(jìn)而，完畢對(duì)高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式的定位，完畢三大板塊的重要性?xún)?yōu)先次序的安排。以高爾夫品牌影響為關(guān)鍵模式探討A、標(biāo)桿成功案例一——深圳觀瀾湖，百億地產(chǎn)神話背后的高爾夫力量觀瀾湖，世界第一大球會(huì)，216洞規(guī)模，以高爾夫構(gòu)筑高端生活的典范。觀瀾湖高爾夫，用十五年時(shí)間打造中國(guó)乃至世界最具著名度的球場(chǎng)品牌，以高爾夫球場(chǎng)品牌拉動(dòng)了觀瀾湖地產(chǎn)溢價(jià)價(jià)值空間，在偏僻且無(wú)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的深圳觀瀾湖鎮(zhèn)持續(xù)實(shí)現(xiàn)了大宅、翡翠灣、長(zhǎng)堤、上堤近十個(gè)別墅項(xiàng)目的溢價(jià)銷(xiāo)售與開(kāi)盤(pán)售罄，發(fā)明了銷(xiāo)售成交總額近100億元的高端地產(chǎn)神話。分析觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)的成功秘訣，大體可以歸結(jié)為如下幾點(diǎn)：一是對(duì)高爾夫球場(chǎng)品牌十幾年如一日的大力投入，用高端高爾夫球場(chǎng)品牌建立了觀瀾湖在中國(guó)乃至世界的著名度與影響力。觀瀾湖成為了高端生活、崇高生活的代名詞，成為了高端富人向往的生活方式與活動(dòng)場(chǎng)所，從而拉動(dòng)觀瀾湖地產(chǎn)的超溢價(jià)價(jià)值提高與銷(xiāo)售。二是深挖高爾夫球場(chǎng)會(huì)員資源，以會(huì)員資源作為地產(chǎn)項(xiàng)目的最大客戶群體，以會(huì)員客戶帶動(dòng)其他周?chē)笥鸭叭穗H社交圈子，從而為地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售積累了大量的客戶資源。三是之后的戰(zhàn)略定位轉(zhuǎn)型，從運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)者過(guò)度到高端生活方式締造者，推出12大品牌傳播運(yùn)動(dòng)以及高爾夫愛(ài)好者人群的圈營(yíng)銷(xiāo)會(huì)議模式，深入提高了觀瀾湖在整個(gè)深莞兩地的品牌影響力，積累了大量非高爾夫愛(ài)好者的富人資源，為后續(xù)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售積累了愈加廣泛的客戶基礎(chǔ)。B、標(biāo)桿成功案例二——華彬莊園，非產(chǎn)權(quán)別墅天價(jià)銷(xiāo)售的鼻祖華彬莊園，50萬(wàn)美元高爾夫會(huì)籍，200萬(wàn)美元非產(chǎn)權(quán)別墅，3000萬(wàn)美元領(lǐng)袖官邸，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)高爾夫及地產(chǎn)領(lǐng)域之新貴。華彬莊園，秉承“中國(guó)乃至亞洲領(lǐng)袖資源平臺(tái)倡導(dǎo)者”的定位，一直如一地堅(jiān)持華彬莊園高端品牌的塑造與投入，通過(guò)國(guó)內(nèi)外領(lǐng)袖級(jí)人物的公關(guān)活動(dòng)以及對(duì)會(huì)員的嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，在中國(guó)建立了最高端高爾夫俱樂(lè)部的品牌形象。依托已經(jīng)形成的客戶口碑，于成功導(dǎo)入高端地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎在零推廣成本的狀況下，實(shí)現(xiàn)了非產(chǎn)權(quán)別墅及領(lǐng)袖官邸的超溢價(jià)銷(xiāo)售，發(fā)明了高端地產(chǎn)銷(xiāo)售的奇跡。分析華彬莊園的成功秘訣，可以概括為如下兩個(gè)原因：一是華彬莊園成為了中國(guó)最高端高爾夫俱樂(lè)部的代名詞，成為了中國(guó)政界、商界領(lǐng)袖最為集中的平臺(tái)。華彬莊園已經(jīng)不只是高爾夫球場(chǎng)，而更是中國(guó)最高端領(lǐng)袖資源圈子與階層的代表。依托華彬莊園已經(jīng)有的品牌價(jià)值以及領(lǐng)袖資源平臺(tái)，順勢(shì)實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)超溢價(jià)以及集團(tuán)品牌的整體升級(jí)。二是通過(guò)對(duì)會(huì)員增值服務(wù)以及領(lǐng)袖圈活動(dòng)的不停深化，加深了華彬莊園與會(huì)員之間的關(guān)系，首先為地產(chǎn)銷(xiāo)售打通了最佳客戶資源渠道，另首先強(qiáng)化了華彬莊園領(lǐng)袖資源平臺(tái)的市場(chǎng)與社會(huì)角色定位，為品牌升級(jí)以及后續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展升級(jí)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。C、該模式的綜合分析該模式的成功關(guān)鍵在于：高爾夫是整體復(fù)合項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，高爾夫球場(chǎng)品牌的成功塑造，為地產(chǎn)價(jià)值的提高及地產(chǎn)銷(xiāo)售積累了足夠的人氣，高爾夫球場(chǎng)客戶資源的成功經(jīng)營(yíng)與管理，為地產(chǎn)銷(xiāo)售積累口碑與客戶基礎(chǔ)。圍繞以高爾夫?yàn)殛P(guān)鍵的高端生活方式的塑造是整體復(fù)合項(xiàng)目的靈魂，以高爾夫球場(chǎng)為關(guān)鍵來(lái)行銷(xiāo)高端生活方式，讓高端生活方式成為旅游項(xiàng)目以及地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂，從而建立起高爾夫旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵精髓。該模式在實(shí)際操作中也是存在問(wèn)題的。一是觀念問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商往往對(duì)高爾夫的價(jià)值認(rèn)識(shí)局限性，將高爾夫球場(chǎng)僅僅作為復(fù)合項(xiàng)目的配套經(jīng)營(yíng)，從而導(dǎo)致了后續(xù)對(duì)高爾夫球場(chǎng)品牌投入的局限性以及對(duì)客戶資源的維護(hù)與運(yùn)用局限性。高投資的高爾夫球場(chǎng)并沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的項(xiàng)目?jī)r(jià)值提高與業(yè)績(jī)提高的效果。擁有高爾夫球場(chǎng)不等于擁有高爾夫地產(chǎn)的自然增值，球場(chǎng)自身的品牌價(jià)值、市場(chǎng)效應(yīng)以及生活方式的關(guān)鍵作用才真正直接決定了旅游與地產(chǎn)的價(jià)值打下與市場(chǎng)業(yè)績(jī)體現(xiàn)。二是品牌問(wèn)題。以旅游與地產(chǎn)自身的推廣為主體，忽視高爾夫球場(chǎng)的品牌推廣，球場(chǎng)僅僅是旅游與地產(chǎn)推廣中的一種配套與景觀而已，果嶺、高爾夫球場(chǎng)僅僅成為了度假旅游與高端地產(chǎn)的一種支持點(diǎn)。缺乏對(duì)高端高爾夫球場(chǎng)品牌的塑造，導(dǎo)致旅游項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目增值溢價(jià)空間有限，同步無(wú)法發(fā)揮球場(chǎng)匯集高端客戶人氣的效果，從而影響了地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度與質(zhì)量。球場(chǎng)僅僅發(fā)揮了簡(jiǎn)樸的配套功能，品牌推廣上得不到足夠的重視，失去了原本可以更大的溢價(jià)空間，以及更快更好的銷(xiāo)售也許。三是渠道問(wèn)題。由于對(duì)球場(chǎng)自身經(jīng)營(yíng)的不重視，導(dǎo)致無(wú)法運(yùn)用高爾夫球場(chǎng)平臺(tái)的多種活動(dòng)積累高端客戶資源，無(wú)法為復(fù)合項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)與高端客戶圈層的口碑基礎(chǔ)。同步，由于旅游、地產(chǎn)與高爾夫球場(chǎng)的割裂經(jīng)營(yíng)，致使球場(chǎng)客戶無(wú)法與旅游地產(chǎn)客戶實(shí)現(xiàn)共享，揮霍了球場(chǎng)自身的高端客戶資源平臺(tái)的價(jià)值。四是割裂運(yùn)作問(wèn)題。球場(chǎng)與旅游地產(chǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的融合與復(fù)合，而是兩層皮的各自為戰(zhàn)的操作，導(dǎo)致了在品牌與客戶資源以及銷(xiāo)售渠道上無(wú)法共享，影響了高爾夫球場(chǎng)自身對(duì)旅游地產(chǎn)及復(fù)合項(xiàng)目的增進(jìn)提高作用。以旅游主題開(kāi)發(fā)為關(guān)鍵的模式探討A、標(biāo)桿成功案例——東部華僑城，高端旅游復(fù)合地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型先鋒東部華僑城是華僑城集團(tuán)在深圳東部投資發(fā)展的大型區(qū)域旅游新地標(biāo)。在茶溪谷、大峽谷、大梅沙、華興寺、因特拉根等旅游景觀和休閑度假區(qū)以及云海谷球場(chǎng)等的整體規(guī)劃基礎(chǔ)上，推出天麓大宅別墅。依托主題生態(tài)休閑公園，底天麓一區(qū)開(kāi)盤(pán)即售罄，陸續(xù)開(kāi)盤(pán)的二區(qū)和七區(qū)銷(xiāo)售率均超過(guò)了80%.分析東部華僑城的成功秘訣，可以概括為如下四個(gè)方面：一是華僑城原有的品牌背景為東部華僑城的地產(chǎn)銷(xiāo)售奠定了客戶基礎(chǔ)與市場(chǎng)基礎(chǔ)。二是東部華僑城的市場(chǎng)定位，無(wú)論是茶溪谷、華興寺還是云海谷高爾夫球場(chǎng)，都定位于高端休閑度假，與原有的歡樂(lè)谷、世界之窗等中低端觀光游存在明顯辨別，在帶動(dòng)?xùn)|部片區(qū)高端休閑產(chǎn)業(yè)興起的同步，拉升了板塊對(duì)高端人群的吸引與人氣的提高，保證了高端別墅地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。三是東部華僑城所獨(dú)有的自然環(huán)境與配套設(shè)施，海、山、高爾夫球場(chǎng)、酒店、茶園所營(yíng)造出的高端休閑體驗(yàn)與環(huán)境，為整體復(fù)合項(xiàng)目的價(jià)值提高發(fā)明了得天獨(dú)厚的客觀地理?xiàng)l件。四是高爾夫球場(chǎng)的導(dǎo)入以及云海谷私人球場(chǎng)的高端私密定位，營(yíng)造了高端生活的關(guān)鍵氣氛，牢牢地鎖定了高端客戶群體。B、該模式的綜合分析該模式的成功在于：旅游項(xiàng)目的獨(dú)特性與唯一性，具有吸引人氣的勢(shì)能，旅游主題規(guī)劃的特色與整體復(fù)合項(xiàng)目的市場(chǎng)需求相切合，旅游主題符合高爾夫與房地產(chǎn)目的人群的心理需求，旅游項(xiàng)目的定位與房地產(chǎn)項(xiàng)目定位相吻合。該模式在實(shí)際操作中，也存在諸多問(wèn)題。一是資金投入問(wèn)題。獨(dú)特性旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，需要更大手筆的資金投入，需要在更大規(guī)模上發(fā)明項(xiàng)目的差異性，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言資金的大規(guī)模投入將是最大的難題。二是資源問(wèn)題。該模式對(duì)于旅游資源的依賴(lài)度高，必須具有獨(dú)一無(wú)二的、具有足夠強(qiáng)吸引力的自然資源或者以資金打造出來(lái)的強(qiáng)勢(shì)的人為旅游資源。三是后續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。旅游項(xiàng)目是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，需要開(kāi)發(fā)商具有足夠的旅游資源操盤(pán)經(jīng)營(yíng)能力，并且投入回收的周期將很長(zhǎng)。四是市場(chǎng)吸引問(wèn)題。面對(duì)全國(guó)各地?zé)o數(shù)的旅游項(xiàng)目，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)吸引力將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵與關(guān)鍵，而這些優(yōu)勢(shì)與吸引力又依賴(lài)于前期大手筆的資金投入與后期的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈的今天，獲得上述優(yōu)勢(shì)與吸引力是難上之難。五是項(xiàng)目定位問(wèn)題。旅游項(xiàng)目規(guī)定有更多的人氣來(lái)維系后續(xù)經(jīng)營(yíng)，但人群的泛化必然導(dǎo)致與整體項(xiàng)目的高端定位相不符，輕易減少整體項(xiàng)目其是地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值感認(rèn)，這也是為何華僑城在后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中導(dǎo)入高爾夫球場(chǎng)，慢慢從大眾旅游向高端休閑旅游過(guò)度的主線原因。六是整合問(wèn)題。由于旅游項(xiàng)目的高人氣與地產(chǎn)項(xiàng)目的私密性存在沖突，在后續(xù)的品牌整合及資源整合方面都存在諸多問(wèn)題，很難實(shí)現(xiàn)整體復(fù)合項(xiàng)目的融合與通盤(pán)友好。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為關(guān)鍵推進(jìn)模式探討A、標(biāo)桿成功案例——北京麗宮別墅，7個(gè)月熱銷(xiāo)16億元的純千萬(wàn)級(jí)別墅北京麗宮別墅，最成熟的別墅小區(qū)。位于首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)高速公路沿線的順義低密度別墅豪宅區(qū)，即北京中央別墅區(qū)。物業(yè)做了溫榆河畔，綠林成蔭，楊柳輕垂，空氣怡人，提供了完美的低密度生活環(huán)境。北京麗宮別墅，具有最頂級(jí)的配套。溫榆河水畔尼克勞斯世界大師級(jí)十八洞高爾夫主題公園、幽雅園心湖、東南亞式貴族會(huì)所、由香港上市‘修身堂’集團(tuán)首創(chuàng)北京專(zhuān)業(yè)大型泰式Sausalito水療保健中心。北京麗宮別墅，最頂級(jí)豪宅。別墅空間設(shè)計(jì)以豪宅主人一種私享會(huì)所式家居作為主題，提供一種營(yíng)造私人會(huì)所的空間條件，讓主人縱情私人時(shí)空的無(wú)限也許，如戶內(nèi)陽(yáng)光泳池、天然溫泉按摩浴池、桑拿、影視廳、酒塔、酒吧、宴會(huì)廳、健身中心、戶外按摩浴池、私人溫室、室內(nèi)高爾夫練習(xí)室等，成就主人縱橫商界以外的一種隱世桃源，是真正為風(fēng)云人物定制的私屬會(huì)所式豪邸。分析北京麗宮別墅的成功秘訣，在于：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，地處在成熟頂級(jí)的中央別墅區(qū)。配套優(yōu)勢(shì)，擁有最頂級(jí)的高爾夫俱樂(lè)部、最頂級(jí)會(huì)所、最頂級(jí)水療中心等。品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，私屬會(huì)所式豪宅，功能齊全，極大地滿足了頂級(jí)高端人士的心理需求?？缃鐮I(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)高爾夫賽事、奢侈品展示等形式聚攏廣泛的高端客戶群體。B、該模式的綜合分析該模式的成功在于：地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有先天的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，如區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、硬件優(yōu)勢(shì)、軟件優(yōu)勢(shì)等。地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有大規(guī)模的體量，可以滿足后續(xù)球場(chǎng)和旅游項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)需要。高爾夫項(xiàng)目品質(zhì)與旅游項(xiàng)目定位的匹配性，符合地產(chǎn)項(xiàng)目的人群定位與品牌內(nèi)涵。該模式在實(shí)際操作中，存在諸多問(wèn)題。一是對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力有很高的規(guī)定。以地產(chǎn)支點(diǎn)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和關(guān)鍵獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)特色，否則很難以單點(diǎn)地產(chǎn)拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。伴隨對(duì)優(yōu)勢(shì)地塊的搶奪，具有先天優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力的地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越少。二是在地產(chǎn)項(xiàng)目日益同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的今天，單純依托房地產(chǎn)支點(diǎn)的模式很難制止差異性與獨(dú)特性，除非是具有得天獨(dú)厚的先天環(huán)境條件，而這樣的環(huán)境并不是所有的項(xiàng)目都可以具有。三是高爾夫及旅游項(xiàng)目無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值提高功能，減弱了原本可認(rèn)為整體項(xiàng)目提高溢價(jià)和人氣的效果。功能板塊構(gòu)造安排及目的人群定位A、功能板塊內(nèi)部構(gòu)造安排通過(guò)以上分析可以得出結(jié)論，以高爾夫、旅游、房地產(chǎn)作為整體項(xiàng)目的關(guān)鍵，都存在著這樣那樣的諸多問(wèn)題。一般地講，在項(xiàng)目自身缺乏自然環(huán)境等天然稟賦的狀況下，以高爾夫作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵與支點(diǎn)，最輕易實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高。但與此同步，對(duì)于高爾夫球場(chǎng)自身的重視，對(duì)高爾夫球場(chǎng)品牌塑造的重視，對(duì)客戶資源的整合，將是整個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。南平國(guó)際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目，所處的位置自然資源和先天稟賦并不是最佳，然而，獨(dú)一無(wú)二的黎族養(yǎng)生文化、國(guó)有南平農(nóng)場(chǎng)的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)、以及當(dāng)?shù)鬲?dú)具特色的蔬菜水果等作物，將是本項(xiàng)目的排他性的、可以發(fā)掘的先天資源。因此，在度假小鎮(zhèn)的版塊布局中，應(yīng)當(dāng)遵照如下思緒整體開(kāi)發(fā)：一是高度重視高爾夫品牌建設(shè)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，便應(yīng)當(dāng)積極投入資金與社會(huì)資源，引進(jìn)著名高爾夫設(shè)計(jì)力量，引進(jìn)著名高爾夫經(jīng)營(yíng)與管理團(tuán)體，借用國(guó)際著名品牌，為項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)埋下堅(jiān)實(shí)的基石。二是要大力發(fā)掘海南島黎族養(yǎng)生文化。海南島又稱(chēng)為長(zhǎng)壽島，而神秘精深的黎族健康養(yǎng)生文化和生活方式，是陵水黎族居住區(qū)得以長(zhǎng)壽健康的主線原因。我們應(yīng)當(dāng)積極深入地發(fā)掘黎族當(dāng)?shù)厣a(chǎn)生活方式背后的文化內(nèi)涵，并通過(guò)合理科學(xué)轉(zhuǎn)化武裝到項(xiàng)目區(qū)健康養(yǎng)生園區(qū)和農(nóng)業(yè)光園區(qū)上來(lái)。牢牢抓住代體現(xiàn)代休閑產(chǎn)業(yè)的高爾夫和代表少數(shù)民族神秘精深的養(yǎng)生文化這兩個(gè)牛鼻子，將為項(xiàng)目的全面展開(kāi)和長(zhǎng)足持續(xù)發(fā)展注入源源不竭的動(dòng)力。B、運(yùn)行模式與目的人群定位通過(guò)以上分析，項(xiàng)目重要滿足三部分人群。一是消費(fèi)高爾夫球場(chǎng)運(yùn)動(dòng)的人群；二是消費(fèi)健康養(yǎng)生與農(nóng)業(yè)觀光等旅游項(xiàng)目的人群；三是消費(fèi)商業(yè)及房地產(chǎn)的人群。這三部分人群又可以歸類(lèi)為高端消費(fèi)人群與中端消費(fèi)人群。基于此，高爾夫球場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)模式不適宜采用北京華彬莊園高爾夫的封閉式的“受邀會(huì)員制”，也不適宜采用春城湖畔高爾夫的純開(kāi)放式的經(jīng)營(yíng)模式，也不能簡(jiǎn)樸地采用觀瀾湖高爾夫的半封閉半開(kāi)放是的會(huì)員形式。最合適的做法是，在高爾夫項(xiàng)目運(yùn)作初期，合適增長(zhǎng)高爾夫球場(chǎng)的開(kāi)放程度，但又絕不能放棄和貶損項(xiàng)目的較高定位的品牌形象。到高爾夫球場(chǎng)運(yùn)作到一定期期后，逐漸轉(zhuǎn)為較為規(guī)范的半封閉半開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)模式。這樣便充足結(jié)合了項(xiàng)目短期利益的獲得與項(xiàng)目品牌價(jià)值的持續(xù)發(fā)展，可以獲得底線與頂線的雙增長(zhǎng)力。這樣便可以充足發(fā)揮項(xiàng)目高爾夫、健康養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)觀光的項(xiàng)目多元開(kāi)發(fā)體系的優(yōu)勢(shì)，保證了項(xiàng)目的短期利益的保持和長(zhǎng)期盈利與品牌價(jià)值的保障，兼顧了項(xiàng)目硬件配套綜合性與唯一性的雙重打造。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容概念性總體規(guī)劃構(gòu)思原則1、運(yùn)用地形、融于環(huán)境、天地相諧自然美與人工美相結(jié)合，可以產(chǎn)生風(fēng)景似詩(shī)一般的意境，使人與自然之間更易到達(dá)天人合一的境界。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)原有的山、水、樹(shù)、草將得到充足的尊重，這既是對(duì)自然的尊重，對(duì)田園的尊重，更是對(duì)生態(tài)的尊重。這既是符合藝術(shù)的自然美，也符合生態(tài)的科學(xué)精神。2、風(fēng)格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我本項(xiàng)目的高爾夫球場(chǎng)將在充足結(jié)合地形特點(diǎn)、運(yùn)用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國(guó)際錦標(biāo)賽原則進(jìn)行建設(shè)。將成功的技術(shù)考驗(yàn)和自然環(huán)境高度結(jié)合，使球場(chǎng)具有承接多種國(guó)際職業(yè)大賽的條件。球場(chǎng)內(nèi)有的球道地勢(shì)平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開(kāi)闊。球場(chǎng)的設(shè)計(jì)既突出個(gè)人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點(diǎn)，為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來(lái)不一樣的難度目的，讓他們?cè)谙碛袚]桿的快樂(lè)的同步又能不停磨練自己的意志，提高思維能力和球技。使球場(chǎng)成為一種富有挑戰(zhàn)性的天然競(jìng)技場(chǎng)。3、因地制宜、保持特色、發(fā)掘文化本項(xiàng)目的健康養(yǎng)生及農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)，將根據(jù)自然的山水搭配、地形起伏、樹(shù)木花草，追求建筑物天際線的柔和延展，又要追求人在環(huán)境中的一步一景，讓每一種度假旅游者和養(yǎng)生保