資產評估概述

資產評估概述學習目標】了解資產評估產生和發(fā)展的歷史把握科學的資產評估應該具備的要素理解并掌握資產評估的特點、價值類型、假設和原則第一節(jié)資產評估的產生和發(fā)展資產評估是商品經濟發(fā)展到一定階段的必然產物。隨著人類社會商品交易的產生和發(fā)展，生產商品的資產交易也隨之產生并得到發(fā)展，這就產生了資產評估的需要。特別是隨著市場經濟制度的產生，資產交易不斷得到發(fā)展和擴大，為保證交易的科學性和合理性，對資產評估的需要和要求也隨之大大提高?？傮w來看，資產評估大體經歷了三個發(fā)展階段即原始評估階段、經驗評估階段和科學評估階段。一、原始評估階段在原始社會后期，生產的進一步發(fā)展導致剩余財產的出現，這是私有制產生的物質基礎。隨著私有制的出現，出現了商品生產和商品交易，而生產商品的資產交易也隨之產生并得到發(fā)展，于是產生了資產評估的客觀需要。在房屋、土地、牲畜及珠寶等貴重財產的交易過程中，由于這些財產的價值具有不確定性特點，交易雙方往往對價格難以達成一致的意見，這時雙方找一個略有經驗并共同信得過的第三者進行評判，從而達成一個公平價格，使得買賣成交。這個第三者在協(xié)調過程中需要用各種理由和方法給出一個雙方都能接受的價格，實際上扮演了類似現在評估員的角色。原始評估階段的資產評估具有以下幾個鮮明的特點：（1）直觀性。評估僅僅依靠評估人員的直觀感覺和主觀偏好進行，沒有借助于其他測評設備。（2）非專業(yè)性。評估人員并不具備專業(yè)的評估手段和技能，也未受過專門訓練，而往往是由資產交易雙方或一方指定的人員來進行評估，甚至由那些并不懂多少評估知識但卻在一定范圍內德高望重的人員來進行評估。（3）無償性。資產交易雙方無須支付評估人員的報酬，評估人員也無須對評估結果負法律責任。二、經驗評估階段隨著經濟的進一步發(fā)展和商品、資產交易頻率的提高，資產評估業(yè)務也逐步向專業(yè)化和經?；较虬l(fā)展，從而也就產生了一批具有一定評估經驗的評估人員。這些評估人員由于積累了較豐富的評估經驗，因而專業(yè)水平更高，接受的委托評估業(yè)務也較頻繁，實行有償服務，逐步向職業(yè)化方向發(fā)展。與原始評估階段相比，經驗評估階段的評估結果更為可靠，但還未能實現評估工作的規(guī)范化和評估方法的科學化。從時間上看，前資本主義階段的資產評估基本上處于經驗評估階段。經驗評估階段的資產評估具有以下特點：（1）評估的準確性主要取決于評估人員積累的經驗。（2）評估人員對評估業(yè)務進行有償服務。（3）評估方法較為單一，一般根據類似商品的成交價確定被評估資產的價格。三、科學評估階段蒸汽機的轟鳴聲宣告了產業(yè)革命的到來。產業(yè)革命促使資本主義經濟飛躍發(fā)展，生產要素市場日臻發(fā)達。這樣，社會對資產評估的需要越來越迫切，要求也越來越高，從而推動資產評估逐漸發(fā)展成為一種職業(yè)。在現代資產評估行業(yè)中，評估機構通過為資產交易雙方提供評估業(yè)務，積累了大量的資產評估資料和豐富的資產評估經驗，形成了符合現代企業(yè)特點的管理模式，產生了一大批具有豐富評估經驗的評估人員。具備了這些方面的條件公司化的資產評估機構就產生了。美國最大的資產評估公司——美國評值聯(lián)合公司，已有一百多年的歷史。這類評估機構依靠其強大的評估實力和現代化管理方式為資產業(yè)務雙方提供優(yōu)質的評估服務，通過這些業(yè)務使自身得到發(fā)展。通常，資產評估公司集中了許多具有相當專業(yè)化水平的評估人員，這些人員既可以是評估公司的員工，也可以是評估公司的兼職人員。在科學評估階段，資產評估業(yè)務的范圍是極其廣泛的，包括有形資產和無形資產評估，甚至可以細分為機械設備評估、自然資源評估、房地產評估等。在科學評估階段，資產評估的理論研究也得到了很大發(fā)展。新古典經濟學派的阿爾弗萊德?馬歇爾率先將價值理論引入估價工作中，并對銷售對比、成本、收益現值法這三種主要的評估技術進行了研究。其后，美國頗有影響的經濟學家伊爾文?弗雪對馬歇爾提出的這三種評估技術作了進一步的探討，并著重研究了收益的價值理論，發(fā)展并完善了收益法。這些理論準備促使資產評估方法走向科學化，提高了資產評估的準確性和科學性。與專業(yè)的評估機構和評估人員出現的同時，資產評估工作也開始規(guī)范化。各國資產評估管理機構或行業(yè)自律協(xié)會開始制定統(tǒng)一的評估準則，對評估師的職業(yè)道德規(guī)范和評估工作程序作出明確、具體的規(guī)定。由于準則明確具體，評估有章可循，一般項目即使由幾家不同的公司評估，各自得出的評估值也一般不會有太大的差異。對于評估師的資格認定也有嚴格的規(guī)定，評估師須通過嚴格的資格考試才能執(zhí)行業(yè)務。此外，資產評估的結果通常都要經過法律部門的公證，評估機構和評估人員對體現評估結果的資產評估報告要負法律責任甚至負連帶法律責任?？傊茖W評估階段的資產評估已成為市場經濟體系中一個不可或缺的社會中介行業(yè)對于維持市場經濟秩序作用重大。我們所討論的資產評估，就是科學評估階段的資產評估是指由專門的機構和人員，根據特定的目的，遵循公認的評估準則和程序，運用科學的方法，對資產的現時價格進行評定和估算的過程。四、中國資產評估的歷史、現狀和前景資產評估主要源于資產交易的需要。在我國，由于商品經濟發(fā)展遲緩，資產交易不發(fā)達，資產評估業(yè)務發(fā)展也比較緩慢。新中國成立后不久，為了確實掌握國家接管以及恢復、建設的國有資產狀況，實現由供給制、半供給制向經濟核算制的轉變，于1951—1952年對工業(yè)、交通、郵電、貿易、銀行和農林等行業(yè)的國有資產實行了全面的清理、登記和估價，核實1952年國有資產總值為238.60億元，獲得了第一份比較完整、真實的國有資產資料。隨后又分別在1962年、1971—1972年、1979—1980年組織了三次大規(guī)模的全國性清產核資，主要是為了解決歷次運動的遺留問題，為完善經濟核算制服務。這幾次清產核資，注意力只是集中到加強企業(yè)經濟核算上，始終沒能把它自覺地同優(yōu)化國有資產管理工作聯(lián)系起來，而且雖然在每次清產核資中都對部分國有資產進行了評估，但多半都出于核定資金的需要，并沒有自覺地同資產的合理流動聯(lián)系起來?？傊?，我國以往的資產評估工作還很不完善、很不規(guī)范，也缺乏科學的估價方法，嚴格地說它只是清產核資（清查資產、核實資金。）真正科學意義上的資產評估行為和資產評估行業(yè)，在我國產生于20世紀80年代末期。1988年，國家體制改革委員會委托中國企業(yè)培訓中心在北京舉辦了企業(yè)資產評估研討班，聘請美國評值聯(lián)合公司的副總裁羅納德?格爾根和該公司高級評估師羅博特?勞博達，講授資產評估的理論與實務。我國改革開放對資產評估行業(yè)的急切需要，以及資產評估理論和方法的引進，啟發(fā)了參加研討班的國家國有資產管理局的領導。為了有效地保障國有資產在產權變動中保值增值，在國家國有資產管理局內被批準成立了一個專司資產評估管理的司、局級機構，國家國有資產管理局資產評估中心宣告成立，并正式履行管理職責。隨后各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市相繼成立了資產評估管理機構。為了更好地對資產評估業(yè)務實施管理，保護產權變動各有關方面的經濟利益，1991年11月16日，前國務院總理李鵬簽署國務院第91號令，發(fā)布了《國有資產評估管理辦法》。該辦法對資產評估的范圍、組織管理、評估程序、評估方法以及法律責任等做了全面系統(tǒng)的規(guī)定。自此資產評估工作開始走上了規(guī)范化、法制化的軌道，保證了全國資產評估業(yè)務的健康有序發(fā)展。自此之后十幾年來，我國資產評估事業(yè)獲得了迅速發(fā)展。一是各級國有資產管理部門認真抓了產權變動的國有資產評估立項和確認工作。資產評估范圍涉及資產出售、中外合資合作、股份制改組、企業(yè)兼并、資產租賃、企業(yè)清算、抵押擔保等十多種經濟行為。二是資產評估業(yè)務由國有資產評估擴展到非國有資產評估。由于國有企業(yè)產權的變動和重組，形成了許多混合經濟成分。這些混合經濟成分由于占有國有資產，在產權變動時，也必須進行資產評估。不僅如此，即使沒有占有國有資產的企業(yè)單位，其評估意識也不斷增強。為了維護自身利益，在產權變動時，也自覺要求進行資產評估。目前全國的資產評估已經覆蓋各個行業(yè)、不同經濟成分的各類企業(yè)單位。三是全國已形成了一支能基本滿足社會需要的評估隊伍。為了進一步提高和保障資產評估執(zhí)業(yè)人員的操作水平和執(zhí)業(yè)能力，從1996年開始，國家實行注冊資產評估師制度，從事資產評估的執(zhí)業(yè)人員，必須經過國家組織的統(tǒng)一考試，取得執(zhí)業(yè)資格才能執(zhí)業(yè)。到現在，已形成了一支素質水平和執(zhí)業(yè)經驗都很不錯的評估師隊伍。涌現出一批獨具特色的評估機構。四是資產評估的法制規(guī)范體系已初步形成。目前，我國已初步形成了一套以國務院頒布的《國有資產評估管理辦法》為主干，以財政部、原國家國有資產管理局等政府主管部門頒布的一系列關于資產評估的規(guī)章制度為主體，以全國人大及其常委會、司法機關和其他政府部門頒布的其他相關法律、司法解釋和規(guī)章制度為補充的資產評估法律規(guī)范體系。這些法律法規(guī)既有專門關于資產評估的行政法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，也有從不同方面對資產評估進行規(guī)范的其他法律法規(guī)和規(guī)章制度。從法規(guī)層次上看，既有全國人大及其常委會頒布的法律，國務院頒布的行政法規(guī)，也有政府部門頒布的部門規(guī)章和規(guī)范性文件。從法規(guī)內容上看，既有綜合性的管理法規(guī)，也有單項的專門規(guī)定。內容涵蓋資產評估綜合管理、考試、培訓、注冊、機構審批、執(zhí)業(yè)規(guī)范、項目管理、涉外管理、財務管理、收費管理、業(yè)務監(jiān)管、糾紛調處、違規(guī)處罰、清理整頓、體制改革等各個方面。五是資產評估行業(yè)自律管理逐步走上軌道。1993年12月10日，中國資產評估協(xié)會宣告成立。作為自律性的行業(yè)管理組織，它發(fā)揮著政府和評估機構、評估人員之間的橋梁紐帶作用，既協(xié)助政府貫徹執(zhí)行有關資產評估的法規(guī)政策，又把培訓評估人員、研究評估理論方法、制定評估技術標準和執(zhí)業(yè)準則、進行國內外業(yè)務交流合作等為己任。1995年3月，中國資產評估協(xié)會加入了國際評估準則委員會。中國資產評估協(xié)會的成立，標志著我國資產評估行業(yè)建設進入了一個新的歷史發(fā)展階段。中國資產評估協(xié)會成立后，在推動我國資產評估準則的建設方面做了大量的工作，在短短的十幾年時間里，我國已建立起一套較為完整的資產評估準則體系?？梢钥隙ǎS著中國經濟的進一步發(fā)展，市場對政府的替代作用會進一步加快，資產交易的規(guī)模和范圍也會隨之擴大，資產評估將迎來一個輝煌發(fā)展的時期。但也應看到，資產評估行業(yè)的競爭也將進一步加劇，特別是中國已加入WTO,今后外資評估公司和綜合性資產服務公司將大舉進入，中國資產評估公司和其他資產服務公司將面臨更大的挑戰(zhàn)和壓力。面對這樣的機遇和挑戰(zhàn)，中國資產評估行業(yè)必須進一步提高其服務質量，并嚴格遵守道德規(guī)范和行為操守，這樣才能在激烈的競爭中發(fā)展。第二節(jié)資產評估的基本要素從資產評估的產生和發(fā)展中可以看出，科學的資產評估是指由專門機構和專業(yè)人員，依據國家有關規(guī)定和數據資料，按照特定的目的，遵循一定的計價標準、原則和程序，運用科學的方法，對資產價值進行評定估算的過程。我國2004年頒布的《資產評估準則——基本準則》對資產評估進行了明確定義：“資產評估，是指注冊資產評估師依據相關法律、法規(guī)和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。”根據資產評估的定義，資產評估包含以下所述的一些基本要素。一、資產評估的主體資產評估的主體是指進行資產評估的操作者，即評估人。評估人包括法人（資產評估機構）和自然人（評估人員）。資產評估工作的政策性強，技術復雜，工作量較大，所以必須由合法的資產評估機構和具有資產評估資格的人員來承擔，并負有法律責任。合法的資產評估機構是指持有國務院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府國有資產行政管理部門頒發(fā)的國有資產評估資格證書的，正式登記注冊并領有工商營業(yè)執(zhí)照的資產評估機構。目前，我國資產評估工作已收到了相當明顯的成效，各種類型的資產評估機構正在逐步建立和完善。這些資產評估機構從組織形式上可分為如下三種。第一種是專業(yè)性資產評估機構，如房地產評估事務所。這類機構專門從事某一方面的資產評估業(yè)務，具有精通這一方面的專門人才，但這些人才也需要通過資產評估的專業(yè)培訓，取得“國有資產評估資格證書”后，才能承擔本專業(yè)的資產評估業(yè)務。第二種是兼營性資產評估機構，如會計師事務所、財務咨詢公司等。它們原先已有較強的專業(yè)技術力量，只要增加或臨時聘請一些必需的、有關方面的專業(yè)技術人員，經過一定的資產評估知識培訓和考試考核，在取得國有資產評估資格證書后，就可以承擔資產評估業(yè)務。第三種是綜合性資產評估機構，如資產評估公司、資產評估事務所。其特點是實行獨立核算的企業(yè)化經營，執(zhí)行獨立性、職業(yè)性和專業(yè)性原則，承擔各行業(yè)各部門的資產評估業(yè)務，這種類型的機構必須擁有各類與評估業(yè)務相關的專業(yè)人員，具有雄厚的資產評估力量。具有資產評估資格的人員是指經過嚴格的考試或考核，具有資產評估能力并取得資產

評估資格的人員。在中國，資產評估人員必須通過全國統(tǒng)一考試取得注冊評估師的資格才能擔任資產評估的工作。由于資產評估結果直接關系著資產交接各方的權益，且評估技術難度大，涉及多方面的專業(yè)知識，如會計學、市場學、數學、工程技術等。因此，要求資產評估人員必須具備以下三個方面的條件。第一，具有踏實、勤奮、認真的工作作風以及良好的職業(yè)道德和個人品質。第二，具有廣博的知識和較豐富的實踐經驗。第三，經過嚴格的考試或考核，取得注冊評估師的資格。二、資產評估的客體資產評估的客體又稱資產評估的對象，是指被評估的資產。會計學所稱的資產是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有和控制的、預期會給企業(yè)帶來經濟利益的資源，包括各種財產、債權和其他權利。作為資產評估對象的資產比會計學上所稱的資產具有更廣泛的含義，它不僅包括具有獨立實體形態(tài)的有形資產，也包括不具有獨立實體形態(tài)的無形資產；既包括各種單項資產，也包括一組具有獲利能力的資產綜合體，即整體資產。資產評估的客體可用圖1-1表示。企業(yè)評估分類按資產評估特性劃分按資產評估對象劃分有形資產評估無形資產,評估廠固定資產：機器、設備、房屋、建筑物、管理用具等企業(yè)評估分類按資產評估特性劃分按資產評估對象劃分有形資產評估無形資產,評估廠固定資產：機器、設備、房屋、建筑物、管理用具等流動資產：原材料、包裝物、低值易耗品、在產品、自制半成品、產成品、分期收款發(fā)出商品、貨幣資金、短期投資、應收賬項等長期投資：長期債券、股票等在建工程：各項工程及為工程準備的專用物資等遞延資產：超過一年以上分期攤銷的各項費用其他資產：除以上各項以外的其他長期資產廠可確指的「外部購入無形資產i內部開發(fā)不可確指的-無形資產一一商譽廠知識產j著作權、專利權、商標權類 I專有技術等｛優(yōu)惠合同、專營權專賣權、土地使用權等單項資產評估綜合資產評估｛企業(yè)價值評估企業(yè)部分資產評估關系類其他｛客戶名單、銷售網絡有組織的職工隊伍等圖1-1資產評估的客體可以看出，資產評估的客體多種多樣，而且在運營中的作用各不相同，產生的效益也有很大差別，這些都決定了資產評估是一項極其復雜的工作。三、資產評估的目的資產評估的目的是指資產評估服務于什么樣的資產業(yè)務，簡言之，就是為什么進行資產評估。資產評估的目的不同，評估的方法、原則以及應該遵循的價格標準甚至評估的程序都可能有差別。因此，明確資產評估的目的，對于科學地組織資產評估工作、提高資產評估質量都具有重要意義。2005年8月國務院國資委頒布的《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》規(guī)定，必須經過評估的國資處置行為包括：整體或者部分改建為有限責任公司或者股份有限公司；以非貨幣資產對外投資；合并、分立、破產、解散；非上市公司國有股東股權比例變動；產權轉讓；資產轉讓、置換；整體資產或者部分資產租賃給非國有單位；以非貨幣資產償還債務資產涉訟；收購非國有單位的資產；接受非國有單位以非貨幣資產出資；接受非國有單位以非貨幣資產抵債，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進行資產評估的事項。值得指出的是，在市場經濟條件下，需要進行資產評估的資產業(yè)務是十分廣泛的。除了國有資產的評估之外，還有大量的非國有資產評估業(yè)務。就企業(yè)資產評估業(yè)務而言，還包括企業(yè)經營業(yè)績的評估、企業(yè)主要領導人變更時對企業(yè)資產狀況的評估，此外，企業(yè)資產交易中的納稅也需要進行資產評估。資產評估的價值類型指的是資產評估價值質的規(guī)定性，即價值內涵，是對資產評估結果價值屬性的抽象和歸納。價值類型需要與資產行為的發(fā)生相匹配。這主要是由于資產在價值形態(tài)上的計量可以有多種類型的涵義，分別從不同角度反映資產的價值特征。這些不同涵義的價值不僅在質上是不同的，在量上也存在較大差異，而作為資產業(yè)務所要求的具體價值類型卻是唯一的，否則就失去了正確反映和提供價值尺度的功能。因此，必須根據資產業(yè)務的行為，即評估目的，弄清楚所要求的價值尺度的內涵，從而確定資產業(yè)務所適用的價值類型。國際評估準則中將價值類型分為兩大類，一類是市場價值，一類是市場價值以外的價值。中國資產評估協(xié)會2007年11月發(fā)布的《資產評估價值類型指導意見》明確了市場價值和投資價值、清算價值及殘余價值等幾種常見的非市場價值。市場價值是自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值，亦稱特定投資者價值。清算價值是指以評估對象處于被迫出售、快速變現或其他非正常市場條件為依據判斷的資產價值估計數額。殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或其他有形資產等在不能繼續(xù)使用的前提下，拆除變現的價值估計數額。資產評估的方法主要有三種，即成本法、市場法和收益法，這三種方法分別從不同的角度對資產價格進行評定估算。成本法是基于資產重新購置或建造的價格或成本，通常適用于機器設備、房地產等固定資產的評估以及資產補償的評估。市場法是基于同類資產或類似資產在市場上的成交價來估算被評估對象價格的一種方法，適用于流動資產、房地產等交易活躍的資產估價。收益法是基于資產的未來獲利能力對資產進行估價，適用于能單獨測算其未來收益的資產估價。資產評估的價值類型與評估方法是兩個既相互聯(lián)系，又有區(qū)別的概念。資產評估的價值類型說明的是資產評估價值的內涵，具有質的規(guī)定性，而評估方法則是評估價值的量化過程，前者對后者的運用具有約束性，在價值類型確定的前提下，盡管各種方法之間具有替代性，但不能以方法的可替代性模糊價值類型的唯一性，更不能以評估方法代替價值類型。此外，還應注意的是，價值類型與作為評估結果的評估價值不是相同的概念。評估價值是價值類型與評估方法即評估價值質的規(guī)定和量化過程共同作用的結果。影響評估價值的因素很多，如特定目的、市場條件及指標參數等，但決定價值類型的則是特定目的。在價值類型相同的情況下，價值類型約束下的評估方法的應用中，市場條件和指標參數等均會對其產生影響，最終影響評估價值。進一步說，引起評估價值差異的因素，既有價值類型不同的原因，也有方法運用差異的原因。科學選擇資產評估的價值類型是資產評估具有科學性和有效性的根本前提。五、資產評估的法律法規(guī)和評估準則資產評估的相關法律法規(guī)對于資產評估行業(yè)的法制化、規(guī)范化建設具有十分重要的意義。目前，我國已初步形成一套較為完整的資產評估法制規(guī)范體系。主要法律法規(guī)包括《國有資產評估管理辦法》（1991年國務院91號令）、《國有資產評估管理辦法施行細則》（國資辦發(fā)[1992]36號）、《注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（人職發(fā)[1995]54號）、《關于調整注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格考試有關規(guī)定的通知》（人發(fā)[1999]23號）、《注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格注冊管理暫行辦法》（國資辦發(fā)[1996]35號）、《資產評估機構審批管理辦法》（財政部令第22號）、《關于改進資產評估確認工作的通知》（財評字[1998]136號）、《注冊資產評估師后續(xù)培訓制度（試行）》（財評協(xié)字[1998]54號]、《資產評估操作規(guī)范意見》（國資辦發(fā)[1996]23號）等。此外，十多年來，我國立法、司法和行政管理部門也陸續(xù)制定了許多涉及資產評估的法律、法規(guī)和規(guī)章制度，如《公司法》、《證券法》、《合伙企業(yè)法》、《拍賣法》、《刑法》等，這些都是資產評估法律規(guī)范體系的重要組成部分。資產評估準則是從專業(yè)技術的角度對資產評估業(yè)務處理提出的規(guī)范要求和判別標準，是資產評估規(guī)范的重要組成部分；它是資產評估實踐工作經驗的抽象、概括和總結，又反過來指導和規(guī)范資產評估實踐工作，對于規(guī)范資產評估行業(yè)的管理和資產評估師的執(zhí)業(yè)行為具有重要作用。目前世界上公認的較有影響力的評估準則有美國的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》、《國際評估準則》等，我國目前也已建立起一套較為完整的資產評估準則體系。六、資產評估的程序為使資產評估工作科學化、規(guī)范化，資產評估工作必須按一定的程序進行。資產評估程序是指在特定的資產評估業(yè)務中，評估機構按照相應的要求，評估工作所必須遵循的評估順序。資產評估程序對保證資產評估的科學合理和公證性具有重要意義，因為資產評估的過程有時會影響甚至決定資產評估的結果，這也是減少或避免評估工作隨意性的重要要求。按照中華人民共和國國務院1991年頒發(fā)的《國有資產評估管理辦法》及其《實施細則》，國有資產評估的程序分為申請立項、資產清查、評定估算、驗證確認等四個步驟。這四個步驟是按資產評估的邏輯順序系統(tǒng)排列的，每一步驟都是其后一步驟的前提、基礎和依據。非國有資產的評估程序可以比照國有資產的評估程序進行。只是立項和確認不是由國有資產管理部門決定，而是由委托單位自行決定。對于一項特定的資產評估業(yè)務，其評估程序通常如下。（1）明確評估業(yè)務的基本事項。包括明確評估業(yè)務的內容和范圍、評估目的、評估基準日、價值類型及定義、評估工作完成時間等。（2）簽訂業(yè)務約定書，約定委托方和受托方各自的權利與義務。（3）編制資產評估計劃。根據被評估資產對象的性質與工作量大小，明確參與項目的評估人員以及分工，明確作業(yè)進程及時間安排。（4）資產勘查與現場調查。進駐現場，勘查資產實體狀況和產權狀況，核查資產權屬性質，檢測鑒定資產。（5）收集評估資料。針對資產評估對象的特點、所采用的評估方法，收集相應的市場價格資料及其他資料。（6）評定估算。針對具體評估對象逐個進行評定估算，填寫評估明細表和分類匯總表。（7）編制和提交評估報告。（8）工作底稿歸檔。第三節(jié)資產評估的特點從最本質的意義上講，資產評估是一種對資產價值的估計和判斷的社會中介活動。與其他資產計價業(yè)務和社會中介活動相比，資產評估具有以下幾個明顯的特點。一、現實性現實性是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行估價。所謂資產評估基準期，是指確認資產、評估價格的基準時間。由于企業(yè)資產總是處在運動和變化之中，資產的數量、結構、狀態(tài)和價格也就不可能長期保持不變。因而，企業(yè)資產評估只能是評估某一時點的資產，而不能完全反映評估基準期以外時期的資產狀況。為了科學實施資產評估，使評估結果具有可解釋性和可驗證性，便于客戶和公眾對其合理利用，必須確定評估基準期。評估基準期一般以“日”為基準時點，選擇與資產業(yè)務或評估作業(yè)時間較接近的時期。資產評估的現實性表現在以下三個方面。（1）資產評估直接以現實存在作為資產確認、估價和報告的依據，沒有與過去業(yè)務及其記錄進行銜接、均衡、達成一致等約束，只需要說明當前資產的狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變?yōu)楫斍盃顩r。（2）以現實狀態(tài)為基礎反映未來。資產評估涉及未來的預測。預測是對未來事件的陳述，它固然根據過去和現實狀況，但必須考慮未來的新變化、新因素、新發(fā)展，這才是合乎一般規(guī)律的。但是，資產評估中的預測更強調現實的意義，它把未來狀況抽象為現實狀況在時間維下的邏輯延伸。資產評估要求揭示在“現實”這一時間維下的資產價值屬性。進行預測，只是通過現實在未來的邏輯延伸來捕捉現實資產的價值屬性。（3）現實性強調客觀存在。形式上存在而實際上已消失者，形式上不存在而事實上存在者，都要以實質上的客觀存在為依據進行校正。二、市場性市場性是資產評估區(qū)別于其他會計活動的顯著特征。財務會計既反映外部交易即市場交易，又反映內部交易即企業(yè)內部的資源變換。企業(yè)內部資源變換在時空上是與市場相分離的。資產評估則是在模擬市場條件下，對資產確認、估價和報告，并且通常受市場直接檢驗。資產評估需要模擬市場來作為資產估價的依據，因為資產評估的實質就是以資產要素市場和本金市場作為參照系對資產的價格屬性進行描述，它不能離開資產市場得出結論。但是，評估發(fā)生在資產進入市場之前，甚至有些資產業(yè)務并不進入市場，也許部分資產還沒有現實的市場。這就需要根據市場的一般規(guī)律和現實狀況，模擬評估對象身臨其境的市場狀況來評估作價。應該注意的是，即使是非市場業(yè)務，其評估也要市場化，不能以評估對象的個別狀況為轉移，要采用市場所決定的參數。例如，一臺普通機床，企業(yè)在原購置時運用商業(yè)策略使購置價比市場價低20%，但現在評估時就要采用現實市場的一般價格，而不能考慮該企業(yè)重置時可能少花20%費用的情況。模擬市場是資產評估的依據，這是資產評估市場性的表現之一。資產評估市場性的表現之二是，評估結果的有效性要受市場檢驗。如果市場交易價格與評估值大相徑庭，那么評估會被認為是毫無意義的或低質量的。在一些資產評估較為發(fā)達的西方國家，成交價格一般在評估價格的10%左右上下波動即視為評估結果是準確可信的。這是衡量一個評估機構社會信譽的重要標志。三、預測性資產評估的預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現實。一項資產是否有價值，關鍵取決于其未來是否有用，即能否給資產的所有者帶來未來收益。未來沒有潛能和效益的資產，現實評估價值是不存在的。因此，在資產評估操作中，通常用未來預期收益來折算反映某項資產的現實價值、用預期使用年限和功能評估某類資產的凈值等。四、公正性資產評估的公正性是指資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，資產評估過程及其結果只服從于資產評估對象及評估時的各種主客觀條件，而不傾向于各當事人的任何一方資產評估是為產權變動、資產交易及其他涉及資產產權主體利益的經濟活動服務的社會中介活動。資產評估的性質要求其必須保證公正性，公正性是資產評估存在和立足的根本。要保證資產評估的公正性，一方面要強調資產評估機構和評估人員保持超然獨立的地位，與資產交易各當事人沒有利益或利害關系，這是公正性的組織基礎；另一方面，資產評估必須按公允、法定的準則和規(guī)程執(zhí)業(yè)，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術基礎。五、咨詢性咨詢性是指資產評估結論是為資產業(yè)務提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產業(yè)務定價決策負責。資產評估與資產交易中的資產交易價格決策和決定是分屬于兩個不同的過程，是由不同主體作出的。資產評估為資產交易提供的估價只是作為當事人要價和出價的參考，最終的成交價則取決于當事人談判的技巧。此外，還應該指出的是，資產評估屬于一種專業(yè)技術咨詢活動，需要由具有資產評估及其相關知識的專業(yè)人士或專家，以及由這些專業(yè)人士及專家組成的機構完成，資產評估結論應該是這些專家的專業(yè)判斷和專家意見，具有令人信服的權威性。第四節(jié)資產評估的假設前已述及，資產評估的特點之一是其市場性。資產評估是在資產交易發(fā)生之前通過模擬市場對準備交易的資產在某一時點的價格進行的估算。但事實上人們是無法完全把握市場機制的，評估人員模擬市場進行資產評估往往必須借助于若干種假設，以對資產的未來用途和經營環(huán)境作出合理的判斷。因此，資產評估與其他學科一樣，其理論和方法體系的確立也是建立在一系列假設的基礎上的。在資產評估中有四個最基本的假設，即交易假設、繼續(xù)使用假設、公開市場假設和清算（清償）假設。一、交易假設交易假設（TransactionHypothesis）是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。由于資產評估是在資產實施交易前進行的一項專業(yè)服務活動，而資產評估的最終結果又屬于資產的交換價值范疇，因此，為了能夠在資產實際交易之前為委托人提供資產交易底價，利用交易假設將被評估資產置于“交易”當中，模擬市場進行評估十分必要。交易假設一方面為資產評估得以進行創(chuàng)造了條件；另一方面，它明確限制了資產評估的外部環(huán)境，即資產被置于市場交易當中。資產評估不能脫離市場條件而孤立地進行。二、繼續(xù)使用假設繼續(xù)使用假設（ContinuousUseHypothesis）是假定被評估資產將按現行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用，從而可以考察它在未來時間能為其持有人帶來的經濟收益。這一假設要求，一般情況下不能按把資產拆零出售所得收益之和來評估資產價格，即應該把資產看成是一種獲利能力而不是物的堆積。例如，一臺機床用作制造產品時其估價可能是6萬元，而將其拆成發(fā)動機、床身等零部件分別出售時，可能僅值3萬元，同一資產按不同的假設用作不同目的，其價格是不一樣的。再如，就一個企業(yè)而言，它是由眾多的機器設備、流動資產、房屋及其建筑物和無形資產組成的整體，在繼續(xù)經營條件下評估，其估價是1000萬元，但如果因破產而強制清算拍賣，其價值就會遠遠低于1000萬元。繼續(xù)使用的方式有：（1）在用續(xù)用，即處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，按照其現行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。（2）轉用續(xù)用，即被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，改變資產現在的用途，按照新的用途繼續(xù)使用下去。（3）移地續(xù)用，即被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，改變資產現在的空間位置，轉移到其他空間位置上繼續(xù)使用。在確認繼續(xù)使用的資產時，必須充分考慮以下條件。（1）資產能以其提供的服務或用途滿足資產持有人經營上期望的收益。（2）資產尚有顯著的剩余使用壽命。（3）資產的所有權明確，并保持完好。（4）資產從經濟上、法律上允許轉作他用。（5）資產的使用功能完好或較為完好。三、公開市場假設公開市場假設（OpenMarketHypothesis）是假定資產擬進入的市場是一個公開市場。所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。資產交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。買賣雙方都能對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。事實上，現實中的市場條件未必真能達到上述公開市場的完善程度。公開市場假設就是假定那種較為完善的公開市場存在。被評估資產將要在這樣一種公開市場中進行交易。當然，公開市場假設也是基于市場客觀存在的現實，即資產在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實為基礎的。公開市場假設還假定資產用途可以隨便選擇，從而發(fā)揮其最大最佳效用，即資產可以被用于法律和政策允許的最佳用途，從而為其持有人帶來最大收益。當然，這種選擇僅限于該項資產的可選擇用途范圍內。這種資產的最大最佳效用可以是現時的，也可以是潛在的，在評估資產時，按照公開市場假設處理或作適當的調整，才有可能使資產效用最大。清算（清償）假設（LiquidationHypothesis）是指資產所有者在某種壓力下，或經協(xié)商,或以拍賣方式將其資產強制在公開市場上出售。這種情況下的資產評估具有一定的特殊性適應強制出售中市場均衡被打破的實際情況，資產評估價值大大低于繼續(xù)使用或公開市場條件下的評估值。在資產評估中，由于資產未來效用有別而形成了四種假設。在不同的假設條件下，評估結果各不相同。在繼續(xù)使用假設前提下，要求評估資產的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設前提下，要求評估資產的公平市場價值；在清算（清償）假設前提下，要求評估資產的清算價格。因此，資產評估人員在評估業(yè)務活動中要充分分析了解、判斷認定被評估資產最可能的效用，以便得出有效結論。第五節(jié)資產評估的原則資產評估作為社會中介行業(yè)，涉及面廣、專業(yè)性強，因此應恪守一定的原則，包括工作原則和技術原則。工作原則是資產評估中必須遵守的行為準則，而技術原則是評估理論的具體化。一、資產評估的工作原則資產評估的工作原則是規(guī)范資產評估主體行為的準則，也是調節(jié)資產評估主體與委托人及資產業(yè)務有關權益各當事人在資產評估中的相互關系的準則。（一）獨立性原則獨立性原則是指要求資產評估機構和評估人員公正無私地進行評估，評估過程自始至終不受外來或內在因素的影響和干擾。評估機構應是獨立的社會公正性機構，不能為資產業(yè)務各方的任何一方所擁有，評估工作應始終堅持獨立的第三者立場。評估人利益與評估結論相獨立，評估收費只與實際工作量相關，不應與資產估價額掛鉤，不能與評估結論運用的實際效果掛鉤。評估人利益應與資產業(yè)務相獨立，評估機構和評估人員與資產業(yè)務應沒有任何利益上的聯(lián)系，倘有，應予回避。（二）客觀性原則客觀性原則是指評估結果應有充分的事實依據，從實際出發(fā)，按照客觀規(guī)律辦事。一方面，評估機構在評估操作過程中，要以市場為參照，以現實為基礎，預測、推算和邏輯運算等主觀判斷過程要建立在市場和現實的基礎資料上，以求得資產價值的客觀性的結論另一方面，被評估單位對被評估的資產或債權債務等，必須提供真實的、客觀的情況，不能夸大也不能隱瞞，使評估人員取得評估所需要的確實可靠的資料、數據。（三）科學性原則科學性原則是指評估人員在評估過程中，必須根據特定的評估目的選擇恰當的估價標準和科學的評估方法，制定科學的評估方案，使資產評估結果準確可靠?？茖W性原則具體體現在：（1）在選用評估方法時，不僅要注意方法本身的科學性，而且更重要的是必須嚴格注意評估方法與評估標準相匹配，評估標準對評估方法具有約束性，不能以方法取代標準，以技術方法的多樣性和可替代性模糊評估標準的唯一性，影響評估結果的科學性。（2）制定科學合理的評估方案。資產評估的具體業(yè)務不同，其評估程序亦有繁簡的差別。因此，應根據國家的有關規(guī)定和評估本身的規(guī)律性，結合資產評估的實際情況，確定科學合理的評估方案。這樣既有利于節(jié)約評估的人、財、物力，降低評估成本，又有利于提高評估效率，保證評估工作順利進行。（四）專業(yè)性原則專業(yè)性原則是指資產評估必須由經法律認可的專業(yè)評估機構和評估人員來進行。為保證資產評估結論的準確可靠，專業(yè)性原則要求資產評估機構必須有一支由財會、工程、技術、法律、經濟管理等多學科的專家組成的專業(yè)評估隊伍，他們應具備足夠的從事資產評估業(yè)務所需要的專業(yè)知識及工作經驗。為了保證專業(yè)性原則的貫徹執(zhí)行，國家規(guī)定，只有經國家法定機構注冊登記，并持有資產評估許可證書的資產評估公司、會計師事務所、財務咨詢公司等機構，才具有承辦資產評估業(yè)務的資格。只有經國家法定機構安排統(tǒng)一考試考核批準、持有注冊評估師證書的專業(yè)技術人員，才有資格擔任資產評估任務。二、資產評估的技術原則資產評估的技術原則是指在資產評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術規(guī)范和業(yè)務準則。實質上是評估理論的具體化。它們?yōu)樵u估師在執(zhí)業(yè)過程中的專業(yè)判斷提供指南。（一）貢獻原則根據經濟學邊際收益原理，各生產要素的價值大小，可依據其對總收益的貢獻來衡量由于資產總是在一定的資產整體中發(fā)揮作用，因而它的邊際貢獻往往是資產交易雙方確認資產價格的尺度。那么，怎樣確定各項生產要素的邊際貢獻呢？邊際生產力分配規(guī)律認為一種生產要素應該得到的報酬取決于它的邊際生產力，兩者在數量上應該相等，邊際生產力越大，應該得到的報酬越多。在經濟學中，邊際生產力是指在投入的其他生產要素的數量和質量不變、企業(yè)的技術水平保持不變的情況下，再增加或減少一個單位的某種生產要素，所增加或減少的產量。邊際生產力分配規(guī)律為科學測度生產要素的貢獻比例提供了一種理論依據。這一規(guī)律從理論上闡明，當企業(yè)實現一定的產量后，各類資產的貢獻比例都應該以其邊際生產力的大小為依據，固定資產、流動資產和無形資產的貢獻比例都應該按照這樣的分配原則來科學地確定。尤其是對如專利技術和商標這類無形資產的評估，如果不遵循確定無形資產貢獻率的思路而是運用其他的方法去評估，都會遇到一些難以解決的問題。（二）替代原則人們合理性的經濟行為往往表現在：對具有相同效用的物品進行選擇時，必定選擇價格便宜的；而在價格相同時，則會選擇效用較大的。因此，在同一市場上，如果有兩種以上可以相互替代的商品存在，那么它們的價格會互相牽引而大體保持在同一水平上。根據替代原則，假如不存在因延緩供應而引起的不適當的代價，則被評估資產的價格可以根據建造一項具有相似效用的資產的成本，或取得一項同等效用的現存資產的價格來確定。所以，替代原則是重置成本法和現行市價法的理論依據。（三）預期原則效用價值論認為，資產的價值由資產為其所有者帶來的效用所決定，效用越大，資產的價值就越高。對于資產所有者來說，效用當然是指資產所帶來的收益，收益決定著資產的價值。但應注意的是，這里的收益不是過去的收益，而是未來的收益。過去的收益對于資產所有者來說是沒有任何意義的。資產的現時價值必須依據該項資產所能帶來的預期收益來評估。這就是預期原則的具體要求，也是運用收益現值法評估資產價值的基本思想。根據預期原則，在進行資產評估時，評估師必須合理預測未來的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限，以科學合理地評估資產的價值，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定。（四）變化原則資產價值是隨情況或環(huán)境的變化而相應變化的。這是因為資產本身不僅由于使用性損耗和自然力的作用而會使其價值改變，而且受社會、經濟、技術進步等因素的影響，資產也會發(fā)生升值或貶值問題。以機器設備為例，其價值一方面會隨著使用年限的延長因損耗而降低，另一方面又受到通貨膨脹的影響而升值，亦有可能因性能更好的新設備問世或政府發(fā)布嚴格的環(huán)境保護或能源消耗法規(guī)而貶值。資產價值的形成正是這些因素綜合作用的結果。評估人員應全面考慮市場中可能影響資產價值的現有和預期的種種變化。不過，變化是持續(xù)不斷的，所以，評估價值只有按評估基準日計算才能有效。（五）供求原則經濟學理論認為，和商品、勞務一樣，生產要素的交易也形成了生產要素市場，在這個市場上，供求雙方通過競價決定著生產要素的市場價格，這就是由市場決定的生產要素報酬。某種生產要素的市場價格高，說明其在生產過程中發(fā)揮的作用重要，因此較其他生產要素得到較大的分配比例。只要存在有效的競爭性，通過生產要素市場決定的資產的價格是大量經濟主體集體決策的結果，大量的經濟主體的各自主觀決策就形成了最后的客觀效果。這種客觀效果往往比主觀評價更加符合實際情況。因此，既然資產評估是對資產的現時價格進行評定估算的過程，那么，按照供求原則就應該將被評估資產置于資產市場中來考察其現時價格。即使某項資產沒有現實的市場，在評估時，也應模擬現實的市場條件來評估其現時價格。供求原則還告訴我們，資產的價格隨供求狀況的變化而變化，這是市場經濟的基本法則。增加對某項資產的需求或減少對它的供給，其市場價格會趨向上升；反之則會下降。供求雙方的交互作用構成市場，影響資產價格。在進行資產評估時，應充分考慮資產本身的供求狀況，正確評估資產的價格。（六）最佳利用原則在市場經濟條件下，資產具有一種趨向最佳用途的內在本能。如果資產目前還未達到最佳利用狀態(tài)，在進行評估時，可以以其最佳利用狀態(tài)為基礎估價。最佳利用原則對房地產的評估尤其具有指導意義。房地產的用途具有多樣性，不同的利用方式為房地產所有者帶來的收益量不同。而且房地產所有者又總期望獲得更多的長期收益，并以能滿足這個目的為準繩選擇用途。所以，房地產價格評估是以確保該房地產充分發(fā)揮效用為前提的。但事實