房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

企業(yè)運營計劃管理體系—夏子莫二○一三年六月一、運營管理的概念1.運營與運營管理運營(Operations)創(chuàng)造和提供產(chǎn)品和服務的過程。就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。運營管理(OM)就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務的各個系統(tǒng)的設計、運行和改進。（即是對企業(yè)價值鏈各個系統(tǒng)的設計、運行和改進）一、運營管理的概念2.房地產(chǎn)企業(yè)運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營是把項目開發(fā)作為創(chuàng)造和提供產(chǎn)品和服務的過程。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理就是對房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)進行項目開發(fā)的各個系統(tǒng)的設計、運行、評價和改進。（即是對房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈各個系統(tǒng)的設計、運行和改進）一、運營管理的概念3.房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的主要職能提出內(nèi)部管理機構(gòu)設置及崗位設立方案組織擬訂公司的業(yè)務規(guī)范和業(yè)務流程確定各管理層級的授權(quán)組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃確定和分解全年經(jīng)營指標協(xié)調(diào)制定公司的全面預算協(xié)調(diào)各部門之間的工作關系主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作協(xié)調(diào)建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評項目關鍵節(jié)點統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)項目階段性成果……一、運營管理的概念4.房地產(chǎn)企業(yè)運營管理職能選擇經(jīng)營計劃管理投資決策管理資金預算管理流程規(guī)范管理項目計劃統(tǒng)籌運營績效管理經(jīng)營成果分析運營決策管理會議平臺管理階段成果管理關鍵節(jié)點協(xié)調(diào)信息與知識管理地區(qū)PMO管理投資決策管理運營計劃管理階段成果管理運營決策管理目標成本管理資金預算管理知識管理中期規(guī)劃綜合計劃管理績效評價流程與制度管理運營計劃戰(zhàn)略采購工程管理成本管理營銷管理2006年2009年2010年后龍湖運營管理部（運營中心）二、運營管理中的計劃職能1.計劃管理的一般概念計劃是運營管理的首要職能,要求圍繞著企業(yè)的既定目標，對未來的活動進行預先的行動安排。計劃的形成：事前控制計劃的跟蹤與監(jiān)控：事中控制計劃的調(diào)整：事后控制二、運營管理中的計劃職能2.計劃管理的六個基本過程活動定義確定為產(chǎn)生項目各種可交付成果而必須進行的具體計劃活動?；顒优判蜃R別與確定各計劃活動之間的邏輯關系（依賴關系），來安排計劃活動順序?；顒淤Y源估算估算完成各計劃活動所需資源的種類與數(shù)量?；顒映掷m(xù)時間估算估算完成各計劃活動所需工時單位數(shù)。制定計劃表分析計劃活動順序、持續(xù)時間、資源要求，制定項目進度表。計劃執(zhí)行與控制控制項目進度表變更。二、運營管理中的計劃職能3.工作計劃分解結(jié)構(gòu)定義工作分解結(jié)構(gòu)是項目團隊為實現(xiàn)項目目標并創(chuàng)造必要的可交付成果而執(zhí)行的工作分解之后得到的一種層次結(jié)構(gòu)。每下降一個層次意味著對項目工作更詳盡的說明。二、運營管理中的計劃職能3.項目開發(fā)工作分解的原則工作分解結(jié)構(gòu)確定了項目整個范圍；經(jīng)分解的下一層次內(nèi)容之和要100%反映上一層的范圍。把項目可交付成果分成較小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太細。直至結(jié)構(gòu)最底層的“工作細目”水平，可以可靠地估算費用和持續(xù)間?！坝媱澔顒印倍?、運營管理中的計劃職能4.房地產(chǎn)開發(fā)多層級計劃構(gòu)成計劃級別計劃內(nèi)容一級計劃即項目發(fā)展計劃，確定項目全部工作計劃安排。二級計劃即項目開發(fā)各階段、各專項項業(yè)務工作計劃，確定各階段、各專項業(yè)務全部工作計劃安排。三級計劃即各單項工作計劃，確定項目各個具體單項工作的全部工作計劃安排，細化到從準備工作開始，到工作完成結(jié)束的全過程。 一級計劃二級計劃三級計劃項目開發(fā)項目發(fā)展計劃項目策劃定位計劃報建計劃設計計劃出圖計劃施工計劃營銷計劃成本計劃采購計劃資金計劃入伙計劃客服計劃 銷售回款計劃樣板確認計劃項目分包隊伍進場計劃項目甲供材料進場計劃營銷配合工程計劃認籌計劃開盤計劃銷售計劃廣告推廣計劃專項業(yè)務計劃樣板房開放計劃工程款和費用支付計劃 二、運營管理中的計劃職能二、運營管理中的計劃職能5.計劃編制的流程要求分項計劃招標方式考察時間出圖時間招標時間簽約時間開工時間計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成鋁合金門窗制安工程建立如下的邏輯關系是計劃成功的關鍵二、運營管理中的計劃職能5.計劃編制的流程要求準確表示邏輯關系的方法充分考慮加入時間提前與滯后量的依賴關系，利用網(wǎng)格圖的4種緊前關系，準確表達計劃活動之間的邏輯關系。（FS）完成對開始（FS+nd或FS-nd）（FF）完成對完成（FF+nd或FF-nd）（SS）開始對開始（SS+nd或SS-nd）（SF）開始對完成（SF+nd或SF-nd）二、運營管理中的計劃職能6.各開發(fā)環(huán)節(jié)的有關專業(yè)計劃內(nèi)容要點分析（1）項目設計計劃內(nèi)容設計前期設計前期準備概念設計實施方案階段規(guī)劃方案設計及深化規(guī)劃方案報建項目詳勘單體設計公建配套施工圖確定設計指導書及設計單位施工圖條件圖設計初步設計總圖施工圖第一次出圖樁基施工圖設計主體施工圖設計施工圖后續(xù)工作施工圖報建材料部品研究、確認景觀設計確定設計任務書及設計單位景觀方案設計景觀初步設計景觀施工圖設計材料部品（硬景）材料部品（軟景）銷售大廳及樣板房設計編寫并確認室內(nèi)設計任務書設計單位聯(lián)系及確認銷售大廳及樣板房方案設計銷售大廳及樣板房初步設計銷售大廳及樣板房施工圖設計確定銷售大廳及樣板房裝飾施工單位銷售大廳及樣板房裝修銷售配合銷售資料配合合同附圖入住說明書二、運營管理中的計劃職能6.各開發(fā)環(huán)節(jié)的有關專業(yè)計劃內(nèi)容要點分析（2）項目報建計劃內(nèi)容國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證項目立項和登記備案總平面規(guī)劃方案報建單體建筑設計方案報建擴初設計報建施工圖報建建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證臨時用電報裝臨時用水報裝臨時排水許可市政占道報建……預售許可證市政配套協(xié)調(diào)與驗收驗收與竣工備案竣工測繪二、運營管理中的計劃職能6.各開發(fā)環(huán)節(jié)的有關專業(yè)計劃內(nèi)容要點分析（3）項目施工計劃內(nèi)容施工準備臨時施工用電臨時施工用水場地平整場地詳勘基坑和樁基施工土方挖運、基坑支護樁基施工（含檢測）地下室施工地下室基礎墊層施工地下室基礎防水施工地下室基礎施工地下室底板施工地下室頂板施工地下室出±0主體建安結(jié)構(gòu)施工主體封頂砌筑鋁合金門窗框安裝陽臺、樓梯欄桿施工入戶門、防火門安裝室內(nèi)內(nèi)隔墻抹灰屋面施工外墻施工水電安裝工程電梯施工消防工程燃氣工程有線電視、通訊、智能化安裝室外工程室外管線埋設消防道路施工綠化工程園建工程室外工程驗收及整改驗收入伙竣工驗收交樓入伙展示區(qū)施工臨水臨電施工及開通臨時道路施工場地土方平衡施工獨立會所施工展示區(qū)主體工程展示區(qū)精裝修工程展示區(qū)室外工程二、運營管理中的計劃職能6.各開發(fā)環(huán)節(jié)的有關專業(yè)計劃內(nèi)容要點分析（4）項目采購計劃內(nèi)容土建部分樁基工程樁基檢測工程地下室人防工程白蟻防治工程防水工程玻璃幕墻、裙房外墻裝修工程防火門供貨及安裝工程入戶門供貨及安裝工程塑鋼門窗、鋁合金門窗制安工程（含百葉窗）屋面造型工程陽臺欄桿安裝工程水池防護工程垃圾中轉(zhuǎn)站施工涂料工程安裝工程游泳池系統(tǒng)安裝工程消防工程燃氣工程空調(diào)安裝工程變配電設備安裝工程環(huán)保發(fā)電機分項工程看樓電梯電梯工程商場貨梯安裝工程屋頂泛光照明工程保安對講工程閉路監(jiān)控系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)電視、電話系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)室外給排水管網(wǎng)工程商場扶梯安裝工程停車場管理系統(tǒng)室外工程室外園建、環(huán)境工程（含永久圍墻）室外燈光效果照明工程室外道路、室外裝修工程信報箱門牌號碼及單元號碼裝修工程室內(nèi)精裝修工程電梯廳、電梯轎箱裝修工程住戶大堂裝修工程櫥柜安裝工程（室內(nèi)）木門制作安裝工程木地板制作安裝工程會所裝修空中花園裝修售樓準備工程部分室外售樓中心主體工程（鋼結(jié)構(gòu)）室外售樓中心裝修工程樓內(nèi)售樓配套工程架空層裝修工程售樓處綠化工程（含泛光照明）土建材料外墻面磚安裝材料配電箱、柜主要供水系統(tǒng)閥門電纜橋架母線冷卻塔空調(diào)系統(tǒng)所有設備高壓環(huán)網(wǎng)柜低壓環(huán)網(wǎng)柜變壓器發(fā)電機設備電纜、電線水泵、變頻設備燈具（包括消防疏散指示燈）開關、插座室內(nèi)精裝修材料內(nèi)墻面磚地面用材料衛(wèi)生潔具、水龍頭主要裝飾燈門鈴、手紙盒等二、運營管理中的計劃職能6.各開發(fā)環(huán)節(jié)的有關專業(yè)計劃內(nèi)容要點分析（5）項目營銷推廣計劃內(nèi)容營銷策劃營銷市場調(diào)研市場分析與產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位報告整合推廣銷售基礎資料整合推廣方案營銷策劃方案營銷總體計劃銷售物料效果圖與模型銷售物料售樓現(xiàn)場臨時售樓處正式售樓處樣板房工法樣板間、材料展示區(qū)圍墻售樓處及入口大堂看樓路線商業(yè)街預售許可證合同附圖網(wǎng)簽約手續(xù)合同內(nèi)容預售許可證銷售管理銷售培訓資料準備銷售培訓客戶積累銷售價格執(zhí)行報告開盤方案開盤相關物料準備（內(nèi)容略）認購協(xié)議類內(nèi)容審定開盤銷售完成銷售50%完成銷售90%入住與客服分戶預驗房修整與清潔入住資料入住培訓入住接待現(xiàn)場辦理入住手續(xù)二、運營管理中的計劃職能6.各開發(fā)環(huán)節(jié)的有關專業(yè)計劃內(nèi)容（6）項目售樓處與樣板間實施計劃臨水臨電施工及開通臨時道路施工場地土方平衡施工獨立售樓處施工基礎施工主體結(jié)構(gòu)施工砌筑及抹灰門窗安裝水電安裝工作面移交售樓處鋼結(jié)構(gòu)安裝幕墻安裝售樓處裝修展示區(qū)主體工程結(jié)構(gòu)工程外墻挑架拆模砌筑工程內(nèi)墻抹灰地坪施工內(nèi)墻膩子外墻施工層外架拆除窗安裝入戶門防水欄桿裝修工程展示區(qū)室外工程場地土方平衡室外管線埋設消防道路施工泳池、水景施工園建工程綠化工程二、運營管理中的計劃職能6.各開發(fā)環(huán)節(jié)的有關專業(yè)計劃內(nèi)容工作計劃定標準通過工作分解和活動定義將項目分解為具體的行動落實到各級組織和個人身上統(tǒng)一、客觀的時間標準，標準工期/工作周期統(tǒng)一的工作深度要求、成果標準通過邏輯關系協(xié)調(diào)/搭接各部門工作通過時間確定，保證各部門/業(yè)務的工作節(jié)奏同步體現(xiàn)上下級或部門間的要求與承諾，實現(xiàn)溝通與配合二、運營管理中的計劃職能7.多層級經(jīng)營計劃計劃級別計劃內(nèi)容公司經(jīng)營計劃指公司的年度經(jīng)營計劃，是公司戰(zhàn)略的具體化和表現(xiàn)形式，是公司預算編制的基礎。部門工作計劃根據(jù)公司年度經(jīng)營計劃制定職能部門工作計劃。月度計劃職能部門制定的每月工作計劃。 三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整1.什么影響了計劃的有效執(zhí)行（1）設計管理對計劃執(zhí)行的影響①出圖或認樣時間滯后，影響招標和施工。②圖紙質(zhì)量差，體現(xiàn)在錯漏碰缺多，各專業(yè)矛盾多，設計變更和版本多，設計變更處理不及時，影響施工進度。③設計產(chǎn)品成本過高，需花費時間進行設計優(yōu)化。④缺乏有效的溝通，設計報建通不過。三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整1.什么影響了計劃的有效執(zhí)行（2）報建管理對計劃執(zhí)行的影響①缺乏與當?shù)刂鞴懿块T的溝通，對領導意圖理解不清，導致報建進度延誤。②對當?shù)氐墓芾硪?guī)范和行業(yè)習慣缺乏了解，重復修改，影響進度。③報建與驗收時間周期把握不準，影響后續(xù)計劃的執(zhí)行。④對不能確定之事抱有僥幸心理，造成大量修改和反復。三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整1.什么影響了計劃的有效執(zhí)行（3）采購管理對計劃執(zhí)行的影響①合約分判過細，甲分包和甲供材過大，管理難度大。②授權(quán)和審批程序不合理，合同簽訂不及時。③隊伍選擇失誤，其資金、人力、技術、管理能力不足或不誠信。④合同交底不清晰，條款含糊引發(fā)爭議，包括范圍、費用責任方、工藝標準等。⑤采用清單招標數(shù)量少，費用扯皮多。三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整1.什么影響了計劃的有效執(zhí)行（4）成本管理對計劃執(zhí)行的影響①清單預算不及時，影響采購計劃。②成本優(yōu)化反饋不及時、不準確，設計優(yōu)化花費時間長。③工程量審核時間長，影響進度款支付。④結(jié)算時間長，影響驗收。三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整1.什么影響了計劃的有效執(zhí)行（5）現(xiàn)場組織對計劃執(zhí)行的影響①對現(xiàn)場組織授權(quán)不合理，進度控制沒力度。②與公司及相關部門的溝通不到位，變更與簽證管理過程效率低。③與承建商的溝通、協(xié)調(diào)不力，不能及時發(fā)現(xiàn)、深入理解和化解問題。④甲分包、甲供材與總包配合出問題。三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整1.什么影響了計劃的有效執(zhí)行（6）資金支付對計劃執(zhí)行的影響①資金計劃與承諾不兌現(xiàn)。②資金支付與進度不匹配（延付與超付）。③資金支付沒按合同區(qū)分。三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整1.什么影響了計劃的有效執(zhí)行（7）銷售定價對計劃執(zhí)行的影響①市場調(diào)查不夠充分。②定價的合理性存在偏差。③公司領導的預期。三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整2.保證計劃執(zhí)行的有效方法對業(yè)務作業(yè)計劃要有明確的規(guī)范工作要求執(zhí)行部門責任人對于作業(yè)層級，控制的每一個關鍵節(jié)點都應分解為更細的工作節(jié)點，形成細化節(jié)點，落實到人和行動。（1）計劃的分解與落實三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整2.保證計劃執(zhí)行的有效方法對業(yè)務作業(yè)計劃要有明確的規(guī)范工作要求執(zhí)行部門責任人完成時間和完成質(zhì)量的跟蹤與評估（2）計劃的跟蹤及節(jié)點、結(jié)果的反饋三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整3.常見的幾種計劃監(jiān)控方式（1）各類計劃管理報告部門工作周報月報季報項目管理周報月報地區(qū)公司的經(jīng)營管理月報集團型企業(yè)的經(jīng)營分析報告其他報告、報表三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整3.常見的幾種計劃監(jiān)控方式（2）運營會議制度定期例會、臨時會議和專題協(xié)調(diào)會明確會議目的、事先溝通信息、分發(fā)材料、準備議案形成會議紀要并跟蹤檢查三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整3.常見的幾種計劃監(jiān)控方式（3）實時交互與共享的信息平臺OA系統(tǒng)ERP系統(tǒng)項目管理信息系統(tǒng)三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整3.常見的幾種計劃監(jiān)控方式（4）實地檢查、抽查掌握最新情況查看一手資料檢驗報告、報表及其他上報資料的真實性三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整4.計劃的動態(tài)調(diào)整（1）計劃調(diào)整的控制原則重點控制影響公司經(jīng)營業(yè)績與資金的時間節(jié)點變化在單一計劃中，重點控制該計劃的關鍵線路上的工作時間調(diào)整不影響其他部門業(yè)務及整體計劃的調(diào)整不作嚴格控制三、計劃的執(zhí)行控制與調(diào)整4.計劃的動態(tài)調(diào)整（2）計劃調(diào)整的管理層級計劃不適用時要調(diào)整（不能因為有變化而不做計劃）計劃調(diào)整要按授權(quán)審批，保持計劃的權(quán)威性誰編制誰調(diào)整為原則