論不動產(chǎn)登記制度的差異

論不動產(chǎn)登記制度的差異

一、各國立法上不動產(chǎn)變動模式對比不動產(chǎn)登記是指在特定機(jī)構(gòu)的登記冊上記錄不動產(chǎn)所有權(quán)變化的事實的權(quán)利。不動產(chǎn)物權(quán)變動模式,指由法律行為引起的不動產(chǎn)物權(quán)的變更需要符合何種法定要件方能發(fā)生效力的法律規(guī)范模式。通說認(rèn)為,各國立法上的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。意思主義以法國民法為代表:物權(quán)因法律行為而變動時,僅須當(dāng)事人的意思表示即足以發(fā)生效力,無須以登記作為其成立或生效的要件。形式主義又稱物權(quán)形式主義,以德國民法為代表:物權(quán)因法律行為而變動時,須有關(guān)于物權(quán)變動的意思表示以及履行登記等法定形式才能成立或生效。折衷主義又稱債權(quán)形式主義,以奧地利民法和瑞士民法為代表:物權(quán)因法律行為而變動時,除當(dāng)事人的意思表示外,還須履行登記等法定形式,物權(quán)變動才能成立或生效。二、登記的公信力各國不動產(chǎn)登記制度的差異主要體現(xiàn)在:(1)登記審查方式;(2)登記是否有公信力;(3)是否強(qiáng)制登記(即物權(quán)變動是否須經(jīng)登記才發(fā)生效力);(4)登記簿的編制及其著重點;(5)錯誤登記賠償機(jī)制等方面。1.讓與或設(shè)定不動產(chǎn)物權(quán)的意思表示德國式物權(quán)形式主義與另兩種物權(quán)變動模式最為顯著的區(qū)別是,物權(quán)變動是否基于一個與債權(quán)行為彼此獨立且互不影響的物權(quán)行為而發(fā)生效力。在德國的不動產(chǎn)登記制度中,如要轉(zhuǎn)讓或設(shè)定一項不動產(chǎn)物權(quán),必須由雙方當(dāng)事人在不動產(chǎn)登記官員面前同時作出彼此相對的轉(zhuǎn)讓或設(shè)定不動產(chǎn)物權(quán)的意思表示(這種意思表示特稱為Auflassung)。因雙方當(dāng)事人在登記官員面前達(dá)成了一個與債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生無關(guān)而僅涉及物權(quán)變動的合意,故將這一合意理解為一個與債權(quán)行為彼此獨立且互不影響的物權(quán)行為也是十分合理的。然而,這種不動產(chǎn)登記的申請程序為德國所特有,其他國家通常不要求雙方當(dāng)事人同時作出讓與或設(shè)定不動產(chǎn)物權(quán)的意思表示,甚至在與德國相近的奧地利、瑞士等國也是如此。瑞士民法理論認(rèn)為,不動產(chǎn)物權(quán)變動必須有法律原因、登記承諾、登記三者相結(jié)合,才能夠發(fā)生效力。所謂登記承諾,指不動產(chǎn)所有權(quán)人(即債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的債務(wù)人)對不動產(chǎn)物權(quán)讓與登記予以無保留的同意的意思表示。債務(wù)人只要將自己的登記承諾作成文書交付于債權(quán)人,就算作履行了交付標(biāo)的物的義務(wù),債權(quán)人憑此證書再向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請登記。2.法國法上的不動產(chǎn)登記不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對登記申請的審查方式有形式和實質(zhì)審查主義兩類。前者,登記官吏對于登記申請只做形式上的審查,如申請手續(xù)完備,即依照契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿即可;至于契據(jù)上所載權(quán)利事項有無瑕疵則不予過問。以法國法為代表的契據(jù)登記制采此形式。后者,登記官吏對于登記申請,不僅須對形式,而且對權(quán)利變動原因是否真實也要審核。不動產(chǎn)物權(quán)變動必須經(jīng)過登記機(jī)關(guān)實質(zhì)審查確定,并履行法定登記形式才發(fā)生效力,未在登記簿上登記的不動產(chǎn)物權(quán)即為不存在,這類形式為權(quán)利登記制和托倫斯制所采用。但屬于權(quán)利登記制和托倫斯制的國家,其不動產(chǎn)登記的審查方式還有區(qū)別:在德國法上,不動產(chǎn)登記官員審查的是雙方當(dāng)事人在其面前所為的關(guān)于物權(quán)變動的意思表示是否真實——即當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的行為能力以及有無詐欺、脅迫等情況。至于當(dāng)事人做出關(guān)于物權(quán)變動的意思表示的原因(原因的原因)即以物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)行為真實與否,登記官員不予過問。3.中心作為登記簿的編制在登記簿的編制上,有物的編成主義與人的編成主義之區(qū)分。前者注重不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài),為權(quán)利登記制所采用;后者注重不動產(chǎn)權(quán)利的動態(tài),為契據(jù)登記制所采用。采用物的編成主義,以不動產(chǎn)為中心進(jìn)行登記簿的編制,意味著不能遺漏有關(guān)不動產(chǎn)上任何一項權(quán)利的存在與變化,否則,登記簿上的記載就不可能全面地反映當(dāng)時不動產(chǎn)權(quán)利的整體情況。因此,有關(guān)國家的物權(quán)變動模式立法就應(yīng)采不動產(chǎn)物權(quán)不經(jīng)登記不發(fā)生效力的物權(quán)形式主義,以促使當(dāng)事人將各種不動產(chǎn)權(quán)利的變動及時提交登記。相反,采用人的編成主義,登記簿依不動產(chǎn)權(quán)利人的登記順序先后,而不是以不動產(chǎn)為中心作成,登記機(jī)關(guān)無須了解不動產(chǎn)上各項權(quán)利的全貌,也不必要求當(dāng)事人將所有不動產(chǎn)權(quán)利變化情況都申請登記。其結(jié)果是,有關(guān)國家物權(quán)變動模式可采不動產(chǎn)物權(quán)變動因當(dāng)事人意思發(fā)生效力的意思主義。4.不動產(chǎn)登記的公信力不動產(chǎn)登記的公信力所解決的主要是,不動產(chǎn)登記制度針對物權(quán)變動中的能動方即交易相對人的法律效力問題。但對于物權(quán)變動中的真正權(quán)利人而言,不動產(chǎn)登記的公信力不同,所造成的反射性后果也就不同:在采用契據(jù)登記制的國家,不動產(chǎn)登記無公信力,交易相對人不能夠依據(jù)登記簿所載內(nèi)容取得物權(quán),真正權(quán)利人的權(quán)利也不會因此受到影響;在采用權(quán)利登記制和托倫斯制的國家,不動產(chǎn)登記有公信力,信任登記簿所載內(nèi)容的善意第三人則可以據(jù)此取得有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán),真正權(quán)利人的物權(quán)也將相應(yīng)地喪失或受到限制。為了在保護(hù)善意第三人的同時兼顧真正權(quán)利人的利益,在不動產(chǎn)登記具備公信力的國家,即建立了不動產(chǎn)登記的登記錯誤賠償機(jī)制,登記機(jī)關(guān)以國家賠償?shù)姆绞较蛘嬲龣?quán)利人予以賠償。采用托倫斯制的國家則設(shè)立了專門的賠償基金,其資金來源系從登記機(jī)構(gòu)收取的每筆不動產(chǎn)登記費用中按一定比例提取,凡登記錯誤導(dǎo)致真正權(quán)利人損失的,均由賠償基金予以賠償。三、不動產(chǎn)登記法已提上立法文我國目前還沒有一部統(tǒng)一適用于各種不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)登記法。國家土地管理局制定的《土地登記規(guī)則》適用于國家所有權(quán)以外的各類土地權(quán)利,其他不動產(chǎn)(房屋、林木等)登記的有關(guān)法律規(guī)定則散見于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法》、《森林法》、《草原法》等法律法規(guī)中。近年來,隨著我國物權(quán)立法進(jìn)程的加快,制定一部“統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一權(quán)屬證書”的不動產(chǎn)登記法已提上了立法議程。筆者主要以《土地登記規(guī)則》為藍(lán)本分析我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀,然后在基礎(chǔ)上論述當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)物權(quán)變動立法間的關(guān)系以及未來立法對兩者的協(xié)調(diào)思路。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度與瑞士式的權(quán)利登記制最為接近,因此借鑒瑞士模式我國對現(xiàn)行制度的沖擊最小,只要在立法上明確不動產(chǎn)登記具有公信力、錯誤登記賠償屬于國家賠償即可,既無須改變登記機(jī)關(guān)現(xiàn)有的工作方式,又不必另外設(shè)立一套錯誤登記賠償機(jī)制。若改采德國式的權(quán)利登記制或者契據(jù)登記制,就需在登記機(jī)關(guān)的工作方式上作出改變;若改采托倫斯制,則需要設(shè)置一項專門的賠償基金用于錯誤登記賠償,這無疑對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的影響都較大。換言之,立法者如認(rèn)為應(yīng)當(dāng)首先保障交易安全而將交易迅捷放在次要位置的,則現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度就可基本上維持現(xiàn)狀,我國物權(quán)法中的不