個(gè)人理財(cái)課件-6投資規(guī)劃與住房、教育規(guī)劃

課程核心內(nèi)容

Ⅰ.個(gè)人理財(cái)基礎(chǔ)

Ⅱ.個(gè)人理財(cái)基本步驟

III.貨幣的時(shí)間價(jià)值

Ⅳ.家庭財(cái)務(wù)分析

Ⅴ.個(gè)人理財(cái)基本技能Ⅵ.我國的個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)

Ⅶ.個(gè)人理財(cái)師應(yīng)該具備的條件

個(gè)人理財(cái)基本技能主要內(nèi)容

1.投資規(guī)劃

2.保險(xiǎn)規(guī)劃

3.稅收規(guī)劃

4.養(yǎng)老規(guī)劃

5.遺產(chǎn)規(guī)劃

一、投資規(guī)劃1.證券投資規(guī)劃2.外匯投資規(guī)劃3.黃金投資規(guī)劃4.房地產(chǎn)投資規(guī)劃5.藝術(shù)品投資規(guī)劃6.教育投資規(guī)劃（一）證券投資規(guī)劃-知識(shí)概覽

投資環(huán)境投資與投資規(guī)劃投資工具概覽投資信息的收集和分析

投資理論收益與風(fēng)險(xiǎn)的類別和測定投資組合理論資本資產(chǎn)定價(jià)模型

債券市場與債券投資債券定價(jià)與債券收益率利率期限結(jié)構(gòu)債券風(fēng)險(xiǎn)與利率風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)

股票市場與股票投資股份公司與股票市場股票定價(jià)模型基本分析與技術(shù)分析

知識(shí)概覽

衍生金融產(chǎn)品與外匯投資期權(quán)的價(jià)格與交易遠(yuǎn)期與期貨的價(jià)格與交易外匯與匯率

基金、資產(chǎn)配置與績效評估證券投資基金投資組合管理與資產(chǎn)配置策略組合績效評估

投資人為什么要投資？當(dāng)前收入：工資，貸款，分紅，遺產(chǎn)，饋贈(zèng)……當(dāng)前消費(fèi)投資將來消費(fèi)投在何處？（選擇）何時(shí)投？（時(shí)機(jī)）如何投？（策略）證券分析投資組合管理資本市場有效性

投資人面對的問題投資人的消費(fèi)選擇：現(xiàn)在消費(fèi)，還是將來消費(fèi)？投資人的投資選擇：實(shí)物投資，還是證券投資？證券投資是理性投資選擇還是賭博？投資人購買證券的預(yù)期是什么？投資人如何實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益？證券投資的預(yù)期收益有風(fēng)險(xiǎn)嗎？證券投資人有什么權(quán)力和義務(wù)？何謂剩余索取權(quán)？投資人的權(quán)益有保障嗎？通過有效的資本市場？通過有效的司法制度？政府“保障”？投資流程資產(chǎn)配置股票債券實(shí)物資產(chǎn)資產(chǎn)類別國別國內(nèi)國際證券選擇哪只股票？哪個(gè)債券？哪項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)？投資執(zhí)行交易時(shí)間？交易次數(shù)？每次交易量？是否使用衍生工具避險(xiǎn)？對市場的判斷對通脹，利率，增長率的判斷定價(jià)模型：現(xiàn)金流，基本分析技術(shù)分析交易成本：傭金，價(jià)差流動(dòng)性獨(dú)有信息交易速度理財(cái)師的工作：業(yè)績評估風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)多大？收益率多少？高于或低于平均水平？擇時(shí)能力選股能力投資人風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力投資期限稅賦狀況效用函數(shù)相關(guān)稅法風(fēng)險(xiǎn)和收益:風(fēng)險(xiǎn)測定能力分散投資效果市場有效性：是否能擊敗市場？交易系統(tǒng)：交易過程是否影響價(jià)格？風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)模型：CAPM

投資類別債券、股票、期權(quán)、期貨等證券投資Securities物權(quán)投資Property房地產(chǎn)、黃金、藝術(shù)品、古董等債權(quán)投資Debt國庫券、中長期國債、公司債等股權(quán)投資Equity普通股、優(yōu)先股等衍生品投資Derivatives期權(quán)、期貨、互換、遠(yuǎn)期等直接投資Direct直接購買股票、房地產(chǎn)、古董等間接投資Indirect購買共同基金或其他投資組合低風(fēng)險(xiǎn)投資Low-risk投資國債、存放銀行等高風(fēng)險(xiǎn)投資High-risk投資衍生品、垃圾債等或投機(jī)長期投資Long-term1年以上，如股票、定存等短期投資Short-term1年以下，如國庫券、活存等國內(nèi)投資Domestic投資國內(nèi)金融產(chǎn)品、財(cái)產(chǎn)等國外投資Foreign投資國外金融產(chǎn)品、財(cái)產(chǎn)等

什么樣的投資最適合？不同的投資者，具有不同的投資目標(biāo)，例如，60歲以上退休人員需要的是當(dāng)期收入，當(dāng)期收入目標(biāo)多于增長目標(biāo)；30歲以下的年輕人需要積累資金用于購房購車，增長目標(biāo)多于當(dāng)期收入目標(biāo)不同的投資目標(biāo)，應(yīng)該選擇不同的投資工具，例如，滿足緊急性開支應(yīng)該投資于流動(dòng)性強(qiáng)、安全性高的短期投資工具，如國庫券、活期儲(chǔ)蓄等，滿足長遠(yuǎn)的養(yǎng)老需要，應(yīng)該購買人壽保單、長期國債等既安全、又能滿足長期需要的投資工具不同的投資工具，具有不同的可獲得性、安全性、流動(dòng)性、收益性等特征，這些特征是否適合投資者的需要還要具體考慮

投資工具概覽類型投資工具特點(diǎn)現(xiàn)金及其等價(jià)物短期存款、國庫券、貨幣市場基金、CD存單、短期融資券、央行票據(jù)、銀行票據(jù)、商業(yè)票據(jù)等風(fēng)險(xiǎn)低，流動(dòng)性強(qiáng)，通常用于滿足緊急需要、日常開支周轉(zhuǎn)和一定當(dāng)期收益需要固定收益證券中長期存款、政府債券和機(jī)構(gòu)債券、金融債券、公司債券、可轉(zhuǎn)換債券、可贖回債券風(fēng)險(xiǎn)適中，流動(dòng)性較強(qiáng)，通常用于滿足當(dāng)期收入和資金積累需要股權(quán)類證券普通股(A股、B股、H股、N股、S股)、優(yōu)先股、存托憑證等風(fēng)險(xiǎn)高，流動(dòng)性較強(qiáng)，用于資金積累、資本增值需要基金類投資工具單位投資信托、開放式基金、封閉式基金、指數(shù)基金、ETF和LOF專家理財(cái)，集合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)適中，適用于獲取平均收益的投資者衍生金融工具期權(quán)、期貨、遠(yuǎn)期、互換等風(fēng)險(xiǎn)高，個(gè)人參與度相對較低實(shí)物及其它投資工具房地產(chǎn)和房地產(chǎn)投資信托(REIT)、黃金、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、黃金、藝術(shù)品、古董等具有行業(yè)和專業(yè)特征（房產(chǎn)投資在房產(chǎn)規(guī)劃中講解）實(shí)業(yè)投資生產(chǎn)型企業(yè),礦山等產(chǎn)生社會(huì)財(cái)富

我國的投資工具類別（1）各類貨幣型基金和銀行存款債券投資央行票據(jù)、政府債券金融債券、企業(yè)債券短期融資券資產(chǎn)證券化產(chǎn)品股票投資A股、B股、港股基金投資：指數(shù)基金、分級(jí)基金投資于國內(nèi)市場的基金投資于海外市場的基金（QDII）

我國的投資工具類別（2）權(quán)證認(rèn)股權(quán)證、備兌認(rèn)購權(quán)證、備兌認(rèn)沽權(quán)證含權(quán)產(chǎn)品：可轉(zhuǎn)換債券、可贖回債券等期貨大連期貨交易所，主要交易品種是大豆上海期貨交易所，主要交易品種是天然橡膠、銅、鋁等有色金屬鄭州期貨交易所，主要交易品種是小麥擬開設(shè)的股指期貨外匯原來外匯管制，不能購買國外股票，而只能將其存于銀行獲得存款利息收入或者通過不同貨幣的交易來賺取差價(jià)近來開通了外幣交易、遠(yuǎn)期外匯交易和外匯掉期交易

我國的投資工具類別（3）信托產(chǎn)品房地產(chǎn)黃金2002年10月30日上海黃金交易所正式投入運(yùn)行2006年，上海黃金交易所累計(jì)成交黃金1130.72噸，成交金額1759.01億元。對個(gè)人投資者來說，投資黃金主要有實(shí)物黃金（金條、金幣）、紙黃金（黃金帳戶、黃金存折和黃金憑證）和黃金股票三種選擇藝術(shù)品、古玩、郵票和錢幣等

什么是投資規(guī)劃？專業(yè)人員為客戶制定方案或代替客戶對其一生或某一特定階段或某一特定事項(xiàng)的現(xiàn)金流在不同時(shí)間不同投資產(chǎn)品上進(jìn)行配置以獲取與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的最優(yōu)收益的過程理財(cái)師股票/債券/房產(chǎn)/外匯/企業(yè)年齡/性別收入/支出風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度/投資目標(biāo)投資對象投資者風(fēng)險(xiǎn)與收益風(fēng)險(xiǎn)與收益產(chǎn)品多/復(fù)雜時(shí)間稀缺/專業(yè)化投資效率

投資規(guī)劃步驟第一步：分析客戶特征，為他設(shè)定恰當(dāng)?shù)耐顿Y目標(biāo)第二步：初步撰寫投資規(guī)劃書：目標(biāo)、資金、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)第三步：評估投資工具的風(fēng)險(xiǎn)與收益第四步：根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)收益選擇合適的投資工具第五步：建立分散化的投資組合使風(fēng)險(xiǎn)收益最優(yōu)化第六步：管理投資組合，評估實(shí)際業(yè)績與預(yù)期業(yè)績差異，適時(shí)調(diào)整投資組合

投資組合管理與績效評估投資組合的管理過程資產(chǎn)配置策略主動(dòng)/被動(dòng)投資策略投資績效評估

投資組合的管理過程

制定投資策略制定并執(zhí)行投資計(jì)劃監(jiān)督反饋監(jiān)督反饋對投資人特征的分析撰寫投資政策說明書對投資工具的分析

投資組合的管理過程建立客戶顧問關(guān)系收集客戶的資料，確定客戶的目標(biāo)和期望分析客戶的財(cái)務(wù)狀況、當(dāng)前投資情形和特殊需求撰寫并向客戶陳述投資政策說明書實(shí)施投資政策說明書監(jiān)督反饋投資績效

投資政策說明書撰寫投資政策說明書的目的是為投資過程建立一個(gè)明確的最高指導(dǎo)原則和行動(dòng)路線強(qiáng)迫投資人了解其投資需求及其面對的限制條件，制定切實(shí)可行的投資目標(biāo)幫助投資人了解投資所帶來的成本和風(fēng)險(xiǎn)確立投資績效評估的客觀標(biāo)準(zhǔn)(Benchmark)，使投資人和投資經(jīng)理明確了解投資是否達(dá)成目標(biāo)說明書是一個(gè)類似于協(xié)議性質(zhì)的正式文件，起到規(guī)范投資經(jīng)理的投資行為的作用，以保護(hù)投資人的權(quán)益

生命周期與投資目標(biāo)人們的需求和財(cái)力是隨著時(shí)間而改變客戶的生命周期可以分為三個(gè)階段

生命周期的投資組合管理個(gè)人投資者確定其投資目標(biāo)時(shí)一個(gè)最重要的考慮因素就是他所處的生命周期的不同階段在生命周期的初期，大多數(shù)年輕人開始從事自己的事業(yè)時(shí)往往只有一項(xiàng)資產(chǎn)—他們的收入能力。對流動(dòng)性以及安全性的要求使得他們采取比較穩(wěn)健的策略，即把自己的儲(chǔ)蓄存在銀行或者一種貨幣市場的基金當(dāng)一個(gè)人結(jié)婚以后，他就會(huì)需要購買人壽保險(xiǎn)以及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來保證自己人力資本的安全當(dāng)一對夫婦的勞動(dòng)收入增長到足以滿足保險(xiǎn)與家居的需要后，他們就會(huì)開始為子女的大學(xué)教育以及自己退休后的生活（尤其在政府對退休儲(chǔ)蓄提供稅收優(yōu)惠時(shí)）進(jìn)行儲(chǔ)蓄退休儲(chǔ)蓄金是一個(gè)家庭典型的第一筆可投資資金。這就是可以投資于股票、債券以及房地產(chǎn)的錢

投資需求：教育投資與保險(xiǎn)對大多數(shù)個(gè)人和家庭來說，第一個(gè)最重要的投資決策就是有關(guān)教育的投資，即構(gòu)筑他們及其子女的人力資本患病或受傷的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于與財(cái)富相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)對人力資本的風(fēng)險(xiǎn)套期保值的最直接的方法就是購買保險(xiǎn)，把投資者的勞動(dòng)收入與保單一起看作一個(gè)資產(chǎn)組合，這項(xiàng)資產(chǎn)組合的收益率比單獨(dú)一項(xiàng)勞動(dòng)收入的風(fēng)險(xiǎn)要小人壽保險(xiǎn)就是對家庭中任何一個(gè)有收入的成員因死亡而帶來的所有收入損失的套期保值

投資需求：住宅投資房產(chǎn)是許多人擁有的第一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)。決定不再租房而決定買房是一項(xiàng)投資決策評價(jià)這種投資的風(fēng)險(xiǎn)及收益時(shí)，一個(gè)重要的考慮因素是作為對兩種風(fēng)險(xiǎn)套期保值的這所房屋的價(jià)值第一種風(fēng)險(xiǎn)是租金的增長，如果你擁有一所住宅，租金的任何增長都會(huì)提高你的投資收益第二種風(fēng)險(xiǎn)是你現(xiàn)在住的房屋或公寓可能不會(huì)總是允許你居住的，通過購買住宅，對這點(diǎn)就有了保證

投資需求：養(yǎng)老金投資一生中進(jìn)行儲(chǔ)蓄的主要目的是為了保證在退休以后還能維持自己正常的生活標(biāo)準(zhǔn)。投資收入可以支付退休后平均20年的生活費(fèi)用和應(yīng)付不可預(yù)料的醫(yī)療費(fèi)用，增加繼承人或者配偶的財(cái)富研究表明隨著年齡的增長，一個(gè)人會(huì)逐漸失去從一項(xiàng)巨大的投資失敗中恢復(fù)過來的潛力。因此隨著投資者接近退休年齡，他們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力越來越低，將越來越傾向于低風(fēng)險(xiǎn)或無風(fēng)險(xiǎn)投資退休收入中最重要的來源是業(yè)主發(fā)起的養(yǎng)老計(jì)劃投資策略取決于養(yǎng)老計(jì)劃的類型。養(yǎng)老計(jì)劃類型由確定計(jì)劃收益及用來支付這些收益的投入資金的投資者是“誰”、“什么時(shí)候”投資以及投資“多少”來決定把投資收益減去基金的成本，剩下的資產(chǎn)積累額就是計(jì)劃的養(yǎng)老基金。在北美如美國和加拿大，業(yè)主或雇員向基金投入的資金是免稅的，基金投資收入也是不需納稅的?；鸬闹Ц?，無論是給業(yè)主或雇員，都需要像普通收入一樣納稅

投資與避稅在投資組合的構(gòu)建中，對投資收益的避稅是重要的考量因素投資中有兩種避稅方式投資于免稅的投資品種，如免稅債券等投資于可以延遲賦稅的投資品種，如高增長性股票實(shí)現(xiàn)資本利得收入時(shí)的延遲交稅，延稅個(gè)人退休金計(jì)劃，和由人壽保險(xiǎn)公司提供的延稅年金等何謂“資產(chǎn)配置”資產(chǎn)配置，即決定投資于資產(chǎn)組合的各種主要資產(chǎn)類型的比例和數(shù)額我們可以把資產(chǎn)配置的過程分為以下幾個(gè)步驟：明確資產(chǎn)組合中包括哪幾類資產(chǎn)。幾種主要資產(chǎn)類型如下：貨幣市場工具、固定收益證券、股票、不動(dòng)產(chǎn)、貴金屬、其他明確資本市場的期望值。這一步驟包括利用歷史數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)分析來決定你對資產(chǎn)組合中所考慮資產(chǎn)在相關(guān)持有期間內(nèi)的預(yù)期收益率確定資產(chǎn)組合的有效邊界。這一步驟是指找出在既定風(fēng)險(xiǎn)水平下可獲得最大預(yù)期收益的資產(chǎn)組合尋找最佳的資產(chǎn)組合。這一步驟是指在滿足你面對的限制因素的條件下，選擇最能滿足你的風(fēng)險(xiǎn)收益目標(biāo)的資產(chǎn)組合

不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力下的資產(chǎn)配置

資產(chǎn)組合現(xiàn)金投資國內(nèi)定息投資海外定息投資國內(nèi)股票海外股票房地產(chǎn)保守型25％（20％－30％）45％（40％－50％）0％（0％－5％）15％（10％－20％）0％（0％－5％）15％（10％－20％）輕度保守型20％（15％－25％）40％（35％－45％）0％（0％－5％）20％（15％－25％）0％（0％－5％）20％（15％－25％）均衡型15％（10％－20％）20％（15％－25％）0％（0％－5％）30％（25％－35％）5％（0％－10％）25％（20％－30％）輕度進(jìn)取型10％（5％－20％）15％（10％－20％）5％（0％－5％）40％（30％－50％）10％（10％－25％）20％（10％－30％）進(jìn)取型5％（0％－20％）5％（0％－10％）0％（0％－5％）50％（35％－55％）20％（10％－30％）20％（10％－30％）資料來源：引自陳工孟鄭子云主編《個(gè)人財(cái)務(wù)策劃》P392，北京大學(xué)出版社，2003年版

證券資產(chǎn)配置流程明確投資目標(biāo)和限制因素明確資本市場的期望值尋找最佳的資產(chǎn)組合明確資產(chǎn)組合中包含哪幾類資產(chǎn)確定有效資產(chǎn)組合的邊界通常考慮投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)偏好、流動(dòng)性需求、時(shí)間跨度需求，并考慮市場上實(shí)際的投資限制操作規(guī)則、稅收等問題，確定投資需求利用歷史數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)分析來決定你對所考慮資產(chǎn)在相關(guān)持有期間內(nèi)的預(yù)期收益率，確定投資的指導(dǎo)性目標(biāo)找出在既定風(fēng)險(xiǎn)水平下可獲得最大預(yù)期收益的資產(chǎn)組合，確定風(fēng)險(xiǎn)修正條件下投資的指導(dǎo)性目標(biāo)在滿足客戶限制因素的條件下，選擇最能滿足你的風(fēng)險(xiǎn)收益目標(biāo)的資產(chǎn)組合，確定實(shí)際的資產(chǎn)配置戰(zhàn)略通?？紤]的幾種主要資產(chǎn)類型貨幣市場工具、固定收益證券、股票、不動(dòng)產(chǎn)、貴金屬等，確定具體的資產(chǎn)配置

舉例投資規(guī)劃案例：合理配置股票并戰(zhàn)術(shù)性調(diào)整

(二)房地產(chǎn)投資規(guī)劃

房地產(chǎn)概覽購房（租房）規(guī)劃

1.房地產(chǎn)定義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離部分和附帶的各種權(quán)益

2.購房（租房）規(guī)劃：年成本法

租房：租房年成本=押金×機(jī)會(huì)成本率+年租金購房：購房年成本=首付款×機(jī)會(huì)成本率+貸款余額×貸款

利率+年維修費(fèi)及稅金－房價(jià)每年漲幅年成本小的更劃算購房后總價(jià)固定，如果貸款利率不變,隨著每年還款，貸款余額逐漸減少,因此,購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲,則租房年成本逐漸上升年成本法基于當(dāng)前狀況的比較，在決策時(shí)還應(yīng)該考慮其他因素的改變，如房租增長趨勢，房價(jià)增長趨勢

例：購房與租房年成本法王梅看上了一套100平米的住房，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1個(gè)月房租作為押金。如果購房，總價(jià)120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元，房屋的維護(hù)成本為5000元/年，預(yù)計(jì)房價(jià)每年每平米漲100元，押金與首付款機(jī)會(huì)成本均為3%。問：該房屋應(yīng)該租還是購？

年成本法案例租房年成本

5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元購房年成本60萬元×3%＋60萬元×6%+5000元－100×100=49000元購房年成本為49,000元，比租房年成本66,165元低；若房價(jià)下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，即租房優(yōu)于購房。比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價(jià)漲跌的主觀判斷是重要因素

租購房決策影響因素房價(jià)成長率：房價(jià)成長率越高，購房越劃算房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算居住年數(shù)：居住時(shí)間越長，購房越劃算利率水平：利率水平越高，租房越劃算房屋持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算租房押金：押金水平越高，購房越劃算

租屋與購屋決策：購屋優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)–對抗通貨膨脹–

強(qiáng)制儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富–

提高居住質(zhì)量–

信用增強(qiáng)效果–

滿足擁有自宅的心理效用–

同時(shí)提供居住效用與資本增值的機(jī)會(huì)缺點(diǎn)–缺乏流動(dòng)性–維持成本高–轉(zhuǎn)換交易成本高–因應(yīng)生涯變化彈性低–賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)購房規(guī)劃的步驟列出需要居住的面積與期望居住地區(qū)的價(jià)格決定購房目標(biāo)當(dāng)前的總價(jià)估算房價(jià)成長率估算購房時(shí)的房屋總價(jià)可配置在購房上的資產(chǎn)與儲(chǔ)蓄的比例計(jì)算該投資的終值是否足夠支付屆時(shí)自備款計(jì)算購房后每月儲(chǔ)蓄是否足以負(fù)擔(dān)房貸本利攤還額資產(chǎn)應(yīng)如何配置才能達(dá)到所需的投資報(bào)酬率測算可負(fù)擔(dān)房價(jià)—年收入概算法首付款與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子。如果房貸前期只償還利息，概算可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)：最高可負(fù)擔(dān)房價(jià)=[（年收入×可負(fù)擔(dān)房貸比率）/房貸利率]/貸款成數(shù)如果房貸是本利平均攤還，則可負(fù)擔(dān)房價(jià)=PV（I，N，PMT）/貸款成數(shù)。其中，I：房貸利率，N：貸款年限，PMT：年收入×可負(fù)擔(dān)房貸比率說明：同等收入，房貸利率越低，可負(fù)擔(dān)房價(jià)越高；可負(fù)擔(dān)房貸比率越高，可負(fù)擔(dān)房價(jià)越高。一般而言，依房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房價(jià)上限，約為年收入的5-8倍換房能力概算需籌首付款=新房凈值-舊房凈值=(新房總價(jià)-新房貸款)-(舊房總價(jià)-舊房貸款)。如舊房值60萬元，貸款尚有30萬元，新房值100萬元，擬貸款60萬元，應(yīng)籌首付款=(100萬元-60萬元)-(60萬元-30萬)=10萬元。購房不是理財(cái)?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用于購換房需求，會(huì)耽擱子女教育金或退休金的籌措時(shí)，可在準(zhǔn)備充分前暫時(shí)租房購房規(guī)劃示例-可買總價(jià)多少房屋購房能力試算3年資金10萬年儲(chǔ)蓄3萬首付款=資金×(復(fù)利終值)+年儲(chǔ)蓄×(年金終值)貸款=年儲(chǔ)蓄×

(年金現(xiàn)值N=貸款年數(shù)R=貸款利率)假設(shè)投資報(bào)酬率6%。復(fù)利終值系數(shù)(6%,3)為1.191;年金終值系數(shù)(6%,3)為3.184.自備款=10萬×1.191+3萬×3.184=21.5萬假設(shè)貸款年數(shù)為20年，貸款利率為7%,年金現(xiàn)值系數(shù)(7%,20)為10.594貸款=3萬×10.594=31.8萬3年后可購屋總價(jià)=21.5萬+31.8萬=53.3萬購房規(guī)劃示例-應(yīng)有多少儲(chǔ)蓄購屋目標(biāo)總價(jià)

60萬5年購屋首付款=年儲(chǔ)蓄×(年金終值)貸款=年儲(chǔ)蓄×(年金現(xiàn)值N=貸款年數(shù)R=貸款利率)60萬總價(jià)以首付款三成計(jì),需18萬自備款籌措期5年以投資報(bào)酬率6%計(jì)18萬/年金終值系數(shù)(6%,5)5.637=3.19萬貸款七成計(jì)42萬以貸款利率6%,期限20年計(jì)42萬/年金現(xiàn)值系數(shù)(7%,20)

10.594=3.96萬應(yīng)有的儲(chǔ)蓄在儲(chǔ)備自備款時(shí),每年要3.19萬5年后開始本利平均攤還貸款時(shí),每年要3.96萬換房規(guī)劃示例-換房后貸款額及年期5年后換房100萬現(xiàn)住宅總價(jià)50萬20年貸款30萬資金10萬年儲(chǔ)5萬首付款=資金×(復(fù)利終值)+年儲(chǔ)蓄×(年金終值)

換房后貸款額=新房總價(jià)-售屋凈流入-自備款假設(shè)投資報(bào)酬率7%。復(fù)利終值系數(shù)(7%,5)為1.403;年金終值系數(shù)(7%,5)為5.751,因此

首付款=10萬×1.403+5萬×5.751=42.8萬假設(shè)貸款年數(shù)為20年貸款利率為7%，年金現(xiàn)值系數(shù)(7%,20)為10.594;年金現(xiàn)值系數(shù)(7%,15)為9.108,因此5年后貸款余額=(30萬/10.594)×9.108=25.8萬出售舊房現(xiàn)金流量=售價(jià)50萬-貸款余額25.8萬=24.2萬換房后貸款額=總價(jià)100萬-售房凈流入24.2萬-首付款42.8萬=33萬33萬/5萬=6.6查9年7%年金現(xiàn)值系數(shù)為6.515可以9年本利攤還售房凈流入=原房總價(jià)-貸款余額(售房時(shí)剩余年期

其他購房成本的考慮中介費(fèi)用：若通過中介公司租房，要付一個(gè)月的房租當(dāng)中介費(fèi)用。購買二手房時(shí)，通常買方要支付房價(jià)1%的中介費(fèi)，賣方要支付房價(jià)2%的中介費(fèi)裝潢費(fèi)用：毛壞房的房價(jià)較低，但需要花更高的費(fèi)用裝修，毛坯房適合想自己決定裝修的購房者。一般購房后裝修的標(biāo)準(zhǔn)，套內(nèi)面積每平米500-1,000元應(yīng)為裝潢費(fèi)用合理的范圍，房價(jià)越高，裝潢的投入也越高，可以房價(jià)的10%來估計(jì)裝潢所需的費(fèi)用搬家費(fèi)用房貸相關(guān)費(fèi)用：如估價(jià)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)與律師費(fèi)等，可以貸款總額的2%估計(jì)印花稅：合同總價(jià)的萬分之五契稅：買方負(fù)擔(dān)，個(gè)人住房減半征收，一般住宅可以總價(jià)1.5%估計(jì)綜合起來，其它期初成本約需占到總價(jià)的15%左右，在購房規(guī)劃中應(yīng)與首付款一起計(jì)入期初開銷中。如果是換房，如中介費(fèi)、印花稅買賣都收，都要考慮在內(nèi)

(四)教育投資規(guī)劃

為什么需要子女教育規(guī)劃子女教育規(guī)劃步驟教育投資規(guī)劃工具教育投資規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)管理

為什么要做子女教育金規(guī)劃教育投資是值得的，因?yàn)橥ǔ＝逃潭扔呤杖牒托腋８杏吒叩冉逃陂g的開銷屬于階段性高支出,不事先準(zhǔn)備，屆時(shí)的收入將