環(huán)球中心管理方案匯報課件

環(huán)球中心管理方案匯報環(huán)球中心管理方案匯報環(huán)球中心管理方案匯報整體物業(yè)管理思路目錄管理機構設置和人員配置費用測算五項關鍵控制點的管理裝修管理檔案管理項目經濟效益項目管理目標與實施措施經營拓展思路與創(chuàng)意2由于本人工作能力和接觸項目有限，希望借此機會將自己的體會與大家分享，更希望大家能提出更多更為深刻的意見!謝謝整體物業(yè)管理思路1目錄23管理機構設置和人員配置費用測算456

五項關鍵控制點的管理裝修管理檔案管理7項目經濟效益8項目管理目標與實施措施9經營拓展思路與創(chuàng)意2PARTONE整體物業(yè)管理思路01一、項目概況二、客戶、租戶群體分析三、項目智能化、信息化特點與亮點分析四、物業(yè)管理整體思路和策劃301整體物業(yè)管理思路一、項目概況◎項目總建筑面積：120861平方米，地上總建筑面積：82218平方米，地下總建筑面積：38643平方米◎環(huán)球中心主要有主樓和裙樓兩幢建筑組成：主樓建筑36層，高166.3米，其中地下2層，地上36層，其中1至5層商業(yè)，面積為8901平方米，6至36層寫字樓設計為5A智能化寫字樓，面積為48748平方米。裙房5層，規(guī)劃建設為商業(yè)，面積為21484平方米?！蝽椖勘尘埃涵h(huán)球中心由寧海經濟開發(fā)區(qū)新興工業(yè)園有限公司投資建設，總投資103097萬元，集商務、休閑、文化、辦公于一體，創(chuàng)業(yè)商業(yè)化、辦公化、文化性、生態(tài)性與周圍景觀融于一體的綠色環(huán)境空間，打造成高標準、高品位、多功能、具有國際化商業(yè)文化氛圍的現(xiàn)代化商務樓宇。401整體物業(yè)管理思路銷售模式：以小型辦公室（或辦公位）出租或出售，作為一個公司的形象窗口，會議室、洽談室等作為配套臨時租用；潛在客戶：創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)與個人、辦事處與分支機構；服務內容：代接電話、電話轉接、代收信件、傳真、飲用水、客戶接待、行政服務等，并且根據(jù)實際需要提供各類衍生適用的增值服務。配套設施：商務中心、電訊中心（具備虛擬話務員、語音信箱等功能）、各種規(guī)格的會議室、洽談室等。為租戶提供獨特的虛擬辦公環(huán)境——使客戶花極低的代價輕松擁有國際化甲級寫字樓二、客戶、租戶群體分析01整體物業(yè)管理方案空調冷熱源監(jiān)控系統(tǒng)新風、空調機監(jiān)控系統(tǒng)變配電監(jiān)測系統(tǒng)送、排風監(jiān)控系統(tǒng)照明控制系統(tǒng)給、排水監(jiān)控系統(tǒng)電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)其他機電設備監(jiān)控系統(tǒng)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)消防自動報警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)入侵報警系統(tǒng)（含周邊防范）訪客系統(tǒng)內部聯(lián)絡保安對講系統(tǒng)智能卡管理系統(tǒng)衛(wèi)星接收及有線電視系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)通信接入系統(tǒng)計算機網絡系統(tǒng)公共信息顯示系統(tǒng)機房、電源、防雷接地系統(tǒng)大廈物業(yè)管理系統(tǒng)電子會議系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)電子收費管理系統(tǒng)無線綜合通信平臺建設樓宇設備自動化系統(tǒng)（BAS）消防自動化系統(tǒng)（FAS）綜合安保系統(tǒng)（SAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS）辦公自動化系統(tǒng)（OAS）視頻安防監(jiān)控室內移動通信覆蓋車庫照明、排風系統(tǒng)控制吸頂音箱觸摸查詢一體機高端寫字樓5A智能化系統(tǒng)三、項目智能化、信息化特點與亮點分析6◎我們將緊緊圍繞項目的物業(yè)特點與管理重點、難點，集我公司管理人才優(yōu)勢、系統(tǒng)管理資源優(yōu)勢、技術優(yōu)勢，引入“高端酒店式”創(chuàng)新服務理念，結合亞太物業(yè)酒店式服務特色，與開發(fā)商共同努力，力爭將環(huán)球中心項目打造成高標準、高品位、多功能、具有商業(yè)文化的現(xiàn)代國際化品牌商務樓宇。

01整體物業(yè)管理思路四、物業(yè)管理整體思路和策劃1、引入“至尊酒店式”服務模式2、“至尊酒店式”特色服務3、5A級自動智能化管理全方位參與4、車輛與人員進出口管理7員工要求形象識別

每一位員工的言行舉止力爭達到五星級酒店禮儀的標準

每一位員工都經過星級酒店專業(yè)培訓后上崗。并實施系統(tǒng)的績效考核每周每月評估

一站式受理業(yè)主的報修投訴咨詢接待需求，全程跟蹤反饋回訪微笑服務，滿意率100%

統(tǒng)一的標識牌、指示牌、宣傳用品、員工制服等01整體物業(yè)管理方案員工禮儀1、引入“至尊酒店式”服務模式前臺接待8物品郵件上門

我們將全程策劃，對環(huán)球中心項目的外立面和內立面進行VI、CI設計與全方位包裝，營造創(chuàng)業(yè)商業(yè)的文化內涵

所有業(yè)主的物品郵件我們通過服務中心統(tǒng)一送貨上門，與精品物流合作，讓您享受安全便捷的至尊服務

前臺服務中心開通24小時服務熱線，提供全方位的特色服務和個性化服務，并同時落實首問責任制和實效工作制兩項務實的管理服務制度01整體物業(yè)管理方案形象統(tǒng)籌服務2、“至尊酒店式”特色服務一站式服務901整體物業(yè)管理思路3、5A級自動智能化管理全方位參與

本項目中配備很多智能化的設備、設施，通過5A級自動管理即樓宇（BAS）、辦公（OAS）、通訊（CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），發(fā)揮智能化設備的作用。充分體現(xiàn)科技亞太，信息化管理的手段，運用“微信管家”手機APP的簡潔高效的系統(tǒng)信息平臺，全方位構建與廣大業(yè)主的服務溝通渠道。多媒體會議系統(tǒng)信息發(fā)布一體機移動互聯(lián)平臺--統(tǒng)一的APP界面、互聯(lián)網+二維碼1001整體物業(yè)管理思路地下車庫出入口（商業(yè)與臨停）地下車庫出入口（APP支付客戶與業(yè)主進出）4、車輛與人員進出口管理地下車庫出入口（業(yè)主辦公）管理要點：人車分流合理布局人機結合標識指引采用車輛識別系統(tǒng)道閘門禁一卡通管理（APP系統(tǒng)）通過地面智能化道閘封閉式管理，做到地面車輛停放有序，地下室規(guī)范化停車管理，提升大樓整體形象管理目標：11PARTTWO實現(xiàn)以管理處項目總經理直線管理方式，下面分別設置綜服務部、工程部、秩序維護部、保潔部，四個職能部門，并確立綜合服務部為樞紐中心。管理機構配置和人員配置021202管理機構配置和人員配置項目總經理1人客服經理1人大樓前臺2人大樓商務秘書3人裙樓商務秘書2人項目總經理助理1人項目部保安經理1人門崗、形象崗9人監(jiān)控崗3人車管兼巡邏崗15人領班3人工程經理1人高配兼強電3人弱電兼萬能6人保潔經理1人外圍兼清運3人保潔員15人綠化工2人一、人員配置（74人）財務兼文員1人1302管理機構配置和人員配置實現(xiàn)以管理處項目總經理直線管理方式，下面分別設置綜服務部、工程部、秩序維護部、保潔部，四個職能部門，并確立綜合服務部為樞紐中心。營造酒店式服務的氛圍，設立服務中心接待業(yè)主，對業(yè)主實行檔案化管理、程序化服務，定期開展由業(yè)主參與的活動，加強與業(yè)主的凝聚力和商業(yè)社區(qū)感的培養(yǎng)。負責中心工程工作計劃、維保計劃的制定和執(zhí)行，中心外包工程的監(jiān)管和進入項目施工單位的監(jiān)管，負責大廈能耗計量表的管理，制定節(jié)約能耗措施，為業(yè)主提供安全的生活環(huán)境。維護小區(qū)正常的運作秩序，處理各種應急和意外事件，保障小區(qū)的人員、財物、消防安全，執(zhí)行物業(yè)承諾的安保服務。為業(yè)主（使用人）提供公共場所、公共環(huán)境、公共部位的保潔服務，做好管理區(qū)域內的綠化維護，做好管理區(qū)域內的垃圾收集和清運服務。綜合服務部工程設備部秩序維護部環(huán)境保潔部二、管理機制設置與職責14PARTTHREE一、前期管理二、節(jié)能管理三、車輛與重點門崗管理四、安全與應急預案管理五、培訓考核管理

五項關鍵控制點的管理031503五項關鍵控制點的管理

按照項目工程進度和各系統(tǒng)各個階段的實際情況，深入現(xiàn)場進行系統(tǒng)的查驗、、記錄、跟蹤、調配，與時加強對前期工程質量遺留問題的整改處理，與時發(fā)現(xiàn)設計和各系統(tǒng)施工過程中存在的缺陷，提前防范質量隱患、安全隱患和使用的功能性缺陷，為日后降低物業(yè)設施設備的維護成本打下堅實的基礎。一、前期管理

在節(jié)約能耗方面，我們重點控制燈源、線路、技術改造和人工管理、標識管理相結合的管理思路，按計劃節(jié)點進行合理調配。人員配置需精干高效、財物管理需規(guī)范化，整合部門間的人力資源，培養(yǎng)專一多能的復合型人才。提高全體員工的資源節(jié)約意識，做好節(jié)能降耗工作，全面降低運營成本。二、節(jié)能管理

三、車輛與重點門崗管理

車輛管理嚴格按照制定的車輛進出口管理方案實施，門崗實行24小時值班制，嚴密巡查并進行引導，實行一車一卡一位管理，制定合理的車輛收費制度與重點門崗管理制度，結合考核，保障業(yè)主的人身與財產安全。1603五項關鍵控制點的管理

按照總公司安全生產工作三個共識、四個決定的精神層層落實，強化危險源的控制和核查，對樓層頂天臺、過道口、地下通道口和外圍道口都配上規(guī)范的安全標識，制定一系列系統(tǒng)的安全防范措施和應急預案，強化培訓員工和業(yè)主的安全防范意識。四、安全與應急預案管理

重視管理團隊的培訓工作，按照總公司的培訓管理制度與各部門的管理手冊，按計劃進行系統(tǒng)的培訓，傾力打造一支專業(yè)化、高素質的管理隊伍和員工隊伍，通過持續(xù)的考核評估不斷提升服務技能和管理水平，以達到快捷、高效、高質為業(yè)主服務的目標。五、培訓考核管理17PARTFOUR費用測算04一、年度物業(yè)管理人員工資費用支出二、年度物業(yè)費用收支狀況表1804費用測算部門崗位人數(shù)月工資年工資管理處項目總經理1600072000項目總經理助理1450054000小計2126000綜合服務部部門經理1350042000財務兼客服1280033600大樓前臺2280067200大樓商務秘書32800100800裙樓商務秘書2280067200小計9310800公共秩序部部門經理1380045600領班3340040800門崗、形象崗93000324000一、年度物業(yè)管理人員工資費用支出1904費用測算部門崗位人數(shù)月工資年工資公共秩序部監(jiān)控崗33000108000車管兼巡邏崗153000540000小計311058400工程部部門經理1380045600高配兼強電33200115200弱電兼萬能63200230400小計10391200環(huán)境部部門經理1350042000外圍兼清運3240086400保潔員152400432000綠化工2250060000小計21620400合計6825068002004費用測算二、年度物業(yè)費用收支狀況表項目指標數(shù)說明一、收入1、綜合服務費80072㎡*5.1元/㎡*12月4900406.42、租金3、特約服務費4、停車費759個*30元/月*12月2732405、其他收入收入小計5173646.4二、支出1、實發(fā)工資見“人員配置表”25068002、社會保障費工資總額×28.7%719451.63、高溫費160元/人/月×74人×4個月473604、節(jié)假日加班費2886/21.75×3×11天×38人166392.82104費用測算項目指標數(shù)說明5、員工福利1000元/人/年×74人740006、衛(wèi)生保潔支出垃圾袋消耗、保潔易耗品、垃圾清運等1010007、綠化養(yǎng)護支出綠地養(yǎng)護、綠化水費、綠化農藥耗材等321788、秩序維護支出警械更新、安保專項培訓、消防安全培訓438009、辦公費用支出辦公水電費、宣傳印刷費、通訊費2040010、共用設備設施保養(yǎng)費電梯維保費、電梯安檢費、電梯保險費7560011、員工服裝勞保費800元/人/年×74人5920012、固定資產折舊1355013、公眾責任險綜合測算1000014、管理費與稅金337115.79支出小計4202048.19營業(yè)利潤971598.2122PARTFIVE一、裝修管理總體程序二、二次裝修管理方案三、裝修管理重點

裝修管理052305裝修管理一、裝修管理總體程序二、二次裝修管理方案三、裝修管理重點現(xiàn)場交底（工程部）裝修監(jiān)管（各部門）裝修處理（各部門）裝修驗收（各部門）1、成品保護2、裝修材料與垃圾管理3、內立面裝修標準4、外立面裝修標準5、整層購買（租）、多戶購買（租）裝修標準6、大廈內公共區(qū)域標識牌標準7、商場外圍裝修標準裝修申請（客服部）1、制定二次裝修的管理標準2、成品保護管理3、外立面內立面控制4、過程檢查控制5、驗收把關6、各部門按照不同的檢查重點交叉檢查記錄7、發(fā)現(xiàn)問題與時整改PARTSIX一、檔案的建立與收集二、資料的分類與整理三、資料的歸檔管理

檔案管理062506檔案管理物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術一、檔案的建立與收集收集后的所有信息，統(tǒng)一由客戶服務處檔案室集中整理。根據(jù)檔案的來源、信息的內容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。二、資料的分類與整理對利益影響較大的檔案應加密保存。這些檔案在電腦中按授權級別檢索，對保存在檔案室的原始資料應嚴格控制借閱。三、資料的歸檔管理26PARTSEVEN一、增收節(jié)支計劃二、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計劃與提高自身發(fā)展后勁的計劃

項目經濟效益072707項目經濟效益

4、充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員和技術人員，合理安排，降低管理的成本。

5、用現(xiàn)代化設備代替部分人工工作，減少費用比例高的人員開支，逐步用新型節(jié)能的設備設施，替代舊式設備，降低能耗。為了能更好的為業(yè)主服務，我們將在日常工作中不斷推出新的服務措施，提高服務質量。我們制定以下增收節(jié)支計劃：

2、根據(jù)業(yè)主的需求，提供各類相關的配套服務，如商務服務、各類中介服務、各類休閑服務等，增加收入來源。3、切實加強項目各項基礎設施管理，均要逐步推行定額管理。項目設備要精心養(yǎng)護，避免出現(xiàn)大事故，以節(jié)約維修費用開支，降低管理成本。

1、規(guī)范物業(yè)管理服務行為，誠信服務，提高業(yè)主的滿意率，提高物業(yè)管理的收費率。一、增收節(jié)支計劃2807項目經濟效益4、加強對物料用品領用的管理，杜絕浪費現(xiàn)象發(fā)生，規(guī)范物品采購制度，減少成本開支。2、制定年度公共能耗計劃，平時定期核對實際使用數(shù)同計劃數(shù)之間的差額，與時發(fā)現(xiàn)問題，與時處理，減少公共能耗支出。3、對能耗支出額度較大的中央空調、水泵等設備注意日常保養(yǎng)，避免因保養(yǎng)不善引起機械磨損過大，從而造成增加能耗支出。1、在不影響項目整體形象的前提下，對項目的公共部位、公共設施進行有效地利用，如物業(yè)房、物業(yè)經營用房、地下室人防室、車位和空間的出租利用，盡量的增加收入。二、以業(yè)養(yǎng)業(yè)與提高自身發(fā)展后勁的計劃29PARTEIGHT一、總體目標二、圍繞這個總目標制定六大措施項目管理目標與實施措施0830

創(chuàng)建“環(huán)球中心”溫馨、舒適、便捷、安全、美化的辦公商務環(huán)境，樹寧海亞太“至尊酒店式物業(yè)服務品牌”新標桿，力爭在交付后四年內創(chuàng)省與全國優(yōu)秀示范大廈08項目管理指標與實施措施一、總體目標二、圍繞這個總目標制定六大措施3108項目管理指標與實施措施一、分項承諾指標二、創(chuàng)優(yōu)目標及實施方案三、創(chuàng)優(yōu)指導思想四、創(chuàng)優(yōu)計劃及實施方案五、加強考核、狠抓落實六、加強檢查、持續(xù)優(yōu)化完善六大措施32P