房產(chǎn)收購盡職調(diào)查報(bào)告

房產(chǎn)收購盡職調(diào)查報(bào)告房產(chǎn)收購盡職調(diào)查的進(jìn)行能協(xié)助人們更加好地避免并購風(fēng)險(xiǎn)。下面就隨小編一起去閱讀房產(chǎn)收購盡職調(diào)查報(bào)告，相信能帶給大家協(xié)助。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司重要通過招拍掛方式獲得土地，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購活動(dòng)日益增多，同時(shí)并購方所面臨的陷阱也越來越多。為盡量避免并購風(fēng)險(xiǎn)，在并購邁進(jìn)行盡職調(diào)查顯得非常必要和重要。盡職調(diào)查又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“普通一種人在其調(diào)查過程中尋找適宜的法律規(guī)定或解除義務(wù)時(shí)應(yīng)保持的合理謹(jǐn)慎”。并購盡職調(diào)查是指，在并購活動(dòng)中，并購一方對(duì)另一方一切與本次并購交易有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。盡職調(diào)查能夠是并購雙方的互相調(diào)查，普通是并購方對(duì)被并購方的調(diào)查。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查涉及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查、市場(chǎng)盡職調(diào)查等。實(shí)施盡職調(diào)查的作用1、有助于評(píng)定和規(guī)避并購風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于并購方而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于信息不對(duì)稱。由于信息不對(duì)稱，并購方將可能面臨著目的公司的道德風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。通過盡職調(diào)查，能夠減少信息不對(duì)稱，合理評(píng)定和有效規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。2、為擬定并購價(jià)格和并購方案提供根據(jù)。在并購談判過程中，雙方的焦點(diǎn)普通集中在并購價(jià)格的擬定上，盡職調(diào)查有助于估算目的公司的預(yù)期價(jià)值和擬定并購價(jià)格。如在盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目的公司存在或有負(fù)債和不良資產(chǎn)，并購方在對(duì)各項(xiàng)或有負(fù)債和不良資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定后，可作為跟目的公司就并購價(jià)格進(jìn)行談判的根據(jù)，并可在并購合同中加入有關(guān)限制性條款等。3、有助于并購后的整合。并購是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，收購工作的完畢，僅僅是完畢了并購的第一步，收購后的整合是并購成敗的核心。通過盡職調(diào)查，能夠理解到雙方在戰(zhàn)略、管理理念、經(jīng)營(yíng)思路、公司文化等方面的差別，然后據(jù)此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面盡快融為一體，并留住核心人才。房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查流程在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購活動(dòng)中，一種較為規(guī)范、完備的盡職調(diào)查普通應(yīng)遵照下列工作流程：1、組建盡職調(diào)查團(tuán)體。并購方組建一種盡職調(diào)查小組，既可抽調(diào)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、法律、營(yíng)銷、工程技術(shù)、成本、人力資源等專業(yè)人才，也可聘任外部的會(huì)計(jì)師、律師、稅務(wù)師、評(píng)定師等事務(wù)所。2、訂立并購意向書和保密合同。訂立并購意向書和保密合同是開展盡職調(diào)查前的必要程序。并購意向書重要商定交易的基本條件、原則、基本內(nèi)容、后續(xù)并購活動(dòng)安排、排他性安排及保密條款等。雙方可商定，意向書不含有法律約束力，但普通會(huì)商定排他性條款、保密條款等含有法律約束力。在保密合同中雙方需要承諾，為促成交易將互相提供有關(guān)資料和信息，商定保密信息的范疇和種類、保密責(zé)任的具體內(nèi)容和免責(zé)情形、泄密或不正當(dāng)使用保密信息的違約責(zé)任等。3、制訂盡職調(diào)查清單和問卷。在盡職調(diào)查前，并購方首先要制訂盡職調(diào)查的目的，并根據(jù)并購目的、交易內(nèi)容等設(shè)計(jì)制作盡職調(diào)查清單和問卷，然后由目的公司提供有關(guān)書面資料。并購方在收到資料后，將復(fù)印件與原件核對(duì)，由交接雙方簽字確認(rèn)。同時(shí)規(guī)定目的公司及其管理層出具闡明書，確認(rèn)其提供的文獻(xiàn)和資料內(nèi)容屬實(shí)且無重大遺漏。4、對(duì)目的公司進(jìn)行內(nèi)外部調(diào)查。調(diào)查渠道涉及對(duì)目的公司及其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，審視書面資料，約談其管理層和員工；同時(shí)從目的公司所在地的工商、稅務(wù)、國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、勞動(dòng)、司法等政府部門，目的公司的開戶或貸款銀行、債權(quán)人、債務(wù)人、供應(yīng)商、客戶等，及各類數(shù)據(jù)庫獲取信息，調(diào)查目的公司及其開發(fā)項(xiàng)目的基本狀況、正當(dāng)性等，調(diào)查目的公司信用狀況和重大債權(quán)債務(wù)狀況等。5、形成盡職調(diào)查報(bào)告。調(diào)查小組在完畢對(duì)有關(guān)資料和信息的調(diào)查分析后，應(yīng)撰寫一份完整、詳實(shí)的盡職調(diào)查報(bào)告，并提交給公司決策層。調(diào)查報(bào)告應(yīng)將調(diào)查所發(fā)現(xiàn)的問題逐個(gè)列出，闡明問題的性質(zhì)、存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方法，特別是對(duì)目的公司存在的可能構(gòu)成收購重大影響的問題提出初步建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。目的公司的主體資風(fēng)格查重要從下列兩方面進(jìn)行調(diào)查：一是其資格，即目的公司與否依法成立并正當(dāng)存續(xù)，涉及與否按照當(dāng)時(shí)的設(shè)立程序設(shè)立，與否符正當(dāng)律規(guī)定，注冊(cè)資本與否已到位，與否在驗(yàn)資后抽逃資金。重要審視其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等，并且要到工商登記機(jī)構(gòu)查閱其工商登記檔案。二是資質(zhì)，即其與否含有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且與否在使用期內(nèi)。重要審視營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范疇及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。開發(fā)項(xiàng)目的正當(dāng)性調(diào)查對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，其并購目的在于獲得目的公司的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)利，因此開發(fā)項(xiàng)目的正當(dāng)性是必不可少的調(diào)查內(nèi)容。重要調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目與否已獲得法律規(guī)定的同意和許可文獻(xiàn)，如土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)同意文獻(xiàn)、環(huán)評(píng)報(bào)告、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等，及未開發(fā)的土地的閑置時(shí)間及被收回的可能性。目的公司的資產(chǎn)權(quán)利調(diào)查重要是調(diào)查目的公司的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利與否有瑕疵，與否設(shè)定了多個(gè)擔(dān)保，權(quán)利的行使、轉(zhuǎn)讓與否有所限制等，以確保收購方獲得的目的公司的財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰，權(quán)利無瑕疵，行使時(shí)無法律上的障礙。由于土地是房地產(chǎn)公司賴以生存的基礎(chǔ)，因此土地使用權(quán)是盡職調(diào)查的重中之重。1、土地使用權(quán)、房產(chǎn)調(diào)查。調(diào)查土地使用權(quán)的出讓合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費(fèi)用的付款憑證、土地使用權(quán)證等與否齊全，與否準(zhǔn)時(shí)付清土地出讓金等；調(diào)查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規(guī)劃要點(diǎn)等；調(diào)查土地使用權(quán)、在建工程、房產(chǎn)與否存在出租、設(shè)定抵押、被查封等狀況；自建的在售房產(chǎn)與否已獲得“四證”和預(yù)售證等；調(diào)查與否存在房產(chǎn)無法獲得產(chǎn)權(quán)證明的狀況。2、其它資產(chǎn)調(diào)查。規(guī)定目的公司提供資產(chǎn)清單，逐個(gè)核查，審視資產(chǎn)的權(quán)屬證明文獻(xiàn)、購置合同、發(fā)票等3、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)狀況調(diào)查。如投保的財(cái)產(chǎn)清單、保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)費(fèi)支付發(fā)票與否齊全。4、擬收購股權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性調(diào)查。涉及調(diào)查擬收購的股權(quán)與否存在查封、凍結(jié)、設(shè)立質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利限制情形，也要調(diào)查股權(quán)出售方與第三方訂立的限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形。目的公司的債權(quán)債務(wù)調(diào)查目的公司的負(fù)債和不良債權(quán)均會(huì)給并購方帶來風(fēng)險(xiǎn)，尚有或有負(fù)債含有義務(wù)性、隱蔽性、不擬定性和危害性等。因此，對(duì)目的公司債權(quán)債務(wù)狀況的調(diào)查，不能僅僅停留在財(cái)務(wù)報(bào)表上，還要調(diào)查其財(cái)務(wù)承諾、或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、訴訟、仲裁、行政處分和賬外資產(chǎn)負(fù)債等。1、通過人行貸款卡查詢系統(tǒng)查詢目的公司的信用報(bào)告，調(diào)查其銀行借款及對(duì)外擔(dān)保狀況；檢查其公章使用統(tǒng)計(jì)及合同文本，調(diào)查其非銀行借款和對(duì)外擔(dān)保狀況。2、核查目的公司金額較大的應(yīng)收款、應(yīng)付款與否真實(shí)有效，與否有法律或合同根據(jù)。同時(shí)要審查債權(quán)的訴訟時(shí)效及實(shí)現(xiàn)的可能性，與否會(huì)變成不良債權(quán)。3、調(diào)查正在進(jìn)行的訴訟、仲裁、行政處分狀況，調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目與否已通過環(huán)保評(píng)定，并評(píng)定已經(jīng)造成或?qū)l(fā)生的損失。4、規(guī)定目的公司就并購日前存在的或有事項(xiàng)和未披露事項(xiàng)出具承諾和確保，承諾內(nèi)容涉及：或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、未向并購方提供的商業(yè)合同引致的損失等，并在并購合同中對(duì)這些事項(xiàng)的責(zé)任歸屬和保障方法進(jìn)行商定。開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景調(diào)查1、調(diào)查擬并購的項(xiàng)目與否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮自己與否擅長(zhǎng)開發(fā)擬并購的物業(yè)類型，并且要考慮擬進(jìn)入的區(qū)域與否為自己的目的市場(chǎng)。2、調(diào)查本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需、地方購置力、消費(fèi)者喜好、價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)等狀況，項(xiàng)目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等，分析重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位及目的客戶群體。對(duì)于已開始預(yù)售的項(xiàng)目，必須到其銷售現(xiàn)場(chǎng)考察，理解其人氣、銷售計(jì)劃和進(jìn)度、資金回籠等狀況。目的公司的重要合同調(diào)查對(duì)公司的存續(xù)與發(fā)展有重要影響的交易合同，是盡職調(diào)查的重要對(duì)象。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、建筑施工、營(yíng)銷等成本費(fèi)用類合同在訂立前與否通過立項(xiàng)、招標(biāo)和會(huì)審等必要程序，合同內(nèi)容與否全方面、詳盡，價(jià)格、成本與否合理，與否存在關(guān)聯(lián)方交易，與否存在潛在糾紛，與否有權(quán)利、義務(wù)商定不明的狀況等。并根據(jù)已訂立的合同及其付款狀況預(yù)測(cè)開發(fā)項(xiàng)目的成本。2、對(duì)于已經(jīng)在售的項(xiàng)目，需審查銷售合同中的收款方式，理解到現(xiàn)在的資金回籠狀況，并預(yù)測(cè)此后的現(xiàn)金流入狀況；審查銷售合同中與否存在無法推行的承諾以及其違約責(zé)任、可能造成的損失等，特別要關(guān)注與否能按合同商定交樓及其違約責(zé)任。3、審視目的公司與貸款銀行訂立的貸款合同、擔(dān)保合同和監(jiān)管合同，一是理解目的公司的負(fù)債和對(duì)外擔(dān)保狀況，二是理解銀行對(duì)注銷土地、在建工程等抵押登記的規(guī)定，對(duì)貸款資金和銷售回籠資金監(jiān)管使用的規(guī)定，及還款計(jì)劃等。目的公司的關(guān)聯(lián)交易調(diào)查1、調(diào)查關(guān)聯(lián)交易清單及關(guān)聯(lián)交易合同與否齊全，關(guān)聯(lián)交易合同的推行狀況；關(guān)聯(lián)交易價(jià)格與否合理，與否背離市場(chǎng)公允價(jià)格；關(guān)聯(lián)交易與否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的糾紛，與否存在損害公司或股東正當(dāng)權(quán)益的狀況。2、重點(diǎn)調(diào)查目的公司與否存在關(guān)聯(lián)方借款，與否已訂立借款合同，借款利率與否高于銀行同類同期貸款利率，已發(fā)生的利息與否已獲得發(fā)票，按有關(guān)規(guī)定能否在稅前扣除。同時(shí)要重點(diǎn)調(diào)查目的公司與否與其母公司訂立委托管理、品牌輸出等合同，其收費(fèi)原則和合同期限，并決定與否與其協(xié)商終止這類合同。目的公司的稅務(wù)狀況調(diào)查1、調(diào)查公司執(zhí)行的公司所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅等的稅率，由于這些與對(duì)目的公司的盈利、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)息息有關(guān)。2、調(diào)查目的公司與否享有的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，并關(guān)注所享有的優(yōu)惠政策與否正當(dāng)、合規(guī)。3、調(diào)查目的公司與否持續(xù)依法納稅，納稅申報(bào)狀態(tài)與否正常，與否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處分等問題。目的公司的并購審批調(diào)查公司章程作為公司“憲法”，是盡職調(diào)查的必備項(xiàng)目。1、調(diào)查公司章程“反并購條款”。在審視目的公司的公司章程時(shí)，特別要關(guān)注章程中的“反并購條款”，如超級(jí)多數(shù)條款，即對(duì)于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項(xiàng)必須經(jīng)代表絕對(duì)多數(shù)表決權(quán)的股東通過。以確保對(duì)本次并購交易不存在程序上的障礙，或可通過一定的方式消除該障礙?！豆痉ā芬?guī)定，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，其它股東在同等條件下含有優(yōu)先購置權(quán)。因此在收購前最佳能獲得其它股東放棄優(yōu)先購置權(quán)的聲明。2、調(diào)查目的公司的并購的審批機(jī)構(gòu)和程序。如公司制公司并購應(yīng)當(dāng)通過股東會(huì)或董事會(huì)同意通過。國(guó)有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓需得到國(guó)資部門的審批。向外商轉(zhuǎn)讓上市公司國(guó)有股和法人股，涉及產(chǎn)業(yè)政策