新型農(nóng)貿(mào)市場項目可行性研究報告

第一章總論 21.1項目名稱：辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)黃溪口農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)項目 21.2擬建地：懷化市辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)街道 1.3項目單位：懷化市富泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第二章項目建設(shè)的背景及必要性 7 2.2項目建設(shè)的必要性 第三章市場分析與市場營銷 3.2市場建設(shè)規(guī)模 3.3建設(shè)規(guī)模方案比選 3.4市場經(jīng)營模式 第九章項目實施進度計劃 第十一章投資估算和資金籌措 第十二章經(jīng)濟評價 第十三章社會評價 13.1項目對社會的影響分析 13.2項目對所在地區(qū)互適性分析 第十四章結(jié)論與建議 .☆1.3項目單位：懷化市富泉房地產(chǎn)開懷化富泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地址：懷化市河西神龍北路與舞陽；；.本次研究對項目建設(shè)的必要性，項目建設(shè)規(guī)模、總體方案、環(huán)保分說，湖南省辰溪縣屬于中西部經(jīng)濟區(qū)，從經(jīng)濟實力來看，仍屬欠發(fā)達的此在農(nóng)產(chǎn)品物流貿(mào)易方面，辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)急需一個具有綜合服務(wù)能力的，專業(yè)化農(nóng)貿(mào)市場來推動辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)展，通過貿(mào)易促進經(jīng)濟發(fā)展，整合產(chǎn)業(yè)資源，完善產(chǎn)業(yè)鏈條。使辰溪縣浦縣、南靠黃溪口鎮(zhèn)中學(xué)、西至正在建設(shè)中的黃溪口鎮(zhèn)車站，場地是黃溪口鎮(zhèn)發(fā)展的核心地帶，是未來黃溪口鎮(zhèn)的中心區(qū)。交通發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越。是黃溪口鎮(zhèn)醫(yī)療、教育、通訊、餐飲、娛樂配.㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%%3個個個個個分流的設(shè)置使進出場的車輛通行能順暢地流動，擬在該市場的黃龍公路.）；），經(jīng)過不確定性分析，本項目具有良好的靠風(fēng)險能力，因此，該項目在財利的條件，使該區(qū)域的產(chǎn)品能按照現(xiàn)代流通方式的要求，在更大范圍內(nèi)進行大批量、大吞吐的大流通，為在農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)中培育和發(fā)展現(xiàn)代流通市場，提供了必要的硬件設(shè)施條件，進而也促進了當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展進程，加速了高科技現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā).展，使農(nóng)民在進行優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的同時，其經(jīng)濟收入也可明顯地增加，同時也滿足了廣大消費者對優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品的消費需求。因此，項目該項目在技術(shù)上是先進、可靠的，在經(jīng)濟上是合理可行的。項目不僅在財務(wù)上可取得一定的經(jīng)濟效益，而且在宏觀上也有較顯著的社會效.第二章項目建設(shè)的背景及必要性..從上圖可看出，數(shù)據(jù)顯示第二、三產(chǎn)業(yè)所占比重逐年增加，工業(yè)化進程明顯加快，城市化進程正在加速，城市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)和工業(yè)雙頭并進的發(fā)展趨勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，促進整體經(jīng)濟發(fā)展迅速，為..公益性、經(jīng)營性管理企業(yè)化的方向；堅持產(chǎn)地與銷地結(jié)合，硬件與軟件展經(jīng)紀(jì)人代理、農(nóng)產(chǎn)品拍賣、網(wǎng)上交易等方式，增強交易功能。加快建設(shè)以冷藏和低溫倉儲運輸為主的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈系統(tǒng)，對農(nóng)產(chǎn)品倉儲設(shè)施建時，注重發(fā)揮期貨市場的引導(dǎo)作用，鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物場升級改造，促進入市農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量等級化、包裝規(guī)格化。鼓勵商貿(mào)企.業(yè)、郵政系統(tǒng)和其他各類投資主體通過新建、兼并、聯(lián)合、加盟等方式，在農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)。積極發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料和消費品連鎖經(jīng)營，建立以集中采購、統(tǒng)一配送為核心的新型營銷體系，改善農(nóng)交易規(guī)范的鮮活集貿(mào)市場。大力發(fā)展農(nóng)村連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等現(xiàn)代流地按工業(yè)用地對待的政策。加強糧食現(xiàn)代物流體系建設(shè)，開展鮮活農(nóng)產(chǎn)改革發(fā)展若干重大問題的決定》，是指導(dǎo)今后相當(dāng)長時期農(nóng)村改革發(fā)展市場體系、農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)體系、國家農(nóng)業(yè)支持保護體系不健全，構(gòu)建產(chǎn)品市場體系，完善農(nóng)業(yè)信息收集和發(fā)布制度，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通方.式，減免運銷環(huán)節(jié)收費，長期實行綠色通道政策，加快形成流通成本的要求，加強集貿(mào)市場網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，加快建設(shè)現(xiàn)代落實停止收取個體工商戶管理費和集貿(mào)市場管理費政策。支持大型超市近些年來，根據(jù)黨中央、國務(wù)院上述一系列部署和要求，國家有關(guān)部委出臺相關(guān)政策，著力扶持推進以集貿(mào)市場升級改造為中心的農(nóng)產(chǎn)品選擇一批規(guī)模大、設(shè)施條件較好、管理比較規(guī)范的集貿(mào)市場作為農(nóng)業(yè)部.項為：市場地面硬化，水電道路系統(tǒng)改造，交易廳棚改擴建，儲藏保鮮設(shè)施，加工分選及包裝設(shè)施，客戶生活服務(wù)設(shè)施，市場信息收集發(fā)布系統(tǒng)，市場管理信息化系統(tǒng)，質(zhì)量安全檢測系統(tǒng)，衛(wèi)生保潔輔助設(shè)施。拓擊，為加快經(jīng)濟增長方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略由出口導(dǎo)向型向內(nèi)需市場拉動型轉(zhuǎn)變，國家明確把健全農(nóng)產(chǎn)品市場體系和農(nóng)村設(shè)，完善鮮活農(nóng)產(chǎn)品儲藏、加工、運輸和配送等冷鏈物流設(shè)施，提高鮮.綜上所述，進入新世紀(jì)以來，根據(jù)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和建設(shè)社會主義新農(nóng)村的需要，適應(yīng)保農(nóng)產(chǎn)品市場供應(yīng)、保農(nóng)民持續(xù)增收、保社會穩(wěn)定的新形勢、新要求，加快推進集貿(mào)市場升級改造、建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品市場體黨的十七大報告指出：要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，壯大縣域經(jīng)濟，多渠道轉(zhuǎn)移農(nóng)民就業(yè)。辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)還沒有一個上規(guī)模、上檔次的農(nóng)貿(mào)市場，零散的門店經(jīng)營模式不僅不利于大規(guī)模商品的集散、流通，而且嚴重影響了城市交通和城市市容，給辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)日益繁重的物資運輸和商品流動造成了極大的壓力。經(jīng)濟和旅游業(yè)的發(fā)展使辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)對集中規(guī)模的農(nóng)貿(mào)和農(nóng)副產(chǎn)品交易、倉儲和物流專業(yè)市場的需求越來越急切。主要表現(xiàn)在：一是建立綜合性的集交易、倉儲和物流為一體的農(nóng)貿(mào)大市場，有利于提升城市形象和層次，是黃溪口鎮(zhèn)城市遠期發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要。二是有利于吸引更多的國內(nèi)外游客進行旅游消費和經(jīng)銷商入場經(jīng)營，促進規(guī)模效益的提高，刺激和擴大商品需求，加快本地農(nóng)產(chǎn)品流通，增加旅游業(yè)對縣域經(jīng)濟的貢獻率，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。因為零散的門店經(jīng)營規(guī)模局限、品種門類欠缺，既不利于商品的集散，又制約了市場競爭機制的發(fā)揮，已難以滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要。三是有利于規(guī)范市場，強化城市.措施只能治標(biāo)不治本，更激起被處罰人的逆反心理，導(dǎo)致矛盾激化。而功能，是建設(shè)和諧城管、和諧黃溪口鎮(zhèn)的需要。黃溪口鎮(zhèn)黃溪口農(nóng)貿(mào)市重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)的優(yōu)勢,按照辰溪城鎮(zhèn)體系等級結(jié)構(gòu)和人口與商業(yè)環(huán)境等客觀因素，辰溪縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)分區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)中心、重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)中心和以鄉(xiāng)政府所在地為核心規(guī)劃建設(shè)以鄉(xiāng)政府所在地為核心規(guī)劃建設(shè)以鄉(xiāng)政府所在地為核心規(guī)劃建設(shè)以鄉(xiāng)政府所在地為核心規(guī)劃建設(shè)以政府所在地為核心規(guī)劃建設(shè)以鄉(xiāng)政府所在地為核心規(guī)劃建設(shè)以鄉(xiāng)政府所在地為核心規(guī)劃建設(shè)以鄉(xiāng)政府所在地為核心規(guī)劃建設(shè)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置鼓勵設(shè)置綜合型連鎖超專賣店，適度設(shè)置便利店、美容美發(fā)店、照相限制設(shè)置購物中心、百貨店、倉儲商店和家居龍泉巖商業(yè)中心大水田商業(yè)中心譚家場商業(yè)中心心潭灣鎮(zhèn)商業(yè)中心田灣鄉(xiāng)商業(yè)中心心寺前鎮(zhèn)商業(yè)中心備注近期建設(shè)序號12345678辰溪縣在湖南省城鎮(zhèn)空間布局中被納入懷化城鎮(zhèn)組群。隨著國家西部大開發(fā)和省域經(jīng)濟的逐步西移，將形成以懷化為中心，包括洪江、麻.些農(nóng)產(chǎn)品的需求也越來越大。但目前辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易和商業(yè)經(jīng)營及城鎮(zhèn)開發(fā)也存在如下問題：正在打造宜居宜業(yè)小城鎮(zhèn)。改革開放以來，隨著交通運輸和信息交流的發(fā)達，辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)也興辦了一些從事農(nóng)產(chǎn)品加工和貿(mào)易的公司和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，同時隨著湘西地區(qū)城鎮(zhèn)化人口的增加，城市居民對農(nóng)副產(chǎn)品的需求也在增加。雖然湘西地區(qū)和辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)的農(nóng)產(chǎn)品加但是辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)還沒有形成有影響力的產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)鏈條非常不完善，從原材料、加工、銷售及相關(guān)配套行業(yè)都十分欠缺，也缺乏一個專業(yè)的市場來提供交易和初級加工的場所，導(dǎo)致對周邊地區(qū)市場影響力雖然辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量逐年提高，但是在銷售上大多是發(fā)展逐年有所增加，但是在全國范圍內(nèi)還缺乏知名度和美譽度。辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)也缺乏專業(yè)的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場，專門規(guī)?；瘜I(yè)化銷售辰溪縣.☆辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)是湘西地區(qū)重要商貿(mào)集鎮(zhèn)，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)農(nóng)產(chǎn)品加工和貿(mào)易是辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，也是辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)最具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)之一，因此在農(nóng)產(chǎn)品物流貿(mào)易方黃溪口鎮(zhèn)急需一個具有綜合服務(wù)能力的，專業(yè)化農(nóng)貿(mào)市場來推動辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過貿(mào)易促進經(jīng)濟發(fā)展，整合產(chǎn)業(yè)資源，完善產(chǎn)業(yè)鏈條。使辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源通過商貿(mào)項目的建設(shè)按照《全國市場規(guī)范化管理辦法》的要求，重點加強市服務(wù)體系等方面建設(shè)。立足本地優(yōu)勢資源，使之成為一個有區(qū)域影響力.第三章市場分析與市場營銷改革開放以來，我國集貿(mào)市場蓬勃興起和快速發(fā)展。隨著國民經(jīng)濟從高度集中的計劃經(jīng)濟體制逐漸轉(zhuǎn)向社會主義市場經(jīng)濟體制以及農(nóng)業(yè)市場化改革以及國際化進程的不斷推進，集貿(mào)市場在促進產(chǎn)銷銜接、保障農(nóng)產(chǎn)品有效供給及引導(dǎo)生產(chǎn)資源市場化配置等方面的作用日顯突出。在市場經(jīng)濟條件下，我國集貿(mào)市場在整個農(nóng)產(chǎn)品流通體系中處于中心地位，是聯(lián)結(jié)億萬小規(guī)模生產(chǎn)者與消費者的重要橋梁，是商流、物流、信息流的集散中心，并承擔(dān)著農(nóng)產(chǎn)品集中、分散和價格形成功能。在促進大流通格局的形成，以及在引導(dǎo)農(nóng)民調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)增產(chǎn)增收和保從國際經(jīng)驗和國情來看，在今后相當(dāng)長時期內(nèi)，集貿(mào)市場在農(nóng)產(chǎn)品流通體系中仍將發(fā)揮重要的中樞作用。近些年黨中央、國務(wù)院連續(xù)發(fā)布的一系列一號文件和十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，都明確提出要把加強集貿(mào)市場的升級改造和農(nóng)村現(xiàn)代流通體系建設(shè)，作為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、推進社會主義新農(nóng)村.的新階段，這是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)產(chǎn)品市場競爭力增強重大目標(biāo)的關(guān)鍵時期。與此同時，隨著城鄉(xiāng)居民生活水平日益提高，人們更加關(guān)注農(nóng)產(chǎn)品和食品消費的質(zhì)量安全問題。在這樣的農(nóng)產(chǎn)品供給與需求整、經(jīng)營品種結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場基礎(chǔ)設(shè)施改造升級、市場管理向規(guī)范化現(xiàn)..從年交易額情況看，全國共有年交易額億元以上（含億元）的市場..集貿(mào)市場在發(fā)展中調(diào)整、以調(diào)整促發(fā)展，目前已基本形成了由產(chǎn)地市場、銷地市場、集散地市場相互銜接配置，專業(yè)市場與綜合市場優(yōu)勢互補的全國集貿(mào)市場網(wǎng)絡(luò)，形成了全國農(nóng)產(chǎn)品大市場、大流通的基本格導(dǎo)扶持下，對市場內(nèi)交易棚廳、場地道路、水電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施進行了.改造升級，市場交易條件明顯改善。特別是大中城市的不少銷地批發(fā)市布平臺、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測系統(tǒng)，為進場商戶提供餐飲、居住等配套逐步推進，國有經(jīng)濟逐步退出一些競爭性的非國家經(jīng)濟命脈的領(lǐng)域，集貿(mào)市場的產(chǎn)權(quán)改革逐步推開。截至目前，原來國有制集貿(mào)市場的大多數(shù)已實行了產(chǎn)權(quán)主體多元化的股份制，其中以市場管理層和員工參與持股的居多。這項重大改革強化了集貿(mào)市場的激勵和約束機制，為市場建設(shè)大部分集貿(mào)市場建立了面向社會公眾的市場信息收集發(fā)布平臺。其發(fā)布的農(nóng)產(chǎn)品價格信息、成交量信息和供求雙方信息，對引導(dǎo)農(nóng)民調(diào)整農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、促進產(chǎn)銷銜接、增加農(nóng)民收入和穩(wěn)定市場供應(yīng)發(fā)揮利用現(xiàn)代信息技術(shù)，實行了客戶管理、攤位管理、人事管理、財務(wù)管.上看，大中城市作為商品農(nóng)產(chǎn)品的集中消費地區(qū)，其銷地批發(fā)市場的發(fā)展比較充分，設(shè)施條件較好；而農(nóng)村地區(qū)，特別是中部糧棉油和蔬果主產(chǎn)區(qū)、以及西部特色農(nóng)業(yè)地區(qū)的產(chǎn)地批發(fā)市場發(fā)展不足。這是落實統(tǒng)籌總體上看，目前大多數(shù)集貿(mào)市場仍然停留在提供交易場地等最簡易的條件，不少市場還缺乏遮陽避雨的交易棚廳，特別是一些產(chǎn)地批發(fā)市場的設(shè)施簡陋，交易環(huán)境差，水、電、路等公共設(shè)施保障能力不足，消電子統(tǒng)一結(jié)算、安全監(jiān)控、垃圾處理等配套服務(wù)設(shè)施，進入市場交易的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全存在隱患。農(nóng)產(chǎn)品分選包裝、冷藏保鮮、冷鏈物流和配送等設(shè)施更加奇缺，而這些都是建設(shè)現(xiàn)代化的集貿(mào)市場、完善市場服務(wù)般的物業(yè)管理與收費，以及衛(wèi)生、保安等管理上，缺乏為商戶提供便捷的交易結(jié)算、信息查詢、冷藏保鮮等配套服務(wù)。用現(xiàn)代信息技術(shù)加強和改善市場運營管理還做得不夠，對市場內(nèi)商流、物流、人流缺乏及時有.農(nóng)民專業(yè)合作組織的發(fā)展起步較晚，集貿(mào)市場內(nèi)大多數(shù)經(jīng)銷商的營銷規(guī)模小、效率低，缺乏有實力、信譽好、規(guī)范化的大批發(fā)商、代理商組織，因此不能形成穩(wěn)定的、規(guī)?；霓r(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈條。而且，運銷商與生產(chǎn)者之間是一種買斷關(guān)系，這樣既不利于提高農(nóng)民在市場交易中的談從世界范圍看，各國農(nóng)產(chǎn)品市場體系既有普遍性，又有特殊性。普遍性反映了農(nóng)產(chǎn)品市場流通的共同特點，特殊性反映了不同國家和地區(qū)的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式等方面的差異，從而決定了集貿(mào)市場在這些國家和地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通中的地位和作用存在明顯差別。以下例舉東東亞地區(qū)國家的特點是人多地少，以家庭為單位的小規(guī)模農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式占主導(dǎo)。隨著市場開放和農(nóng)產(chǎn)品進出口貿(mào)易自由化，它們的農(nóng)產(chǎn)品流通，形成了以批發(fā)市場為樞紐，以專業(yè)門店、連鎖超市、社區(qū)集貿(mào)市場等為零售終端，與電子商務(wù)、物流配送相結(jié)合的市場體系。在糧食流東亞國家和地區(qū)人多地少，農(nóng)戶家庭小規(guī)模經(jīng)營的收入與其他產(chǎn)業(yè)相比，相對較低。為了穩(wěn)定農(nóng)業(yè)、穩(wěn)定農(nóng)民，政府當(dāng)局均強調(diào)集貿(mào)市場.的公益性，把扶持建設(shè)集貿(mào)市場，作為促進無論日本、韓國或臺灣地區(qū)，在農(nóng)產(chǎn)品流通中，以農(nóng)協(xié)、農(nóng)會、農(nóng)民產(chǎn)銷班為代表的農(nóng)民合作組織的作用都十分突出。它們一方面在產(chǎn)地將農(nóng)戶的產(chǎn)品集中起來，進行分選、包裝和標(biāo)識，大部分送到集貿(mào)市場日本農(nóng)協(xié)在組建產(chǎn)地批發(fā)市場和集配中心、組織物流配送等方面發(fā)揮著同時建立了眾多農(nóng)產(chǎn)品運輸聯(lián)合會等合作組織，確保生鮮農(nóng)產(chǎn)品快速運到批發(fā)市場。韓國政府資助農(nóng)協(xié)建立產(chǎn)地農(nóng)產(chǎn)品加工中心（綜合處理場所），對農(nóng)產(chǎn)品進行分選包裝后送到批發(fā)市場拍賣交易，或直接銷售給超市和團體消費者等。臺灣的農(nóng)會組織包括基層產(chǎn)銷班，具備產(chǎn)品物資供銷、技術(shù)推廣和信貸保險三大職能。農(nóng)會開辦了許多產(chǎn)地批發(fā)市場和設(shè)在各大城市和交通方便地區(qū)，形成以批發(fā)市場、銷售合作社、銷售公司為主體的農(nóng)產(chǎn)品集散網(wǎng)絡(luò)，它們既帶動周邊地區(qū)的農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)，又把農(nóng)業(yè)公司及農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)協(xié)會等農(nóng)業(yè)合作組織與機構(gòu)，分為全國性、區(qū)域性或行業(yè)性幾個層次類型。這些農(nóng)業(yè)合作組織都在不同程度上為農(nóng)戶提.美國農(nóng)產(chǎn)品市場體系的特點是，糧食類期貨市場發(fā)達，果蔬類以產(chǎn)地生產(chǎn)者或生產(chǎn)者團體將產(chǎn)品分選包裝后直接銷往城市大型超市、零售渠道演變?yōu)楫a(chǎn)銷直掛為主的市場模式，是與美國的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式和業(yè)化經(jīng)營；另一方面，零售業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)和超市、大賣場的發(fā)展使零售商的營銷規(guī)模日趨擴大，要求貨源穩(wěn)定、供貨及時、質(zhì)量有保證，因地集貿(mào)市場。這些批發(fā)市場中有的是由政府投資建設(shè)，有的是由公司集資建設(shè)的。在農(nóng)產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū)，由地方政府投資建設(shè)了一批集散型的產(chǎn)地批發(fā)市場，并由政府派公務(wù)人員進駐市場實施監(jiān)督管理。美國的集貿(mào)我國已進入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展、全面建設(shè)小康社會的歷史新時期。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和逐步完善，在國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品供求基本平衡、農(nóng)業(yè)更加對外開放、農(nóng)民增收難度加大，以及城鄉(xiāng)居民消費水平和生活質(zhì)量日益提高的大背景下，加快集貿(mào)市場改造升級步伐，完.首先，完善市場經(jīng)濟體制迫切需要加快集貿(mào)市場建設(shè)。良好的市場機制、順暢的流通渠道將使農(nóng)產(chǎn)品價格的形成更加透明、公正，準(zhǔn)確的市場信息傳播也更加迅速，這些將有效地引導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷發(fā)展，有效地其次，建設(shè)新農(nóng)村迫切需要加快集貿(mào)市場建設(shè)。在越來越開放、越來越復(fù)雜的市場環(huán)境下，要確保農(nóng)業(yè)生產(chǎn)健康發(fā)展和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的收入第三，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)迫切需要加快集貿(mào)市場建設(shè)。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅要用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)、現(xiàn)代設(shè)施裝備和現(xiàn)代經(jīng)營管理理念來武裝，也要求改變農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織形式，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)產(chǎn)品的商品化、農(nóng)民的組織化，這就需要建立一個與之相適應(yīng)的以批發(fā)市場為核心的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)來，我國不僅加入了世界貿(mào)易組織，也加快了與周邊國家的自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)，國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品市場面臨著一個前所未有的開放環(huán)境。由于自由化進程推進迅速，近幾年國內(nèi)不少農(nóng)產(chǎn)品價格不僅波動越來越頻繁，波動幅度也很大，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了很多不利影響。未來我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與其他國家的競爭不僅停留在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，更重要的是流通加工環(huán)節(jié)，目前我國農(nóng)產(chǎn)品的運輸成本明顯要高于其他國家，迫切需要加快集貿(mào)市場最后，人民生活水平的提高迫切需要加快集貿(mào)市場建設(shè)。改革開放以來，我國經(jīng)濟發(fā)展很快，在收入快速提高的基礎(chǔ)上居民消費也發(fā)生了農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全以及購買的便利性都有了更高的要求，這就要求必須加.集貿(mào)市場在我國農(nóng)產(chǎn)品市場體系中處于中心地位的格局，短期內(nèi)不會改變。批發(fā)市場作為我國農(nóng)產(chǎn)品流通的樞紐，將長期存在。這是由我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和消費的基本特點決定的。我國的農(nóng)產(chǎn)品特別是生鮮類產(chǎn)品，包括蔬菜、水果、畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品等，主要由分布在廣大農(nóng)區(qū)的農(nóng)戶家庭進行小規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營，需要在主產(chǎn)區(qū)形成集貨場所即產(chǎn)地批發(fā)市場，把商品農(nóng)產(chǎn)品集中起來，經(jīng)遠距離運輸?shù)酱笾谐鞘袖N區(qū)，經(jīng)城市的銷地批發(fā)市場再將這些商品擴散到社區(qū)的菜市場或集貿(mào)市場、超市和其他零售網(wǎng)點。依據(jù)我國國情，在今后相當(dāng)長的時期內(nèi)，產(chǎn)地批發(fā)市場韓國等國以及我國臺灣地區(qū)，至今集貿(mào)市場經(jīng)久不衰，成為現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通的一種重要載體，與連鎖超市等新型流通業(yè)態(tài)融為一體，這也為我們提供了有力的佐證。更何況，我國地域遼闊，農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)地區(qū)至大中城市運輸距離之遙遠，遠非上述這些國家和地區(qū)可比擬?？梢哉f，日本、韓國等國家和臺灣地區(qū)集貿(mào)市場先進的基礎(chǔ)設(shè)施裝備、現(xiàn)代化的交從當(dāng)前和今后一段時期看，為建立農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展、農(nóng)民持續(xù)增收的長效機制和全面推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，加強現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)是一項十分重要、刻不容緩的任務(wù)。同時，隨著各級政府和各行各業(yè)的關(guān)注和支持，以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村建設(shè)的投入，各項政策措施逐步落實到位，無疑為提升集貿(mào)市場硬件設(shè)施和軟件管理的現(xiàn)代化水平、推.湖南省是產(chǎn)糧大省，水稻生產(chǎn)在全國占有十分重要的地位，位居全市、岳陽市、邵陽市、衡陽市、郴州市、湘西自治州，產(chǎn)量較多的縣為石門縣、溆浦縣、麻陽自治縣、桃源縣、洞口縣、汨羅市、衡南縣、祁湖南是全國的養(yǎng)殖業(yè)大省，畜牧業(yè)僅次于河南、四川，居全國第三位。生豬出欄量居全國第二位，生豬外銷和中仔豬出口均居全國第一祁東黃花菜、洞庭湖區(qū)的水生蔬菜等地方特色品種在全國享有盛譽。同時，各地反季節(jié)蔬菜、時令蔬菜發(fā)展迅速，外銷量沙陳家渡、湘陰藠頭、衡陽黃花菜、張家界高山反季節(jié)蔬菜等知名品.表3-3各年湖南省農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)狀況統(tǒng)計表各年湖南省農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值狀況統(tǒng)計表.表3-5各年湖南省畜牧生產(chǎn)狀況統(tǒng)計表表3-6各年湖南省林產(chǎn)品生產(chǎn)狀況統(tǒng)計表.梨動植物種類繁多，森林資源充裕，開發(fā)利用潛力很大。宜農(nóng)荒地總量在.資源稟賦匹配。湖南無論是從氣候、土壤、水等自然資源來說，還農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)厚實。近年來，湖南農(nóng)作物播種面積穩(wěn)中有增，主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)步增長。目前湖南主要農(nóng)產(chǎn)品在全國占有重要位置，糧食產(chǎn)量產(chǎn)量居全國第2位，柑桔產(chǎn)量居全國第省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展提供了重要物質(zhì)基礎(chǔ)，而且為確保全國農(nóng)產(chǎn)品有效供給和出口創(chuàng)匯作出了巨大貢獻，已具備了發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的堅實產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展優(yōu)勢作出全面清晰判斷，是實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的前提。當(dāng)前加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展進程，湖南面臨著許多難得的發(fā)展條.地區(qū)品位的追求，強調(diào)綜合交易環(huán)境和居住方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)⑴集貿(mào)市場采取新型規(guī)劃、合理分區(qū)，并引入電子顯示屏、電子監(jiān)⑵成熟的、齊全的大型社區(qū)配套設(shè)施，滿足消費者多方面的需⑶市場管理到位，物業(yè)管理周到，體現(xiàn)有序的市場經(jīng)濟與人性化.⑵促銷本項目主要針對目標(biāo)消費群體，促銷手段以認購和有針對性的舉辦農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品展銷會為主，其余方式包括：內(nèi)部認購、廣告宣傳、靈活多樣價格優(yōu)惠策略：付款方式優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；價格浮動策略：展銷會期間優(yōu)惠；限期優(yōu)惠；正常銷售期段浮動價；符合招商引資條件的入駐商戶，同時享受招商引資優(yōu)惠政策。對未入駐市場的商戶給予的限制性政策：一是取締嚴重影響城市交通道路安全和城市市容環(huán)境的馬路市場；二是稅務(wù)、工商、環(huán)保、林業(yè)、技術(shù)監(jiān)督部門加大管理力度，引導(dǎo)商戶進駐市場；三是限制行政事業(yè)單位將門面出租給未入駐商戶；四是限制未入駐商戶占道經(jīng)營、裝卸貨物、占道.第九章項目實施進度計劃建議施工單位組織一個團結(jié)、務(wù)實、精干且有豐富施工管理經(jīng)驗的項目班子，科學(xué)組織施工，嚴把施工質(zhì)量關(guān)、進度關(guān)，創(chuàng)造出優(yōu)良的工程，具體措施：業(yè)環(huán)境的整潔衛(wèi)生，科學(xué)組織施工，減少施工對周圍居民和環(huán)境的影本項目建設(shè)條件好，施工方便，只要資金及時足額到位，加上合理..第十一章投資估算和資金籌措）；）；）；本項開發(fā)建設(shè)資金全部由懷化市富泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解.技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號112二123456工程或費用名稱2第一部份工程費用總體基礎(chǔ)主體建筑給排水工程供配電工程消防工程弱電工程綠化及環(huán)境藝術(shù)工程配套混凝土路面室外水電廣場第一部份工程費用合計第二部份其他工程費用土地費用建設(shè)單位管理費工程建設(shè)監(jiān)理費工程設(shè)計費工程勘察費前期工作咨詢費建筑工程費3安裝工程費4設(shè)備及工器具購置費5其他費用6合計7單位8m2m2m2m2m2m2m2m2m2畝數(shù)量9.第二部份其他工程費用合計第一、二部份費用合計.第十二章經(jīng)濟評價12345 221.71 第1年24000000 177.37 .根據(jù)經(jīng)營方式，本項目成本及費用分為建設(shè)成本和總成本費用兩部其產(chǎn)權(quán)屬于購買者，只計算經(jīng)營成本，主要為銷售過程中的廣告、管理010序.按國家稅收政策規(guī)定，由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的稅金有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、交易管理費、交易印花稅、堤圍防護費、房序序號0000000012本項目收入扣除成本后為利潤，經(jīng)計算本項目全投資投資利潤率為.通過對本項目按所擬定的方案進行財務(wù)測算，財務(wù)評價指標(biāo)匯總見財務(wù)評價指標(biāo)匯總表1234567%%年年%0000.%年年%2.7%年年%2.56%年年%2.7.根據(jù)本項目的項目成本費用及經(jīng)營收入數(shù)據(jù)，經(jīng)計算，本項目的經(jīng)成本費用經(jīng)營收入利潤率利潤率利潤率利潤率變化因素項目成本費用(投資)經(jīng)營收入(經(jīng)營數(shù)量.經(jīng)序號12柱產(chǎn)業(yè)之一。建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能夠直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟的影響是不言而喻的。據(jù)統(tǒng)計，在并招聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐，為商戶提供優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)，充分滿足商戶對房屋質(zhì)量的要求。因此，本項目能有效推動辰溪縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)建.的農(nóng)貿(mào)市場，需求的旺盛必然刺激區(qū)域經(jīng)濟的增動區(qū)域內(nèi)的建材、運輸、建筑施工、服務(wù)、勞動力市場、資本市場等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目施工產(chǎn)生的直接就業(yè)機會就有多個，建成后提供長期工作崗位；同時本項目對改善黃溪口鎮(zhèn)的投資環(huán)境，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的作用。因此，項目建設(shè)亦有利于提高當(dāng)?shù)鼐用裼绕涫秦毨丝诘氖杖朐鲩L，改善其生產(chǎn)生活條件、提高生活質(zhì)量，有利于調(diào)節(jié)區(qū)域社會收入分配，促進社會公平。項目實施對所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào).第十三章社會評價一、該項目建成后，將有利于促進黃溪口鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展進程，發(fā)二、該項目建設(shè)，將有助于各種先進實用的高科技農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的推廣應(yīng)用，加快當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)村社會化綜合服務(wù)體系進一步完善，并促使當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)體系能按照無害化農(nóng)業(yè)要求組織生三、該項目建成后，可改變黃溪口鎮(zhèn)及周邊地區(qū)目前農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場設(shè)施簡陋，交易規(guī)模偏小，場地狹窄，幅射范圍小，管理及服務(wù)手段較為落后的狀況。利用現(xiàn)代物流及信息技術(shù)，可實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品在更大范圍內(nèi)的供需調(diào)劑和大批量的流通，提高了農(nóng)產(chǎn)品流通的組織化程度和集中度，提高了農(nóng)產(chǎn)品的流通效率，從而也相應(yīng)降低了流通費用和損耗，提促進了城鄉(xiāng)物質(zhì)交流，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進了現(xiàn)代流通五、該項目建設(shè)可帶動并促進當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，可提供大量的了較多的重新就業(yè)的機會或新的致富門路，對當(dāng)?shù)厣鐣陌踩头€(wěn)定將.濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，增加農(nóng)民收入、加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、培育農(nóng)工貿(mào)一體化的龍頭企業(yè)發(fā)展以及解決項目所在地的各級政府和廣大人民群眾，對該項目也采取了極為重視和積極支持的態(tài)度，不同利益群體對該項目的建設(shè)和運營也表現(xiàn)出積極參與的愿望和急切盼望的心情，希望該項目能早日建成并投入使用，早日發(fā)揮其應(yīng)有的效益。項目可能面臨的社會風(fēng)險，可通過當(dāng)?shù)卣扇〉拇胧┯枰员苊饣蚪抵磷钚〕潭?。因此，由項目所產(chǎn)生的社會影響和效益分析結(jié)果看，該項目雖財務(wù)效益不十分明顯，但社會綜合效益則較為約，無法從事大宗農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易的客商和經(jīng)營戶，在現(xiàn)有條件下還不能進行更大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易業(yè)務(wù)。因此，在本項目建成后，將會出現(xiàn)從事大宗農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易業(yè)務(wù)的經(jīng)營戶，也會陸續(xù)從現(xiàn)有的一些中小型農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場向擬建的大型集貿(mào)市場轉(zhuǎn)移，同時還會吸引大量的省內(nèi)、甚至省外的流通企業(yè)進場，并且還會吸引一大批下崗職工、待業(yè)切身利益和愿望看，他們將會以積極的態(tài)度參與到該項目的經(jīng)營活動在該區(qū)域的中心城市中建設(shè)一個大型的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)流通市場。因為，這將有助于他們所產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品能及時地通過市場銷售出去，以解決他們在生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品時的后顧之憂，同時也有利于盡快培育出專門從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè).化經(jīng)營的龍頭企業(yè)，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)能盡快步入產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化和商品化發(fā)展的軌道，使廣大農(nóng)民的收入和生活水平能盡快得以提高。因此，對從事農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的廣大農(nóng)民來說，他們也會以積極熱情的態(tài)度支持該項目建設(shè)，因為這直接關(guān)系到他們所產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品是否能順利會以積極的態(tài)度支持并參與到與農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)相關(guān)的經(jīng)營活動中。因為，只有這一現(xiàn)代化集貿(mào)市場建立起來，并使農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易活得到發(fā)展，才可使它們的業(yè)務(wù)活動得以擴大，企業(yè)經(jīng)濟效益才會較有顯得到相應(yīng)的改善。同時，由于農(nóng)產(chǎn)品交易倉儲市場中建立有農(nóng)產(chǎn)品安全質(zhì)量檢測機構(gòu)，因而可有效地杜絕各種假冒偽劣和農(nóng)藥殘留物超標(biāo)的不有助于消費者的身體健康和生活質(zhì)量的提高。因此，對廣大消費者群體而言，他們也是希望能盡快建立起這樣一個規(guī)范化的集貿(mào)市場，以滿足辰溪縣及周邊地區(qū)現(xiàn)還是一個以農(nóng)業(yè)為主的區(qū)域。由于其所處的地理位置具有較明顯的亞熱帶氣候特征，因而使其現(xiàn)已成為我省早熟果蔬及反季節(jié)蔬菜等亞熱帶農(nóng)作物的主產(chǎn)區(qū)之一。目前該區(qū)域正在按照及農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的整體布署和要求，積極組織實施具有當(dāng)?shù)靥厣蛢?yōu)勢的一些農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)，并擬按照現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求，對這些具有競爭優(yōu)勢和特色顯著的.準(zhǔn)化、規(guī)范化和商品化生產(chǎn)，使該區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，布局節(jié)，是實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品由生產(chǎn)領(lǐng)域迅速向消費領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品由產(chǎn)品變?yōu)樯唐返闹饕獦蛄汉图~帶，并進而使農(nóng)產(chǎn)品價值最終得以體現(xiàn)，使農(nóng)民能最終獲得實質(zhì)性收入，因而使其地位和作用又顯得十分重要。正因為如此，辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)各級政府對該項目建設(shè)是極為重視的，認為該項目是實施西部大開發(fā)和對區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行戰(zhàn)略性調(diào)整、新農(nóng)村建設(shè)以及促進農(nóng)民收入顯著增加的重要措施之一，是實現(xiàn)區(qū)域農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的重要步驟；它的建設(shè)，將有助于加速推進當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化和商品化發(fā)展，有助于加快各種先進實用的高科技農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的推廣及應(yīng)用，可促進當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平的明顯提高，并進而使度支持該項目建設(shè)，并為該項目建設(shè)盡可能地創(chuàng)造更為有利和寬松的條農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展進程，發(fā)揮市場的導(dǎo)向作用，引導(dǎo)農(nóng)民按照市場需求進行農(nóng)產(chǎn)品的集約化生