2015深圳寫字樓、產(chǎn)業(yè)園調(diào)研報(bào)告-

寶能中林項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告寶能地產(chǎn) 營(yíng)銷部ShenZhen.3.2011Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓調(diào)研Code

of

this

report

|

1龍華老城區(qū)龍華中心區(qū)龍華牛欄前龍華民治坂田崗頭周邊工業(yè)園調(diào)研附：其它調(diào)研項(xiàng)目區(qū)域調(diào)研項(xiàng)目龍華老城區(qū)金鑾時(shí)代大廈、澤華大廈、華商國(guó)際大廈、允強(qiáng)商廈、永通隆廣場(chǎng)龍華中心區(qū)美麗AAA、潮回樓龍華牛欄前華星大廈、新瀾大廈、展滔科技大廈、深圳大龍華中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)總部龍華民治南賢商業(yè)廣場(chǎng)、七星商業(yè)廣場(chǎng)、東明大廈坂田崗頭龍崗互聯(lián)網(wǎng)培育中心我們挑選了在項(xiàng)目周邊片區(qū)比較有代表性的寫字樓物業(yè)進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研范圍包括龍華老城區(qū)、龍華新城區(qū)和鄰近關(guān)口等區(qū)域。通過對(duì)整個(gè)區(qū)域內(nèi)的寫字樓租售價(jià)格等方面比較詳細(xì)的了解，為本項(xiàng)目的營(yíng)銷和市場(chǎng)定位起到一定作用。周邊寫字樓情況Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華老城區(qū)）金鑾時(shí)代大廈Code

of

this

report

|

1地址：深圳龍華東環(huán)二路與和平東路交匯處占地：10000㎡建面：38000㎡層高：5米單元面積：60-80㎡，120-200㎡，200-800㎡，800-1700㎡整層面積：1700㎡；共16層電梯品牌：日立標(biāo)準(zhǔn)配置：2000平米噴泉前廣場(chǎng)，挑高9.5米，近800平米豪華大堂，1000平米空中休閑生態(tài)花園，7部高速日立電梯，智能安防監(jiān)控，中央空調(diào)系統(tǒng)，出租率：100%產(chǎn)權(quán)歸屬：金鑾股份自持物業(yè)，只租不售目前租金：45-60元/㎡（二押一付）物業(yè)管理費(fèi)：4元/㎡裝修情況：簡(jiǎn)裝（租用的公司留下來的裝修）周邊寫字樓（龍華老城區(qū)）Code

of

this

report

|

1金鑾時(shí)代大廈進(jìn)駐公司描述：金鑾時(shí)代大廈為龍華老城區(qū)最好的商務(wù)寫字樓項(xiàng)目，投入使用以來，出租率占60%；客戶群以電子、科技、貿(mào)易、裝飾、旅游等中小型公司居多；自2010年9月開始，金鑾時(shí)代大廈的4、5、6、12、14、15、16都由富士康總部進(jìn)駐辦公，目前金鑾大廈的寫字樓基本以富士康公司為主，剩余一些即將到期的公司，將統(tǒng)一搬出；金鑾時(shí)代大廈4-16樓從2011年1月開始將全部由富士康公司接管；將不在對(duì)外出租；1-3樓的商業(yè)部分保持不變。一樓大堂影院、咖啡廳一樓大廳一樓電梯間周邊寫字樓（龍華老城區(qū)）地址：深圳龍華東環(huán)一路與梅龍路路口占地：4052㎡建面：30753.47㎡；主樓：21層（1-8商業(yè)；9-21純商務(wù)寫字樓）層高：3.8米裙樓：1-8樓為商業(yè)裙樓，層高5米，單元面積：60-80㎡.120-200㎡，200-800㎡，800-1300㎡整層面積：1300㎡；電梯品牌：日立標(biāo)準(zhǔn)配置：停車位：400個(gè)；電梯：大堂1號(hào)廳2部客梯、1部貨梯，大堂2號(hào)廳3部客梯；智能安防：24小時(shí)全智能監(jiān)控系統(tǒng)出租率：60%產(chǎn)權(quán)歸屬：屬小產(chǎn)權(quán)，自持物業(yè)，只租不售目前租金：35-45元/㎡（二押一付）物業(yè)管理費(fèi)：3.5元/㎡澤華大廈Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華老城區(qū)）Code

of

this

report

|

1澤華大廈進(jìn)駐公司描述：寫字樓部分：9至21層為純商務(wù)寫字樓，部分品牌企業(yè)入駐澤華大廈：中國(guó)人保（21層）、廣東發(fā)展銀行（16層）、深圳市華泰物流有限公司（20層）、其他均為裝飾、貿(mào)易、旅游等等一些中小公司進(jìn)駐；目前的出租率一般。目前商業(yè)以進(jìn)駐的商家如下：1、1層：廣東發(fā)展銀行、便利店2、2-3層：亮點(diǎn)KTV電梯間辦公區(qū)周邊寫字樓（龍華老城區(qū)）華商國(guó)際大廈地址：深圳龍華東環(huán)二路（龍華文化廣場(chǎng)）占地：2552㎡建面：9455.65㎡；主樓：14層層高：3.8米單元面積：58-105㎡.戶型皆可靈活間隔，自由組合整層面積：800㎡；電梯品牌：日立標(biāo)準(zhǔn)配置：華商國(guó)際大廈座擁18萬平方米中心廣場(chǎng)，項(xiàng)目打破傳統(tǒng)寫字樓設(shè)計(jì)理念，以超高三重立體空中花園，獨(dú)立式VRV空調(diào)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)24小時(shí)全天候空調(diào)分戶計(jì)量，獨(dú)開關(guān)，單獨(dú)計(jì)費(fèi)。出租率：60%產(chǎn)權(quán)歸屬：目前以租為主，出售較少目前租金：40-45元/㎡（二押一付）目前售價(jià)：8500-10000元/㎡Code

of

this

report

|

1華商國(guó)際大廈進(jìn)駐公司描述：華商大廈目前進(jìn)駐的公司以貿(mào)易、旅游、簽證、培訓(xùn)等為主的中小企業(yè)；目前的出租率在60%左右。周邊寫字樓（龍華老城區(qū)）Code

of

this

report

|

1外圍景觀（江南華府）一樓大廳內(nèi)景允強(qiáng)大廈周邊寫字樓（龍華老城區(qū)）地址：深圳龍華東環(huán)一路建面：16630㎡；類型：商業(yè)寫字樓物業(yè)主樓：15層層高：3.8米產(chǎn)權(quán)歸屬：屬于村委物業(yè)項(xiàng)目描述：允強(qiáng)商廈目前處在停工階段，據(jù)了解屬于村委合建物業(yè)，目前綠網(wǎng)還沒有拆除，項(xiàng)目已經(jīng)封頂；據(jù)了解，目前涉及到一些糾紛，項(xiàng)目半建半停，具體什么時(shí)候入市，暫時(shí)未確定。Code

of

this

report

|

1永通隆廣場(chǎng)周邊寫字樓（龍華老城區(qū)）地址：深圳龍華東環(huán)一路建面：約9000㎡；類型：酒店、商業(yè)寫字樓物業(yè)主樓：14層層高：3.8米產(chǎn)權(quán)歸屬：屬于小產(chǎn)權(quán)物業(yè)項(xiàng)目描述：永通隆廣場(chǎng)外立面已經(jīng)弄好，現(xiàn)正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，8-10層被酒店租賃進(jìn)行辦公用；1層：特色餐飲、西餐廳、港式茶餐廳、銀行、證券；2-3層：量販?zhǔn)終TV、休閑會(huì)所、大型酒樓；4-7層：商務(wù)酒店；8-10層：寫字樓。Code

of

this

report

|

1美麗AAA周邊寫字樓（龍華中心區(qū)）地址：龍華街道人民路西側(cè)主樓：12層層高：3.8米單元面積：40、78、90、129㎡整層面積：1730㎡電梯品牌：日立標(biāo)準(zhǔn)配置：近3000平的前商業(yè)廣場(chǎng)、1-4樓的輔助商業(yè)，四部客梯，一部貨梯出租率：80%產(chǎn)權(quán)歸屬：美麗集團(tuán)目前租金：60元/㎡（二押一付）目前售價(jià)：不出售每年遞增：每年遞增8%物業(yè)管理費(fèi)：10元/㎡裝修情況：簡(jiǎn)裝（前住戶遺留裝修）產(chǎn)權(quán)：50年Code

of

this

report

|

1美麗AAA進(jìn)駐公司描述：美麗集團(tuán)占用了4-7層的辦公。7層以上對(duì)外出租，主要進(jìn)駐的公司有貿(mào)易、培訓(xùn)、科技、裝飾、等中小企業(yè)，中國(guó)聯(lián)通租用了7-9層的半層物業(yè)；目前剩余的出租面積集中在40、78、100左右的面積段，屬于的租售單位基本屬于散租的單位，因樓層不同，很難統(tǒng)一租用。周邊寫字樓（龍華中心區(qū)）Code

of

this

report

|

1129平米空間內(nèi)部細(xì)節(jié)樓層圖周邊寫字樓（龍華中心區(qū)）地址：龍華街道人民路西側(cè)類型：辦公樓主樓：10層層高：3.5單元面積：70、80、120、140、160㎡出租率：70%產(chǎn)權(quán)歸屬：小產(chǎn)權(quán)目前租金：42元/㎡目前售價(jià)：不出售物業(yè)管理費(fèi)：全免，水費(fèi)4.2一噸，電費(fèi)是0.9元，只收取水電費(fèi)。裝修情況：簡(jiǎn)裝產(chǎn)權(quán)：50年項(xiàng)目描述：1-3層為自用，4樓以上出租，住戶以小公司，小部分居家為主；潮回樓Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華中心區(qū)）華星大廈地址：龍華民治大道類型：酒店、辦公樓主樓：9層裙樓：部分為酒店，少量的辦公樓物管：華星物業(yè)出租率：80%目前租金：35-40元/㎡目前售價(jià)：不出售物業(yè)管理費(fèi)：2.8元/㎡裝修情況：簡(jiǎn)裝產(chǎn)權(quán)：50年項(xiàng)目描述：1-4層為酒店，5樓以上做為辦公出租，住戶以小公司；Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華牛欄前）地址：龍華民治大道類型：商業(yè)辦公主樓：13層層高：3.5標(biāo)準(zhǔn)配置：電梯二部物管：新瀾物業(yè)出租率：90%產(chǎn)權(quán)歸屬：牛欄前村委目前租金：35-40元/㎡（二押一付）目前售價(jià)：6500元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：5元/㎡裝修情況：簡(jiǎn)裝產(chǎn)權(quán)：50年新瀾大廈Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華牛欄前）Code

of

this

report

|

1新瀾大廈項(xiàng)目描述：入駐的公司以科技、裝飾、信息、文化傳播、廣告公司等小企業(yè)為主，2-6樓以牛欄區(qū)的政府相關(guān)的公司為主

。大堂內(nèi)景辦公區(qū)域走道辦公區(qū)域裝飾周邊寫字樓（龍華牛欄前）展滔科技大廈地址：龍華工業(yè)路與民治大道類型：甲級(jí)寫字樓主樓：25層層高：3.8單元面積：106、117、144、208、224、265㎡的面積段整層面積：1800㎡物管：展滔物管出租率：15%產(chǎn)權(quán)歸屬：科技局目前租金：40元/㎡（二押一付）目前售價(jià)：不出售每年遞增：8%物業(yè)管理費(fèi)：2元/㎡裝修情況：簡(jiǎn)裝Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華牛欄前）地址：龍華民治大道牛欄前段類型：商業(yè)、酒店、寫字樓主樓：16層層高：3.5裙樓：1-4層為歲寶百貨，酒店單元面積：40、80、106、156、206㎡整層面積：1800標(biāo)準(zhǔn)配置：近100平米的雙電梯大堂，的柱距，戶型方正；6部高速電梯，3組洗手間配置，40-200平米的空間組合。產(chǎn)權(quán)歸屬：小產(chǎn)權(quán)目前租金：40元/㎡（二押一付）目前售價(jià)：不出售每年遞增：3年遞增10-15%物業(yè)管理費(fèi)：3元/㎡，水費(fèi)1.2元/噸深圳大龍華中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)總部Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華牛欄前）Code

of

this

report

|

1深圳大龍華中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)總部項(xiàng)目描述：大龍華首座科技總部大廈，以科技研發(fā)基地、科技公司總部、電子商務(wù)、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園為主的純租賃甲級(jí)寫字樓。進(jìn)駐企業(yè)享受政策補(bǔ)貼優(yōu)惠。已有美資、臺(tái)商集團(tuán)公司總部辦公進(jìn)駐。小面積單位進(jìn)駐的公司以旅游、貿(mào)易、信息、裝飾等企業(yè)為主；200平米的的大單位以在東莞開廠的臺(tái)資企業(yè)在深的辦公點(diǎn)為主。外廣場(chǎng)裙樓走道內(nèi)景平面圖周邊寫字樓（龍華民治片區(qū)）南賢商業(yè)廣場(chǎng)地址：龍華梅隴路與民興路交匯類型：商務(wù)辦公主樓：18層層高：3.2單元面積：46-61-64㎡，81-85㎡，135-215-237㎡整層面積：1500㎡出租率：70%目前租金：42元/㎡（二押一付）目前售價(jià)：不出售每年遞增：合同期內(nèi)每年8%物業(yè)管理費(fèi)：4元/㎡裝修情況：簡(jiǎn)裝產(chǎn)權(quán)：70年Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華民治片區(qū)）七星商業(yè)廣場(chǎng)地址：龍華梅隴路與民興路交匯占地：13381.4㎡建面：84907㎡類型：甲級(jí)寫字樓主樓：21層層高：3.8米單元面積：30-40㎡，84-120-140㎡整層面積：1400㎡標(biāo)準(zhǔn)配置：寫字樓一層有近1000平米的大堂空間，整個(gè)項(xiàng)目共配置

18臺(tái)OTIS高速電梯；擁有兩層地下停車場(chǎng)，共219個(gè)停車位，地面廣場(chǎng)另有82個(gè)停車位，共計(jì)301個(gè)停車位。出租率：40%目前租金：55元/㎡（二押一付）目前售價(jià)：不出售物業(yè)管理費(fèi)：7.8元/㎡（不含空間費(fèi)）Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華民治片區(qū)）Code

of

this

report

|

1電梯內(nèi)部空間門禁七星商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目描述：項(xiàng)目由由兩座塔樓組成：一座21層寫字樓、一座17層酒店，寫字樓建筑面積為22833.32㎡。七星商業(yè)廣場(chǎng)外立面采用全玻璃幕墻裝飾，寫字樓一層規(guī)劃有近1000平方米的大堂空間，層高8.5米。周邊寫字樓（龍華民治片區(qū)）東明大廈地址：龍華民治民康路口類型：甲級(jí)寫字樓主樓：16層層高：3.8米單元面積：65㎡，118㎡，130㎡整層面積：1200左右出租率：100%目前租金：45元/㎡（二押一付）目前售價(jià)：不出售每年遞增：第二年開始遞增5%物業(yè)管理費(fèi)：3.8元/㎡（不含空間費(fèi)）裝修情況：簡(jiǎn)裝產(chǎn)權(quán)：小產(chǎn)權(quán)東明大廈位于民治最繁華地段民康路口，10年3月開始招租，目前

出租率達(dá)到100％，定位于中小企業(yè)的新建純寫字樓，總樓層16樓，5部電梯，南北朝向，周圍交通便利，距梅林關(guān)10分鐘的路程，4號(hào)、Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（龍華民治片區(qū)）Code

of

this

report

|

1裝修材料大堂辦公區(qū)東明大廈企業(yè)進(jìn)駐情況：東明大廈入駐企業(yè)以電子、貿(mào)易、物流和設(shè)計(jì)公司為主。周邊寫字樓（崗頭）龍崗互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)培育中心地址：坂田雪崗北路類型：甲級(jí)寫字樓建筑面積：3.22萬平方米主樓：17層層高：3.8米單元面積：80、160、210㎡整層面積：1200左右目前租金：50元/㎡（二押一付）目前售價(jià)：不出售裙樓：1-4樓為商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：3.8元/㎡（不含空間費(fèi)）裝修情況：簡(jiǎn)裝產(chǎn)權(quán)：崗頭社區(qū)集體股份公司投資興建,由天安(中國(guó))投資公司負(fù)責(zé)管理運(yùn)營(yíng)Code

of

this

report

|

1Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓（崗頭）龍崗互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)培育中心中心概況：中心設(shè)立專職服務(wù)中心,為企業(yè)提供各項(xiàng)服務(wù)。中心成為龍崗唯一的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)集中地,享受區(qū)政府、科技局重點(diǎn)扶持,重點(diǎn)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用服務(wù)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)新技術(shù)研發(fā)業(yè)。目前園區(qū)招商工作進(jìn)展順利,現(xiàn)已有30多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)達(dá)成租賃意向,華為和中軟國(guó)際已經(jīng)租下3整層和2整層，另外中國(guó)銀行和浦發(fā)銀行業(yè)等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)確定進(jìn)駐。電梯間辦公區(qū)（毛坯）區(qū)域項(xiàng)目租金售價(jià)物管費(fèi)裝修情況備注老城區(qū)金鑾時(shí)代大廈45-60元/㎡—4元/㎡簡(jiǎn)裝二押一付澤華大廈35-45元/㎡—3.5元/㎡毛坯小產(chǎn)權(quán)、二押一付華商國(guó)際大廈40-45元/㎡8500-10000元/㎡3.8元/㎡簡(jiǎn)裝二押一付永通隆大廈35-40元/㎡——簡(jiǎn)裝—賽龍豪軒35-40元/㎡—2.8元/㎡簡(jiǎn)裝—中心區(qū)美麗ＡＡＡ60元/㎡—10元/㎡簡(jiǎn)裝二押一付潮回樓42元/㎡—無簡(jiǎn)裝二押一付牛欄區(qū)華星大廈35-40元/㎡—2.8元/㎡簡(jiǎn)裝二押一付新瀾大廈35-40元/㎡6500元/㎡5元/㎡簡(jiǎn)裝二押一付展?jié)萍即髲B40元/㎡—2元/㎡簡(jiǎn)裝二押一付大龍華中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)總部40元/㎡—3元/㎡簡(jiǎn)裝二押一付民治區(qū)南賢商業(yè)廣場(chǎng)42元/㎡—4元/㎡簡(jiǎn)裝二押一付七星商業(yè)廣場(chǎng)55元/㎡—7.8元/㎡Code

of

thi毛坯s

report

|

1二押一付周邊寫字樓匯總周邊寫字樓租金情況：1、老城區(qū)除金鑾大廈價(jià)格在45-60元每平米外，其他的基本集中在34-45元每平米之間，整體的租價(jià)水平比較符合片區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境；2、中心區(qū)以美麗AAA為代表的租價(jià)在60元每平米，屬于甲級(jí)寫字樓，相關(guān)的配套及地段都是比較好。其他的樓盤均在45元每平米左右；3、牛欄前華星大廈、新瀾大廈為比較老的商務(wù)樓，目前租價(jià)在34-40元每平米之間，相關(guān)的配套也相對(duì)是比較落后；展滔科技大廈和大龍華中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)總部是片區(qū)新的商務(wù)樓，目前的價(jià)格均在40元每平米，相對(duì)價(jià)格不算高，相關(guān)的配套都是比較好的；4、靠近關(guān)口的民治區(qū)七星商業(yè)廣場(chǎng)租金價(jià)格在55元每平米，在片區(qū)屬于最好的一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，配套也相對(duì)完善。5、坂田崗頭龍崗互聯(lián)網(wǎng)培育中心是新落成的，租金在45元每平米，硬件設(shè)施較完善，但周邊都是民房，辦公氛圍還不強(qiáng)。周邊寫字樓市場(chǎng)總結(jié)Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓銷售情況：√龍華寫字樓銷售價(jià)格為6500-10000元/平方米不等，價(jià)格還處于較低水平；√片區(qū)可售寫字樓較少，調(diào)查的寫字樓中只有兩個(gè)可售，其它都只租不售；√寫字樓銷售價(jià)格與地段、硬件設(shè)施密切相關(guān)，龍華受基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制約，寫字樓市場(chǎng)一直沒有得到較好的發(fā)展，供需不平衡；√龍華小產(chǎn)權(quán)寫字樓較多，由于其租金相對(duì)便宜，一些小企業(yè)和私營(yíng)業(yè)主基于成本考慮，都會(huì)考慮選擇入駐，對(duì)市場(chǎng)影響較大；周邊寫字樓市場(chǎng)總結(jié)Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓入駐行業(yè)情況：√寫字樓進(jìn)駐企業(yè)和周圍區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，由于有華為和富士康等大型企業(yè)的存在，使得寫字樓入駐企業(yè)以電子、IT和外貿(mào)等行業(yè)為主；√企業(yè)選擇寫字樓時(shí)，在租金相差不大的情況下，都比較看重寫字樓的檔次形象；√具體行業(yè)對(duì)寫字樓的偏好也不一樣，電子和IT行業(yè)偏好選擇在富士康和華為周邊寫字樓辦公，金融、咨詢行業(yè)喜歡在地段較好區(qū)域辦公；√行業(yè)集中度不高，有些寫字樓覆蓋很多行業(yè)，沒有形成相應(yīng)的集群效應(yīng)；周邊寫字樓市場(chǎng)總結(jié)Code

of

this

report

|

1目錄Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓調(diào)研周邊工業(yè)園調(diào)研華為坂田基地富士康工業(yè)園康冠工業(yè)園新天下工業(yè)城金榮達(dá)科技工業(yè)園龍華傳媒科技產(chǎn)業(yè)園附：其它調(diào)研項(xiàng)目周邊工業(yè)園區(qū)華為坂田基地華為總部基地，基地按照功能不同，劃分為管理、研發(fā)、培訓(xùn)、生產(chǎn)幾個(gè)片區(qū)，管理區(qū)有A1-A10共10棟專為華為辦公的商務(wù)建筑，樓層數(shù)為6層左右，帶電梯，裝修較好，開放式辦公。研發(fā)樓辦公樓Code

of

this

report

|

1富士康工業(yè)園區(qū)龍華富士康工業(yè)園區(qū)共有40棟左右辦公與生產(chǎn)混用建筑樓，樓層數(shù)一般為4-6層，不帶電梯，首層樓高為5米左右，低區(qū)一般為生產(chǎn)線，高區(qū)大都為研發(fā)與辦公，辦公層裝修較簡(jiǎn)單，開放式辦公。周邊工業(yè)園區(qū)Code

of

this

report

|

1康冠工業(yè)園2005年，康冠在深圳市龍崗區(qū)布吉坂雪崗工業(yè)區(qū)新建面積10萬多平米的工業(yè)園。

2009年于深圳龍華新增現(xiàn)代化廠房、宿舍近7萬多平方米。目前公司員工3000余人，擁有15條成品組裝生產(chǎn)線，其中26"及以上大尺寸LCD

TV在線老化組裝線10條；5條插件生產(chǎn)線；6條SMT貼片生產(chǎn)線；年生產(chǎn)能力超過500萬臺(tái)?？倒谯嘌徆I(yè)園康冠龍華工業(yè)園周邊工業(yè)園區(qū)Code

of

this

report

|

1康冠工業(yè)園康冠在坂雪崗工業(yè)區(qū)有兩棟辦公與生產(chǎn)共用建筑樓，共五層，低區(qū)樓層以生產(chǎn)為主，高區(qū)樓層以研發(fā)和管理人員辦公為主，辦公區(qū)環(huán)境較好。龍華康冠工業(yè)區(qū)以生產(chǎn)和研發(fā)為主，辦公區(qū)較小?？倒谯嘌忁k公室康冠龍華辦公室周邊工業(yè)園區(qū)Code

of

this

report

|

1新天下工業(yè)城新天下工業(yè)城是神舟電腦總部所在地，共分三期建設(shè)，2002年動(dòng)工興建，一期包括4萬平方米的廠房和4萬平方米的宿舍；二期包括1.5萬平方米的食堂和員工活動(dòng)中心，8.5萬平方米科技廠房及6.5萬平方米的干部公寓；三期為行政研發(fā)大樓。。新天下集團(tuán)總部大樓辦公區(qū)周邊工業(yè)園區(qū)Code

of

this

report

|

1深圳廣電集團(tuán)文化產(chǎn)業(yè)中心（在建）深圳廣電集團(tuán)文化產(chǎn)業(yè)中心占地8.12萬平方米，規(guī)劃建設(shè)總面積18萬平方米，項(xiàng)目分三期建設(shè)，總投資6.6億元人民幣。該中心集文化創(chuàng)意、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、辦公、商務(wù)與生活配套等多種功能于一體，目的是打造深圳最具創(chuàng)新能力的現(xiàn)代生態(tài)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該基地建成后，深圳廣電集團(tuán)電視購(gòu)物頻道和深圳廣電集團(tuán)呼叫中心將進(jìn)駐。還將引進(jìn)一批在國(guó)際國(guó)內(nèi)具有影響力的大型文化科技研發(fā)企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。周邊工業(yè)園區(qū)Code

of

this

report

|

1中控科技研發(fā)中心中心員工近1100名，占地面積近5000平方米，涵蓋從產(chǎn)品研發(fā)到設(shè)計(jì)，貼片，包裝，銷售全部的產(chǎn)業(yè)鏈，已經(jīng)有超過3500萬人使用中控科技的指紋識(shí)別技術(shù)。周邊工業(yè)園區(qū)Code

of

this

report

|

1金榮達(dá)科技工業(yè)園工業(yè)園由深圳市金榮達(dá)投資發(fā)展有限公司全資開發(fā)，并定位為現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。園區(qū)共有10棟建筑物，其中6棟為生產(chǎn)、研發(fā)和辦公共用性質(zhì)，4棟為員工宿舍，每棟6層。園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)主要有艾比森、通普、中瑞名光等LED生產(chǎn)廠家。周邊工業(yè)園區(qū)Code

of

this

report

|

1龍華傳媒科技產(chǎn)業(yè)園園區(qū)總占地面積10.27萬平方米，分兩期建設(shè)，第一期占地4.48萬平方米，總建筑面積5.55萬平方米，建設(shè)項(xiàng)目主要包括印務(wù)中心、發(fā)行配送中心及新聞紙儲(chǔ)備調(diào)劑中心。項(xiàng)目二期工程5.8萬平方米，除了為龍華印務(wù)中心生產(chǎn)基地提供生活服務(wù)及配套設(shè)施外，將重點(diǎn)開發(fā)、延伸、拓展印刷產(chǎn)業(yè)上下游價(jià)值鏈，對(duì)傳統(tǒng)印刷業(yè)的生產(chǎn)模式進(jìn)行提升和改造。周邊工業(yè)園區(qū)Code

of

this

report

|

1通過對(duì)項(xiàng)目周邊的典型工業(yè)園區(qū)進(jìn)行調(diào)研，找到一些和本項(xiàng)目相關(guān)的信息，總結(jié)如下：√工業(yè)園區(qū)一些廠房和建筑物集企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)和辦公于一體，園區(qū)企業(yè)租用寫字樓的意愿較小，但不排除企業(yè)為提升形象，更好促進(jìn)與客戶的交流和溝通，選擇租用較高檔次寫字樓辦公的可能；√工業(yè)園區(qū)的企業(yè)基本上以生產(chǎn)制造企業(yè)為主，外界對(duì)于片區(qū)的形象和定位已經(jīng)形成，改變這樣的看法還需要很長(zhǎng)時(shí)間；項(xiàng)目周邊園區(qū)未來將重點(diǎn)打造一些文化產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，對(duì)提升片區(qū)的形象可以起到一定作用；√龍華區(qū)政府對(duì)華為周邊升級(jí)改造的意愿較強(qiáng)，提出過華為科技城和華為新城的設(shè)想，但華為對(duì)規(guī)劃存在不同意見，且不贊成以華為來命名，現(xiàn)在提法改為“特區(qū)擴(kuò)容示范區(qū)”，工作進(jìn)展比較緩慢；周邊工業(yè)園區(qū)情況總結(jié)Code

of

this

report

|

1目錄Code

of

this

report

|

1周邊寫字樓調(diào)研

周邊工業(yè)園調(diào)研

附：其它調(diào)研項(xiàng)目天安數(shù)碼新城

花樣年美年廣場(chǎng)智慧廣場(chǎng)香年廣場(chǎng)綠景NEO卡夫諾商務(wù)大廈環(huán)球物流中心龍崗天安數(shù)碼新城項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目位置：龍崗中心城黃閣北路與清林路交匯處物業(yè)類型：寫字樓、商業(yè)物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)樓層數(shù)：14、15層容積率：3綠化率：15%總建面積：36萬m2

標(biāo)準(zhǔn)層面積：3570

m2開發(fā)企業(yè)：深圳市龍崗天安數(shù)碼新城有限公司裝修情況：公共部分精裝修Code

of

this

report

|

1龍崗天安數(shù)碼新城項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目定位：集科技研究、產(chǎn)品開發(fā)、成果展示、人才培訓(xùn)、科技中介服務(wù)于一體的多功能、集約化的高科技園區(qū)。核心賣點(diǎn)：政策支持。項(xiàng)目著力構(gòu)建企業(yè)服務(wù)平臺(tái)，與政府合作，設(shè)立了園區(qū)企業(yè)服務(wù)中心，為企業(yè)開通綠色服務(wù)通道；為了解決中小企業(yè)融資難的問題，園區(qū)還攜手交通銀行、興業(yè)擔(dān)保為

中小企業(yè)提供專屬的創(chuàng)新融資平臺(tái)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地處龍崗中心城核心區(qū)域，周邊有正在建設(shè)中的2011年世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)主場(chǎng)館、會(huì)展中心、地鐵3號(hào)線和12號(hào)線。未來，龍崗將以天安龍崗數(shù)碼新城和大運(yùn)新城為核心，依托龍崗強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，構(gòu)建與福田中心區(qū)媲美的龍崗ＣＢＤ核心聚集區(qū)。Code

of

this

report

|

1龍崗天安數(shù)碼新城項(xiàng)目營(yíng)銷信息入市時(shí)間：一期09年入市，二期2010年6月份左右入市價(jià)格：一期0.8萬元/m2，二期1萬元/m2現(xiàn)在售價(jià)：1.2萬/m2單元面積：337.06-540.93

m2銷售情況：一期1號(hào)樓08年9月入市，09年售完；二期2號(hào)樓已售完，只剩3號(hào)樓少部分樓層和單元在售，并且已有意向企業(yè)在洽談中；三期正打地基中，預(yù)計(jì)明年入市成交客戶：企業(yè)主要來自電子、軟件開發(fā)、外貿(mào)、金融、醫(yī)藥等行業(yè)，如高新投、東進(jìn)通訊、勵(lì)得數(shù)碼和深賽爾股份等Code

of

this

report

|

1龍崗天安數(shù)碼新城商業(yè)配套一期1號(hào)樓配套有時(shí)尚餐飲澳葡街風(fēng)味酒家和嘉旺城市快餐等餐飲，還有7-11便利店，還有北京銀行及相應(yīng)金融配套服務(wù)。二期商業(yè)還在招商中。Code

of

this

report

|

1龍崗天安數(shù)碼新城營(yíng)銷中心項(xiàng)目營(yíng)銷中心位于1期1號(hào)樓和2期2號(hào)樓之間。Code

of

this

report

|

12號(hào)樓龍崗天安數(shù)碼新城外立面Code

of

this

report

|

1龍崗天安數(shù)碼新城二期3號(hào)樓3號(hào)樓入口處Code

of

this

report

|

13號(hào)樓側(cè)面龍崗天安數(shù)碼新城標(biāo)準(zhǔn)層平面圖Code

of

this

report

|

1花樣年美年廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目位置：南山工業(yè)八路以北，南海大道西物業(yè)類型：寫字樓、酒店物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)樓層數(shù)：11、13層容積率：2.48總建面積：8.77萬m2標(biāo)準(zhǔn)層面積：1424

m2開發(fā)企業(yè)：深圳市花樣年投資發(fā)展有限公司裝修情況：毛坯Code

of

this

report

|

1花樣年美年廣場(chǎng)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品定位為時(shí)尚創(chuàng)意辦公街區(qū)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。通過創(chuàng)意文化的外在包裝，將園區(qū)打造成集藝術(shù)、設(shè)計(jì)、商業(yè)于一體的新興商務(wù)集聚地。核心賣點(diǎn)：政策支持。對(duì)于符合條件入駐的企業(yè)，政府將給予優(yōu)惠政策大力支持。區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于后海、前海和蛇口CBD三區(qū)域中心，聚集國(guó)際資源。配套完善。項(xiàng)目屬于南山商業(yè)文化中心一級(jí)輻射區(qū)，南山商業(yè)文化中心區(qū)是集商務(wù)辦公、商業(yè)、文化居住等多功能于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。在其大環(huán)境的輻射下，片區(qū)內(nèi)高樓林

立，配套齊備，堪稱南山中軸的“商務(wù)芯”，成熟生活圈，成就愉悅辦公環(huán)境。Code

of

this

report

|

1花樣年美年廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷信息入市時(shí)間：預(yù)計(jì)今年3月底和4月初入市價(jià)格：預(yù)計(jì)3萬元/m2單元面積：200-500

m2銷售信息：項(xiàng)目現(xiàn)已基本完工，營(yíng)銷中心去年年底開放，項(xiàng)目處于開盤前預(yù)熱階段，正在舉辦申請(qǐng)VIP卡開盤當(dāng)天享受額外9.8折優(yōu)惠的活動(dòng)，已經(jīng)有100多個(gè)客戶辦理。項(xiàng)目1、2棟及3棟1-9層出租，3棟10-13層及4、5棟出售。意向客戶：現(xiàn)在有一些文化創(chuàng)意相關(guān)產(chǎn)業(yè)有意進(jìn)入，如建筑設(shè)計(jì)、廣告創(chuàng)意等類型企業(yè)Code

of

this

report

|

1花樣年美年廣場(chǎng)配套酒店Code

of

this

report

|

1外立面花樣年美年廣場(chǎng)Code

of

this

report

|

1樓體招商廣告指示牌智慧廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目位置：華僑城僑香路與深云路交匯處物業(yè)類型：寫字樓物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)樓層數(shù)：A、B棟22層，C、D棟6層容積率：3.7綠化率：35%總建面積：16.49萬m2標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000m2開發(fā)企業(yè)：深圳市中核興業(yè)實(shí)業(yè)有限公司裝修情況：毛坯Code

of

this

report

|

1智慧廣場(chǎng)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位較高端，意在打造一種奢華辦公氛圍、VIP感受，與一般寫字樓相比有區(qū)別。核心賣點(diǎn)：商務(wù)殿堂、財(cái)富王國(guó)。超越甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，逾越5A定義，以奢侈定制的商務(wù)殿堂，打造獨(dú)一無二的財(cái)富王國(guó)?；▓@里的CBD。私家空中花園、闊綽中庭廣場(chǎng)、生態(tài)地下空間、三層立體園林層層疊加，構(gòu)筑花園里的CBD，低密度豪宅式商務(wù)典范?？偨y(tǒng)式奢侈辦公。酒店式豪華大堂、VIP專屬車位、VIP入戶電梯、私屬化商務(wù)配套、

CBER全程管理，打造純粹享受的總統(tǒng)式奢侈辦公。旗艦式商務(wù)空間。大開大合的無柱式商務(wù)空間、量身定制的總部辦公殿堂，以舉重若輕的大家手筆，締造成功企業(yè)卓爾不群的商務(wù)形象。Code

of

this

report

|

1智慧廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷信息入市時(shí)間：2010年7月份入市價(jià)格：低區(qū)3.5萬元/m2、高區(qū)4.5萬元/m2單元面積：700-1250

m2銷售情況：項(xiàng)目10年7月入市，自然開盤，開盤當(dāng)天售出2整層，先期以推售700多套小面積單元為主；C、D兩棟（6層）以整棟形式出售，分別被中國(guó)安防技術(shù)有限公司和深圳能源購(gòu)得；現(xiàn)只剩少量單元和樓層在售成交客戶：企業(yè)行業(yè)分布比較分散，IT、貿(mào)易、能源、地產(chǎn)等行業(yè)均有涉及Code

of

this

report

|

1智慧廣場(chǎng)辦公區(qū)情況智慧廣場(chǎng)層高4.3-5.2米層高，33-41米的開間，17-20米的進(jìn)深，南北通透，三面采光。辦公區(qū)效果圖Code

of

this

report

|

1智慧廣場(chǎng)樣板間Code

of

this

report

|

1香年廣場(chǎng)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目位置：華僑城僑香路與深云路交匯處物業(yè)類型：寫字樓物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)樓層數(shù)：20層容積率：4綠化率：15%總建面積：7.46萬m2標(biāo)準(zhǔn)層面積：南區(qū)1127m2，北區(qū)1326.1m2開發(fā)企業(yè)：深圳市花樣年投資有限公司裝修情況：公共部分精裝修Code

of

this

report

|

1香年廣場(chǎng)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目定位：集高端旅游，高端商務(wù)，高端人居和高端配套于一體，成就無可比擬的商務(wù)價(jià)值。核心賣點(diǎn)：交通網(wǎng)絡(luò)密集，造就高效商務(wù)。城市主干路僑香路通過深云路與廣深高速、南坪高速、北環(huán)路等高速公路網(wǎng)絡(luò)對(duì)接，能迅速接駁珠三角；規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線、深圳首條快速

公交線BRT1號(hào)線經(jīng)過僑香路，高效銜接了城市公交地鐵軌道；此外，還有多條城市公交線路匯集于此，全面覆蓋深圳；辦公空間開闊。香年廣場(chǎng)擁有4.8米的建筑層高，部分特設(shè)的9.6米高室內(nèi)空中別館，彰顯國(guó)際商務(wù)大氣魄，創(chuàng)造城市花園辦公新里程，大空間運(yùn)營(yíng)大格局，讓商務(wù)人士自由駕

馭商務(wù)空間。Code

of

this

report

|

1香年廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖香年廣場(chǎng)共由南、北主樓（A、C座20層）和南北附樓（B座8層）組成。南區(qū)每層標(biāo)準(zhǔn)面積1127平米；北區(qū)總每層標(biāo)準(zhǔn)面積1326.1平米。Code

of

this

report

|

1香年廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷信息入市時(shí)間：2008年3月入市價(jià)格：2.4萬元/m2單元面積：200-400

m2項(xiàng)目情況：香年廣場(chǎng)2006年12月25號(hào)開工，2007年5月中旬主體已經(jīng)出土，計(jì)劃于9月30號(hào)之前完成售樓處與樣板房裝修，配合銷售部秋交會(huì)事項(xiàng)；10月30號(hào)完成主體結(jié)構(gòu)三分之二，達(dá)到銷售條件；11月底主體結(jié)構(gòu)封頂；2008年8月完成各項(xiàng)竣工驗(yàn)收。成交客戶：企業(yè)行業(yè)分布比較分散，IT、電子、設(shè)計(jì)、能源等行業(yè)均有涉及，以私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體小企業(yè)為主，大企業(yè)很少。Code

of

this

report

|

1香年廣場(chǎng)公共部分大堂Code

of

this

report

|

1電梯間電梯內(nèi)部香年廣場(chǎng)外立面Code

of

this

report

|

1香年廣場(chǎng)辦公區(qū)復(fù)式結(jié)構(gòu)Code

of

this

report

|

1毛坯間香年廣場(chǎng)公共部分（衛(wèi)生間）Code

of

this

report

|

1香年廣場(chǎng)指示牌逃生導(dǎo)視圖Code

of

this

report

|

1公司門牌香年廣場(chǎng)一樓商業(yè)及廣場(chǎng)一樓餐飲區(qū)Code

of

this

report

|

1一樓廣場(chǎng)綠景NEO項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目位置：福田深南大道以南、香蜜湖路以東物業(yè)類型：寫字樓物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)樓層數(shù)：最高63層（A座）容積率：10總建面積：25萬m2標(biāo)準(zhǔn)層面積：1930m2（A座）開發(fā)企業(yè)：深圳市綠景企業(yè)管理集團(tuán)有限公司裝修情況：公共部分精裝修Code

of

this

report

|

1Tower

ATower

BTower

C定位環(huán)球商務(wù)平臺(tái)甲級(jí)寫字樓行政官邸開盤價(jià)格只租不售2600026000開盤時(shí)間2011.12009.92009.6樓層數(shù)（層）304163樓高（米）273176108標(biāo)準(zhǔn)層面積19301473.861143.99租金（元/m2·月）200130-150130-150入伙時(shí)間2011.52010.6.252010.6.25備注一層至四層為商業(yè)，四層以上為寫字樓1-14層規(guī)劃為星級(jí)酒店，16-41層為寫字樓，使用年限為70年奇數(shù)層擁有南北通透