房地產(chǎn)考試答案

第4頁共8頁房地產(chǎn)考試答案姓名房產(chǎn)類1、房地產(chǎn)的含義：

房地產(chǎn)具體是指土地-、建筑物-及其地上的附著物-，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)-，是房產(chǎn)-和地產(chǎn)-的總稱，兩者具有整體性-和不可分割-性。包括：a)土地

b)建筑物-及其地上附著物

c)房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)-、抵押權(quán)-、土地使用權(quán)土-、地役權(quán)-、典當(dāng)權(quán)-等。2、房地產(chǎn)的類型

按用途劃分：

a)

居住房地產(chǎn)，土地使用年限為70年；

b)

商業(yè)房地產(chǎn)，土地使用年限為40年；

c)

旅游房地產(chǎn)，土地使用年限為40年；

d)

工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用年限為50年；

e)

農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)，土地使用年限為50年。地產(chǎn)類紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總建筑面積：指建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之和。容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）的公式為：所有建筑物基底面積之和÷建設(shè)用地面積綠化率的公式為：所有綠地面積之和÷建設(shè)用地面積房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不可分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；契稅是土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

（1）國(guó)有土地使用權(quán)證；

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予、交換；

（3）房屋買賣；（4）房屋贈(zèng)予。房地產(chǎn)權(quán)屬、證照、配套類產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許六、計(jì)算題客戶A于2007年以4657元/㎡單價(jià)購(gòu)買125.67㎡商品住宅一套（現(xiàn)房），由于近年的樓市升溫，房?jī)r(jià)上漲，客戶于2010年11月份以單價(jià)7248元/㎡售出。1.忽略購(gòu)房后其他資金投入，請(qǐng)計(jì)算此商品房從購(gòu)買到售出的年均溢價(jià)回報(bào)率。答：(7248元/㎡-4657元/㎡)*125.67㎡/3個(gè)月/(4657元/㎡*125.67元/㎡)*100%=18.55%七、論述1.通貨膨脹、CPI、銀行準(zhǔn)備金率的概念及三者之間的關(guān)系，并舉例說明。通貨膨脹：指在紙幣流通條件下，因貨幣供給大于貨幣實(shí)際需求，也即現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力大于產(chǎn)出供給,導(dǎo)致貨幣貶值，而引起的一段時(shí)間內(nèi)物價(jià)持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實(shí)質(zhì)是社會(huì)總需求大于社會(huì)總供給。CPI：是反映與居民生活有關(guān)的商品及勞務(wù)價(jià)格統(tǒng)計(jì)出來的物價(jià)變動(dòng)指標(biāo)，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。一般說來當(dāng)CPI>3%的增幅時(shí)我們稱為通貨膨脹；而當(dāng)CPI>5%的增幅時(shí)，我們把它稱為嚴(yán)重的通貨膨脹。存款準(zhǔn)備金率：存款準(zhǔn)備金是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。關(guān)系：一般說來當(dāng)CPI>3%的增幅時(shí)我們稱為通貨膨脹；而當(dāng)CPI>5%的增幅時(shí)，我們把它稱為嚴(yán)重的通貨膨脹。通貨膨脹是一種現(xiàn)象，而CPI是實(shí)際反映此現(xiàn)象的客觀數(shù)據(jù)，存款準(zhǔn)備金率及利率的上調(diào)是為了降低市場(chǎng)貨幣流通量，抑制通貨膨脹，使物價(jià)以及貨幣價(jià)值回歸理性的一種金融調(diào)控手段。2.影響全國(guó)樓市價(jià)格的因素有哪些？并作分析。①中國(guó)的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長(zhǎng)的需求：中國(guó)的人口數(shù)量的增長(zhǎng)讓中國(guó)不得不進(jìn)行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。改革前的三十年中國(guó)并未合理的解決人口增長(zhǎng)與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國(guó)初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長(zhǎng)足的發(fā)展，特別是市場(chǎng)化之后，每年的開復(fù)工總量都在擴(kuò)大，但仍無法滿足日益增長(zhǎng)的需求。②中國(guó)的城市化進(jìn)程的加?。褐袊?guó)用了三十年的改革時(shí)間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)程問題。如果同樣的速度將需要60年的時(shí)間，必須以成倍增長(zhǎng)的速度才有可能在未來的20—30年，當(dāng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到世界第一時(shí)實(shí)現(xiàn)城市化率65—70%的水平。中國(guó)現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，而長(zhǎng)期的供給嚴(yán)重滯后，尚無法滿足這個(gè)城市化率的需求。③可開發(fā)土地資源的稀缺性：中國(guó)面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集中的效應(yīng)，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進(jìn)城的資本。尤其是中國(guó)對(duì)糧食安全的顧慮不得不出臺(tái)嚴(yán)守十八億畝紅線的政策。于是土地在生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)與城市發(fā)展的多項(xiàng)選擇中成為了資源極度稀缺的產(chǎn)品。而全國(guó)的建設(shè)用地中又有基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)項(xiàng)目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設(shè)用地等多項(xiàng)。城市建設(shè)用地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結(jié)果最終的全部建設(shè)用地中房地產(chǎn)用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現(xiàn)天價(jià)的種子。④城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)中一個(gè)明顯的特征正是城市之間的競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)之中，所有的城市政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學(xué)校、醫(yī)院、文體設(shè)施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多地王的出現(xiàn)正在于公路、輕軌的作用；正在于城市花園的環(huán)境改變；正在于學(xué)校與醫(yī)院提供了轉(zhuǎn)項(xiàng)的需求。不但所供的土地被社會(huì)與投資者重新認(rèn)識(shí)了，周邊的房?jī)r(jià)也在市場(chǎng)中得到了價(jià)值的重新認(rèn)定。⑤成本因素的變化：土地的價(jià)格在提高，鋼材、水泥等建材的價(jià)格也在提高，使用的新材料提高了質(zhì)量的同時(shí)價(jià)格也在提高，連工人的工資也在提高，最終的產(chǎn)品——房子的價(jià)格自然也會(huì)是上漲的。總不能購(gòu)買者的收入在提高時(shí)，讓生產(chǎn)者的工資收入下降吧。重要的是中國(guó)浪費(fèi)了三十年低成本實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的最終時(shí)機(jī)，如今不得不承受高成本城市化的現(xiàn)實(shí)。在石油每桶2美元時(shí)我們失去了機(jī)會(huì)，只好在大多數(shù)國(guó)家已在低成本時(shí)就實(shí)現(xiàn)了高城市化率的競(jìng)爭(zhēng)中掙扎。煤、鐵礦石的低價(jià)時(shí)代已不會(huì)再來了，正視這個(gè)成本加速增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)，就必須容忍不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的上漲。⑥不動(dòng)產(chǎn)的多重功能作用：不動(dòng)產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強(qiáng)，保值率最高的產(chǎn)品，在所有的商品能用于起到金融杠桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性最強(qiáng)、抵押率最高和最容易變現(xiàn)的。同時(shí)還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權(quán)制度保護(hù)并且是難以作假的。⑦中國(guó)的傳統(tǒng)文化：“有恒產(chǎn)才能有恒心”中國(guó)的歷史一直給社會(huì)一種成家立業(yè)要先置恒產(chǎn)的觀念。山西的大院就正式是這種傳統(tǒng)文化的典型表現(xiàn)。從零開始的置業(yè)到逐步具備規(guī)模的大院，讓人們安心和后顧無憂?，F(xiàn)代的農(nóng)村也同樣，第一桶金大多不是用于再生產(chǎn)的投入，而是首先用于滿足居住改善與擴(kuò)張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產(chǎn)的概念已超越了現(xiàn)實(shí)生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。⑧不可忽略的收入增長(zhǎng)：幾乎全社會(huì)聽到的都是中國(guó)高房?jī)r(jià)的怨聲載道，更培育出了無數(shù)的泡沫夢(mèng)幻。既有人用不正確的計(jì)算方式中的房?jī)r(jià)收入比的概念來說明中國(guó)的泡沫，也有人用房?jī)r(jià)租售比來證明這個(gè)泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認(rèn)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度與數(shù)倍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于收入增長(zhǎng)的幅度與倍數(shù)。如果用價(jià)格與收入的同比計(jì)算，1998年房改貨幣化時(shí)的全國(guó)商品房住宅平均價(jià)格只有1854元/平方米，同樣城鎮(zhèn)人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3.16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購(gòu)買當(dāng)年的商品房為9.5平方米，8年約購(gòu)買74平方米的住房。全國(guó)1998年的住房中位數(shù)面積為62平方米，則房?jī)r(jià)收入比在1：7以下，也就是說大部分城市的房?jī)r(jià)收入比在1：6以下，少數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比在1：8左右（因?yàn)槭杖牒侠響?yīng)用中位數(shù)，房?jī)r(jià)也應(yīng)用中位數(shù)價(jià)格，則全國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比都在1：6以下）。今天2009年的全國(guó)商品房住宅平均價(jià)格為4445元/平方米，同年城鎮(zhèn)人均可支配收入為17175元/年，家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購(gòu)買當(dāng)年的商品房為11.44平方米，全國(guó)的住房面積中位數(shù)約為68平方米，則8年的收入可以購(gòu)買91.5平方米的商品房，6年的收入正好購(gòu)買68平方米。房?jī)r(jià)收入比都