房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理摘要：房地產(chǎn)是關(guān)乎到民生的重要產(chǎn)業(yè)，已成為經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，資金周期長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極為突出。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于各種負(fù)債，負(fù)債越多則面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。本文首先分析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源，并針對(duì)房地產(chǎn)資金籌集、投資及日常運(yùn)營(yíng)三大環(huán)節(jié)，給出風(fēng)險(xiǎn)管理的主要對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理一、引言房地產(chǎn)在我國(guó)有過(guò)很大的發(fā)展空間，創(chuàng)造出的成績(jī)也令人矚目。然而房地產(chǎn)不同于其他行業(yè)，有著高收益優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，還存在投資額大、投資風(fēng)險(xiǎn)較高、資金周期很長(zhǎng)等問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)起步較晚，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)和規(guī)模都比較小，并且房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范也沒(méi)有完善的標(biāo)準(zhǔn)。另外從金融環(huán)境上來(lái)看，金融系統(tǒng)本身也不健全。這些劣勢(shì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。本文將詳細(xì)分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并為做好風(fēng)險(xiǎn)管理，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出一些合理化的建議。二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下三個(gè)方面：1.償付風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在起初投資開(kāi)盤(pán)時(shí)，大部分都來(lái)源于借貸，因此在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，必須按時(shí)將借貸的本金與利息付清。如果用借貸方式蓋起來(lái)的樓盤(pán)，不能按原計(jì)劃完工并獲得收益，則房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面對(duì)無(wú)法按時(shí)償付對(duì)應(yīng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致公司的資金鏈發(fā)生問(wèn)題，從而引發(fā)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。其后果顯而易見(jiàn)，輕則對(duì)公司信譽(yù)有影響，重則可能導(dǎo)致被破產(chǎn)清算。2.債務(wù)成本變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。由于資金的周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債期間難免出現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，比如通貨膨脹等。這種環(huán)境變化使得債務(wù)資本的利率發(fā)生變化，如果出現(xiàn)利率增大，則使得公司運(yùn)營(yíng)的實(shí)際成本增大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的收益會(huì)被增加的成本所抵消，重則出現(xiàn)總體的負(fù)增長(zhǎng)。3.再融資渠道與成本風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于負(fù)債運(yùn)營(yíng)的公司，債權(quán)人對(duì)公司的信任程度逐步降低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)重新籌資時(shí)的成本更高，重新籌資時(shí)能夠通過(guò)的渠道也會(huì)出現(xiàn)不少限制，與負(fù)債率小的房地產(chǎn)企業(yè)相比，有明顯的劣勢(shì)。從上述分析來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于負(fù)債，負(fù)債量越大，對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越高。而房地產(chǎn)的資金投入門(mén)檻高，因此房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債是在所難免的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在籌資時(shí)，必須謹(jǐn)慎行事，把等閑降到最低。三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施面對(duì)房地產(chǎn)所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須有足夠的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)管理能力，特別是對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)，必須采取科學(xué)合理的方法去控制風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理主要體現(xiàn)在基金籌集環(huán)節(jié)。資金籌集環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理。第一、需要建立合理的基金結(jié)構(gòu)，規(guī)避不必要的籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，信用記錄良好并且擁有土地使用權(quán)，是貸款時(shí)的兩大優(yōu)勢(shì)。然而房地產(chǎn)企業(yè)不能濫用這個(gè)優(yōu)勢(shì)，必須理性地把將來(lái)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)。需要通過(guò)對(duì)債務(wù)和權(quán)益金融的合理安排，得到最佳的資金結(jié)構(gòu)。主要手段一方面要將公司前景、資金回報(bào)等作為決策出發(fā)點(diǎn)，不同的內(nèi)外環(huán)境下選擇合理的策略，另一方面對(duì)長(zhǎng)期和短期債務(wù)的分配要合理，使得房地產(chǎn)企業(yè)的短期債務(wù)償還量在還債能力可接受的范圍內(nèi)，并且對(duì)流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行及時(shí)合理的處理。在此過(guò)程中，需要對(duì)企業(yè)本身的能力、可使用資金等要有充分的認(rèn)識(shí)。第二、擴(kuò)展籌資渠道。目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最大瓶頸就是對(duì)融資規(guī)模的限制。如今國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲，使得房地產(chǎn)企只有降低籌資所帶來(lái)的成本，才能有利可圖，因此多元化籌資成為必然的趨勢(shì)。至今，向銀行貸款籌資是主導(dǎo)模式，然而企業(yè)債券卻沒(méi)有良好發(fā)展，因此打通債券籌資不失為一種好方法。而這種籌資方式的實(shí)現(xiàn)與否取決于政府有關(guān)部門(mén)的政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)相關(guān)政策的修改持有高度的敏感度?；I資還可以利用投資信托、海外房地產(chǎn)基金、私募籌資、典當(dāng)融資、合伙開(kāi)發(fā)等不同的渠道獲取。第三、嚴(yán)格監(jiān)管擔(dān)保。大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下有很多子公司，當(dāng)子公司的資金不足時(shí)，母公司可以從中擔(dān)保，通過(guò)向銀行借貸或其他擴(kuò)展渠道得到融資。作為母公司必須對(duì)子公司的擔(dān)保申請(qǐng)做嚴(yán)格的審查，并在資金運(yùn)行過(guò)程中提出合理化方案，使得子公司較快擺脫困境。第四、建立完善的預(yù)警系統(tǒng)。預(yù)警系統(tǒng)是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所得到的財(cái)務(wù)、管理、市場(chǎng)等資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)模型對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，進(jìn)而達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。在此過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)必須立足市場(chǎng)，根據(jù)內(nèi)外環(huán)境變化做最優(yōu)決策，以避免投資決策失誤所帶來(lái)的財(cái)務(wù)危機(jī)。2.投資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目之前和工程進(jìn)行過(guò)程中必須對(duì)項(xiàng)目做定性、定量的分析，對(duì)資金數(shù)額等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行必要的預(yù)測(cè)，以達(dá)到減少建設(shè)過(guò)程中的投資缺口的目的。具體措施有以下幾種：第一、加強(qiáng)可行性分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究一般側(cè)重于把握市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)之前對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行正確的定位。在進(jìn)行評(píng)過(guò)程中以下問(wèn)題需要引起足夠的關(guān)注：軟環(huán)境對(duì)此地房地產(chǎn)的影響程度；政府的導(dǎo)向如城鄉(xiāng)一體化等對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響；周邊環(huán)境的影響等。在綜合考慮這些問(wèn)題的基礎(chǔ)上，再?zèng)Q定是否開(kāi)發(fā)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。第二、合理的組合投資。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)企業(yè)聯(lián)營(yíng)、對(duì)外投資等策略進(jìn)行組合投資，以達(dá)到分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。特別是當(dāng)遇到風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目時(shí)，可以聯(lián)合多家房地產(chǎn)企業(yè)一同投資，分散投資。由于用戶(hù)需求不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)不宜開(kāi)發(fā)類(lèi)型單一的樓盤(pán)，比如可以結(jié)合住房、商業(yè)區(qū)、辦公樓等多種類(lèi)型的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，是避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的較不錯(cuò)的選擇。第三、積極應(yīng)對(duì)，合理回避。對(duì)于多個(gè)投資方案，決策者應(yīng)該對(duì)每個(gè)方案的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理分析，并選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的方案。3.日常運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理。日常運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)是最為容易忽略的環(huán)節(jié)，然而在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并回避風(fēng)險(xiǎn)是最為行之有效的方法。在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一、提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在日常運(yùn)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很高，因此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行日常的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)必不可少。其中最關(guān)鍵的換就是賬目明確，不能出現(xiàn)敗壞現(xiàn)象。對(duì)于客戶(hù)，房地產(chǎn)企業(yè)需要積累各類(lèi)客戶(hù)的信用狀況，根據(jù)這些信用資料評(píng)估承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。第二、加強(qiáng)資金管理。房地產(chǎn)同時(shí)具有投資和消費(fèi)夾支，因此資金回收的管理也相對(duì)麻煩，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，為回籠資金，需要快速或出租出房子。在此過(guò)程中選擇恰當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售時(shí)間、渠道尤為重要，多媒體推銷(xiāo)也必不可少。在此過(guò)程中，必須注意長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展形的樹(shù)立。在此資金回籠過(guò)程中，資金需服從統(tǒng)一調(diào)配，避免出現(xiàn)閑置資金，以保證正常的資金流通。第三、做好預(yù)算，監(jiān)督有效。預(yù)算可使得公司的管理更為有效，通過(guò)預(yù)算可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種不正常的經(jīng)營(yíng)，并將其扼制在初始的階段。另外設(shè)專(zhuān)門(mén)的負(fù)責(zé)人監(jiān)督企業(yè)財(cái)務(wù)，可從不同角度對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)督，并把風(fēng)險(xiǎn)情況及時(shí)反映到?jīng)Q策者手中，可提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。第四、合理控制存貨量。由于房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)較慢，資金投入?yún)s很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)一定的房產(chǎn)作為儲(chǔ)備，然而價(jià)格波動(dòng)平凡加之企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得存貨可能會(huì)出現(xiàn)跌價(jià)。因此在管理存貨時(shí)必須保證存貨的總量和存貨時(shí)間在可操縱范圍內(nèi)，以降低存貨價(jià)格暴跌的風(fēng)險(xiǎn)。四、結(jié)語(yǔ)本