新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及對(duì)策-基于碧桂園的案例分析

題目：新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及對(duì)策—基于碧桂園的案例分析目錄一、引言 2二、新舊收入準(zhǔn)則的特點(diǎn) 5三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響 9四、碧桂園案例分析 11（一）“碧桂園”控股有限公司簡(jiǎn)介 11（二）新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園企業(yè)的影響 11（三）碧桂園實(shí)施新收入準(zhǔn)則的存在問(wèn)題分析 13（四）結(jié)論 15五、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)建議 16六、結(jié)束語(yǔ) 19新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及對(duì)策——基于碧桂園的案例分析一、引言伴隨新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則開(kāi)始進(jìn)入實(shí)踐階段，讓會(huì)計(jì)核算工作產(chǎn)生了一定程度的改變。本文將新老收入準(zhǔn)則各自對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)造成的影響及問(wèn)題展開(kāi)研究和探討，并針對(duì)不足之處給予相應(yīng)的改善對(duì)策。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸成為我國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。人們對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注度持續(xù)攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景一片大好。如今，我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)逐漸走向完善，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度也在不斷增強(qiáng)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了全新的要求。房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮離不開(kāi)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，其中會(huì)計(jì)核算工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的影響意義。很大程度上關(guān)系到企業(yè)的生死存亡，如果在會(huì)計(jì)核算工作上出現(xiàn)一絲紕漏，很容易造成企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，不論是人為還是技術(shù)上，會(huì)計(jì)核算工作都對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益有直接的影響作用。在2006年，依舊使用的是由20世紀(jì)80年代所制定的國(guó)際收入準(zhǔn)則。當(dāng)時(shí)我國(guó)的收入準(zhǔn)則與國(guó)際收入準(zhǔn)則相一致，其內(nèi)容的原則性比較強(qiáng)。隨著全球經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步，當(dāng)時(shí)的收入準(zhǔn)則已經(jīng)跟不上時(shí)代的步伐。在2002年6月份，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)同美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)聯(lián)合起來(lái)，對(duì)收入準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行重新修訂。新收入準(zhǔn)則將“企業(yè)履行了合同義務(wù)（客戶(hù)得到商品控制權(quán)）”定為新的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，并把建造合同與現(xiàn)行收入兩個(gè)準(zhǔn)則合為一體，以統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型進(jìn)行與客戶(hù)合同產(chǎn)生的收入進(jìn)行規(guī)范。新收入準(zhǔn)則對(duì)如何確定客戶(hù)的商品控制權(quán)進(jìn)行了明確規(guī)定。從運(yùn)營(yíng)和發(fā)展層面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性、真實(shí)性比較大的影響。眾所周知房地產(chǎn)項(xiàng)目是一種投資周期長(zhǎng)、資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高的金融活動(dòng)。一般情況下，項(xiàng)目審批到商品銷(xiāo)售需要二到三年的時(shí)間。在這個(gè)過(guò)程中，所產(chǎn)生與資金物料有關(guān)的活動(dòng)都需要會(huì)計(jì)核算，且工作量十分龐大。這也間接表明了，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入確認(rèn)是比較繁雜的，想要快速收攏資金，經(jīng)常會(huì)通過(guò)預(yù)售的方式，在整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，才會(huì)進(jìn)行收入確認(rèn)。已經(jīng)交付并使用的項(xiàng)目，還需要根據(jù)銷(xiāo)售時(shí)房屋的用途進(jìn)行收入科目劃分，比如：出租的房屋需要按照收租金額來(lái)確認(rèn)收入。這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入核算的復(fù)雜性。綜上所述，新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重要的影響，具備一定的研究意義。二、新舊收入準(zhǔn)則的特點(diǎn)（一）新收入準(zhǔn)則將現(xiàn)行收入和建造合同兩項(xiàng)準(zhǔn)則合二為一新收入準(zhǔn)則與2016年由國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)發(fā)布的《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)——客戶(hù)合同收入》的內(nèi)容趨同。實(shí)現(xiàn)了收入準(zhǔn)則與建造合同準(zhǔn)則的統(tǒng)一，用相同的收入確認(rèn)模式對(duì)客戶(hù)合同產(chǎn)生的收入進(jìn)行確認(rèn)。（二）收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)變更為“企業(yè)履行了合同義務(wù)（客戶(hù)得到商品控制權(quán)）”。新收入準(zhǔn)則對(duì)如何確定客戶(hù)的商品控制權(quán)進(jìn)行了明確規(guī)定，對(duì)需要考慮的因素進(jìn)行整合，確保企業(yè)能夠科學(xué)、合理的進(jìn)行收入確認(rèn)流程。新收入準(zhǔn)則要求“企業(yè)履行了合同義務(wù)，即客戶(hù)取得了商品（或服務(wù)）的控制權(quán)”時(shí)確認(rèn)收入。（三）新收入準(zhǔn)則的收入確認(rèn)與收入合同的關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)1、企業(yè)與客戶(hù)簽訂的合同，符合收入合同的相關(guān)條件時(shí)，企業(yè)要在客戶(hù)獲得商品控制權(quán)之前，進(jìn)行收入確認(rèn)。從合同簽訂開(kāi)始，到合同期滿(mǎn)為止，滿(mǎn)足前款條件的合同不需要進(jìn)行重新評(píng)估。除非，出現(xiàn)比較重大的意外情況或事故。合同內(nèi)標(biāo)注的開(kāi)始日期就是合同的生效日期。2、當(dāng)合同生效后，不符合收入合同的條件，企業(yè)要進(jìn)行繼續(xù)評(píng)估。直到其符合收入合同條件后，需要按照相關(guān)規(guī)定，交由會(huì)計(jì)處理。3、凡是不符合收入合同條件的合同，企業(yè)必須停止客戶(hù)商品控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要退回已經(jīng)收取的對(duì)價(jià)，而是要對(duì)其進(jìn)行收入確認(rèn)。否則，將會(huì)視為負(fù)債，交由會(huì)計(jì)進(jìn)行處理。非貨幣性資產(chǎn)交換不包含在確認(rèn)收入的范圍之內(nèi)。（四）新收入準(zhǔn)則對(duì)合同變更的收入確認(rèn)給出了詳細(xì)的規(guī)定1、當(dāng)合同發(fā)生改變時(shí)，需要對(duì)商品以及商品的定價(jià)重新商定將其認(rèn)為是另一個(gè)合同的開(kāi)始，交給會(huì)計(jì)進(jìn)行相關(guān)處理。

2、不符合第（1）條規(guī)定的合同發(fā)生改變是其改變的時(shí)間需要明確的劃分，是已經(jīng)轉(zhuǎn)讓或者為轉(zhuǎn)讓的商品與服務(wù)，并且需要認(rèn)定為合同結(jié)束。此時(shí)原合同需要履行的責(zé)任、合同改變后的改變的部分合二為一。再次交給會(huì)計(jì)，當(dāng)做新合同進(jìn)行處理。

3、不符合第（1）條規(guī)定的合同發(fā)生改變時(shí)，其改變的日期無(wú)法明確的區(qū)分已經(jīng)轉(zhuǎn)讓或者為轉(zhuǎn)讓的商品與服務(wù)，這時(shí)合同內(nèi)改變的部分，可以作為原合同的補(bǔ)充，交給會(huì)計(jì)進(jìn)行處理，對(duì)已經(jīng)確定收入產(chǎn)生的部分影響，可以被認(rèn)為是改變?nèi)盏漠?dāng)期收入。合同變更，是合同簽定方在原合同內(nèi)或價(jià)格的改變。（五）引入了“履約義務(wù)”和“可明確區(qū)分商品”的概念

新準(zhǔn)則明確規(guī)定了單項(xiàng)履約義務(wù)，分別確認(rèn)了收入。重新定義了商品區(qū)分與履約義務(wù)，為實(shí)際操作中提供了便利?，F(xiàn)行收入準(zhǔn)則中，對(duì)多重交易的合同進(jìn)行的指引是比較局限的。在其第第十五條中，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了獎(jiǎng)勵(lì)積分的會(huì)計(jì)處理規(guī)定的講解。新收入準(zhǔn)則要求企業(yè)在合同生效日進(jìn)行合同評(píng)估，對(duì)其各單項(xiàng)履約義務(wù)進(jìn)行識(shí)別，并按照規(guī)定，將其按照所規(guī)定的商品單售價(jià)進(jìn)行義務(wù)分?jǐn)?，確認(rèn)相應(yīng)的收入，很好的解決了合同可能存在的收入確認(rèn)問(wèn)題。（六）新收入準(zhǔn)則就收入確認(rèn)時(shí)間提供了具體指引在一定時(shí)間內(nèi)的履約行為，企業(yè)要按照其進(jìn)度進(jìn)行收入確認(rèn)。當(dāng)在某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的履約行為，可根據(jù)客戶(hù)的商品控制權(quán)，進(jìn)行確認(rèn)收入。因此，在某一時(shí)間段或某一時(shí)間點(diǎn)內(nèi)，對(duì)履約義務(wù)進(jìn)行區(qū)分，來(lái)反映在某一時(shí)間段或某一時(shí)間點(diǎn)內(nèi)收入的確認(rèn)。（七）新收入準(zhǔn)則對(duì)于收入的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)不同新收入準(zhǔn)則加入了交易價(jià)格概念，由企業(yè)向客戶(hù)轉(zhuǎn)移商品預(yù)期的對(duì)價(jià)金額。在合同生效日起，對(duì)合同內(nèi)各項(xiàng)履約義務(wù)的單獨(dú)售價(jià)比例，計(jì)算交易金額分配到各項(xiàng)履約義務(wù)的收入金額。而且，不能因?yàn)閱为?dú)售價(jià)發(fā)生改變，而重新計(jì)算單項(xiàng)履約義務(wù)的金額。對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可、總額法等特殊交易，新收入準(zhǔn)則進(jìn)行了統(tǒng)一的收入確認(rèn)和計(jì)算方法，方便財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。客戶(hù)對(duì)價(jià)、重大融資成分等因素，都需要在確定交易價(jià)格前充分考慮。作為第三方收取或預(yù)期退還客戶(hù)的款項(xiàng)，企業(yè)要將其視為負(fù)債處理，不納入交易交易價(jià)格。（八）單獨(dú)區(qū)分了與收入合同相關(guān)的資產(chǎn)合同履約成本等同于資產(chǎn)，重新規(guī)定了資產(chǎn)條件，并對(duì)與收入合同相關(guān)資產(chǎn)的減值問(wèn)題做了專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，在適用與合同有關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)組減值準(zhǔn)則時(shí)，新收入準(zhǔn)則比《資產(chǎn)減值準(zhǔn)則》更有優(yōu)先級(jí)。（九）對(duì)代理收入進(jìn)行了明確的界定由企業(yè)轉(zhuǎn)讓給客戶(hù)的商品控制權(quán)來(lái)作為代理收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。通常，超過(guò)一年時(shí)間的房地產(chǎn)出租商品房合同，視為某一時(shí)間段內(nèi)履行的業(yè)務(wù)。并由房地產(chǎn)企業(yè)按照何用約定及權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，來(lái)確認(rèn)商品房的收租金額。企業(yè)要在向客戶(hù)轉(zhuǎn)移商品控制權(quán)之前，對(duì)其交易時(shí)的身份進(jìn)行判斷。企業(yè)在未轉(zhuǎn)移商品控制權(quán)之前，是主要責(zé)任人，按照對(duì)價(jià)金額來(lái)確定收入；反之，則為代理人，只能預(yù)期收取傭金或手續(xù)費(fèi)來(lái)確認(rèn)收入。（十）新收入確認(rèn)與計(jì)量標(biāo)注的改變導(dǎo)致信息披露要求更多1、披露出來(lái)的信息會(huì)受到計(jì)量以及確認(rèn)收入方法變革的影響。這不僅會(huì)影響到收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)以及金額數(shù)目的判斷，也會(huì)影響在對(duì)交易金額進(jìn)行分?jǐn)偂⒐浪憬灰赘淖儍r(jià)格、金額等義務(wù)時(shí)的方法、假設(shè)等。2、應(yīng)收款項(xiàng)、合同負(fù)債及資產(chǎn)等價(jià)值信息；履約義務(wù)信息；收入確認(rèn)信息；分?jǐn)偮募s義務(wù)與交易價(jià)格等這些與合同有關(guān)的信息在信息披露過(guò)程中，各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)要求更加嚴(yán)格。3、資產(chǎn)分?jǐn)偡椒?、資產(chǎn)金額預(yù)判、資產(chǎn)披露的賬面價(jià)值、確認(rèn)攤銷(xiāo)及耗損金額等與合同成本有關(guān)的資產(chǎn)相關(guān)的信息在信息披露過(guò)程中，各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)要求更加嚴(yán)格。三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響（一）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)復(fù)雜1、收入標(biāo)準(zhǔn)滿(mǎn)足條件的復(fù)雜性在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》中，將原本對(duì)收入標(biāo)準(zhǔn)的定義進(jìn)行擴(kuò)充，風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移成為了新的收入標(biāo)準(zhǔn)定義。收入確認(rèn)的前置條件為：在商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)貨物的一方承擔(dān)了主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬；沒(méi)有繼續(xù)保留商品所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，對(duì)已售出商品、貨物沒(méi)有繼續(xù)控制權(quán)；獲得未計(jì)量成本的保證；對(duì)收入金額進(jìn)行計(jì)量。2、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性在房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段，分期、預(yù)售等是房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷(xiāo)售方式。很大一方面原因，是由于房地產(chǎn)商品本身投資周期長(zhǎng)，導(dǎo)致資金消耗較大。在預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的商品房還未建成，未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，因此無(wú)法滿(mǎn)足收入確認(rèn)條件。所以，在預(yù)售階段，只能與客戶(hù)簽訂購(gòu)房合約。由于新準(zhǔn)則的要求變更，需要按照不同房地產(chǎn)的類(lèi)型進(jìn)行重新分類(lèi)，從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的工作量，這也增加了房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性。3、現(xiàn)房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的復(fù)雜性進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，是某一時(shí)間點(diǎn)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)按照履約的時(shí)間點(diǎn)來(lái)確認(rèn)收入。期房銷(xiāo)售時(shí)，與客戶(hù)簽訂合同，并收取相應(yīng)房款。當(dāng)客戶(hù)得到商品房后，在履約的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)出售的商品具有不可替代性?？蛻?hù)可收取房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。凡是，達(dá)到上述條件的期房，均被判定為一段時(shí)間內(nèi)的業(yè)務(wù)。在整個(gè)合同期限內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)收取已完成的款項(xiàng)，按照履約進(jìn)度來(lái)確認(rèn)收入。（二）對(duì)于代建的商品房收入確認(rèn)的影響由房地產(chǎn)與客戶(hù)雙方簽署不可取消的建造合同時(shí)，由房地產(chǎn)企業(yè)代為客戶(hù)建造所需商品房，當(dāng)該項(xiàng)目能夠被準(zhǔn)確計(jì)量時(shí)，可以按照合同內(nèi)約定的款項(xiàng)，來(lái)進(jìn)行支付。這屬于一定時(shí)間段內(nèi)履行的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可按照履約情況，來(lái)進(jìn)行確認(rèn)收入但是由于該合同屬于不可取消的范疇，因此客戶(hù)多因此原因減少簽訂代建房合同，導(dǎo)致代建房受歡迎程度降低。（三）對(duì)于出租的商品房收入確認(rèn)的影響通常，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的出租商品房合同的期限達(dá)到一年，這屬于一定時(shí)間段內(nèi)履行的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)可按照合同內(nèi)的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)出租收入進(jìn)行確認(rèn)。這也更加便捷了出租時(shí)的房租結(jié)算，減少了一定的人力物力成本。四、碧桂園案例分析（一）“碧桂園”控股有限公司簡(jiǎn)介碧桂園控股有限公司總部設(shè)于廣東順德，集中化、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式，主要業(yè)務(wù)范圍為：物業(yè)投資、物業(yè)發(fā)展、酒店管理、房屋裝修等等，股份代號(hào)為2007.HK，是中國(guó)最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開(kāi)發(fā)商。2018年，碧桂園控股有限公司對(duì)2017年中期業(yè)績(jī)進(jìn)行信息披露。并按照新收入準(zhǔn)則以及《香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)》對(duì)其房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的收入確認(rèn)，以履約進(jìn)度進(jìn)行處理。公司在2018年上半年的銷(xiāo)售收入擴(kuò)大了147.5億元，占當(dāng)期房地產(chǎn)總收入的19.8%。國(guó)家規(guī)定，2019年1月1日，新收入準(zhǔn)則正式開(kāi)始落實(shí)。碧桂園的這一行為，對(duì)我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)間造成了影響，具有一定的參考價(jià)值。附：碧桂園年度財(cái)報(bào)報(bào)表對(duì)比年度營(yíng)收增長(zhǎng)率利潤(rùn)增長(zhǎng)率2019年3790.79億元67.07%485.42億元68.83%2018年2269.00億元48.22%287.52億元110.43%2017年1530.87億元35.21%136.63億元40.69%2016年1132.23億元33.91%97.12億元8.48%2015年845.49億元34.89%106.12億元19.94%結(jié)合碧桂園年度財(cái)報(bào)報(bào)表我們可以分析得出結(jié)論，碧桂園在使用新收入準(zhǔn)則以后，企業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)率以及利潤(rùn)增長(zhǎng)率獲得了極大的提升。在2018年開(kāi)始使用新收入準(zhǔn)則之后，2018年度營(yíng)收增長(zhǎng)率較2017年上升48.22%、利潤(rùn)增長(zhǎng)率上升110.43%；2019年度營(yíng)收增長(zhǎng)率相較于2018年上升67.07%、利潤(rùn)增長(zhǎng)率上升68.83%。由此可見(jiàn)新收入標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)用對(duì)于企業(yè)收入確認(rèn)的影響是積極的。（二）新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園企業(yè)的影響新收入準(zhǔn)則中會(huì)計(jì)政策變更，對(duì)碧桂園在附注披露造成的影響主要內(nèi)容包括：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的會(huì)計(jì)處理”、“列明資產(chǎn)與負(fù)債情況”等等。其中，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的會(huì)計(jì)處理”對(duì)其影響最大。變更之后，履約過(guò)程中的商品具有不可替代性，且房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)利對(duì)已履約部分的款項(xiàng)進(jìn)行收取，在一定時(shí)間段內(nèi)確認(rèn)收入?；蛘?，當(dāng)客戶(hù)獲得商品控制權(quán)的某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確認(rèn)收入。在新收入準(zhǔn)則中，凡滿(mǎn)足以下任一條件，屬于某一時(shí)間段內(nèi)的履約義務(wù)；反之，則為某一時(shí)間點(diǎn)的履約義務(wù)：1、在履約的過(guò)程中，客戶(hù)得到并損耗了公司在此過(guò)程中收獲的經(jīng)濟(jì)利益；2、在履約過(guò)程中，客戶(hù)擁有在建商品的控制權(quán)；3、在履約的過(guò)程中，企業(yè)所生產(chǎn)的商品具有不可代替性。在合同期限內(nèi)，企業(yè)有權(quán)收取已完成部分的款項(xiàng)。具有不可替代性是指由于合同或?qū)嶋H操作的限制，企業(yè)不能將商品用于其他用途。企業(yè)有權(quán)收取已完成部分的款項(xiàng)，是具有法律效益的。凡以上三種條件，滿(mǎn)足任意一條，就被認(rèn)定為某一時(shí)間段內(nèi)的履約義務(wù)。第一個(gè)條件，是客戶(hù)在進(jìn)行交易時(shí)，耗損了相關(guān)利益，比如：保潔服務(wù)等。這種情況很少發(fā)生；第二個(gè)條件，是在履約的過(guò)程中，客戶(hù)擁有能供控制商品與服務(wù)的權(quán)利，比如：在客戶(hù)的土地上，按照要求建立房屋等等，房地產(chǎn)企業(yè)的代建業(yè)務(wù)也在該條件內(nèi)；第三個(gè)條件，客戶(hù)利用專(zhuān)項(xiàng)資金，要求房地產(chǎn)企業(yè)按照自己地指示建立資產(chǎn)。合約中已完成的部分，企業(yè)有權(quán)收取相應(yīng)款項(xiàng)。因此，碧桂園提前采用新收入準(zhǔn)則，主要對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，對(duì)原交付物業(yè)所有權(quán)的時(shí)間點(diǎn)由一次性確認(rèn)收入，變更為一定時(shí)間段內(nèi)，履約義務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，履約義務(wù)使碧桂園企業(yè)的合同更加精細(xì)化，這樣也有利于對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行計(jì)量。（三）碧桂園實(shí)施新收入準(zhǔn)則的存在問(wèn)題分析從碧桂園披露的審計(jì)報(bào)告中關(guān)于重要事項(xiàng)的披露，可以看出：判斷收入確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)與履約義務(wù)的問(wèn)題。碧桂園提前采用新收入準(zhǔn)則的行為，主要對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，對(duì)原交付物業(yè)所有權(quán)的時(shí)間點(diǎn)由一次性確認(rèn)收入，變更為一定時(shí)間段內(nèi)，履約義務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這很容易導(dǎo)致物業(yè)的服務(wù)滯后，造成客戶(hù)的終止合同。有關(guān)收入的信息披露問(wèn)題。新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的信息披露提出了更高的要求，碧桂園提前采用新收入準(zhǔn)則的行為，需要在企業(yè)規(guī)模以及管理水平方面綜合考量自身企業(yè)是否滿(mǎn)足新收入準(zhǔn)則這也間接的對(duì)碧桂園企業(yè)提高了標(biāo)準(zhǔn)。3、管理層對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行付款請(qǐng)求權(quán)的判斷，需要有重大會(huì)計(jì)的判斷。關(guān)于銷(xiāo)售合同可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)，碧桂園集團(tuán)獲得了法律顧問(wèn)的意見(jiàn)，但這種強(qiáng)制執(zhí)行付款請(qǐng)求權(quán)容易造成對(duì)客戶(hù)權(quán)益的損害，所以該措施仍存在較大爭(zhēng)議。5、碧桂園采用新收入準(zhǔn)則后對(duì)于部分收入按一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)是否恰當(dāng)審計(jì)師認(rèn)為關(guān)于碧桂園采用新收入準(zhǔn)則后對(duì)于部分收入按一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)是恰當(dāng)?shù)?。審?jì)師對(duì)管理層將部分收入按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)的觀點(diǎn)“我們認(rèn)為管理層用以確定集團(tuán)內(nèi)已完成履約部分的強(qiáng)制付款請(qǐng)求權(quán)、成本預(yù)算的完整性、一定時(shí)間段內(nèi)，履約進(jìn)度的準(zhǔn)確性、重大會(huì)計(jì)判斷及估計(jì)能夠被可獲取的證據(jù)支持。”說(shuō)明PWC的審計(jì)師已經(jīng)非?？隙ǖ卣J(rèn)定相關(guān)會(huì)計(jì)處理是恰當(dāng)?shù)模矣凶銐蜃C據(jù)支撐。同時(shí)也讓大家看到審計(jì)師是如何實(shí)施必要程序?qū)芾韺又卮笈袛噙M(jìn)行驗(yàn)證復(fù)核的。（四）結(jié)論碧桂園將其部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)判斷為具備上述第三種條件，理論上講在一定時(shí)間段內(nèi)，認(rèn)定為履約義務(wù)時(shí)可行的。實(shí)務(wù)中相關(guān)判斷是否準(zhǔn)確，目前還無(wú)法確定。期房銷(xiāo)售由于預(yù)售時(shí)已鎖定目標(biāo)商品房，對(duì)單一客戶(hù)而言可認(rèn)定為具有不可替代用途，同時(shí)收款權(quán)受到法律保護(hù)，因此認(rèn)為期房銷(xiāo)售屬于某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)。由于合同的限制，期房具有不可取代的地位，不符合“有權(quán)收取合同內(nèi)已履約部分的款項(xiàng)?！睏l件。除非，期房銷(xiāo)售收到全款或期房付款，進(jìn)度與房屋建造進(jìn)度匹配，且已收到的款項(xiàng)不可返還?？蛻?hù)定制的房屋，無(wú)論是否在客戶(hù)的土地上建造，都有可能符合“某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)”的判斷條件，但如果并非在客戶(hù)土地上建造，而且合同結(jié)束，則無(wú)權(quán)收取已完成額項(xiàng)目款項(xiàng)。因此，不宜簡(jiǎn)單地將期房銷(xiāo)售直接歸入“某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)”，而是應(yīng)根據(jù)其合同條款具體分析。當(dāng)前對(duì)新收入準(zhǔn)則影響房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的各種分析，都是從可能性出發(fā)，不可一概而論。新收入準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響是“雙刃劍”，既有符合一定條件提前確認(rèn)收入的影響，也會(huì)有一些原來(lái)可確認(rèn)的收入用新收入準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)衡量只能推遲確認(rèn)的影響。新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，可以預(yù)見(jiàn)新收入準(zhǔn)則正式實(shí)施后將大幅增加實(shí)務(wù)中的職業(yè)判斷和會(huì)計(jì)估計(jì)分歧。一個(gè)在理論上看作為科學(xué)、可行的準(zhǔn)則，在實(shí)務(wù)執(zhí)行中不一定能達(dá)到預(yù)想的目標(biāo)。碧桂園2017年報(bào)披露的內(nèi)容還不能完全揭開(kāi)其在新收入準(zhǔn)則下按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)部分房地產(chǎn)收入的詳情，但已足夠我們相信管理層做出這些判斷的恰當(dāng)性，已足夠讓我們看到新收入準(zhǔn)則下如何才能按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)房地產(chǎn)收入，已足夠心領(lǐng)神會(huì)的同行們馬上研究如何修改合同條款，如何聘請(qǐng)適當(dāng)?shù)姆深檰?wèn)，為可能符合在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)條件的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做好充分準(zhǔn)備。五、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)建議（一）企業(yè)要逐漸去適應(yīng)新收入準(zhǔn)則帶來(lái)的影響，積極與政府財(cái)政部、會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行溝通和交流，邀請(qǐng)專(zhuān)家來(lái)進(jìn)行新準(zhǔn)則的講解與培訓(xùn)。監(jiān)管部門(mén)處理對(duì)新準(zhǔn)則進(jìn)行宣傳、培訓(xùn)外，還要把目光幾種在新準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中的意見(jiàn)反饋、重點(diǎn)問(wèn)題上，將搜集到的實(shí)際案例進(jìn)行總結(jié)，并運(yùn)用到實(shí)際培訓(xùn)之中。（二）按照收入確認(rèn)原則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)。自2019年1月1日起，新準(zhǔn)則逐漸落實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的影響，需要抓緊財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)及學(xué)習(xí)工作，快速了解新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。通過(guò)不斷地學(xué)習(xí)與交流，制定對(duì)應(yīng)方案。在新收入準(zhǔn)則實(shí)施以后，執(zhí)行統(tǒng)一的公司收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，做到財(cái)務(wù)信息一致化、真實(shí)性。（三）在符合新收入準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)需要，制定科學(xué)、合理的合同條款。以合同為基，使用“五步法模型”作為新的收入確認(rèn)模型。第一步、按照法律法規(guī)，確定顧客簽訂合同的有效性；第二步、識(shí)別合同中應(yīng)履行的義務(wù)；第三步、確定交易價(jià)格；第四步、將交易價(jià)格分配到各履約義務(wù)；第五步、按照第四步分配好的金額確認(rèn)收入。（四）按照新收入準(zhǔn)則中，會(huì)計(jì)政策的變更對(duì)企業(yè)的內(nèi)控設(shè)置于財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)進(jìn)行不斷完善于優(yōu)化。按照新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)信息與管理信息進(jìn)行不斷調(diào)整。加大企業(yè)內(nèi)控的調(diào)整力度，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性與合理性。（五）在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，加強(qiáng)各部門(mén)之間的配合，不只是將所有部門(mén)的工作加起來(lái)這么簡(jiǎn)單，而是需要各個(gè)部門(mén)之間的相互合作、共同配合，成為一個(gè)有機(jī)整體，以企業(yè)收獲更多經(jīng)濟(jì)利益為奮斗目標(biāo)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)與其他部門(mén)的配合力度