西安市商業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研報(bào)告下

西安市商業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研報(bào)告（下）新城區(qū)-解放路商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究22.項(xiàng)目地塊情況研究1.項(xiàng)目所在區(qū)域研究項(xiàng)目地塊物理現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地塊可倚重的城市發(fā)展利好分析項(xiàng)目地塊與其所屬商圈及城市主要商圈位置關(guān)系分析項(xiàng)目地塊交通可達(dá)性分析項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件之于項(xiàng)目影響分析項(xiàng)目地塊發(fā)展綜合SWOT分析化育巷1項(xiàng)目地塊地理現(xiàn)狀分析東新街東五路順城東巷尚勤路東三路東二路中山門(mén)東新街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)永興坊新中東巷東四路項(xiàng)目地塊□項(xiàng)目位于西安市新城區(qū)東五路與東新街之間，東側(cè)緊鄰順城東巷，與古城墻一路之隔，西接萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。目前地塊拆遷基本結(jié)束，僅臨東五路沿街尚余部分建筑未拆遷?！蹴?xiàng)目地塊南側(cè)，臨東新街已建成永興坊項(xiàng)目，為一處古建筑群，尚待確定是否納入本項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)?！蹴?xiàng)目規(guī)劃條件：建設(shè)用地面積：117.2畝，建筑限高：24米。東新街東五路順城東巷尚勤路東三路東二路中山門(mén)東新街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)永興坊新中東巷東四路項(xiàng)目地塊東新街未拆遷建筑未拆遷建筑東四路道路東三路以南地塊永興坊正門(mén)東三路以北地塊東二路道路2項(xiàng)目地塊地理現(xiàn)狀分析3項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件之于項(xiàng)目影響分析地塊形態(tài)及其臨街面之于項(xiàng)目影響地塊狹長(zhǎng)，北鄰東五路街面較窄；東臨順城東巷，城市次干道，人流量不大；南面永興坊項(xiàng)目阻隔了項(xiàng)目與東新街之間的聯(lián)系。建筑高度之于項(xiàng)目影響根據(jù)《西安歷史文化名城保護(hù)條例》，本項(xiàng)目建筑物高度應(yīng)為西高東低，呈階梯狀分布，西側(cè)建筑高度不超過(guò)12米，東側(cè)建筑高度不超過(guò)9米，沿城墻建筑基本為接近傳統(tǒng)風(fēng)格的小型建筑，符合了街區(qū)的形象。周邊環(huán)境之于項(xiàng)目影響東面沿城墻，無(wú)居民，適合酒吧、娛樂(lè)等噪音較大的業(yè)態(tài)；南面永興坊仿古建筑群和古玩市場(chǎng)，增加文化氛圍；西面緊鄰的住宅區(qū)，對(duì)街區(qū)燈光、噪音限制較多；北面基本為住宅區(qū)，隔著主干道，對(duì)本項(xiàng)目影響不大。4項(xiàng)目地塊發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strength）劣勢(shì)分析（Weakness）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）威脅分析（Threat）

項(xiàng)目臨近千年城墻，歷史積淀賦予其優(yōu)越的景觀資源優(yōu)勢(shì)與文化題材；地處皇城內(nèi)部，地塊稀缺價(jià)值，或?qū)⑽T多投資客，也為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)極大的運(yùn)作空間；周邊居住區(qū)密集，大量的人流為未來(lái)的商業(yè)帶來(lái)充足的人氣；低容積率、建筑限高24米，規(guī)劃條件與1912既有的街區(qū)產(chǎn)品形態(tài)基本契合。4項(xiàng)目地塊發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strength）劣勢(shì)分析（Weakness）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）威脅分析（Threat）

項(xiàng)目處于老舊棚戶(hù)區(qū)，周邊居民素質(zhì)、檔次、消費(fèi)力均較低；地處鐘樓商圈邊緣，商業(yè)形象欠佳；地塊相對(duì)孤立，與解放路商貿(mào)區(qū)隔著老舊住宅區(qū)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)勢(shì)能有所減弱；靠近古玩大市場(chǎng)，“鬼市”的概念在眾多消費(fèi)者心目中根深蒂固。要改變歷史所形成的固有不良印象尚需時(shí)日。4項(xiàng)目地塊發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strength）劣勢(shì)分析（Weakness）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）威脅分析（Threat）

皇城復(fù)興計(jì)劃的推行，以及多項(xiàng)城市道路（解放路、東大街）的改造，都將大大提升項(xiàng)目所處區(qū)域的商業(yè)環(huán)境萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)，不僅利于振興解放路商貿(mào)區(qū)，同時(shí)也提升了區(qū)域商業(yè)價(jià)值。隨著萬(wàn)達(dá)廣達(dá)的不斷成熟，本項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值也將隨之水漲船高；未來(lái)地鐵的開(kāi)通，交通暢達(dá)，是該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升的又一重要契機(jī)；依托西安獨(dú)有的城墻資源，打好“文化牌”，有助于吸引大量旅游客群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注。4項(xiàng)目地塊發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strength）劣勢(shì)分析（Weakness）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）威脅分析（Threat）

西安城市整體商業(yè)體量過(guò)大，尤以高新、城北區(qū)域?yàn)橹鳎m主城內(nèi)項(xiàng)目有限，但商業(yè)市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；隨著城市發(fā)展重心外移，外圍商業(yè)的興起，分流了大量的商業(yè)客戶(hù)，皇城以?xún)?nèi)的商業(yè)發(fā)展受到影響；項(xiàng)目地塊周邊均為老舊住宅區(qū)，商務(wù)辦公氛圍不足，缺乏一定的商業(yè)、商務(wù)消費(fèi)潛力支撐。城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)研究31.典型商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研2.目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售租賃、運(yùn)營(yíng)狀況概述項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品特點(diǎn)分析項(xiàng)目定價(jià)及銷(xiāo)售模式研究項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及租賃模式研究項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售反饋分析項(xiàng)目租賃價(jià)格及租賃反饋分析項(xiàng)目銷(xiāo)售、租賃成敗的主要決定性因素分析項(xiàng)目投資客群構(gòu)成及主要投資特點(diǎn)研究項(xiàng)目租賃業(yè)態(tài)構(gòu)成及主要業(yè)態(tài)特點(diǎn)研究項(xiàng)目銷(xiāo)售、租賃后運(yùn)營(yíng)狀況分析1調(diào)研總體說(shuō)明本次調(diào)研普調(diào)了近23個(gè)代表性商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案，并選取其中9個(gè)典型項(xiàng)目做深度調(diào)研。其中，對(duì)于民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大唐不夜城2個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)目做了精度調(diào)研。通過(guò)這些典型、關(guān)鍵項(xiàng)目的調(diào)研，為西安1912項(xiàng)目的租售價(jià)格及策略提供市場(chǎng)依據(jù)。普調(diào)長(zhǎng)安國(guó)際二期珠江時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)元商業(yè)廣場(chǎng)宏府嘉會(huì)廣場(chǎng)西旅國(guó)際唐人街文景九街十坊西部國(guó)際廣場(chǎng)財(cái)富中心錦園五洲風(fēng)情曼城國(guó)際中貿(mào)廣場(chǎng)上海城通易坊深調(diào)慈恩鎮(zhèn)曲江芙蓉坊大唐西市招商樓秦漢唐國(guó)際文化商業(yè)廣場(chǎng)摩天城海璟國(guó)際精調(diào)民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新樂(lè)匯（大唐不夜城）

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)海璟國(guó)際鐘樓商圈經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈解放路商貿(mào)區(qū)摩天城大唐西市高新商圈慈恩鎮(zhèn)秦漢唐新樂(lè)匯曲江芙蓉坊曲江商圈2典型項(xiàng)目總體分布情況康復(fù)路商圈招商樓3典型性項(xiàng)目建筑形態(tài)建筑形態(tài)街區(qū)底商綜合體民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新樂(lè)匯（大唐不夜城）慈恩鎮(zhèn)曲江芙蓉坊大唐西市招商樓秦漢唐文化商業(yè)廣場(chǎng)摩天城海璟國(guó)際4典型性項(xiàng)目租售及在建狀況建成（含部分建成）未建（含在建）對(duì)外銷(xiāo)售（含部分銷(xiāo)售）只租不售民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新樂(lè)匯（大唐不夜城）慈恩鎮(zhèn)曲江芙蓉坊招商樓摩天城秦漢唐文化商業(yè)廣場(chǎng)大唐西市海璟國(guó)際項(xiàng)目名稱(chēng)民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所處商圈解放路商圈占地面積

172.455畝開(kāi)發(fā)商西安萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司總建筑面積近30萬(wàn)㎡容積率2.43

建筑形態(tài)獨(dú)立商業(yè)+公寓底商商業(yè)面積15萬(wàn)㎡層數(shù)公寓底商1-2層，獨(dú)立商業(yè)體5層商業(yè)類(lèi)型百貨商場(chǎng)、商業(yè)街停車(chē)位1500層高公寓底商：一層5.6米，二層3.3米

項(xiàng)目概況5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)超大城市綜合體，以中高檔零售及餐飲娛樂(lè)為招商主導(dǎo)。鐘樓商圈-解放路商貿(mào)區(qū)城市綜合體部分建成已開(kāi)業(yè)租售同步

招商定位

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)2008年12月12日動(dòng)工2009年6月15日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售2009年8月6日工程封頂2009年9月啟動(dòng)招商2009年12月19日開(kāi)業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年6月15日主力面積：100-200㎡（一二層連賣(mài)）最小面積：10.21㎡最大面積：225㎡開(kāi)間進(jìn)深：沿街底商開(kāi)間4.5米-6.5米。銷(xiāo)售模式：不帶租約，不承諾返租，提供免費(fèi)代租服務(wù)銷(xiāo)售價(jià)格：開(kāi)盤(pán)均價(jià)：18000元/㎡（對(duì)外宣傳）十字街均價(jià)：35000-40000元/㎡當(dāng)前售價(jià)：25000-27000元/㎡最高售價(jià)：110000元/㎡最低售價(jià)：15000元/㎡從商鋪分布情況上來(lái)看，位于大十字街的小面積商鋪價(jià)格最高，而靠近尚勤路的商鋪則價(jià)格較低。銷(xiāo)售情況：步行街共有商鋪411套(大商業(yè)底商62套、住宅底商349套），截止目前尚剩余20余套未售。當(dāng)前在售的商鋪主要位于6#7#、8#9#四棟樓的內(nèi)街，及希爾頓酒店地塊內(nèi)尚有未推出商業(yè)。沿尚勤路售價(jià)25000元/㎡單層層高5.6米商鋪面積：10.21㎡售價(jià)110000元/㎡大十字街沿街商鋪售價(jià)35000-40000元/㎡內(nèi)街售價(jià)27000元/㎡單層層高5.6米商鋪面積：40㎡售價(jià)70000元/㎡5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

銷(xiāo)售分析萬(wàn)達(dá)作為當(dāng)前西安熱門(mén)的項(xiàng)目之一，其銷(xiāo)售情況一直保持了良好的狀態(tài)，銷(xiāo)售價(jià)格也隨之一路攀漲。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

銷(xiāo)售分析

萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)客群中，投資客占比例達(dá)90%以上，購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)客戶(hù)非常少：投資客群最多是陜北煤老板，占35%，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，具有較好的投資熱情，對(duì)繁華地段的項(xiàng)目較為看好，對(duì)租金價(jià)格要求較高；西安本地人占30%，西安周邊區(qū)域客戶(hù)占約25%，其他外地客戶(hù)約10%。在西安本地客戶(hù)中，政府公務(wù)員購(gòu)買(mǎi)力也較強(qiáng)。開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年12月19日租金：萬(wàn)千百貨天街：120-150元/㎡·月十字路：120-180元/㎡·月沿尚勤路段：100元/㎡·月沿東新街路段：100元/㎡·月步行街內(nèi)街：80-120元/㎡·月物業(yè)費(fèi)：萬(wàn)千百貨天街：35元/㎡·月步行街街鋪：7元/㎡·月遞增率：每?jī)赡赀f增10%租期：平均租期5年，最長(zhǎng)租期8-10年招商率：步行街招商率約25%。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大十字街及萬(wàn)千百貨沿街門(mén)面為租金高地，最高可達(dá)800元/月·㎡；而商業(yè)價(jià)值隨著遠(yuǎn)離解放路主干道，逐漸衰減，沿尚勤路段租金基本處于低谷。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)外銷(xiāo)售已有一年，招商不盡理想，部分商鋪的租金報(bào)價(jià)仍有較大彈性。租金120-150元/月租金120-180元/月租金100元/月5典型商業(yè)項(xiàng)目分析租金100元/月民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

招商及租金分析經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：美甲建筑形態(tài)：?jiǎn)螌咏ㄖ痈撸?.6米商鋪面積：10.21㎡商鋪?zhàn)饨穑?00元/㎡·月經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：絕味鴨脖建筑形態(tài)：?jiǎn)螌咏ㄖ痈撸?.6米商鋪面積：20㎡商鋪?zhàn)饨穑?50元/㎡·月經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：木衣坊服飾建筑形態(tài)：雙層建筑層高：1F5.6m/2F3.3m商鋪面積：86㎡商鋪?zhàn)饨穑?16元/㎡·月2#10121空鋪建筑形態(tài)：?jiǎn)螌咏ㄖ痈撸?.6米商鋪面積：16㎡租金報(bào)價(jià)：167元/㎡·月經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：煙酒專(zhuān)賣(mài)建筑形態(tài)：?jiǎn)螌咏ㄖ痈撸?.6米商鋪面積：20㎡商鋪?zhàn)饨穑?67元/㎡·月經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：魏家涼皮建筑形態(tài)：雙層建筑層高：1F5.6m/2F3.3m商鋪面積：100㎡商鋪?zhàn)饨穑?00元/㎡·月大商業(yè)10135空鋪建筑形態(tài)：雙層建筑層高：1F5.6m/2F3.3m商鋪面積：221㎡租金報(bào)價(jià)：170元/㎡·月3#10108空鋪建筑形態(tài)：雙層建筑層高：1F5.6m2F3.3m商鋪面積：117㎡租金報(bào)價(jià)：100元/㎡·月大商業(yè)10151空鋪建筑形態(tài)：雙層建筑層高：1F5.6m/2F3.3m商鋪面積：188㎡租金報(bào)價(jià)：200元/㎡·月5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

典型商鋪?zhàn)饨鹫w租賃租金報(bào)價(jià)：100元/㎡·月最低租金：80-90元/㎡·月>>>步行街業(yè)態(tài)分析ABDFCE5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)>>>步行街業(yè)態(tài)分析服裝類(lèi)特色類(lèi)餐飲類(lèi)ABDFCE5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)>>>步行街業(yè)態(tài)分析服裝類(lèi)特色類(lèi)餐飲類(lèi)ABDFCE5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)>>>步行街業(yè)態(tài)分析服裝類(lèi)特色類(lèi)餐飲類(lèi)ABDFCE步行街商業(yè)目前的進(jìn)駐商家47家，其中服飾20家，餐飲15家，休閑娛樂(lè)4家，其他業(yè)態(tài)店8家。主要集中于十字街附近，其中餐飲商家的經(jīng)營(yíng)狀況較好。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)家超市︱地下停車(chē)場(chǎng)︱萬(wàn)千百貨B1北區(qū)步行街1F萬(wàn)千百貨國(guó)美電器︱博士蛙3652F萬(wàn)千百貨3F天街三層大歌星KTV4F天街四層大玩家超樂(lè)場(chǎng)︱萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城5F天街五層北區(qū)步行街業(yè)態(tài)品牌：以服飾、化妝品為主。服飾品牌：李寧、阿迪達(dá)斯、V.S男裝、達(dá)芙妮、采軒、上海故事等。珠寶品牌：老鳳祥。化妝品品牌：

it’sskin。餐飲品牌：星巴克。其他品牌：蒙娜麗莎婚紗攝影、譚木匠、中國(guó)電信等。萬(wàn)千百貨1F業(yè)態(tài)品牌：以化妝品為主，部分服飾品牌?；瘖y品品牌：歐珀萊、ZA、珀萊雅、歐萊雅、高絲、摩菲迪曼、玉蘭油、泊美、佳麗寶、美寶蓮。首飾品牌：明牌、周大生、戴夢(mèng)得、亨吉利等。服飾品牌：思加圖、百思圖、百麗、GUESS、奧卡索、天美意、卡弗兒。其他品牌：路易莎衛(wèi)具、TATA。萬(wàn)千百貨2F主要以服飾品牌為主，如江南布衣、H.T等。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

萬(wàn)千百貨業(yè)態(tài)分析華潤(rùn)萬(wàn)家超市︱地下停車(chē)場(chǎng)︱萬(wàn)千百貨B1北區(qū)步行街1F萬(wàn)千百貨國(guó)美電器︱博士蛙3652F萬(wàn)千百貨3F天街三層大歌星KTV4F天街四層大玩家超樂(lè)場(chǎng)︱萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城5F天街五層天街三層業(yè)態(tài)品牌：以服飾為主，部分餐飲業(yè)態(tài)。服飾品牌：太平鳥(niǎo)、羅蒙、偉志、海瀾之家、雅軒菲格、史努比、寶迪名品等。餐飲品牌：綠茵閣、巴西烤肉、蜀香燒菜坊等其他品牌：美好家居、薇兒美甲、馬連奴等。天街四層業(yè)態(tài)品牌：以餐飲為主，少量其他生活類(lèi)業(yè)態(tài)。餐飲品牌：棒約翰、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){、麥香村、東東包、韓牛碳烤、金韓閣、綠茵閣、小笠原等。天街五層業(yè)態(tài)品牌：以生活業(yè)態(tài)為主，部分餐飲業(yè)態(tài)。生活業(yè)態(tài)品牌：索尼數(shù)碼、古攝影、寶島眼鏡、和信旅行社、金花宜品等。餐飲品牌：棒約翰、味千拉面、麥當(dāng)勞、避風(fēng)塘等。萬(wàn)千百貨商業(yè)體中，大部分商業(yè)均以中檔零售為主，面向大眾化消費(fèi)，少量的高檔、精品零售。服飾零售、餐飲娛樂(lè)為主要業(yè)態(tài)。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

萬(wàn)千百貨業(yè)態(tài)分析

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目采取持有大商業(yè)，銷(xiāo)售沿街底商及公寓的策略。總體來(lái)看，大商業(yè)依托萬(wàn)達(dá)的商業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略，招商較為成功；沿街底商及公寓銷(xiāo)售也較為成功，但后期沿街底商招商不盡理想。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自持大商業(yè)部分，餐飲及休閑娛樂(lè)（萬(wàn)達(dá)影城、大歌星KTV）經(jīng)營(yíng)狀況較好，周末人流尤為集中。但萬(wàn)千百貨部分經(jīng)營(yíng)狀況稍差，目前尚未體現(xiàn)出核心主力店的人氣帶動(dòng)效應(yīng)。萬(wàn)達(dá)年推廣費(fèi)用600萬(wàn)，正在不斷通過(guò)各種活動(dòng)提升人氣商氣。萬(wàn)達(dá)沿街底商招商狀況不理想（近一年去化25%）的原因，主要是因?yàn)闆](méi)有整體的招商策略、租金報(bào)價(jià)較高、項(xiàng)目尚未形成較為集聚的人氣以及解放路改造、東五路地鐵建設(shè)給交通人流帶來(lái)的影響。萬(wàn)達(dá)沿街底商已成交部分，租金價(jià)格相對(duì)較高，但總體業(yè)態(tài)比例還是以服裝及相關(guān)零售為主，少量餐飲，總體經(jīng)營(yíng)水平一般，餐飲稍好。目前已有商家尋求轉(zhuǎn)讓。租金價(jià)格較高，除業(yè)態(tài)因素外，也與單位商鋪面積較小有很大關(guān)系。項(xiàng)目銷(xiāo)售不承諾返租，但依托于萬(wàn)達(dá)的品牌影響以及項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（門(mén)面底商+面積控制+層高優(yōu)勢(shì)），雖在開(kāi)盤(pán)初期承受一定的銷(xiāo)售壓力，但后期銷(xiāo)售有所改觀。目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已成為西安商業(yè)市場(chǎng)的標(biāo)桿。項(xiàng)目銷(xiāo)售客群構(gòu)成中來(lái)自陜北的煤老板是帶動(dòng)銷(xiāo)售的重要因素，該部分客群經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、具有群聚消費(fèi)特征、對(duì)于投資較為熱情、投資行為較為粗放、“一鋪養(yǎng)三代”觀念較為普遍，萬(wàn)達(dá)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中，一直強(qiáng)化萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心的概念，不斷營(yíng)造喧鬧火爆的銷(xiāo)售氣氛，加強(qiáng)了對(duì)客戶(hù)的心理誘導(dǎo)。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析民樂(lè)園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)5典型商業(yè)項(xiàng)目分析新樂(lè)匯（大唐不夜城）曲江商圈商業(yè)街區(qū)部分建成已開(kāi)業(yè)只租不售

項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)新樂(lè)匯位置城南雁南路與環(huán)塔路交匯處東南所處商圈曲江開(kāi)發(fā)商曲江華平置業(yè)占地面積76908㎡總建筑面積137632㎡建筑形態(tài)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)類(lèi)型街區(qū)層數(shù)3層車(chē)位600（地上100，地下500）交付時(shí)間2008年7月31日開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年9月20日（試營(yíng)業(yè)）備注新樂(lè)匯為大唐不夜城項(xiàng)目六大街區(qū)中的A地塊，此前由街區(qū)以1億美元轉(zhuǎn)讓給美國(guó)華平投資集團(tuán)，現(xiàn)被西安民生集團(tuán)收購(gòu)，合同正在洽談中，整體收購(gòu)金額約15億元

集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光等功能于一體的體驗(yàn)式街區(qū)

招商定位5典型商業(yè)項(xiàng)目分析新樂(lè)匯（大唐不夜城）

項(xiàng)目背景（大唐不夜城總體規(guī)劃)御錦臺(tái)A地塊B地塊C地塊D地塊E地塊F地塊秦漢唐威斯汀酒店玄奘廣場(chǎng)貞觀文化廣場(chǎng)西安美術(shù)館陜西大劇院龍湖曲江盛景曲江電影城大唐通善坊西安音樂(lè)廳藝術(shù)家村植物園豪享來(lái)酒店陜西民間藝術(shù)館陜西文學(xué)館開(kāi)元廣場(chǎng)安置地塊錦繡唐朝新樂(lè)匯新樂(lè)匯5典型商業(yè)項(xiàng)目分析新樂(lè)匯（大唐不夜城）百貨、超市區(qū)

業(yè)態(tài)定位酒吧區(qū)餐飲區(qū)5典型商業(yè)項(xiàng)目分析新樂(lè)匯（大唐不夜城）

業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目引入眾多知名主力商家，如華潤(rùn)萬(wàn)家、新樂(lè)園百貨，其集客效應(yīng)為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)人流；項(xiàng)目主力業(yè)態(tài)為百貨、餐飲和酒吧，其中酒吧和餐飲為項(xiàng)目的兩大特色業(yè)態(tài)；由于項(xiàng)目仍處培育期，大部分商家的經(jīng)營(yíng)狀況一般。業(yè)態(tài)類(lèi)型典型商家主力店愛(ài)兒瑪兒童主題樂(lè)園、自由自在電玩城、國(guó)美電器、華潤(rùn)萬(wàn)家、新樂(lè)園百貨、康橋美食城飲品3皇3家、巴斯羅繽、DQ冰激凌、暖地甜品、大唐燕窩養(yǎng)生館中小型餐飲永和、東東包、鐵板燒、味千、味牛燒肉、賽百味、餃子坊、明都傣家樓、大家來(lái)砂鍋坊、哆來(lái)咪涮涮鍋、小六湯包大型餐飲三井燒肉居酒店、青都里日式料理、棒約翰、必勝客、上海公館菜、海底撈、雨花西餐廳、漢珍源、KFC、古鎮(zhèn)煌、漢陽(yáng)館、金玉福邸咖啡簡(jiǎn)餐皇家極品咖啡、小世界西餐廳、六如軒、德慧源茶樓、悟心茶莊、SPR咖啡、HELLOCOFFE、可可樹(shù)CLUB酒吧KTVGOGOHAPPYKTV、夜色酒吧、雁域酒吧、藍(lán)蓮花酒吧、柒CAR酒吧、橫渡酒吧、非常派對(duì)酒吧、D2酒吧家居CHAO家居、玉木真古典家居、德瑞福紅木家具其他一村一品、中國(guó)銀行、招商銀行、中國(guó)黃金、交通銀行、紫霧美發(fā)、四季康美莊園、屈臣氏5典型商業(yè)項(xiàng)目分析新樂(lè)匯（大唐不夜城）

租售分析交付時(shí)間：2008年7月招商時(shí)間：2008年年中開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年9月20日（試營(yíng)業(yè)）租賃面積：60-1800㎡，單層主力面積為200-500㎡層高：一層5-6m,二層4.5-5m得房率：約85%，另?yè)?jù)了解，部分商鋪得房率不足70%運(yùn)營(yíng)模式：只租不售，整體運(yùn)營(yíng)招商月租金：整體租金：一層100（主力店）-120元/㎡·月，二層50（主力店）-100元/㎡·月對(duì)外報(bào)價(jià)一層120元/㎡·月，二層100元/㎡·月，兩層連租100元/㎡·月餐飲區(qū)：一層最低70-80元/㎡·月（主力店），二層最低50元/㎡·月典型商戶(hù)月租金：釣魚(yú)臺(tái)精品店：兩層200-300㎡，北側(cè)沿街，租金90元/㎡·月海底撈：一層小門(mén)廳，二層2000㎡，租金50元/㎡·月GOODHAPPYKTV：二層，租金70-80元/㎡·月藍(lán)蓮花酒吧：共三層（三層為贈(zèng)送），300㎡，租金90元/㎡·月簽約條件：租期2-3年，遞增率5%，免租期半年（大店）、3-5個(gè)月（小店）招商情況：租賃狀況較好，招商率約90%。項(xiàng)目單鋪面積普遍較大，僅沿街少量商鋪采用售賣(mài)的形式，其他商業(yè)均統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)；項(xiàng)目前期沿街部分租金較高，后期因租賃狀況不理想，加之物業(yè)易主華平，招商策略及租金有所下調(diào)。現(xiàn)階段因租賃情況較好，租金又有所攀升；項(xiàng)目招商情況較好，整體招商率約90%。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析新樂(lè)匯（大唐不夜城）

新樂(lè)匯項(xiàng)目原開(kāi)發(fā)單位為曲江大唐不夜城文化商業(yè)公司，后被美國(guó)華平投資以1億元美金收購(gòu)，現(xiàn)又被西安民生集團(tuán)以15億元的高價(jià)收購(gòu)。物業(yè)全部采用招商策略，招商歷時(shí)兩年，目前招商率約90%；新樂(lè)匯招商狀況較為理想，主要原因是整體招商策略、大唐不夜城的整體品牌效應(yīng)、政府的規(guī)劃引導(dǎo)、緊鄰大唐芙蓉園和大雁塔兩大知名景點(diǎn)、旅游消費(fèi)客群龐大、主力商家?guī)?dòng)效應(yīng)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（街區(qū)規(guī)劃+展示面充分+面積控制+層高優(yōu)勢(shì)）等；新樂(lè)匯周邊同質(zhì)商業(yè)體量較大，內(nèi)外部同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前除餐飲外，大多商家經(jīng)營(yíng)狀況欠佳；目前新樂(lè)匯整體運(yùn)營(yíng)狀況欠佳的原因是：街區(qū)整體運(yùn)營(yíng)尚處于培育階段、周邊高端居住區(qū)入住率低，常住人口少、曲江商圈同質(zhì)商業(yè)密集、旅游人群及當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群的潮汐現(xiàn)象影響等；新樂(lè)匯早期租金定價(jià)較高，在招商不理想的情況下，及時(shí)調(diào)整租賃策略，下調(diào)整體租金并對(duì)主力店商家給予優(yōu)惠（如附贈(zèng)三樓面積、租賃周期最長(zhǎng)到20年、免租期延長(zhǎng)），有效帶動(dòng)了招商率并促成了后期租價(jià)的上浮。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目名稱(chēng)慈恩鎮(zhèn)位置小寨東路和慈恩西路交匯口所處商圈曲江開(kāi)發(fā)商世華置業(yè)有限公司占地面積18720㎡容積率1.7總建筑面積48570㎡商業(yè)面積約3.2萬(wàn)㎡建筑形態(tài)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)類(lèi)型商業(yè)街層數(shù)3層車(chē)位300個(gè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年8月交付時(shí)間2007年5月整體招商啟動(dòng)時(shí)間2010年5月（前期處于散租狀態(tài)）整體開(kāi)業(yè)時(shí)間2010年8月曲江商圈商業(yè)街區(qū)建成開(kāi)業(yè)租售并舉

項(xiàng)目概況5典型商業(yè)項(xiàng)目分析慈恩鎮(zhèn)市井文化體驗(yàn)地——集休閑娛樂(lè)、體驗(yàn)式消費(fèi)為一體的商業(yè)街區(qū)

招商定位經(jīng)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目的主力業(yè)態(tài)為旅游用品的零售和餐飲業(yè)態(tài)。其中餐飲業(yè)態(tài)多為特色小吃店，大型餐飲較少。目前，后巷多家酒吧現(xiàn)已裝修，該業(yè)態(tài)有望成為未來(lái)項(xiàng)目的另一主力業(yè)態(tài)。從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好，尤其是小吃街，其依托特色的小吃、大眾化的消費(fèi)，吸引了大量人流，小吃成為整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況最好的業(yè)態(tài)。其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況一般。業(yè)態(tài)類(lèi)型典型商家數(shù)量特色小吃長(zhǎng)安廚房、關(guān)中熱米皮、阿甘小院、潼關(guān)小吃、陜北小吃等36大型餐飲、簡(jiǎn)餐奈良鐵板料理、慈恩食肆、唐塘咖啡語(yǔ)茶等6旅游用品零售寶麗收藏、陜西民族工藝、大興玉器等24茶葉零售中和昌、隆茗茶莊、武夷峰巖茶、中國(guó)龍香等11酒店慈恩客棧1其他養(yǎng)生用品館、自得商行、飛科小家電、AVIS租車(chē)、高山庭院銷(xiāo)售中心等20

業(yè)態(tài)分析5典型商業(yè)項(xiàng)目分析慈恩鎮(zhèn)5典型商業(yè)項(xiàng)目分析慈恩鎮(zhèn)

建筑形態(tài)分析內(nèi)街通廊設(shè)計(jì)：內(nèi)街一二三層不連通，一層為獨(dú)立門(mén)面，二三層分割為小鋪，并通過(guò)公共樓梯、通廊進(jìn)行人流引導(dǎo)。沿街通廊設(shè)計(jì)：少量沿街商鋪的一二層有內(nèi)部樓梯連通，面積較大。其余商鋪的一二三層不連通，一層為臨街獨(dú)立商鋪，二三層均分割成小面積商鋪，由公共樓梯和通廊進(jìn)行人流引導(dǎo)。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析慈恩鎮(zhèn)

建筑形態(tài)分析連廊設(shè)計(jì)：項(xiàng)目二三層的商鋪通過(guò)連廊設(shè)計(jì)將每層的通廊相連接，從而形成循環(huán)動(dòng)線(xiàn)。二三層商鋪面積普遍較小，主力面積20-50㎡。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年8月交付時(shí)間：2007年5月整體招商時(shí)間：2010年5月（前期處于散租狀態(tài)）整體開(kāi)街時(shí)間：2010年8月銷(xiāo)售面積：地下，10.9-27㎡；地上，20-200㎡（主力20-50㎡）開(kāi)間：4-8m

進(jìn)深：10-24m運(yùn)營(yíng)模式：以第一年7%、第二年8%、第三年9%的回報(bào)率，采用帶三年返租銷(xiāo)售；項(xiàng)目銷(xiāo)售30年使用權(quán)，不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售；項(xiàng)目銷(xiāo)售之初，可做商業(yè)貸款，但由于時(shí)間久遠(yuǎn)，具體貸款方式不詳。售價(jià)（2007年1月）：地下1F，7000元/㎡；1F，15000元/㎡；2F，9000元/㎡去化情況：半年去化80%，現(xiàn)已基本售罄租金（含物管費(fèi)）：地下1F，100-120元/㎡·月；1F，外側(cè)沿街160-220元/㎡·月，小吃街100-130元/㎡·月，后巷90元/㎡·月，西巷100-120元/㎡·月；

2F，70-90元/㎡·月招商率：地下1F，90%；地上1F，80%；內(nèi)街2-3F，除慈恩客棧、慈恩網(wǎng)娛，基本空置項(xiàng)目06年下半年開(kāi)始售賣(mài)商業(yè)30年使用權(quán)，并采用返租銷(xiāo)售模式，地下部分為內(nèi)鋪，地上部分為獨(dú)立門(mén)面，受到追捧，現(xiàn)已基本售罄；項(xiàng)目可進(jìn)行商業(yè)貸款，但由于項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間過(guò)早，具體貸款方式不詳；項(xiàng)目租金因樓層和地段的差異，高低不一；一層至三層、沿街至內(nèi)街均呈遞減趨勢(shì)，一層最高月租金達(dá)到220元/㎡；招商情況根據(jù)樓層差異較大。地下一層小格鋪由于租金低、面積小，租賃情況較好，招商率達(dá)到90%；地上一層由于位置佳，易于租賃，整體招商率超過(guò)80%；二層以上的商鋪由于人氣較差、垂直動(dòng)線(xiàn)不暢，整體招商情況較差，除慈恩客棧、慈恩網(wǎng)娛外，基本空置。

租售分析5典型商業(yè)項(xiàng)目分析慈恩鎮(zhèn)

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)5典型商業(yè)項(xiàng)目分析慈恩鎮(zhèn)

項(xiàng)目緊鄰西安曲江重金打造的大雁塔北廣場(chǎng)，地段優(yōu)勢(shì)突出，依托大雁塔、大唐芙蓉園等熱門(mén)旅游景點(diǎn)，旅游人群旺盛，項(xiàng)目商業(yè)想象空間較大，加之項(xiàng)目全部為負(fù)一層到三層的小面積獨(dú)立商鋪，單鋪面積多為20-50㎡，降低了投資門(mén)檻，因而售賣(mài)情況較為理想；項(xiàng)目售賣(mài)時(shí)間較早，開(kāi)發(fā)商采取經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售模式，仍持有項(xiàng)目整體產(chǎn)權(quán)，加之回報(bào)期不長(zhǎng)，總體回報(bào)率不高，所以即使早期整體招商情況不理想，開(kāi)發(fā)商仍能兌現(xiàn)回報(bào)；項(xiàng)目早期采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，但除地下室及沿街一層外，其余鋪位招商率不理想，業(yè)態(tài)也以特色小吃、小商品和旅游商品售賣(mài)為主，三年后大部分業(yè)主仍選擇交由招商公司統(tǒng)一招商；項(xiàng)目整體規(guī)模較小，其商業(yè)經(jīng)營(yíng)受到大唐不夜城、新樂(lè)匯、通易坊等項(xiàng)目的擠壓和競(jìng)爭(zhēng)，除了小吃街的經(jīng)營(yíng)狀況較好外，其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)情況一般；項(xiàng)目旅游用品零售等業(yè)態(tài)受旅游淡旺季影響較大，經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定；二三層商鋪?zhàn)赓U情況極差，除了三層客棧、網(wǎng)吧外，其余商業(yè)基本空置，該部分商業(yè)成為本項(xiàng)目的招商最大難點(diǎn)。項(xiàng)目名稱(chēng)曲江芙蓉坊位置大唐芙蓉園正門(mén)所處商圈曲江商圈開(kāi)發(fā)商陜西大豐置業(yè)有限公司占地面積23.385畝容積率1.18總建筑面積25070㎡商業(yè)面積18400㎡

建筑形態(tài)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)類(lèi)型商業(yè)街層數(shù)地下一層，地上三層，局部四層層高1F：4.8m2F以上:4,2m開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年5月交付時(shí)間2008年10月車(chē)位145個(gè)產(chǎn)品規(guī)劃由6幢仿唐建筑組成曲江商圈商業(yè)街區(qū)建成開(kāi)業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售

項(xiàng)目概況5典型商業(yè)項(xiàng)目分析曲江芙蓉坊集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的體驗(yàn)式休閑娛樂(lè)街區(qū)

招商定位

項(xiàng)目概況5典型商業(yè)項(xiàng)目分析曲江芙蓉坊層數(shù)：4層面積：約7400㎡商家：芙蓉坊酒店運(yùn)營(yíng)模式：開(kāi)發(fā)商持有運(yùn)營(yíng)層數(shù)：2-3層面積：約4000㎡商家：大秦面館運(yùn)營(yíng)模式：分層出售，售后業(yè)主自行招商層數(shù)：3層面積：約4000㎡商家：娃娃福菜館運(yùn)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)者整幢購(gòu)買(mǎi)后自營(yíng)層數(shù)：3層面積：約2400㎡商家：凱德瑞酒館等運(yùn)營(yíng)模式：分層出售，售后業(yè)主自營(yíng)或自行招商層數(shù)：3層面積：約2400㎡商家：長(zhǎng)安銀行、湘西驛站、自然美等運(yùn)營(yíng)模式：分層出售，經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)后自營(yíng)或自行招商層數(shù)：2層面積：約2800㎡商家：西安小吃店、花店等運(yùn)營(yíng)模式：一層分割為內(nèi)街小鋪出售，二層整層出售，售后業(yè)主自行招商126345項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目是集商業(yè)、酒店、餐飲于一體的集中式商業(yè)街區(qū)，純商業(yè)項(xiàng)目。建筑形式為地下1層，地上3-4層，6棟唐式風(fēng)格圍合單體樓，單幢面積2900-7400㎡不等。主要經(jīng)營(yíng)商家/品牌長(zhǎng)安銀行、娃娃福菜館、大秦面莊、芙蓉坊酒店、西安小吃館、花店、湘西驛站、凱德瑞酒館、自然美等主要消費(fèi)客群周邊企事業(yè)單位、居民及旅游客群

項(xiàng)目以售賣(mài)為主，不提供返租，也未采取統(tǒng)一招商，目前整體業(yè)態(tài)呈現(xiàn)為自發(fā)狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)商家較少；已入駐商家多為餐飲商家，其中大型餐飲娃娃福菜館的主要消費(fèi)客群為周邊企事業(yè)單位和周邊高端居民，而小吃館的主要消費(fèi)客群為周邊游客和中低端居民。

業(yè)態(tài)分析5典型商業(yè)項(xiàng)目分析曲江芙蓉坊

項(xiàng)目采用售賣(mài)模式，早期售價(jià)報(bào)稱(chēng)16000-17000元/㎡左右，多為整層出售；內(nèi)街商鋪及二、三層商鋪空置率極高；無(wú)整體統(tǒng)一定位、招商、經(jīng)營(yíng)、推廣，業(yè)主自行租賃，商業(yè)無(wú)法統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，招商情況不佳。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年5月交付時(shí)間：2008年10月銷(xiāo)售面積：主力面積800-1400㎡，少量50㎡起的沿街商鋪層高：1F：4.8m2F以上:4.2m售價(jià)：三年前銷(xiāo)售，大部分采取整層出售，售賣(mài)均價(jià)16000-17000元/㎡(對(duì)外宣傳）銷(xiāo)售情況：除酒店（7000㎡整幢）由開(kāi)發(fā)商持有自營(yíng)外，其余基本售罄，購(gòu)買(mǎi)客群為投資者或大型餐飲經(jīng)營(yíng)者運(yùn)營(yíng)模式：售后業(yè)主自行租賃租金：1F：內(nèi)街商鋪，面積50余㎡，租金130元/㎡·月2F：面積400-600㎡，租金約80元/㎡·月3F：面積800㎡，租金約60元/㎡·月招商情況：租賃情況一般，目前不足10家商戶(hù)已正式營(yíng)業(yè)，其余少量一層商鋪處于裝修期，多數(shù)商鋪處于空置狀態(tài)，除芙蓉坊酒店外，招商率約30-40%。

租售分析5典型商業(yè)項(xiàng)目分析曲江芙蓉坊

項(xiàng)目位于西安近年來(lái)新興的熱門(mén)景點(diǎn)大唐芙蓉園正門(mén)對(duì)面，地處路口，地段優(yōu)勢(shì)突出，周邊大唐芙蓉園、大雁塔等旅游景點(diǎn)集中，游客量較大，給項(xiàng)目帶來(lái)較大的商業(yè)想象空間；項(xiàng)目去除開(kāi)發(fā)商自留物業(yè)外，作為整層出售部分總面積只有1萬(wàn)多㎡，售賣(mài)規(guī)模不大，購(gòu)買(mǎi)客群相對(duì)集中，整體銷(xiāo)售情況較為理想；項(xiàng)目以銷(xiāo)售為核心目的，未考慮整體招商運(yùn)營(yíng)，目前業(yè)態(tài)為自發(fā)形成，除部分沿街物業(yè)外，整體招商率不高，但已開(kāi)業(yè)的酒店、大型餐飲、特色餐飲等少量店鋪經(jīng)營(yíng)狀況尚可；項(xiàng)目周邊同質(zhì)化商業(yè)項(xiàng)目較多，業(yè)態(tài)定位及目標(biāo)客戶(hù)趨同，資源爭(zhēng)奪較為激烈，本項(xiàng)目又處于零散自行招商狀態(tài)，未來(lái)前景極不明朗。

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)5典型商業(yè)項(xiàng)目分析曲江芙蓉坊項(xiàng)目名稱(chēng)大唐西市位置城西勞動(dòng)南路西側(cè)開(kāi)發(fā)商大唐西市置業(yè)有限公司占地面積500畝容積率4總建面積128萬(wàn)㎡（一期66萬(wàn)㎡、二期62萬(wàn)㎡）商業(yè)面積35萬(wàn)㎡建筑形態(tài)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)類(lèi)型商業(yè)街+商業(yè)綜合體層數(shù)（商業(yè)）地下2層，地上3層，局部4層

開(kāi)工時(shí)間2006年10月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年4月12日開(kāi)業(yè)時(shí)間2009年9月27日車(chē)位1200個(gè)城西勞動(dòng)路綜合體部分建成開(kāi)業(yè)部分銷(xiāo)售，其余整體招商

項(xiàng)目概況5典型商業(yè)項(xiàng)目分析大唐西市綜合性商貿(mào)旅游項(xiàng)目，以文化風(fēng)情旅游、休閑購(gòu)物和娛樂(lè)商業(yè)為主導(dǎo)

招商定位

項(xiàng)目概況5典型商業(yè)項(xiàng)目分析大唐西市一期地塊二期地塊二期地塊(在建）定位：劇院、異國(guó)餐飲等運(yùn)營(yíng)模式：租售方案未定九宮格(在建）定位：絲路風(fēng)情街運(yùn)營(yíng)模式：持有招商主力商家：1F電玩、2FKTV、3F中影六宮格(在建）定位：絲路風(fēng)情街運(yùn)營(yíng)模式：持有招商三宮格(在建）定位：絲路風(fēng)情街運(yùn)營(yíng)模式：持有招商七、八宮格(建成開(kāi)業(yè)）定位：國(guó)際古玩城運(yùn)營(yíng)模式：售賣(mài)后業(yè)主自行招商五宮格(建成未開(kāi)業(yè)）定位：會(huì)所、酒店商家：自營(yíng)會(huì)所及酒店運(yùn)營(yíng)模式：持有自營(yíng)四宮格(建成開(kāi)業(yè)）定位：博物館、會(huì)展商家：-1F會(huì)展、1F博物館運(yùn)營(yíng)模式：持有自營(yíng)一宮格(建成部分開(kāi)業(yè)）定位：大型現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)商家：-1-1F超市、2F國(guó)美電器、3F餐飲運(yùn)營(yíng)模式：持有招商二宮格(建成未開(kāi)業(yè)）定位：金市廣場(chǎng)商家：-1F奇樂(lè)兒、1-3F銷(xiāo)售及招商中心、星巴克、永和豆?jié){等運(yùn)營(yíng)模式：持有招商主要經(jīng)營(yíng)商家/品牌大潤(rùn)發(fā)、國(guó)美電器、奇樂(lè)兒、會(huì)所、博物館、星巴克、永和豆?jié){、中影影城、KFC、康師傅私房面等業(yè)態(tài)定位一期九宮格業(yè)態(tài):一宮格：-1-1F大潤(rùn)發(fā)2F家居、飾品、家居、百貨、國(guó)美電器3F餐飲二宮格：廣場(chǎng)、招商銷(xiāo)售中心，沿街裙房1-2F局部3F，時(shí)尚商務(wù)餐飲；地下，兒童樂(lè)園三宮格：規(guī)劃為風(fēng)情街四宮格：地上博物館、地下會(huì)展五宮格：五星級(jí)會(huì)所、酒店六宮格：規(guī)劃為風(fēng)情街七宮格、八宮格：古玩城九宮格：1F電玩城2FKTV3F中影影城二期地塊商業(yè)：歌劇院、異國(guó)餐飲主要消費(fèi)客群周邊居民及南郊高端商務(wù)客群

項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)種類(lèi)較多，主力商家為大潤(rùn)發(fā)、國(guó)美電器、會(huì)所、中影影城等；一宮格以大潤(rùn)發(fā)為主力店，帶動(dòng)整體商業(yè)氛圍，品牌專(zhuān)賣(mài)云集，運(yùn)營(yíng)狀況佳；二宮格依靠入口絕佳的地理位置，引入多家品牌餐飲。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析大唐西市

業(yè)態(tài)分析

一二宮格的地理位置較佳，因主力店帶動(dòng)，招商率較高，達(dá)到90%以上；七、八宮格古玩城經(jīng)營(yíng)狀況良好，整體招商率達(dá)70-80%；項(xiàng)目業(yè)態(tài)門(mén)類(lèi)較多，租售并舉，出租方不一，租金水平差異較大，二宮格入口廣場(chǎng)處一層最高租金220元/㎡·月，七八宮格的古玩城一至三層的平均租金低于50元/㎡·月；七八宮格古玩城為項(xiàng)目的售賣(mài)組團(tuán)，其他建成功能組團(tuán)均持有運(yùn)營(yíng)。組團(tuán)劃分一宮格二宮格三宮格四宮格五宮格六宮格七宮格八宮格九宮格功能定位大型現(xiàn)代商業(yè)區(qū)金市廣場(chǎng)絲路風(fēng)情一條街博物館、會(huì)展金市國(guó)際商務(wù)會(huì)所絲路風(fēng)情一條街國(guó)際古玩城絲路風(fēng)情一條街建筑面積4萬(wàn)㎡----3.2萬(wàn)㎡1.8萬(wàn)㎡--

5.4萬(wàn)㎡中影：6800㎡電玩、KTV各3400㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間-1-1F大潤(rùn)發(fā):2009.9.272-3F國(guó)美、餐飲：2010.9.27兒童樂(lè)園、休閑餐飲：2010.9.27在建，預(yù)計(jì)2012年開(kāi)業(yè)2009.9.27建成裝修中，開(kāi)業(yè)時(shí)間待定在建，預(yù)計(jì)2012年開(kāi)業(yè)2009.9.27在建中，預(yù)計(jì)2010年底開(kāi)業(yè)月租金3F：110元/㎡1F：220元/㎡2F：150-160元/㎡--

私人博物館，門(mén)票60元/人----總體租金低于50元/㎡一樓110元/㎡預(yù)計(jì)裙樓商業(yè)租金60-80元/㎡簽約條件半年免租期，3-5年租期，第四年起遞增8-10%半年免租期，3-5年租期，第四年起遞增8-10%------------租售情況持有運(yùn)營(yíng)，招商率超過(guò)90%

持有運(yùn)營(yíng)，招商率100%--持有運(yùn)營(yíng)持有自營(yíng)--

一層售價(jià)2-4萬(wàn)元/㎡，主力面積15-30㎡，租賃狀況良好，招商率70-80%中影及電玩城已簽約5典型商業(yè)項(xiàng)目分析大唐西市

租售分析5典型商業(yè)項(xiàng)目分析大唐西市

建筑形態(tài)分析（古玩城）外部立面

項(xiàng)目一層沿街部分為獨(dú)立外鋪，內(nèi)部設(shè)有公共過(guò)道，并將內(nèi)部空間分割小面積內(nèi)鋪（15-30㎡）沿過(guò)道兩側(cè)分布；地下一層同地上一層的內(nèi)鋪布局，沿過(guò)道兩側(cè)規(guī)劃為小面積商鋪，地下一層至地上利用扶梯進(jìn)行人流引導(dǎo)。一層大廳內(nèi)鋪格局一層過(guò)道5典型商業(yè)項(xiàng)目分析大唐西市

建筑形態(tài)分析（古玩城）

二三層商業(yè)采用屋頂?shù)耐ピ航謪^(qū)布局，一層頂部建有露天公共過(guò)道、廣場(chǎng)、庭院雕塑等設(shè)施，二層規(guī)劃為獨(dú)立商鋪沿廣場(chǎng)、過(guò)道兩側(cè)分布；三樓采用通廊和連廊設(shè)計(jì)，整層分割成獨(dú)立小鋪。一層屋頂屋頂指示牌屋頂二三層商業(yè)布局二層平面5典型商業(yè)項(xiàng)目分析大唐西市

銷(xiāo)售分析（古玩城）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年4月開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年9月27日建筑面積：54000㎡銷(xiāo)售面積：15-200㎡，主力面積15-30㎡銷(xiāo)售模式：分層分割為獨(dú)立小鋪出售，未采用返租銷(xiāo)售售價(jià)（開(kāi)盤(pán)價(jià)）：-1F均價(jià)2萬(wàn)元/㎡（08年底開(kāi)盤(pán)）1F售價(jià)2-4萬(wàn)元/㎡2F售價(jià)1.9-2.7萬(wàn)元/㎡，均價(jià)2.2萬(wàn)元/㎡3F售價(jià)1.2-1.3萬(wàn)元/㎡銷(xiāo)售情況：現(xiàn)已售罄

古玩城在08年4月開(kāi)盤(pán)，08年底推出最后一批地下商鋪，現(xiàn)已售罄；古玩城采用分層售賣(mài)的模式，將每層商鋪分割成15-200㎡（主力15-30㎡）的獨(dú)立小鋪對(duì)外出售，未采用返租銷(xiāo)售；售價(jià)根據(jù)樓層差異，價(jià)格高低不一。一層售價(jià)最高，最高近4萬(wàn)元/㎡；二層均價(jià)2.2萬(wàn)元/㎡；三層均價(jià)最低，售價(jià)約1.2-1.3萬(wàn)元/㎡；地下一層為最后一期開(kāi)盤(pán)，售價(jià)也較高，均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目為省市政府主導(dǎo)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，整體規(guī)模達(dá)128萬(wàn)㎡，其中商業(yè)35萬(wàn)㎡，規(guī)模效應(yīng)明顯,知名度高，影響面廣；同時(shí)商業(yè)與住宅同步開(kāi)發(fā)，確保了項(xiàng)目的整體效益，使得商業(yè)操作靈活性較大；項(xiàng)目地處西安市古城區(qū)與高新區(qū)銜接的咽喉要地，歷史上即為商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域（絲綢之路商隊(duì)起點(diǎn)）。特殊的歷史淵源及極具特色的建筑設(shè)計(jì)、國(guó)際商旅文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的定位、以及當(dāng)前周邊密集的居住區(qū)，使得項(xiàng)目的目標(biāo)客群涵蓋了：本地居民、旅游客群、高端客群，客群層面跨度大；項(xiàng)目除七八宮格的古玩城外，其他組團(tuán)均采用持有招商的運(yùn)營(yíng)模式。依托項(xiàng)目整體的品牌效應(yīng)、知名度、政府扶持以及良好的區(qū)位條件，各組團(tuán)的招商情況較好，整體招商率超過(guò)70-80%。其中售賣(mài)組團(tuán)古玩城采用“分層獨(dú)立小鋪售賣(mài)”的模式，由于其面積小，投資額低，加之博物館的帶動(dòng)效應(yīng)，雖不提供返租，其售賣(mài)情況仍較好，現(xiàn)已售罄；當(dāng)前項(xiàng)目各組團(tuán)均有大主力店，受其拉動(dòng)，總體經(jīng)營(yíng)狀況較好。其中，一宮格的大潤(rùn)發(fā)、國(guó)美，對(duì)社區(qū)消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)明顯，人流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況較佳；四宮格的博物館作為旅游消費(fèi)的帶動(dòng)主體，拉動(dòng)了七八宮格古玩城的旅游客群消費(fèi)；項(xiàng)目機(jī)械的采用九宮格的規(guī)劃格局，雖依托主力店的帶動(dòng)效應(yīng)，各組團(tuán)目前的經(jīng)營(yíng)狀況尚可，但從整體來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目呈現(xiàn)出大而全的業(yè)態(tài)格局，客群層面跨度大，各組團(tuán)之間的業(yè)態(tài)跨度較大，動(dòng)線(xiàn)組織不流暢，無(wú)法形成整個(gè)項(xiàng)目的良性循環(huán)效應(yīng)。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析大唐西市

項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目名稱(chēng)招商樓位置康復(fù)路中段所處商圈康復(fù)路商圈開(kāi)發(fā)商陜西恒奧置業(yè)有限責(zé)任公司建筑形態(tài)底商商業(yè)類(lèi)型批發(fā)市場(chǎng)層數(shù)地下一層，地上四層層高3.6m開(kāi)業(yè)時(shí)間2010年10月車(chē)位無(wú)康復(fù)路商圈底商在建出售經(jīng)營(yíng)權(quán)

項(xiàng)目概況5典型商業(yè)項(xiàng)目分析招商樓服裝批發(fā)市場(chǎng)

招商定位項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目共29層，是合住宅、底商二者于一體的建筑。建筑形式為地下1層，地上29層，商業(yè)部分為4層，4層以上部分為兩幢點(diǎn)式住宅。主要經(jīng)營(yíng)商家/品牌該項(xiàng)目地處康復(fù)路商圈，業(yè)態(tài)方向主要面向服裝區(qū)域總代理類(lèi)的商家，品牌參差不齊，大多為國(guó)內(nèi)三、四線(xiàn)的服裝品牌主要消費(fèi)客群以西北地區(qū)的各服裝分銷(xiāo)商為主、輔以少量當(dāng)?shù)鼐用?/p>

業(yè)態(tài)分析項(xiàng)目處于“西北第一市”的康復(fù)路中段，周邊商業(yè)氛圍濃厚，同時(shí)項(xiàng)目也是政府針對(duì)康復(fù)路改造計(jì)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目之一；項(xiàng)目為住宅+底商組合，其產(chǎn)權(quán)歸屬于第四軍醫(yī)大學(xué)，由陜西恒奧置業(yè)開(kāi)發(fā)，但由于土地不是經(jīng)由正規(guī)的招拍掛程序，所以項(xiàng)目無(wú)法對(duì)外銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)商另辟蹊徑采用售賣(mài)6年經(jīng)營(yíng)權(quán)的模式，將內(nèi)部空間劃分好的主力面積在11-15㎡的內(nèi)鋪，在短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售一空；項(xiàng)目擁有明晰且嚴(yán)格的業(yè)態(tài)規(guī)劃，后期也將由開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010年10月銷(xiāo)售模式：通過(guò)買(mǎi)斷費(fèi)+租金的方式買(mǎi)斷內(nèi)鋪的6年經(jīng)營(yíng)權(quán)按揭貸款：按揭方法，通過(guò)開(kāi)發(fā)公司擔(dān)保的方式，向西安市商業(yè)銀行進(jìn)行上限在20萬(wàn)元的商業(yè)貸款按揭條件：無(wú)不良商業(yè)貸款記錄；買(mǎi)斷2間以上之內(nèi)鋪按揭方式，首付不低于（6年買(mǎi)斷費(fèi)+租金）50%，其余部分按揭貸款，6年付清銷(xiāo)售面積：主力面積11-15㎡層高：3.6m售價(jià)：-1F：7200元/㎡；1F：12000元/㎡；2F：10000元/㎡；3F：6000元/㎡；4F：5000元/㎡銷(xiāo)售情況：已基本售罄，購(gòu)買(mǎi)客群為自營(yíng)客戶(hù)運(yùn)營(yíng)模式：統(tǒng)一管理租金：-1F：110元/㎡·月；1F：196元/㎡·月；2F：150元/㎡·月；

3F：116元/㎡·月；4F：85元/㎡·月招商情況：因本項(xiàng)目較為特殊，購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)均為自營(yíng)客戶(hù)，所以現(xiàn)階段招商率在95%以上。

租售分析5典型商業(yè)項(xiàng)目分析招商樓項(xiàng)目名稱(chēng)秦漢唐國(guó)際文化商業(yè)廣場(chǎng)位置大雁塔南廣場(chǎng)西側(cè)所處商圈曲江商圈開(kāi)發(fā)商萬(wàn)業(yè)地產(chǎn)占地面積59.624畝總建筑面積15萬(wàn)㎡商業(yè)面積12萬(wàn)㎡建筑形態(tài)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)類(lèi)型商業(yè)街層數(shù)地上3層，地下2層集旅游、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的仿古式商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，當(dāng)前只針對(duì)主力商家招商，沿街一層餐飲月租金報(bào)價(jià)為150元/㎡；項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位與新樂(lè)匯、通易坊、慈恩鎮(zhèn)等項(xiàng)目重疊，未來(lái)項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)壓力較大。5典型商業(yè)項(xiàng)目分析秦漢唐國(guó)際文化商業(yè)廣場(chǎng)曲江商圈商業(yè)街區(qū)未建只租不售

項(xiàng)目概況

招商定位5典型商業(yè)項(xiàng)目分析秦漢唐國(guó)際文化商業(yè)廣場(chǎng)

項(xiàng)目背景（大唐不夜城總體規(guī)劃）御錦臺(tái)A地塊B地塊C地塊D地塊E地塊F地塊秦漢唐威斯汀酒店玄奘廣場(chǎng)貞觀文化廣場(chǎng)西安美術(shù)館陜西大劇院龍湖曲江盛景曲江電影城大唐通善坊西安音樂(lè)廳藝術(shù)家村植物園豪享來(lái)酒店陜西民間藝術(shù)館陜西文學(xué)館開(kāi)元廣場(chǎng)安置地塊錦繡唐朝新樂(lè)匯新樂(lè)匯項(xiàng)目名稱(chēng)摩天城位置南二環(huán)所處商圈高新商圈開(kāi)發(fā)商天羿置業(yè)占地面積54畝容積率5總建筑面積22萬(wàn)㎡商業(yè)面積約5萬(wàn)㎡建筑形態(tài)公寓底商商業(yè)類(lèi)型集中商業(yè)層數(shù)商業(yè)5層層高4.5-5米摩天城本案高新商圈底商建成未開(kāi)業(yè)只租不售5典型商業(yè)項(xiàng)目分析摩天城

項(xiàng)目概況

臨近新興的高新商圈，地理位置優(yōu)越；緊鄰南二環(huán)，交通便利；項(xiàng)目主力店招商基本完成，2-3樓整體引入大型人人樂(lè)超市，其集客效應(yīng)將為項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)帶來(lái)人流；現(xiàn)處于招商收尾階段，所剩商鋪樓層和位置欠佳，阻礙招商推進(jìn)。計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010年11月1日業(yè)態(tài)：1F：迪卡儂體育用品超市（已簽約）2-3F：人人樂(lè)超市（09年4月簽約）4F：量販KTV（已簽約）5F：餐飲租金報(bào)價(jià)（剩余商鋪）：1F：招租面積1000㎡，120元/㎡·月5F：招租面積10400㎡（可分割出租），39元/㎡·月銷(xiāo)售報(bào)價(jià)（項(xiàng)目以租為主，可進(jìn)行整層售賣(mài)，其報(bào)價(jià)彈性空間較大）：1-4F：?jiǎn)螌訄?bào)價(jià)35000元/㎡，5F報(bào)價(jià)32000元/㎡物業(yè)費(fèi)：8元/㎡·月簽約條件：3000㎡以下租期不超過(guò)5年，免租期3-6個(gè)月

租售分析5典型商業(yè)項(xiàng)目分析摩天城項(xiàng)目名稱(chēng)海璟國(guó)際位置文景路與鳳城二路十字東南開(kāi)發(fā)商海榮房地產(chǎn)集團(tuán)占地面積5.4萬(wàn)㎡容積率5.3總建面積32萬(wàn)㎡商業(yè)面積6萬(wàn)㎡建筑形態(tài)公寓底商商業(yè)類(lèi)型商業(yè)街+商業(yè)綜合體層數(shù)30層（其中商業(yè)4層）經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈底商在建未開(kāi)盤(pán)對(duì)外出售5典型商業(yè)項(xiàng)目分析海璟國(guó)際

項(xiàng)目概況

地處城北要道——文景路，為陜北投資人群的必經(jīng)之路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯；城北下半年商業(yè)供應(yīng)量較大，項(xiàng)目上市面臨的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；當(dāng)前項(xiàng)目尚未公開(kāi)銷(xiāo)售與招商，在前期商戶(hù)蓄水階段。建筑形態(tài)及業(yè)態(tài)布局：文景路和鳳城二路交匯口的底商為集中式商業(yè)，規(guī)劃為IT大賣(mài)場(chǎng)；其余均為主體3-4層的商業(yè)街，1-2層暫無(wú)業(yè)態(tài)規(guī)劃，3-4層規(guī)劃做大主力店（業(yè)態(tài)未定）預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年9月運(yùn)營(yíng)模式：當(dāng)前街區(qū)運(yùn)營(yíng)采用IT賣(mài)場(chǎng)以租為主，其他內(nèi)街商業(yè)以售為主；內(nèi)街銷(xiāo)售部分或一二層連售，或進(jìn)行分層銷(xiāo)售（具有售賣(mài)方案未定），售后不返租，由業(yè)主自行租賃主力面積：?jiǎn)螌?00-150㎡預(yù)計(jì)售價(jià)：一層33000-35000元/㎡（主干道）30000元/㎡（次干道)二層15000-16000元/㎡（主干道）14000元/㎡（次干道）三層10000-11000元/㎡（主干道）8000-10000元/㎡(次干道)四層7000-8000元/㎡（主干道）5000-6000元/㎡(次干道)預(yù)計(jì)租金：一層120-130元/㎡·月二層70-80元/㎡·月三層50-55元/㎡·月四層40元/㎡·月5典型商業(yè)項(xiàng)目分析海璟國(guó)際

租售分析城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)研究31.典型商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研2.目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研餐飲業(yè)態(tài)（商務(wù)餐飲、特色餐飲等）典型性單店市場(chǎng)調(diào)研休閑業(yè)態(tài)（足療、洗浴、健身、美容美發(fā)等）典型性單店市場(chǎng)調(diào)研娛樂(lè)業(yè)態(tài)（酒吧、夜總會(huì)、KTV等）典型性單店市場(chǎng)調(diào)研精品零售業(yè)態(tài)（專(zhuān)賣(mài)店、創(chuàng)意特色店、旅游商品店等）典型性單店市場(chǎng)調(diào)研其他相關(guān)業(yè)態(tài)（經(jīng)濟(jì)型酒店、影院、文化演藝場(chǎng)所等）典型性單店市場(chǎng)調(diào)研（以上均涉及區(qū)位、物業(yè)、租金、租賃商務(wù)條件、投資者背景、特色、經(jīng)營(yíng)狀況、客群、消費(fèi)特征等）針對(duì)西安1912項(xiàng)目或?qū)⒁?guī)劃的餐飲、休閑、娛樂(lè)、精品零售、經(jīng)濟(jì)型酒店等多種業(yè)態(tài)，以預(yù)招商的方式進(jìn)行了細(xì)致且深入的代表商戶(hù)的專(zhuān)項(xiàng)訪(fǎng)談。品類(lèi)業(yè)態(tài)品牌餐飲特色餐飲京味千都日韓料理休閑美容美發(fā)leeboo驪波·銀座足療娜莎足浴?？底惘熛丛P撒宮健身亞特健身娛樂(lè)夜總會(huì)葡京豪庭KTV錢(qián)柜真愛(ài)酒吧1+1后宮范特西上上莎莎愛(ài)尚陽(yáng)光88精品零售煙酒零售釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓酒專(zhuān)賣(mài)紅酒零售富隆酒窖其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)型酒店漢庭快捷酒店錦江之星快捷酒店2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研餐飲業(yè)態(tài)——京都千味日韓料理區(qū)位：鐘樓商圈核心區(qū)內(nèi)物業(yè)：鐘樓商圈；南大街；商務(wù)樓底商；一層加隔層，面積約600㎡租金：簽約較早，承擔(dān)旁邊嘉禾酒店的早餐，60萬(wàn)/年，約合80元/㎡·月租賃商務(wù)條件：面積需求在200-300㎡，新城發(fā)展較好的區(qū)域；投資者背景：西安本地人，西安美院裝潢設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)教授，曾留學(xué)日本，于日本料理店打工特色：日韓料理經(jīng)營(yíng)狀況：客單價(jià)40-50元/人，中低檔消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)狀況良好客群消費(fèi)特征：非節(jié)假日客群以西安本地人為主，節(jié)假日消費(fèi)客群游客居多，屬于大眾化消費(fèi)。小結(jié)：京味千都日韓料理主要針對(duì)年輕人群，并且根據(jù)西安人的口味做了改良，大眾化的消費(fèi)層次，使得其經(jīng)營(yíng)狀況較好，建議外地餐飲品牌進(jìn)入西安市場(chǎng)時(shí)應(yīng)根據(jù)西安的消費(fèi)特征和消費(fèi)喜好進(jìn)行適當(dāng)?shù)母淖?。店主認(rèn)為：鐘樓商圈附近餐飲店不宜定位過(guò)高，因?yàn)殓姌巧倘?nèi)消費(fèi)客群基本以本地逛街、休閑人群為主，餐飲消費(fèi)多偏愛(ài)中低檔，且城內(nèi)交通的擁堵導(dǎo)致高檔餐飲消費(fèi)在此區(qū)域內(nèi)生存有困難。目前店主在考慮拓展分店時(shí)，需求面積不大，主要考慮新城區(qū)域，比較看好城南、西部地區(qū)及曲江，居住人群素質(zhì)高，消費(fèi)力強(qiáng)。暫不考慮項(xiàng)目區(qū)域。京都千味休閑業(yè)態(tài)——驪波·銀座發(fā)型設(shè)計(jì)區(qū)位：3家連鎖：南新街店、粉巷店、高新店物業(yè)：南新街：臨街；酒店底商；1、2樓連租（300平方米）；粉巷：臨街；2、3、4樓連租（700平方米）租金：南新街店租金：1層72元/㎡·月；2層36元/㎡·月；粉巷店租金：2層300元/㎡·月；3層180元/㎡·月；4層135元/㎡·月租賃商務(wù)條件：店面要求：200平方米以上；租金可承受范圍：105元/平方米/月；水電氣齊全，物業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰，有沿街面，處于商業(yè)中心或商業(yè)氣氛濃郁區(qū)域。特色：美容美發(fā)、造型設(shè)計(jì)、男女SPA經(jīng)營(yíng)狀況：客單價(jià)50元以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有繼續(xù)拓展計(jì)劃客群、消費(fèi)特征：面向西安本地中高檔消費(fèi)人群，西安周邊區(qū)域富裕人群（有消費(fèi)能力，周末或節(jié)假日駕車(chē)進(jìn)入西安消費(fèi)，包括購(gòu)物、個(gè)人造型設(shè)計(jì)、消費(fèi)夜店等，客流量充足）店主認(rèn)為：在商業(yè)中心或商業(yè)密集區(qū)域開(kāi)設(shè)美容美發(fā)店，基本是以宣傳品牌形象為主要目的，而盈利目的在其次，解放路商圈目前不具備高租金做形象店條件，順城東巷地塊目前有較多開(kāi)發(fā)商看好伺機(jī)拿地，而經(jīng)營(yíng)商家對(duì)區(qū)域不十分看好，依托解放路萬(wàn)達(dá)民樂(lè)園廣場(chǎng)，商業(yè)氛圍值得期待，但需要培育。小結(jié)：驪波·銀座在西安針對(duì)客群為有消費(fèi)力的年輕時(shí)尚人群，有固定的簇?fù)碚撸壳坝?家連鎖，粉巷店與高新店雖在商業(yè)密集區(qū)域，但由于租金過(guò)高，盈利狀況與南新街店基本持平。驪波·銀座2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研休閑業(yè)態(tài)——娜莎足浴區(qū)位：環(huán)城南路與文藝北路交匯處；緊鄰陽(yáng)光麗都大劇院、碑林景區(qū)、陜西歌舞團(tuán)劇院，位置佳物業(yè)：西安文藝舘樓，臨街3層，一樓獨(dú)立門(mén)廳租金：面積1300平方米，租金40000元·月；約合30元/㎡·月租賃商務(wù)條件：店面要求：500平方米以上；有特殊用水要求，無(wú)層高要求；不要求1層沿街展示面，有門(mén)廳即可；最好有直梯直通。投資者背景：做醫(yī)療用品生意。特色：專(zhuān)業(yè)足浴健身、有自己的技師培訓(xùn)學(xué)校經(jīng)營(yíng)狀況：客單價(jià)40—188元，日營(yíng)業(yè)額4000—6000元；以品牌加盟為主要經(jīng)營(yíng)方向，目前國(guó)內(nèi)逾百家連鎖。客群、消費(fèi)特征：本地客群以家庭式消費(fèi)為主，包括老年人、夫妻等，同時(shí)有公司活動(dòng)、旅行團(tuán)定點(diǎn)消費(fèi)燈人群支撐。小結(jié)：娜莎足浴為西安專(zhuān)業(yè)足浴場(chǎng)所，口碑良好，目前有拓展需求，期待1912進(jìn)駐后有機(jī)會(huì)合作。娜莎有本企業(yè)的專(zhuān)業(yè)技師培訓(xùn)學(xué)校，為全國(guó)各地的加盟店輸送技師。西安多數(shù)足浴健身場(chǎng)所都包含情色服務(wù)，而娜莎足浴提倡健康的專(zhuān)業(yè)足浴理念得到廣大消費(fèi)者的認(rèn)可。投資人對(duì)地塊所在區(qū)域基本無(wú)偏見(jiàn)，但可承受租金較低。娜莎足浴2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研休閑業(yè)態(tài)——福康足浴區(qū)位：4家連鎖：南大街粉巷入口，唐城賓館12樓，鐘樓飯店2樓，建國(guó)飯店一樓物業(yè)：南大街店獨(dú)立租賃，其他為與飯店賓館內(nèi)店鋪?zhàn)饨穑?0—60元/㎡·月租賃商務(wù)條件：要求1500平米左右，租金價(jià)格50—60元/㎡·月，水電氣齊全，物業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰。最好有現(xiàn)成的商務(wù)客流資源，如靠近賓館等。投資者背景：陜西東佳實(shí)業(yè)有限公司特色：足療，養(yǎng)身按摩經(jīng)營(yíng)狀況：27個(gè)包間，包間2—8人不等，50名技師，男女可原比例2:1，外國(guó)人也占一定比例；客群、消費(fèi)特征：主要面向中高端客群，商務(wù)客群，旅游客群等，平均消費(fèi)在150左右小結(jié)：客群結(jié)構(gòu)非常明顯，針對(duì)商務(wù)、旅游人群，因此對(duì)地段要求是靠近酒店等設(shè)施。對(duì)于樓層、沿街面沒(méi)有要求，但要有良好的交通，最好能有好的停車(chē)位。該商家為東佳集團(tuán)附屬，但可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，決定發(fā)展策略。對(duì)于順城東巷地塊不排斥，關(guān)鍵看配套等資源。?？底阍?目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研休閑業(yè)態(tài)——?jiǎng)P撒宮洗浴區(qū)位：南城墻外，文藝北路物業(yè)：1-11層連租，16000平米租金：物業(yè)屬于財(cái)政局，與財(cái)政局拆賬租賃商務(wù)條件：要求有沿街面，一樓大堂高度要求較高。面積要求1萬(wàn)以上。租金承受在60元/㎡·月投資者背景：西安的外地人，但是在西安長(zhǎng)大，主業(yè)就是凱撒宮特色：平民價(jià)格洗浴，68元，其他服務(wù)收費(fèi)較高，為主要利潤(rùn)來(lái)源。對(duì)會(huì)員有特別服務(wù)，主要售賣(mài)會(huì)員儲(chǔ)值卡。經(jīng)營(yíng)狀況：在西安較為知名，前來(lái)洗浴的高中低端人群皆有。設(shè)備略有老化，因此吸引力在逐漸下降中?？腿骸⑾M(fèi)特征：面向西安所有人群，但重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象是會(huì)員儲(chǔ)值卡購(gòu)買(mǎi)者小結(jié)：有拓展意向。但主要考慮的經(jīng)營(yíng)方向是自建物業(yè)拓店。對(duì)于合作，希望采用非租金的方式進(jìn)行，比如合作投資，輸出管理，收益拆賬等方式。由于希望自建物業(yè)，不希望新的拓店占用太多資金資源。對(duì)于順城東巷地塊和南京1912有所了解，與政府關(guān)系也較為密切，如需合作，可以通過(guò)政府牽線(xiàn)搭橋。凱撒宮2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研休閑業(yè)態(tài)——亞特健身區(qū)位：9家連鎖，省體育場(chǎng)店，西延路店，西高新店，金花路店，市體育場(chǎng)店，玉祥門(mén)店，李家村店，曲江國(guó)展店，豐禾路店物業(yè)：省體育場(chǎng)店為自有物業(yè)；金華路店，玉祥門(mén)店，豐禾路店：社區(qū)店一般在1500—2000㎡租金：社區(qū)店在30-60元/㎡·月租賃商務(wù)條件：只發(fā)展社區(qū)店，要求：1500—2000㎡

，租金可承受范圍20—25元/㎡·月，水電氣齊全，物業(yè)產(chǎn)權(quán)明晰，對(duì)樓層、沿街面無(wú)要求，一般租約10—15年一簽。投資者背景：01年起家，05年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)社區(qū)店，目前主要經(jīng)營(yíng)社區(qū)店，不再拓展球館。目前9家店，3家社區(qū)店，其他為球館或與政府合作項(xiàng)目，是西安最大的健身連鎖。老板西安本地人，原國(guó)乒隊(duì)隊(duì)員。特色：中高端社區(qū)健身經(jīng)營(yíng)狀況：年卡單價(jià)1699元，開(kāi)業(yè)前蓄水一般從1000開(kāi)始梯級(jí)蓄水客群、消費(fèi)特征：面向中高端人群，每個(gè)社區(qū)店有會(huì)員1500名左右，小結(jié)：亞特健身是西安最大的健身連鎖店，擁有9家店面，在西安市有一定品牌影響力，目前主力拓展的是社區(qū)店，不再拓展帶球館的店。公司在與天朗地產(chǎn)戰(zhàn)略合作，跟點(diǎn)投資。對(duì)于順城東巷地塊不排斥，主要看人流和市場(chǎng)潛力。其在萬(wàn)達(dá)斜對(duì)面，解放路上已經(jīng)有一家店。比較特別的要求是對(duì)于物業(yè)柱距要求較高，至少16米以上，最佳為18米。亞特健身2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研娛樂(lè)業(yè)態(tài)——葡京豪庭（夜總會(huì)）區(qū)位：小寨西路85號(hào)物業(yè)：占地4000㎡，共3層，營(yíng)業(yè)面積10000多㎡，包間數(shù)約30余個(gè)特色：有償陪侍的夜總會(huì)經(jīng)營(yíng)狀況：星期五晚間，上座率不到50%消費(fèi)情況：小包間最低消費(fèi)：888元，房費(fèi)158元；中包間最低消費(fèi)：1188元，房費(fèi)255元；大包間最低消費(fèi)：1488元，房費(fèi)300元；豪包最低消費(fèi)：3488元；有償陪侍（平臺(tái)）300元，芝華士12年1280/瓶，其余酒水在1500-2000元左右按照小包間4人，兩瓶酒4名有償陪侍計(jì)算，客單價(jià)約在1000元/人左右客群及消費(fèi)特征：針對(duì)商務(wù)人群為主，散客較少，其中包含企業(yè)、政府機(jī)關(guān)等商務(wù)宴請(qǐng)，消費(fèi)屬于中高檔水平小結(jié)：葡京豪庭剛剛開(kāi)業(yè)約一年左右，內(nèi)部裝潢較新。由于最近西安嚴(yán)打，導(dǎo)致整個(gè)夜總會(huì)行業(yè)（低迷不振。葡京豪庭以低消費(fèi)優(yōu)質(zhì)服務(wù)出名，據(jù)客戶(hù)經(jīng)理介紹，原來(lái)周末都需要預(yù)定，最近的特殊情況導(dǎo)致上座率不理想。2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研娛樂(lè)業(yè)態(tài)——真愛(ài)、錢(qián)柜（KTV）2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)位：長(zhǎng)安北路投資者背景：真愛(ài)投資集團(tuán)有限公司成立于2000年，與陽(yáng)光集團(tuán)共同構(gòu)成西安兩大娛樂(lè)集團(tuán)。真愛(ài)投資集團(tuán)下屬分公司有：真愛(ài)長(zhǎng)安旗艦店、真愛(ài)高新店、真愛(ài)年華水療健康運(yùn)動(dòng)中心、真愛(ài)長(zhǎng)安壹號(hào)，真愛(ài)星座KTV、范特西等。經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目有：KTV、洗浴、餐飲、客房、健身、茶園、SPA、慢搖吧等。物業(yè)情況：共4層，營(yíng)業(yè)面積約6000㎡左右特色：為數(shù)不多的KTV清場(chǎng)，音響效果、服務(wù)、較好，酒水價(jià)格適中。經(jīng)營(yíng)狀況：周五基本包廂全滿(mǎn)，需要預(yù)定消費(fèi)情況：包間費(fèi)118-238之間，百威216一打，芝華士套餐528，以小包間4人，半打百威計(jì)算，客單價(jià)約為50-60元/人客群及特征：以居民或公司平時(shí)娛樂(lè)為主，商務(wù)宴請(qǐng)較少，消費(fèi)略高消費(fèi)特征：酒水消費(fèi)較為普遍，以啤酒絕大多數(shù)消費(fèi)區(qū)位：西華門(mén)一號(hào)投資者背景：錢(qián)柜企業(yè)物業(yè)情況：共3層，營(yíng)業(yè)面積約4000㎡左右特色：為數(shù)不多的KTV清場(chǎng)，音響效果較好，具有品牌效應(yīng)。經(jīng)營(yíng)狀況：周五基本包廂全滿(mǎn)，需要預(yù)定消費(fèi)情況：包間費(fèi)105-215之間，百威192一打，芝華士套餐500左右，以小包間4人，半打百威計(jì)算，客單價(jià)約為50元/人客群及特征：以居民平時(shí)娛樂(lè)為主消費(fèi)特征：酒水消費(fèi)較為普遍，以啤酒絕大多數(shù)消費(fèi)娛樂(lè)業(yè)態(tài)——1+1后宮（慢搖）2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)位：東大街物業(yè)：沿街2層，1+1與后宮相鄰各開(kāi)一門(mén)，內(nèi)部連為一體；一樓獨(dú)立門(mén)廳。7000㎡。租金：待調(diào)租賃商務(wù)條件：待調(diào)

投資者背景：營(yíng)業(yè)10年，原屬真愛(ài)集團(tuán)特色：一家酒吧兩間大廳，慢搖+演藝兩種風(fēng)格混搭經(jīng)營(yíng)狀況：人均消費(fèi)低，啤酒買(mǎi)一打送一打；洋酒套餐400元，人氣較旺，上座率80%以上客群、消費(fèi)特征：由于人均消費(fèi)較低，客群以學(xué)生、年輕人為主力消費(fèi)客群小結(jié)：1+1為西安經(jīng)營(yíng)年限最長(zhǎng)的慢搖吧，目前整體品質(zhì)較低，人氣逐漸衰退，但因其客單價(jià)較低，仍能吸引相當(dāng)數(shù)量的學(xué)生人群和25歲以下人群消費(fèi)，導(dǎo)致消費(fèi)環(huán)境跌至中低，現(xiàn)階段面臨拆遷。1+1后宮娛樂(lè)業(yè)態(tài)——范特西（慢搖）2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)位：南大街物業(yè)：沿南大街，有獨(dú)立門(mén)廳，位于4樓，有一部直梯，與真愛(ài)餐飲比鄰租金：待調(diào)租賃商務(wù)條件：待調(diào)投資者背景：真愛(ài)集團(tuán)特色：現(xiàn)代風(fēng)格，面積2500平方米左右，舞池挑高7米左右，一樓散臺(tái)；二樓卡座，最低消費(fèi)600元經(jīng)營(yíng)狀況：消費(fèi)中高檔，啤酒35—40元一支；工作日期間買(mǎi)一打送半打，周末無(wú)折扣；洋酒套餐500—600元，人氣旺，上座率95%以上客群、消費(fèi)特征：客群以白領(lǐng)、商務(wù)人群、外國(guó)留學(xué)生為主力消費(fèi)客群小結(jié)：范特西為西安目前最火爆的慢搖吧經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，由真愛(ài)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)打造，經(jīng)營(yíng)環(huán)境與音樂(lè)品質(zhì)堪稱(chēng)一流，吸引了西安大部分時(shí)尚人群，開(kāi)業(yè)時(shí)間1年。翻臺(tái)率1-1.5。范特西酒吧娛樂(lè)業(yè)態(tài)——上上酒吧（慢搖）2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)位：南大街粉巷內(nèi)物業(yè)：粉巷路北，有獨(dú)立門(mén)廳，2層物業(yè)租金：不超過(guò)90元/㎡/月租賃商務(wù)條件：待調(diào)投資者背景：待調(diào)

特色：后工業(yè)風(fēng)格，與蘇荷酒吧趨同，面積1000平方米左右，散臺(tái)包圍吧臺(tái)與DJ臺(tái)；外圍為卡座經(jīng)營(yíng)狀況：消費(fèi)中高，啤酒35—40元一支，無(wú)折扣；洋酒套餐500—600元，人氣旺，上座率95%以上客群、消費(fèi)特征：客群以本地時(shí)尚人群、商務(wù)人群為主力消費(fèi)客群小結(jié)：上上酒吧以后工業(yè)裝修風(fēng)格網(wǎng)羅大批忠實(shí)簇?fù)碚?，音?lè)以搖滾曲風(fēng)為主，駐場(chǎng)歌手水平較高，與范特西的電子風(fēng)格形成強(qiáng)烈對(duì)比。翻臺(tái)率1.5。上上酒吧娛樂(lè)業(yè)態(tài)——莎莎酒吧（慢搖）2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)位：西大街百盛購(gòu)物商城內(nèi)物業(yè)：1樓有門(mén)廳，兩部直梯租金：約120元/㎡·月租賃商務(wù)條件：待調(diào)投資者背景：源自深圳連鎖品牌特色：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，1層散臺(tái)與吧臺(tái)，舞池挑空9米，墻壁間鑲嵌秀臺(tái)；2層卡座經(jīng)營(yíng)狀況：消費(fèi)較高，啤酒35—40元一支，無(wú)折扣；洋酒套餐600—680元，人氣旺，上座率85%以上客群、消費(fèi)特征：客群以本地商務(wù)人群為主力消費(fèi)客群，是西安附近區(qū)域富二代經(jīng)常光顧的場(chǎng)所小結(jié)：莎莎酒吧經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)，消費(fèi)水平較高，消費(fèi)客群年齡偏大，28歲以上有一定消費(fèi)力人群的首選場(chǎng)所，音樂(lè)品質(zhì)高，裝修風(fēng)格與一般慢搖吧有所區(qū)分，檔次較高。莎莎酒吧娛樂(lè)業(yè)態(tài)——愛(ài)上酒吧（慢搖）2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)位：西大街路南，莎莎酒吧正對(duì)面物業(yè)：1樓有門(mén)廳，2層物業(yè)，營(yíng)業(yè)面積1000平方米租金：待調(diào)租賃商務(wù)條件：待調(diào)投資者背景：待調(diào)特色：后工業(yè)風(fēng)格（完全照搬上上酒吧裝修風(fēng)格），散臺(tái)包圍吧臺(tái)與DJ臺(tái)；外圍為卡座經(jīng)營(yíng)狀況：消費(fèi)較高，啤酒35—40元一支，無(wú)折扣；洋酒套餐600—650元，人氣較低，周末上座率60%客群、消費(fèi)特征：與上上酒吧消費(fèi)客群趨同小結(jié)：愛(ài)上酒吧裝修風(fēng)格、音樂(lè)與上上酒吧趨同，模仿痕跡較重，2009年為西安經(jīng)營(yíng)較火爆的酒吧，后競(jìng)爭(zhēng)力逐漸下降。愛(ài)上酒吧娛樂(lè)業(yè)態(tài)——陽(yáng)光88（慢搖+清吧）2目標(biāo)業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)位：南門(mén)城墻邊物業(yè)：1樓有門(mén)廳，地上\地下，營(yíng)業(yè)面積2000平方米租金：待調(diào)租賃商務(wù)條件：待調(diào)投資者背景：陽(yáng)光集團(tuán)特色：樓上坡地戶(hù)外靜吧，高處與南門(mén)城墻遙相呼應(yīng)，消費(fèi)環(huán)境佳，但由于南大街車(chē)流較多，噪音明顯；樓下慢