企業(yè)負(fù)債經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險控制探究-以萬科地產(chǎn)為例論文設(shè)計

引言負(fù)債經(jīng)營是目前企業(yè)運營共同特點，具有降低資金成本和杠桿效應(yīng)等方面的優(yōu)勢，但同時也給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險，比如無力償付債務(wù)風(fēng)險、再籌資風(fēng)險、杠桿效應(yīng)的不利影響等。負(fù)債經(jīng)營充分利用了企業(yè)財務(wù)杠桿，實現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營資金的最大化，這對于保障企業(yè)經(jīng)營資金支持，促進企業(yè)的快速發(fā)展有著重要的作用。然而，也應(yīng)當(dāng)看到，在企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的過程中，也會涉及到了負(fù)債風(fēng)險問題，如果負(fù)債規(guī)模過高，其負(fù)債成本，也就是利息支出超過了企業(yè)同其利潤收益，那么就可能造成企業(yè)資金鏈運轉(zhuǎn)的惡性循環(huán)，最后出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。然而對于企業(yè)負(fù)債經(jīng)營而言，最為重要的便是應(yīng)當(dāng)對于負(fù)債風(fēng)險有著較好的識別以及風(fēng)險控制，能夠建立起完善的負(fù)債風(fēng)險預(yù)警機制，及時采取相應(yīng)的措施，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。1、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制的相關(guān)理論概述1.1負(fù)債經(jīng)營的定義負(fù)債是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟利益流出企業(yè)的現(xiàn)時義務(wù)。負(fù)債經(jīng)營是指企業(yè)通過銀行借款、商業(yè)信用、融資租賃和發(fā)行債券等方式取得借入資金來彌補自有資金的不足，以獲取最大收益的一種經(jīng)營活動方式。它也是企業(yè)謀求其經(jīng)濟獲得迅速增長，在一定的風(fēng)險條件下采用的經(jīng)營方式。它具有如下特點：（1）融資速度快，容易取得；（2）融資富有彈性，舉借債務(wù)取得資金的限制性相對寬容，資金使用較為靈活，富有一定的彈性；（3）融資成本較低；（4）融資風(fēng)險高，負(fù)債融資到期償還本金，若企業(yè)屆時資金安排不當(dāng)，就會陷入財務(wù)危機。1.2負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險1.2.1利率變動風(fēng)險貸款利率的升高或者降低會使得貸款利息出現(xiàn)相應(yīng)的上漲或者下跌，這樣會讓房地產(chǎn)公司出現(xiàn)利潤降低或者收益增加。這種利率波動的不可預(yù)測性所導(dǎo)致的企業(yè)盈利能力的不確定性就是利率風(fēng)險。因為房地產(chǎn)公司無法獨自籌集如此巨額的資金來維持日常的經(jīng)營，導(dǎo)致其不得不以負(fù)債形式對外籌資。與此同時，受我國籌資渠道較為單一的影響，房地產(chǎn)公司不得不依賴銀行貸款來籌集資金，進而造成房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率高于50%，并使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)高負(fù)債經(jīng)營的特性。銀行貸款的利率受國家宏觀政策的影響較大，這讓企業(yè)為了降低資金成本而調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，進而也就改變了企業(yè)的資金走向。利率的升降變化會從三個方面影響房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況：第一，升高的貸款利率使得房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)更多的貸款利息，并使得公司可以隨時使用的營運資金減少，從而造成企業(yè)在經(jīng)營不善時資金鏈更易緊繃，進而增加了公司財務(wù)風(fēng)險；第二，間接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金回收難度加大，因為大部分購房者通過銀行貸款獲取購房款，增加貸款利率會使得購房者的還款難度增加，而有些購房者會擔(dān)心難以負(fù)擔(dān)后期高額利息而放棄購房計劃，這樣購房者減少并導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的整體房價下跌，導(dǎo)致資金回收額也隨之減少；第三，利率的上升會使得現(xiàn)金流折現(xiàn)率增加，進而導(dǎo)致凈現(xiàn)值減少甚至為負(fù)，這樣房地產(chǎn)公司的價值也隨之降低。由此可知，房地產(chǎn)公司的可持續(xù)經(jīng)營以資本市場的資金支持為主，資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)公司生存和發(fā)展不可缺少的一環(huán)，利率的變化會使得房地產(chǎn)公司資金鏈的整體運作受到影響，從而易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。1.2.2無力償還風(fēng)險房地產(chǎn)市場的買方市場與賣方市場相互轉(zhuǎn)化，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變化，租金收入也隨之發(fā)生變化。這使得購房者和房地產(chǎn)公司都無法準(zhǔn)確預(yù)估可能獲得的收益或者損失，以致房地產(chǎn)公司不得不承受巨大的財務(wù)風(fēng)險。有時房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)供給量遠遠大于購房者的需求量，這導(dǎo)致房地產(chǎn)公司難以賣出房屋，也難以找到房屋租戶。也就使得房地產(chǎn)公司的房屋難以銷售，并造成存貨積壓，投資出去的資金難以回收，又導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的流動性營運資金減少，并無法償還貸款和利息，大大增加了公司破產(chǎn)的概率。在這種情況下，房地產(chǎn)公司為了緩解緊張的資金鏈，并減小售房壓力，實行了預(yù)售制度。但在銷售時公司沒有按照規(guī)定審核客戶的貸款條件，導(dǎo)致售房后房款不能及時回收，而未能起到加速資金回籠的作用。與此同時，公司也可能出現(xiàn)資金不能及時到位的情況，而影響完工項目驗收的速度，這又進一步導(dǎo)致樓盤不符合可銷售的條件，進而造成銷售合同款不能及時確認(rèn)為收入，資金周轉(zhuǎn)速度降低。另外，受公司資金管理不嚴(yán)、資金到賬時間不及時的影響，公司資金回收的風(fēng)險大大增加，使得公司的現(xiàn)金持有量降低。公司持有的現(xiàn)金流量過少，導(dǎo)致其難以還清高額負(fù)債，公司不得不尋找其他途徑獲得償債所需資金。這樣公司又必須支付更多的財務(wù)拮據(jù)成本，讓本來就不合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)進一步惡化，不同時期的債務(wù)在同一時間段集中償還，又增加了還款付息壓力。進而既增加了資金周轉(zhuǎn)的難度，又影響了企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，使得公司獲得預(yù)期收益的能力降低。1.2.3再舉債風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點使得其成為資本密集型行業(yè)，必須有足夠的融資能力獲得大量資金。這是因為房地產(chǎn)項目從立項開發(fā)至銷售完成的全過程都需要投入大量資金，以保證項目正常運行。受我國金融環(huán)境和觀念制度的影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行貸款獲得大部分融資款，與發(fā)行公司債券和發(fā)行股票相比，銀行貸款成本低、籌資期限短且形式靈活。雖然銀行貸款利息具有抵稅作用，但是銀行貸款的利息率受國家經(jīng)濟政策和銀行信用政策影響較大，如果出現(xiàn)國家經(jīng)濟政策緊縮的情況，就會進一步造成銀行升高貸款門檻，這樣企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度也會隨之降低，這又增加了企業(yè)的還款壓力和借款難度。其他金融行業(yè)根據(jù)該公司的經(jīng)營和財務(wù)情況又會將其信用評級降低，并列為重點審查對象，這樣大大增加了企業(yè)再次從金融機構(gòu)獲得貸款的難度。2、萬科企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的現(xiàn)狀及存在的問題分析2.1萬科企業(yè)的簡介1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的中西部區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個海外城市，參與數(shù)10個房地產(chǎn)開發(fā)項目。2015年公司實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長14.3%和20.7%，在全國的市場占有率上升至3.00%。公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司（“萬科物業(yè)”）為主體展開。萬科物業(yè)始終以提供一流水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)、做好建筑打理作為企業(yè)立命之本，積極開展市場化，為更多客戶提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。截至2015年底，公司物業(yè)服務(wù)覆蓋中國大陸64個大中城市，服務(wù)項目近千個，合同管理面積2.1億平方米。2.2萬科企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高萬科資產(chǎn)負(fù)債率較高且仍然在不斷升高，從下表數(shù)據(jù)可以知道2017—2019年連續(xù)三年中資產(chǎn)負(fù)債率均高于75%，且此三年的資產(chǎn)負(fù)債率均高出行業(yè)平均指標(biāo)十多個百分點，這說明該公司負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制存在嚴(yán)重的問題。萬科的資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)如表所示：萬科資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)年份資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)數(shù)據(jù)資產(chǎn)（億元）負(fù)債（億元）萬科資產(chǎn)負(fù)債率行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率萬科行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率差異（%）201713.2011.0384.0072.00+12.00201816.8916.1095.0075.00+20.00201923.8022.3093.0079.00+14.00從表的數(shù)據(jù)可以知道，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率在70%左右，但是萬科2017—2019年這三年的資產(chǎn)負(fù)債率為77%、81%和86%，該公司財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來了較大風(fēng)險。該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過行業(yè)警戒線，使得其運營和資金周轉(zhuǎn)過于依賴外部環(huán)境，造成其存在較大的償債壓力并潛藏著財務(wù)風(fēng)險。在市場不景氣的情況下，企業(yè)面臨著房屋難以銷售的問題，將導(dǎo)致企業(yè)的存貨難以變現(xiàn)的后果，進而造成到期債務(wù)無法償還。而企業(yè)若需償還債務(wù)則不得不抵押資產(chǎn)，這進一步使得該企業(yè)信用評級降低，并出現(xiàn)籌資困難的問題。2.3萬科企業(yè)債種結(jié)構(gòu)和債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理在企業(yè)自有資金無法滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營時，資金密集型企業(yè)除了可以選擇商業(yè)信用獲得暫時的資金周轉(zhuǎn)外，也可以選擇增加銀行貸款額的方法籌集資金，并少量地發(fā)行企業(yè)債券，萬科商業(yè)信用則以預(yù)收款和應(yīng)付款為主，存在債種結(jié)構(gòu)單調(diào)的現(xiàn)象。萬科債種結(jié)構(gòu)如表所示：萬科債種結(jié)構(gòu)年份銀行借款融資租賃發(fā)行債券商業(yè)信用其他資金合計201742.06.06.739.06.3100.0201843.07.05.940.04.1100.0201944.05.74.842.03.5100.0從表中的數(shù)據(jù)知道萬科的大部分借款從銀行中獲得，其次是通過發(fā)行企業(yè)債券和應(yīng)付款項獲得，且三者之和占總債務(wù)比高于70%，而融資租賃、抵押票據(jù)和信托貸款等其他籌資渠道獲取的負(fù)債較少。而且銀行貸款和商業(yè)信用所占比例太高，會給企業(yè)的信譽和再籌資能力造成較大影響，所以萬科償債壓力較大。下面再分析萬科的債務(wù)償還期限，如表所示。萬科債務(wù)歸還期限結(jié)構(gòu)年份1年以內(nèi)占比1-2年內(nèi)占比2-3年占比3年以上占比2017年81.46.02.52.12018年88.87.02.31.92019年87.19.02.11.8從表中數(shù)據(jù)可知萬科一年內(nèi)歸還的債務(wù)占總債務(wù)比率一直居高不下，在2017年其比率竟然高達81%。而且三年以上的債務(wù)以長期借款為主，這導(dǎo)致公司必須承受支付較高利息費用的負(fù)擔(dān)。另外，公司糟糕的經(jīng)營情況使得公司難以取得長期借款，只能不斷地通過短期負(fù)債來籌資，這不僅造成公司較高的營運風(fēng)險也導(dǎo)致公司資金流不穩(wěn)定，且在每年年末集中償還高額的債務(wù)本金數(shù)額較大。2.4萬科企業(yè)現(xiàn)金比率低現(xiàn)金比率是指貨幣資金與流動負(fù)債的比值，它表示的是企業(yè)持有的現(xiàn)金流支付其當(dāng)期已到期債務(wù)的能力。通過分析現(xiàn)金比率能夠評價企業(yè)應(yīng)對突發(fā)情況時的臨時還款能力。萬科貨幣持有量較低，說明其應(yīng)對突發(fā)事件的能力較弱。萬科現(xiàn)金比率如表所示。萬科現(xiàn)金比率年份現(xiàn)金比率相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)貨幣資金（億元）流動負(fù)債（億元）現(xiàn)金比率（%）20170.688.987.6020180.9014.306.5020191.2020.705.80萬科2017—2019年這三年的現(xiàn)金比率分別為7.6%、6.5%和5.8%，而房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金比率標(biāo)準(zhǔn)值為15%，萬科的現(xiàn)金比率遠遠低于該行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)值，過低的現(xiàn)金持有量導(dǎo)致其過度依賴外部籌資。2.5萬科企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以反映出企業(yè)的資金使用效率，可以通過該指標(biāo)判斷資金的使用特點、資金的回流和增值情況。如下圖所示：萬科營運能力年份存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2017年0.321.800.182018年0.291.600.172019年0.271.400.16萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三年數(shù)值分別為1.8、1.6和1.4，存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.32、0.29和0.27，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.18、0.17和0.16。而房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的預(yù)警線分別是3.5、1.6和0.3，該公司這些指標(biāo)的數(shù)值均低于預(yù)警線。說明該公司運營能力較弱，銷售收入低導(dǎo)致其持有的流動資產(chǎn)較少。在投資新項目時只能大量地從從外部獲取資金，自有資金再投資能力弱且資金使用效率低。3、房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制中存在問題的原因分析3.1缺乏負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制的意識公司中的一些管理層認(rèn)為房地產(chǎn)與國家宏觀經(jīng)濟形勢密切相關(guān)，政府不會讓房地產(chǎn)崩潰，所以在項目規(guī)劃和進行財務(wù)預(yù)算時沒有考慮可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，也沒有系統(tǒng)的風(fēng)險管理措施，其根源在于企業(yè)沒有形成風(fēng)險管理文化。公司運營環(huán)節(jié)中處于風(fēng)險關(guān)鍵點的員工無法識別風(fēng)險，導(dǎo)致公司出現(xiàn)較高的運營流程風(fēng)險。該公司在制訂經(jīng)營計劃時以歷史財務(wù)信息和經(jīng)營情況為基礎(chǔ)，而且聘請的專業(yè)公司對經(jīng)濟形勢的預(yù)測較為樂觀，造成決策層高估消費者的購買欲望和支付能力。并且房地產(chǎn)行業(yè)對政策變化非常敏感，政府出臺的宏觀調(diào)控政策有不可預(yù)見性，某些對房地產(chǎn)行業(yè)不利的政策給公司造成的損失也有不可逆轉(zhuǎn)性。萬科以負(fù)債經(jīng)營為主，連續(xù)三年的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，使得該公司持有的資金量進一步減少，緊繃的資金鏈無法應(yīng)對突發(fā)事件，公司面臨資金使用風(fēng)險。管理層對該行業(yè)前景的過于自信，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營策略較為激進，從而忽視了對負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避。該公司將銷售任務(wù)分解至各項目部，并按銷售額來確定績效獎勵，使得各項目部管理人員為了完成銷售額指標(biāo)放松了對內(nèi)控制度的執(zhí)行力度。另外，每個員工的獎金與銷售業(yè)績相關(guān)，加上無人監(jiān)管各員工的分工情況，導(dǎo)致員工對自己職責(zé)定位混亂。信貸部門也隨之降低審批門檻，對于無力還貸的購房者也允許其按揭買房，銀行信用記錄不良的購房者在分期付款的后期無法按期交納房款等，加上該公司無人管理房款催收事宜，造成大額應(yīng)收款項無法收回。。業(yè)績導(dǎo)向的企業(yè)薪酬制度使得萬科其他的內(nèi)控制度難以落實。忽略風(fēng)險管理的企業(yè)文化造成員工無法意識到自己是所屬團隊經(jīng)營政策的執(zhí)行者，更難以認(rèn)識到自己崗位上存在的關(guān)鍵風(fēng)險點。該企業(yè)缺乏風(fēng)險的識別和溝通機制，造成其預(yù)防和控制負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險成為空談。3.2忽視企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的控制房地產(chǎn)公司在負(fù)債結(jié)構(gòu)控制方面過度依賴銀行貸款和商業(yè)信用，50%以上資金通過此方法籌集，沒有尋找其他渠道獲得資金。相對于其他籌資方法，銀行會根據(jù)企業(yè)的信用評級在一定期限內(nèi)給予企業(yè)較固定的貸款利息率，且不愿意提供長期貸款。這使得企業(yè)不得不通過短期借款籌集資金，用以投資經(jīng)營周期長的項目，還需不斷借短債還長債，在急需資金周轉(zhuǎn)的時候會被動地接受各種貸款條件，這種償還高額利息和不斷借款的情況導(dǎo)致企業(yè)資金籌資壓力大。該公司在負(fù)債期限的控制方面未合理分配流動負(fù)債和長期負(fù)債的比例，這導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)期限與企業(yè)經(jīng)營周期不匹配。企業(yè)無法獲得足夠的長期借款維持日常的生產(chǎn)經(jīng)營，流動負(fù)債支撐了日常的大部分經(jīng)營活動所需資金，使得負(fù)債不能與企業(yè)未來現(xiàn)金流量及資產(chǎn)期限相匹配，進而造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較高。另外，該公司在制定經(jīng)營計劃時僅僅希望盡可能多地籌集資金，沒有根據(jù)公司未來的現(xiàn)金流和投資利潤率考慮償還能力，忽視對公司還款能力的分析。加上未對閑置資金進行增值管理，導(dǎo)致公司內(nèi)部現(xiàn)金持有量波動較大，在經(jīng)營狀況不好的時候沒有能力及時償本付息，這又使得公司信譽受到影響進而出現(xiàn)再籌資難的問題。在負(fù)債時機的控制方面忽視了其對資金成本的影響，導(dǎo)致資金成本失控。負(fù)債時機的控制需要管理者的經(jīng)驗，而該公司管理人員缺乏時機控制的意識，且相關(guān)日常訓(xùn)練少使得這方面管理較弱。另外，管理人員需根據(jù)宏觀環(huán)境預(yù)測市場利率，在市場利率較低的時候借入資金才能減少負(fù)債成本。該公司未重視資金管理，又沒有規(guī)劃負(fù)債時機，使得該公司在借款時常常發(fā)生臨時資金周轉(zhuǎn)問題，而且常常因為需要及時應(yīng)對突發(fā)事件而被動負(fù)債，這使得短期借款的償還期限較為集中。公司籌資難度大，使得公司只能在資金周轉(zhuǎn)順暢時才能獲得大量的短期負(fù)債。而在項目不同的生產(chǎn)經(jīng)營時期資金需求量與現(xiàn)金流量相匹配才能緩解負(fù)債帶來的償債壓力。資金管理不到位導(dǎo)致債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理的問題更加嚴(yán)重，更多資金用于支付不同金融機構(gòu)的轉(zhuǎn)換成本，降低了資金的使用效率，減小了現(xiàn)金持有量。忽視負(fù)債的結(jié)構(gòu)控制、時機控制和期限控制使得負(fù)債成本和負(fù)債風(fēng)險同時增加，并導(dǎo)致該公司耗費很多不必要支出費用，降低了資金使用效率，引起了資金使用風(fēng)險。這反過來又造成該公司陷入負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理、負(fù)債彈性差的惡性循環(huán)。3.3未建立有效負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警體系房地產(chǎn)公司沒有設(shè)立有效的信息管理系統(tǒng)，導(dǎo)致該公司無法及時獲得分散在各地區(qū)的項目的具體信息，削弱了公司對各項目部門的管理。加上該公司沒有設(shè)專門的風(fēng)險控制機構(gòu)，這使得該公司的會計、財務(wù)、業(yè)務(wù)部門各自為政，沒有專門平臺讓各專業(yè)人士溝通交流，也難以有效識別財務(wù)指標(biāo)中的管理失誤信號。該公司對于財務(wù)的分析也僅僅停留在財務(wù)指標(biāo)的分析上，沒有建立系統(tǒng)的數(shù)據(jù)模型整合財務(wù)風(fēng)險的信息，這影響到該公司對資金流動規(guī)律的分析，讓公司無法及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致其他風(fēng)險的因素，這說明該公司低效的風(fēng)險預(yù)警能力導(dǎo)致其存在較大的經(jīng)營風(fēng)險。該公司各項目部過于分散使得公司無法及時獲得所有的管理信息，這使得公司風(fēng)險識別和風(fēng)險應(yīng)對的時間滯后。各項目部為了維持自己部門的正常運轉(zhuǎn)承擔(dān)了大部分風(fēng)險分析和風(fēng)險預(yù)警的任務(wù)。但是不同地域面臨的宏觀環(huán)境不一樣，內(nèi)部傳遞的數(shù)據(jù)也是短期、量化的財務(wù)指標(biāo)分析，忽略了非財務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險分析。這又使得公司在整合各項目部門的財務(wù)信息后無法準(zhǔn)確分析出導(dǎo)致預(yù)算差異的原因，進而又會導(dǎo)致公司的調(diào)整經(jīng)營計劃和調(diào)度資金出現(xiàn)偏差。提高公司整體預(yù)警的有效性和準(zhǔn)確度不僅需要各項目部門重視分析并及時傳遞外部經(jīng)營環(huán)境及內(nèi)部運營活動信息，還需要預(yù)警體系規(guī)范各項目部的指標(biāo)分析方法。3.4企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制方法落后房地產(chǎn)公司的日常文化管理中沒有培養(yǎng)員工的大局意識和整體價值觀，公司以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向的控制方法落后，從公司的項目管理可以看出這個問題。各項目部負(fù)責(zé)自己管理的項目的全運營過程所需資金，僅僅關(guān)注于取得更多的借款投入在建工程，但沒有考慮借款的償還能力。各項目部不負(fù)責(zé)任地負(fù)債使得公司總體負(fù)債增加，過多的短期負(fù)債不僅增加了貸款款項間的轉(zhuǎn)換成本和費用支出，也引發(fā)了負(fù)債結(jié)構(gòu)的不合理性。落后的內(nèi)部控制方法讓企業(yè)各項目組僅從自身利益考慮，這種缺乏凝聚力的經(jīng)營環(huán)境影響了企業(yè)綜合能力的發(fā)揮。該公司的其他部門沒有配合財務(wù)部門的風(fēng)險管理工作，控制方法落后于目前經(jīng)營形勢。公司文化中對企業(yè)風(fēng)險管理的認(rèn)識不足，認(rèn)為風(fēng)險管理是管理層的事情，而管理層則認(rèn)為財務(wù)部門能獨立有效地完成風(fēng)險識別和控制任務(wù)。而且各部門忽視自己部門的信息對于風(fēng)險管理的價值，未將自己部門的信息傳遞給財務(wù)部門，導(dǎo)致財務(wù)部門不能根據(jù)歷史和現(xiàn)狀的具體經(jīng)濟環(huán)境分析內(nèi)外部環(huán)境變化，同時也不能制定有效的風(fēng)險應(yīng)對措施。其他部門也不能在日常經(jīng)營中落實公司制定的風(fēng)險識別措施。該公司內(nèi)部控制方法落后，各部門的非財務(wù)信息不能及時溝通造成該公司財務(wù)部門風(fēng)險分析和控制流于形式。該公司的負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制缺乏靈活性，加上不能應(yīng)對公司面臨的多變的外部環(huán)境，這樣的控制方法落后于目前公司所處狀態(tài)。信息傳遞不暢使得財務(wù)部門在項目規(guī)劃和制訂計劃時預(yù)測的準(zhǔn)確度下降，加上房地產(chǎn)項目隨時可能面臨突發(fā)危機導(dǎo)致后期投資大量增加，造成負(fù)債規(guī)模失控；在項目開發(fā)時，各項目部所持資金和所需資金無法在內(nèi)部融通，不得不通過金融機構(gòu)融通資金，增加了公司額外的資金成本。該公司內(nèi)部控制落后的根本原因是沒有設(shè)置針對公司經(jīng)營情況和財務(wù)狀況的風(fēng)險分析和控制體系，只能獲得各項目部門粗略的財務(wù)信息。公司沒有設(shè)計系統(tǒng)的、層次分明的財務(wù)風(fēng)險管理體系預(yù)警財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致管理者不能實地分析考察風(fēng)險發(fā)生的整個過程，造成風(fēng)險管理漏洞。3.5內(nèi)部控制制度不完善公司沒有設(shè)置專門機構(gòu)和專門人員對風(fēng)險管理流程進行監(jiān)督，也沒有建立專門辦法對風(fēng)險管理結(jié)果考核。雖然每年年初都有財務(wù)計劃，并對當(dāng)年公司的投融資計劃進行決策，但是后續(xù)的執(zhí)行情況沒有人跟蹤考核。公司設(shè)計的公司風(fēng)險控制措施成為一紙空文。3.5.1對于投資項目沒有設(shè)置及時的分析控制程序在投資分析時，盲目開發(fā)新項目。公司沒有根據(jù)資金的回流量和損失的事件發(fā)生的概率分析投資計劃，導(dǎo)致項目進行中出現(xiàn)投資失控。各項目部不僅需要為維持正在進行的項目正常運轉(zhuǎn)不斷負(fù)債，又要對新項目投入初始資金，使公司的資本結(jié)構(gòu)不合理問題更嚴(yán)重。3.5.2對于籌資活動沒有執(zhí)行分析程序在籌資過程中沒有根據(jù)公司所處的宏觀環(huán)境分析內(nèi)部財務(wù)指標(biāo)，導(dǎo)致公司沒有預(yù)留資金緩沖可能出現(xiàn)的資金鏈危機。企業(yè)在面臨快速擴張和不景氣的宏觀環(huán)境時，仍然無限度地借入負(fù)債，增加了公司的財務(wù)風(fēng)險。3.5.3對籌集的資金沒有嚴(yán)格的控制制度房地產(chǎn)公司沒有詳細的資金控制制度，商業(yè)信用中的債權(quán)和債務(wù)沒有專人管理，這造成應(yīng)付款項和到期債務(wù)沒有按期償還，進而增加了利息費用和違約金支出，也造成融資租賃項目的租金無人催收，這又減少了資金流入。公司也沒有記錄相關(guān)事項的責(zé)任人，發(fā)現(xiàn)資金管理不當(dāng)問題也無法及時糾正。3.5.4對資金的使用控制沒有設(shè)置相應(yīng)的管理制度由于該公司的各項目部資金的籌集和使用任務(wù)大部分由項目部本身負(fù)責(zé)，公司的信息傳遞速度慢，沒有辦法及時調(diào)度各項目部的資金。公司無法監(jiān)控各項目部的資金存量和資金使用情況，不少計劃用于資產(chǎn)項目的資金未用于資產(chǎn)項目，而用于費用支出。短缺的資金只能臨時借入，這使得債務(wù)規(guī)模增加，進而導(dǎo)致財務(wù)的實際數(shù)據(jù)與預(yù)算差異大。大量短期借款用于長期投資造成公司出現(xiàn)債務(wù)期限與資產(chǎn)期限不匹配的問題，這增加了公司持續(xù)經(jīng)營的難度。3.5.5對內(nèi)部控制制度的設(shè)置不完善公司的監(jiān)督管理內(nèi)部控制設(shè)置出現(xiàn)漏洞，未將內(nèi)部審計與公司財務(wù)目標(biāo)結(jié)合，也沒有設(shè)立獨立的審計部門，導(dǎo)致該公司審計部門權(quán)力有限，對于發(fā)現(xiàn)的問題不能及時糾正和上報。因為該公司將審計部門設(shè)置為財務(wù)部的一個科室，發(fā)現(xiàn)了問題之后只能在財務(wù)部門內(nèi)部傳遞。另外，該公司的審計工作被設(shè)置為事后審計，因為管理層認(rèn)為信息傳遞不暢會使其事前、事中審計效果較差，進而省略事前、事中審計流程。4、房地產(chǎn)企業(yè)適度負(fù)債經(jīng)營的有效把握對策適度負(fù)債經(jīng)營在目前市場經(jīng)濟初始階段是不可避免的，原計劃經(jīng)濟模式下國家作為投資主體和收益分配主體的這種經(jīng)濟模式已不復(fù)存在。企業(yè)要發(fā)展，經(jīng)濟要增長就得有投入，在企業(yè)自有資本短缺的情況下，舉債投入無可非議。那么，怎樣才能在企業(yè)發(fā)展和控制負(fù)債風(fēng)險之間尋求一條最佳途徑？在一般情況下，負(fù)債成本必須低于投資項目預(yù)期回報額，否則，經(jīng)營無利可圖，任何優(yōu)惠的籌資條件和誘人的投資項目都是不可取的。因此，最大限度地提高企業(yè)經(jīng)濟效益是負(fù)債投入的總原則，合適的負(fù)債成本是負(fù)債經(jīng)營的前提條件。4.1正確把握負(fù)債的量與度企業(yè)的息稅前資金利潤率應(yīng)高于借款利息率。這是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的先決條件。如果計算出的利息率高于息稅前資金利潤率，就不能舉債，只能用增資的方法籌資，并且應(yīng)努力減少現(xiàn)有債務(wù),避免財務(wù)杠桿的反作用,否則就會使企業(yè)陷入財務(wù)困境。除考慮投入與回報外還應(yīng)考慮以下問題：首先，把握好負(fù)債率指標(biāo)。從發(fā)達國家控制負(fù)債率看都具有具體標(biāo)準(zhǔn)，日本在第二次世界大戰(zhàn)后，資金缺乏，企業(yè)多舉債經(jīng)營，因而負(fù)債比率很大，各年代一般均在70％～80％之間，美國負(fù)債率控制在40％～50％之間。目前，我國統(tǒng)一的負(fù)債率指標(biāo)雖不存在，但對具體企業(yè)來說（如資產(chǎn)，利潤明確情況下）存在著最優(yōu)負(fù)債率。國家也應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，按行業(yè)制訂負(fù)債率上限指標(biāo)，切實控制負(fù)債風(fēng)險。日本政府和學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為股權(quán)比率和負(fù)債比率保持各50％左右較為適應(yīng)。利息保障倍數(shù)指標(biāo)反映出企業(yè)的經(jīng)營所得保障去付負(fù)債利息的能力,它的倍數(shù)必須大于1，否則就難以償還債務(wù)及利息。再次，在考慮以上因素時，還應(yīng)考慮一定時期內(nèi)整個企業(yè)現(xiàn)金凈流入量與新投入現(xiàn)金凈流量的關(guān)系。例：假定某企業(yè)在未投入前每年現(xiàn)金凈流入量為500萬貨幣單位，現(xiàn)準(zhǔn)備舉債1000萬貨幣單位投入新項目，該項目回報期為5年，舉債歸還期為3年，每年現(xiàn)金凈流入量為250萬貨幣單位。按上述數(shù)據(jù)推算，該企業(yè)3年內(nèi)現(xiàn)金凈流入量2250萬貨幣單位而還債為1000貨幣單位,企業(yè)有能力舉債投入。假定該企業(yè)未投入新項目前每年現(xiàn)金凈流入量100萬貨幣單位,新增項目年現(xiàn)金凈流入量和舉債條件不變，雖從表面上看此債可借，但由于總體現(xiàn)金流入量僅1050萬貨幣單位，所以此債仍有較大風(fēng)險。4.2掌握最佳負(fù)債規(guī)模，選擇一種比較穩(wěn)健的籌資模型企業(yè)應(yīng)兼顧財務(wù)杠桿利益和財務(wù)風(fēng)險，充分考慮企業(yè)未來時期銷售收入的增長幅度及穩(wěn)定程度，企業(yè)所處行業(yè)競爭的情況等因素，以確定最佳負(fù)債規(guī)模，保持主權(quán)資金和負(fù)債之間適當(dāng)?shù)谋壤P(guān)系[14]。這里可以用速動比，流動比等指標(biāo)體系來控制。速動比指標(biāo)和流動比指標(biāo)怎樣的數(shù)量界限條件下才能控制和避免風(fēng)險呢？速動比=流動資產(chǎn)－存貨/流動負(fù)債流動比=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債筆者認(rèn)為速動比一般控制在1比較適宜，流動比控制在2較為適宜。如果大于上述指標(biāo)證明企業(yè)短期償債能力和變現(xiàn)能力較強，反之較弱。但上述兩項指標(biāo)過高則會造成資金浪費，過低會周轉(zhuǎn)不靈。所以舉債時要做到比率協(xié)調(diào)。4.3確定適度的負(fù)債結(jié)構(gòu)我國金融市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，也就是說，我國企業(yè)的負(fù)債能力有多大，不能與別國，甚至是別的行業(yè)和企業(yè)無條件地類比，而只能是根據(jù)其自身的情況及融資環(huán)境加以判斷。企業(yè)應(yīng)首先判斷進行負(fù)債經(jīng)營對企業(yè)是否有利,一旦確定應(yīng)改進負(fù)債經(jīng)營,隨之要確定舉債額度，合理掌握負(fù)債比例。這種渠道得到的資金，一般使用時間不長而且資金成本較高。③發(fā)行企業(yè)債券。向企業(yè)內(nèi)部發(fā)行債券,可以把職工緊緊團結(jié)起來,為企業(yè)的興衰存亡而共同奮斗,但能籌集到的資金十分有限。向社會公開集資,雖然可以籌集到數(shù)額較大的資金，資金成本高，但是，資金來源于千家萬戶，債券到期一定要按期償還，稍有不慎，會帶來很大風(fēng)險。目前雖然國家利率政策宏觀控制較嚴(yán)，但社會折資成本化存在著較大差異，所以在選擇籌資渠道時不能有病亂投醫(yī)，努力降低資金成本。同時要考慮借入資金的期限結(jié)構(gòu)。企業(yè)借入資金的使用期限短，企業(yè)不能還本付息的風(fēng)險就大；使用期限長，風(fēng)險小，但資金成本高。所以企業(yè)對不同期限的借入資金要搭配合理，以保持每年還款相對均衡，避免還款過于集中。4.4樹立風(fēng)險意識加強內(nèi)部控制在社會主義市場經(jīng)濟體制下企業(yè)要自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展就必須獨立承擔(dān)風(fēng)險。因此，在企業(yè)必須樹立風(fēng)險意識，正確承認(rèn)風(fēng)險，科學(xué)估測風(fēng)險，預(yù)防發(fā)生風(fēng)險，并且有效應(yīng)付風(fēng)險。建立內(nèi)部控制制度，從制度上防止企業(yè)經(jīng)營者頭腦發(fā)熱、盲目擴張而導(dǎo)致過度負(fù)債；加強財務(wù)分析，運用考核企業(yè)償債能力的指標(biāo)分析企業(yè)所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險和償還能力。使企業(yè)清醒地認(rèn)識到負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險，合理確定負(fù)債規(guī)模，從而降低債務(wù)風(fēng)險；強化內(nèi)部審計，通過獨立的檢查和評價活動，針對內(nèi)部控制的缺陷、管理的漏洞和資金的綜合使用情況，提出切實可行的、富有建設(shè)性的建議，促進經(jīng)營者改善經(jīng)營管理，從而提高資金的綜合效益。結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，此行業(yè)的經(jīng)營情況易受外部環(huán)境影響。房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長、資金回收期長。房地產(chǎn)行業(yè)在我國興起時間較短，不到20年。從事對該行業(yè)的人員對經(jīng)營風(fēng)險的研究不夠透徹，導(dǎo)致從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員風(fēng)險意識較為淡薄，風(fēng)險的防范對策也不夠科學(xué)合理。雖然不少專家學(xué)者對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險做了分析，也給出了相關(guān)的對策，但是每個企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境不同，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分析不能一概而論，必須根據(jù)企業(yè)具體情況進行多角度分析，了解企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因、后果，才能提出和企業(yè)相吻合的風(fēng)險防范對策。本文通過分析萬科存在的負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險及其原因，提出了建立負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險防范措施的必