房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的報(bào)告

錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告目

錄市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心1一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)二、錦繡天河SWOT分析三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析四、錦繡天河目標(biāo)消費(fèi)群分析錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進(jìn)一步推進(jìn)了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點(diǎn)。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心2錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告1.廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，新上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)開始。從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢(shì)。去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在蓄勢(shì)待發(fā)，新開發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了8%左右的增長(zhǎng)，勢(shì)頭較好。在地鐵、撤市設(shè)區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個(gè)月的住宅上市量就比上半年增長(zhǎng)了近1.4倍，交易量增長(zhǎng)了1.1倍，樓市呈現(xiàn)出明顯的供求兩旺的態(tài)勢(shì)。承繼國(guó)慶期間的火熱情況，保守估計(jì)今年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到550萬和500萬平方米。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心3（資料來源：市國(guó)土房管局）錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告從開發(fā)投資情況看：各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較快幅度的增長(zhǎng)，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢(shì)頭已初露倪端。99年廣州商品房新開工面積比98年下降了15.2%，商品房施工面積僅略增了0.5%，而今年1-9月，無論是開發(fā)投資額、施工面積和新開發(fā)項(xiàng)目都比去年同期有了非常大的增長(zhǎng)，又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動(dòng)了。住宅新項(xiàng)目的開發(fā)以40%的速度增長(zhǎng)，根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期，在今后3--5年的時(shí)間，將會(huì)形成一個(gè)住宅的集中供應(yīng)高峰期，新一輪樓市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈，因此，目前進(jìn)入開發(fā)階段的樓盤，一定要有相當(dāng)?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心4錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告2、價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動(dòng)蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價(jià)推出，或降價(jià)促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動(dòng)下，價(jià)格步步攀高。高層與多層價(jià)格趨勢(shì)對(duì)比與去年同期相比，上半年高層價(jià)格下跌幅度大于多層，高層下降7.04%，多層下降6.15%；與第一季度相比，第二季度多層住宅的均價(jià)小幅回升1.39%，高層住宅均價(jià)下降2.43%；八月與七月相比，高層下跌3.4%，多層則上升了1.9%。郊區(qū)盤主要為多層，它們?cè)趦r(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)整體多層所致。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心5（資料來源：市國(guó)土房管局）錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告城內(nèi)盤與城郊盤價(jià)格的對(duì)比城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價(jià)出街較為平常。珠江新城新推的新城海濱花園10樓以下的不到6500元就可買到，遠(yuǎn)洋明珠均價(jià)為

6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國(guó)慶期間也給出了驚喜價(jià)，原來均價(jià)一直在9000-10000港幣，現(xiàn)在則降為8700元/M2。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在4000元以下，國(guó)慶期間異常火爆的第二個(gè)金碧花園，帶豪華裝修均價(jià)仍然在3600元左右。郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。白云高爾夫由剛推盤時(shí)的2700元的均價(jià)，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價(jià)格馬上上調(diào)了3%--5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價(jià)格就會(huì)有或多或少的上揚(yáng)。

在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價(jià)格仍存在一定的上升空間。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心6錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告3、回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對(duì)家居生活的真正詮釋?！吧鷳B(tài)”概念大行其道目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點(diǎn)炒作對(duì)人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對(duì)都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個(gè)生態(tài)家園。國(guó)慶期間，廣州整個(gè)樓市的熱點(diǎn)，主要集中在以白云高爾夫?yàn)榇淼纳骄氨P、及番禺的各大盤，稍遠(yuǎn)一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢(shì)下，斗膽來廣州市場(chǎng)分一杯羹，可以想象它們對(duì)自己“郊區(qū)特色”的信心。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心7居住郊區(qū)化呈潮流傾向錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告4、在多個(gè)利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點(diǎn)地帶。廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力?；ǘ甲鳛閺V州水源涵養(yǎng)地而受到保護(hù)，在健康無污染方面，對(duì)廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個(gè)上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競(jìng)爭(zhēng)的序幕。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競(jìng)爭(zhēng)一直很熱烈。北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限，樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和105國(guó)道交匯處的南村版塊將會(huì)成為廣州樓市下一個(gè)亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個(gè)樓盤占地近2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)地區(qū)。而且，參與者幾乎都是實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，這樣就更增強(qiáng)了該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的重量級(jí)別，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常的激烈和火爆。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心8錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告5、在樓盤同質(zhì)性強(qiáng)、消費(fèi)者日益理性條件下，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價(jià)格戰(zhàn)、增強(qiáng)注意力并取得業(yè)績(jī)的重要手段。進(jìn)行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。樓盤的同質(zhì)性越強(qiáng)，各盤之間的競(jìng)爭(zhēng)將只能是價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計(jì)就打動(dòng)了很多消費(fèi)者，盡管價(jià)格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購(gòu)一空，創(chuàng)造了當(dāng)代房地產(chǎn)的奇跡。營(yíng)銷手段創(chuàng)新運(yùn)用，智者勝?，F(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽(yù)度和首期銷售上均取得了較大的成功。在日益理性的消費(fèi)者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。退房措施轟轟烈烈。華標(biāo)廣場(chǎng)開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽(yù)度，也給消費(fèi)者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場(chǎng)在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績(jī)。反“攤”大行動(dòng)提前登場(chǎng)。名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個(gè)樓盤，率先掀起了反

“攤”風(fēng)暴，有的甚至不提價(jià)，著實(shí)讓消費(fèi)者實(shí)惠不少。明年才生效的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，被提前引進(jìn)市場(chǎng)，反映了營(yíng)銷創(chuàng)新的緊迫性。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心9錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告二、錦繡天河SWOT分析市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心10錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計(jì)、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是實(shí)力很強(qiáng)的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。房屋自然村落式排列，隨意流暢江景、溪水與森林走廊渾然一體綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點(diǎn)綴寬敞的原木長(zhǎng)廊，輕飄于珠江的綠波上夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn)區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜

人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季

景觀，皆清澈見底。專門鋪設(shè)的50公里管道，從西江引進(jìn)了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)

勢(shì)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)酒店式服務(wù)真正家居享受規(guī)模優(yōu)勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

共造高尚質(zhì)素獨(dú)特的水景資源罕見的園林景觀市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心11錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告錦繡天河賣點(diǎn)測(cè)試及重點(diǎn)訴求四個(gè)選項(xiàng)分別代表：依江而立，一派旖旎江景，區(qū)內(nèi)清澈的小溪?dú)g快地流淌，專門引進(jìn)了無污染飲用水，觀水、戲水、游水、飲水、用水五大水系處處宜人。開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)與管理，均為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共造優(yōu)質(zhì)名牌C.樓盤如自然村落式排列，隨意流暢，點(diǎn)綴在大幅的綠緞之上D.配套完善，酒店式的服務(wù)帶來真正的家居享受排名第一、第二、第三、第四分別賦予5分、4分、3分、2分，通過各選擇項(xiàng)的選擇權(quán)數(shù)加權(quán)后，得到的各項(xiàng)總分排名情況如上圖所示。關(guān)于錦繡天河賣點(diǎn)的測(cè)試從總體上看，小區(qū)的景觀和整體設(shè)計(jì)布局，是消費(fèi)者每時(shí)每刻都可以看到的，因而是最為關(guān)注的；酒店式的服務(wù)是消費(fèi)者可以切身體會(huì)得到的，消費(fèi)者關(guān)注的程度也較高；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合則是一個(gè)較為抽象的概念，消費(fèi)者較難把握和琢磨，因而排在最后。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心12錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告可利用流淌的、清澈的活水、和無污染的飲用水等五大水系大做文章，廣州有江的樓盤不少，有人工水的也不少，但沒有一個(gè)樓盤能將江水和人工水能發(fā)揮到這樣的及至。酒店式的服務(wù)內(nèi)容很有吸引力，但名稱過于平常和泛濫，進(jìn)行包裝之后再推出，會(huì)產(chǎn)生新的號(hào)召力。江景、獨(dú)特的活水景觀是消費(fèi)者最為認(rèn)同的賣點(diǎn)，這在廣州所有樓盤中可謂獨(dú)一無

二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設(shè)計(jì)也很有吸引力；酒店式的服務(wù)不僅僅是停留

在一般的口號(hào)上，更體現(xiàn)了人性化的特點(diǎn)，尤其是集中提供鐘點(diǎn)保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費(fèi)者中引起了較大的興趣。建議市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心13錦繡天河賣點(diǎn)重點(diǎn)訴求錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告噪音干擾問題：由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費(fèi)者對(duì)過路汽車噪音的擔(dān)心。配套不足障礙：南村附近生活配套設(shè)施尚待完善；尤其是交通問題成為消費(fèi)者最關(guān)心的因素。劣勢(shì)無品牌知名度：在眾多強(qiáng)勢(shì)品牌的圍攻下，在品牌上會(huì)表現(xiàn)出較大的劣勢(shì)。消費(fèi)者認(rèn)同程度低：目前市場(chǎng)對(duì)南村版塊的認(rèn)同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心14錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告威脅大石版塊名牌樓盤的攔截效應(yīng)市區(qū)某些樓盤與錦繡天河在景觀、特色及價(jià)格方面具有可比 性，它們對(duì)周邊消費(fèi)者有近水樓臺(tái)效應(yīng)山景盤以清新的空氣、濃郁的山林取勝，其休閑特色不言自 喻，在概念上有近似的競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心15錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告消費(fèi)需求的變化：廣州居民的居住需求

已從基本的安居——

希望優(yōu)美的居住環(huán)境，發(fā)展為追求完全放松、休閑愜意的生活方式，突出環(huán)保、休閑等主

題能迎合市場(chǎng)的主導(dǎo)

需求。機(jī)會(huì)調(diào)查中有超過63%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為自己還沒有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤將面臨著一個(gè)較大的市場(chǎng)需求，這也是我們的市場(chǎng)機(jī)遇。郊區(qū)化的居住趨勢(shì)：遠(yuǎn)離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機(jī)。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心16錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告小結(jié)：錦繡天河是一個(gè)綜合素質(zhì)較高的樓盤，如何整合其所有的資源，形成綜合競(jìng)爭(zhēng)力，與其他盤在景觀特色、品位和檔次上拉開檔次、形成區(qū)隔以制勝，是我們?cè)谕茝V中將著重解決的問題。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心17錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心18錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告１、版塊競(jìng)爭(zhēng)分析南村版塊市橋版塊白云山景版塊鐘村版塊南村版塊所面臨的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要為洛溪版塊、東圃版塊、天河部分中心版塊，以及海珠版塊、鐘村版塊，有地鐵利好帶動(dòng)漸漸崛起的市橋版塊、具備美麗風(fēng)景的白云山版塊，與南村也在一定意義上構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。海珠版塊洛溪版塊天河中心版塊東圃版塊市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心19錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)版塊態(tài)勢(shì)南村版塊與番禺區(qū)內(nèi)其他版塊的比較優(yōu)勢(shì)在于：距離廣州CBD中心商務(wù)區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。其它版塊或距離廣州太遠(yuǎn)，或因?yàn)槿藲膺^望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”；南村處于剛剛開發(fā)階段，可利于整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，較有潛力；但同時(shí)，南村在配套上不夠完善，消費(fèi)者仍存有很大顧慮。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心20錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告其他版塊南村處于廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達(dá)，可方便地來往珠江三角洲，旅游資源豐富；番禺作為廣州未來的居住中心，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其價(jià)格方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心21錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告小結(jié)番禺作為廣州市民的居住地已經(jīng)受到較高程度的認(rèn)同，但是目前主要集中在洛溪地區(qū)。南村在區(qū)位及景觀上的優(yōu)勢(shì)將會(huì)逐步顯現(xiàn)，成為下一個(gè)熱點(diǎn)已是指日可待。配套情況將會(huì)直接對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生導(dǎo)向作用，在開發(fā)初期，人氣--配套--業(yè)績(jī)?nèi)齻€(gè)方面的互動(dòng)影響將會(huì)尤為重要。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心22錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告２、可能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤分析錦繡天河價(jià)格具有可比性的樓盤價(jià)格在錦繡天河定價(jià)之上，但差距不會(huì)太大。風(fēng)景盤：滿足消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求，它們?cè)诃h(huán)境方面有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。較高素質(zhì)的樓盤

滿足相當(dāng)部分的消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的要求。同在番禺地塊的樓盤：具有相同的時(shí)空、環(huán)境及生活質(zhì)量的消費(fèi)預(yù)期。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心23錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告番禺競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心24錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心25錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告小結(jié)與以上所有代表樓盤相比，錦繡天河最大的特色便是：匯聚諸多賣點(diǎn)，綜合素質(zhì)非常高。小區(qū)布局、園林綠化及景觀、江景開發(fā)、水景處理、

服務(wù)管理等各方面都做到了及至、體現(xiàn)了人性化。這正是我們的消費(fèi)者

渴望和一直追尋的理想家園。錦繡天河在硬件上已初步具備了各種優(yōu)秀的要素，將這些資源進(jìn)行整合，賦予其一個(gè)獨(dú)特的個(gè)性，準(zhǔn)確地傳達(dá)給我們的消費(fèi)者，才能最終找到我們真正的目標(biāo)對(duì)象。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心26錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告四、錦繡天河目標(biāo)消費(fèi)群分析目標(biāo)消費(fèi)群體主要是根據(jù)一手市場(chǎng)調(diào)查資料、在與主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤相區(qū)隔中挖掘出來的。我們認(rèn)為對(duì)番禺版塊有較高的認(rèn)同、同時(shí)又具有一定消費(fèi)能力的人群，才是我們的最終目標(biāo)消費(fèi)群集合。因此，在調(diào)查中，我們重點(diǎn)分析了有意向購(gòu)買番禺的消費(fèi)者，及目標(biāo)價(jià)位在4000元以上的群體，并進(jìn)行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r(jià)位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求真正的居住家園而主動(dòng)走向郊區(qū)化的一類。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心27錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告1、目標(biāo)消費(fèi)群人文特征分析、年齡特征、學(xué)歷特征、職業(yè)狀況、家庭收入狀況、家庭人口結(jié)構(gòu)特征、成長(zhǎng)背景、業(yè)余愛好、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、目前日常乘車習(xí)慣市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心28錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（1）、年齡特征購(gòu)房者的年齡主要集中在26-35歲，中青年為主，其他年齡段購(gòu)房需求則逐漸下降。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心29錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（2）、學(xué)歷特征番禺樓盤的潛在消費(fèi)群中，高學(xué)歷群占多數(shù)，其中價(jià)位在4000元以上樓盤的目標(biāo)群體高學(xué)歷傾向更為明顯，大專以上學(xué)歷者占了

77.3%的比例。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心30管理人員是番禺較高級(jí)樓盤潛在購(gòu)房者中的重要組成部分，尤其是高中級(jí)管理人員所占比例較大，比例達(dá)到36%左右。錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（3）、職業(yè)狀況一般管理人員在總體中所占比例最大，這是總體和我們的目標(biāo)群體最大的不同。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心31錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（4）、家庭收入狀況各細(xì)分群體目標(biāo)消費(fèi)者家庭月收入均值比較調(diào)查表明：通過加權(quán)平均法得出的各個(gè)群體的收入表現(xiàn)，番禺樓盤潛在消費(fèi)者中目標(biāo)價(jià)位在4000元以上的，其家庭收入是最高的，為7500元左右。當(dāng)然通過按揭貸款的幫助，收入相對(duì)低一些的人士也能夠成為我們的目標(biāo)消費(fèi)群。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心32錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（5）、家庭人口結(jié)構(gòu)與總體明顯不同的是：我們的目標(biāo)群體中二人世界和單身獨(dú)居所占的比例明顯上升，三代同堂的比例明顯縮小，反映了的目標(biāo)群體傾向于擁有獨(dú)立空間、追求自由自在，較為注重精神與生活享受。三口之家和二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心33錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（6）、成長(zhǎng)背景特征番禺樓盤的潛在群體中，外來人士所占比例相對(duì)多一些。從南村最易通達(dá)的廣州市區(qū)為天河，而天河是外來人士的聚居地，可以初步斷定錦繡天河的外來人士的比例有可能高于這一比例。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心34錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（7）、業(yè)余愛好特征總體中，擺在前兩位的是讀書看報(bào)和音樂，這兩項(xiàng)在我們的目標(biāo)群中則放在第三、第四的位置上。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心35在個(gè)人業(yè)余愛好方面，體育運(yùn)動(dòng)和旅游是我們目標(biāo)群最為喜歡的兩種活動(dòng)，這種情況可能與我們的目標(biāo)群體相對(duì)集中在較為年輕的群體上有關(guān)。在房型設(shè)計(jì)和裝修方面盡可能考慮一些時(shí)尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（8）、購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析與總體相比，目標(biāo)群體購(gòu)房的目的主要是為了日常的家居，作為其他用途的比例明顯下降，調(diào)查中還表明不少人已有住房，這說明了他們對(duì)現(xiàn)有的居住條件不滿，希望能尋找到一個(gè)適合家居的理想家園，這就要求上市盤要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心36依賴公交車者的比例有所下降，出租車和單位交通車的比例增大，如果選擇南村作為居住地，則后兩部分人的交通方式會(huì)轉(zhuǎn)移到公交車上，那么使用公交車的比例則有可能上升到50%左右。由于錦繡天河距離市區(qū)的實(shí)際距離較遠(yuǎn)，對(duì)交通問題的關(guān)注會(huì)在很大程度上決定著居民對(duì)樓盤的選擇。錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（9）、日常乘車習(xí)慣在總體和番禺樓盤潛在消

費(fèi)群中，公交車、摩托車

和自駕汽車分別是前三位

最常用的交通工具，但在

我們的目標(biāo)群中，使用摩托車上升到較高的比例，

自駕汽車的比例基本不變。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心37錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告錦繡天河的目標(biāo)消費(fèi)群人文特征小結(jié)主要群體相對(duì)年輕且學(xué)歷較高（26-35歲，大專以上學(xué)歷）收入及職位較高的高級(jí)打工一族為主（管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在7000元左右）外來人士特征明顯，愛好運(yùn)動(dòng)、前衛(wèi)時(shí)尚、希望遠(yuǎn)離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向）買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境更為渴望一種個(gè)性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式有車一族、上下班時(shí)間相對(duì)穩(wěn)定的白領(lǐng)或SOHO一族更有可能成為我們首期的目標(biāo)消費(fèi)者。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心38錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告2、消費(fèi)者的總體選擇傾向、對(duì)于版塊的偏好選擇、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析、對(duì)樓盤主要特點(diǎn)或風(fēng)格的偏好、對(duì)南村版塊及其代表樓盤的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心39錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（1）、對(duì)于版塊的選擇偏好在所有版塊中，天河北仍然是潛在購(gòu)房者最為熱衷的地區(qū)，隨著番禺撤市設(shè)區(qū)和地鐵的利好消息，及多個(gè)實(shí)力大盤的帶動(dòng)，番禺已成為越來越多的廣州居民的居住選擇地。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心40錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告54.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠臨江25.6%白云山地段15.9%東圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或鐘村7.5%芳村4.0%其他地區(qū)細(xì)分番禺版塊可以看到，洛溪版塊因?yàn)槌墒斓纳钆涮住⑤^為便利的交通條件而被廣州居民認(rèn)同的程度較高，南村及鐘村版塊目前受關(guān)注的程度相對(duì)較低，但與去年基本不予留意的情形相比，南村成為未來的市場(chǎng)熱點(diǎn)已有啟動(dòng)跡象。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心41細(xì)分番禺市場(chǎng)錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告選擇地域與來源地的對(duì)比從區(qū)域來講，天河區(qū)和海珠區(qū)工作或生活的居民是番禺版塊最主要的消費(fèi)群體；從細(xì)分市場(chǎng)來講，有意向購(gòu)買天河北、珠江新城、海珠臨江版塊、洛溪、東圃版塊和海珠腹地大盤、但現(xiàn)有上市樓盤不能滿足其要求的消費(fèi)者，將會(huì)是我們可能的消費(fèi)群體。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心42錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)番禺幾個(gè)較為知名的樓盤、以及海珠的光大、保利、臨江的中海錦

苑等相對(duì)滿意。對(duì)它們較為滿意的地方，主要體現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境好（或依山傍水、

或較大的綠化面積）、完善的配套，郊

區(qū)盤的空氣好污染少也是一個(gè)重要的因

素。價(jià)格偏高，交通不便是排在消費(fèi)者不滿意意見的前兩位，尤其是華南碧桂園的交通情況。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心43錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（3）、對(duì)樓盤主要特點(diǎn)或風(fēng)格的偏好以上的幾個(gè)主要特色，消費(fèi)者的選擇主要是視小區(qū)的整體綠化及配套是否完善，他們注重的是綜合素質(zhì)，不會(huì)因?yàn)橛薪啊⑸骄盎颡?dú)特的教育或智能化配套，而表現(xiàn)出特別的偏好。錦繡天河已經(jīng)有較多的賣點(diǎn)，將這些賣點(diǎn)整合起來，會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心44錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（4）、對(duì)南村版塊及其代表樓盤的認(rèn)識(shí)在調(diào)查中，對(duì)南村版塊及其代表樓盤有如下幾種情況：1、消費(fèi)者對(duì)于南村版塊的認(rèn)識(shí)較為模糊，認(rèn)為南村較遠(yuǎn)，比較偏僻，生活不方便。2、對(duì)華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。對(duì)于日常的生活配套和小孩上學(xué)問題，也是不少人較為擔(dān)心的問題。3、對(duì)于錦繡天河的地理位置，對(duì)于有車一族，則認(rèn)為較為方便快捷，認(rèn)同程度較高，反之則認(rèn)為較不方便。華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負(fù)面效應(yīng)的傳播，使人們對(duì)南村版塊有著不好的籠統(tǒng)印象，錦繡天河在目前條件下，首先可以脫離于南村版塊的宣傳，而強(qiáng)化其華南快速干線第一盤（突出交通優(yōu)勢(shì)）、如天上銀河般璀璨（表明園景）、及廣州天河南延的感覺（發(fā)展?jié)摿Γ搶?shí)相結(jié)合。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心45錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告小結(jié)南村版塊已開始為廣州居民所接受，但目前對(duì)其認(rèn)識(shí)尚較模糊；結(jié)合消費(fèi)者對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的要求，可強(qiáng)化錦繡天河本身的高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心46錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告3、目標(biāo)群購(gòu)樓心理及習(xí)慣、消費(fèi)者將要購(gòu)買的住房類型、消費(fèi)者希望的住房?jī)r(jià)格和購(gòu)房面積、消費(fèi)者希望的住房?jī)r(jià)格和購(gòu)房面積、消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求、消費(fèi)者對(duì)智能化的要求、影響目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析、目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房決策過程、消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心47錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（1）、消費(fèi)者將要購(gòu)買的住房類型總體上，消費(fèi)者還是樂于選擇標(biāo)準(zhǔn)層面的住宅，他們占了整個(gè)比例的60%多，對(duì)復(fù)式單位的選擇，番禺樓盤潛在消費(fèi)者大于總體。對(duì)于躍式或錯(cuò)層的追求并沒有我們想象中的火熱，調(diào)查中一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對(duì)老人和小孩并不是很適合。董事長(zhǎng)和老板、金融等專業(yè)人士及三代同堂中沒有人選擇這一類型。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心48錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（2）、消費(fèi)者希望的住房?jī)r(jià)格調(diào)查表明，3000-5000元是番禺樓盤潛在消費(fèi)者中大部分人最能接受的價(jià)格，尤以3500元左右最為集中，其中，目標(biāo)價(jià)位在4000元以上的人士中，期望價(jià)位主要集中于4000-6000之間，錦繡天河目前的初步定價(jià)在這部分人中有較強(qiáng)的承接力。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心49錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（3）、消費(fèi)者希望的購(gòu)房面積在面積的選擇上，71-110M2左右的選擇比例達(dá)到一半以上，70-150M2選擇比例超過了90%，因此，小戶型和過大戶型都應(yīng)謹(jǐn)慎，尤其是大戶型的設(shè)計(jì)比例要加以控制，比例不宜過大。在戶型的選擇上，以二房和三房為主，二房占42%，三房比例達(dá)到了46%左右。別墅的購(gòu)買意向較低，只有5.7%左右，希望面積主要集中在180-250M2之間，此比例占別墅總體的60%左右。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心50錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（4）、消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求大多數(shù)人認(rèn)為只要發(fā)展商提供的裝修確實(shí)比較精致、豪華，還是樂于接受現(xiàn)成的裝修，因?yàn)閭€(gè)人在時(shí)間精力、專業(yè)知識(shí)方面都有現(xiàn)實(shí)困難，集體裝修成本也相對(duì)較低。較有傾向的是高學(xué)歷和高收入者一般都喜歡有幾種裝修套餐可供選擇，只要求提供單一的裝修標(biāo)準(zhǔn)者中低學(xué)歷和低收入者為主。尤其值得注意的是：錦繡天河有相當(dāng)一部分人士是外來白領(lǐng)，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，提供現(xiàn)成裝修會(huì)較為理想，即使是本地的高收入人士其實(shí)也面臨同樣的問題。市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心51錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告（5）、消費(fèi)者對(duì)智能化的要求消費(fèi)者對(duì)小區(qū)智能化的態(tài)度不少人認(rèn)為智能化是錦上添花作為一個(gè)舒適休閑的高尚住宅，智能化又必須達(dá)到一定的水平不是充分條件是必要條件可以理解為：目前消費(fèi)者對(duì)智能化的要求還只停留在實(shí)用性的階段（因?yàn)樗麄冎皇菓{自己對(duì)智能化所能理解的深度做出要求標(biāo)準(zhǔn)），但作為一個(gè)引領(lǐng)生活潮流的樓盤則應(yīng)有適度的超前，以新的內(nèi)容來引導(dǎo)消費(fèi)者，使他們產(chǎn)生新鮮感和興趣。SAS系統(tǒng)（安全自動(dòng)化系統(tǒng)）MIS系統(tǒng)（管理信息系統(tǒng)）CNS系統(tǒng)（通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線報(bào)警、室內(nèi)自動(dòng)消