征地拆遷談判技巧共5篇

篇一：拆遷談判拆遷補償談判技巧公開課今天我們所講的談判技巧，大家如果要想靈活運用的話，一定要結(jié)合我們以前講的土地一二級開發(fā)、拆遷補償評估報告、拆遷補償安置協(xié)議的要點，所以今天我們不但講解拆遷談判技巧而且在重新回憶一下以前講過的的重點容。拆遷案件如何進展談判一.關(guān)于拆遷的談判開局提出高于預(yù)期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價。作為被拆遷人最好不要承受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告。如果不假思索的就容許對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反響：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。學(xué)會在承受拆遷人關(guān)于拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些工程學(xué)會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。防止對抗性的拆遷補償談判千萬不要在談判剛開場就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進展下去。拆遷談判中"鉗子策略"的使用一定要把精力集中到具體的補償工程上比方自建面積的測量與補償?shù)?，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進展補償談判。二.拆遷談判的中場階段技巧一定要學(xué)會應(yīng)對沒有決定權(quán)的"拆遷人"在進展拆遷談判開場前，一定要搞清楚對方是否合法的授權(quán)，有沒有權(quán)利代表拆遷人進展談判，最高談判權(quán)限是什么。進入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對方往往會以"沒有授權(quán)"、"說了不算"等借口來進展推脫。在拆遷談判中絕對不要對補償款進展"折中補償"拆遷中對補償?shù)挠憙r還價并不意味著要折中雙方的談判價碼，價碼折中并不是一種真正公平的補償方式。學(xué)會應(yīng)對拆遷談判補償?shù)慕┚秩绻龅浇┚质紫韧ㄟ^解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判時機，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微缺乏道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。只要是在補償?shù)?一項問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報。三.談判終局策略嚴(yán)格防對方的"白臉-黑臉"策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷前公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人是誰一定清楚拆遷規(guī)劃。拆遷補償談判中最后一個環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點：〔1〕一定不要在拆遷補償談判一開場就做出讓步，自己主動減少補償工程和數(shù)額〔2〕一定謹(jǐn)防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有時機了?！?〕一定不要因為拆遷人要你報出"一口價"，或者聲稱自己"不喜歡討價還價"而一次性讓出所有拆遷補償利益。要有適時收回一開場所談全部補償條件的勇氣關(guān)于土地開發(fā)土地一級開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域圍的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進展統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建立，使該區(qū)域圍的土地到達"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建立條件(熟地)，再對熟地進展有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程?！卜康禺a(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)〕土地二級開發(fā)即土地使用者將到達規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進展交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建立，將新建成的房地產(chǎn)進展出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領(lǐng)域進展交易而形成的市場。房地產(chǎn)開發(fā)工程書面決議〔股東大會，股東會，董事會皆可以形成書面決議文件〕。工程可行性研究并出具可行性研究報告〔工程可行性研究專家會涉及律師，房地產(chǎn)市場分析師，環(huán)境評估師，會計師，稅務(wù)師等〕，可行性主要分為三方面的可行性投資收益的可行性，大致性的可行性方案與詳細(xì)的可行性論證方案，其中包括法律方案，選址方案，財務(wù)方案，涉稅方案，環(huán)境方案等。另外要有充裕的資金保證，對于房地產(chǎn)開發(fā)決策階段前期可能的工程融資或其他融資方式，律師早期即可以介入工程。1、向土地管理部門取得"土地使用權(quán)證"：其方式包括劃撥，出讓，兼并收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查，文件的報批備案，應(yīng)該有專業(yè)律師進展風(fēng)險控制。2、征地拆遷，向政府或?qū)ｍ棽疬w管理部門獲得"房屋拆遷許可證"，"房屋拆遷驗收合格證"：拆遷過程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置補償協(xié)議等等，都應(yīng)有律師介入。3、規(guī)劃設(shè)計，向建立規(guī)劃部門取得"建立工程選址意見書"和，"建設(shè)用地規(guī)劃許可證"隨后憑以上一書一證取得，"建立工程規(guī)劃許可證""建立用地批準(zhǔn)書"同時取得"建立用地劃撥決定書"或簽訂"國有土地使用權(quán)出讓合同"〔根據(jù)土地取得的方式不同〕，然后到地籍辦理"國有土地使用權(quán)證"拆遷辦辦理"拆遷許可證"。其后憑"建立工程選址意見書"和"建立用地規(guī)劃許可證"取得"建立規(guī)劃方案批準(zhǔn)意見書"。隨后申辦"建立工程規(guī)劃許可通知書"接到通知后辦理"施工許可證"。其中還涉及到很多費用的收據(jù)與證明，應(yīng)妥善保存。4、工程報建登記，申請招標(biāo)，辦理投標(biāo)手續(xù)，確定勘驗，設(shè)計，施工，監(jiān)理隊伍，確定具體實施人的資質(zhì)，嚴(yán)格控制，申請，"建立工程工程報建申請表"，保存相應(yīng)收費憑證，充分準(zhǔn)備申請投標(biāo)手續(xù)，確定中標(biāo)，簽訂確認(rèn)書，并及時簽訂招標(biāo)投標(biāo)合同。篇二：拆遷談判技巧及要點發(fā)表于2010-7-515:49拆遷談判技巧及要點拆遷談判技巧及要點樓主因地方**土地財政和國城市化進程的需要，拆遷成了當(dāng)今社會非常普遍的現(xiàn)象。在拆遷談判中，因拆遷人有**背景往往是談判中強勢的一方，而被拆遷人則是弱勢一方。盡管如此，被拆遷方還是可以通過策略的談判來為自己爭取盡可能多的利益。談判技巧和水平的上下會極影響到拆遷的補償金額，其差距之大非親歷者有時難以置信。2005年本人位于市文二路的房子被拆遷，每平方獲得了2.9萬元的補償，而最低的業(yè)主每平方只獲得了7千元〔相當(dāng)于當(dāng)時二手房的市場價格〕的補償。2008年3月，因市拱墅區(qū)半山地區(qū)環(huán)境污染綜合整治工程需要，拆遷到康橋鎮(zhèn)*企業(yè)。該業(yè)主因?qū)S房拆遷談判沒有經(jīng)歷，聘請筆者為談判參謀。拆遷方按評估報告提出總補償金額為2340萬元。經(jīng)過2個多月的談判，該業(yè)主最終獲賠4200多萬元，比對方的初始報價提高了1900多萬元。根據(jù)筆者屢次咨詢拆遷談判的經(jīng)歷，總結(jié)拆遷談判的要點如下：1．收集必要的相關(guān)信息信息有助于我們"知己知彼"，增強談判實力和信心。應(yīng)收集的信息包括：〔1〕該地段為什么要拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補償系數(shù)不同?！?〕拆遷人是誰？是否有拆遷許可證？動遷效勞機構(gòu)是誰？〔3〕對方談判人員的組成情況如何？誰是主談人？他們的職務(wù)、背景、性格、愛好如何？〔4〕拆遷的評估機構(gòu)是誰？如果已經(jīng)做了評估，如何拿到評估報告？〔5〕評估報告哪些地方較合理？哪些地方可以要求重新評估？是否有財產(chǎn)被有意無意地漏評？〔6〕拆遷人或效勞機構(gòu)的工作程序和容是否合法？如有，向誰申訴？〔7〕是否有別的企業(yè)已經(jīng)達成拆遷補償協(xié)議？補償金額是多少？他們的談判有何得失？2．組建一個談判小組因為拆遷談判涉及的財產(chǎn)標(biāo)的額通常比擬大〔動輒上千萬、幾千萬〕、容復(fù)雜、專業(yè)性強，業(yè)主一人無法勝任，需要組建一個談判參謀團隊。參謀團隊最遲應(yīng)該在評估機構(gòu)進廠評估之前組建好。一旦評估報告出來，就會比擬被動，少了很多盤旋的余地。拆遷談判的團隊成員最好由以下人員組成：〔1〕業(yè)主熟悉自己企業(yè)的根本情況，負(fù)責(zé)重大事項的選擇決策和補償協(xié)議的最后簽訂；〔2〕談判參謀負(fù)責(zé)談判的準(zhǔn)備、相關(guān)信息的收集分析、判斷談判形勢、控制談判過程、選擇談判重點和先后秩序、運用談判策略、技巧等，為業(yè)主提供系統(tǒng)的、全方位的咨詢效勞；〔3〕資產(chǎn)評估師負(fù)責(zé)審查評估機構(gòu)出具的評估報告，是否存在成心低評、錯評、漏評等情況，為談判報價提供必要的依據(jù)?！?〕律師律師的作用在于提供法律方面的有關(guān)依據(jù)和拆遷協(xié)議的審核把關(guān)，而非起訴拆遷人。拆遷源于**立項，拆遷人往往有**背后撐腰，業(yè)主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補償問題的。3．策略地安排談判的時間和地點在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時間策略。對業(yè)主而言，時間幾乎沒有本錢。對開發(fā)商而言，時間有巨大的資金本錢和時機本錢。所以在談判之初最策略的做法是讓對方找不到人，不要和對方進展任何接觸。讓其他人先談，隨時了解他們?nèi)〉玫倪M展，作為己方談判的有利根底。越是到后面，拆遷人越是想盡快把整個事情了結(jié)。到只剩下最后一兩家的時候，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，也就更容易做出讓步。在地點的選擇上，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去對方的辦公室，對方會認(rèn)為你很希望被拆遷并得到補償。要讓對方找到己方的企業(yè)里來，并且很難找到你，在談判過程中也便于安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的進程。4．確定理性的談判目標(biāo)很多業(yè)主會在拆遷談判中漫天要價，提出一些不切合實際的無理要求。過高的補償要求會被對方認(rèn)為是"獅子大開口"，會消滅對方通過談判解決的希望，其結(jié)果可能是迫使對方采取"強制拆遷"的極端手段，有時甚至釀成"玉石俱毀"的拆遷悲劇。理性的談判目標(biāo)是通過努力談判可能實現(xiàn)的目標(biāo)。這一目標(biāo)應(yīng)該是有理由支撐的，也就是業(yè)主的要求和報價應(yīng)該是有理由的，是有一定依據(jù)的。咨詢團隊的一個重要任務(wù)就是幫助業(yè)主確立一個適合的談判目標(biāo)并為這一目標(biāo)提供必要的理由和一定的依據(jù)。這一目標(biāo)可以以評估機構(gòu)出具的評估報告為根底，但又要大大高于評估報告提出的補償金額。談判目標(biāo)不是一成不變的，隨著談判的進展，局勢的變化可以靈活調(diào)整。在談判初期，業(yè)主一方不宜過早亮出己方的談判目標(biāo)和報價，以免一開場就被對方扣上"獅子大開口"的帽子。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對方的期望值，使其越來越接近己方的談判目標(biāo)。5．抓住談判的核心問題絕大多數(shù)拆遷談判的核心問題是機器設(shè)備和房屋重置的補償系數(shù)?，F(xiàn)在以2008年*評估機構(gòu)給市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)*企業(yè)出具的評估報告為例來說明這一問題。該報告提出總補償金額為2340萬元，具體包括：〔1〕房屋1450萬元，按重置價格〔按當(dāng)年材料價格重新建造所有拆遷房屋所需費用〕580萬元的2.5倍補償；〔2〕未到期臨時建筑204萬元，按重置價格204萬元的1倍補償；〔3〕地上附屬物〔裝修等費用〕149萬元；〔4〕機器設(shè)備凈值〔原值×成新率%〕1547萬，評估值537萬元。通過查看評估報告，還有兩局部機器設(shè)備可以要求對方補償：一是有漏評嫌疑的設(shè)備凈值184萬元；二是不評金額320萬元〔該評估報告對那些拆遷后轉(zhuǎn)移到別處不會影響使用價值的設(shè)備未進展評估，也不計入補償圍〕。所以，機器設(shè)備一項涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬元。而評估報告僅提出補償537萬元，相差1514萬元。其他地方談得再好，如果機器設(shè)備一項談不好，本次談判也不能算是成功的。機器設(shè)備一項毫無疑問成為談判的核心問題。通過資產(chǎn)評估師的認(rèn)真核查，該企業(yè)的房屋補償主要涉及到三局部：一是房屋重置價格580萬元；二是未到期臨時建筑重置價格204萬元；三是局部房屋構(gòu)造被誤評、低評的重置價格66萬元。如果全部按非市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建立工程拆遷補償系數(shù)3來補償，一共可獲得2550萬元的補償。而評估報告僅提出補償1654萬元，相差896萬元。所以房屋重置補償系數(shù)也是談判的核心問題之一。土地價格因素只是區(qū)位綜合平均價格的一局部，區(qū)位綜合平均價格反映的是房屋樓面價格，而土地基準(zhǔn)地價反映的是土地平面價格。影響房屋重置價格的主要是構(gòu)造、等級和成新等因素。今年6月1日，市房產(chǎn)局和物價局重新調(diào)整并公布了市房屋重置價格的標(biāo)準(zhǔn)。國有土地房屋拆遷補償款計算公式：房屋建筑面積×房地產(chǎn)市場評估單價〔區(qū)位綜合平均價格＋房屋重置價格〕。應(yīng)采取先打程序的方法：先審查授權(quán)〔拆遷公司須為有授權(quán)的行為〕、"拆遷許可證"。工程許可：發(fā)改委、規(guī)劃局或規(guī)委"建立用地規(guī)劃許可證"、國土局"建立用地批復(fù)"〕。立項批復(fù)---用地批復(fù)----拆遷補償方案---建立用地批準(zhǔn)性文件---資金到位證明。"拆遷許可證"與"評估報告"的日期是否一致、拆遷圍是否擴大等等。一般開發(fā)商屁股都有屎，他們也不愿打程序。打程序是為了迫使其與你協(xié)商和解，但還是那句話："首先不能寄希望于法律"！中國不是法制社會，一般靠[瞎對付]來解決問題，拆遷尤甚！任何問題的解決都靠"實力"，這才是重要篇三：拆遷談判技巧及要點拆遷談判技巧及要點因地方政府土地財政和國城市化進程的需要，拆遷成了當(dāng)今社會非常普遍的現(xiàn)象。在拆遷談判中，因拆遷人有政府背景往往是強勢一方，而被拆遷人則是弱勢一方。盡管如此，被拆遷方還是可以通過策略的談判來為自己爭取盡可能多的利益。談判技巧和水平的上下會極影響到拆遷的補償金額，其差距之大非親歷者有時難以置信。2008年3月，因市拱墅區(qū)半山地區(qū)環(huán)境污染綜合整治工程需要，拆遷到康橋鎮(zhèn)*企業(yè)。該業(yè)主因?qū)S房拆遷談判沒有經(jīng)歷，聘請筆者為談判參謀。拆遷方按評估報告提出總補償金額為2340萬元。經(jīng)過2個多月的談判，該業(yè)主最終獲賠4200多萬元，比對方的初始報價提高了1900多萬元。根據(jù)筆者屢次咨詢拆遷談判的經(jīng)歷，總結(jié)其要點如下：1．收集必要的相關(guān)信息信息有助于我們"知己知彼"，增強談判實力和信心。應(yīng)收集的信息包括：〔1〕該地段為什么要拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補償系數(shù)不同?！?〕拆遷人是誰？是否有拆遷許可證？動遷效勞機構(gòu)是誰？〔3〕對方談判人員的組成情況如何？他們的背景、性格如何？〔4〕拆遷的評估機構(gòu)是誰？評估報告哪些地方較合理？哪些地方可以要求重新評估？是否有財產(chǎn)被漏評？〔5〕是否有別的企業(yè)已經(jīng)達成拆遷補償協(xié)議？他們的談判有何得失？2．組建一個談判小組因為拆遷談判涉及的財產(chǎn)標(biāo)的額通常比擬大〔動輒上千萬、幾千萬〕、容復(fù)雜、專業(yè)性強，業(yè)主一人無法勝任，拆遷談判的團隊成員最好由以下人員組成：〔1〕業(yè)主熟悉自己企業(yè)的根本情況，負(fù)責(zé)重大事項的決策和協(xié)議的簽訂；〔2〕談判參謀負(fù)責(zé)談判的準(zhǔn)備、相關(guān)信息的收集分析、判斷談判形勢、控制談判過程、確定談判重點和秩序、運用談判策略等，為業(yè)主提供全方位的咨詢效勞；〔3〕資產(chǎn)評估師負(fù)責(zé)審查評估機構(gòu)出具的評估報告，是否存在成心低評、錯評、漏評等情況，為談判報價提供必要的依據(jù)?！?〕律師律師的作用在于提供法律方面的有關(guān)依據(jù)和拆遷協(xié)議的審核把關(guān)，而非起訴拆遷人。拆遷源于政府立項，拆遷人往往有政府背后撐腰，業(yè)主是不可能通過訴訟解決拆遷補償問題的。3．策略地安排談判的時間和地點在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時間策略。對業(yè)主而言，時間幾乎沒有成本。對開發(fā)商而言，時間有巨大的資金本錢和時機本錢。所以在談判之初最策略的做法是不要和對方進展任何接觸。讓其他人先談，隨時了解他們?nèi)〉玫倪M展。到只剩下最后一兩家的時候，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，容易做出讓步。在地點的選擇上，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判，否則對方會認(rèn)為你很希望被拆遷。要讓對方找到己方的企業(yè)里來，并且很難找到你，在談判過程中也便于安排人員策略地干擾或中止談判的進程。4．確定理性的談判目標(biāo)很多業(yè)主會在拆遷談判中漫天要價，提出一些不切合實際的無理要求。過高的補償要求會被對方認(rèn)為是"獅子大開口"，會消滅對方通過談判解決的希望，其結(jié)果可能是迫使對方采取"強制拆遷"的極端手段，有時甚至釀成"玉石俱毀"的拆遷悲劇。理性的談判目標(biāo)是通過努力談判可能實現(xiàn)的目標(biāo)。咨詢團隊的一個重要任務(wù)就是幫助業(yè)主確立一個適合的談判目標(biāo)并為這一目標(biāo)提供必要的理由和一定的依據(jù)。沒有理由的要求容易被對方認(rèn)為是"獅子翻開口"。這一目標(biāo)可以評估機構(gòu)出具的評估報告為根底，但又要大大高于評估報告提出的補償金額。5．抓住談判的核心問題絕大多數(shù)拆遷談判的核心問題是機器設(shè)備和房屋重置的補償系數(shù)?，F(xiàn)以2008年*評估機構(gòu)給市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)*企業(yè)出具的評估報告為例來說明這一問題。該報告提出總補償金額為2340萬元，具體包括：〔1〕房屋1450萬元，按重置價格〔按當(dāng)年材料價格重新建造所有拆遷房屋所需費用〕580萬元的2.5倍補償；〔2〕未到期臨時建筑204萬元，按重置價格204萬元的1倍補償；〔3〕地上附屬物〔裝修等費用〕149萬元；〔4〕機器設(shè)備凈值〔原值×成新率%〕1547萬，評估值537萬元。通過查看評估報告，還有兩局部機器設(shè)備可以要求對方補償：一是有漏評嫌疑的設(shè)備凈值184萬元；二是不評金額320萬元〔拆遷后轉(zhuǎn)移到別處不會影響使用價值的設(shè)備未進展評估，也不計入補償圍〕。所以，機器設(shè)備一項涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬元。而評估報告僅提出補償537萬元，相差1514萬元。其他地方談得再好，如果機器設(shè)備一項談不好，本次談判也不能算成功。機器設(shè)備一項毫無疑問成為談判的核心問題。通過資產(chǎn)評估師的認(rèn)真核查，該企業(yè)的房屋補償主要涉及到三局部：一是房屋重置價格580萬元；二是未到期臨時建筑重置價格204萬元；三是局部房屋構(gòu)造被誤評、低評的重置價格66萬元。如果全部按非市政公用設(shè)施拆遷補償系數(shù)3來補償，一共可獲得2550萬元補償。而評估報告僅提出補償1654萬元，相差896萬元。房屋重置補償系數(shù)也是談判的核心問題。篇四：房子拆遷需要掌握的談判技巧"什么是房屋拆遷談判"首先,了解一下談判含義答復(fù)一:談判就是通過對話調(diào)節(jié)各方利益。答復(fù)二:談判就是兩人或以上的人對于不同的看法理解等等方面而據(jù)理力爭。答復(fù)三:談判,是由談和判兩個字組成,也就是先談后在判,談是指雙方或多方之間的溝通和交流,判就是最決定一件事情。只有在雙方之間溝通和交流的根底之上,了解對方的需求和容,才能夠做出相應(yīng)的決定。也就是說,談判是為到達*一目的而跟另一方進展協(xié)商的一個過程。著名的"談判的藝術(shù)"作者尼爾倫伯格認(rèn)為,談判是人們?yōu)榱烁淖兿嗷リP(guān)系而交換意見,為了取得一致而相互磋商的一種行為,是直接影響各種人際關(guān)系,對參與各方產(chǎn)生持久利益的一種過程。他還認(rèn)為:"談判的定義最為簡單,而涉及的圍卻最為廣泛。每一個要求滿足的愿望,每一項尋求滿足的需要,至少都是誘發(fā)人們展開談判過程的潛因。只要人們是為了改變相互關(guān)系而交換觀點,只要人們是為了取得一致而磋商協(xié)議,他們就是在進展談判。"筆者認(rèn)為:房屋拆遷談判就是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間,或在拆遷管理部門組織下,就有關(guān)拆遷補償安置事項協(xié)商,尋求利益平衡點。具有以下特點:1、拆遷談判是一項政策性、專業(yè)性十分強的活動;2、拆遷談判是拆遷程序重要組成局部,非經(jīng)談判不得裁決和強制執(zhí)行;3、拆遷談判周期比擬長、次數(shù)相對多,時常經(jīng)反復(fù)協(xié)商最終達成協(xié)議;4、拆遷談判既有拆遷人與被拆遷人自愿談判,更多的是在拆遷管理部門牽頭下形成的調(diào)解與談判;5、拆遷談判貫穿于拆遷整個過程,包括裁決受理后乃至訴訟程序中,均存在拆遷協(xié)商可能性。二、目前拆遷談判出現(xiàn)的問題"1、被拆遷人利益受損現(xiàn)象普遍。因被拆遷人不懂得選擇對自己最有利的談判方案,在更合理的結(jié)果還未出現(xiàn)時,被拆遷人稀里糊涂同意簽定協(xié)議了。筆者稱之為吃了暗虧,有時甚至吃了大虧,形成這一結(jié)果是多方因素導(dǎo)致的。2、局部被拆遷人漫天要價,一再錯過時機,對立情緒嚴(yán)重,導(dǎo)致拆遷人動用法律程序,裁決或判決結(jié)果讓被拆遷人非常失望,雙方消耗大量財力、精力。3、個別人自認(rèn)為有一定社會關(guān)系,可以擺平利益,豈不知,在不是**花錢拆遷時,哪個開發(fā)商愿意多掏錢呢"無視規(guī)則,自以為是,反而達不到目的。4、即便談判達成一致意見,也是簽訂不完整協(xié)議,合同漏洞百出,被拆遷維權(quán)十分難操作。三、拆遷談判技巧"筆者擔(dān)任過拆遷辦、開發(fā)商法律參謀、也為被拆遷人維權(quán)過,在總結(jié)雙方的特點和心里特征后,提出如下參考意見:1、找準(zhǔn)目標(biāo),合理定位。這是談判的最根底工作,恰又是難度最大的一件事,要求過高,脫離實際,必將適得其反;要求過低,擔(dān)憂吃虧還被別人笑。所以,選則一個最好方案和底線很關(guān)鍵,這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識,如房產(chǎn)為居住,市場價值50萬,加上搬遷費、過渡費等55萬,這就是談判尺碼,上下浮動,貨幣補償或價值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。對于一些復(fù)雜的,如面積爭議、住改商價值認(rèn)定、違章建筑等問題盡量作出對自己有利的認(rèn)識追求更大利益,適當(dāng)時候再讓步靠籠。2、談判中要善于傾聽、分析和判斷。因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話。常言說"鑼鼓聽聲,聽話聽音"。會不會傾聽"能不能聽出對方的"音""聽了能不能做出正確地分析和判斷"能不能找出對方的"軟筋"或"破綻""從而拿出應(yīng)對的策略,這些都是能不能實現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。所以,高明談判者不僅善于傾聽,還善于在不顯山露水的情形下,啟發(fā)對方多多地說。詳細(xì)地說。最好把他們要說的話、想說的話盡量地都說出來。在對方說的時候,不要打斷對方,不要怕"冷場"。在對方有一種"言多有失"的警覺時,要盡力地"諄諄善誘"。還要盡量判斷出對方真實意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場,拿出一套應(yīng)對的謀略。同時,還要隨著對方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換,或者是設(shè)法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能談笑風(fēng)聲之中,掌握談判的主動權(quán)。3、抓住拆遷人心里談判。拆聯(lián)系：壹叁伍捌伍貳肆柒伍玖捌遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷,他們希望被拆遷人早日拆遷,不愿作過多糾纏,通常在非原則性問題上,還是愿意讓步,所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴弦一樣,松了彈不成曲子,緊了就會拉斷。有些被拆遷人提出不滿足要求就是不拆,一拖再拖,非要逼拆遷人動用**力量到達拆遷目的,搞的雙方都付出代價,何苦呢"4、抓住拆遷人弱點談判。筆者屢次采用此方法為被拆遷人實現(xiàn)了出乎意料的效果,如錫上區(qū)農(nóng)村*小廠因建高速公路要拆遷,房屋重置價評估為69萬元,拆遷人提出按錫山區(qū)集體土地拆遷政策,工業(yè)用房可按69萬再乘以1、5得出103、5萬,加點停產(chǎn)損失等其它費用,總計,絕對不能突破120萬,如不同意,進入法律程序,裁決多少按多少執(zhí)行。筆者研究發(fā)現(xiàn),市的集體土地工業(yè)用房拆遷補償規(guī)定是重置價乘以2、5倍,比錫山區(qū)多一倍重置價,這就有個上、下位法沖突問題,雖然,拆遷人強調(diào)按當(dāng)?shù)卣咦泐~補償,我們認(rèn)為下位法應(yīng)服從上位法,最后雙方找到了均可承受的方案,可謂一計增加幾十萬。拆遷人有時自己都不知錯在何處,如主體不符、許可證不合法、評估程序等,其懼怕一旦敗訴,整個拆遷損失極大,于是,在你點出它破綻與弱點時,往往會使談判利益增大?？傊?拆遷談判與其它談判有許多共同點,但必須在懂得補償安置法律政策根底上才能知己知彼,不畏權(quán)勢,不錯過時機。追求利益最大化。聯(lián)系：壹叁伍捌伍貳肆柒伍玖捌篇五：拆遷組部人員談判技巧拆遷組部人員談判技巧〔獻給正在面臨拆遷的同志們〕古人云:"知己知彼,百戰(zhàn)不殆"動遷工作無疑是和平年代的"戰(zhàn)爭"。戰(zhàn)役的雙方是不對等的，一方是散兵游勇，一方是機械化軍隊。一般情況，動遷人員熟知法律法規(guī)，熟知每一戶情況，而對于每一戶該具體如何說，如何做，每一句話都會進展認(rèn)真安排，如同戰(zhàn)爭前的部署。常規(guī)做法先易后難，選擇突破口，突破口的選擇原則是該戶人家位置關(guān)鍵，最好能夠起到割斷分裂房屋的作用，其次該戶在當(dāng)?shù)赜行┯绊?，面積亦不宜過大，便于操作，能起到"以點帶面"的作用。被拆遷戶要想在這場"戰(zhàn)爭"中立于不敗，就要知道什么是拆遷？對拆遷的程序、動遷人員的手段及戰(zhàn)術(shù)要有根本的了解。抓住每一環(huán)節(jié)，找其漏洞。首先我們來分析拆遷過程中被拆遷戶的心理狀態(tài)，說實在話，當(dāng)拆遷公告出來時,相信每個人心里都發(fā)毛,不知道怎么辦好，比擬典型的有以下四種心理狀態(tài)：一、如意心理這是被拆遷戶得悉自己所有或使用的房屋要進展拆遷時表現(xiàn)出一種愉快和興奮的行為特征。形成這種心理的原因是被拆遷戶對舊居的厭煩和對新居的向往。當(dāng)拆遷實施單位進入現(xiàn)場時，被拆遷戶一般都是態(tài)度和藹、熱情主動、積極配合。拆遷工作人員與其相處也比擬和諧。二、恐懼心理當(dāng)房屋拆遷工作進入實質(zhì)性階段時，局部被拆遷戶懷有一種恐懼心理狀態(tài)。他們在不同程度上關(guān)心自己利益的實現(xiàn)，主要特征是表現(xiàn)出憂慮和慌，在這種情況下，被拆遷戶對拆遷工作人員一般缺乏信任感，生怕工作人員克扣面積、貶低價格及折舊率等。凡事總是斤斤計較、舉棋不定。三、消極心理有些被拆遷戶當(dāng)遇上房屋拆遷的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、和原則與自己所要求的條件不一致時，就處于一種消極心理狀態(tài)，通常表現(xiàn)出一種不卑不亢、行動緩慢的行為特征。四、橫纏心理當(dāng)房屋拆遷工作進入實施階段時，局部被拆遷戶認(rèn)為這是實現(xiàn)個人利益的關(guān)鍵時刻，力求經(jīng)濟利益或其他利益最大化，以拒不拆遷為籌碼，表現(xiàn)為橫扯和要挾行為。上述消極心理和橫纏心理就是通常所說的"釘子戶"，前者表現(xiàn)軟拖，后者表現(xiàn)硬抗。但二者對房屋拆遷工作的影響根本一致，也是本文論述重點。下面從7個方面分別說明如何做一個"合格"的釘子戶。一、釘子戶的分類：1、漫天要價型：漫不講理，把動拆遷視為撈一票的時機，撒無賴。翻手為云，覆手為雨，自以為老子天下第一，這一類人，一般沒有后臺，沒有關(guān)系，但有三四個狐群狗黨，給他當(dāng)狗頭軍師，自己并沒有多少文化，也不懂多少政策、法規(guī)，這類人中，地痞、流氓，無業(yè)人員、刑總分值子居多。一般武來！2、后臺撐腰型：有一定的社會關(guān)系，自持無恐，有文化、懂政策，喜歡鉆政策的空子，其背后往往有高人的指點。他們以利潤為目標(biāo)。當(dāng)他們的目標(biāo)沒有到達的時候，高層的、條子紛紛涌來。他們會見好就收，只要到達目的。一般文來！3、自我保護型：他們是社會的弱勢群體，收入較低。以下崗工人、回城知青、幫困人員為主。他們的生活磨練太多了，以至不信任任何人，他們的信念是堅持到底就是勝利，他們對今后的生活顧慮太多了，對生活沒有多少信心，他們計算補償能不能買套房以后，還節(jié)余一點生活費。他們會耍無賴，會點小聰明，他們懼怕權(quán)威，對政府不信任，喜歡聽小道，他們信奉只有自己才能保護自己。動遷中，最會漠視他們的利益，因為動遷人員喜歡豆腐挑嫩的吃，柿子撿軟的捏。二、產(chǎn)生釘子戶的原因：釘子戶除了主觀原因以外，客觀上，當(dāng)事人雙方?jīng)]有完全表達平等、自愿、等價的交易原則。其次，工作方式簡單、粗暴，在政策面前不能人人平等，都是釘子戶產(chǎn)生的原因。三、釘子戶的目的：要知道絕對正確的拆遷之上還有一個絕對正確的人道主義。要給對方壓力以獲得最大的經(jīng)濟利益或其他利益。不過見好就收，戲不能演過頭。四、釘子戶的條件：其一：吃透各種法律法規(guī)。其二、皮要厚、嘴要兇、脾氣要大、會耍賴。其三、要有"良好"的心理素質(zhì)，大風(fēng)面前不彎腰，天塌下來撐得住，遇事不慌亂，釘子戶的成功與否，在于最后一分鐘。如果家中有見風(fēng)即倒的老人，則是王牌，因為誰也不敢動。所以不是每個人都可以當(dāng)釘子戶的。五、釘子戶的手段：要文斗，不要武斗；要斗法，不要斗狠；要智斗，不要力斗！老百姓和拆遷利益集團的斗爭一直血光不斷。跳樓、自焚、服毒、斗毆、上訪、攔車、示威、**、絕食、阻斷路橋、沖擊國家機關(guān)""不一而足！自殺壯烈，但代價太大，效果不大。暴力對抗，拆遷集團人多勢眾，且有黑白〔所謂"白道"更可惡〕協(xié)助，明擺著是吃虧。尤其不可以采取阻斷路橋、沖擊國家機關(guān)等手段。因為這是卑劣的利益集團最希望出現(xiàn)的情況。一旦如此，他們即可將簡單的拆遷經(jīng)濟事件上綱到治安事件，甚至政治事件，順理成章地通過他們掌握的一局部國家機關(guān)輕而易舉地將被拆遷戶"名正言順""合法"解決。大量的案件證明：1.掌握證據(jù)，抓住拆遷集團違紀(jì)把柄這實在簡單，一抓一大把〕，吃透各種法律法規(guī)〔這最要緊〕，一定可以打垮利益集團！調(diào)查發(fā)現(xiàn)：在拆遷官司中，知識分子幾乎沒吃虧的，而吃虧的大多是文化不高的勞苦群眾。只要被拆遷戶掌握以上兩條，在加上緊扣"憲法"以及黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人對拆遷的言論，就勝券在握""記?。阂竭_目的有時不可以用直接手段，間接手法更有效，這就是有的象36計中的"圍救"。六、釘子戶的措施：拖：生病住院，離家出走，找不到人，都可以。在拆遷的每一個環(huán)節(jié)上盡可能拉長時間，給他反反復(fù)復(fù)。時間就是勝利。2撤：面對官府和暴力機關(guān)、醫(yī)院１２０－殯儀館，單個被拆遷戶是弱小的無力的，注意：要文斗不要武斗。和他們?nèi)テ词且欢ǔ蕴澋摹Ｄ煤盟械姆慨a(chǎn)文件，拒絕在任何文件上簽字〔當(dāng)然，寫上他們反對"憲法"，批判他們是法西斯之類的譴責(zé)文字還是可以的。〕，拒絕任何所謂"安排"。收集好一切證據(jù)，不能簽任何字。尤其在我們，公正的那一天為期不遠(yuǎn)了。3抓：你的拆遷對手們一定有大量的弱點，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的"公開公平公正"的拆遷原則：比方說：給*些有背景的被拆遷戶巨額補償費用，你可以要求同等待遇呀！4訪：一去上級機關(guān)或者直接去上訪。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得滿意的結(jié)果就需要人大代表的支持，給鄰居每個人分配一項任務(wù)，就是找人大代表，并且讓他們在你寫的上訪材料上簽字，這就意味著政府的有關(guān)機構(gòu)必須以*種姿態(tài)來回復(fù)，這種回復(fù)有時可以作為有利證據(jù)；希望大家想方法能夠說服他們。三找律師咨詢，在接觸過程中，律師有時會陷于矛盾之中，為了代理案件就要展示自己的風(fēng)采，他如果將案件的全部解決方法都說出來，可能你們就不請他了，如果不說呢你們可能不信任他，所以最好想出一個方法來解決這些矛盾，具體的方法我也在探索之中。5談：告訴他們，你們支持拆遷，但反對拆遷，一定要把問題理順才可以進展。記住，永遠(yuǎn)不談補償問題，決不可以。只談他們的亂紀(jì)問題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有亂紀(jì)〔不亂紀(jì)，怎么搞拆遷〕后才談拆遷。一定要逼他們主動和你談條件，不滿意永遠(yuǎn)和拆遷做斗爭，絕對自己不先談條件。以上5字訣應(yīng)當(dāng)貫穿整個拆遷過程，適時合理利用。七釘子戶的步驟：〔關(guān)鍵哦〕要做一個"合格"的釘子戶，在拆遷的每一時段要要有不同的對策。當(dāng)一個人可以給你一種感動，讓你想和他手牽手走一輩子的路，那就該堅決的抓緊這只手！第1階段公告階段當(dāng)拆遷公告出來時,看清楚拆遷公告容并最好進展拍照加以證據(jù)保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據(jù),出了公告也說明了它已具備拆遷的條件并領(lǐng)出了拆遷許可證,拆遷公告一般容寫著建立工程名稱、拆遷人、拆遷實施單位、拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷期限、拆遷圍、立項和立項文號,規(guī)劃和規(guī)劃文號,土地定點和土地批準(zhǔn)文號。你可去對照一下公告是否缺少這些要素,特別是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項,規(guī)劃,土地批準(zhǔn)書。缺的話你就要小心了。拆遷公告的日子和有效期你也得看清楚,過了有效期還沒拆的話,他必須去補辦。此階段對策要點是裝聾作?。槐澈笊縿?。第2階段商談、協(xié)議階段房屋拆遷都以土地為中心而進展拆遷，所以必須對拆遷后所建立的工程要了解,是作為公用事業(yè)還是以經(jīng)營性的商業(yè)開發(fā),土地性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的的必須符合國土資源部公布的第9"劃撥用地目錄"，不符合此目錄取得劃撥土地，將追究國土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。國土資源部第11〔2002年7月1日起施行〕"招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定"中的第四條明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此工程不合法,追究國土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,拆遷行為不成立屬。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得承受拆遷委托。另外還應(yīng)該了解拆遷實施單位資質(zhì)情況，是否超資質(zhì)拆遷，〔3級資質(zhì)為3萬平方米以下〕是否持證上崗，拆遷資金是否到位。此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動遷補償彈性也很大，被拆遷戶要忍耐，示弱，采用"拖"字訣，逼迫對方主動抬高補償水準(zhǔn)。別急~，你急他們就開心~；要沉住氣~，讓他們急~?。。。?！不能隨便簽字，因為一旦你簽了字，就視為認(rèn)可，一定要盯住自己的心理價位，不到萬不得已不降價；你沒偷沒搶，只是在爭取自己的合理要求，一定要心平氣穩(wěn)""心理素質(zhì)一定要好噢~，千萬不能怕他們的恫嚇~~。要知道拆遷就是一種心理戰(zhàn),就看你有多大的忍耐度,拆遷工作人員手段不外就是以關(guān)心騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強制嚇人等等，采用輪翻轟炸，甚至有時間動用流氓、涉黑分子，很多被拆遷戶經(jīng)不起這樣心理上折磨。投降了！能挺過這一關(guān)的人就是根本"合格"的釘子戶。要堅信，大鬧多給；小鬧小給；不鬧不給的方針。團結(jié)就是力量！這里要注意鬧事情不能有頭頭，因為最出挑頭的人往往是對方收買的對象，如果被買通了，大家就象散沙一樣團結(jié)不起來了。有事情就私下集體討論，單獨去談,談完后再進展集體討論，團結(jié)加互通信息很重要。有想法以掛號信的形式最好,因為你跟對方說過的話都可賴的,。寄出去的信對方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對方。掛號寄給哪些地方呢？拆遷辦,建立局,對方當(dāng)事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章。此階段對策要點是漫天要價；滿足就簽。第3階段聽證調(diào)解、行政裁決階段1、了解是否拆管理別離?，F(xiàn)在好多拆遷管理部門和拆遷實施單位為兩塊牌子，一套班子。既是"運發(fā)動"，又是"裁判員"，沒有做到政事、政企分開。這個是違規(guī)的！2、對方一發(fā)裁決通知就寄掛號信給拆遷辦,建立局,對方當(dāng)事人,并將裁決通知復(fù)印留底后一并連掛號信退給裁決機關(guān),要求查看五項文件和拆遷許可證，并且對照一下相互間有沒有矛盾。記??！這是你的權(quán)利！拿不出就有問題，不能拆！五項文件為：〔一〕建立工程批準(zhǔn)文件；一般由地方方案委員會批準(zhǔn)立項?！捕辰⒂玫匾?guī)劃許可證〔附紅線圖〕；一般由地方城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)?！踩硣型恋厥褂脵?quán)批準(zhǔn)文件；一般由地方土地行政主管部門頒發(fā)?！病菜摹巢疬w方案和拆遷方案；是指拆遷人對將來準(zhǔn)備實施的拆遷活動所制定的方案和方案?！参濉侈k理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明；由拆遷人開設(shè)房屋拆遷補償安置資金專用，一般由拆遷人、金融機構(gòu)、房屋拆遷管理部門三方監(jiān)管。地方政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會議紀(jì)要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴大拆遷規(guī)模。詳見〔國辦發(fā)［2004］46號國務(wù)院辦公廳"關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知"〕。不要以為拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項文件齊全?，F(xiàn)在好多工程證件不齊全照發(fā)拆遷許可證。膽好大的！件，嘉禾縣珠泉商貿(mào)城是一個以商業(yè)營業(yè)用房為主的房地產(chǎn)開發(fā)工程。現(xiàn)已查明，嘉禾縣在未進展規(guī)劃工程定點的情況下，為開發(fā)商發(fā)放"建立用地規(guī)劃許可證"；先辦理"建立用地批準(zhǔn)書"，再補辦土地使用權(quán)掛牌出讓手續(xù)；在開發(fā)商未繳納土地出讓金的情況下，發(fā)放"國有土地使用證"。在缺乏拆遷方案、拆遷方案和拆遷補償安置資金足額到位證明等要件的情況下，為拆遷人發(fā)放"房屋拆遷許可證"；在沒有按規(guī)定程序舉行聽證的情況下，對11戶被拆遷人下達強制拆遷執(zhí)行書。在工程實施過程中，縣委、縣政府濫用行政權(quán)力強制推進房屋拆遷，去年12月份以來，先后對11名公職人員進展了降職、調(diào)離原工作崗位到遙遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作等錯誤處理，并錯誤拘捕會明等3人。被拆遷戶要認(rèn)真核查5項文件，特別注意土地的取得和是否足額拆遷補償安置資金存入專用?？隙〞兴斋@。這樣和拆遷人談判也就游刃有余.在沒有協(xié)商好前不能簽任何字，保管好所有的房屋證件,因為這是你的原始股票!3、抓住要害："公開""公平""公正"一招致敵。例如，評估單位沒有選擇、評估結(jié)果沒有公示、暗箱操作、給*些有背景的被拆遷戶巨額補償費用.............等等。數(shù)不勝數(shù)，你可以要求同等待遇呀！強烈要求上榜公布已經(jīng)走人的被拆遷戶補償，按規(guī)定，這是必須的！現(xiàn)實中幾乎每戶被搬的人家都被要求補償費〔否則，獎金、補助沒有.............等等〕。為什么他們要如此。因為只有不讓被拆遷戶互通信息，才可讓其他人心中無底，無法參照，才可以進一步壓底其他被拆遷戶的補償費。既然你不敢根據(jù)國家要求"公開""公平""公正"，則，咱們就好好聊聊價錢?。。。?！不要錢只要房子的人家，要求同一家評估單位對自己的原有住房和給的住房一齊評估。--其中微妙自己體會。能挺到第3階段的被拆遷戶都是好樣的，也是團結(jié)的關(guān)鍵時刻，堅信成功在于最后一分鐘，要相互支持，大家一起撐；要有團結(jié)一起的信念?。。?！此階段對策要點是老生常談；對天鳴冤！第4階段執(zhí)行、行政救濟階段1、現(xiàn)行政策環(huán)境下，行政強拆的可能性小了，司法強拆多了?，F(xiàn)在行政救濟進入謊謬的司法怪圈，例如，建立局通過單方面的裁決進展拆遷，雙方當(dāng)事人對裁決不服在三個月可進展起訴，現(xiàn)實情況是對方當(dāng)事人〔拆遷人〕在作出裁決后也對裁決不服進展起訴〔房屋拆遷管理部門〕，惡人先告狀，一起訴就進入了司法程序，就可強制拆遷，在法院的幫助下甩掉被拆遷戶進展強拆，把被拆遷戶帶入被告缺位的怪圈中。簡直就是豬八戒倒打一耙。強拆目的到達后對方當(dāng)事人再進展撤訴，這樣就免去了法院的責(zé)任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了。受害人起訴，法院審理，一審謊唐的判決下來：舉證證實非法頒發(fā)拆遷許可證，但拆遷合法性與本案無關(guān)，裁決合法，安置合理，維持原裁決。這種情況發(fā)生我們怎么辦？應(yīng)該同時向人民法院提起訴訟，狀告房屋拆遷管理部門非法頒發(fā)拆遷許可證。由于拆遷許可證案件審理結(jié)果可能影響拆遷裁決案件的最終勝負(fù)，人民法院在審理許可案件時有可能中止裁決案件的審理。事實上按現(xiàn)有法律法規(guī)來講在城市房屋拆遷中根本領(lǐng)不出一合法的"拆遷許可證"。其中重要原因違反了"土地管理法"，當(dāng)然領(lǐng)不出合法的"拆遷許可證"。法律規(guī)定開發(fā)商的土地使用權(quán)取得必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌。但土地證還在老百姓手里沒有經(jīng)過注銷和變更土地登記,是受法律保護的,不能進展招、拍、掛，按"土地管理法"規(guī)定不能辦理國有土地批準(zhǔn)書,也不可能和開發(fā)商簽定國有土地使用合同書，這就好比一女不能嫁兩夫。同時"拆遷條例"規(guī)定具有拆遷人資格的拆遷人，必須持有國有土地批準(zhǔn)文書才能辦理拆遷許可證，一方面國土局不能辦理國有土地批準(zhǔn)書，另一方面必須具有國有土地批準(zhǔn)書，所以按現(xiàn)有法律法規(guī)來講是永遠(yuǎn)辦不出一合法的拆遷許可證，永遠(yuǎn)辦不出,辦出來的話全都是不合法的。說得簡單點，假設(shè)土地證在老百姓手上，國土局發(fā)出國有土地使用證給開發(fā)商，國土局直接違反"土地管理法"和"一物一權(quán)"的民法根本原則；假設(shè)國土局沒有發(fā)出國有土地批準(zhǔn)書，建立局發(fā)出拆遷許可證，建立局就違反"拆遷條例"。沒有拆遷的合法性，哪來裁決合法性，更哪來安置合理性！不過到現(xiàn)在還沒有聽到多少拆遷戶贏了官司的！〔難啊〕2、君不見哪個城市的拆遷最后不是靠拆遷雙方的談判解決的，經(jīng)過以上數(shù)個回合比賽，當(dāng)釘子戶肯定比聽話搬遷能得到更多的實惠，誰能堅持到最后，誰就獲得勝利。3、以上如果所有招術(shù)不行的話，就只有漫漫上訪路了，保管好所有的房屋證件及對方所有違規(guī)證據(jù)〔看了這么多，相信你會找到好多證據(jù)...............〕記住！要有信心、決心和恒心。勝利終會屬于你!!!!!!此階段對策要點是全家發(fā)動，老弱病殘齊上陣。重要提示:一定要弄清楚拆遷人合法嗎"才能開