投資分析報(bào)告

福榮里片區(qū)舊城改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告PAGE2PAGE13云南大地橋集團(tuán)有限公司目錄前言1總論1.1項(xiàng)目概況1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2項(xiàng)目背景2.1項(xiàng)目所在地地區(qū)概況2.2項(xiàng)目建設(shè)的政策依據(jù)2.3項(xiàng)目建設(shè)的文化背景2.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析3市場(chǎng)分析3.1昆明市地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析3.2項(xiàng)目市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng)分析3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析3.4項(xiàng)目營(yíng)銷策略4項(xiàng)目規(guī)劃4.1規(guī)劃指導(dǎo)思想4.2規(guī)劃原則4.3規(guī)劃布局5建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容5.1建設(shè)總規(guī)模5.2高層商住樓項(xiàng)目5.3多層商住樓項(xiàng)目5.4傳統(tǒng)商業(yè)步行街項(xiàng)目5.5環(huán)境建設(shè)內(nèi)容6環(huán)境保護(hù)6.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)6.2環(huán)境影響要素分析6.3環(huán)境保護(hù)措施7項(xiàng)目管理及人員培訓(xùn)7.1項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)7.2勞動(dòng)定員及培訓(xùn)8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度8.1建設(shè)工期8.2進(jìn)度安排8.3項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施表9投資估算與資金籌措9.1投資估算依據(jù)9.2建設(shè)投資9.3總資金需求9.4資金籌措10財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1成本分析10.2銷售收入10.3稅金及附加10.4利潤(rùn)估算10.5主要財(cái)務(wù)指標(biāo)11風(fēng)險(xiǎn)分析11.1盈虧平衡分析11.2敏感性分析11.3概率分析12社會(huì)綜合效益分析13研究結(jié)論與建議14附表14.1附表（1）投資估算表（2）成本估算表（3）銷售收入及稅金估算表（4）損益表（5）現(xiàn)金流量簡(jiǎn)表（全部投資）前言昆明市作為我國(guó)西南地區(qū)重鎮(zhèn)，國(guó)家啟動(dòng)西部大開發(fā)的區(qū)域性核心城市，在經(jīng)過了以“99世博會(huì)”為契機(jī)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境改善以及舊城改造之后，已初步形成了現(xiàn)代化都市的雛形。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，特別是新一屆省、市領(lǐng)導(dǎo)的上任，昆明市乃至全云南省又將迎來新一輪的大發(fā)展?！靶吕ッ鞒鞘姓w規(guī)劃”以及超過300萬平方米舊城改造方案的全面出臺(tái)，為春城打造成中國(guó)的體驗(yàn)之都，創(chuàng)造了百年不遇的歷史機(jī)遇。新城區(qū)的建設(shè)與舊城區(qū)的改造工作并舉，必將加速昆明的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，進(jìn)一步拉升房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，創(chuàng)造更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。大地橋公司和香港眾維公司正是在這樣一個(gè)大的市場(chǎng)背景下密切關(guān)注著昆明市的基礎(chǔ)設(shè)施投資市場(chǎng)。通過有針對(duì)性的實(shí)地考察和初步市場(chǎng)調(diào)研，我們對(duì)昆明市的整體投資環(huán)境有了深刻的認(rèn)識(shí)和了解，并得出了基本的正面評(píng)價(jià)。在同昆明市各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的對(duì)接過程中，我們還深深地感受到了“新昆明”發(fā)展的強(qiáng)烈脈動(dòng)，并堅(jiān)定了我們投資昆明、建設(shè)昆明的信心和決心?！袄侠ッ餍绿斓亍保ǜs里片區(qū)舊城改造）項(xiàng)目是在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)模式，結(jié)合房地產(chǎn)設(shè)施的改建、新建，將以昆明市東西寺塔步街為核心，把昆明歷史上的中軸線建設(shè)成為“提供休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲等服務(wù)的一站式消費(fèi)中心”（在國(guó)外也稱“SHOPPINGMALL”），以及高尚的商務(wù)商住中心，形成整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的綜合性新地標(biāo)。為此，我們將以“小心求證，大膽設(shè)想”的工作態(tài)度，本著“在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，更注重政治效益、社會(huì)效益、品牌效益”的企業(yè)投資、發(fā)展原則積極推進(jìn)“老昆明新天地”項(xiàng)目，為打造昆明作為體驗(yàn)之都和東盟橋頭堡的地位添上濃墨重彩的一筆。

1總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：“老昆明新天地”（福榮里片區(qū)舊城改造項(xiàng)目）1.1.2項(xiàng)目區(qū)域位置福榮里片區(qū)位于城市傳統(tǒng)中軸線的南端，西以福榮里，東以書林街為界；北至魚課司街，南至東西寺塔商業(yè)步行街，具有良好的內(nèi)、外交通條件和絕佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。1.1.3項(xiàng)目承辦單位：云南大地橋集團(tuán)有限公司1.1.4項(xiàng)目開發(fā)類型：城市中心區(qū)舊城改造1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.2.1項(xiàng)目用地用地名稱數(shù)量（Ha）比率（%）規(guī)劃總用地5.70_其中城市道路0.38_凈用地5.32100商業(yè)、文化娛樂用地2.2341.92商住用地2.4746.43道路廣場(chǎng)用地0.6211.651.2.2項(xiàng)目規(guī)模建設(shè)總用地面積：57,000M2總建筑面積：353,306.86M2住宅建筑面積：160,000M2商鋪建筑面積：88289.32M2其中：地上商鋪面積：60000M2地下商鋪面積：28,289.32M2地上其它附屬面積:8,000M2地下車庫(kù)面積：97,017.54M2地下商業(yè)面積:28,289.32M2容積率：4.0綠化率：46.22%1.2.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總用地面積平方米57,0002總建筑面積平方米353,306.863建設(shè)期年54建設(shè)投資總額萬元102,3265銷售收入萬元210,985.26稅金及附加萬元10443.787投資利潤(rùn)率%63.958投資利稅率%73.509內(nèi)部收益率%41.5510累計(jì)凈現(xiàn)值（i=10%）萬元54968.4811投資回收期（靜態(tài)）年1.8512投資回收期（動(dòng)態(tài)）年1.772項(xiàng)目背景2.1項(xiàng)目所在地地區(qū)概況2.1.1北：金碧商城。始建于1999年，2000年8月逐步竣工并逐步投入使用。原定位為以仿古建筑為背景、以金馬碧雞等歷史文化為依托的綜合性大型商城，包含一個(gè)面積約為15000m2的號(hào)稱世界上最大的珠寶城。但是由于其建筑形態(tài)同百貨商業(yè)業(yè)態(tài)之間存在矛盾（主要是管理及交通動(dòng)線組織之間），以及其功能定位與目標(biāo)市場(chǎng)之間存在差異等多方面的原因，造成其經(jīng)營(yíng)狀況不盡人意的現(xiàn)狀。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)開始進(jìn)行積極的調(diào)整，將原先的“購(gòu)物、休閑、娛樂”調(diào)整為“娛樂、休閑、觀光、購(gòu)物”，對(duì)招商對(duì)象重新進(jìn)行排序，取得了一定的收效。經(jīng)營(yíng)狀況有所改觀，商鋪的租賃價(jià)格有所提升。2.1.2南:近日樓商業(yè)步行街。新建仿古式建筑群，典型的明清時(shí)期昆明市井建筑形態(tài)，重于對(duì)建筑本身的雕琢，輕于對(duì)商業(yè)布局的規(guī)劃。除步行街西側(cè)受“奧特萊斯”商場(chǎng)的帶動(dòng)而略顯活躍以外，其余部分都十分冷淡，近日樓幾乎沒有啟用。究其原因，一是項(xiàng)目本身的商業(yè)定位和規(guī)劃與目前的市場(chǎng)狀況尚存在一定的差距；二是該項(xiàng)目同三市街商圈、金碧商圈處于不對(duì)稱的輻射和吸納關(guān)系，沒有形成有機(jī)的互補(bǔ)，而在同質(zhì)化的商業(yè)業(yè)態(tài)之中；三交通動(dòng)線受阻，遠(yuǎn)離主要消費(fèi)人群。2.1.3東：書林街。昆明市知名度最高的街道之一，人流旺盛，商業(yè)氣氛濃郁，尤為難得的是，該街道是目前昆明市內(nèi)除正義路外道路綠化最好的街道，具有良好的景觀線和生態(tài)環(huán)境。2.1.4西：福榮里。昆明市知名度最高的街道之一，經(jīng)新建擴(kuò)建之后，整潔而規(guī)整，道路兩側(cè)次第興建了許多新建筑，具有現(xiàn)代化的城市風(fēng)貌，并且已在市民心目當(dāng)中確立了其高尚社區(qū)的地位。2.1.5中：建筑密度較高，建筑總量較大，建筑規(guī)劃雜亂，建筑形態(tài)落后。包含了住宅、商鋪、賓館、學(xué)校、幼兒園、工廠等多種功能，產(chǎn)權(quán)歸屬涉及多家單位，是目前昆明市中心環(huán)境較差的社區(qū)之一。2.2項(xiàng)目建設(shè)的政策依據(jù)2.2.1隨著新昆明建設(shè)步伐的不斷加快，位于城市核心區(qū)的該項(xiàng)目已經(jīng)成為新昆明對(duì)外展示形象，改善并復(fù)興城市核心區(qū)的重點(diǎn)工程；2.2.2在“大昆明”概念指引下，昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、投資力度正在迅速放大。根據(jù)新的《城市整體規(guī)劃》要求，新一輪大規(guī)模、大手筆的舊城改造使本項(xiàng)目的開發(fā)呼之欲出；2.2.3項(xiàng)目位于昆明城市CBD核心區(qū)，周邊市政配套成熟，商務(wù)、居住氛圍濃厚，為綜合地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了先天條件；2.2.4昆明作為一個(gè)典型的旅游、休閑、消費(fèi)型城市，在“體驗(yàn)之都”的城市品牌定位下，該項(xiàng)目對(duì)恢復(fù)昆明風(fēng)貌，強(qiáng)化城市功能將起到積極的推動(dòng)作用。2.3項(xiàng)目建設(shè)的文化背景縱觀古今中外城市發(fā)展，任何一個(gè)有影響有活力的城市，都離不開它的“核”，這個(gè)“核”凝煉著一個(gè)城市的榮耀，煥發(fā)著一個(gè)城市的魅力和神韻。昆明的“核”在哪里？青翠幽秘的五華山，斑駁綺麗的大德雙塔，光怪陸離的正義路，熙熙攘攘的近日樓，天開云瑞，金馬碧雞，東西寺塔……承載五百年的輝煌，昭示五百年后昆明賽江南的預(yù)言，這就是昆明的中軸線，昆明的心臟。然而，因?yàn)榉N種原因，這個(gè)中軸線被分?jǐn)?，被割裂，不僅形銷而且神散。如今，新昆明的美好藍(lán)圖已然鋪就，在新昆明的發(fā)展規(guī)劃之中，地方政府不僅著眼于對(duì)自然生態(tài)環(huán)境的治理和保護(hù)，同時(shí)為了擴(kuò)大昆明今后作為東盟客廳的國(guó)際影響力，已經(jīng)將昆明的主城的功能定位為發(fā)揚(yáng)歷史文化傳承，展示春城魅力與神韻，提供商務(wù)、觀光平臺(tái)等等，重塑昆明的中軸線已成為支撐新昆明歷史地位和國(guó)際地位的重要一環(huán)。因此，“老昆明新天地”作為這條中軸線上提綱挈領(lǐng)式的核心項(xiàng)目，呼之欲出，生正逢時(shí)。2.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析2.4.1完善并加強(qiáng)城市中心區(qū)建設(shè)對(duì)于目前中國(guó)的大多數(shù)城市而言，其城市中心區(qū)都面臨著一個(gè)“復(fù)興”的過程。城市的再開發(fā)簡(jiǎn)單地說，就是用具有競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代建筑、開發(fā)理念，有針對(duì)性的更新衰退的地區(qū)。營(yíng)造新的以人為中心的環(huán)境和空間。本項(xiàng)目將充分利用和發(fā)揮昆明現(xiàn)有核心商業(yè)圈的地段優(yōu)勢(shì)，通過商業(yè)設(shè)施、商業(yè)功能的全面提升、改造，有效地推動(dòng)城市核心區(qū)的重建，復(fù)興城市商業(yè)、商務(wù)、居住和文化娛樂等多方面的共同振興。2.4.2引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式SHOPPINGMALL（簡(jiǎn)稱“摩爾”或大型購(gòu)物中心）作為一種先進(jìn)的區(qū)域性商業(yè)綜合體開發(fā)模式，在歐、美、日、東南亞等地區(qū)取得了蓬勃發(fā)展，并且正在逐步成為引領(lǐng)未來零售業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。代表了城市商業(yè)中心發(fā)展的未來方向，上個(gè)世紀(jì)九十年代以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)摩爾的建設(shè)也得到了很大的發(fā)展。本項(xiàng)目將遵循現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，建成一個(gè)以“文化、娛樂、休閑、旅游等綜合附加值為明顯特質(zhì)”，集商業(yè)、商務(wù)、居住功能于一體的城市CBD。2.4.3全面打造城市新地標(biāo)首先，從某種意義上講，城市CBD的建設(shè)本身將標(biāo)志著該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體水平，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)育程度及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的先進(jìn)程度。其次，公共空間和商業(yè)活動(dòng)是互相依存、互相促進(jìn)的。其建筑本身對(duì)形成公共空間特色起著重要作用，有效地集中表現(xiàn)項(xiàng)目所在城市的形象和個(gè)性。成為城市景觀中非常醒目的主角，成為代表整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展綜合性新地標(biāo)。2.4.4通過項(xiàng)目的開發(fā)帶動(dòng)周邊商業(yè)氛圍全面提升由于“金碧廣場(chǎng)”與“近日樓步行街”兩個(gè)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的不成功，在政府背負(fù)沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也嚴(yán)重影響了昆明的城市形象。因此，打通中央，形成板塊效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)，“古城改造”勢(shì)在必行。通過開發(fā)理念、經(jīng)營(yíng)模式到操作思路、市場(chǎng)定位等方面的重新梳理和專業(yè)策劃，一方面，將有效地拉動(dòng)和改善現(xiàn)有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，一方面，真正打造并建設(shè)具有云南建筑文化、民族民俗文化特點(diǎn)，且符合市場(chǎng)發(fā)展潮流的“老昆明新天地”。3.市場(chǎng)分析3.1昆明市地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析3.1.1住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)整體上供大于求，而在日趨明顯的具有文化需求、身份需求、品牌形象需求的消費(fèi)市場(chǎng)面前，符合要求的樓盤卻是求大于供；3.1.2城市郊區(qū)樓盤的大規(guī)模開發(fā)，反而襯托出市中心土地資源的希缺性，因此市中心樓盤依然受歡迎，如硬件素質(zhì)和軟件包裝稍有超前，便能在高價(jià)位的基礎(chǔ)上取得令人矚目的銷售業(yè)績(jī)；3.1.3住宅同質(zhì)不同價(jià)或同價(jià)不同質(zhì)的情況比較多見，究其原因，一是昆明市消費(fèi)群體的鑒賞判別力還不是很強(qiáng)，帶有一定的盲目性，二是業(yè)界內(nèi)的開發(fā)商整體的開發(fā)理念和綜合素質(zhì)還有待提高，許多開發(fā)商缺乏創(chuàng)新力和市場(chǎng)的把控能力，項(xiàng)目定位與市場(chǎng)之間發(fā)生偏移；3.1.4住宅仍以自用為主，對(duì)于商住概念物業(yè)的投資意識(shí)方興未艾，因此想炒作出一個(gè)追捧效應(yīng)，雖然難度相對(duì)其他發(fā)達(dá)城市要大一些，但存在巨大的上升空間。3.2項(xiàng)目市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng)分析3.2.1項(xiàng)目的商業(yè)模式定位建設(shè)一個(gè)“提供休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲等服務(wù)的一站式消費(fèi)中心”。即SHOPPINGMALL的經(jīng)營(yíng)管理模式。3.2.2項(xiàng)目的商業(yè)理念定位“賣情景、賣體驗(yàn)、賣生活方式”現(xiàn)代購(gòu)物活動(dòng)已經(jīng)不是純粹的購(gòu)買商品的行為，而是一種社會(huì)交往活動(dòng)，是城市文明、社會(huì)文化，包括休閑文化、娛樂文化和餐飲文化的高度凝聚。是在商業(yè)行為過程當(dāng)中，不僅要滿足消費(fèi)者最基本的購(gòu)買需求，還要滿足其更深層次的感官享受和心理需求，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)一步激發(fā)和喚起人們更多的潛在購(gòu)買欲望，完全打破和超越了傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃格局和觀念?！拔幕?休閑+娛樂+購(gòu)物”的生活體驗(yàn)是本項(xiàng)目理念定位的最好注解購(gòu)買行為已經(jīng)不再是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的唯一，反而成為一種“順帶的結(jié)果”。一位商業(yè)建筑專家曾說過這樣一句話：“商場(chǎng)，不僅是滿足購(gòu)物的場(chǎng)所，同時(shí)也是人們滿足觀光體驗(yàn)的場(chǎng)所”。由此可見，一個(gè)有特色的主題商業(yè)區(qū)所出售的不單純是其經(jīng)營(yíng)的商品，還囊括了商業(yè)文化的全部?jī)?nèi)涵。如果說，過去人們逛商場(chǎng)只是以簡(jiǎn)單的購(gòu)物為目的的話，那么今天人們需求的可能更多的是休閑和娛樂的生活感受。今后那些僅能滿足簡(jiǎn)單純粹購(gòu)物的商場(chǎng)，即便商品再豐富，服務(wù)再好，在其功能上也是有缺陷的?？傊?，通過全新的生活方式和消費(fèi)理念的營(yíng)造，與其說是改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)的休閑、消費(fèi)習(xí)慣，還不如說是迎合人們隨著生活水平的提高，對(duì)精神和物質(zhì)文明更高層面的追求。3.2.3項(xiàng)目功能組合定位集商務(wù)辦公、商務(wù)度假、高尚住宅、休閑娛樂、餐飲休憩、購(gòu)物觀光、文化鑒賞等多功能于一體，再現(xiàn)昆明中軸線的輝煌并且進(jìn)一步拓展昆明CBD的輻射范圍。各功能板塊不僅有明確的目標(biāo)市場(chǎng)指向而能夠獨(dú)立存在，而且板塊與板塊之間能夠形成有機(jī)的聯(lián)系與互補(bǔ)，形成一個(gè)相互依托和支撐的生態(tài)鏈，共同構(gòu)筑一個(gè)以歷史文化為底蘊(yùn)，以現(xiàn)代化軟硬件設(shè)施為基礎(chǔ)，引領(lǐng)新昆明，面向國(guó)際、面向未來的“新天地”。3.2.4目標(biāo)市場(chǎng)定位以追求時(shí)尚、現(xiàn)代、方便、自由為主的SOHO一族和時(shí)尚白領(lǐng)人群；以追求品味、尊貴、形象為主的商務(wù)人群；以追求新奇、刺激、輕松、愉快為主的昆明市民；以追求愜意、安閑、探秘、體驗(yàn)為主的外來游客。3.3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析本項(xiàng)目所處的地理位置十分特殊，開發(fā)理念和定位十分獨(dú)特，而且具有相當(dāng)規(guī)模的拆遷量和建設(shè)量，在一定時(shí)期內(nèi)尚無可同本項(xiàng)目相參照和競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，因此關(guān)乎本項(xiàng)目成敗的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象已不是常規(guī)的對(duì)手，而是發(fā)展商自身的操作能力，消費(fèi)者消費(fèi)心理和偏好的抗性，宏觀政策調(diào)整，以及新昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)等等。具體說來：首先：該項(xiàng)目位于城市核心區(qū)，具有居住人口多、建筑密度大、拆遷成本高的特點(diǎn)。預(yù)計(jì)前期的拆遷成本近2億元。因此，大大增加了項(xiàng)目的規(guī)劃難度，使項(xiàng)目自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱；其次，已投入運(yùn)營(yíng)的“金碧商城”及“東西寺塔步行街”項(xiàng)目，由于市場(chǎng)定位、商業(yè)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作等原因，至今未能形成良好的商業(yè)氛圍，致使本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景不夠明朗，增加了開發(fā)難度；第三，由于上個(gè)世紀(jì)末以來昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的集中開發(fā)和市場(chǎng)放量，使整個(gè)城市商鋪的消化力趨于飽和。再加之“金碧輝煌”、“鴻城賽特”、“仟村百貨”等項(xiàng)目所表現(xiàn)出的低彌的商業(yè)市場(chǎng)狀況，使本項(xiàng)目在商業(yè)物業(yè)的面積規(guī)劃及市場(chǎng)定價(jià)上，難以找到合理的市場(chǎng)參照；第四，新一輪大規(guī)模的舊城改造，必然會(huì)引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱。面對(duì)短時(shí)間內(nèi)又一輪的市場(chǎng)放量，尤其是位于城市中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨前所未有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。第五，由于項(xiàng)目所處地理位置的特殊性及新昆明發(fā)展規(guī)劃的要求，迫使本項(xiàng)目必須在較短時(shí)間內(nèi)完成改造工作，再加上市區(qū)兩級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，必將在投資政策、規(guī)劃指標(biāo)及拆遷補(bǔ)償?shù)确矫娼o予較大的優(yōu)惠。第六，發(fā)展商多年從事房地產(chǎn)開發(fā)所積累的豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，以及富有前瞻性的開發(fā)理念、運(yùn)作模式和專業(yè)資源的整合能力等，是決定本項(xiàng)目能否成功運(yùn)作的核心動(dòng)力。3.4項(xiàng)目營(yíng)銷策略鎖定目標(biāo)客戶！強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)！滿足現(xiàn)有需求！發(fā)掘潛在需求！3.4.1區(qū)位概念賣點(diǎn)：賣點(diǎn)一：新城市、新中心、新商業(yè)——老昆明新天地；賣點(diǎn)二：地處昆明中軸線，天生是昆明歷史與未來商業(yè)發(fā)展的主動(dòng)脈，此規(guī)劃一旦形成，本項(xiàng)目將成就整個(gè)昆明商業(yè)區(qū)的核心；賣點(diǎn)三：從近日樓到金碧商城，從福榮里到書林街，規(guī)整而大氣的“步行區(qū)”氣勢(shì)恢宏，為昆明黃金街鋪之最，全面擁抱財(cái)氣和人流，勢(shì)必爆發(fā)商業(yè)價(jià)值核能量，“老昆明新天地”成為新昆明最具投資前景的地方；賣點(diǎn)四：項(xiàng)目選址于金馬碧雞牌坊，近日樓，東西寺塔所環(huán)抱的地塊，歷史悠久，聲名遠(yuǎn)播，這里是昆明的形象標(biāo)，深得昆明各界人士和外來人士的信賴與期待；3.4.2項(xiàng)目主題賣點(diǎn)：賣點(diǎn)五：現(xiàn)代商住與商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念——倡導(dǎo)生活、消費(fèi)新模式；賣點(diǎn)六：顛覆傳統(tǒng)市中心改造開發(fā)模式，順應(yīng)昆明塑造“體驗(yàn)之都”的歷史定位，打造“體驗(yàn)新天地”，再造昆明的“核”；賣點(diǎn)七：“文化+休閑+娛樂+購(gòu)物”的體驗(yàn)式生活方式是現(xiàn)代商住、商業(yè)發(fā)展必然趨勢(shì)，一站式消費(fèi)中心引發(fā)昆明市民生活、消費(fèi)觀念大變革；賣點(diǎn)八：主題公園式的社區(qū)環(huán)境，在公園里居住，在公園里辦公，在公園里做生意；賣點(diǎn)九：神秘的歷史，發(fā)達(dá)的科技，流行的藝術(shù)，生活的時(shí)尚……跨入社區(qū)大門，異樣感受撲面而來——經(jīng)營(yíng)者全新的經(jīng)營(yíng)體驗(yàn)，消費(fèi)者全新的消費(fèi)體驗(yàn)；3.4.3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)賣點(diǎn)：賣點(diǎn)十：文化休閑區(qū)連接商業(yè)步行區(qū)、高尚住宅區(qū)，人流環(huán)流順暢；賣點(diǎn)十一：特色文化步行街與仿古式院落銜接，使每個(gè)商鋪都成為獨(dú)立的臨街“街鋪”，含金量倍增；賣點(diǎn)十二：各區(qū)域均規(guī)劃有特色店鋪，旗艦店鋪，保證人流暢旺均衡；3.4.4投資信心賣點(diǎn)：賣點(diǎn)十三：集合開放式經(jīng)營(yíng)管理模式，解除投者后顧之?dāng)_；賣點(diǎn)十四：專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)支撐，大樹底下好乘涼；賣點(diǎn)十五：市中心資源急劇希缺，市政府即將調(diào)整交通動(dòng)線，升值之日指日可待；3.4.5綜合賣點(diǎn)體現(xiàn)：賣點(diǎn)十六：發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)勁，政府鼎立支持。4.項(xiàng)目規(guī)劃4.1規(guī)劃指導(dǎo)思想以《昆明城市總體規(guī)劃調(diào)整（2002-2020）》、《昆明主城核心區(qū)規(guī)劃》為指導(dǎo)和規(guī)劃依據(jù)，利用福榮里片區(qū)在城市中的中心地位優(yōu)勢(shì)，立足于旅游資源的深度開發(fā)，充分挖掘展現(xiàn)昆明古城文化內(nèi)涵，結(jié)合城市歷史文化深遠(yuǎn)影響，把福榮里片區(qū)建成具有深厚歷史文化和地方文化底蘊(yùn)、環(huán)境景觀質(zhì)量良好、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善的公共服務(wù)設(shè)施中心，成為昆明市城市形象標(biāo)志區(qū)，創(chuàng)造“體驗(yàn)之都”新模式。4.2規(guī)劃原則4.2.1“適度開發(fā)”：考慮主城中心區(qū)的性質(zhì)特點(diǎn)，在地塊劃分、確定用地性質(zhì)和建設(shè)規(guī)模方面，注意合適的用地規(guī)模和土地開發(fā)強(qiáng)度，同時(shí)與傳統(tǒng)城市肌理相協(xié)調(diào)。4.2.2“環(huán)境優(yōu)化”：一是強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)中軸線的環(huán)境空間延續(xù)；二是運(yùn)用小型開敞空間和綠化空間構(gòu)筑良好的景觀環(huán)境質(zhì)量。4.2.3“文化特色”：構(gòu)筑能充分反映昆明歷史文化內(nèi)涵的廣場(chǎng)、街道和建筑群落，使其在宏觀、微觀等不同層次上富于傳統(tǒng)文化特色。4.2.4“人性化設(shè)計(jì)”：為旅游者和步行者創(chuàng)造具有宜人尺度、富有傳統(tǒng)特色的步行街區(qū)，使街區(qū)空間充滿人文文化氛圍和空間情趣。4.2.5“適應(yīng)性”：在確定各地塊用地性質(zhì)時(shí)充分考慮土地使用的相容性，以適應(yīng)開發(fā)建設(shè)的需要。4.3規(guī)劃設(shè)計(jì)理念4.3.1開發(fā)理念4.3.1.1完善并加強(qiáng)城市中心區(qū)建設(shè)對(duì)于目前中國(guó)的大多數(shù)城而言，其城市中心區(qū)都面臨著一個(gè)“復(fù)興”的過程。城市的再開發(fā)，簡(jiǎn)單地說，就是用具有競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代建筑、開發(fā)理念，有針對(duì)性的更新衰退的地區(qū)。營(yíng)造新的以人為中心的環(huán)境和空間。本項(xiàng)目將充分利用和發(fā)揮昆明現(xiàn)有核心商業(yè)圈的地段優(yōu)勢(shì)，通過商業(yè)設(shè)施、商業(yè)功能的全面提升、改造，有效地推動(dòng)城市核心區(qū)的重建，復(fù)興城市商業(yè)、商務(wù)、居住和文化娛樂等多方面的共同振興。4.3.1.2、全面打造城市新地標(biāo)首先，從某種意義上講，城市CBD的建設(shè)本身將標(biāo)志著該地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體水平，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)育程度及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的先進(jìn)程度。其次，公共空間和商業(yè)活動(dòng)是互相依存、互相促進(jìn)的。其建筑本身對(duì)形成公共空間特色起著重要作用，有效地集中表現(xiàn)基礎(chǔ)上所在城市的形象和個(gè)性。成為城市景觀中非常醒目的主角，成為代表整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展綜合性新地標(biāo)。4.3.1.3.通過項(xiàng)目的開發(fā)帶動(dòng)周邊商業(yè)氛圍全面提升由于“金碧廣場(chǎng)”與“近日樓步行街”兩個(gè)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的不成功，在政府背負(fù)沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也嚴(yán)重影響了昆明的城市形象。因此，打通中央，形成板塊效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)，“古城改造”勢(shì)在必行。通過開發(fā)理念、經(jīng)營(yíng)模式到操作思路、市場(chǎng)定位等方面重新梳理和專業(yè)策劃，一方面，將有效地拉動(dòng)和改善現(xiàn)有基礎(chǔ)上的經(jīng)營(yíng)狀況，一方面，真正打造并建設(shè)具有云南建筑文化、民族民俗文化特點(diǎn)，且符合市場(chǎng)發(fā)展潮流的“昆明新天地”。4.4規(guī)劃布局4.4.1功能結(jié)構(gòu)布局根據(jù)用地的區(qū)位關(guān)系、內(nèi)外交通條件、周邊環(huán)境和用地功能定位，規(guī)劃將用地置換為商貿(mào)、文化娛樂、旅游服務(wù)用地、居住用地，形成“一軸、三區(qū)”的功能結(jié)構(gòu)形態(tài)?！耙惠S”：以傳統(tǒng)中軸線南延，貫穿整個(gè)用地空間，使不同的功能分區(qū)在交通、景觀及空間功能上形成聯(lián)系便捷、富于流動(dòng)的整體空間序列?！叭齾^(qū)”：分別是下部風(fēng)情步行街商業(yè)區(qū)、上部住宅區(qū)和商務(wù)區(qū)?！虏匡L(fēng)情步行街商業(yè)區(qū)。主要結(jié)合歷史發(fā)展格局，建設(shè)具有傳統(tǒng)風(fēng)貌特色的步行街區(qū)，以完善的旅游服務(wù)設(shè)施和富于情趣的傳統(tǒng)空間，為旅游者和步行者提供體驗(yàn)“老昆明”的場(chǎng)所，重塑城市歷史發(fā)展文脈?！喜孔≌瑓^(qū)?？臻g獨(dú)立，環(huán)境優(yōu)美，內(nèi)部協(xié)調(diào)而又與外部分離?！喜可虅?wù)區(qū)。形成基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套完善、環(huán)境優(yōu)美的多高層商務(wù)物業(yè)。4.4.2道路交通昆明主城核心區(qū)的道路主體結(jié)構(gòu)為“三橫四縱”，其中東西向城市主干道金碧路、東風(fēng)路和南北向城市主干道西昌路、青年路、北京路的機(jī)動(dòng)交通流都對(duì)福榮里片區(qū)產(chǎn)生了較大影響。金碧路在與傳統(tǒng)中軸線相交處實(shí)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車下穿，從而將傳統(tǒng)中軸線的步行空間自北向南形成完整的體系。規(guī)劃區(qū)的道路結(jié)構(gòu)，分為機(jī)動(dòng)車道和步行道。機(jī)動(dòng)車道分為三級(jí)。靜態(tài)交通：分別于東、西商住區(qū)地塊內(nèi)部安排適宜的停車泊位。4.4.3空間景觀體系規(guī)劃4.4.3.1整體結(jié)構(gòu)體系以中軸線為景觀主軸，形成傳統(tǒng)商業(yè)步行區(qū)、東部、西部商住區(qū)三個(gè)主體景觀區(qū)，并在不同的景觀區(qū)交接地段形成六個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。由此構(gòu)成點(diǎn)、線、面有機(jī)結(jié)合的整體景觀體系。4.4.3.2景觀分區(qū)與標(biāo)志性以步行街區(qū)為主要空間構(gòu)成元素，結(jié)合周圍小規(guī)模商業(yè)、居住功能塑造富于空間活力的世俗生活氛圍，形成旅游服務(wù)的強(qiáng)力支撐體系，再現(xiàn)環(huán)境宜人、尺度親切的傳統(tǒng)空間風(fēng)貌景觀。高層商住區(qū)以現(xiàn)代公共建筑景觀為主體，形成與傳統(tǒng)步行街區(qū)強(qiáng)烈對(duì)比的空間景觀。同時(shí)現(xiàn)代建筑與保留傳統(tǒng)建筑實(shí)現(xiàn)空間上的整合，塑造富有特色的區(qū)域標(biāo)志。各功能區(qū)結(jié)合各自的公共開放空間形成各具特色的節(jié)點(diǎn)標(biāo)志景觀，豐富區(qū)內(nèi)景觀層次。4.4.3.3步行空間步行空間在城市中心區(qū)具有活躍空間氛圍、增加空間吸引力的作用。本次規(guī)劃著重強(qiáng)調(diào)近人尺度空間氛圍的營(yíng)造，通過對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)空間尺度的模擬、利用現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)巷道空間的錯(cuò)落形成變化豐富、充滿情趣和世俗生活氛圍的小尺度空間，以滿足旅游者和步行者休養(yǎng)、懷舊、體驗(yàn)的需求。4.5總平面規(guī)劃及功能布4.5.1.根據(jù)地形呈不規(guī)則梯型，東西寬約250m，南北長(zhǎng)約350m，四面臨街特點(diǎn)，為了與各街道入商業(yè)區(qū)自然接合，效能人流順暢，全區(qū)共分四大板塊，板塊間以縱三條橫五條的互為交叉步行街連接。為了恢復(fù)固有歷史風(fēng)貌，全區(qū)規(guī)劃了貫穿南北的中軸線主通道步行街，其軸線北端為金馬碧雞牌坊連線的中點(diǎn)，南為近日樓中門中心.建成后，為將來打通金碧商城延伸中軸線步行街，形成金馬坊、碧雞坊為龍頭，近日樓為龍尾，東、西寺塔為左右壓陣的商業(yè)步行大道，使商氣與金碧路廣場(chǎng)貫成一體。成為昆明市中心眾商云集的主要商業(yè)口岸。4.5.2.全區(qū)主干道為16m,次通道為12m，在其交匯處設(shè)置了直徑為40m的下沉式花園景觀廣場(chǎng)，成為全區(qū)的人流集散、物流匯聚、展銷交流的中心。同時(shí)，成為全區(qū)的綠化景觀、休閑亮點(diǎn)。4.5.3臨金碧路一側(cè)主入口處，設(shè)置半徑為22.5m的半圓形藝術(shù)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)用四根塔柱及兩道弧形裝飾構(gòu)架，形成半圍合空間，與地花及綠化組成商業(yè)全區(qū)的前庭廣場(chǎng)。為迎賓送客，集散人流，裝點(diǎn)商場(chǎng)門面，樹立商城形象。4.5.4全區(qū)商貿(mào)購(gòu)物街道均為步行街，全區(qū)整體無車輛通過，僅四周街道通行車輛。人流車流，互不交叉影響，疏散順暢方便。4.5.5步行街為16m及12m，除街心軸線處有3m×3m的景觀坐凳外，步行街干道兩側(cè)地花，直達(dá)商鋪或吊腳跨廊，使顧客游逛方便，路線短捷親切。街上部又無遮擋，正常情況為步行街，在非常時(shí)期，也能通車，完全能滿足消防通道及進(jìn)貨的要求。商鋪底層高4.2m，過街樓通道結(jié)構(gòu)框架梁上翻，過道寬為7.2m，也能滿足大于4m×4m的消防車通道要求。4.5.6底層全為開放式框架布局（包括高層住宅公寓），商戶家家相通，戶戶相連；有分有隔，互助幫襯；東西南北，一眼望穿；商務(wù)交流，快捷方便。營(yíng)造出熱鬧火爆的商貿(mào)環(huán)境。商店前后穿通，前為步行街，后為組團(tuán)綠地、商鋪間聯(lián)系便道及綠化景觀，使商家可前后左右穿行，商氣貫通，形成鬧中有靜，靜中有動(dòng)，動(dòng)中有景，動(dòng)靜接合，分隔有序的靈活商貿(mào)空間。4.5.7東西區(qū)商住樓按60m限高設(shè)計(jì)，均為18層；商場(chǎng)為7層，均采用現(xiàn)代化的理念和藝術(shù)手法，使平面布置緊湊，用地經(jīng)濟(jì)合理，造型新穎，滿足商場(chǎng)及住宅的各種規(guī)范要求。4.5.8在步行街交匯處，設(shè)置圓形中心廣場(chǎng)及街心花園。街心花園以旱噴泉為主景，結(jié)合抽象造型雕塑，晚上配上藝術(shù)光源彩色照明，形成瀑布，噴泉、雕塑景觀。四周配上綠地花臺(tái)，藝術(shù)燈柱，弧形臺(tái)階，樓梯塔樓……，形成五彩繽紛的綜合廣場(chǎng)藝術(shù)景觀。中心廣場(chǎng)街心花園，除藝術(shù)功能外，在商業(yè)促銷展品展街時(shí)，旱噴泉停止噴水，雕塑基座可搭建為展示平臺(tái)及展架，其比例尺度與開闊廣場(chǎng)相匹配，與四周臺(tái)階協(xié)調(diào)，形成天然合理展示區(qū)。4.5.9根據(jù)商家及住戶比例，各區(qū)合理布置了公廁、垃圾庫(kù)、住戶物管處及商家市場(chǎng)管理處。4.6建筑立面創(chuàng)意根據(jù)大型步行街購(gòu)物中心及商住區(qū)的功能特點(diǎn)，商店基本為兩層，底層以鋪面為主，并為后退通長(zhǎng)走廊，二層以大空間大房間為主。步行街商鋪二層檐口的輪廓及窗下墻，線條簡(jiǎn)潔明快，具有現(xiàn)代特色，又有節(jié)奏韻律，造型變化豐富。底層店面用多種凹凸幾何造型店眉，配上各種裝飾店掛、招牌，以及不同幾何開關(guān)的拱型、方形的店堂，使街道景觀藝術(shù)多變，靈活而不呆板?？偲矫娼瘃R碧雞坊中軸線及近日樓中軸線，完全對(duì)應(yīng)重疊步行街主通道中軸線，向商貿(mào)區(qū)內(nèi)的各建筑對(duì)景，步行街兩側(cè)設(shè)計(jì)成了兩層局部和三層的仿古商鋪街面。左右街面互相對(duì)應(yīng)，立面各具特色，形成豐富的藝術(shù)街景。使流動(dòng)的主視點(diǎn)集中、凝聚，外部空間高低錯(cuò)落有致，顧客購(gòu)物流線靈活多變。通過主通道進(jìn)入商貿(mào)區(qū)，商業(yè)氣氛刺激、醒目，激發(fā)了人們的購(gòu)買欲望和激情，在全區(qū)起到畫龍點(diǎn)睛之筆的作用。廣場(chǎng)中心以“金銀滿斗”的倒四錐型體，為母題雕塑，結(jié)合商鋪、住宅的使用功能，發(fā)展點(diǎn)綴出燈光樓梯塔樓、序列燈柱、屋頂造型，以及購(gòu)物廣場(chǎng)的大門雕塑，使“斗”“庭”“閣”“樓”等建筑符號(hào)，貫穿全區(qū)，既藝術(shù)、現(xiàn)代，又具有凝固的音樂節(jié)奏和造型美感，街景、店面、廣場(chǎng)，簡(jiǎn)潔大方，大器、新穎，組合一曲和諧的樂章。高層住宅及高層公寓商務(wù)樓，接合相臨市區(qū)大街的規(guī)劃要求，設(shè)計(jì)為新穎、現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、別致的最新式風(fēng)格的住宅群，與仿古步行街景，古今對(duì)比鮮明。一來，居住步行商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)了金馬、碧雞牌坊、近日樓、東、西寺塔等地域文化；二來，新穎風(fēng)格的住宅，又顯示了昆明新時(shí)代的風(fēng)貌與改革的步伐，用建筑這凝固的音樂，展現(xiàn)出了昆明人的開拓精神和藝術(shù)篇章。4.7消防規(guī)劃本項(xiàng)目總平面規(guī)劃，按防火一、二等級(jí)要求，設(shè)置了消防通道。商店均控制在最大允許長(zhǎng)度150米及最大防火分區(qū)面積1500平方米的范圍內(nèi)。同時(shí)，中心廣場(chǎng)及適當(dāng)位置設(shè)置了消防水池。5建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容5.1建設(shè)總規(guī)模建設(shè)規(guī)模一覽表序號(hào)項(xiàng)目性質(zhì)建筑面積(㎡)建筑高度(M)1住宅160,0001.115-18層27,900501.233層68,800901.342層63,3001152商鋪60,0003地上其它附屬建筑物8,0004地下建筑125,306.864.1地下車庫(kù)97,017.544.2地下商業(yè)區(qū)28,289.325室外廣場(chǎng)道路管網(wǎng)20,5876室外環(huán)境綠化9,2487前期工程57,0005.2高層商住樓項(xiàng)目5.2.1區(qū)位：在項(xiàng)目的東、西兩側(cè)沿福榮里、書林街縱列排開。5.2.2形態(tài)：以現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)美學(xué)為基礎(chǔ)，結(jié)合中式古典建筑裝飾符號(hào)，體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚、高檔氣質(zhì)的高層建筑。5.2.3功能：底層為專用停車場(chǎng)及臨街商鋪，上部為高尚商住公寓。5.2.4定位：鋪部分充分利用其臨街的優(yōu)勢(shì)，在同中軸線商業(yè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)相融合的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)為整個(gè)社區(qū)做配套，如合理設(shè)置郵政、銀行等。商住公寓部分以功能配置齊全合理的中、小戶型為主，不僅可以滿足白領(lǐng)階層的居住需求，而且可以滿足部分中小企業(yè)及自由職業(yè)者的商務(wù)、辦公需求，體現(xiàn)時(shí)尚與品味。5.3流行百貨項(xiàng)目5.3.1區(qū)位：位于中軸線商業(yè)步行街與高層建筑之間，形成建筑高差的過渡帶。5.3.2形態(tài)：以現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)美學(xué)為基礎(chǔ)，結(jié)合中式古典建筑裝飾符號(hào)，體現(xiàn)精致、典雅、舒適氣質(zhì)的建筑體。5.3.3功能：1-3層為商場(chǎng)，4-7層為高尚住宅。5.3.4定位：商場(chǎng)以流行百貨為主調(diào),住宅以中、大戶型為主，重點(diǎn)滿足社會(huì)精英階層的居住需求，體現(xiàn)尊貴與榮耀。5.4風(fēng)情商業(yè)步行街項(xiàng)目5.4.1區(qū)位：北接金碧商城，南銜近日樓，縱向貫穿整個(gè)項(xiàng)目地塊，延伸昆明歷史上的中軸線，處于項(xiàng)目的核心位置。5.4.2形態(tài)：以中國(guó)古典建筑結(jié)構(gòu)美學(xué)及裝飾為基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)今現(xiàn)代配飾和軟硬件配置，在中央步行大道的兩側(cè)，興建一系列院落，連廊，亭榭，樓閣，牌坊等仿古建筑，再現(xiàn)古城風(fēng)貌。5.4.3功能：商業(yè)步行街。5.4.4定位：休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲等服務(wù)的一站式消費(fèi)中心；強(qiáng)化以金碧廣場(chǎng)為核心的城市CBD的功能配套；國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)品牌的匯聚之地；昆明市民及外來游客體驗(yàn)春城神韻的首選目的地之一。5.5環(huán)境建設(shè)內(nèi)容5.5.1綠化：在高層和多層建筑上設(shè)置以花卉為主的空中立體綠化空間；在高層、多層、中央商業(yè)步行街之間配以小型喬木、雜色灌木、草坪及花壇；在中軸線的步行大道兩邊，種植高大俊朗的喬木，從金碧商城向南直至近日樓，形成歷史上昆明最富特色的林蔭道。5.5.2小品：情趣組合——噴泉、小橋、花叢、魚池、休閑桌椅、藝術(shù)音樂、藝術(shù)燈光、雕塑小品、特色書報(bào)亭、電話亭、迷你水吧、情調(diào)甬路、滾軸滑道、迷你舞臺(tái)……5.5.3景觀建筑：在中軸線大道的中段，臨安會(huì)館和近日樓之間，重建“天開云瑞”牌坊，作為視覺景觀的過渡，同時(shí)配以小型廣場(chǎng)，作為游客在行進(jìn)過程中疏緩休憩的空間。5.5.4理念規(guī)劃：貫穿金碧商城和近日樓步行街，逶迤鋪排，形成一道亮麗的風(fēng)景線，吸引路人注目、駐足，讓行此間者如同入畫，流連忘返，使整個(gè)金碧和近日樓片區(qū)，真正形成昆明的“新天地”，“不夜城”。6.環(huán)境保護(hù)6.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB/T14848-93《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB8979-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB12532-90《建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》6.2環(huán)境影響要素分析6.2.1廢水施工期廢水。項(xiàng)目施工期的廢水主要有生活污水和工程污水，施工期內(nèi)參與施工人員眾多，其產(chǎn)生的生活污水無固定排放源，一般就地消納。施工期的工程廢水主要產(chǎn)生于施工建筑物、混凝土養(yǎng)護(hù)、基礎(chǔ)灌漿和場(chǎng)地沖洗過程產(chǎn)生的廢水。運(yùn)行期廢水。主要來源于生活污水，包含各建筑、公共設(shè)施內(nèi)的生活污水。6.2.2廢氣大氣污染源主要有施工期揚(yáng)塵及污水臭氣。施工期揚(yáng)塵：施工期間，尤其在干季、會(huì)在施工場(chǎng)地產(chǎn)生揚(yáng)塵，影響到周圍環(huán)境空氣。但是，施工期揚(yáng)塵隨著施工期的結(jié)束而消失，而且揚(yáng)塵產(chǎn)生量與施工方法和管理有關(guān)。污水臭氣：污水處理站的曝氣池，污水泵房和污水濃縮等處會(huì)散發(fā)少量臭氣，擬在周圍設(shè)隔離綠化帶，處理構(gòu)筑物盡可能采用密閉型，以減少空氣污染。汽車尾氣：由于汽車作為貨物的運(yùn)載，參與了市場(chǎng)交易，故而市場(chǎng)內(nèi)有大量的汽車，必然產(chǎn)生大量的尾氣污染。6.2.3固體廢棄物施工期產(chǎn)生的廢土石，會(huì)隨著施工期的結(jié)束而被清運(yùn)。6.2.4噪聲施工期間的噪聲來源于施工機(jī)械，如挖掘機(jī)、推土機(jī)、打樁機(jī)、攪拌機(jī)等，以上噪聲產(chǎn)生屬短時(shí)性，僅產(chǎn)生于白天施工活動(dòng)中。運(yùn)行期間主要是車輛及日常生活等產(chǎn)生的噪聲。6.3環(huán)保措施（1）成立相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理。（2）要求施工單位在施工中，嚴(yán)格按環(huán)境部門的要求作業(yè)，盡量降低建筑揚(yáng)塵和噪聲污染。（3）對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間產(chǎn)生的生產(chǎn)生活污水及垃圾要進(jìn)行收集處理排放。（4）加強(qiáng)對(duì)車輛的管理，禁止鳴號(hào)，以減少大量車流聚集產(chǎn)生的噪音污染。7.項(xiàng)目管理及人員培訓(xùn)7.1項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建設(shè)組織根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，建立項(xiàng)目建設(shè)組織管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制。為了確保項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)，項(xiàng)目建設(shè)組織包括：一室五部，即：工程部、計(jì)劃部、銷售部、物管部、財(cái)務(wù)部及辦公室。（詳見：公司組織崗位圖）7.2.勞動(dòng)定員及培訓(xùn)該項(xiàng)目定員30人，項(xiàng)目部經(jīng)理6人，工程技術(shù)人員4人，計(jì)劃部7人，財(cái)務(wù)部3人，辦公室5人等。營(yíng)銷人員及物管人員按合同制進(jìn)行公開招聘與管理。為保證建設(shè)項(xiàng)目建成后高效、優(yōu)質(zhì)運(yùn)作，必須在項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目管理部各類員工進(jìn)行培訓(xùn)，并建立一支高素質(zhì)的管理及營(yíng)銷隊(duì)伍。司機(jī)司機(jī)辦公室主任文員車隊(duì)長(zhǎng)副總裁理經(jīng)濟(jì)師總裁助理總裁信息資料員預(yù)算員工程師經(jīng)濟(jì)師造價(jià)師副經(jīng)理計(jì)劃部經(jīng)理理土建工程師安裝工程師工程部經(jīng)理副經(jīng)理銷售部經(jīng)理銷售主管銷售員物管部經(jīng)理管理員財(cái)務(wù)部經(jīng)理會(huì)計(jì)出納8.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度8.1.建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期為5年。第一年完成總投資的37.44%，即40979.07萬元；第二年完成總投資的32.01%，即35034.30萬元；第三年完成總投資的18.30%，即20034.30萬元。第四年完成總投資的2.01%，即2200.00萬元。第五年完成總投資的1.10%，即1200.00萬元。8.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排為了切實(shí)完成各期建設(shè)任務(wù)，應(yīng)做好工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度安排。在控制好投資的同時(shí)，按照合理的工程進(jìn)度開展建設(shè)。本項(xiàng)目大致可劃分為6個(gè)階段，即：前期工作；拆遷及五通一平；東區(qū)項(xiàng)目建設(shè)；中軸線項(xiàng)目建設(shè)；西區(qū)項(xiàng)目建設(shè)；銷售期。8.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年1-67-121-67-121-67-11-67-121-67-121前期工作2拆遷及五通一平3東區(qū)項(xiàng)目4中軸線項(xiàng)目5西區(qū)項(xiàng)目6銷售期9投資估算及資金籌措9.1投資估算的依據(jù)（1）土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，按有關(guān)單位提供的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及參考昆明市場(chǎng)行情,把地價(jià)、拆遷費(fèi)和五通一平費(fèi)用捆在一起估算。該地塊的土地綜合價(jià)格為每畝467.84萬元。（2）建設(shè)成本:1、住宅項(xiàng)目1.115-18（層）高層住宅，按1250元/m2測(cè)算；1.233（層）高層住宅，按1650元/m2測(cè)算；1.342（層）高層住宅，按1850元/m2測(cè)算；2、商鋪項(xiàng)目，按1480元/m2測(cè)算；3、地上其它附屬項(xiàng)目，按1000元/m2測(cè)算；4、地下項(xiàng)目4.1地下車庫(kù)，按1800元/m2測(cè)算；4.2地下商業(yè)區(qū)，按1500元/m2測(cè)算；5、室外廣場(chǎng)道路管網(wǎng)項(xiàng)目，按200元/m2測(cè)算6、室外環(huán)境綠化項(xiàng)目，按180元/m2測(cè)算；7、前期工程項(xiàng)目，按40元/m2測(cè)算（3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修定本）估算。（4）監(jiān)理費(fèi)按工程總費(fèi)用的1.2%估算。（5）基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)與其它建設(shè)費(fèi)用之和的2%估算。（6）開辦費(fèi)、管理費(fèi)等按項(xiàng)目投資方提供的數(shù)據(jù)估算。9.2.建設(shè)投資按上述參數(shù)，本項(xiàng)目建設(shè)投資額為103042.76萬元。其中：土地費(fèi)用：40000.00萬元建安工程：58742.76萬元開辦費(fèi)：500萬元管理費(fèi)：3000萬元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：500萬元施工監(jiān)理費(fèi)：300萬元（詳見附表中：《投資估算表》）9.3總資金需求本項(xiàng)目資金總需求為109447.67萬元，由以下6項(xiàng)構(gòu)成：土地成本：40000.00萬元建安成本：58742.76萬元利息支出：3000.00萬元銷售成本：3000.00萬元其它費(fèi)用（開辦費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)）：4300萬元稅金及附加：10443.78萬元9.4資金籌措本項(xiàng)目所需資金109447.67萬元，將分年籌措就位。資金來源包括：（1）投資方自籌（2）銀行借款（3）施工方墊款（4）售房收入第一年：籌措資金45973.25萬元，其中：自籌25000.00萬元，借款16667.00萬元，施工方墊資4306.25萬元。支付資金25977.76萬元，其中：支出土地費(fèi)用15000萬元，建安工程款8612.50萬元，銷售費(fèi)用600萬元，開辦費(fèi)500萬元，設(shè)計(jì)費(fèi)用561.91萬元，施工監(jiān)理費(fèi)103.35萬元，管理費(fèi)用600萬元，。當(dāng)年資金盈余為19995.49萬元。第二年：籌措資金36515.12萬元，其中：預(yù)售房款收入31644.32萬元，施工方墊款4870.80萬元；支付資金為33105.19萬元，其中：土地費(fèi)用15000.00萬元，建安工程款9741.60萬元，施工監(jiān)理費(fèi)用600萬元，銷售費(fèi)用600萬元，銷售稅金及附加1740.44萬元。當(dāng)年盈余資金3409.93萬元，累計(jì)盈余資金23450.42萬元。第三年：籌措資金41789.18萬元，其中：預(yù)售房款收入36928.38萬元，施工方墊款4870.80萬元；支付資金為18959.81萬元，其中：建安工程款9741.64萬元，施工監(jiān)理費(fèi)用116.90萬元，銀行利息1000萬元，管理費(fèi)用600萬元，銷售費(fèi)用600萬元，銷售稅金及附加2030.51萬元。當(dāng)年盈余資金22829.37萬元，累計(jì)盈余資金46234.79萬元。第四年：籌措資金15822.16萬元，全部為售房收入；支付資金為24608.02萬元，其中：付銀行利息1000萬元，管理費(fèi)用600萬元，銷售費(fèi)用600萬元，賠付施工方墊款4870.80萬元，賠付銀行借款本金16667萬元，付銷售稅金及附加870.22萬元。當(dāng)年資金盈余-8785.86萬元，累計(jì)盈余資金37448.93萬元。第五年：籌措資金10548.11萬元，全部為售房款收入；支付資金為1780.15萬元，其中：管理費(fèi)用600萬元，銷售費(fèi)用600萬元，銷售稅金及附加580.15萬元。項(xiàng)目運(yùn)行的5年，共籌措資金150647.82萬元，其中：自有資金25000.00萬元，銀行借款16667.00萬元，施工方墊付款14047.85萬元，銷售收入94932.97萬元。共支付資金104430.93萬元，:其中支付土地款30000.00萬元，建安工程款28095.70萬元，償還銀行借款本金及利息19667.00萬元，賠付施工方墊資款14047.85萬元，其它費(fèi)用（含管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開辦費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工監(jiān)理費(fèi)等）7399.06萬元，付銷售稅金及附加5221.31萬元。項(xiàng)目盈余資金累計(jì)為46216.89萬元，扣除自有資金25000萬元，凈盈余21216.89萬元。10財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1成本分析本項(xiàng)目初步估算，總成本共計(jì)為109447.67萬元。其中：土地費(fèi)用為40000.00萬元，占總成本的36.55%；建安工程為58742.76萬元，占總成本的53.67%；開辦費(fèi)及管理費(fèi)為3500萬元，占總成本的3.2%；其它費(fèi)用（設(shè)計(jì)費(fèi)及監(jiān)理費(fèi)）為1204.91萬元，占總成本的3.38%；財(cái)務(wù)成本（貸款利息）為3000.00萬元，占總成本的2.74%；銷售成本（含廣告等費(fèi)用）為3000.00萬元，占總成本的2.74%。（詳見附表：《總成本費(fèi)用估算表》）10.2銷售收入本項(xiàng)目銷售收入估算總額為189886.91萬元。分項(xiàng)目測(cè)算如下：（1）住宅：15-18層住宅27900㎡按4900元/㎡估算，共收入12303.9萬元；33層住宅68800㎡按5000元/㎡估算，共收入30960.00萬元；42層住宅63300㎡按5100元/㎡算，共收入29054.7萬元；（2）商鋪：地上商鋪60000㎡按18000元/㎡估算，共收入97200萬元；地下商鋪28289.32㎡按8000元/㎡估算，共收入20368.31萬元；以上均按90%銷售率估算。10.3稅金及附加銷售稅金及附加按綜合稅率5.5%計(jì)稅進(jìn)行估算，該項(xiàng)目應(yīng)納稅額合計(jì)為10443.78萬元。10.4利潤(rùn)估算利潤(rùn)總額=銷售總收入-銷售稅金及附加-總成本費(fèi)用，即：189886.91-10443.78-109447.67=69995.46萬元稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅，即：69995.46-23098.50=46896.96萬元10.5主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（1）靜態(tài)指標(biāo)計(jì)算投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷總投資額×100%經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目靜態(tài)投資利潤(rùn)率為63.95%。靜態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份-1+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為1.85年。（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算基準(zhǔn)收益率取ic=10%凈現(xiàn)值=∑Ct.(P/F,ic,t)(t=1、2…n)=116936.