住房抵押貸款證券化的風險與防范

目錄摘要 摘要這是一個房地產金融領域日益發(fā)展的時代，住房抵押貸款證券化是一種金融衍生產品,在許多發(fā)達國家中經過幾十年的發(fā)展進程，日趨成熟，近年在我國,該金融工具的應用也逐漸成為了一大熱門話題。住房抵押貸款證券化給金融帶來了創(chuàng)新，也增加了資產的流動性，但證券化是一個極其復雜的過程，在整個具體實施過程中必然會遭遇風險與挑戰(zhàn)。本論文將結合中國住房貸款實際發(fā)展狀況，分析其中存在的風險并針對這些風險提出相對應的措施。本文首先將介紹什么是住房抵押貸款證券化，以及它是如何運作的，具有什么特征，然后從運作過程中分析其存在的風險，結合具體措施規(guī)避風險。盡管我國住房抵押貸款證券化發(fā)展得較晚，但住房抵押貸款證券化也早就成為了銀行規(guī)避風險，提高資產流動率的一大選擇。然而證券化是一個系統的，復雜的過程，在實施的過程中我們必須采取適合國情的具體措施，進行風險防范，將風險最大程度的降低，讓其發(fā)展得更加完善和成熟，從而成為推動我國金融市場發(fā)展的一股動力。關鍵詞：住房抵押貸款證券化風險防范

AbstractThisisaneraofincreasingdevelopmentinthefieldofrealestatefinance,Mortgagesecuritizationasakindoffinancialderivatives，inmanydevelopedcountriesafterdecadesofdevelopmentprocess,increasinglymature,inrecentyearsinChina,theuseofthisfinancialinstrumenthasalsobecomeahottopic.MBSbroughtinnovationtofinance,alsoincreasesliquidity,butsecuritizationisafiendishlycomplexprocess,inthewholeconcreteimplementationprocesswillinevitablyencounterrisksandchallenges.ThispaperwillbecombinedwithactualdevelopmentofChina’shousingmortgage,analyzetheexistingrisksandproposecorrespondingmeasures.ThispaperwillfirstintroducewhatisMBS,andhowdoesitwork,whatareitscharacteristics,thenanalyzetheriskfromtheoperationprocess,combinespecificmeasurestoavoidrisks.AlthoughourcountryMBSdevelopslate,butMBShaslongbeenagreatchoiceforBankstoavoidrisksandimprovetheassetturnoverrate.However,securitizationisasystematicandcomplexprocess.Intheprocessofimplementation,wemusttakemeasuressuitablefornationalconditionstopreventrisksorlowertherisks.WeshouldmakesecuritizationmoreperfectandmatureandmakeitadrivingforceforthedevelopmentofChina’sfinancialmarket.Keywords:housingmortgageloansecuritizationriskprevention緒論研究背景及目的自上世紀70年代美國住房貸款中出現證券以來，金融機構分散了風險，增加了資產的流動性。將抵押貸款轉換為證券是金融業(yè)的一項創(chuàng)新，它促進了資本市場和住房行業(yè)的發(fā)展。中國住房貸款起步緩慢，發(fā)展得卻很快。自上個世紀中國人民銀行推出將要進行住房抵押貸款證券化的計劃，到2005年中國建設銀行發(fā)行建元私人住房貸款資產支持證券，中國實現了從理論到實踐的飛躍。然而就在中國的資產證券化剛剛步入軌道之時，2008年的美國卻爆發(fā)了嚴重的金融危機，這次金融危機預示了住房抵押貸款證券化的風險性，更引發(fā)了金融決策者們的深思。當下的中國房地產事業(yè)發(fā)展迅猛，住房貸款余額日趨增加，正迎來金融創(chuàng)新發(fā)展的絕佳機遇，推行住房抵押貸款證券化已成必經之路。住房抵押貸款證券化是一項金融創(chuàng)新工具，為了使其發(fā)展得更加健康完善，我們需要更深入的研究其中所蘊含的風險，提前做好風險的防范和應對措施，讓住房抵押貸款證券化成為拓寬我國資本市場和推動金融業(yè)發(fā)展的新動力。研究意義及方法抵押貸款證券化與金融工程學息息相關，金融機關將住宅貸款轉換成資產。這樣就能更好地管理可能會發(fā)生的金融風險，同時增加住房市場的流動性。與此同時，投資者關心的是獲得有競爭力的回報率，從而保持并建立高于通脹率的購買力。盡管有這些好處，抵押貸款證券化一直與房地產投機和房地產泡沫聯系在一起。目前，我國面臨著巨額的住房貸款余額，住房貸款證券化的實施面臨的困難依舊嚴峻，住房領域發(fā)展面臨著一系列的風險缺乏健全的機制來保護。毋庸置疑，住房抵押貸款的證券化的成功將能夠穩(wěn)步推進我國的資產證券化，保證其健康發(fā)展就能給資本市場和其他行業(yè)帶來更多活力，推動各行各業(yè)的蓬勃發(fā)展。為此我們將采取概念分析來論述中國住房抵押貸款證券化的具體情況，并且結合案例分析法，通過美國住房抵押貸款證券化的發(fā)展來總結經驗教訓，研究抵押貸款證券化過程中會遇到的一系列風險與挑戰(zhàn)，針對這些所有問題，結合其它國家的經驗教訓(以美國為主)，提出科學合理的應對措施。=1\*CHINESENUM3一、住房抵押貸款證券化的理論研究住房抵押貸款證券化的基本概念住房抵押貸款證券化是指金融機構把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程．這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。博碩：《博碩：《資產證券化理論及中國資產證券化發(fā)展分析》，首都經濟貿易大學，2005住房抵押貸款證券化運作流程住房抵押貸款證券化的過程很復雜，它就像一個大型的運行機器，首先將由資產出售人把住房抵押貸款轉交給給特殊目的機構，再讓特殊目的機構采用加強內部信用的形式，對信用進行升級，再讓保險公司采用加強外部信用的方法，提高證券的信用等級，然后將證券交給投資銀行出售發(fā)行給投資者。住房抵押貸款證券發(fā)行后，特殊目的機構要委托商業(yè)銀行對資產池進行管理，并按照合同約定按時向投資者支付本息。我國住房抵押貸款的特點=1\*Arabic1.采用信托的形式我國的相關條例規(guī)定了住房抵押貸款的證券化由銀行等金融機構以發(fā)起機構為名義把抵押貸款的資產信托給受托機構，再通過信托機構將資產轉變?yōu)橘Y產支持證券，面向投資機構發(fā)行證券。=2\*Arabic2.投資主體較單一化我國目前關于住房抵押貸款的法律法規(guī)還不完善，而住房抵押貸款證券化投資蘊藏風險，需要投資者有較強的風險管理能力，機構投資者相對來說經驗豐富，風險管理能力較成熟，交給機構投資者來進行投資更附保障。=3\*Arabic3.信用強化方式多樣，政府不提供信用保證我國住房抵押貸款證券化的信用強化方式有內部和外部兩種。根據《擔保法》第８條規(guī)定：“國家機關不能作為保證人?！边@項規(guī)定從某種意義上來看也阻礙著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。=2\*CHINESENUM3二、我國住房抵押貸款證券化進程我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展從上個世紀的90年代開始，我國就對住房抵押貸款證券化展開了諸多研究并提出了一系列具體的計劃，但始終是停留在理論研究領域，一直到2005年中國建設銀行發(fā)行了第一個住房抵押貸款支持證券的產品，這一突破意味著我國的住房抵押貸款證券化發(fā)展終于往實踐領域上邁出了歷史性的一步。然而就在中國的房貸證券化道路剛剛啟程時，2007年美國爆發(fā)了嚴重的次貸危機，這場危機使人們對資產證券化這條道路產生了動搖，迫使我國資產證券化業(yè)務也相繼止步。但是我國對于住房抵押貸款證券化的研究從未停止過，眾多學者在國家的鼓勵與支持下依舊對房貸證券化進行著更深度的探索，直至2014年郵政儲蓄銀行發(fā)行了又一個住房抵押貸款支持證券，住房抵押貸款證券化才在我國又步入正軌。中國住房抵押貸款證券化發(fā)展現狀中國人自古就對土地和房屋有著追崇，近年來住房產業(yè)更是風生水起，隨著住房體制的深入改革和發(fā)展，我國住房抵押貸款將顯現出更加巨大的發(fā)展空間。我國存在大量的住房抵押貸款余額，從2016年開始雖然我國個人住房貸款增速有所放緩，但總體呈現著增加趨勢。圖1個人住房貸款變化趨勢資料來源：中國人民銀行從2014年郵儲銀行發(fā)行的住房抵押貸款支持證券后，得力于國務院的相關政策放開和市場環(huán)境的變化，中國的住房貸款證券化產品發(fā)行規(guī)模逐步擴大。從2015年只發(fā)行了八只住房抵押貸款證券化產品，發(fā)行金額260億元，到2019年發(fā)行的產品已經達到66單，發(fā)行金額更是達到了4990億元。住房抵押貸款證券化儼然已經成為我國資產證券化中的重要組成部分。圖2中國住房抵押貸款資產支持證券發(fā)行量數據來源：資產證券化分析網圖3中國住房抵押貸款前十發(fā)起機構數據來源：資產證券化分析網從抵押貸款證券化產品的發(fā)起機構來看，建設銀行在排名前十的發(fā)起銀行中占大頭，2014年到2019年共發(fā)行5000多億，發(fā)行50單產品，其他銀行發(fā)行金額和數量甚至不及建設銀行一半，開展住房抵押貸款證券化目的在于積累經驗，銀行大多不愿意進行房貸證券化的業(yè)務，許多發(fā)行資產證券化產品的銀行更多不是為了謀取利益和轉移風險，而是借機希望能摸索出一條適合自己發(fā)展的道路，為將來進行資產的證券化積累下經驗，眾商業(yè)銀行對住房抵押貸款證券化的積極性不強。=3\*CHINESENUM3三、美國住房抵押貸款證券化和風險的分散美國抵押市場流動性問題和二級市場聯邦政府認識到儲蓄機構無論是個人還是集體都需要不時獲得流動性，因此建立了聯邦機構，以促進二級市場，在該市場上，儲蓄機構（和其他抵押貸款人）可以出售抵押貸款，以便在抵押時獲得現金和流動性。這些機構演變成三個組織：聯邦國家抵押貸款協會（FNMA），政府國家抵押貸款協會（GNMA）和聯邦住房抵押貸款公司（FHLMC）。在這種情況下，這些機構之間的差異并不重要。他們都通過向抵押貸款發(fā)行人購買抵押并將其捆綁為“抵押支持證券”來為抵押發(fā)行人提供流動性。美國次級抵押貸款危機FNMA(聯邦國家抵押貸款協會)認識到金融機構比起FNMA能更好地了解其借款人。實際上，這是銀行和儲蓄機構在經濟中所扮演的關鍵角色之一：收集和使用有關其客戶的財務信息。由于信息不對稱，如果銀行和儲蓄機構選擇將其有風險的抵押貸款出售給FNMA并自己保留安全抵押貸款，那么FNMA可能會遭受不利的選擇。為了防止這種情況，FNMA和其他機構為他們將要購買的“合格”抵押貸款制定了風險準則。這些通常為貸款/價值比率設置了最低標準（例如，僅抵押最高為抵押財產評估價值的80％或90％），這樣在違約的情況下將有額外的錢來支付止贖費用，并為房地產可能的下跌提供緩沖價格。他們還經常要求借款人具有良好的信用等級，并對抵押的金額和期限設置限制。隨著抵押貸款放貸人開始能夠通過MBS（抵押貸款證券化）出售不良貸款，這使得他們可以方便地大幅增加抵押貸款量，而不必過多擔心借款人的質量。銀行和其他抵押貸款發(fā)起人都不打算將貸款保留在賬簿上，因此違約將是別人的問題。在此期間，他們會將貸款的發(fā)起費用和其他結算費用（無論最終是否償還貸款）都放在了口袋里，并在進賬時賺取了額外的服務費來管理付款。次級抵押貸款證券的買家知道他們的債券的質量不高，但是他們不知道到底有多糟糕。風暴出現在2008年，與此同時，抵押貸款的違約率開始上升，擔心的買主開始試圖出售房屋，建筑業(yè)的興旺建造了成千上萬的房屋，原因是人們猜測次級抵押貸款主導的購買狂潮會持續(xù)下去。隨之而來的住房供應過剩打破了房價泡沫，并以前所未有的速度使房價下跌。當然，房價的下跌降低了支持抵押貸款的房屋的抵押品價值，這意味著，即使銀行對房屋進行抵押贖回權，也可能最終面臨著巨大的損失。隨著越來越多的借款人發(fā)現自己深陷經濟泥潭，抵押貸款違約率繼續(xù)攀升，因為抵押貸款所欠的債務超過了房屋的價值。銀行受到了沉重的打擊，并且在某種程度上，它們通過MBS將抵押債務轉移給了其他人，問題蔓延到了整個金融體系。任何擁有大量MBS風險的金融公司（保險公司，養(yǎng)老基金，經紀公司，投資銀行，對沖基金等）都容易受到了攻擊。美國對抗金融危機的力量當一個或幾個機構的故障可能導致其他主要參與者的崩潰，從而導致整個系統崩潰時，就會發(fā)生“系統性風險”。在以前的危機中，人們對系統性風險的關注主要限于銀行，這些銀行通過付款清算系統相互聯系，導致相互之間存在巨大且相互聯系的金融義務。2008年的金融危機暴露了另一類系統性風險，這種系統性風險是通過衍生產品義務相互關聯而產生的。這種新的系統性風險涉及更大范圍的金融公司網絡，包括保險公司，投資銀行和經紀公司。聯邦存款保險公司和聯邦儲備系統具有悠久的通過銀行監(jiān)管來監(jiān)視和保護支付系統健康的歷史。系統性風險向貝爾斯登，雷曼兄弟和AIG等非銀行金融機構的擴散引發(fā)了直接危機。由于它們不是銀行，因此美聯儲和其他銀行監(jiān)管機構無權監(jiān)管，懲罰或結清銀行。國會通過問題資產救助計劃（TARP），授權美聯儲救助對金融體系造成系統性風險的非銀行公司。在該計劃的授權下，美聯儲從金融公司購買了大量抵押支持證券，并在AIG中擁有大量股份。沒有這種救助，金融體系很可能會崩潰，這將消滅資產價值并凍結經濟各部門企業(yè)賴以生存的資金流，從而破壞整個經濟。引發(fā)美國次貸危機的三大缺陷=1\*Arabic1.金融監(jiān)管的缺位美國一向尊崇自由市場的原則，不對金融市場做過多的干預，但金融風險并不是單單依靠市場自我調節(jié)就能避免的，依然需要金融監(jiān)管機構加以適當的干預和監(jiān)督。=2\*Arabic2.次級抵押貸款過多發(fā)放美國房貸機構為吸引更多借款人，不斷放低貸款發(fā)放標準，次級抵押貸款市場得到了非理性的擴張，當借款人出現違約現象，房地產市場持續(xù)走低，整個市場將會遭受重創(chuàng)。=3\*Arabic3.過度證券化次級抵押貸款的過度證券化豐富著次貸市場，也增加了很多風險，住房抵押貸款的風險通過次級抵押貸款產品能夠波及到整個金融業(yè)。=4\*CHINESENUM3四、中國住房抵押貸款證券化面臨的風險市場動力不足我國住房抵押貸款證券化采用的是試點的方式，雖然自2014年開始實施以來，取得了一些發(fā)展，但發(fā)展速度十分緩慢，形勢也依舊嚴峻，學者及機構的各種質疑聲從未停止。住房抵押貸款證券化的發(fā)起機構在現國情下也并未向個人開啟，國內發(fā)起機構又都以國有銀行為主，其他商業(yè)銀行則缺乏動力。尤其在當人們更加愿意將資金存入銀行的情況下，銀行就有著可觀的流動資金，而住房抵押貸款證券化的最大優(yōu)勢就在于能夠替銀行規(guī)避不必要的風險，提高現金的流動率，可這一事實與之相沖突，各銀行也就缺失資產證券化的意愿，導致住房抵押貸款證券化發(fā)展規(guī)模局限，發(fā)展速度緩慢。抵押住房的價值評估問題貸款人（商業(yè)銀行）在進行抵押貸款前要對抵押住房進行精準的價值評估，此時一般需要房產評估機構介入進行評估。住房抵押貸款證券化是住房抵押貸款的金融衍生品，銀行必須確保抵押住房的安全性和風險，避免增加后續(xù)證券的風險。在整個住房抵押貸款證券化過程中，信用評價機構是為投資者提供服務的重要機構，信用評價公司是投資者做出投資決定的主要依據。為此，需要徹底的信用評價系統和一定程度的獨立性。信用評價機構應該是能夠進行客觀公正的科學評價的機關。在美國等部分發(fā)達國家，信用評級機構標準普爾和穆迪的投資者服務等已經得到了很高的信用等級。但是，目前中國市場上的許多評級機構都遠遠達不到處理這些評級業(yè)務的要求。由于信用評價公司的信用等級在投資者之間的評價不高，住房抵押貸款證券化很難穩(wěn)步發(fā)展。借款人違約帶來的風險借款人無法做出償還時的違約帶來的風險實質上就是信用風險。當房地產市場強勁，房主能夠定期支付抵押貸款時，抵押貸款債券表現良好。相反，抵押貸款債券投資可能在經濟衰退期間虧錢，因為陷入困境的房主可能面臨止贖和賣空。當前我國個人信用制度依舊不夠完善，尤其是住房抵押貸款證券化過程中的一系列抵押制度和擔保制度等相關制度還相對欠缺。銀行及其他機構對借款人的實際收入水平和還貸能力無法準確做出判斷，且信用問題帶來的突發(fā)狀況無法進行預估，這都給證券化過程增添了風險。提前還貸的風險收入的水平、房價的變動以及房屋貸款的利率都影響著借款人的提前還貸行為。我國經濟持續(xù)穩(wěn)定向好，居民的收入水平也大大地提高，住房價格也在穩(wěn)步攀升，當借款人手里有了充足的資金想要對住房貸款進行提前償付時，不僅會給銀行造成利息收入的損失也會會對證券投資者帶來不小的風險。中國的銀行一般都采取浮動利率政策，所以每次更改利率都會對貸款產生影響。住房貸款的利率越高,貸款方是償還的壓力降低,因此預先支付的多,但抵押貸款銀行間的競爭愈演愈烈,為了搶奪市場的占有率,預先支付的金額對處罰條款被緩解。以不存在的罰款機構的住宅為擔保的貸款，在中國的銀行利息收入大幅減少的情況下，在提供償還貸款的同時，期權預定和存款利率變動也將被協商。由于今后現金流和收益的不確定性，各銀行很難控制提前還款的風險。因此，對風險管理提出了相當大的挑戰(zhàn)。因此，中國商業(yè)銀行的準備不足的風險正在加大。利率風險利率風險可以說是貫穿整個證券化過程的?，F行利率影響證券化抵押貸款的投資績效。不穩(wěn)定的利率波動給投資者帶來了財務風險。當利率下降時，再融資活動就會加速，因為房主會用利率較低的新貸款來取代現有的抵押貸款。到那時，當前的證券化抵押貸款池將失去獲得與較早的抵押貸款相關的未來利息支付的能力。當利率上升時，證券化的抵押貸款也可能賠錢。隨著新的固定收益資產提供更高的利率，投資資本從現有的抵押貸款投資中流出，價格下降。與證券化抵押貸款相關的較低利率可能會將房價推高至不現實的水平。當投機者利用獲得廉價抵押貸款的渠道，對房地產交易進行積極投標時，房地產泡沫就會出現。然后，中等收入的個人被市場拒之門外，住房需求最終會下降。房地產崩盤往往隨之而來，房地產價值大幅下跌，引發(fā)經濟衰退。當下我國利率市場發(fā)展不夠完善和成熟，利率又是浮動的。利率的變動對住房抵押貸款證券的價格產生的影響直接影響著證券購買者的購買欲望，甚至會增加投資者的風險。另外，我國住房抵押貸款證券化是近年才逐漸發(fā)展起來的新興產業(yè)，國家監(jiān)管十分嚴格，銀行從中獲利可能并不理想。國家法律政策風險中國的市場經濟任處在摸索階段，有一些法律法規(guī)的不完善。尤其是當房地產事業(yè)的過熱，出現泡沫危機時，政府都會適時改變政策。住房抵押貸款證券化就會與這些房地產政策的調整產生沖突，加之沒有完善的制度保障，證券化的風險也大大增加。=5\*CHINESENUM3五、防范我國住房抵押貸款證券化風險的對策我們都知道市場有風險，投資需謹慎。但，面臨著諸多風險時，我們不應該逃避，而是應該對這些風險進行充分的分析和研究，積極采取合適的措施規(guī)避不必要的風險，盡力將風險控制到最低，減少風險帶來的損失。面對著住房抵押貸款證券化所帶來的風險，我們在汲取國外經驗教訓的基礎下，結合我國國情，提出了下列措施。健全征信機制，加強對房屋貸款流程的管理信用風險是金融活動的中最常見和多發(fā)的風險。建立更加完善的征信制度是防范信用風險的首要選擇，另外，需要依據國家相關政策的導向，設置一個更全面更專業(yè)的信用檢測和監(jiān)督平臺，加強對個人信用活動的監(jiān)管，尤其是從當前中國的金融狀況來看，更應該加強對此類新興金融產品的風險監(jiān)督和管理，加強貸款轉讓的監(jiān)督和風險的披露與監(jiān)管。其次，要加大宣傳力度，讓投資者和貸款人都對對信用違約等欺詐行為形成深刻認知，從源頭上制止信用風險的產生。銀行發(fā)放房屋貸款前，可以成立專業(yè)的咨詢機構，在借款人申請住房抵押貸款前，展開對住房抵押貸款知識的介紹，讓借款人對住房抵押貸款本身和它的具體流程以及違約將會帶來的后果有一個充分的了解。貸款時，要對借款人的抵押住房的當前價值、房屋實際情況、借款人的還款能力和信用狀況進行細致考察。貸款后，應該對借款人的財務狀況加強監(jiān)控和管理，在借款人產生逾期貸款時，能及時響應應對措施，避免對銀行產生更大的損失。加強信用評級建立專業(yè)的證券信用評級機構，進行信用的增級和評估?？梢詫W習國外先進的評級方法，吸取外國評級機構的發(fā)展經驗，組織發(fā)展符合我國國情的，具有金融權威，影響力更大的信用評級機構，令其形成一個專業(yè)的評級體系。提前償付的風險防范針對提前償付的風險我們可以采取兩種做法，一種是鎖住，另一種是繳付罰款。鎖住就是讓借款人在貸款開始發(fā)放以后都不能讓借款人提前還貸。繳付罰款則是借款人在堅持選擇提前還貸的情況下，就一定要繳付合同規(guī)定的罰款，用作對造成貸款方產生一些損失的賠償。健全利率風險管理要加快利率市場化的發(fā)展，加強對利率的風險管理。由于我們國家的住房抵押貸款采用的是浮動利率制，利率的變化與調整主要受限于相關政策，利率的浮動又直接影響著證券的價格，增加了投資者的風險，銀行也很難預測抵押貸款的提前償付比例與速度。我們可以借此機遇，加速推動利率市場化，借鑒其他國家的經驗，適當地調節(jié)利率水平。建立健全監(jiān)管體系，完善相關法律法規(guī) 我們要加快建立住房抵押貸款的保險體系，完善保險機制。銀行盡量和保險公司協作進行各項操作，讓保險公司對房屋進行相關的保險工作，最大程度分散和降低風險，減少銀行在發(fā)放貸款中產生的損失。建立健全金融監(jiān)管體系，加大對住房抵押貸款證券化的監(jiān)管。我國住房抵押貸款證券化想要取得更好更快的發(fā)展，離不開與國際的交流合作，國際上的許多發(fā)達國家住房抵押貸款證券化道路已經取得了較成熟的發(fā)展，我們可以向他們學習先進的技術手段，汲取經驗教訓，同國際市場發(fā)展水平更靠近。過去，美國的次貸危機就已經給我們敲響了一次警鐘，對金融市場的監(jiān)管到不到位關系著整個金融市場是否能夠健康發(fā)展，永葆活力。要確保對整個操作流程監(jiān)管的力度，保證監(jiān)控風險的實時性，同時注意信息披露的及時性，保證金融衍生產品的公開和透明性，監(jiān)督機構要能及時發(fā)現問題，及時止損，規(guī)避不必要的風險。當然，像西方學習并不意味著我們要全盤吸收，關鍵是要在我國住房抵押貸款證券化發(fā)展現狀，以及國內房地產業(yè)實際情況的基礎上，結合相關國策，抓住金融創(chuàng)新的機遇，推進中國住房抵押貸款證券化的進程。關于住房抵押貸款的制度和相關法律法規(guī)這一塊，雖然歷經多年摸索以及經驗的總結，已經出臺并實施了一系列配套法律法規(guī)，但，關于住房抵押貸款證券化方面的法律卻仍不完善，對于具體的操作和實施方面更是達不到約束的能力。我們需要更加成熟，完善的法律體系來保障這項業(yè)務的健康發(fā)展，明確采取嚴格的法律監(jiān)管，規(guī)范市場操作，要加快創(chuàng)建并頒布關于住房抵押貸款證券化產品的審核，發(fā)行，信用增級和信用評級，信息披露，信用擔保和保險等制度。合理分散住房抵押貸款證券化帶來的風險，降低法律風險。=6\*CHINESENUM3六、結論中國的住房抵押貸款證券化還尚處在初步階段，與其他西方發(fā)達國家比起來，依然有著許多不夠完善的地方，整個證券化體系蘊含的風險也較大。但是，我國的住房抵押貸款市場是不容小視的，其總量龐大，擁有著巨大的發(fā)展空間。堅持并支持住房抵押貸款證券化的發(fā)展，就是推動我國金融資本市場的發(fā)展，就是引導我國銀行業(yè)和其他相關金融機構的進步，推動我國金融業(yè)甚至是經濟的蓬勃發(fā)展。我們在證券化道路上要著重風險的控制，更要加強對風險的防范問題，減少不必要的損失。因此，本文在基于對住房抵押貸款證券化原理和運營流程的研究前提下，結合我國目前發(fā)展情況，針對相關個人征信制度不夠完善、缺少專業(yè)的信