論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇

論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇

1實(shí)登行為的記載不動(dòng)產(chǎn)登記是指在特定機(jī)構(gòu)的登記冊(cè)上記錄不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變化的事實(shí)的權(quán)利。當(dāng)代各國在確立不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí),立法上存在差異,大體可歸納為以下三種模式:1.1不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用獨(dú)立的登記方式該模式中登記是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí),僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記,故此稱為契據(jù)登記制。其特點(diǎn)是:(1)采用形式審查主義;(2)登記無公信力;(3)采用任意登記主義,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無須登記即可生效;(4)登記簿采用人的編成主義,登記簿的編制不以不動(dòng)產(chǎn)為準(zhǔn),而依不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的登記順序先后而作成。登記完畢后僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過,不發(fā)權(quán)利證書;(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)。登記簿上反映的只是一筆筆不動(dòng)產(chǎn)交易,看不出某個(gè)特定時(shí)刻一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的整體狀況。采用這種模式有法國、意大利、西班牙、日本等,美國大多數(shù)州的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也屬此類。1.2不動(dòng)產(chǎn)登記簿的編制該模式中登記不僅是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的方法,而且是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件,未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在,故此稱為權(quán)利登記制。其特點(diǎn)是:(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義;(2)登記有公信力;(3)采用強(qiáng)制登記主義,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力;(4)登記簿采用物的編成主義。登記簿的編制以不動(dòng)產(chǎn)為中心,依土地的地段、地號(hào)等事項(xiàng)的先后次序編制而成。登記完畢后也是僅在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過,不發(fā)權(quán)利證書;(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。登記簿上反映的是當(dāng)前每一宗不動(dòng)產(chǎn)上所存在的各種權(quán)利的總體狀況。采用這種模式有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家。1.3強(qiáng)制登記的效力該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(SirRobertThomas)根據(jù)權(quán)利登記制改良而來。其特點(diǎn)是:(1)采用實(shí)質(zhì)審查主義;(2)登記有公信力;(3)原則上采用任意登記主義;但某一筆土地一旦申請(qǐng)過第一次登記,此后的有關(guān)交易即進(jìn)行強(qiáng)制登記,否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力;(4)交付權(quán)利證書。當(dāng)某一筆土地因有關(guān)的交易申請(qǐng)第一次登記時(shí),登記機(jī)關(guān)依其權(quán)利狀態(tài)制成權(quán)利證書(又稱“地券”)一式兩份,一份交申請(qǐng)人收?qǐng)?zhí)以供確認(rèn)權(quán)利之用,一份存登記機(jī)關(guān)以編成登記簿。所以權(quán)利人持有的權(quán)利證書實(shí)際上就是登記簿的副本,其內(nèi)容與登記簿的相應(yīng)部分完全一致。此后有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)再進(jìn)行交易時(shí),當(dāng)事人間另作成讓與證書,與權(quán)利證書一起交給登記機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查后在登記簿上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn),并對(duì)受讓人交付新權(quán)利證書(所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí))或在原權(quán)利證書上記載權(quán)利的變化情況(設(shè)定他物權(quán)時(shí)),從而使第三人能夠從權(quán)利證書上清楚地得知有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)前權(quán)利狀況;(5)注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài);(6)設(shè)置專門的賠償基金。2登記效力的表現(xiàn)各國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的差異主要體現(xiàn)在:(1)登記審查方式;(2)登記是否有公信力;(3)是否強(qiáng)制登記(即物權(quán)變動(dòng)是否須經(jīng)登記才發(fā)生效力);(4)登記簿的編制及其著重點(diǎn);(5)錯(cuò)誤登記賠償機(jī)制等方面。其中,公信力和強(qiáng)制登記涉及不動(dòng)產(chǎn)登記及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)兩個(gè)領(lǐng)域,但學(xué)界對(duì)此研究已較深入,本文從略,以集中筆墨分析不動(dòng)產(chǎn)登記模式的其他幾方面與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的聯(lián)系。不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序也兼跨上述兩個(gè)領(lǐng)域,但對(duì)該問題研究不多,故一并討論。2.1德國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的物權(quán)變動(dòng)模式德國式物權(quán)形式主義與另兩種物權(quán)變動(dòng)模式最為顯著的區(qū)別是,物權(quán)變動(dòng)是否基于一個(gè)與債權(quán)行為彼此獨(dú)立且互不影響的物權(quán)行為而發(fā)生效力。學(xué)理上,對(duì)物權(quán)行為存在與否歷來爭論不休。筆者認(rèn)為,爭論雙方往往忽略了一點(diǎn),即以上兩種立場(chǎng)各有其相應(yīng)的登記申請(qǐng)程序法律規(guī)定作為依據(jù)。在德國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中,如要轉(zhuǎn)讓或設(shè)定一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),必須由雙方當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)登記官員面前同時(shí)作出彼此相對(duì)的轉(zhuǎn)讓或設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示因雙方當(dāng)事人在登記官員面前達(dá)成了一個(gè)與債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生無關(guān)而僅涉及物權(quán)變動(dòng)的合意,故將這一合意理解為一個(gè)與債權(quán)行為彼此獨(dú)立且互不影響的物權(quán)行為也是十分合理的?？梢哉f,正是德國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中這一有關(guān)登記申請(qǐng)程序的規(guī)定造就了物權(quán)行為理論的成立,進(jìn)而又決定其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式會(huì)成為物權(quán)形式主義這一承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性與無因性的立法例。由此可見,不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)程序的差異,是導(dǎo)致德國與其他國家的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式不同的重要原因之一。2.2國法上不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)的審查方式有形式和實(shí)質(zhì)審查主義兩類。前者登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)只做形式上的審查,如申請(qǐng)手續(xù)完備,即依照契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿即可;至于契據(jù)上所載權(quán)利事項(xiàng)有無瑕疵則不予過問,以法國法為代表的契據(jù)登記制采此形式。后者登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng),不僅須對(duì)形式而且對(duì)權(quán)利變動(dòng)原因是否真實(shí)也要審核。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須經(jīng)過登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查確定并履行法定登記形式才發(fā)生效力,未在登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即為不存在,這類形式為權(quán)利登記制和托倫斯制所采用。但屬于權(quán)利登記制和托倫斯制的國家,其不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式還有區(qū)別:在德國法上,不動(dòng)產(chǎn)登記官員審查的是雙方當(dāng)事人在其面前所為的關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示是否真實(shí)———即當(dāng)事人是否具有相應(yīng)的行為能力以及有無詐欺、脅迫等情況。至于當(dāng)事人做出關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示的原因(原因的原因)———即以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)行為真實(shí)與否,登記官員不予過問。2.3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)在登記簿的編制上,有物的編成主義與人的編成主義之區(qū)分。前者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài),為權(quán)利登記制所采用;后者注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài),為契據(jù)登記制所采用。采用物的編成主義,以不動(dòng)產(chǎn)為中心進(jìn)行登記簿的編制,意味著不能遺漏有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)上任何一項(xiàng)權(quán)利的存在與變化,否則登記簿上記載就不可能全面地反映當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的整體情況。因此有關(guān)國家的物權(quán)變動(dòng)模式立法就應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不經(jīng)登記不發(fā)生效力的物權(quán)形式主義或者債權(quán)形式主義,以促使當(dāng)事人將各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)及時(shí)提交登記。2.4不動(dòng)產(chǎn)登記的變動(dòng)模式不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力所解決的主要是,不動(dòng)產(chǎn)登記制度針對(duì)物權(quán)變動(dòng)中的能動(dòng)方即交易相對(duì)人的法律效力問題。但對(duì)于物權(quán)變動(dòng)中的受動(dòng)方即真正權(quán)利人而言,不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力不同,所造成的反射性后果也就不同:在采用契據(jù)登記制的國家,不動(dòng)產(chǎn)登記無公信力,交易相對(duì)人不能夠依據(jù)登記簿所載內(nèi)容取得物權(quán),真正權(quán)利人的權(quán)利也不會(huì)因此受到影響;在采用權(quán)利登記制和托倫斯制的國家,不動(dòng)產(chǎn)登記有公信力,信任登記簿所載內(nèi)容的善意第三人則可以據(jù)此取得有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),真正權(quán)利人的物權(quán)也將相應(yīng)地喪失或受到限制。換言之,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式隨不動(dòng)產(chǎn)登記制度模式而定;反之亦然。兩者間的這種相互制約的關(guān)系實(shí)際上限制乃至決定了立法者在設(shè)計(jì)本國有關(guān)法律時(shí)所能夠作出的具體選擇。3中國房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀3.1不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)采用實(shí)質(zhì)審查主義《土地登記規(guī)則》第6條:“土地登記依照下列程序進(jìn)行:(一)土地登記申請(qǐng);(二)地籍調(diào)查;(三)權(quán)屬審核;(四)注冊(cè)登記;(五)頒發(fā)或者更換土地證書?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)權(quán)屬登記須經(jīng)土地管理部門“核實(shí)”。由此確認(rèn),我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是實(shí)質(zhì)審查主義。對(duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的情況,《土地登記規(guī)則》第27條至第30條也分別規(guī)定了權(quán)利人須持有關(guān)合同和證明交易真實(shí)性的其他文件申請(qǐng)登記。可見,我國法律是將債權(quán)行為理解為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的原因,且登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查債權(quán)行為的真實(shí)性。3.2土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)的變更與公法不動(dòng)產(chǎn)法相沖突《土地登記規(guī)則》第22條:“設(shè)定土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利,必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)登記。”第32條:“依法變更土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利,必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)登記?！钡?2條第2款第一句:“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和出租應(yīng)當(dāng)以土地登記文件資料為準(zhǔn)?！痹俳Y(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條和《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定來看,我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用了強(qiáng)制登記主義,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記不發(fā)生效力。3.3原土地登記卡順序上,云《土地登記規(guī)則》第60條:“土地登記卡以街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))為單位,按街坊(村)及宗地號(hào)順序排列組裝土地登記簿?！薄白诘胤指畹?在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號(hào)的順序排列”,“宗地合并的,以合并后的宗地號(hào)順序排列?！?注:類似條文有《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第15條、第16條。)顯然,我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度是以“宗地”亦即人為分割而成的一筆筆土地為準(zhǔn)對(duì)登記簿進(jìn)行編制的,屬于物的編成主義,其注重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)。3.4登記審查的形式與國外不動(dòng)產(chǎn)登記制度的三種模式相比較:我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度與托倫斯制有一定相似之處,與契據(jù)登記制完全不同;至于權(quán)利登記制,因登記機(jī)關(guān)應(yīng)審查債權(quán)行為的真實(shí)性,故與瑞士式較為接近,與德國式不同