林州市房地產(chǎn)市場調研報告

林州市房地產(chǎn)市場調研簡報林州市住宅市場區(qū)域劃分根據(jù)林州市政府2009——2030年城市總體規(guī)劃以及市場在售樓盤的分布情況，將林州市居住區(qū)域合理劃分為四大組團：中心區(qū)組團、林北新區(qū)組團、西南區(qū)組團、東南區(qū)組團。1.市中心區(qū)組團范圍界定：長春大道以南，桃園大道以北，龍安大道以西，長安大道以東。區(qū)域環(huán)境□ 以太行路為中軸，生活配套設施齊全，商圈氣氛濃厚，居住人口稠密，市場繁華人氣旺盛，隨著林州市政治中心、教育中心北移西進，這里將成為商貿(mào)生活區(qū)?！?振林路以西簡易房、陳舊廠房、老式多層、獨院比較多，道路狹窄、配套簡陋、生活配套滯后，有待政府進一步加大改造力度。房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：□ 中高檔次開發(fā)樓盤比較多，新開樓盤較少，入住小區(qū)如學府花園、太行佳苑、向陽嘉苑、桂園西區(qū)、陽光花苑、奧林花園、中央文苑等；在售樓盤如興林日月城、老汽車站附近的萬和園，項目注重景觀配套、物業(yè)管理較受重視。□ 高檔次開發(fā)樓盤后來居上，如興林日月城，以高層為主，地段優(yōu)越、講究品質、注重形象包裝、周邊配套設施齊全，價格比較高均價3100元/㎡。消費客層來源□ 中心區(qū)域為主體、市區(qū)邊緣地帶、城鄉(xiāng)結合部及大多數(shù)南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)□ 政府官員、醫(yī)生、律師、教師、私企業(yè)主及鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有較高收入的個體私營業(yè)主，經(jīng)濟實力比較雄厚。2.林北新區(qū)組團范圍界定：興林路以北，魯班大道以南，天河大道以東，翠微路以西。區(qū)域環(huán)境：隨著市委、市政府等一大批行政機關、事業(yè)機構遷入，北移西進利好政策的拉動，政府與民間投資趨勢強勁，掀起新一輪城市擴建的熱潮，隨著人民公園的修建，東關醫(yī)院即將遷入基礎設施配套的日趨完善。這里將成為輻射全市的行政辦公中心，聚集文化層次高、經(jīng)濟實力強、社會地位顯赫的精英階層。房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：□ 開發(fā)樓盤比較多，交房入住項目如中房印象、東方美廬、美廬灣、京林理想城、公務員小區(qū)、清華苑、開元小區(qū)、鳳寶紫園一期等；在售在建項目如太行華府、禧福園、長安桂花居、紫云國際花園、宏現(xiàn)太陽城、溫莎王朝、魅力之城、春暉廣場、開元國際公寓、麗景天成、陽光新城、林州義烏商貿(mào)城等等，在項目定位，包裝上都比較重視，開發(fā)商著力打造新北區(qū)高檔社區(qū)。□ 在售高檔次樓盤代表如京林理想城、春暉廣場、區(qū)位優(yōu)勢明顯、知名度高、人氣較旺，物業(yè)形態(tài)以高層為主。消費客層來源：□城區(qū)居民為主體，市區(qū)邊緣地帶、城鄉(xiāng)結合部及姚村方向的北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主□公務員、教師，個體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟實力豐厚個體戶、企業(yè)高管3.西南區(qū)組團范圍界定：向陽西街以南，振林路以西，王相路（西二環(huán)）以東，天平大道（南二環(huán)）以北。區(qū)域環(huán)境：□受林州市北移西進政策利好影響薄弱，基本處于城市發(fā)展邊緣化，中小型工廠比較多，環(huán)境污染較嚴重，許多街巷年久失修，已經(jīng)破爛不堪?！踝越ǚ?、廠房較多，居民多為城市弱勢群體，文化素質低、收入不太高，進城經(jīng)商農(nóng)民、下崗職工、城郊市民為主體。□周邊配套設施總體改觀很大，但很不完善，商業(yè)氣氛冷淡，主營業(yè)態(tài)為汽車配件及售后服務業(yè)、部分家電代銷業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：□ 受新區(qū)地價上漲的影響，西南板塊房地產(chǎn)開發(fā)逐漸火熱，定位中高檔消費群體，規(guī)模30—70畝之間，入住樓盤如恒星花園、綠苑小區(qū)、暢春園小區(qū)等，在售項目如潤成·山水甲秀、東方金典等。多層均價2800元/㎡、小高層均價3000元/㎡，物業(yè)類型均為多層花園洋房及少量小高層輔之，開發(fā)商逐漸關注景觀、配套。戶型面積區(qū)間89-140㎡。消費客層來源：□ 購買群體主要為城鄉(xiāng)結合部村民以及西南區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)。4.東南區(qū)組團范圍界定：龍安大道以東，長春大道以南，東二環(huán)以西，南二環(huán)（天平大道）以北。區(qū)域環(huán)境：□ 目前處于城市發(fā)展邊緣化，隨著翠微路、東二環(huán)、南二環(huán)、紅旗渠大道等主干道貫通，區(qū)位優(yōu)勢明顯化；□ 旅游優(yōu)勢得天獨厚——龍鳳山風景區(qū)，周邊環(huán)境廠礦較少、污染較小，配套相對完善，街鋪主營業(yè)態(tài)為汽車售后服務業(yè)、電動車、建材代銷業(yè)等。房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：□ 區(qū)域新開發(fā)項目比較少，入住小區(qū)：龍安小區(qū)、東方苑（市電業(yè)局家屬院）、長春苑、龍鳳苑、桂圓新村等；由于規(guī)模偏小，景觀、社區(qū)配套、物業(yè)管理趨于簡陋化。在售項目如：東方名城、上元名城，物業(yè)形態(tài)以多層為主，小高層輔之，戶型區(qū)間88-190㎡，目前均價為2900左右。消費客層來源：□ 主體為東南區(qū)域城鄉(xiāng)結合部的居民及橫水鎮(zhèn)、采桑鎮(zhèn)、五龍鎮(zhèn)、臨淇鎮(zhèn)、東姚鎮(zhèn)等林州市東南區(qū)域農(nóng)民。5.綜述□北移西進大勢所趨，林北新區(qū)目前成為房地產(chǎn)開發(fā)項目聚集與購房熱點區(qū)域，中心區(qū)組團依然是許多市民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民熱衷選擇?！鯑|南與西南區(qū)域小高層、高層規(guī)劃增多及日益高昂的地價、房價必然會分流許多中低收入階層轉向東南、西南兩個區(qū)域組團?！?項目集中投放中心區(qū)、林北新區(qū)，2011——2013在售及新上項目數(shù)量多、總體投放量大已超出實際需求總量，區(qū)域發(fā)展嚴重不平衡，南北房價差異明顯化。目前，林州市房地產(chǎn)賣方市場壟斷時代結束，買方市場已經(jīng)形成?！蹼S著2011年底全市非法集資的爆發(fā)，近2年房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏有所放緩，縱觀林州市房地產(chǎn)市場，新開樓盤較少，90%的項目屬于開發(fā)期在三年以上的尾盤項目，如京林理想城開發(fā)周期達4年以上?！蹙头康禺a(chǎn)分布區(qū)域來說，城市向北向西發(fā)展，新建小區(qū)除市中心的改造項目外，多集中在林北新區(qū)。隨著市政府的搬遷，新區(qū)的規(guī)劃，包括林州公園，中高檔居住社區(qū)等配套環(huán)境，使得更多的開發(fā)商將項目投放在本區(qū)域。更多的城市居民也愿意選擇以上兩個區(qū)域置業(yè)，而市中心始終是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民進城的第一選擇，但隨著市中心高層規(guī)劃的增多以及地價的增高，較高的價格也將相當數(shù)量的客戶分流至目前西環(huán)、南環(huán)等市郊的項目上，并且，不同方位的村鎮(zhèn)居民也愿意在靠近自己村鎮(zhèn)附近選擇居住?？傊?，在本地人選擇區(qū)域的分布上，中心區(qū)組團、林北新區(qū)組團、其他區(qū)域為目前選擇的傾向順序。重點個案調研分析1.林州市在售樓盤分布概況區(qū)域樓盤名稱地址中心區(qū)組團興林日月城太行路與興林路交匯處西南角萬和園林州市太行路與阜民街交匯處西南角林北區(qū)組團林州義烏商貿(mào)城太行路與魯班大道交匯處開元國際太行路與紅旗渠大道交叉口東南角廣廈魅力之城太行路與林慮大道交匯處京林理想城太行路與紅旗渠大道交叉口東北角中房國際公寓紅旗渠大道東環(huán)路春暉廣場太行路與紅旗渠大道交叉口西北角鳳寶紫園長安路與魯班大道西南角（新一中對面）東南區(qū)組團上元名城人民路與翠微路交匯處東山油庫東方名城翠微路南西南區(qū)組團東方金典王相路與桃園大道交叉口北300路西潤成山水甲秀長安路與桃園大道交匯處西300米路南2.調研小結西南區(qū)組團、東南區(qū)組團，開發(fā)項目較少、規(guī)模較小、開發(fā)商逐漸開始重視品質配套，物業(yè)類型以多層和小高層為主，均價2800元/㎡，主力戶型以3房2廳1衛(wèi)為主，在壓縮面積的同時，控制總價，目標消費群體主要為中低收入階層，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城農(nóng)民為主，市區(qū)居民為輔。開發(fā)項目多集中于林北新區(qū)、中心區(qū)，規(guī)模大、較注重品質，物業(yè)類型也高層為主，均價3300元/㎡，部分現(xiàn)房項目價格高達3600元/㎡，主力戶型以3房2廳1衛(wèi)為主，且面積在130—140㎡之間居多，在售項目達18個，區(qū)域內競爭較為激烈。林北新區(qū)組團、中心區(qū)組團過量投放市場供給，產(chǎn)生泡沫效應而導致無效供給過剩，出現(xiàn)市場疲軟、滯銷；西南區(qū)組團、東南區(qū)組團定位于城鄉(xiāng)結合部、廣大中低消費階層，因投放總量相對較小，呈現(xiàn)需求強勁增長態(tài)勢，存在有效供給不足的趨勢。在產(chǎn)品供應方面，以開元國際公寓和中房國際為代表精裝修型小公寓得到了市場的追捧，面積在30—70㎡之間，均價為3500元/㎡；以開元國際和林州義烏商貿(mào)城為代表的整體純商業(yè)項目給處于住宅市場競爭白熱化的林北區(qū)域帶來了一抹亮色，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，主要為臨街商鋪、大商業(yè)和專業(yè)市場，均價為8000元/㎡，同時說明此類開發(fā)商對林北市場的準確把握。三、林州市商業(yè)發(fā)展概況目前林州商圈以紅旗渠廣場邊界，向南西輻射，向東至東環(huán)路，西達振林路，南到金客來購物廣場?，F(xiàn)在狀況是，商圈范圍小，人流量大，基本沒有什么品牌，大多以中低檔服裝為主，現(xiàn)在是缺少一個或多個能滿足居民潛在消費能力的大型商業(yè)圈