住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)與防范

目錄摘要 摘要這是一個(gè)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域日益發(fā)展的時(shí)代，住房抵押貸款證券化是一種金融衍生產(chǎn)品,在許多發(fā)達(dá)國(guó)家中經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展進(jìn)程，日趨成熟，近年在我國(guó),該金融工具的應(yīng)用也逐漸成為了一大熱門話題。住房抵押貸款證券化給金融帶來(lái)了創(chuàng)新，也增加了資產(chǎn)的流動(dòng)性，但證券化是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，在整個(gè)具體實(shí)施過(guò)程中必然會(huì)遭遇風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。本論文將結(jié)合中國(guó)住房貸款實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，分析其中存在的風(fēng)險(xiǎn)并針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出相對(duì)應(yīng)的措施。本文首先將介紹什么是住房抵押貸款證券化，以及它是如何運(yùn)作的，具有什么特征，然后從運(yùn)作過(guò)程中分析其存在的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合具體措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。盡管我國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)展得較晚，但住房抵押貸款證券化也早就成為了銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)率的一大選擇。然而證券化是一個(gè)系統(tǒng)的，復(fù)雜的過(guò)程，在實(shí)施的過(guò)程中我們必須采取適合國(guó)情的具體措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，將風(fēng)險(xiǎn)最大程度的降低，讓其發(fā)展得更加完善和成熟，從而成為推動(dòng)我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展的一股動(dòng)力。關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)防范

AbstractThisisaneraofincreasingdevelopmentinthefieldofrealestatefinance,Mortgagesecuritizationasakindoffinancialderivatives，inmanydevelopedcountriesafterdecadesofdevelopmentprocess,increasinglymature,inrecentyearsinChina,theuseofthisfinancialinstrumenthasalsobecomeahottopic.MBSbroughtinnovationtofinance,alsoincreasesliquidity,butsecuritizationisafiendishlycomplexprocess,inthewholeconcreteimplementationprocesswillinevitablyencounterrisksandchallenges.ThispaperwillbecombinedwithactualdevelopmentofChina’shousingmortgage,analyzetheexistingrisksandproposecorrespondingmeasures.ThispaperwillfirstintroducewhatisMBS,andhowdoesitwork,whatareitscharacteristics,thenanalyzetheriskfromtheoperationprocess,combinespecificmeasurestoavoidrisks.AlthoughourcountryMBSdevelopslate,butMBShaslongbeenagreatchoiceforBankstoavoidrisksandimprovetheassetturnoverrate.However,securitizationisasystematicandcomplexprocess.Intheprocessofimplementation,wemusttakemeasuressuitablefornationalconditionstopreventrisksorlowertherisks.WeshouldmakesecuritizationmoreperfectandmatureandmakeitadrivingforceforthedevelopmentofChina’sfinancialmarket.Keywords:housingmortgageloansecuritizationriskprevention緒論研究背景及目的自上世紀(jì)70年代美國(guó)住房貸款中出現(xiàn)證券以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)分散了風(fēng)險(xiǎn)，增加了資產(chǎn)的流動(dòng)性。將抵押貸款轉(zhuǎn)換為證券是金融業(yè)的一項(xiàng)創(chuàng)新，它促進(jìn)了資本市場(chǎng)和住房行業(yè)的發(fā)展。中國(guó)住房貸款起步緩慢，發(fā)展得卻很快。自上個(gè)世紀(jì)中國(guó)人民銀行推出將要進(jìn)行住房抵押貸款證券化的計(jì)劃，到2005年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)行建元私人住房貸款資產(chǎn)支持證券，中國(guó)實(shí)現(xiàn)了從理論到實(shí)踐的飛躍。然而就在中國(guó)的資產(chǎn)證券化剛剛步入軌道之時(shí)，2008年的美國(guó)卻爆發(fā)了嚴(yán)重的金融危機(jī)，這次金融危機(jī)預(yù)示了住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)性，更引發(fā)了金融決策者們的深思。當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅猛，住房貸款余額日趨增加，正迎來(lái)金融創(chuàng)新發(fā)展的絕佳機(jī)遇，推行住房抵押貸款證券化已成必經(jīng)之路。住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)金融創(chuàng)新工具，為了使其發(fā)展得更加健康完善，我們需要更深入的研究其中所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，提前做好風(fēng)險(xiǎn)的防范和應(yīng)對(duì)措施，讓住房抵押貸款證券化成為拓寬我國(guó)資本市場(chǎng)和推動(dòng)金融業(yè)發(fā)展的新動(dòng)力。研究意義及方法抵押貸款證券化與金融工程學(xué)息息相關(guān)，金融機(jī)關(guān)將住宅貸款轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)。這樣就能更好地管理可能會(huì)發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增加住房市場(chǎng)的流動(dòng)性。與此同時(shí)，投資者關(guān)心的是獲得有競(jìng)爭(zhēng)力的回報(bào)率，從而保持并建立高于通脹率的購(gòu)買力。盡管有這些好處，抵押貸款證券化一直與房地產(chǎn)投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫聯(lián)系在一起。目前，我國(guó)面臨著巨額的住房貸款余額，住房貸款證券化的實(shí)施面臨的困難依舊嚴(yán)峻，住房領(lǐng)域發(fā)展面臨著一系列的風(fēng)險(xiǎn)缺乏健全的機(jī)制來(lái)保護(hù)。毋庸置疑，住房抵押貸款的證券化的成功將能夠穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)的資產(chǎn)證券化，保證其健康發(fā)展就能給資本市場(chǎng)和其他行業(yè)帶來(lái)更多活力，推動(dòng)各行各業(yè)的蓬勃發(fā)展。為此我們將采取概念分析來(lái)論述中國(guó)住房抵押貸款證券化的具體情況，并且結(jié)合案例分析法，通過(guò)美國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展來(lái)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，研究抵押貸款證券化過(guò)程中會(huì)遇到的一系列風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)，針對(duì)這些所有問(wèn)題，結(jié)合其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)(以美國(guó)為主)，提出科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)措施。=1\*CHINESENUM3一、住房抵押貸款證券化的理論研究住房抵押貸款證券化的基本概念住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程．這一過(guò)程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流動(dòng)的證券。博碩：《博碩：《資產(chǎn)證券化理論及中國(guó)資產(chǎn)證券化發(fā)展分析》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2005住房抵押貸款證券化運(yùn)作流程住房抵押貸款證券化的過(guò)程很復(fù)雜，它就像一個(gè)大型的運(yùn)行機(jī)器，首先將由資產(chǎn)出售人把住房抵押貸款轉(zhuǎn)交給給特殊目的機(jī)構(gòu)，再讓特殊目的機(jī)構(gòu)采用加強(qiáng)內(nèi)部信用的形式，對(duì)信用進(jìn)行升級(jí)，再讓保險(xiǎn)公司采用加強(qiáng)外部信用的方法，提高證券的信用等級(jí)，然后將證券交給投資銀行出售發(fā)行給投資者。住房抵押貸款證券發(fā)行后，特殊目的機(jī)構(gòu)要委托商業(yè)銀行對(duì)資產(chǎn)池進(jìn)行管理，并按照合同約定按時(shí)向投資者支付本息。我國(guó)住房抵押貸款的特點(diǎn)=1\*Arabic1.采用信托的形式我國(guó)的相關(guān)條例規(guī)定了住房抵押貸款的證券化由銀行等金融機(jī)構(gòu)以發(fā)起機(jī)構(gòu)為名義把抵押貸款的資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，再通過(guò)信托機(jī)構(gòu)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)支持證券，面向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行證券。=2\*Arabic2.投資主體較單一化我國(guó)目前關(guān)于住房抵押貸款的法律法規(guī)還不完善，而住房抵押貸款證券化投資蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)，需要投資者有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，機(jī)構(gòu)投資者相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)驗(yàn)豐富，風(fēng)險(xiǎn)管理能力較成熟，交給機(jī)構(gòu)投資者來(lái)進(jìn)行投資更附保障。=3\*Arabic3.信用強(qiáng)化方式多樣，政府不提供信用保證我國(guó)住房抵押貸款證券化的信用強(qiáng)化方式有內(nèi)部和外部?jī)煞N。根據(jù)《擔(dān)保法》第８條規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)不能作為保證人?！边@項(xiàng)規(guī)定從某種意義上來(lái)看也阻礙著我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。=2\*CHINESENUM3二、我國(guó)住房抵押貸款證券化進(jìn)程我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展從上個(gè)世紀(jì)的90年代開(kāi)始，我國(guó)就對(duì)住房抵押貸款證券化展開(kāi)了諸多研究并提出了一系列具體的計(jì)劃，但始終是停留在理論研究領(lǐng)域，一直到2005年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)行了第一個(gè)住房抵押貸款支持證券的產(chǎn)品，這一突破意味著我國(guó)的住房抵押貸款證券化發(fā)展終于往實(shí)踐領(lǐng)域上邁出了歷史性的一步。然而就在中國(guó)的房貸證券化道路剛剛啟程時(shí)，2007年美國(guó)爆發(fā)了嚴(yán)重的次貸危機(jī)，這場(chǎng)危機(jī)使人們對(duì)資產(chǎn)證券化這條道路產(chǎn)生了動(dòng)搖，迫使我國(guó)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)也相繼止步。但是我國(guó)對(duì)于住房抵押貸款證券化的研究從未停止過(guò)，眾多學(xué)者在國(guó)家的鼓勵(lì)與支持下依舊對(duì)房貸證券化進(jìn)行著更深度的探索，直至2014年郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)行了又一個(gè)住房抵押貸款支持證券，住房抵押貸款證券化才在我國(guó)又步入正軌。中國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)展現(xiàn)狀中國(guó)人自古就對(duì)土地和房屋有著追崇，近年來(lái)住房產(chǎn)業(yè)更是風(fēng)生水起，隨著住房體制的深入改革和發(fā)展，我國(guó)住房抵押貸款將顯現(xiàn)出更加巨大的發(fā)展空間。我國(guó)存在大量的住房抵押貸款余額，從2016年開(kāi)始雖然我國(guó)個(gè)人住房貸款增速有所放緩，但總體呈現(xiàn)著增加趨勢(shì)。圖1個(gè)人住房貸款變化趨勢(shì)資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行從2014年郵儲(chǔ)銀行發(fā)行的住房抵押貸款支持證券后，得力于國(guó)務(wù)院的相關(guān)政策放開(kāi)和市場(chǎng)環(huán)境的變化，中國(guó)的住房貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模逐步擴(kuò)大。從2015年只發(fā)行了八只住房抵押貸款證券化產(chǎn)品，發(fā)行金額260億元，到2019年發(fā)行的產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到66單，發(fā)行金額更是達(dá)到了4990億元。住房抵押貸款證券化儼然已經(jīng)成為我國(guó)資產(chǎn)證券化中的重要組成部分。圖2中國(guó)住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券發(fā)行量數(shù)據(jù)來(lái)源：資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)圖3中國(guó)住房抵押貸款前十發(fā)起機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)從抵押貸款證券化產(chǎn)品的發(fā)起機(jī)構(gòu)來(lái)看，建設(shè)銀行在排名前十的發(fā)起銀行中占大頭，2014年到2019年共發(fā)行5000多億，發(fā)行50單產(chǎn)品，其他銀行發(fā)行金額和數(shù)量甚至不及建設(shè)銀行一半，開(kāi)展住房抵押貸款證券化目的在于積累經(jīng)驗(yàn)，銀行大多不愿意進(jìn)行房貸證券化的業(yè)務(wù)，許多發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的銀行更多不是為了謀取利益和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，而是借機(jī)希望能摸索出一條適合自己發(fā)展的道路，為將來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)的證券化積累下經(jīng)驗(yàn)，眾商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款證券化的積極性不強(qiáng)。=3\*CHINESENUM3三、美國(guó)住房抵押貸款證券化和風(fēng)險(xiǎn)的分散美國(guó)抵押市場(chǎng)流動(dòng)性問(wèn)題和二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)邦政府認(rèn)識(shí)到儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)無(wú)論是個(gè)人還是集體都需要不時(shí)獲得流動(dòng)性，因此建立了聯(lián)邦機(jī)構(gòu)，以促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上，儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)（和其他抵押貸款人）可以出售抵押貸款，以便在抵押時(shí)獲得現(xiàn)金和流動(dòng)性。這些機(jī)構(gòu)演變成三個(gè)組織：聯(lián)邦國(guó)家抵押貸款協(xié)會(huì)（FNMA），政府國(guó)家抵押貸款協(xié)會(huì)（GNMA）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司（FHLMC）。在這種情況下，這些機(jī)構(gòu)之間的差異并不重要。他們都通過(guò)向抵押貸款發(fā)行人購(gòu)買抵押并將其捆綁為“抵押支持證券”來(lái)為抵押發(fā)行人提供流動(dòng)性。美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)FNMA(聯(lián)邦國(guó)家抵押貸款協(xié)會(huì))認(rèn)識(shí)到金融機(jī)構(gòu)比起FNMA能更好地了解其借款人。實(shí)際上，這是銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)中所扮演的關(guān)鍵角色之一：收集和使用有關(guān)其客戶的財(cái)務(wù)信息。由于信息不對(duì)稱，如果銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)選擇將其有風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款出售給FNMA并自己保留安全抵押貸款，那么FNMA可能會(huì)遭受不利的選擇。為了防止這種情況，F(xiàn)NMA和其他機(jī)構(gòu)為他們將要購(gòu)買的“合格”抵押貸款制定了風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)則。這些通常為貸款/價(jià)值比率設(shè)置了最低標(biāo)準(zhǔn)（例如，僅抵押最高為抵押財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的80％或90％），這樣在違約的情況下將有額外的錢來(lái)支付止贖費(fèi)用，并為房地產(chǎn)可能的下跌提供緩沖價(jià)格。他們還經(jīng)常要求借款人具有良好的信用等級(jí)，并對(duì)抵押的金額和期限設(shè)置限制。隨著抵押貸款放貸人開(kāi)始能夠通過(guò)MBS（抵押貸款證券化）出售不良貸款，這使得他們可以方便地大幅增加抵押貸款量，而不必過(guò)多擔(dān)心借款人的質(zhì)量。銀行和其他抵押貸款發(fā)起人都不打算將貸款保留在賬簿上，因此違約將是別人的問(wèn)題。在此期間，他們會(huì)將貸款的發(fā)起費(fèi)用和其他結(jié)算費(fèi)用（無(wú)論最終是否償還貸款）都放在了口袋里，并在進(jìn)賬時(shí)賺取了額外的服務(wù)費(fèi)來(lái)管理付款。次級(jí)抵押貸款證券的買家知道他們的債券的質(zhì)量不高，但是他們不知道到底有多糟糕。風(fēng)暴出現(xiàn)在2008年，與此同時(shí)，抵押貸款的違約率開(kāi)始上升，擔(dān)心的買主開(kāi)始試圖出售房屋，建筑業(yè)的興旺建造了成千上萬(wàn)的房屋，原因是人們猜測(cè)次級(jí)抵押貸款主導(dǎo)的購(gòu)買狂潮會(huì)持續(xù)下去。隨之而來(lái)的住房供應(yīng)過(guò)剩打破了房?jī)r(jià)泡沫，并以前所未有的速度使房?jī)r(jià)下跌。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的下跌降低了支持抵押貸款的房屋的抵押品價(jià)值，這意味著，即使銀行對(duì)房屋進(jìn)行抵押贖回權(quán)，也可能最終面臨著巨大的損失。隨著越來(lái)越多的借款人發(fā)現(xiàn)自己深陷經(jīng)濟(jì)泥潭，抵押貸款違約率繼續(xù)攀升，因?yàn)榈盅嘿J款所欠的債務(wù)超過(guò)了房屋的價(jià)值。銀行受到了沉重的打擊，并且在某種程度上，它們通過(guò)MBS將抵押債務(wù)轉(zhuǎn)移給了其他人，問(wèn)題蔓延到了整個(gè)金融體系。任何擁有大量MBS風(fēng)險(xiǎn)的金融公司（保險(xiǎn)公司，養(yǎng)老基金，經(jīng)紀(jì)公司，投資銀行，對(duì)沖基金等）都容易受到了攻擊。美國(guó)對(duì)抗金融危機(jī)的力量當(dāng)一個(gè)或幾個(gè)機(jī)構(gòu)的故障可能導(dǎo)致其他主要參與者的崩潰，從而導(dǎo)致整個(gè)系統(tǒng)崩潰時(shí)，就會(huì)發(fā)生“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。在以前的危機(jī)中，人們對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注主要限于銀行，這些銀行通過(guò)付款清算系統(tǒng)相互聯(lián)系，導(dǎo)致相互之間存在巨大且相互聯(lián)系的金融義務(wù)。2008年的金融危機(jī)暴露了另一類系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是通過(guò)衍生產(chǎn)品義務(wù)相互關(guān)聯(lián)而產(chǎn)生的。這種新的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)涉及更大范圍的金融公司網(wǎng)絡(luò)，包括保險(xiǎn)公司，投資銀行和經(jīng)紀(jì)公司。聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司和聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)具有悠久的通過(guò)銀行監(jiān)管來(lái)監(jiān)視和保護(hù)支付系統(tǒng)健康的歷史。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向貝爾斯登，雷曼兄弟和AIG等非銀行金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)散引發(fā)了直接危機(jī)。由于它們不是銀行，因此美聯(lián)儲(chǔ)和其他銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)監(jiān)管，懲罰或結(jié)清銀行。國(guó)會(huì)通過(guò)問(wèn)題資產(chǎn)救助計(jì)劃（TARP），授權(quán)美聯(lián)儲(chǔ)救助對(duì)金融體系造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的非銀行公司。在該計(jì)劃的授權(quán)下，美聯(lián)儲(chǔ)從金融公司購(gòu)買了大量抵押支持證券，并在AIG中擁有大量股份。沒(méi)有這種救助，金融體系很可能會(huì)崩潰，這將消滅資產(chǎn)價(jià)值并凍結(jié)經(jīng)濟(jì)各部門企業(yè)賴以生存的資金流，從而破壞整個(gè)經(jīng)濟(jì)。引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的三大缺陷=1\*Arabic1.金融監(jiān)管的缺位美國(guó)一向尊崇自由市場(chǎng)的原則，不對(duì)金融市場(chǎng)做過(guò)多的干預(yù)，但金融風(fēng)險(xiǎn)并不是單單依靠市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)就能避免的，依然需要金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)加以適當(dāng)?shù)母深A(yù)和監(jiān)督。=2\*Arabic2.次級(jí)抵押貸款過(guò)多發(fā)放美國(guó)房貸機(jī)構(gòu)為吸引更多借款人，不斷放低貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)得到了非理性的擴(kuò)張，當(dāng)借款人出現(xiàn)違約現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，整個(gè)市場(chǎng)將會(huì)遭受重創(chuàng)。=3\*Arabic3.過(guò)度證券化次級(jí)抵押貸款的過(guò)度證券化豐富著次貸市場(chǎng)，也增加了很多風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品能夠波及到整個(gè)金融業(yè)。=4\*CHINESENUM3四、中國(guó)住房抵押貸款證券化面臨的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)動(dòng)力不足我國(guó)住房抵押貸款證券化采用的是試點(diǎn)的方式，雖然自2014年開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，取得了一些發(fā)展，但發(fā)展速度十分緩慢，形勢(shì)也依舊嚴(yán)峻，學(xué)者及機(jī)構(gòu)的各種質(zhì)疑聲從未停止。住房抵押貸款證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)在現(xiàn)國(guó)情下也并未向個(gè)人開(kāi)啟，國(guó)內(nèi)發(fā)起機(jī)構(gòu)又都以國(guó)有銀行為主，其他商業(yè)銀行則缺乏動(dòng)力。尤其在當(dāng)人們更加愿意將資金存入銀行的情況下，銀行就有著可觀的流動(dòng)資金，而住房抵押貸款證券化的最大優(yōu)勢(shì)就在于能夠替銀行規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，提高現(xiàn)金的流動(dòng)率，可這一事實(shí)與之相沖突，各銀行也就缺失資產(chǎn)證券化的意愿，導(dǎo)致住房抵押貸款證券化發(fā)展規(guī)模局限，發(fā)展速度緩慢。抵押住房的價(jià)值評(píng)估問(wèn)題貸款人（商業(yè)銀行）在進(jìn)行抵押貸款前要對(duì)抵押住房進(jìn)行精準(zhǔn)的價(jià)值評(píng)估，此時(shí)一般需要房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)介入進(jìn)行評(píng)估。住房抵押貸款證券化是住房抵押貸款的金融衍生品，銀行必須確保抵押住房的安全性和風(fēng)險(xiǎn)，避免增加后續(xù)證券的風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)住房抵押貸款證券化過(guò)程中，信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)是為投資者提供服務(wù)的重要機(jī)構(gòu)，信用評(píng)價(jià)公司是投資者做出投資決定的主要依據(jù)。為此，需要徹底的信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)和一定程度的獨(dú)立性。信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該是能夠進(jìn)行客觀公正的科學(xué)評(píng)價(jià)的機(jī)關(guān)。在美國(guó)等部分發(fā)達(dá)國(guó)家，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪的投資者服務(wù)等已經(jīng)得到了很高的信用等級(jí)。但是，目前中國(guó)市場(chǎng)上的許多評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到處理這些評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)的要求。由于信用評(píng)價(jià)公司的信用等級(jí)在投資者之間的評(píng)價(jià)不高，住房抵押貸款證券化很難穩(wěn)步發(fā)展。借款人違約帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)借款人無(wú)法做出償還時(shí)的違約帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上就是信用風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁，房主能夠定期支付抵押貸款時(shí)，抵押貸款債券表現(xiàn)良好。相反，抵押貸款債券投資可能在經(jīng)濟(jì)衰退期間虧錢，因?yàn)橄萑肜Ь车姆恐骺赡苊媾R止贖和賣空。當(dāng)前我國(guó)個(gè)人信用制度依舊不夠完善，尤其是住房抵押貸款證券化過(guò)程中的一系列抵押制度和擔(dān)保制度等相關(guān)制度還相對(duì)欠缺。銀行及其他機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的實(shí)際收入水平和還貸能力無(wú)法準(zhǔn)確做出判斷，且信用問(wèn)題帶來(lái)的突發(fā)狀況無(wú)法進(jìn)行預(yù)估，這都給證券化過(guò)程增添了風(fēng)險(xiǎn)。提前還貸的風(fēng)險(xiǎn)收入的水平、房?jī)r(jià)的變動(dòng)以及房屋貸款的利率都影響著借款人的提前還貸行為。我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定向好，居民的收入水平也大大地提高，住房?jī)r(jià)格也在穩(wěn)步攀升，當(dāng)借款人手里有了充足的資金想要對(duì)住房貸款進(jìn)行提前償付時(shí)，不僅會(huì)給銀行造成利息收入的損失也會(huì)會(huì)對(duì)證券投資者帶來(lái)不小的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的銀行一般都采取浮動(dòng)利率政策，所以每次更改利率都會(huì)對(duì)貸款產(chǎn)生影響。住房貸款的利率越高,貸款方是償還的壓力降低,因此預(yù)先支付的多,但抵押貸款銀行間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈,為了搶奪市場(chǎng)的占有率,預(yù)先支付的金額對(duì)處罰條款被緩解。以不存在的罰款機(jī)構(gòu)的住宅為擔(dān)保的貸款，在中國(guó)的銀行利息收入大幅減少的情況下，在提供償還貸款的同時(shí)，期權(quán)預(yù)定和存款利率變動(dòng)也將被協(xié)商。由于今后現(xiàn)金流和收益的不確定性，各銀行很難控制提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理提出了相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。因此，中國(guó)商業(yè)銀行的準(zhǔn)備不足的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)可以說(shuō)是貫穿整個(gè)證券化過(guò)程的?，F(xiàn)行利率影響證券化抵押貸款的投資績(jī)效。不穩(wěn)定的利率波動(dòng)給投資者帶來(lái)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)利率下降時(shí)，再融資活動(dòng)就會(huì)加速，因?yàn)榉恐鲿?huì)用利率較低的新貸款來(lái)取代現(xiàn)有的抵押貸款。到那時(shí)，當(dāng)前的證券化抵押貸款池將失去獲得與較早的抵押貸款相關(guān)的未來(lái)利息支付的能力。當(dāng)利率上升時(shí)，證券化的抵押貸款也可能賠錢。隨著新的固定收益資產(chǎn)提供更高的利率，投資資本從現(xiàn)有的抵押貸款投資中流出，價(jià)格下降。與證券化抵押貸款相關(guān)的較低利率可能會(huì)將房?jī)r(jià)推高至不現(xiàn)實(shí)的水平。當(dāng)投機(jī)者利用獲得廉價(jià)抵押貸款的渠道，對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行積極投標(biāo)時(shí)，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)出現(xiàn)。然后，中等收入的個(gè)人被市場(chǎng)拒之門外，住房需求最終會(huì)下降。房地產(chǎn)崩盤往往隨之而來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)值大幅下跌，引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退。當(dāng)下我國(guó)利率市場(chǎng)發(fā)展不夠完善和成熟，利率又是浮動(dòng)的。利率的變動(dòng)對(duì)住房抵押貸款證券的價(jià)格產(chǎn)生的影響直接影響著證券購(gòu)買者的購(gòu)買欲望，甚至?xí)黾油顿Y者的風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國(guó)住房抵押貸款證券化是近年才逐漸發(fā)展起來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)，國(guó)家監(jiān)管十分嚴(yán)格，銀行從中獲利可能并不理想。國(guó)家法律政策風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)任處在摸索階段，有一些法律法規(guī)的不完善。尤其是當(dāng)房地產(chǎn)事業(yè)的過(guò)熱，出現(xiàn)泡沫危機(jī)時(shí)，政府都會(huì)適時(shí)改變政策。住房抵押貸款證券化就會(huì)與這些房地產(chǎn)政策的調(diào)整產(chǎn)生沖突，加之沒(méi)有完善的制度保障，證券化的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。=5\*CHINESENUM3五、防范我國(guó)住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策我們都知道市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。但，面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，我們不應(yīng)該逃避，而是應(yīng)該對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的分析和研究，積極采取合適的措施規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，盡力將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低，減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。面對(duì)著住房抵押貸款證券化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)诩橙?guó)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)下，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，提出了下列措施。健全征信機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房屋貸款流程的管理信用風(fēng)險(xiǎn)是金融活動(dòng)的中最常見(jiàn)和多發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。建立更加完善的征信制度是防范信用風(fēng)險(xiǎn)的首要選擇，另外，需要依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策的導(dǎo)向，設(shè)置一個(gè)更全面更專業(yè)的信用檢測(cè)和監(jiān)督平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人信用活動(dòng)的監(jiān)管，尤其是從當(dāng)前中國(guó)的金融狀況來(lái)看，更應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)此類新興金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督和管理，加強(qiáng)貸款轉(zhuǎn)讓的監(jiān)督和風(fēng)險(xiǎn)的披露與監(jiān)管。其次，要加大宣傳力度，讓投資者和貸款人都對(duì)對(duì)信用違約等欺詐行為形成深刻認(rèn)知，從源頭上制止信用風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。銀行發(fā)放房屋貸款前，可以成立專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)，在借款人申請(qǐng)住房抵押貸款前，展開(kāi)對(duì)住房抵押貸款知識(shí)的介紹，讓借款人對(duì)住房抵押貸款本身和它的具體流程以及違約將會(huì)帶來(lái)的后果有一個(gè)充分的了解。貸款時(shí)，要對(duì)借款人的抵押住房的當(dāng)前價(jià)值、房屋實(shí)際情況、借款人的還款能力和信用狀況進(jìn)行細(xì)致考察。貸款后，應(yīng)該對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況加強(qiáng)監(jiān)控和管理，在借款人產(chǎn)生逾期貸款時(shí)，能及時(shí)響應(yīng)應(yīng)對(duì)措施，避免對(duì)銀行產(chǎn)生更大的損失。加強(qiáng)信用評(píng)級(jí)建立專業(yè)的證券信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行信用的增級(jí)和評(píng)估?？梢詫W(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的評(píng)級(jí)方法，吸取外國(guó)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，組織發(fā)展符合我國(guó)國(guó)情的，具有金融權(quán)威，影響力更大的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，令其形成一個(gè)專業(yè)的評(píng)級(jí)體系。提前償付的風(fēng)險(xiǎn)防范針對(duì)提前償付的風(fēng)險(xiǎn)我們可以采取兩種做法，一種是鎖住，另一種是繳付罰款。鎖住就是讓借款人在貸款開(kāi)始發(fā)放以后都不能讓借款人提前還貸。繳付罰款則是借款人在堅(jiān)持選擇提前還貸的情況下，就一定要繳付合同規(guī)定的罰款，用作對(duì)造成貸款方產(chǎn)生一些損失的賠償。健全利率風(fēng)險(xiǎn)管理要加快利率市場(chǎng)化的發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)利率的風(fēng)險(xiǎn)管理。由于我們國(guó)家的住房抵押貸款采用的是浮動(dòng)利率制，利率的變化與調(diào)整主要受限于相關(guān)政策，利率的浮動(dòng)又直接影響著證券的價(jià)格，增加了投資者的風(fēng)險(xiǎn)，銀行也很難預(yù)測(cè)抵押貸款的提前償付比例與速度。我們可以借此機(jī)遇，加速推動(dòng)利率市場(chǎng)化，借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，適當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)利率水平。建立健全監(jiān)管體系，完善相關(guān)法律法規(guī) 我們要加快建立住房抵押貸款的保險(xiǎn)體系，完善保險(xiǎn)機(jī)制。銀行盡量和保險(xiǎn)公司協(xié)作進(jìn)行各項(xiàng)操作，讓保險(xiǎn)公司對(duì)房屋進(jìn)行相關(guān)的保險(xiǎn)工作，最大程度分散和降低風(fēng)險(xiǎn)，減少銀行在發(fā)放貸款中產(chǎn)生的損失。建立健全金融監(jiān)管體系，加大對(duì)住房抵押貸款證券化的監(jiān)管。我國(guó)住房抵押貸款證券化想要取得更好更快的發(fā)展，離不開(kāi)與國(guó)際的交流合作，國(guó)際上的許多發(fā)達(dá)國(guó)家住房抵押貸款證券化道路已經(jīng)取得了較成熟的發(fā)展，我們可以向他們學(xué)習(xí)先進(jìn)的技術(shù)手段，汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，同國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展水平更靠近。過(guò)去，美國(guó)的次貸危機(jī)就已經(jīng)給我們敲響了一次警鐘，對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管到不到位關(guān)系著整個(gè)金融市場(chǎng)是否能夠健康發(fā)展，永葆活力。要確保對(duì)整個(gè)操作流程監(jiān)管的力度，保證監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)時(shí)性，同時(shí)注意信息披露的及時(shí)性，保證金融衍生產(chǎn)品的公開(kāi)和透明性，監(jiān)督機(jī)構(gòu)要能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)止損，規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，像西方學(xué)習(xí)并不意味著我們要全盤吸收，關(guān)鍵是要在我國(guó)住房抵押貸款證券化發(fā)展現(xiàn)狀，以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)國(guó)策，抓住金融創(chuàng)新的機(jī)遇，推進(jìn)中國(guó)住房抵押貸款證券化的進(jìn)程。關(guān)于住房抵押貸款的制度和相關(guān)法律法規(guī)這一塊，雖然歷經(jīng)多年摸索以及經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，已經(jīng)出臺(tái)并實(shí)施了一系列配套法律法規(guī)，但，關(guān)于住房抵押貸款證券化方面的法律卻仍不完善，對(duì)于具體的操作和實(shí)施方面更是達(dá)不到約束的能力。我們需要更加成熟，完善的法律體系來(lái)保障這項(xiàng)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，明確采取嚴(yán)格的法律監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)操作，要加快創(chuàng)建并頒布關(guān)于住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的審核，發(fā)行，信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)，信息披露，信用擔(dān)保和保險(xiǎn)等制度。合理分散住房抵押貸款證券化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。=6\*CHINESENUM3六、結(jié)論中國(guó)的住房抵押貸款證券化還尚處在初步階段，與其他西方發(fā)達(dá)國(guó)家比起來(lái)，依然有著許多不夠完善的地方，整個(gè)證券化體系蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也較大。但是，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)是不容小視的，其總量龐大，擁有著巨大的發(fā)展空間。堅(jiān)持并支持住房抵押貸款證券化的發(fā)展，就是推動(dòng)我國(guó)金融資本市場(chǎng)的發(fā)展，就是引導(dǎo)我國(guó)銀行業(yè)和其他相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)步，推動(dòng)我國(guó)金融業(yè)甚至是經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。我們?cè)谧C券化道路上要著重風(fēng)險(xiǎn)的控制，更要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范問(wèn)題，減少不必要的損失。因此，本文在基于對(duì)住房抵押貸款證券化原理和運(yùn)營(yíng)流程的研究前提下，結(jié)合我國(guó)目前發(fā)展情況，針對(duì)相關(guān)個(gè)人征信制度不夠完善、缺少專業(yè)的信