基于生命周期的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研究

基于生命周期的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研究

建立房地產(chǎn)“全生命周期管理”的業(yè)務(wù)模型,避免因資金缺乏造成資源斷層和出現(xiàn)斷層的現(xiàn)象,從根隨著中國(guó)城市化制度的改革，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了很多關(guān)注，城市居民的生活環(huán)境得到了根本改善。但與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)在建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中也暴露出了諸多的問(wèn)題。其中較為突出的問(wèn)題有:一房多售、樓盤惜售的情況時(shí)有發(fā)生,給權(quán)屬管理帶來(lái)混亂;房屋質(zhì)量發(fā)生問(wèn)題,無(wú)法追溯問(wèn)題的根源和相關(guān)責(zé)任單位;違章用地時(shí)有發(fā)生,如何監(jiān)管成為難題;土地資源日益匱乏,如何保證土地資源的合理規(guī)劃和使用,使土地適用于房地產(chǎn)的需求達(dá)到有效的平衡。造成上述問(wèn)題的原因很多,但僅業(yè)務(wù)管理模式和信息化建設(shè)的角度來(lái)看,應(yīng)該盡量避免土地資源管理、房產(chǎn)管理、工程管理的各自為政,避免各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)銜接稀疏,甚至存在斷層的現(xiàn)象。為此建議建立“地樓房一體化的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全生命周期管理”的業(yè)務(wù)模型和信息化管理系統(tǒng)。從房產(chǎn)來(lái)講,房產(chǎn)既是一種商品,同時(shí)也是民生基本保障,即具備房屋的物理特征,也具備權(quán)屬的相關(guān)屬性。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“全生命周期”管理是房屋權(quán)屬有效管理的基本保障。項(xiàng)目過(guò)程也是全生命周期過(guò)程,包括項(xiàng)目的產(chǎn)生,項(xiàng)目的建設(shè),最后項(xiàng)目交付、項(xiàng)目竣工。如果沒有全生命周期管理,房屋質(zhì)量問(wèn)題就得不到解決,出現(xiàn)問(wèn)題以后也找不到責(zé)任單位。在土地管理方面,土地管理也有生命周期,一個(gè)完整的生命周期鏈對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管,保證土地?fù)芨哆^(guò)程合理、規(guī)范。除此以外,房產(chǎn)、項(xiàng)目、土地之間如果管理分散,在撥付土地資源時(shí),就不知道這個(gè)城市對(duì)房產(chǎn)的需求的數(shù)量、需求的結(jié)構(gòu),會(huì)給我們的管理帶來(lái)了新的問(wèn)題。如何保證土地資源的供給和房地產(chǎn)的需求能夠吻合,以及低保家庭對(duì)保障房的需求,怎么合理的把土地資源撥付給他們,面對(duì)這樣的問(wèn)題,必須進(jìn)行房地產(chǎn)、土地、項(xiàng)目一體化管理。進(jìn)行房地產(chǎn)、土地、項(xiàng)目一體化管理,能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的開發(fā)利用與房地產(chǎn)需求之間的平衡;房、地產(chǎn)的權(quán)屬得到充分的保障;房產(chǎn)地項(xiàng)目的質(zhì)量得到充分的監(jiān)管和保障;項(xiàng)目的問(wèn)題能夠被追溯。為此,我們首先需要根據(jù)建設(shè)行業(yè)土地、項(xiàng)目、房產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)模型建立“地、項(xiàng)目、房屋一體化”管理,并實(shí)現(xiàn)“地、項(xiàng)目、房屋”全業(yè)務(wù)生命周期管理的數(shù)據(jù)模型。確保整個(gè)工程全生命周期管理的信息完整,避免了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全生命周期管理,首先以房屋核心信息、樓盤信息為基礎(chǔ),然后對(duì)整個(gè)房屋全生命周期各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。使我們的房屋從最開始的測(cè)繪開始到預(yù)售許可——商品房——運(yùn)營(yíng)分析——商品房的交付和房屋拆遷,政府環(huán)節(jié)圍繞樓盤表進(jìn)行展開,讓每個(gè)環(huán)節(jié)沒有缺失,保證權(quán)屬每個(gè)環(huán)節(jié)都可追溯,從而實(shí)現(xiàn)房屋信息能夠有效的對(duì)外進(jìn)行服務(wù)。在與外部交易過(guò)程中,無(wú)論是商品房的交易,還是存量房交易,實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布的及時(shí)性。在業(yè)務(wù)監(jiān)管過(guò)程中,保證業(yè)務(wù)監(jiān)管的及時(shí)性,沒有重疊和不一致的資源,對(duì)整個(gè)房屋全生命周期進(jìn)行管理。基于樓盤表,如果做了工程抵押后進(jìn)行交易,在系統(tǒng)中就要受到相應(yīng)的管制。如果商品房做了抵押,或者已經(jīng)在商品房交易過(guò)程中做了預(yù)告登記,也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。交易信息中可以查詢檔案信息、從業(yè)主體單位信息以及其它各方面相關(guān)信息,在整個(gè)管理體系中,整個(gè)信息鏈、業(yè)務(wù)鏈?zhǔn)峭暾?信息是全面的,無(wú)論業(yè)務(wù)追溯還是全面監(jiān)管,都在完整的生命周期里。在項(xiàng)目全生命周期管理內(nèi),從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到施工、竣工各個(gè)環(huán)節(jié)的審批結(jié)果、相關(guān)工程檔案、質(zhì)量報(bào)告能夠及時(shí)調(diào)取,保證整個(gè)工程全生命周期信息的完整,如果發(fā)生問(wèn)題,可以進(jìn)行追溯,然后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在。國(guó)家土地管理模式有規(guī)劃、審批、利用和登記補(bǔ)充,以及對(duì)土地應(yīng)用的執(zhí)法監(jiān)察,我們希望對(duì)全生命周期信息的匯集能夠?qū)ν恋毓芾砣芷谶M(jìn)行監(jiān)管,這種監(jiān)管模式有什么好處呢?如果把信息能夠作為一種集合,在一張圖上疊加,通過(guò)對(duì)比,可以發(fā)現(xiàn)未批先用的信息或者供了而不用的信息,能夠把整個(gè)城市或者整個(gè)省里土地資源的違法情況、不合法情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管實(shí)現(xiàn)地樓房一體化體現(xiàn)在數(shù)據(jù)源上,首先要實(shí)現(xiàn)幾個(gè)業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián),構(gòu)建業(yè)務(wù)系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)一體化管理。在一體化管理過(guò)程中,在一個(gè)載體上,我們可以以圖管地、以圖管房、以圖管樓盤、管項(xiàng)目。當(dāng)我們點(diǎn)擊某個(gè)樓盤后,可以看到這個(gè)樓盤相應(yīng)的信息,包括這個(gè)樓盤是在哪一個(gè)地塊上進(jìn)行建設(shè);從這個(gè)地塊的規(guī)劃到審批、到使用以及耕地補(bǔ)償各環(huán)節(jié)的情況是怎樣的。如果查看一個(gè)環(huán)節(jié),我們可以看到相關(guān)的檔案信息、業(yè)務(wù)信息和其它的歷史資料信息,還可以看到房屋或者項(xiàng)目全生命周期管理。以圖管項(xiàng)目,房的樓盤表信息怎樣,樓盤表信息有沒有違規(guī)情況,哪些是可以售的,哪些是不能售的,可以查看交易情況、變更情況。國(guó)家正在開展房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,整個(gè)房屋資源的配置情況在整個(gè)民生工程中很受關(guān)注,房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的作用是監(jiān)管房屋價(jià)格以及房屋結(jié)構(gòu)能不能滿足百姓要求。我們先從整個(gè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中把我們需要監(jiān)管的項(xiàng)目信息、國(guó)土信息、房地產(chǎn)信息抽取出來(lái),然后根據(jù)數(shù)據(jù)模型構(gòu)建完整的全生命周期住戶,然后對(duì)需要監(jiān)管和分析的信息構(gòu)建數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù),在數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)基礎(chǔ)上,構(gòu)建需要分析和查詢的相關(guān)分析模型和數(shù)據(jù)模型。展現(xiàn)詳細(xì)的信息,看整個(gè)城市或者整個(gè)轄區(qū)內(nèi)房源情況、項(xiàng)目情況、可以撥付土地資源的情況,以及房?jī)r(jià)是否超高了,包括土地資源撥付是否有違規(guī)情況的出現(xiàn),相應(yīng)的信息可以通過(guò)報(bào)表體現(xiàn)出來(lái),報(bào)表格式可以根據(jù)需求進(jìn)行定制。通過(guò)對(duì)土地及項(xiàng)目資源儲(chǔ)備情況分析,可售房源情況的統(tǒng)計(jì)分析,在不同區(qū)域、不同時(shí)間內(nèi)我們提供的項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)情況,市場(chǎng)上到底需要?jiǎng)e墅,還是需要90平方米以下的房子,亦或70平方米以下的房子,整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)是怎樣的,通過(guò)交易統(tǒng)計(jì)情況能夠有所展示。最關(guān)鍵的是通過(guò)房產(chǎn)交易及需求情況統(tǒng)計(jì)分析,知道交易需求和資源之間是怎樣的情況,到底把多少資源給保障房,把多少資源給別墅,能夠給土地管理、房地產(chǎn)管理、項(xiàng)目管理提供一些精準(zhǔn)的信息資源。橫向串聯(lián),橫向串聯(lián)“地樓房一體化”管理的意義,在于把房地產(chǎn)