知名房企安裝工程造價管控要點

項目總培訓(xùn)課程第十七課安裝工程造價管控要點Contents

NO:1NO:2NO:3招標(biāo)及合同簽訂階段竣工結(jié)算階段施工實施階段NO:4案例Contents

NO:1NO:2NO:3招標(biāo)及合同簽訂階段竣工結(jié)算階段施工實施階段NO:4案例一、招標(biāo)及合同簽訂階段

重點講述內(nèi)容承包方式施工范圍幾種單價介紹1、工程類型和

合同承包方式一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定承包方式)

總承包工程

室內(nèi)強推預(yù)算總價包干

室外鼓勵預(yù)算總價包干專業(yè)分包及零星工程

視項目具體情況

總價包干

or

全費用綜合包干單價包干

鼓勵預(yù)算總價包干施工承包范大圍量修改2適用于：?室內(nèi)

圖紙欠缺?圖紙或施工范圍可能

修改較大具備條件：?

清晰

界定承包

范圍?

室內(nèi)工程有

完整

且

完善

的圖紙

一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定承包方式)

總承包工程承包方式

能清晰界定實1

總價包干

全費用綜合包干單價避免項目

承包方式合同

同階段

室內(nèi)圖紙未全

確定全費用綜合包干時

單價

暫定價，預(yù)算總價包干合同第一階段

第二階段

室內(nèi)圖紙?zhí)峁R全

后1個月施工單位提

交預(yù)算兩階段定價模式

工程量對數(shù)

確定預(yù)

算包干總價

簽訂總價包干補充

協(xié)議一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定承包方式)算時按實結(jié)

區(qū)別：全費用

綜合包干單價

招標(biāo)及簽訂合

的特點：簽訂

是

結(jié)

確定合同暫定造價

算，最終調(diào)整

總造價。工程承包方式和類型

注意事項

慎重確定承包方式

總價包干須防止不平衡報價一、招標(biāo)及合同簽訂階段（確定承包方式）投標(biāo)人報價表序號項目內(nèi)容合理數(shù)量合理單價合理造價小計不平衡報價數(shù)量不平衡報價單價造價小計1A項目（可能增加）40140204802B項目（可能減少）20360102203合計100100

一、招標(biāo)及合同簽訂階段（確定承包方式）

不平衡報價不平衡報價設(shè)計變更增減工程量序號項目內(nèi)容數(shù)量合理單價造價合理小計數(shù)量不平衡報價單價不平衡報價造價小計1A項目（可能增加）+61+6+64+242B項目（可能減少）-23-6-22-43合計0+20

不平衡報價一、招標(biāo)及合同簽訂階段（確定承包方式）12由集團指定騰安（包括碧日）、昇輝公司施工的：

——按莫總批示的騰安（包括碧日）、昇輝公司計

價原則執(zhí)行（已發(fā)至區(qū)域造價負責(zé)人）與其它投標(biāo)單位通過競標(biāo)方式中標(biāo)的：

——如下表。一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定承包方式)

騰安（包括碧日）、昇輝公司的承包模式投標(biāo)情況投標(biāo)價不同且均低于上述“計價原則”投標(biāo)價相同且均低于上述“計價原則”投標(biāo)價不同且有高于上述“計價原則”也有低于上述“計價原則”投標(biāo)價均高于上述“計價原則”選擇中標(biāo)者價低者按低于等于投標(biāo)價中標(biāo)子公司按低于等于投標(biāo)價中標(biāo)價低者按低于等于投標(biāo)價中標(biāo)子公司按“計價原則”價格中標(biāo)子公司與外單位同時競標(biāo)時一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))2、確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn)

安裝工程施工承包范圍表一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))

3、1+套內(nèi)全部配管4、1+套內(nèi)全部配管配線

電氣毛坯的四種做法

1、進線及戶內(nèi)箱2、1+戶內(nèi)一條回路（管線）一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))電氣配管電氣配線戶內(nèi)電箱戶內(nèi)電箱ALb1

給排水毛坯的做法一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))衛(wèi)生間及廚房內(nèi)的給水管是否安裝？沉箱內(nèi)的排水支管是否安裝？

一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))

容易混淆和描述不清的施工交接點

a、總承包施工的

給水系統(tǒng)起始點

小區(qū)水表后起始？

單棟建筑外墻邊起始

？

戶內(nèi)水表后起始

戶內(nèi)水表

小區(qū)水表單棟建筑物給水管閥門

一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))

容易混淆和描述不清的施工交接點

b、總承包施工的

電氣系統(tǒng)起始點電表箱柜

包不包括電表箱柜的安裝？

是否電表箱柜后起始？

一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))

容易混淆和描述不清的施工交接點

b、總承包施工的電氣系統(tǒng)起始點?

高層洋房的電纜轉(zhuǎn)換箱與戶內(nèi)

電表箱之間的電纜是否總包安

裝？戶內(nèi)電表箱電纜轉(zhuǎn)換箱

c、電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)入戶箱前的穿線是否總承包范圍？一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))

容易混淆和描述不清的施工交接點

入戶箱d、防雷系統(tǒng)（或天面防雷網(wǎng)）是否總承包安裝？e、消防系統(tǒng)是總包范圍還是指定分包范圍？f、路燈、綠化淋養(yǎng)給水管是總承包范圍還是指定分包范圍？g、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)中的預(yù)埋管、管內(nèi)穿線是總承包范圍還是指定分包范圍？

容易混淆和描述不清的施工交接點一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))交樓標(biāo)準(zhǔn)施工范圍單方造價（元/m2）暫定總價（萬元）精簡裝修除燈具潔具不安裝其余全部安裝170221毛坯住戶內(nèi)強、弱電箱后不安裝，給排水支管不安裝7091

關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)案例：某洋房，建筑面積13000平方米（廣東）一、招標(biāo)及合同簽訂階段(確定施工范圍和交樓標(biāo)準(zhǔn))3、幾種單價的簡介一、招標(biāo)及合同簽訂階段(幾種單價的簡介)其他項目費27人工費材料費機械費利潤

3措施項目費

4

5行政規(guī)費

6稅金8管理費

1

全費用綜合包干單價風(fēng)險一、全費用綜合包干單價人工費單價的簡介

采用工程所在地政府規(guī)定人工單價

按發(fā)包人確認(rèn)的施工期調(diào)差

定額人工單價、全費用綜合包干人

工單價、真實工效下的人工單價的

對比一、招標(biāo)及合同簽訂階段(幾種單價的簡介)序號費用項目單價定額每工日完成工程量6.8米/工日1定額套用人工單價98元/工日2經(jīng)計算規(guī)定的費用后，全費用綜合單價中的人工單價166.92元/工日3由于真正工效比定額高，假設(shè)實際安裝6.8米管耗用0.6工日，即施工單位得到的工日單價（166.92/0.6=278.2元/工日比一、招標(biāo)及合同簽訂階段(幾種單價的簡介)

定額人工單價、全費用綜合包干人工單價、真實工效下的人工單價的對例：安裝PVC-U排水管Φ110）材料詢價權(quán)限分工一、招標(biāo)及合同簽訂階段(幾種單價的簡介)材料價

2指定品牌和價格

按三方協(xié)議價格結(jié)算

4清單材料表沒有

列出的不允許調(diào)整結(jié)算價一、招標(biāo)及合同簽訂階段(幾種單價的簡介)

材料價定價和調(diào)價

1當(dāng)?shù)卣靸r部門

信息價不允許調(diào)整結(jié)算價

3參考品牌和價格

不允許調(diào)整結(jié)算價?待材料的具體型號規(guī)格確定→經(jīng)甲方確認(rèn)材料單價→按清單未列項目計價程序表規(guī)定計取相關(guān)費用

一、招標(biāo)及合同簽訂階段(幾種單價的簡介)

合同全費用綜合單價中未含材料價的，如何計算

合同全費用綜合單價中未包含材料價的，是否合同暫定價也未包含此部分材料價？

已包含，因為合同暫定價是根據(jù)以往同類型建筑結(jié)算數(shù)據(jù)和經(jīng)驗推算的，已考慮安裝價和材料價等全部因素。

合同暫定價能否調(diào)整？調(diào)整條件：施工范圍變更；經(jīng)預(yù)算對數(shù)后確認(rèn)需要調(diào)整。一、招標(biāo)及合同簽訂階段(幾種單價的簡介)Contents

NO:1NO:2NO:3招標(biāo)及合同簽訂階段竣工結(jié)算階段施工實施階段NO:4案例123簽證與進度款審核案例二、施工實施階段

合同交底

甲供材料操作流程施工承包范圍結(jié)算方式開工期、完工期記錄甲指及甲供材料的操作材料調(diào)差方式預(yù)算資料提交進度款支付方式簽證及設(shè)計變更的申報程序竣工資料提交（真實、及時、完整）二、施工實施階段（合同交底）

合同承包方式合同交底二、施工實施階段

甲指甲供材料操作流程纜

甲指材安防設(shè)備（火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及漏電監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)）、電線電擬改為：強電為甲指，

弱電為乙供

陶瓷潔具、龍頭、開關(guān)面板、強弱電配電箱、燈具、空調(diào)設(shè)備甲供材二、施工實施階段

甲指甲供材料操作流程二、施工實施階段

甲指甲供材料操作流程所有送貨單務(wù)必有承包單位、供應(yīng)商、項目部三方確認(rèn)，且須有施工合同編號、工程名稱、施工單位名稱。

甲指甲供材料操作流程二、施工實施階段

甲指材料

甲指甲供材料操作流程二、施工實施階段

甲供材料二、施工實施階段

甲指甲供材料操作流程進度款審核注意要點二、施工實施階段1、一合同，還未辦理竣工手續(xù)，施工單位以“雖然土建撥款

已超80%，但安裝未達80%”

為理由申請對安裝單獨進行

進度款撥款。解決方法：未辦理竣工手續(xù)的，整個合同，各專業(yè)撥款合計已達合同暫定價的80%時，停止撥付進度款。二、施工實施階段（進度款審核注意要點）2、申請的支付款數(shù)額超出合同規(guī)定的最高比例額度。

原因：不合理申請。解決方法：按合同原則執(zhí)行。

原因：對數(shù)后需要調(diào)整(增加）合同暫定價。解決方法：須提醒督促項目部及時簽訂補充協(xié)議后才能撥付此部分進度款。

原因：施工范圍變更（增加）。解決方法：須督促施工單位發(fā)生變更后及時重新報送預(yù)算書，簽訂補充協(xié)議后才能撥付此部分進度款。二、施工實施階段（進度款審核注意要點）Contents

NO:1NO:2NO:3招標(biāo)及合同簽訂階段竣工結(jié)算階段NO:4案例施工實施階段重點：結(jié)算資料提交1、施工單位在對數(shù)過程中才提出：漏報結(jié)算資料送審問題三、竣工結(jié)算階段1結(jié)算資料資料或結(jié)算送審書漏報工程量，要求按實際計算，怎么辦？答：施工單位超過規(guī)定時間再提交結(jié)算資料的，

項目部和區(qū)域造價部不再接收任何資料；

漏報的工程量也不再允許補充增加。2、結(jié)算送審書中，安裝工程的室外項目與市政工結(jié)算資料送審問題三、竣工結(jié)算階段和2

程項目混合在一起編制，造成審核時專業(yè)劃分困難增加難度，時間，怎么辦？

答：區(qū)域造價部在合同和預(yù)算交底時就必須明確劃分。

例：建筑物外第一個排水井以內(nèi)的排水管、室外強弱電

電纜套管、路燈工程、綠化淋養(yǎng)給水系統(tǒng)、園林水電、

某些項目的安全監(jiān)控預(yù)埋管等屬室外安裝工程，預(yù)算及

結(jié)算審核時要劃入安裝工程，不能歸入室外市政工程。3、同一合同，總包下屬多個分包施工隊各自在不同時期報結(jié)算書及對數(shù)，且對相同工作內(nèi)結(jié)算資料送審問題三、竣工結(jié)算階段3容的工作(如相同戶型、相同施工范圍)各自提交不同價格的報審書。

答：監(jiān)督施工總承包單位在合同約定的時間內(nèi)一次性

完整的送審合同范圍內(nèi)所有結(jié)算資料，并由施工

單位法人委托書指定的委托人進行與甲方對數(shù)并

對對數(shù)結(jié)果進行簽認(rèn)，相同工作內(nèi)容的工作只能

有一個審核結(jié)果。以施工設(shè)計圖為準(zhǔn)三、竣工結(jié)算階段

防水套管

定義和設(shè)置部位Contents

NO:1NO:2NO:3招標(biāo)及合同簽訂階段竣工結(jié)算階段NO:4案例施工實施階段區(qū)域做得好的案例關(guān)于XX碧桂園項目一期示范區(qū)零星用工工程轉(zhuǎn)扣金額的案例【案例綜述】

山東區(qū)域鄒城項目一期示范區(qū)，由于原四家施工單位產(chǎn)生的垃圾及材料堆積嚴(yán)重

，項目部多次要求各單位進行清理，但各單位遲遲不行動，為了不耽誤示范區(qū)開放時

間，項目找了第三方清理，從而簽訂了“XX碧桂園項目一期示范區(qū)零星用工工程”合

同。

項目在過程中已做好相關(guān)資料收集，均已明確各責(zé)任主體，同時也下發(fā)聯(lián)系單給各

責(zé)任方明確承擔(dān)的責(zé)任比例和需扣除的具體金額，詳見：案例1區(qū)域做得好的案例附件1

、各責(zé)任單位轉(zhuǎn)扣金額比例說明

明確各責(zé)任單位

轉(zhuǎn)扣金額比例附件2

、各責(zé)任單位轉(zhuǎn)扣的具體金額及相關(guān)說明區(qū)域做得好的案例明確各責(zé)任單位

轉(zhuǎn)扣的具體金額（共341280元），并讓責(zé)任方確認(rèn)區(qū)域做得好的案例

做好資料歸集明確責(zé)任主體及時扣除費用避免集團損失【總結(jié)】區(qū)域、項目做得好的案例關(guān)于甲供材料劃分和領(lǐng)料確認(rèn)的案例【案例綜述】

施工單位和項目部對甲供材料的劃分和確認(rèn)，在結(jié)算造價的快速審核和確定上

起著非常重要的作用，以往我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審的結(jié)算資料中缺少甲供材料領(lǐng)料單，

很多項目都是在對數(shù)期間才補充制作甲供領(lǐng)料單，資料的及時性和真實性均達不到

要求，但最近，我們發(fā)現(xiàn)一個做得好的案例。

我部在審核江蘇區(qū)域句容碧桂園二期的一個結(jié)算，項目提交的資料中，甲乙供

材料劃分清晰、甲供材料領(lǐng)料信息詳細明了，值得借鑒(詳見附件）。案例2項目提交了材料劃分確認(rèn)函，使得我部在審核結(jié)算時更加明確材料劃分情況，省時省力。區(qū)域、項目做得好的案例

附件1

該領(lǐng)料單明確地列出了材料品牌、名稱、型號規(guī)格、數(shù)量及單價。區(qū)域、項目做得好的案例

附件2區(qū)域做得好的案例遵守集團規(guī)定做好資料歸集填寫標(biāo)準(zhǔn)表格及時提交資料【總結(jié)】【案例綜述】

江蘇區(qū)域于2016年2月送審了【來安碧桂園·城市花園二期低層住宅及商業(yè)中心總承包工程】結(jié)算至集團復(fù)核，

該區(qū)域嚴(yán)格按照《集團審核工程結(jié)算資料提交指引（V1.0）》要求提交資料，且該結(jié)算資料清晰明了，值得各區(qū)域參考學(xué)習(xí)，具體如下：1、竣工圖按照建筑類型、棟號、專業(yè)進行了分類裝盒，清晰明了，一目了然：區(qū)域做得好的案例來安碧桂園·城市花園二期低層住宅及商業(yè)中心總承包工程結(jié)算審核案例案例32、盒內(nèi)圖紙按照順序依次排列好，檢查起來方便快捷，且蓋章齊全：區(qū)域做得好的案例結(jié)算資料及光盤資料簽收表現(xiàn)場簽證單

區(qū)域做得好的案例3、結(jié)算資料齊全（簽證單、范圍選項表、設(shè)計變更、委托書、圖紙會審、聯(lián)系單），并且附有光盤，內(nèi)含齊全的電子版結(jié)算資料：工作聯(lián)系單設(shè)計變更單授權(quán)委托書

區(qū)域做得好的案例3、結(jié)算資料齊全（簽證單、范圍選項表、設(shè)計變更、委托書、圖紙會審、聯(lián)系單），并且附有光盤，內(nèi)含齊全的電子版結(jié)算資料：范圍選項表圖紙會審記錄表

區(qū)域做得好的案例3、結(jié)算資料齊全（范圍選項表、簽證單、設(shè)計變更、委托書、圖紙會審、聯(lián)系單），并且附有光盤，內(nèi)含齊全的電子版結(jié)算資料：配電箱報價單及送貨單

區(qū)域做得好的案例4、有完整的甲指配電箱材料報價單及送貨單：甲供材料簽收表及匯總表

區(qū)域做得好的案例5、有完整的甲供材料乙方領(lǐng)用現(xiàn)場簽收表，且均有相關(guān)人員簽字確認(rèn)：5-1

竣工圖整理

區(qū)域做得好的案例6-1、電子版結(jié)算資料分類清晰完整，方便查看：

5、電子版結(jié)算資料分類清晰完整，方便查看：爭議項清楚列明

區(qū)域做得好的案例6-2、爭議項按照集團要求清楚列出

5-2

計價表及計算稿（爭議項按照集團要求列出）區(qū)域做得好的案例遵守集團規(guī)定資料分類裝訂表單齊全明了爭議清楚列明【總結(jié)】區(qū)域做得不好的案例案例綜述7月25日8月10日8月10日

線下收到B標(biāo)高層洋房裝修分包的立項書(圖1)

項目部確認(rèn)的裝修分包范圍（圖2）

與總承包范圍（圖3）沖突

施工范圍重復(fù)的案例集團線上收到**區(qū)域?qū)徍撕蟮?*碧桂園一期B標(biāo)段總承包安裝工程預(yù)算集團按項目部確認(rèn)的總承包范圍審核完成預(yù)算案例4矛盾圖3

總承包范圍(含裝修分包范圍)

此部分為總

承包范圍，

含電氣配線、

開關(guān)面板區(qū)域做得不好的案例

圖2

裝修分包范圍

此部分為裝

修分包范圍，

含電氣配線、

開關(guān)面板項目部回復(fù)①.6.21日已將XX碧桂園B標(biāo)高層洋房裝修分包請示提交到集團②6月底得到區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)和集團領(lǐng)導(dǎo)的審批，同意將裝修單獨分包（詳見圖4）③7月中旬與區(qū)域相關(guān)預(yù)算員溝通總包范圍變化情況。區(qū)域做得不好的案例

案例綜述

Question:

項目部勾選的總包洋房是精裝標(biāo)準(zhǔn)而戶內(nèi)的

精裝部分卻又單獨分包？

區(qū)域是否知情總包范圍有爭議？但卻未溝通圖4

裝修分包審批流程區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)同意裝修分包區(qū)域做得不好的案例區(qū)域各級負責(zé)人區(qū)域回復(fù)區(qū)域預(yù)算員于7月中旬收到項目部范圍變更的消息，因無確切的紙質(zhì)資料和擔(dān)心流程超時，故并未及時向區(qū)域造價負責(zé)人溝通（即區(qū)域內(nèi)部溝通工作不到位）并按照錯誤的安裝范圍（即總承包范圍含裝修分包范圍）審核上傳預(yù)算。區(qū)域做得不好的案例

案例綜述

我部及時將XX碧桂園B標(biāo)段的預(yù)算駁回至區(qū)域造價部，重

新讓區(qū)域造價部與項目部溝通，確認(rèn)實際范圍后再進行上

線審核。

此次（參照其他標(biāo)段的高層洋房）毛坯的單方預(yù)算為50元

/㎡,高層洋房精裝的單方預(yù)算為140元/㎡,兩者相差90元/

㎡,由于我部及時發(fā)現(xiàn)并駁回,避免了由于錯誤的計算范圍

而造成約560萬造價的損失。核心成果區(qū)域做得不好的案例區(qū)域做得不好的案例掌握正確界面內(nèi)部充分溝通認(rèn)真負責(zé)核實提高工作效率?！究偨Y(jié)】項目做得不好的案例【案例綜述】

我部于2016-4-18收到某碧桂園貨量區(qū)裝修工程（二標(biāo)段）結(jié)算資料，資料顯示，由于原總承包單位（湖南六建）所施工的配電箱元器件損壞、遺失，項目委托現(xiàn)裝修單位（廣東騰越）代項目部采購一批材料用于維修更換，且承諾所購材料價在裝修工程結(jié)算中包含，詳見以下附件案例5項目發(fā)單給廣東騰越，由廣東騰越代購配電箱元器件。項目做得不好的案例

1廣東騰越代購配電箱元器件數(shù)量，且為“市場價”采購，非采購中心提供的甲指材料價。項目做得不好的案例

2項目做得不好的案例【案例綜述】

我部再發(fā)聯(lián)系單到區(qū)域，要求對損壞配電箱元件進行責(zé)任方認(rèn)定，便于相應(yīng)的扣罰管理時，項目于2016-6-4進行了明確回復(fù)（詳下附件），回復(fù)意見：配電箱元器費用按實計算給代購單位（廣東騰越），然后再從責(zé)任方總承包單位（湖南六建）結(jié)算款中扣除。項目做得不好的案例集團要求責(zé)任方認(rèn)定項目2016年6月4日回復(fù)：配電箱元器件費用從責(zé)任方湖南六建中扣除。項目做得不好的案例經(jīng)核查，總承包單位（湖南六建）結(jié)算于2015年9月份已結(jié)算并定案，且當(dāng)時項目部提交的結(jié)算材料中并沒有關(guān)于配電箱元件損壞的扣款簽證或相關(guān)證明材料，他方代購的配電箱元件價已難以扣回，因此造成結(jié)算造價增加，集團損失約5萬元。區(qū)域做得好的案例做好過程管理劃清責(zé)任各方做好正負