論房屋異議登記的法律規(guī)制

論房屋異議登記的法律規(guī)制

公共設(shè)施所有權(quán)法是保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的法律，房地產(chǎn)是其的主要內(nèi)容。我國(guó)物權(quán)法的實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)生的糾紛起著規(guī)范和促進(jìn)作用。一、商品房預(yù)售合同的成立物權(quán)法草案第4條規(guī)定:權(quán)利人及利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載有錯(cuò)誤的,有權(quán)申請(qǐng)異議登記,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)前,在司法實(shí)踐中常遇到這樣的糾紛:比如有一套房屋,登記簿上注明甲具有所有權(quán),乙說(shuō)房屋是他(她)的,發(fā)生了爭(zhēng)議,要解決這個(gè)爭(zhēng)議,雙方肯定要到法院進(jìn)行訴訟。假如甲在沒(méi)有進(jìn)行訴訟之前,就搶先把那套房子賣了,如果法院判決房子歸乙,乙拿著判決書到登記機(jī)關(guān)要求變更登記,登記為自己所有,這時(shí)才發(fā)現(xiàn)房子已賣給他人最后給真正權(quán)利人造成損害。為了防止以上情形發(fā)生,物權(quán)法草案中規(guī)定了異議登記制度,這樣一來(lái),根據(jù)乙的申請(qǐng),登記機(jī)關(guān)在登記簿上甲的所有權(quán)那頁(yè)上,便可以記載“某年某月某日”,乙對(duì)房屋有權(quán),從而使其他購(gòu)房人看到這個(gè)異議就不再購(gòu)買此房,這就避免了真正所有權(quán)人的利益損失。物權(quán)法草案中關(guān)于異議登記還規(guī)定了期限,三個(gè)月有效,超過(guò)則無(wú)效,即異議登記后,爭(zhēng)議雙方,特別是申請(qǐng)者應(yīng)想辦法及時(shí)采取措施解決爭(zhēng)議。物權(quán)法草案第19條規(guī)定:債權(quán)人為了限制債務(wù)人分不動(dòng)產(chǎn),保障其將來(lái)取得物權(quán),有權(quán)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,預(yù)告登記可以用來(lái)防止商品房預(yù)售中的欺詐行為。商品房預(yù)售是我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的成果之一,一個(gè)開發(fā)商取得一塊土地后,只要他拿到規(guī)劃許可證,并完成投資額25%后就可以預(yù)售,這就是商品房預(yù)售。國(guó)家允許開發(fā)商商品房預(yù)售是為了促進(jìn)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,但是由于在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí),房屋還沒(méi)有蓋起來(lái),買房人就不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記,得不到所有權(quán)。目前社會(huì)上一房多賣的情形都是因此而引起的“上海市曾經(jīng)發(fā)生過(guò)一套房屋賣給6個(gè)人的情況”一套房屋賣給若干消費(fèi)者,只有一個(gè)購(gòu)房人能得到房屋,其他購(gòu)房人的合同當(dāng)然有效,可以要求損害賠償。購(gòu)房人要求損害賠償,其前提是開發(fā)商有錢如果開發(fā)商攜款私逃或破產(chǎn),那么購(gòu)房人就要遭受損失。有時(shí)候即便得到了損害賠償金,購(gòu)房人的目的也不能實(shí)現(xiàn)。因此,我們需要對(duì)商品房預(yù)售創(chuàng)設(shè)新制度,來(lái)保證買房人得到房屋,這種制度就是草案中的預(yù)告登記制度“按這一制度,商品房預(yù)售合同簽定后,買房人就可以拿這個(gè)合同到登記機(jī)關(guān)去辦理預(yù)告登記”。這時(shí)登記機(jī)關(guān)就會(huì)建立一個(gè)登記簿,這個(gè)登記簿實(shí)際上記載了圖紙——有多少幢樓,多少間房,每個(gè)房都編上了序號(hào)。在作預(yù)告登記時(shí),購(gòu)房人可將所買房的序號(hào)進(jìn)行登記,也就是哪幢樓、哪個(gè)單元、哪間房已賣消費(fèi)者“張三”把這些登記好之后,再將商品房預(yù)售合同的號(hào)碼登記在那里,這就完成了預(yù)告登記。如果一套房屋已作完登記,開發(fā)商要把這套房賣給別人的話,則合同無(wú)效?？梢?jiàn),商品房預(yù)售合同買房人可通過(guò)預(yù)售登記使合同的請(qǐng)求權(quán)取得物權(quán)的權(quán)力,從而可以對(duì)抗他人。預(yù)告登記制度當(dāng)然也可以保護(hù)銀行抵押權(quán)的利益。比如開發(fā)商在房屋蓋起之前,就可以把這幢樓甚至這個(gè)小區(qū)抵押給銀行,這時(shí)雙方簽了抵押協(xié)議,由于房屋沒(méi)有蓋起來(lái)沒(méi)法辦理抵押登記,銀行得到的是抵押合同上的債權(quán),而不是抵押權(quán)萬(wàn)一這個(gè)開發(fā)商將來(lái)又將同樣的房屋抵押給別人,那么在先銀行就要遭受損失。因此,同樣的,在先的這個(gè)銀行也可拿著這個(gè)抵押協(xié)議到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)去辦理預(yù)告登記。辦理以后,開發(fā)商再抵押給別人,別人的抵押權(quán)無(wú)論如何都在后,就確保第一個(gè)銀行行使自己的權(quán)利,保護(hù)自己的利益。預(yù)告登記制度,對(duì)于彌補(bǔ)解決商品房預(yù)售中存在的問(wèn)題的確有著重大意義。然而,物權(quán)法草案中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定也需要進(jìn)一步完善目前,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)名目繁多,很不統(tǒng)一管房屋的辦理房屋登記,管土地的辦理土地登記,管水的、管森林的、管草原的等等都有自己的登記機(jī)構(gòu)。登記機(jī)構(gòu)的不統(tǒng)一會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行帶來(lái)困難比如說(shuō)房屋,房屋的所有權(quán)要轉(zhuǎn)移,你要到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)去登記;如果這所房屋的地基土地使用權(quán)要變動(dòng),你又要到管理土地的登記機(jī)構(gòu)去登記,這就給當(dāng)事人帶來(lái)了無(wú)窮的麻煩,也不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。上海、深圳已將土地、房屋登記機(jī)構(gòu)合為一個(gè),但這個(gè)“統(tǒng)一”在全國(guó)還沒(méi)有做到。迫切希望通過(guò)物權(quán)法來(lái)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一。但是,物權(quán)法草案第10條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上登記機(jī)構(gòu)辦理”。這是對(duì)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一問(wèn)題的回避。登記機(jī)構(gòu)沒(méi)統(tǒng)一,前面再加上縣級(jí)以上,把登記機(jī)構(gòu)進(jìn)一步分化,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要看財(cái)產(chǎn)所有人的級(jí)別:普通公司到區(qū)級(jí)登記機(jī)構(gòu)登記,市級(jí)單位到市級(jí)登記機(jī)構(gòu)登記,省級(jí)單位到省級(jí)登記機(jī)構(gòu)登記。其結(jié)果是登記機(jī)構(gòu)分為不同層級(jí)、層次,會(huì)給當(dāng)事人造成極大危害。比如,一個(gè)人買房,到區(qū)一級(jí)登記機(jī)構(gòu)去查登記簿,登記記載清清楚楚、明明白白,該房屋上沒(méi)有設(shè)定任何抵押權(quán),于是付款、辦理過(guò)戶登記,搬進(jìn)去居住?？墒呛髞?lái)銀行向法院起訴要拍賣這所房屋,因?yàn)殂y行有抵押權(quán),而且拿出的證據(jù)是在市一級(jí)登記機(jī)構(gòu)的登記記載。面對(duì)這樣一個(gè)糾紛,法官只能判決其中的一個(gè)當(dāng)事人享有所有權(quán)或抵押權(quán),這對(duì)于另一方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)是不公平的。為防止上述情況的發(fā)生,筆者建議物權(quán)法應(yīng)規(guī)定統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu),而且該機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政管理權(quán)脫鉤,這樣可以避免登記機(jī)構(gòu)憑借手中的行政權(quán)濫收費(fèi)用,增加不動(dòng)產(chǎn)交易成本。當(dāng)前,我國(guó)也可以借鑒德國(guó)的經(jīng)驗(yàn),將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)在縣級(jí)法院,由專門人員負(fù)責(zé)登記。總之,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的確定和統(tǒng)一,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善有著重大意義。二、物權(quán)法各部分條款對(duì)房地產(chǎn)物權(quán)的保護(hù)房地產(chǎn)貸款在國(guó)有商業(yè)銀行全部貸款中的比例一直居高不下,給地產(chǎn)業(yè)和國(guó)有商業(yè)銀行都帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn),即將出臺(tái)的物權(quán)法會(huì)在規(guī)范建設(shè)用地、不動(dòng)產(chǎn)登記制度等方面做出規(guī)定,從而達(dá)到進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、降低金融風(fēng)險(xiǎn)目的。物權(quán)法草案規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度和預(yù)告登記制度,一旦房屋買賣合同簽訂,房屋物權(quán)將變得透明,方便了金融部門查詢;更使公民物權(quán)能得到有效保護(hù);遏制了開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的房子作抵押貸款,造成因到期不能還款,房子被銀行收走等現(xiàn)象。不過(guò),對(duì)于物權(quán)法能否遏制重復(fù)抵押貸款現(xiàn)象,開發(fā)商的重復(fù)抵押貸款,這種漏洞本身來(lái)自于銀行對(duì)貸款的審批過(guò)程,如果銀行加大對(duì)貸款審批的管理監(jiān)督,這種事情是能夠及早發(fā)現(xiàn)的。而物權(quán)法雖然能夠使物權(quán)明晰,但這是指房子在建造起來(lái)以后,經(jīng)過(guò)初次登記再過(guò)戶到業(yè)主名下;在期房階段,物權(quán)還是不能明晰,開發(fā)商仍然可能重復(fù)抵押貸款。物權(quán)法的其他條款會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起一定影響作用,如對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期、建設(shè)用地收回、建設(shè)用地使用權(quán)等問(wèn)題的規(guī)定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的約束,保護(hù)物權(quán)所有人的利益。生命權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)和自由權(quán)是公民的三大權(quán)利之一,而在中國(guó)房產(chǎn)和土地分離的情況下,公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利實(shí)際上也分離了,自然就會(huì)產(chǎn)生涉及這些權(quán)利的沖突。比如房產(chǎn)的土地證一般都是70年,過(guò)了70年怎么辦,急需物權(quán)法做出明確規(guī)定。通過(guò)法律程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)涉及的一些范圍做明確規(guī)定,會(huì)起到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的作用。物權(quán)法保障的是房產(chǎn)的第一次抵押,并對(duì)土地的占用和使用都界定清楚;物權(quán)法的約定是法律約定,是通過(guò)公示的方式和透明的法律程序,讓權(quán)利人知道自己的權(quán)益,這些都會(huì)有益于處理房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)別環(huán)節(jié)的漏洞物權(quán)法對(duì)于物業(yè)管理、開發(fā)商的建筑對(duì)相鄰建筑的通風(fēng)和采光情況、甚至電線電纜和水管等設(shè)施的權(quán)益劃分等問(wèn)題,都會(huì)有一定的影響。三、業(yè)主對(duì)物業(yè)的反對(duì)“物權(quán)法”是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的法律,房地產(chǎn)是其最主要的內(nèi)容。其草案最顯著的變化是明確了小區(qū)共享部位、共享設(shè)施的所有權(quán),解決了困擾小區(qū)的大難題。這也是被業(yè)內(nèi)專家評(píng)價(jià)為最好的一條規(guī)定。目前,“物權(quán)法”草案對(duì)以前熱點(diǎn)問(wèn)題做了針對(duì)性規(guī)定:如經(jīng)2/3以上業(yè)主同意即可設(shè)立“基金”?！盎稹奔瓤梢越?jīng)營(yíng)又可以轉(zhuǎn)讓、挪用,業(yè)主可利用基金為全體業(yè)主做更多的事情。“物權(quán)法”草案打破了對(duì)專項(xiàng)維修基金“?？顚Ｓ玫南拗啤?。草案還賦予了業(yè)主會(huì)議更換物業(yè)的權(quán)利,一位物業(yè)業(yè)內(nèi)人士分析?！拔餀?quán)法”頒布后,物業(yè)公司被炒的現(xiàn)象可能會(huì)大量出現(xiàn)。2004年,李敖之女李文打起“一元錢打官司”,趙本山拒交11萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)、朱明瑛向物業(yè)提出反訴,明星們誓言與物業(yè)“斗爭(zhēng)”到底的同時(shí),更多的業(yè)主也將“維權(quán)”搬上了網(wǎng)站論壇。業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)以表達(dá)不滿。2004年,北京市業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的投訴從2002年的280件增至307件。“我不是不想給錢,也不是沒(méi)錢給,更不是我想違法,問(wèn)題是這錢應(yīng)該給誰(shuí)”。朱明瑛向物業(yè)提出質(zhì)疑。她拒交物業(yè)費(fèi)的理由是:收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平差距巨大:房子里暖氣、熱水等設(shè)施不好,冬天晚上要蓋兩層被子和毯子。北京市消協(xié)的一份調(diào)查顯示,73%的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意,42.8%的業(yè)主和朱明瑛有著同樣的憤怒。調(diào)查還發(fā)現(xiàn):53.1%的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)根本沒(méi)有公示或不清楚物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);47.4%的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)不開具發(fā)票。調(diào)查還發(fā)現(xiàn),北京1500多個(gè)小區(qū)中,竟有55.5%沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),其中,經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)比例最高,達(dá)70.8%,高檔商品房小區(qū)有68.2%,普通商品房小區(qū)也達(dá)47.7%。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì),意味著業(yè)主失去了參與小區(qū)管理的權(quán)利,失去一個(gè)與物業(yè)公司溝通的平臺(tái)。北京市消協(xié)相關(guān)人士認(rèn)為“物業(yè)管理?xiàng)l例”物權(quán)不明晰。2003年9月1日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,第一次以法規(guī)的形式賦予了業(yè)主“小區(qū)主人”的身份,業(yè)主擁有更換物業(yè)的權(quán)利?！拔餀?quán)法(草案)”最顯著的變化是明確了小區(qū)共享部位、共享設(shè)施的所有權(quán),解決了困擾小區(qū)的大難題。因此這一條被業(yè)內(nèi)專家評(píng)價(jià)為最好的規(guī)定:“建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會(huì)所、車庫(kù)、綠地等的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,均屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有《物權(quán)法》要求,將住宅改變?yōu)椴惋?、娛?lè)等商業(yè)用房和將共有部分改變用途這兩種情形