資產(chǎn)評(píng)估概述

資產(chǎn)評(píng)估概述學(xué)習(xí)目標(biāo)】了解資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生和發(fā)展的歷史把握科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該具備的要素理解并掌握資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、假設(shè)和原則第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生和發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著人類(lèi)社會(huì)商品交易的產(chǎn)生和發(fā)展，生產(chǎn)商品的資產(chǎn)交易也隨之產(chǎn)生并得到發(fā)展，這就產(chǎn)生了資產(chǎn)評(píng)估的需要。特別是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的產(chǎn)生，資產(chǎn)交易不斷得到發(fā)展和擴(kuò)大，為保證交易的科學(xué)性和合理性，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的需要和要求也隨之大大提高?？傮w來(lái)看，資產(chǎn)評(píng)估大體經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段即原始評(píng)估階段、經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段和科學(xué)評(píng)估階段。一、原始評(píng)估階段在原始社會(huì)后期，生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展導(dǎo)致剩余財(cái)產(chǎn)的出現(xiàn)，這是私有制產(chǎn)生的物質(zhì)基礎(chǔ)。隨著私有制的出現(xiàn)，出現(xiàn)了商品生產(chǎn)和商品交易，而生產(chǎn)商品的資產(chǎn)交易也隨之產(chǎn)生并得到發(fā)展，于是產(chǎn)生了資產(chǎn)評(píng)估的客觀需要。在房屋、土地、牲畜及珠寶等貴重財(cái)產(chǎn)的交易過(guò)程中，由于這些財(cái)產(chǎn)的價(jià)值具有不確定性特點(diǎn)，交易雙方往往對(duì)價(jià)格難以達(dá)成一致的意見(jiàn)，這時(shí)雙方找一個(gè)略有經(jīng)驗(yàn)并共同信得過(guò)的第三者進(jìn)行評(píng)判，從而達(dá)成一個(gè)公平價(jià)格，使得買(mǎi)賣(mài)成交。這個(gè)第三者在協(xié)調(diào)過(guò)程中需要用各種理由和方法給出一個(gè)雙方都能接受的價(jià)格，實(shí)際上扮演了類(lèi)似現(xiàn)在評(píng)估員的角色。原始評(píng)估階段的資產(chǎn)評(píng)估具有以下幾個(gè)鮮明的特點(diǎn)：（1）直觀性。評(píng)估僅僅依靠評(píng)估人員的直觀感覺(jué)和主觀偏好進(jìn)行，沒(méi)有借助于其他測(cè)評(píng)設(shè)備。（2）非專(zhuān)業(yè)性。評(píng)估人員并不具備專(zhuān)業(yè)的評(píng)估手段和技能，也未受過(guò)專(zhuān)門(mén)訓(xùn)練，而往往是由資產(chǎn)交易雙方或一方指定的人員來(lái)進(jìn)行評(píng)估，甚至由那些并不懂多少評(píng)估知識(shí)但卻在一定范圍內(nèi)德高望重的人員來(lái)進(jìn)行評(píng)估。（3）無(wú)償性。資產(chǎn)交易雙方無(wú)須支付評(píng)估人員的報(bào)酬，評(píng)估人員也無(wú)須對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)法律責(zé)任。二、經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和商品、資產(chǎn)交易頻率的提高，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)也逐步向?qū)I(yè)化和經(jīng)常化方向發(fā)展，從而也就產(chǎn)生了一批具有一定評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員。這些評(píng)估人員由于積累了較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，因而專(zhuān)業(yè)水平更高，接受的委托評(píng)估業(yè)務(wù)也較頻繁，實(shí)行有償服務(wù)，逐步向職業(yè)化方向發(fā)展。與原始評(píng)估階段相比，經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段的評(píng)估結(jié)果更為可靠，但還未能實(shí)現(xiàn)評(píng)估工作的規(guī)范化和評(píng)估方法的科學(xué)化。從時(shí)間上看，前資本主義階段的資產(chǎn)評(píng)估基本上處于經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段。經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段的資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：（1）評(píng)估的準(zhǔn)確性主要取決于評(píng)估人員積累的經(jīng)驗(yàn)。（2）評(píng)估人員對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行有償服務(wù)。（3）評(píng)估方法較為單一，一般根據(jù)類(lèi)似商品的成交價(jià)確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。三、科學(xué)評(píng)估階段蒸汽機(jī)的轟鳴聲宣告了產(chǎn)業(yè)革命的到來(lái)。產(chǎn)業(yè)革命促使資本主義經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，生產(chǎn)要素市場(chǎng)日臻發(fā)達(dá)。這樣，社會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的需要越來(lái)越迫切，要求也越來(lái)越高，從而推動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估逐漸發(fā)展成為一種職業(yè)。在現(xiàn)代資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)為資產(chǎn)交易雙方提供評(píng)估業(yè)務(wù)，積累了大量的資產(chǎn)評(píng)估資料和豐富的資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，形成了符合現(xiàn)代企業(yè)特點(diǎn)的管理模式，產(chǎn)生了一大批具有豐富評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員。具備了這些方面的條件公司化的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)就產(chǎn)生了。美國(guó)最大的資產(chǎn)評(píng)估公司——美國(guó)評(píng)值聯(lián)合公司，已有一百多年的歷史。這類(lèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)依靠其強(qiáng)大的評(píng)估實(shí)力和現(xiàn)代化管理方式為資產(chǎn)業(yè)務(wù)雙方提供優(yōu)質(zhì)的評(píng)估服務(wù)，通過(guò)這些業(yè)務(wù)使自身得到發(fā)展。通常，資產(chǎn)評(píng)估公司集中了許多具有相當(dāng)專(zhuān)業(yè)化水平的評(píng)估人員，這些人員既可以是評(píng)估公司的員工，也可以是評(píng)估公司的兼職人員。在科學(xué)評(píng)估階段，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的范圍是極其廣泛的，包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，甚至可以細(xì)分為機(jī)械設(shè)備評(píng)估、自然資源評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估等。在科學(xué)評(píng)估階段，資產(chǎn)評(píng)估的理論研究也得到了很大發(fā)展。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的阿爾弗萊德?馬歇爾率先將價(jià)值理論引入估價(jià)工作中，并對(duì)銷(xiāo)售對(duì)比、成本、收益現(xiàn)值法這三種主要的評(píng)估技術(shù)進(jìn)行了研究。其后，美國(guó)頗有影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊爾文?弗雪對(duì)馬歇爾提出的這三種評(píng)估技術(shù)作了進(jìn)一步的探討，并著重研究了收益的價(jià)值理論，發(fā)展并完善了收益法。這些理論準(zhǔn)備促使資產(chǎn)評(píng)估方法走向科學(xué)化，提高了資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。與專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員出現(xiàn)的同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估工作也開(kāi)始規(guī)范化。各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)或行業(yè)自律協(xié)會(huì)開(kāi)始制定統(tǒng)一的評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估師的職業(yè)道德規(guī)范和評(píng)估工作程序作出明確、具體的規(guī)定。由于準(zhǔn)則明確具體，評(píng)估有章可循，一般項(xiàng)目即使由幾家不同的公司評(píng)估，各自得出的評(píng)估值也一般不會(huì)有太大的差異。對(duì)于評(píng)估師的資格認(rèn)定也有嚴(yán)格的規(guī)定，評(píng)估師須通過(guò)嚴(yán)格的資格考試才能執(zhí)行業(yè)務(wù)。此外，資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果通常都要經(jīng)過(guò)法律部門(mén)的公證，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)體現(xiàn)評(píng)估結(jié)果的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告要負(fù)法律責(zé)任甚至負(fù)連帶法律責(zé)任?？傊?，科學(xué)評(píng)估階段的資產(chǎn)評(píng)估已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中一個(gè)不可或缺的社會(huì)中介行業(yè)對(duì)于維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序作用重大。我們所討論的資產(chǎn)評(píng)估，就是科學(xué)評(píng)估階段的資產(chǎn)評(píng)估是指由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，根據(jù)特定的目的，遵循公認(rèn)的評(píng)估準(zhǔn)則和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。四、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的歷史、現(xiàn)狀和前景資產(chǎn)評(píng)估主要源于資產(chǎn)交易的需要。在我國(guó)，由于商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲緩，資產(chǎn)交易不發(fā)達(dá)，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展也比較緩慢。新中國(guó)成立后不久，為了確實(shí)掌握國(guó)家接管以及恢復(fù)、建設(shè)的國(guó)有資產(chǎn)狀況，實(shí)現(xiàn)由供給制、半供給制向經(jīng)濟(jì)核算制的轉(zhuǎn)變，于1951—1952年對(duì)工業(yè)、交通、郵電、貿(mào)易、銀行和農(nóng)林等行業(yè)的國(guó)有資產(chǎn)實(shí)行了全面的清理、登記和估價(jià)，核實(shí)1952年國(guó)有資產(chǎn)總值為238.60億元，獲得了第一份比較完整、真實(shí)的國(guó)有資產(chǎn)資料。隨后又分別在1962年、1971—1972年、1979—1980年組織了三次大規(guī)模的全國(guó)性清產(chǎn)核資，主要是為了解決歷次運(yùn)動(dòng)的遺留問(wèn)題，為完善經(jīng)濟(jì)核算制服務(wù)。這幾次清產(chǎn)核資，注意力只是集中到加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算上，始終沒(méi)能把它自覺(jué)地同優(yōu)化國(guó)有資產(chǎn)管理工作聯(lián)系起來(lái)，而且雖然在每次清產(chǎn)核資中都對(duì)部分國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，但多半都出于核定資金的需要，并沒(méi)有自覺(jué)地同資產(chǎn)的合理流動(dòng)聯(lián)系起來(lái)。總之，我國(guó)以往的資產(chǎn)評(píng)估工作還很不完善、很不規(guī)范，也缺乏科學(xué)的估價(jià)方法，嚴(yán)格地說(shuō)它只是清產(chǎn)核資（清查資產(chǎn)、核實(shí)資金。）真正科學(xué)意義上的資產(chǎn)評(píng)估行為和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，在我國(guó)產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代末期。1988年，國(guó)家體制改革委員會(huì)委托中國(guó)企業(yè)培訓(xùn)中心在北京舉辦了企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估研討班，聘請(qǐng)美國(guó)評(píng)值聯(lián)合公司的副總裁羅納德?格爾根和該公司高級(jí)評(píng)估師羅博特?勞博達(dá)，講授資產(chǎn)評(píng)估的理論與實(shí)務(wù)。我國(guó)改革開(kāi)放對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的急切需要，以及資產(chǎn)評(píng)估理論和方法的引進(jìn)，啟發(fā)了參加研討班的國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局的領(lǐng)導(dǎo)。為了有效地保障國(guó)有資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中保值增值，在國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局內(nèi)被批準(zhǔn)成立了一個(gè)專(zhuān)司資產(chǎn)評(píng)估管理的司、局級(jí)機(jī)構(gòu)，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局資產(chǎn)評(píng)估中心宣告成立，并正式履行管理職責(zé)。隨后各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市相繼成立了資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)。為了更好地對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施管理，保護(hù)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)各有關(guān)方面的經(jīng)濟(jì)利益，1991年11月16日，前國(guó)務(wù)院總理李鵬簽署國(guó)務(wù)院第91號(hào)令，發(fā)布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》。該辦法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的范圍、組織管理、評(píng)估程序、評(píng)估方法以及法律責(zé)任等做了全面系統(tǒng)的規(guī)定。自此資產(chǎn)評(píng)估工作開(kāi)始走上了規(guī)范化、法制化的軌道，保證了全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展。自此之后十幾年來(lái)，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)獲得了迅速發(fā)展。一是各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)真抓了產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估立項(xiàng)和確認(rèn)工作。資產(chǎn)評(píng)估范圍涉及資產(chǎn)出售、中外合資合作、股份制改組、企業(yè)兼并、資產(chǎn)租賃、企業(yè)清算、抵押擔(dān)保等十多種經(jīng)濟(jì)行為。二是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)由國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估擴(kuò)展到非國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估。由于國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)和重組，形成了許多混合經(jīng)濟(jì)成分。這些混合經(jīng)濟(jì)成分由于占有國(guó)有資產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)，也必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。不僅如此，即使沒(méi)有占有國(guó)有資產(chǎn)的企業(yè)單位，其評(píng)估意識(shí)也不斷增強(qiáng)。為了維護(hù)自身利益，在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)，也自覺(jué)要求進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。目前全國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)覆蓋各個(gè)行業(yè)、不同經(jīng)濟(jì)成分的各類(lèi)企業(yè)單位。三是全國(guó)已形成了一支能基本滿(mǎn)足社會(huì)需要的評(píng)估隊(duì)伍。為了進(jìn)一步提高和保障資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的操作水平和執(zhí)業(yè)能力，從1996年開(kāi)始，國(guó)家實(shí)行注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度，從事資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)人員，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家組織的統(tǒng)一考試，取得執(zhí)業(yè)資格才能執(zhí)業(yè)。到現(xiàn)在，已形成了一支素質(zhì)水平和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)都很不錯(cuò)的評(píng)估師隊(duì)伍。涌現(xiàn)出一批獨(dú)具特色的評(píng)估機(jī)構(gòu)。四是資產(chǎn)評(píng)估的法制規(guī)范體系已初步形成。目前，我國(guó)已初步形成了一套以國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》為主干，以財(cái)政部、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局等政府主管部門(mén)頒布的一系列關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)章制度為主體，以全國(guó)人大及其常委會(huì)、司法機(jī)關(guān)和其他政府部門(mén)頒布的其他相關(guān)法律、司法解釋和規(guī)章制度為補(bǔ)充的資產(chǎn)評(píng)估法律規(guī)范體系。這些法律法規(guī)既有專(zhuān)門(mén)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的行政法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，也有從不同方面對(duì)資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行規(guī)范的其他法律法規(guī)和規(guī)章制度。從法規(guī)層次上看，既有全國(guó)人大及其常委會(huì)頒布的法律，國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，也有政府部門(mén)頒布的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件。從法規(guī)內(nèi)容上看，既有綜合性的管理法規(guī)，也有單項(xiàng)的專(zhuān)門(mén)規(guī)定。內(nèi)容涵蓋資產(chǎn)評(píng)估綜合管理、考試、培訓(xùn)、注冊(cè)、機(jī)構(gòu)審批、執(zhí)業(yè)規(guī)范、項(xiàng)目管理、涉外管理、財(cái)務(wù)管理、收費(fèi)管理、業(yè)務(wù)監(jiān)管、糾紛調(diào)處、違規(guī)處罰、清理整頓、體制改革等各個(gè)方面。五是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律管理逐步走上軌道。1993年12月10日，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)宣告成立。作為自律性的行業(yè)管理組織，它發(fā)揮著政府和評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員之間的橋梁紐帶作用，既協(xié)助政府貫徹執(zhí)行有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)政策，又把培訓(xùn)評(píng)估人員、研究評(píng)估理論方法、制定評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、進(jìn)行國(guó)內(nèi)外業(yè)務(wù)交流合作等為己任。1995年3月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)加入了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的成立，標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展階段。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立后，在推動(dòng)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)方面做了大量的工作，在短短的十幾年時(shí)間里，我國(guó)已建立起一套較為完整的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系?？梢钥隙?，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)政府的替代作用會(huì)進(jìn)一步加快，資產(chǎn)交易的規(guī)模和范圍也會(huì)隨之?dāng)U大，資產(chǎn)評(píng)估將迎來(lái)一個(gè)輝煌發(fā)展的時(shí)期。但也應(yīng)看到，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步加劇，特別是中國(guó)已加入WTO,今后外資評(píng)估公司和綜合性資產(chǎn)服務(wù)公司將大舉進(jìn)入，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估公司和其他資產(chǎn)服務(wù)公司將面臨更大的挑戰(zhàn)和壓力。面對(duì)這樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)必須進(jìn)一步提高其服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格遵守道德規(guī)范和行為操守，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展。第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的基本要素從資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生和發(fā)展中可以看出，科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估是指由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和數(shù)據(jù)資料，按照特定的目的，遵循一定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的過(guò)程。我國(guó)2004年頒布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》對(duì)資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了明確定義：“資產(chǎn)評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程?！备鶕?jù)資產(chǎn)評(píng)估的定義，資產(chǎn)評(píng)估包含以下所述的一些基本要素。一、資產(chǎn)評(píng)估的主體資產(chǎn)評(píng)估的主體是指進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的操作者，即評(píng)估人。評(píng)估人包括法人（資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)）和自然人（評(píng)估人員）。資產(chǎn)評(píng)估工作的政策性強(qiáng)，技術(shù)復(fù)雜，工作量較大，所以必須由合法的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和具有資產(chǎn)評(píng)估資格的人員來(lái)承擔(dān)，并負(fù)有法律責(zé)任。合法的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是指持有國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府國(guó)有資產(chǎn)行政管理部門(mén)頒發(fā)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的，正式登記注冊(cè)并領(lǐng)有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估工作已收到了相當(dāng)明顯的成效，各種類(lèi)型的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正在逐步建立和完善。這些資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從組織形式上可分為如下三種。第一種是專(zhuān)業(yè)性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所。這類(lèi)機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)從事某一方面的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，具有精通這一方面的專(zhuān)門(mén)人才，但這些人才也需要通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，取得“國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)”后，才能承擔(dān)本專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。第二種是兼營(yíng)性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司等。它們?cè)纫延休^強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量，只要增加或臨時(shí)聘請(qǐng)一些必需的、有關(guān)方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，經(jīng)過(guò)一定的資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)培訓(xùn)和考試考核，在取得國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)后，就可以承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。第三種是綜合性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，如資產(chǎn)評(píng)估公司、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所。其特點(diǎn)是實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，執(zhí)行獨(dú)立性、職業(yè)性和專(zhuān)業(yè)性原則，承擔(dān)各行業(yè)各部門(mén)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，這種類(lèi)型的機(jī)構(gòu)必須擁有各類(lèi)與評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員，具有雄厚的資產(chǎn)評(píng)估力量。具有資產(chǎn)評(píng)估資格的人員是指經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考試或考核，具有資產(chǎn)評(píng)估能力并取得資產(chǎn)

評(píng)估資格的人員。在中國(guó)，資產(chǎn)評(píng)估人員必須通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試取得注冊(cè)評(píng)估師的資格才能擔(dān)任資產(chǎn)評(píng)估的工作。由于資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果直接關(guān)系著資產(chǎn)交接各方的權(quán)益，且評(píng)估技術(shù)難度大，涉及多方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，如會(huì)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)學(xué)、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)等。因此，要求資產(chǎn)評(píng)估人員必須具備以下三個(gè)方面的條件。第一，具有踏實(shí)、勤奮、認(rèn)真的工作作風(fēng)以及良好的職業(yè)道德和個(gè)人品質(zhì)。第二，具有廣博的知識(shí)和較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。第三，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考試或考核，取得注冊(cè)評(píng)估師的資格。二、資產(chǎn)評(píng)估的客體資產(chǎn)評(píng)估的客體又稱(chēng)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，是指被評(píng)估的資產(chǎn)。會(huì)計(jì)學(xué)所稱(chēng)的資產(chǎn)是指企業(yè)過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有和控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)比會(huì)計(jì)學(xué)上所稱(chēng)的資產(chǎn)具有更廣泛的含義，它不僅包括具有獨(dú)立實(shí)體形態(tài)的有形資產(chǎn)，也包括不具有獨(dú)立實(shí)體形態(tài)的無(wú)形資產(chǎn)；既包括各種單項(xiàng)資產(chǎn)，也包括一組具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，即整體資產(chǎn)。資產(chǎn)評(píng)估的客體可用圖1-1表示。企業(yè)評(píng)估分類(lèi)按資產(chǎn)評(píng)估特性劃分按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象劃分有形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn),評(píng)估廠固定資產(chǎn)：機(jī)器、設(shè)備、房屋、建筑物、管理用具等企業(yè)評(píng)估分類(lèi)按資產(chǎn)評(píng)估特性劃分按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象劃分有形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn),評(píng)估廠固定資產(chǎn)：機(jī)器、設(shè)備、房屋、建筑物、管理用具等流動(dòng)資產(chǎn)：原材料、包裝物、低值易耗品、在產(chǎn)品、自制半成品、產(chǎn)成品、分期收款發(fā)出商品、貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬項(xiàng)等長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)期債券、股票等在建工程：各項(xiàng)工程及為工程準(zhǔn)備的專(zhuān)用物資等遞延資產(chǎn)：超過(guò)一年以上分期攤銷(xiāo)的各項(xiàng)費(fèi)用其他資產(chǎn)：除以上各項(xiàng)以外的其他長(zhǎng)期資產(chǎn)廠可確指的「外部購(gòu)入無(wú)形資產(chǎn)i內(nèi)部開(kāi)發(fā)不可確指的-無(wú)形資產(chǎn)一一商譽(yù)廠知識(shí)產(chǎn)j著作權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)類(lèi) I專(zhuān)有技術(shù)等｛優(yōu)惠合同、專(zhuān)營(yíng)權(quán)專(zhuān)賣(mài)權(quán)、土地使用權(quán)等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估綜合資產(chǎn)評(píng)估｛企業(yè)價(jià)值評(píng)估企業(yè)部分資產(chǎn)評(píng)估關(guān)系類(lèi)其他｛客戶(hù)名單、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)有組織的職工隊(duì)伍等圖1-1資產(chǎn)評(píng)估的客體可以看出，資產(chǎn)評(píng)估的客體多種多樣，而且在運(yùn)營(yíng)中的作用各不相同，產(chǎn)生的效益也有很大差別，這些都決定了資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作。三、資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)評(píng)估的目的是指資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)于什么樣的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)言之，就是為什么進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估的目的不同，評(píng)估的方法、原則以及應(yīng)該遵循的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)甚至評(píng)估的程序都可能有差別。因此，明確資產(chǎn)評(píng)估的目的，對(duì)于科學(xué)地組織資產(chǎn)評(píng)估工作、提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量都具有重要意義。2005年8月國(guó)務(wù)院國(guó)資委頒布的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》規(guī)定，必須經(jīng)過(guò)評(píng)估的國(guó)資處置行為包括：整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資；合并、分立、破產(chǎn)、解散；非上市公司國(guó)有股東股權(quán)比例變動(dòng)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毁Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位；以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)資產(chǎn)涉訟；收購(gòu)非國(guó)有單位的資產(chǎn)；接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)出資；接受非國(guó)有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的事項(xiàng)。值得指出的是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是十分廣泛的。除了國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估之外，還有大量的非國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。就企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)而言，還包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的評(píng)估、企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)人變更時(shí)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)狀況的評(píng)估，此外，企業(yè)資產(chǎn)交易中的納稅也需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型指的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定性，即價(jià)值內(nèi)涵，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性的抽象和歸納。價(jià)值類(lèi)型需要與資產(chǎn)行為的發(fā)生相匹配。這主要是由于資產(chǎn)在價(jià)值形態(tài)上的計(jì)量可以有多種類(lèi)型的涵義，分別從不同角度反映資產(chǎn)的價(jià)值特征。這些不同涵義的價(jià)值不僅在質(zhì)上是不同的，在量上也存在較大差異，而作為資產(chǎn)業(yè)務(wù)所要求的具體價(jià)值類(lèi)型卻是唯一的，否則就失去了正確反映和提供價(jià)值尺度的功能。因此，必須根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的行為，即評(píng)估目的，弄清楚所要求的價(jià)值尺度的內(nèi)涵，從而確定資產(chǎn)業(yè)務(wù)所適用的價(jià)值類(lèi)型。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中將價(jià)值類(lèi)型分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是市場(chǎng)價(jià)值，一類(lèi)是市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2007年11月發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》明確了市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值、清算價(jià)值及殘余價(jià)值等幾種常見(jiàn)的非市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值，亦稱(chēng)特定投資者價(jià)值。清算價(jià)值是指以評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)或其他非正常市場(chǎng)條件為依據(jù)判斷的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等在不能繼續(xù)使用的前提下，拆除變現(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。資產(chǎn)評(píng)估的方法主要有三種，即成本法、市場(chǎng)法和收益法，這三種方法分別從不同的角度對(duì)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定估算。成本法是基于資產(chǎn)重新購(gòu)置或建造的價(jià)格或成本，通常適用于機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的評(píng)估以及資產(chǎn)補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估。市場(chǎng)法是基于同類(lèi)資產(chǎn)或類(lèi)似資產(chǎn)在市場(chǎng)上的成交價(jià)來(lái)估算被評(píng)估對(duì)象價(jià)格的一種方法，適用于流動(dòng)資產(chǎn)、房地產(chǎn)等交易活躍的資產(chǎn)估價(jià)。收益法是基于資產(chǎn)的未來(lái)獲利能力對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，適用于能單獨(dú)測(cè)算其未來(lái)收益的資產(chǎn)估價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型與評(píng)估方法是兩個(gè)既相互聯(lián)系，又有區(qū)別的概念。資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型說(shuō)明的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵，具有質(zhì)的規(guī)定性，而評(píng)估方法則是評(píng)估價(jià)值的量化過(guò)程，前者對(duì)后者的運(yùn)用具有約束性，在價(jià)值類(lèi)型確定的前提下，盡管各種方法之間具有替代性，但不能以方法的可替代性模糊價(jià)值類(lèi)型的唯一性，更不能以評(píng)估方法代替價(jià)值類(lèi)型。此外，還應(yīng)注意的是，價(jià)值類(lèi)型與作為評(píng)估結(jié)果的評(píng)估價(jià)值不是相同的概念。評(píng)估價(jià)值是價(jià)值類(lèi)型與評(píng)估方法即評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定和量化過(guò)程共同作用的結(jié)果。影響評(píng)估價(jià)值的因素很多，如特定目的、市場(chǎng)條件及指標(biāo)參數(shù)等，但決定價(jià)值類(lèi)型的則是特定目的。在價(jià)值類(lèi)型相同的情況下，價(jià)值類(lèi)型約束下的評(píng)估方法的應(yīng)用中，市場(chǎng)條件和指標(biāo)參數(shù)等均會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響，最終影響評(píng)估價(jià)值。進(jìn)一步說(shuō)，引起評(píng)估價(jià)值差異的因素，既有價(jià)值類(lèi)型不同的原因，也有方法運(yùn)用差異的原因?？茖W(xué)選擇資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型是資產(chǎn)評(píng)估具有科學(xué)性和有效性的根本前提。五、資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制化、規(guī)范化建設(shè)具有十分重要的意義。目前，我國(guó)已初步形成一套較為完整的資產(chǎn)評(píng)估法制規(guī)范體系。主要法律法規(guī)包括《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（1991年國(guó)務(wù)院91號(hào)令）、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》（國(guó)資辦發(fā)[1992]36號(hào)）、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（人職發(fā)[1995]54號(hào)）、《關(guān)于調(diào)整注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試有關(guān)規(guī)定的通知》（人發(fā)[1999]23號(hào)）、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)管理暫行辦法》（國(guó)資辦發(fā)[1996]35號(hào)）、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批管理辦法》（財(cái)政部令第22號(hào)）、《關(guān)于改進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)工作的通知》（財(cái)評(píng)字[1998]136號(hào)）、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師后續(xù)培訓(xùn)制度（試行）》（財(cái)評(píng)協(xié)字[1998]54號(hào)]、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》（國(guó)資辦發(fā)[1996]23號(hào)）等。此外，十多年來(lái)，我國(guó)立法、司法和行政管理部門(mén)也陸續(xù)制定了許多涉及資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)和規(guī)章制度，如《公司法》、《證券法》、《合伙企業(yè)法》、《拍賣(mài)法》、《刑法》等，這些都是資產(chǎn)評(píng)估法律規(guī)范體系的重要組成部分。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則是從專(zhuān)業(yè)技術(shù)的角度對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)處理提出的規(guī)范要求和判別標(biāo)準(zhǔn)，是資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范的重要組成部分；它是資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)的抽象、概括和總結(jié)，又反過(guò)來(lái)指導(dǎo)和規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐工作，對(duì)于規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理和資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行為具有重要作用。目前世界上公認(rèn)的較有影響力的評(píng)估準(zhǔn)則有美國(guó)的《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》、《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》等，我國(guó)目前也已建立起一套較為完整的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系。六、資產(chǎn)評(píng)估的程序?yàn)槭官Y產(chǎn)評(píng)估工作科學(xué)化、規(guī)范化，資產(chǎn)評(píng)估工作必須按一定的程序進(jìn)行。資產(chǎn)評(píng)估程序是指在特定的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的要求，評(píng)估工作所必須遵循的評(píng)估順序。資產(chǎn)評(píng)估程序?qū)ΡＷC資產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)合理和公證性具有重要意義，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程有時(shí)會(huì)影響甚至決定資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果，這也是減少或避免評(píng)估工作隨意性的重要要求。按照中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院1991年頒發(fā)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》及其《實(shí)施細(xì)則》，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的程序分為申請(qǐng)立項(xiàng)、資產(chǎn)清查、評(píng)定估算、驗(yàn)證確認(rèn)等四個(gè)步驟。這四個(gè)步驟是按資產(chǎn)評(píng)估的邏輯順序系統(tǒng)排列的，每一步驟都是其后一步驟的前提、基礎(chǔ)和依據(jù)。非國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估程序可以比照國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估程序進(jìn)行。只是立項(xiàng)和確認(rèn)不是由國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)決定，而是由委托單位自行決定。對(duì)于一項(xiàng)特定的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，其評(píng)估程序通常如下。（1）明確評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)。包括明確評(píng)估業(yè)務(wù)的內(nèi)容和范圍、評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、價(jià)值類(lèi)型及定義、評(píng)估工作完成時(shí)間等。（2）簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)，約定委托方和受托方各自的權(quán)利與義務(wù)。（3）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)對(duì)象的性質(zhì)與工作量大小，明確參與項(xiàng)目的評(píng)估人員以及分工，明確作業(yè)進(jìn)程及時(shí)間安排。（4）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，勘查資產(chǎn)實(shí)體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，核查資產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)，檢測(cè)鑒定資產(chǎn)。（5）收集評(píng)估資料。針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、所采用的評(píng)估方法，收集相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格資料及其他資料。（6）評(píng)定估算。針對(duì)具體評(píng)估對(duì)象逐個(gè)進(jìn)行評(píng)定估算，填寫(xiě)評(píng)估明細(xì)表和分類(lèi)匯總表。（7）編制和提交評(píng)估報(bào)告。（8）工作底稿歸檔。第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)從最本質(zhì)的意義上講，資產(chǎn)評(píng)估是一種對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)和判斷的社會(huì)中介活動(dòng)。與其他資產(chǎn)計(jì)價(jià)業(yè)務(wù)和社會(huì)中介活動(dòng)相比，資產(chǎn)評(píng)估具有以下幾個(gè)明顯的特點(diǎn)。一、現(xiàn)實(shí)性現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。所謂資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)期，是指確認(rèn)資產(chǎn)、評(píng)估價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間。由于企業(yè)資產(chǎn)總是處在運(yùn)動(dòng)和變化之中，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價(jià)格也就不可能長(zhǎng)期保持不變。因而，企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估只能是評(píng)估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)，而不能完全反映評(píng)估基準(zhǔn)期以外時(shí)期的資產(chǎn)狀況。為了科學(xué)實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估，使評(píng)估結(jié)果具有可解釋性和可驗(yàn)證性，便于客戶(hù)和公眾對(duì)其合理利用，必須確定評(píng)估基準(zhǔn)期。評(píng)估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評(píng)估作業(yè)時(shí)間較接近的時(shí)期。資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。（1）資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在作為資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告的依據(jù)，沒(méi)有與過(guò)去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接、均衡、達(dá)成一致等約束，只需要說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)的狀況，而不需要說(shuō)明為什么形成這個(gè)狀況，以及如何由過(guò)去的那種狀況變?yōu)楫?dāng)前狀況。（2）以現(xiàn)實(shí)狀態(tài)為基礎(chǔ)反映未來(lái)。資產(chǎn)評(píng)估涉及未來(lái)的預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)是對(duì)未來(lái)事件的陳述，它固然根據(jù)過(guò)去和現(xiàn)實(shí)狀況，但必須考慮未來(lái)的新變化、新因素、新發(fā)展，這才是合乎一般規(guī)律的。但是，資產(chǎn)評(píng)估中的預(yù)測(cè)更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)實(shí)的意義，它把未來(lái)狀況抽象為現(xiàn)實(shí)狀況在時(shí)間維下的邏輯延伸。資產(chǎn)評(píng)估要求揭示在“現(xiàn)實(shí)”這一時(shí)間維下的資產(chǎn)價(jià)值屬性。進(jìn)行預(yù)測(cè)，只是通過(guò)現(xiàn)實(shí)在未來(lái)的邏輯延伸來(lái)捕捉現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)的價(jià)值屬性。（3）現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。形式上存在而實(shí)際上已消失者，形式上不存在而事實(shí)上存在者，都要以實(shí)質(zhì)上的客觀存在為依據(jù)進(jìn)行校正。二、市場(chǎng)性市場(chǎng)性是資產(chǎn)評(píng)估區(qū)別于其他會(huì)計(jì)活動(dòng)的顯著特征。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)既反映外部交易即市場(chǎng)交易，又反映內(nèi)部交易即企業(yè)內(nèi)部的資源變換。企業(yè)內(nèi)部資源變換在時(shí)空上是與市場(chǎng)相分離的。資產(chǎn)評(píng)估則是在模擬市場(chǎng)條件下，對(duì)資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告，并且通常受市場(chǎng)直接檢驗(yàn)。資產(chǎn)評(píng)估需要模擬市場(chǎng)來(lái)作為資產(chǎn)估價(jià)的依據(jù)，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)就是以資產(chǎn)要素市場(chǎng)和本金市場(chǎng)作為參照系對(duì)資產(chǎn)的價(jià)格屬性進(jìn)行描述，它不能離開(kāi)資產(chǎn)市場(chǎng)得出結(jié)論。但是，評(píng)估發(fā)生在資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)之前，甚至有些資產(chǎn)業(yè)務(wù)并不進(jìn)入市場(chǎng)，也許部分資產(chǎn)還沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)。這就需要根據(jù)市場(chǎng)的一般規(guī)律和現(xiàn)實(shí)狀況，模擬評(píng)估對(duì)象身臨其境的市場(chǎng)狀況來(lái)評(píng)估作價(jià)。應(yīng)該注意的是，即使是非市場(chǎng)業(yè)務(wù)，其評(píng)估也要市場(chǎng)化，不能以評(píng)估對(duì)象的個(gè)別狀況為轉(zhuǎn)移，要采用市場(chǎng)所決定的參數(shù)。例如，一臺(tái)普通機(jī)床，企業(yè)在原購(gòu)置時(shí)運(yùn)用商業(yè)策略使購(gòu)置價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低20%，但現(xiàn)在評(píng)估時(shí)就要采用現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的一般價(jià)格，而不能考慮該企業(yè)重置時(shí)可能少花20%費(fèi)用的情況。模擬市場(chǎng)是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)，這是資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)性的表現(xiàn)之一。資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)性的表現(xiàn)之二是，評(píng)估結(jié)果的有效性要受市場(chǎng)檢驗(yàn)。如果市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估值大相徑庭，那么評(píng)估會(huì)被認(rèn)為是毫無(wú)意義的或低質(zhì)量的。在一些資產(chǎn)評(píng)估較為發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，成交價(jià)格一般在評(píng)估價(jià)格的10%左右上下波動(dòng)即視為評(píng)估結(jié)果是準(zhǔn)確可信的。這是衡量一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)社會(huì)信譽(yù)的重要標(biāo)志。三、預(yù)測(cè)性資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。一項(xiàng)資產(chǎn)是否有價(jià)值，關(guān)鍵取決于其未來(lái)是否有用，即能否給資產(chǎn)的所有者帶來(lái)未來(lái)收益。未來(lái)沒(méi)有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。因此，在資產(chǎn)評(píng)估操作中，通常用未來(lái)預(yù)期收益來(lái)折算反映某項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值、用預(yù)期使用年限和功能評(píng)估某類(lèi)資產(chǎn)的凈值等。四、公正性資產(chǎn)評(píng)估的公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程及其結(jié)果只服從于資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及評(píng)估時(shí)的各種主客觀條件，而不傾向于各當(dāng)事人的任何一方資產(chǎn)評(píng)估是為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)交易及其他涉及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體利益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù)的社會(huì)中介活動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)要求其必須保證公正性，公正性是資產(chǎn)評(píng)估存在和立足的根本。要保證資產(chǎn)評(píng)估的公正性，一方面要強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員保持超然獨(dú)立的地位，與資產(chǎn)交易各當(dāng)事人沒(méi)有利益或利害關(guān)系，這是公正性的組織基礎(chǔ)；另一方面，資產(chǎn)評(píng)估必須按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程執(zhí)業(yè)，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。五、咨詢(xún)性咨詢(xún)性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。資產(chǎn)評(píng)估與資產(chǎn)交易中的資產(chǎn)交易價(jià)格決策和決定是分屬于兩個(gè)不同的過(guò)程，是由不同主體作出的。資產(chǎn)評(píng)估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)只是作為當(dāng)事人要價(jià)和出價(jià)的參考，最終的成交價(jià)則取決于當(dāng)事人談判的技巧。此外，還應(yīng)該指出的是，資產(chǎn)評(píng)估屬于一種專(zhuān)業(yè)技術(shù)咨詢(xún)活動(dòng)，需要由具有資產(chǎn)評(píng)估及其相關(guān)知識(shí)的專(zhuān)業(yè)人士或?qū)＜?，以及由這些專(zhuān)業(yè)人士及專(zhuān)家組成的機(jī)構(gòu)完成，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論應(yīng)該是這些專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)判斷和專(zhuān)家意見(jiàn)，具有令人信服的權(quán)威性。第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)前已述及，資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)之一是其市場(chǎng)性。資產(chǎn)評(píng)估是在資產(chǎn)交易發(fā)生之前通過(guò)模擬市場(chǎng)對(duì)準(zhǔn)備交易的資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行的估算。但事實(shí)上人們是無(wú)法完全把握市場(chǎng)機(jī)制的，評(píng)估人員模擬市場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估往往必須借助于若干種假設(shè)，以對(duì)資產(chǎn)的未來(lái)用途和經(jīng)營(yíng)環(huán)境作出合理的判斷。因此，資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的確立也是建立在一系列假設(shè)的基礎(chǔ)上的。在資產(chǎn)評(píng)估中有四個(gè)最基本的假設(shè)，即交易假設(shè)、繼續(xù)使用假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和清算（清償）假設(shè)。一、交易假設(shè)交易假設(shè)（TransactionHypothesis）是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。由于資產(chǎn)評(píng)估是在資產(chǎn)實(shí)施交易前進(jìn)行的一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)，而資產(chǎn)評(píng)估的最終結(jié)果又屬于資產(chǎn)的交換價(jià)值范疇，因此，為了能夠在資產(chǎn)實(shí)際交易之前為委托人提供資產(chǎn)交易底價(jià)，利用交易假設(shè)將被評(píng)估資產(chǎn)置于“交易”當(dāng)中，模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估十分必要。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件；另一方面，它明確限制了資產(chǎn)評(píng)估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)被置于市場(chǎng)交易當(dāng)中。資產(chǎn)評(píng)估不能脫離市場(chǎng)條件而孤立地進(jìn)行。二、繼續(xù)使用假設(shè)繼續(xù)使用假設(shè)（ContinuousUseHypothesis）是假定被評(píng)估資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，從而可以考察它在未來(lái)時(shí)間能為其持有人帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益。這一假設(shè)要求，一般情況下不能按把資產(chǎn)拆零出售所得收益之和來(lái)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格，即應(yīng)該把資產(chǎn)看成是一種獲利能力而不是物的堆積。例如，一臺(tái)機(jī)床用作制造產(chǎn)品時(shí)其估價(jià)可能是6萬(wàn)元，而將其拆成發(fā)動(dòng)機(jī)、床身等零部件分別出售時(shí)，可能僅值3萬(wàn)元，同一資產(chǎn)按不同的假設(shè)用作不同目的，其價(jià)格是不一樣的。再如，就一個(gè)企業(yè)而言，它是由眾多的機(jī)器設(shè)備、流動(dòng)資產(chǎn)、房屋及其建筑物和無(wú)形資產(chǎn)組成的整體，在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下評(píng)估，其估價(jià)是1000萬(wàn)元，但如果因破產(chǎn)而強(qiáng)制清算拍賣(mài)，其價(jià)值就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1000萬(wàn)元。繼續(xù)使用的方式有：（1）在用續(xù)用，即處于使用中的被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，按照其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。（2）轉(zhuǎn)用續(xù)用，即被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的用途，按照新的用途繼續(xù)使用下去。（3）移地續(xù)用，即被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)，必須充分考慮以下條件。（1）資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途滿(mǎn)足資產(chǎn)持有人經(jīng)營(yíng)上期望的收益。（2）資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命。（3）資產(chǎn)的所有權(quán)明確，并保持完好。（4）資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上允許轉(zhuǎn)作他用。（5）資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。三、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)（OpenMarketHypothesis）是假定資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)是一個(gè)公開(kāi)市場(chǎng)。所謂公開(kāi)市場(chǎng)，是指一個(gè)有眾多買(mǎi)者和賣(mài)者的充分競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的。資產(chǎn)交易雙方都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。買(mǎi)賣(mài)雙方都能對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)中的市場(chǎng)條件未必真能達(dá)到上述公開(kāi)市場(chǎng)的完善程度。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)就是假定那種較為完善的公開(kāi)市場(chǎng)存在。被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣一種公開(kāi)市場(chǎng)中進(jìn)行交易。當(dāng)然，公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)也是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)這樣一種客觀事實(shí)為基礎(chǔ)的。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)還假定資產(chǎn)用途可以隨便選擇，從而發(fā)揮其最大最佳效用，即資產(chǎn)可以被用于法律和政策允許的最佳用途，從而為其持有人帶來(lái)最大收益。當(dāng)然，這種選擇僅限于該項(xiàng)資產(chǎn)的可選擇用途范圍內(nèi)。這種資產(chǎn)的最大最佳效用可以是現(xiàn)時(shí)的，也可以是潛在的，在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，按照公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)處理或作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，才有可能使資產(chǎn)效用最大。清算（清償）假設(shè)（LiquidationHypothesis）是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，或經(jīng)協(xié)商,或以拍賣(mài)方式將其資產(chǎn)強(qiáng)制在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。這種情況下的資產(chǎn)評(píng)估具有一定的特殊性適應(yīng)強(qiáng)制出售中市場(chǎng)均衡被打破的實(shí)際情況，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值大大低于繼續(xù)使用或公開(kāi)市場(chǎng)條件下的評(píng)估值。在資產(chǎn)評(píng)估中，由于資產(chǎn)未來(lái)效用有別而形成了四種假設(shè)。在不同的假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值；在清算（清償）假設(shè)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。因此，資產(chǎn)評(píng)估人員在評(píng)估業(yè)務(wù)活動(dòng)中要充分分析了解、判斷認(rèn)定被評(píng)估資產(chǎn)最可能的效用，以便得出有效結(jié)論。第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的原則資產(chǎn)評(píng)估作為社會(huì)中介行業(yè)，涉及面廣、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，因此應(yīng)恪守一定的原則，包括工作原則和技術(shù)原則。工作原則是資產(chǎn)評(píng)估中必須遵守的行為準(zhǔn)則，而技術(shù)原則是評(píng)估理論的具體化。一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原則資產(chǎn)評(píng)估的工作原則是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估主體行為的準(zhǔn)則，也是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估主體與委托人及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各當(dāng)事人在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系的準(zhǔn)則。（一）獨(dú)立性原則獨(dú)立性原則是指要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員公正無(wú)私地進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估過(guò)程自始至終不受外來(lái)或內(nèi)在因素的影響和干擾。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評(píng)估工作應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。評(píng)估人利益與評(píng)估結(jié)論相獨(dú)立，評(píng)估收費(fèi)只與實(shí)際工作量相關(guān)，不應(yīng)與資產(chǎn)估價(jià)額掛鉤，不能與評(píng)估結(jié)論運(yùn)用的實(shí)際效果掛鉤。評(píng)估人利益應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)相獨(dú)立，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與資產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)沒(méi)有任何利益上的聯(lián)系，倘有，應(yīng)予回避。（二）客觀性原則客觀性原則是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)依據(jù)，從實(shí)際出發(fā)，按照客觀規(guī)律辦事。一方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估操作過(guò)程中，要以市場(chǎng)為參照，以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)、推算和邏輯運(yùn)算等主觀判斷過(guò)程要建立在市場(chǎng)和現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)資料上，以求得資產(chǎn)價(jià)值的客觀性的結(jié)論另一方面，被評(píng)估單位對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)或債權(quán)債務(wù)等，必須提供真實(shí)的、客觀的情況，不能夸大也不能隱瞞，使評(píng)估人員取得評(píng)估所需要的確實(shí)可靠的資料、數(shù)據(jù)。（三）科學(xué)性原則科學(xué)性原則是指評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中，必須根據(jù)特定的評(píng)估目的選擇恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的評(píng)估方法，制定科學(xué)的評(píng)估方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確可靠?？茖W(xué)性原則具體體現(xiàn)在：（1）在選用評(píng)估方法時(shí)，不僅要注意方法本身的科學(xué)性，而且更重要的是必須嚴(yán)格注意評(píng)估方法與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)相匹配，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)評(píng)估方法具有約束性，不能以方法取代標(biāo)準(zhǔn)，以技術(shù)方法的多樣性和可替代性模糊評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的唯一性，影響評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性。（2）制定科學(xué)合理的評(píng)估方案。資產(chǎn)評(píng)估的具體業(yè)務(wù)不同，其評(píng)估程序亦有繁簡(jiǎn)的差別。因此，應(yīng)根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和評(píng)估本身的規(guī)律性，結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際情況，確定科學(xué)合理的評(píng)估方案。這樣既有利于節(jié)約評(píng)估的人、財(cái)、物力，降低評(píng)估成本，又有利于提高評(píng)估效率，保證評(píng)估工作順利進(jìn)行。（四）專(zhuān)業(yè)性原則專(zhuān)業(yè)性原則是指資產(chǎn)評(píng)估必須由經(jīng)法律認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員來(lái)進(jìn)行。為保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確可靠，專(zhuān)業(yè)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須有一支由財(cái)會(huì)、工程、技術(shù)、法律、經(jīng)濟(jì)管理等多學(xué)科的專(zhuān)家組成的專(zhuān)業(yè)評(píng)估隊(duì)伍，他們應(yīng)具備足夠的從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所需要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及工作經(jīng)驗(yàn)。為了保證專(zhuān)業(yè)性原則的貫徹執(zhí)行，國(guó)家規(guī)定，只有經(jīng)國(guó)家法定機(jī)構(gòu)注冊(cè)登記，并持有資產(chǎn)評(píng)估許可證書(shū)的資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司等機(jī)構(gòu)，才具有承辦資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的資格。只有經(jīng)國(guó)家法定機(jī)構(gòu)安排統(tǒng)一考試考核批準(zhǔn)、持有注冊(cè)評(píng)估師證書(shū)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，才有資格擔(dān)任資產(chǎn)評(píng)估任務(wù)。二、資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)原則資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。實(shí)質(zhì)上是評(píng)估理論的具體化。它們?yōu)樵u(píng)估師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中的專(zhuān)業(yè)判斷提供指南。（一）貢獻(xiàn)原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原理，各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)來(lái)衡量由于資產(chǎn)總是在一定的資產(chǎn)整體中發(fā)揮作用，因而它的邊際貢獻(xiàn)往往是資產(chǎn)交易雙方確認(rèn)資產(chǎn)價(jià)格的尺度。那么，怎樣確定各項(xiàng)生產(chǎn)要素的邊際貢獻(xiàn)呢？邊際生產(chǎn)力分配規(guī)律認(rèn)為一種生產(chǎn)要素應(yīng)該得到的報(bào)酬取決于它的邊際生產(chǎn)力，兩者在數(shù)量上應(yīng)該相等，邊際生產(chǎn)力越大，應(yīng)該得到的報(bào)酬越多。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，邊際生產(chǎn)力是指在投入的其他生產(chǎn)要素的數(shù)量和質(zhì)量不變、企業(yè)的技術(shù)水平保持不變的情況下，再增加或減少一個(gè)單位的某種生產(chǎn)要素，所增加或減少的產(chǎn)量。邊際生產(chǎn)力分配規(guī)律為科學(xué)測(cè)度生產(chǎn)要素的貢獻(xiàn)比例提供了一種理論依據(jù)。這一規(guī)律從理論上闡明，當(dāng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)一定的產(chǎn)量后，各類(lèi)資產(chǎn)的貢獻(xiàn)比例都應(yīng)該以其邊際生產(chǎn)力的大小為依據(jù)，固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的貢獻(xiàn)比例都應(yīng)該按照這樣的分配原則來(lái)科學(xué)地確定。尤其是對(duì)如專(zhuān)利技術(shù)和商標(biāo)這類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估，如果不遵循確定無(wú)形資產(chǎn)貢獻(xiàn)率的思路而是運(yùn)用其他的方法去評(píng)估，都會(huì)遇到一些難以解決的問(wèn)題。（二）替代原則人們合理性的經(jīng)濟(jì)行為往往表現(xiàn)在：對(duì)具有相同效用的物品進(jìn)行選擇時(shí)，必定選擇價(jià)格便宜的；而在價(jià)格相同時(shí)，則會(huì)選擇效用較大的。因此，在同一市場(chǎng)上，如果有兩種以上可以相互替代的商品存在，那么它們的價(jià)格會(huì)互相牽引而大體保持在同一水平上。根據(jù)替代原則，假如不存在因延緩供應(yīng)而引起的不適當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，則被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格可以根據(jù)建造一項(xiàng)具有相似效用的資產(chǎn)的成本，或取得一項(xiàng)同等效用的現(xiàn)存資產(chǎn)的價(jià)格來(lái)確定。所以，替代原則是重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法的理論依據(jù)。（三）預(yù)期原則效用價(jià)值論認(rèn)為，資產(chǎn)的價(jià)值由資產(chǎn)為其所有者帶來(lái)的效用所決定，效用越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。對(duì)于資產(chǎn)所有者來(lái)說(shuō)，效用當(dāng)然是指資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，收益決定著資產(chǎn)的價(jià)值。但應(yīng)注意的是，這里的收益不是過(guò)去的收益，而是未來(lái)的收益。過(guò)去的收益對(duì)于資產(chǎn)所有者來(lái)說(shuō)是沒(méi)有任何意義的。資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值必須依據(jù)該項(xiàng)資產(chǎn)所能帶來(lái)的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估。這就是預(yù)期原則的具體要求，也是運(yùn)用收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本思想。根據(jù)預(yù)期原則，在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估師必須合理預(yù)測(cè)未來(lái)的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限，以科學(xué)合理地評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)成本或銷(xiāo)售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定。（四）變化原則資產(chǎn)價(jià)值是隨情況或環(huán)境的變化而相應(yīng)變化的。這是因?yàn)橘Y產(chǎn)本身不僅由于使用性損耗和自然力的作用而會(huì)使其價(jià)值改變，而且受社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)進(jìn)步等因素的影響，資產(chǎn)也會(huì)發(fā)生升值或貶值問(wèn)題。以機(jī)器設(shè)備為例，其價(jià)值一方面會(huì)隨著使用年限的延長(zhǎng)因損耗而降低，另一方面又受到通貨膨脹的影響而升值，亦有可能因性能更好的新設(shè)備問(wèn)世或政府發(fā)布嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)或能源消耗法規(guī)而貶值。資產(chǎn)價(jià)值的形成正是這些因素綜合作用的結(jié)果。評(píng)估人員應(yīng)全面考慮市場(chǎng)中可能影響資產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)有和預(yù)期的種種變化。不過(guò)，變化是持續(xù)不斷的，所以，評(píng)估價(jià)值只有按評(píng)估基準(zhǔn)日計(jì)算才能有效。（五）供求原則經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，和商品、勞務(wù)一樣，生產(chǎn)要素的交易也形成了生產(chǎn)要素市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，供求雙方通過(guò)競(jìng)價(jià)決定著生產(chǎn)要素的市場(chǎng)價(jià)格，這就是由市場(chǎng)決定的生產(chǎn)要素報(bào)酬。某種生產(chǎn)要素的市場(chǎng)價(jià)格高，說(shuō)明其在生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)揮的作用重要，因此較其他生產(chǎn)要素得到較大的分配比例。只要存在有效的競(jìng)爭(zhēng)性，通過(guò)生產(chǎn)要素市場(chǎng)決定的資產(chǎn)的價(jià)格是大量經(jīng)濟(jì)主體集體決策的結(jié)果，大量的經(jīng)濟(jì)主體的各自主觀決策就形成了最后的客觀效果。這種客觀效果往往比主觀評(píng)價(jià)更加符合實(shí)際情況。因此，既然資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定估算的過(guò)程，那么，按照供求原則就應(yīng)該將被評(píng)估資產(chǎn)置于資產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)考察其現(xiàn)時(shí)價(jià)格。即使某項(xiàng)資產(chǎn)沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)，在評(píng)估時(shí)，也應(yīng)模擬現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)條件來(lái)評(píng)估其現(xiàn)時(shí)價(jià)格。供求原則還告訴我們，資產(chǎn)的價(jià)格隨供求狀況的變化而變化，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則。增加對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)的需求或減少對(duì)它的供給，其市場(chǎng)價(jià)格會(huì)趨向上升；反之則會(huì)下降。供求雙方的交互作用構(gòu)成市場(chǎng)，影響資產(chǎn)價(jià)格。在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮資產(chǎn)本身的供求狀況，正確評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。（六）最佳利用原則在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資產(chǎn)具有一種趨向最佳用途的內(nèi)在本能。如果資產(chǎn)目前還未達(dá)到最佳利用狀態(tài)，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以以其最佳利用狀態(tài)為基礎(chǔ)估價(jià)。最佳利用原則對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估尤其具有指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)的用途具有多樣性，不同的利用方式為房地產(chǎn)所有者帶來(lái)的收益量不同。而且房地產(chǎn)所有者又總期望獲得更多的長(zhǎng)期收益，并以能滿(mǎn)足這個(gè)目的為準(zhǔn)繩選擇用途。所以，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是以確保該房地產(chǎn)充分發(fā)揮效用為前提的。但事實(shí)