溫州龍灣區(qū)財富東方營銷服務(wù)提案

烽火營銷·2021年3月財富東方工程效勞提案一、工程概況1、工程位置：位于龍灣區(qū)行政中心城市核心區(qū)，北靠永寧西路，東依高新大道。2、用地面積：28.74畝〔19160平方米〕3、容積率：3.24、總建筑面積：67242平方米，其中辦公建筑面積43771平方米，一二層商業(yè)建筑面積近10000平方米，機(jī)動停車位361個，地下室面積約1.32萬m2工程區(qū)位圖

〔1〕、區(qū)行政中心大樓

〔2〕、溫州銀行大廈

〔3〕、區(qū)文化中心

〔4〕、四星級萬康酒店

〔5〕、財富東方

12345行政中心實景文化中心實景龍城華府物業(yè)類型：住宅樓盤地址：龍灣行政中心區(qū)，南靠永寧路，北臨永中路，東與靈昆大道相接用地面積：15893㎡建筑面積：地上建筑面積39585㎡，地下室12288㎡售樓熱線：86967888/76969088售樓地址：龍灣城市中心區(qū)永寧西路開發(fā)商：溫州恒嘉房地產(chǎn)開發(fā)裝修：毛坯開盤日期：2021年下半年價格：14000元/平方米銷售情況：僅推出一幢二、周邊工程萬康錦繡城總用地面積：82481㎡,總建筑面積：126247平方米，由16幢小高層和一個幼兒園及一個小學(xué)圍合而成開發(fā)商：溫州萬康房地產(chǎn)開發(fā)停車位：261個

溫州銀行龍灣大樓用地面積：5637平方米建筑面積：地上建筑面積18010平方米，地下實建筑面積4408平方米，總投資1.3億，是溫州銀行成立十周年以來的第一個自建工程，是一個充分表達(dá)銀行金融特點的多元化的現(xiàn)代寫字樓建筑。三、SWOT簡析

〔一〕優(yōu)勢1、龍灣區(qū)作為溫州大都市由“濱江城市〞向“濱海城市〞拓展的主戰(zhàn)場，副城核心區(qū)地段價值優(yōu)越。2、距離機(jī)場數(shù)公里，甌海大道也使主城車程僅10幾分鐘，交通便捷。3、城市核心區(qū)行政中心、文化中心、金融中心等根底設(shè)施建設(shè)好，環(huán)境優(yōu)美?！捕沉觿?、作為行政中心新區(qū)形成旺盛人氣需要時間積累，目前還較冷清。2、區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)目前尚難以支撐專業(yè)寫字樓經(jīng)濟(jì)的開展?！踩?、時機(jī)1、隨著龍灣核心城區(qū)漸成規(guī)模，銀行、保險、IT、通訊等中心分支機(jī)構(gòu)也必將升級，將帶來較大量的寫字樓市場需求。2、汽車時代的消費觀念給予工程商業(yè)局部較大的拓展空間。3、龍灣核心城區(qū)的建設(shè)日益完善也必然使工程逐步升溫。4、龍灣區(qū)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)購置力使工程具備更大的操作空間?！菜摹?、威脅1、目前房地產(chǎn)市場低迷，投資者信心受挫影響到工程推廣。2、工程必然面對包括市中心其他寫字樓工程競爭。四、營銷設(shè)想財富東方工程作為副城中心區(qū)工程優(yōu)勢明顯，營銷推廣中如能結(jié)合商務(wù)中心推廣特點，整合優(yōu)勢，突出形象，應(yīng)該說是大有潛力可挖的。〔一〕聯(lián)合強(qiáng)勢品牌，形成領(lǐng)袖標(biāo)桿商務(wù)中心不同于住宅，除了地段、建筑等，進(jìn)駐企業(yè)在一定程度代表著工程的價值。本工程地段如果放在龍灣區(qū)城市核心區(qū)來說應(yīng)該說是具備地標(biāo)特征的。如果能夠在工程推廣前期即有針對性引進(jìn)一些強(qiáng)勢企業(yè)，形成強(qiáng)勢聯(lián)盟，那么在這些龍頭客戶的帶動作用下，工程必然可以成為區(qū)域的商務(wù)標(biāo)桿。由于溫州市場特殊性，前期的招商合作在溫州并不為人所種，在目前市場不景氣同時又是在一個寫字樓市場新區(qū)域。聯(lián)合強(qiáng)勢品牌勢在必行，相信也能取得不錯效應(yīng)。〔二〕寫字樓、商鋪互動聯(lián)贏裙樓商鋪招商直接關(guān)系到整體工程的形象，二者在推廣中應(yīng)考慮互動聯(lián)贏，互相促進(jìn)。商鋪招商考慮與寫字樓招商并行不悖?！踩场⒍喾N渠道主動出擊客戶資源直銷是寫字樓重要的營銷手段。渠道營銷實效性強(qiáng)，有利于精準(zhǔn)鎖定客戶。主動出擊策略可針對目標(biāo)客戶進(jìn)行：1〕客戶資源直銷；2〕點式營銷策略；3〕DM直郵等?！菜摹?、包裝導(dǎo)入主題推廣目前工程包裝尚未跟進(jìn)，工程主題形象還是模糊，結(jié)合工程的前期招商，推廣中可整合資源優(yōu)勢，通過強(qiáng)化包裝，突出工程優(yōu)勢，做到孔雀開屏，吸引受眾。五、主體定位寫字樓定位一般參照政府政策引導(dǎo)原那么、經(jīng)濟(jì)趨勢開展原那么、地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)原那么、行業(yè)習(xí)慣特征原那么。結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)我們做過一定的市場定位方向試測?！惨弧承袠I(yè)寫字樓方向測試〔1〕五金水暖國際商務(wù)中心：一二樓為品牌展示中心，主樓為商務(wù)辦公區(qū)?？紤]這一方向主要是基于龍灣區(qū)五金水暖業(yè)經(jīng)濟(jì)根底支撐。通過行業(yè)龍頭及行業(yè)協(xié)會人士走訪，結(jié)果說明龍灣區(qū)五金水暖尚不能支撐起比較高端商務(wù)寫字樓經(jīng)濟(jì)。一方面已有五金水暖城在興建，同時作為相對低端的五金水暖基地產(chǎn)銷結(jié)合對于寫字樓商務(wù)辦公要求并不高。現(xiàn)有水暖潔具市場實景圖〔2〕眼鏡貿(mào)易大廈：商業(yè)局部為眼鏡市場，主樓為以眼鏡貿(mào)易為主的商務(wù)辦公。作為主要眼鏡產(chǎn)地，溫州沒有眼鏡市場、眼鏡行業(yè)大廈這一直成為眼鏡行業(yè)一大憾事。眼鏡行內(nèi)人士都認(rèn)為眼鏡市場、行業(yè)大廈在溫州是必須的，但對于本工程地段不認(rèn)同。溫州的各個寫字樓幾乎都有外貿(mào)公司在做眼鏡境內(nèi)外業(yè)務(wù)，如果在龍灣做必須要政府的強(qiáng)力扶持，另外長期的市場培植必然使開發(fā)商資金回籠緩慢，從而帶來風(fēng)險。地區(qū)經(jīng)濟(jì)新行業(yè)專業(yè)性寫字樓定位初步測試說明，作為一個新區(qū)又是未來城市核心區(qū)寫字樓專業(yè)化之路是很困難。作為一個新興區(qū)域本工程定位應(yīng)考慮整體區(qū)域升級未來趨勢。〔二〕、主體定位濱海核心區(qū)國際商務(wù)港強(qiáng)化工程的龍灣城區(qū)的核心位置，強(qiáng)化溫州濱海城市的未來價值，吸引城市整體升級帶來的眾多商務(wù)伙伴分享未來廣闊空間?！踩晨腿憾ㄎ?、寫字樓主流客群：〔1〕金融型客戶群體，以銀行、證券、保險、基金為代表作為一個正在形成的副城核心城區(qū)，主流客戶群體依然是金融型客戶群體，以銀行、證券、保險、基金為代表。隨著龍灣核心城區(qū)漸成規(guī)模，金融系統(tǒng)中心分支機(jī)構(gòu)也必將升級〔溫州商業(yè)銀行大廈已經(jīng)開始建設(shè)已經(jīng)顯露出這一趨勢〕。該類型客戶相對均具有較大規(guī)模，個體需求量大。〔2〕商務(wù)創(chuàng)富型客戶群體，以商貿(mào)、信息、IT、網(wǎng)絡(luò)、通訊等為代表，同樣存在環(huán)境升級的需求，會有較大的挖掘空間?！?〕投資客群：溫州投資客永遠(yuǎn)有著敏銳的經(jīng)濟(jì)嗅覺，只要我們挖掘中工程的價值，就必然會有看重工程潛力的投資客跟進(jìn)。2、商業(yè)定位：作為新興區(qū)域的商業(yè)，特別是大面積商業(yè)，它的價值是隨著成功運營幾何級提升的。因此本商業(yè)客群定位考慮進(jìn)駐和購置兩大塊?！?〕商業(yè)進(jìn)駐客群：本工程商業(yè)招商應(yīng)結(jié)合汽車時代消費特點，針對需要商業(yè)空間大、停車便捷、目的性消費商家進(jìn)駐?？煽紤]大型品牌家電城、家具城等，同時一樓底商也可考慮金融、通信類的經(jīng)營中心，如移動、聯(lián)通、電信營業(yè)廳等。〔2〕銷售客群：溫州區(qū)域看重工程商業(yè)價值的投資人群。以招商帶動銷售是最適宜的。六、效勞內(nèi)容第一局部：市場研究1、溫州寫字樓市場分析1〕寫字樓供給量與銷售量2〕寫字樓平均銷售價格及動態(tài)走勢3〕競爭對手：工程臨近區(qū)域及周邊相關(guān)工程或與定位相同但區(qū)域不同的相似樓盤，包括規(guī)模、規(guī)劃、工期、形態(tài)、房型配比/面積、單價/總價、車位、環(huán)境、內(nèi)部配套設(shè)施等4〕區(qū)位優(yōu)勢、市政、交通與公建配套等第二局部：概念性定位及初步規(guī)劃建議或修正1、工程目定位1〕產(chǎn)品概念定位2〕市場形象定位3〕目標(biāo)客戶群定位4〕名稱定位5〕工程核心推廣理念/口號定位2、工程評估1〕SWOT分析2〕市場契機(jī)分析3〕風(fēng)險與對策4〕工程賣點提煉總結(jié)第三局部：營銷籌劃1.總體營銷推廣建議2.企劃設(shè)計3.預(yù)熱期摸底及客戶積累方案4.SP活動方案5.立體化營銷執(zhí)行方案6.預(yù)熱期、開盤活動方案7.銷售培訓(xùn)第四局部：銷售執(zhí)行第五局部：結(jié)案報告七、合作方式在工程定位能夠明確的情況下，更重要的是執(zhí)行。我們非常希望能夠為貴公司效勞，有信心通過整合行內(nèi)人才資源組成精干的工程小組