淺談如何做好房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理(定稿)

《淺談如何做好房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理》工程管理培訓交流材料青島公司工程技術部二零一五年十一月二十日

各位領導、同事大家好！很高興能借本次培訓的機會同大家一起就工程管理方面的一些經(jīng)驗進行交流和學習，下面我就結合青島公司在質(zhì)量管理方面的做法和想法向大家做一下匯報。

新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)進入品質(zhì)和價格競爭階段，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞將直接決定一個樓盤的成敗，特別是大盤，這一點，在我們身邊的項目上已有所體現(xiàn)，因此，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，通過業(yè)主的口碑相傳，反過來促進產(chǎn)品的銷售，這是工程質(zhì)量管理的------最終目標。淺談如何做好房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理◆

質(zhì)量出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在以下四個方面：■安全性：1、基礎工程質(zhì)量問題2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題4、基坑、邊坡支護工程質(zhì)量問題5、欄桿、護欄、人車行通道質(zhì)量問題6、……

■功能性：1、鋁合金門窗滲漏工程問題2、外墻滲漏工程質(zhì)量問題3、屋面滲漏工程質(zhì)量問題4、衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題5、……淺談如何做好房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理

■觀感性：1、內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題2、內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門窗、設備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題5、……

■適用性：1、動靜不分區(qū)、干濕不分離2、交通流線有干擾3、通風、采光不好4、私密、公用安排不合理5、保暖、隔熱、隔聲效果不佳6、……淺談如何做好房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理■新形勢下工程質(zhì)量管控的重點1、從傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標準；2、從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標準和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應一體化保障的質(zhì)量保證體系；3、管理深度不斷向精細化發(fā)展，傳統(tǒng)中不需要甲方關注的交底、工藝措施、檢驗批驗收等逐步成為甲方關注的重點；4、從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動態(tài)管理逐步演變，對施工工藝和施工工序進行對位管理。淺談如何做好房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理■質(zhì)量管理的基本原則：預防質(zhì)量通病的發(fā)生■質(zhì)量管理的總控原則：確保過程精品

如何做好工程質(zhì)量管理，從以下三個部分入手：

◆

第一部分：事前預防

◆

第二部分：事中控制

◆

第三部分：事后驗收總結淺談如何做好房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理第一部分：事前預防

■一、制訂《工程建造標準》

■二、編制《工程管理策劃書》

■三、從設計源頭抓起

■四、強化團隊建設

■五、制定《工程質(zhì)量管理標準》

■六、技術管理前置

■七、樣板引路

■八、重視工程交底

■九、參與技術交底

■十、加強監(jiān)理單位管理

■十一、重視質(zhì)量通病防治

■十二、合約中明確第一部分：事前預防

一、制訂《工程建造標準》

為控制工程質(zhì)量，打造產(chǎn)品的舒適性和適用性，提高產(chǎn)品品質(zhì)，優(yōu)化工藝措施，使設計和施工處于受控狀態(tài)，杜絕設計常見的“錯、漏、碰、缺”等問題的出現(xiàn)，結合質(zhì)量通病易發(fā)點和業(yè)主的關注點，通過對以往開發(fā)項目中經(jīng)驗和教訓的總結提煉形成滿足市場要求

并適合本企業(yè)的《工程建造標準》，形成

工程設計和建造的綱領性文件，指導設計

和施工管理。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理二、編制《工程管理策劃書》

◆為確保項目的工程質(zhì)量的實現(xiàn)，建立全面完善的質(zhì)量控制體系，應提前編制《工程管理策劃書》。

◆其中工程質(zhì)量管理規(guī)劃部分應包括：項目質(zhì)量目標、工程質(zhì)量標準、項目質(zhì)量保證體系（以工程部（項目）為核心的，包括參建各方的質(zhì)量管理體系）、客戶敏感質(zhì)量問題控制措施、工程質(zhì)量控制的難點、重點分析及保障措施、圖紙深化設計計劃、材料設備工序工藝樣板計劃、分戶驗收計劃、成品保護方案等質(zhì)量管理文件；質(zhì)量通病防治措施制定等。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理三、從設計源頭抓起

◆優(yōu)秀的設計是工程質(zhì)量有效保障的第一關，施工圖設計的質(zhì)量管理是防止質(zhì)量缺陷的關鍵，先天不足必將帶來后患無窮，導致返工處理，設計質(zhì)量的管理主要體現(xiàn)在對施工圖紙的審核。

◆

要明確設計審查要點，重點審查設計完整性和設計深度、與國家、企業(yè)建造標準的一致性、多專業(yè)交圈的一致性，杜絕“錯、漏、碰、缺”等現(xiàn)象；重點關注防滲漏、防開裂等質(zhì)量通病易發(fā)點的材料、構造做法、節(jié)點等設計細節(jié)，另外聘請咨詢公司和專家對設計成果進行審查和優(yōu)化。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理■設計階段質(zhì)量控制的主要內(nèi)容：◆1）設計文件的正確性和完整性?！?）設計招標文件，設計競賽方案的可行性?！?）設計方案的先進性和合理性?！?）設計單位質(zhì)保體系，專業(yè)交底及會簽制度。◆5）設計質(zhì)量跟蹤檢查，控制設計圖紙的質(zhì)量?！?）設計方案的經(jīng)濟性，設計方案的可行性?！?）設計方案的適用性和與市場要求的符合性?！?）設計方案工藝實現(xiàn)的可行性。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理四、強化團隊建設

1、思想認識上層次，首先是要讓每一位管理人員認知質(zhì)量管理的重要性，強化質(zhì)量意識，通過實際案例和市場形勢的分析讓參建人員真正從思想上、從內(nèi)心深處深刻認識到質(zhì)量在新形勢下對房地產(chǎn)的重要性，只有思想認識到位，質(zhì)量管理動作才能到位。

2、堅持職業(yè)素養(yǎng)培育，以業(yè)務知識、業(yè)務技能和管理技能培訓為主要內(nèi)容，以員工成長和企業(yè)持續(xù)發(fā)展為目標，全面與重點相結合、理論與實踐相結合、當前與長遠相結合，充分利用內(nèi)外部各方資源，促進員工綜合素質(zhì)和能力的提高。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理

3、時間安排：每天下班后45分鐘4、學習內(nèi)容：工程管理辦法；國家、地方專業(yè)技術規(guī)范、標準；工程建造標準；集團相關技術標準、制度、工作指引；質(zhì)量通病預防措施；施工工法；案例教材；管理學基礎、溝通管理、計劃管理、時間管理等。

5、學習形式：集中授課、集體討論、共同學習第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理五、制定《工程質(zhì)量管理標準》

1、《工程質(zhì)量管理標準》的用途：

用于一線工程師在招投標、合約中提出技術標準要求和質(zhì)量管理要求；審核技術方案、檢查工程實體質(zhì)量、驗收時使用的標準；用于監(jiān)理工程師在進行質(zhì)量控制活動中使用的檢驗標準和施工單位在進行質(zhì)量活動時的使用標準。

2、

《工程質(zhì)量管理標準》的主要內(nèi)容：◆第一部分：分項工程的流程圖◆第二部分：分項工程的質(zhì)量標準◆第三部分：分項工程的技術措施（施工工藝）◆第四部分：分項工程的施工質(zhì)量通病防治◆第五部分：分項工程的成品保護◆第六部分：工程部、監(jiān)理公司的工作重點◆第七部分：《物料、工序檢查一覽表》第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理3、工程質(zhì)量標準的框架地基基礎分冊土建主體分冊裝飾分冊精裝修分冊四新技術分冊防水分冊園建分冊部品分冊土建篇電氣篇水暖篇第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理4、《工程質(zhì)量管理標準》編制側重點：■分項工程的質(zhì)量標準分四個方面：1、原材料－招投標的技術標準2、設計規(guī)定3、施工過程（包括進場驗收）4、成品標準（驗收標準）

源于國家標準又高于國家標準來自一線，又回到一線企業(yè)關注的質(zhì)量控制點規(guī)范沒有明確規(guī)定設計、施工方面的成熟的經(jīng)驗強調(diào)成品方面的驗收標準供項目部工程師和監(jiān)理工程師隨時檢驗使用第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理■

分項工程的技術措施（施工工藝）

◆強調(diào)施工的操作過程◆

強調(diào)工序樣板和工序交底

◆

提供推薦和可選的施工方法■的質(zhì)量通病防治

◆

提出質(zhì)量通病的種類◆提供防治質(zhì)量通病發(fā)生的環(huán)節(jié)的控制點◆工程經(jīng)驗的總結第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理六、技術管理前置

◆

技術方案是保障專業(yè)分項工程合法施工的有效技術資料，更是指導正確施工的基礎資料。

◆技術方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場不折不扣地執(zhí)行，堅持“要施工、先要有方案”的原則，并參照方案對施工工程進行監(jiān)督，防止出現(xiàn)“方案編一套，現(xiàn)場做一套”的現(xiàn)象。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理■專項施工方案一般包括：

◆樁基施工方案。◆圍護設計和施工方案?！敉练焦こ虒ｍ検┕し桨浮！裟粔υO計和施工專項方案。◆外架和承重架專項技術施工方案。◆大體積混凝土專項技術施工方案?！舸笮驮O備吊裝施工方案。◆防水專項技術施工方案?！舯貙ｍ椉夹g施工方案?！簟八男隆奔夹g及重大技術專項方案。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理技術方案要求技術方案報備技術方案審批甲方抽檢監(jiān)理驗收專檢驗收班組自檢質(zhì)檢過程檢查監(jiān)理旁站批準全面施工實體樣板驗收實體樣板施工樣板工藝交底樣板工藝審批樣板驗收樣板驗收樣板驗收技術交底第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理七、樣板引路

◆樣板引路是工程質(zhì)量控制的重要手段，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對施工隊伍實物交底的基地和質(zhì)量驗收標準，是設計圖紙全面、細致的檢查過程，通過施工樣板可以多專業(yè)穿插的進一步檢查設計問題，也是檢驗和糾正設計缺陷的最后一道關。

◆

每道工序首次施工前,施工單位必須在書面交底基礎上先做樣板，經(jīng)驗收合格后方能全面施工。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理■樣板內(nèi)容包含但不限于以下清單內(nèi)容：1樁頭處理，地下室防水、后澆帶處理樣板2模板工藝樣板按照股份公司《模板及支撐》制作3梁、柱、墻、板、樓梯鋼筋和混凝土成型各一4墻體砌筑、抹灰、欄桿、扶手樣板各一5網(wǎng)布鋪設等防開裂措施樣板6樓梯成型、進戶門、鋁合金門窗安裝樣板7公共部位裝修樣板≥1標準層8交付標準成品樣板間≥1間9不同套型衛(wèi)生間和廚房管道安裝平面布置和空間布置各一10不同套型水、電、煤氣、綜合管線和控制開關預埋布置各一11地下室和公共部位綜合管線集中排布區(qū)域樣板各一12外墻排水、空調(diào)冷凝水樣板13各類防雷安裝樣板第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理八、重視工程交底

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充分強化工程質(zhì)量事前控制，使每個現(xiàn)場管理人員都更加了解質(zhì)量管理的目標和標準。

1、交底范圍：技術交底按土建、安裝、室內(nèi)裝修、景觀、市政、幕墻等專業(yè)分別進行總體技術交底、分部分項工程技術交底及專題技術交底。2、交底時間：總體技術交底必須在工程開工前10天完成；分部分項工程技術交底必須在動工前5天完成。3、交底組織：由工程部組織，工程部、監(jiān)理單位、施工單位相關人員參加，全面介紹產(chǎn)品營造品質(zhì)要求、質(zhì)量標準、工藝工法以及質(zhì)量通病防治措施等。在滿足國家規(guī)范、行業(yè)規(guī)范的基礎上，對每一個分部分項工程、每個工序節(jié)點進行細化、強化、標準化說明。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理■甲方應組織的工程交底包括但不限于以下幾方面：◆合同中規(guī)定的施工范圍、質(zhì)量、工期和安全質(zhì)量目標；◆工程特點和設計意圖；◆主要質(zhì)量標準和保證質(zhì)量的主要措施；◆項目的施工工藝、質(zhì)量標準和精品工程認定技術標準；◆質(zhì)量控制點交底；◆施工節(jié)點及細部交底；◆工藝樣板計劃；◆技術資料、監(jiān)理規(guī)定；◆分部驗收辦法、竣工驗收辦法。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理九、參與技術交底◆由項目經(jīng)理部組織，技術負責人負責交底，項目部相關施工管理人員、班組長和新進場的全體班組人員參加，工程部管理人員和監(jiān)理管理人員參與并對對交底的內(nèi)容、交底過程及交底效果進行監(jiān)督。◆原則：每一批新進場的班組都要經(jīng)過技術交底后方能上崗，甲方工程部在日常的巡視監(jiān)控過程中，隨時抽查交底內(nèi)容，如施工工人不能明確回答施工方法及要求的，應立即通知施工單位負責人，限期整改。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理■技術交底包括但不限于以下幾方面的內(nèi)容：◆施工圖紙的解釋；◆操作方法、成品保護、保證質(zhì)量安全的措施；◆甲方質(zhì)量標準和認定辦法；◆技術要求與技術檢驗；◆施工方案措施。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理十、加強監(jiān)理單位管理

1、在監(jiān)理單位開展工作前，工程分管人員應組織現(xiàn)場監(jiān)理部全體人員進行精細化管理文件和工藝工法的學習。2、為保證監(jiān)理工作連續(xù)性，監(jiān)理單位原則上不得更換監(jiān)理部總監(jiān)理工程師，工程管理部可對監(jiān)理部未盡職和不稱職的工作人員提出警告，直至要求監(jiān)理單位撤換；當監(jiān)理公司不按甲方要求配置到崗或配置不合格監(jiān)理人員時，甲方代聘監(jiān)理人員，其費用為總監(jiān)代表既定月薪＋30%甲方管理費。3、用管理制度來約束監(jiān)理的工作，用標準來衡量監(jiān)理的工作成績，對監(jiān)理單位的考核每月進行一次?？己送戤吅笥晒こ坦芾聿堪l(fā)考核通報，并抄送監(jiān)理單位總部。第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理十一、重視質(zhì)量通病防治

建筑工程質(zhì)量通病是指建筑工程中易發(fā)生的、常見的、影響安全和使用功能及外觀質(zhì)量的缺陷。為提高產(chǎn)品質(zhì)量，克服建設工程質(zhì)量通病，在項目施工以前需編寫《工程質(zhì)量通病防治方案》。詳細對質(zhì)量通病發(fā)生的原因及預防措施進行闡述以解決涉及業(yè)主切身利益的熱點、難點質(zhì)量問題。

第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理

■通病專項治理內(nèi)容：

（一）現(xiàn)澆混凝土樓板裂縫；

（二）填充墻墻面裂縫；

（三）混凝土、磚砌體墻面抹灰裂縫；

（四）外墻外保溫墻面裂縫、滲漏；

（五）外窗滲漏；

（六）有防水要求的房間地面滲漏；

（七）屋面滲漏；

（八）欄桿、扶手施工不符合要求；

（九）安全玻璃施工不符合要求；

（十）室內(nèi)標高和幾何尺寸超差；

（十一）地漏安裝不規(guī)范，水封深度不足；

（十二）散熱器安裝不規(guī)范，散熱器支管滲漏；

（十三）地面輻射采暖安裝不規(guī)范；

（十四）通風、空調(diào)風量達不到設計要求；

（十五）衛(wèi)生間局部等電位聯(lián)結做法不規(guī)范；

（十六）金屬配管及橋架電氣接地（含跨接）不可靠；

（十七）新型電氣金屬導管機械聯(lián)結不良；

（十八）電氣暗配管不通，管內(nèi)穿線“死線”，金屬線管有毛刺；

（十九）戶內(nèi)配電箱安裝及配線不規(guī)范，存在安全隱患。

第一部分：事前預防制定《工程建造標準》編制《工程管理策劃書》從設計源頭抓起強化團隊建設制定《工程質(zhì)量管理標準》技術管理前置樣板引路重視工程交底合約中明確重視質(zhì)量通病防治參與技術交底加強監(jiān)理單位管理結構砼存在蜂窩、裂縫技管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量專檢不認真技術交底不清自檢不認真施工人員廁浴間施工漏水廁浴間防水常見工程質(zhì)量問題原因分析管根、地漏密封膏未封嚴管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏細部構造附加防水層不合格墊層、找平層坡度不合理