階段回顧式后評估1洞01項目

階段回顧式后評估－階段一上海公司－洞涇06-01－項目總袁強2016年3月目錄頁

目標(biāo)管理1

技術(shù)管理

營銷管理23

本階段項目開發(fā)過程的小結(jié)4前期計劃達成分析本階段前期計劃按時達成率及偏差分析：任務(wù)名稱計劃完成實際完成未完成原因備注樣板區(qū)定位評審會2016.3.30已完成/取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2016.5.10已完成/方案報批通過2016.5.30已完成/開工2016.5.30已完成/總包合同簽訂2016.5.30已完成/審圖證取得2016.9.15已完成/規(guī)劃許可證2016.9.30已完成/本階段前期計劃節(jié)點共7項，按時完成7項，達成率100%目標(biāo)管理1一、目標(biāo)管理－06-01地塊財務(wù)指標(biāo)差異分析

土地版（萬元）初步定位版（萬元）開發(fā)策劃版（萬元）備注營業(yè)收入1438871576941、銷售收入增加主要是合院聯(lián)排售價提升以及可售面積增加。2、成本增加主要是建筑面積增加，以及項目定位由樂居改為圓夢。營業(yè)稅金及附加79868752營業(yè)成本4828857339主營業(yè)務(wù)毛利8761391603毛利率60.9%58.1%銷售費用30223312管理費用40864478財務(wù)費用98179718稅前利潤6611768043土地增值稅1438915769企業(yè)所得稅1407514581項目公司凈利潤4222543745股權(quán)溢價金額4023940239銷售凈利潤率1.38%2.22%IRR9.37%10.45%一、目標(biāo)管理－06-01地塊成本差異分析成本科目差異說明土地測算定稿版初步定位版方案版開發(fā)策劃差額（E-D）總成本

482,876,691

573,387,81790,511,126一土地征地成本取消每年土地使用稅1元/平方*60年，增加金額考慮KP站放到地下補繳土地出讓金115145925

114,093,099(1,052,826)二前期費用

57679149

69,017,67911,338,530（一）規(guī)劃報批費總建筑面積差異原因1948655

2,627,498678,843（二）市政配套費市政配套預(yù)留5%調(diào)整為市政配套預(yù)留10%，且由住宅面積改為按計容面積作為取費基數(shù)41307885

45,051,8723,743,986（三）設(shè)計技術(shù)費用總建筑面積差異原因

方案設(shè)計比以往項目單價較高5803579

7,840,2152,036,636（四）施工報建費總建筑面積差異原因

檢測、監(jiān)測測算細(xì)化，其他報建費測算細(xì)化5156648

6,980,5921,823,944（五）三通一平及臨時設(shè)施費用原天安合作單位索賠費用由150萬元增加至500萬元；

總建筑面積差異原因；3462382

6,517,5033,055,121一、目標(biāo)管理－06-01地塊成本差異分析三建安成本

246805478281,639,34434,833,866（一）基礎(chǔ)工程地下面積增加約2萬多方，土方增加約400萬，地基處理費增加約600萬，樁基增加約400萬2214096836,664,30714,523,339（二）土建工程鋼筋價格由2700調(diào)整為2470元/噸

建筑面積增加2萬多方，且增加了全部的地下一層贈送面積

土建施工增加約3000萬元，甲供材增加約1500萬元，發(fā)包工程增加約1000萬126561845181,793,33555,231,489（三）室內(nèi)安裝工程建筑面積增加2萬多方1628445320,768,7204,484,267（四）門窗工程疊拼含量由0.23調(diào)整為0.22，但是配置有斷橋鋁升級為系統(tǒng)窗，

疊拼進戶門增配至60001342856613,242,453(186,113)（五）電梯供貨和安裝工程開發(fā)策劃按15年戰(zhàn)略協(xié)議價

疊拼單元及戶型調(diào)整，導(dǎo)致電梯臺數(shù)不一樣，土地版疊拼占比大60000005,559,120(440,880)（六）分包配套工程土地版：按以往項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)

開發(fā)策劃：按圖紙測算含量

主要增加時地下室采光井鋼結(jié)構(gòu)增加約350萬以及鋁合金欄桿改為玻璃欄板增加月150萬元28523638,184,8715,332,508（七）住宅室內(nèi)精裝修土地版：疊拼1500，聯(lián)排1500；

開發(fā)策劃：疊拼2000，類雙拼及類獨棟按毛坯；建筑面積差異原因5923749015,216,000(44,021,490)（八）其他建安工程主要是開荒保潔單方指標(biāo)調(diào)整，定位版按5元/m2，方案版為2元/m2299793210,538(89,255)一、目標(biāo)管理－06-01地塊成本差異分析四、公共基礎(chǔ)設(shè)施主要是面積調(diào)整，相關(guān)費用調(diào)整，增加成本主要包括類雙拼及類獨棟戶外圍墻及紅線外景觀以及主入口等2000萬，供配電費用按別墅按實結(jié)算考慮，增加1500萬，其他燃?xì)?，電信，有線電視，智能化等因建筑面積增加原因增加約300萬元51002567

89,304,48138,301,913五、后期成本總建筑面積差異原因；

物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)由3元/m2調(diào)整成4元/m25049228

7,593,2142,543,987六、售樓處、樣板房（營銷設(shè)施）土地版：按銷售收入的0.5%

開發(fā)策劃：按銷售收入的0.69%7,194,345

11,740,0004,545,655一、目標(biāo)管理－目標(biāo)成本1、33-02地塊因現(xiàn)總包基本確定為舜元公司，需調(diào)整總包成本。2、現(xiàn)正與上坤溝通涉及8塊地分?jǐn)偝杀?，計?月20日前與上坤最終確定33-02地塊及06-01地塊方案版目標(biāo)成本。一、成本管理－成本適配室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)樂居+中央空調(diào)及地暖及新風(fēng)（芯住宅選項）疊加進戶門鋼制防火防盜門+電子鎖景觀工程按公司圓夢標(biāo)準(zhǔn)400元/m2疊加斷橋鋁合金門窗疊拼系統(tǒng)窗一、成本管理－招投標(biāo)優(yōu)化1、06-01地塊樁基施工采用戰(zhàn)略招標(biāo)，施工單價比33-02地塊價格低；2、工程監(jiān)理兩地塊同時招標(biāo)，并采用按監(jiān)理人員數(shù)量報價方式，價格比奉城項目低；

技術(shù)管理2二、技術(shù)管理－土地條件控規(guī)關(guān)鍵指標(biāo)：06-01地塊控規(guī)關(guān)鍵指標(biāo)：建筑用地面積48297㎡，容積率：0.85；限高：24米；建筑密度：按審定的設(shè)計方案；綠地率不低于35%，其中集中綠地不低于10%.地面停車比例不大于20%.保障房、全裝修房、裝配式住宅均無要求。建設(shè)基地標(biāo)高應(yīng)高于地塊相鄰道路中心線標(biāo)高0.3米。

規(guī)劃局控制方案要點：基地主要出入口宜沿地塊相鄰道路設(shè)置。應(yīng)按規(guī)定配置機動車、自行車停車泊位，且基地內(nèi)要留出足夠的臨時停車及回車場地，其余按國家規(guī)范控制。。疊拼聯(lián)排別墅由于容積率與建筑密度的控制,故產(chǎn)品業(yè)態(tài)可設(shè)置成：聯(lián)排別墅及疊拼。二、技術(shù)管理－土地解讀基地北側(cè)，東側(cè)用地形狀不規(guī)則導(dǎo)致建筑布局難度增大，易形成消極的空間?；乇眰?cè)，西側(cè)道路被現(xiàn)有住宅小區(qū)侵占，道路開通難度較大，影響小區(qū)出入口及整體流線布置。西側(cè)輕軌噪聲影響較大。地塊北側(cè)按原設(shè)計方案進行過樁基施工，后期需判斷其對現(xiàn)有方案的影響，并采取相應(yīng)措施。地塊南側(cè)，東側(cè)為河道，景觀條件較好，可結(jié)合場地布置高溢價產(chǎn)品。場地內(nèi)部基本平整。二、技術(shù)管理－松江區(qū)重要規(guī)定解讀原規(guī)范要求松江區(qū)規(guī)定車位按單個戶型面積段分別設(shè)置，然后計算車位總數(shù)總面積除以總戶數(shù)，按平均面積段設(shè)置停車位并計算總車位陽臺陽臺總和建筑面積≤8㎡單個陽臺≤8平方米，總面積可適當(dāng)超過8㎡圍墻基礎(chǔ)不能超過紅線圍墻退道路紅線≥3M綠化建筑外墻1M范圍內(nèi)綠化不計入綠化率所有綠化均計入綠化率二、技術(shù)管理－方案比選方案一疊加+普通聯(lián)排方案二類雙拼合院（四排）方案三疊加+類雙拼合院（三排）優(yōu)勢：傳統(tǒng)聯(lián)排，接受度高

日照好

劣勢：小面寬5.2面寬

產(chǎn)品無競爭亮點優(yōu)勢：全聯(lián)排劣勢：合院中間戶過多整體品質(zhì)受影響

日照情況不佳優(yōu)勢：創(chuàng)新合院產(chǎn)品

面積段可控日照相對較好劣勢：需適當(dāng)布置疊加

拿地方案—疊加+普通聯(lián)排優(yōu)勢：傳統(tǒng)聯(lián)排，接受度高

日照好劣勢：產(chǎn)品無競爭亮點二、技術(shù)管理－方案比選方案一疊加+普通聯(lián)排方案二類雙拼合院（四排）方案三疊加+類雙拼合院（三排）拿地方案疊拼占比較大，溢價能力差總體貨值較低與周邊產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈，競爭力不足。凈收益率較低。規(guī)劃布局凌亂，整體品質(zhì)打造不足地面停車位較多，影響小區(qū)品質(zhì)產(chǎn)品主流，去化速度較快地庫面積小，經(jīng)濟性較好規(guī)劃布局簡單，整體品質(zhì)打造不足間距教小，建筑密度較高，影響小區(qū)品質(zhì)私密性較差與周邊產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈，競爭力不足。

產(chǎn)品主流，去化速度較快日照較好中間戶較多，存在貨值折損情況創(chuàng)新性產(chǎn)品，市場接受度存在一定風(fēng)險建筑密度較高通風(fēng)采光受限中間戶日照較差私密性較好類雙拼產(chǎn)品，有溢價預(yù)期空間關(guān)系豐富，情景感較強創(chuàng)新型產(chǎn)品，避免同質(zhì)化競爭庭院較大，空間圍合感較強創(chuàng)新性產(chǎn)品，市場接受度存在一定風(fēng)險仍存在一定比例中間戶，價值折損仍存在私密性較好類雙拼產(chǎn)品，有溢價預(yù)期空間關(guān)系豐富，情景感較強日照相對四排合院較好通風(fēng)采光相對四排合院創(chuàng)新型產(chǎn)品，避免同質(zhì)化競爭庭院較大，空間圍合感較強結(jié)論：結(jié)合萬科在杭州，合肥等地項目的案例，市場相似產(chǎn)品的表現(xiàn)，以及以上優(yōu)劣勢分析，建議選用合院方向。二、技術(shù)管理－方案演變過程（拿地—開發(fā)策劃）拿地階段開發(fā)策劃階段1、聯(lián)排產(chǎn)品調(diào)整為合院式別墅，避免市場同質(zhì)化競爭。2、配套整合，部分配套功能設(shè)置與其他地塊，KP站設(shè)置在地下，增加地上可售面積；3、結(jié)合東側(cè)公共綠地，打造主入口。調(diào)整原因：項目拿地版方案3單位指標(biāo)變化以及原因用地面積48297.1㎡——總建筑面積5995984756㎡增加約24000房(地下面積增加)地上建筑面積4105241053㎡住宅面積3994140803㎡變電站設(shè)置于地下其中疊拼157067608㎡低附加值產(chǎn)品降低約8000,其中方案二降低約9700聯(lián)排2378533195㎡高附加值產(chǎn)品增加配套面積1561250㎡物業(yè)130+業(yè)委30+門衛(wèi)30+垃圾房60地下建筑面積1890643703㎡約增加24000方,取消地面車位90輛,增加小區(qū)品質(zhì);別墅根據(jù)營銷建議戶均兩個車位,造成車位增加199輛(按照32輛/戶計算).其中地下汽車庫953123190㎡約增加14000方.地下自行車庫3280㎡地面停放非機動車車贈送面積1372120513㎡約增加6500方,別墅產(chǎn)品增加可售比66.648.14%可售比下降18.46%規(guī)劃戶數(shù)283297平均面積降低,戶數(shù)增加機動車停車數(shù)量388587輛別墅根據(jù)營銷建議戶均兩個車位,造成車位增加199輛(按照32輛/戶計算).其中地面90輛地下298587輛地下單車位面積3239.57㎡/輛指標(biāo)上升7.57二、技術(shù)管理－方案演變過程（拿地—開發(fā)策劃）該方案成因：1、為避免同質(zhì)性競爭，產(chǎn)品調(diào)整為合院別墅+疊加。2、綜合考慮日照，采光等因素，由四排合院調(diào)整為三排合院。3、目前方案中，采用人車分流系統(tǒng)，地面不設(shè)置停車位，僅設(shè)置消防車道，停車直接進入地下車庫。4、組團內(nèi)部強調(diào)三進式庭院構(gòu)造，且通過局部連接的方式打造類獨棟式產(chǎn)品。技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)變動分析二、技術(shù)管理－產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、景觀分析二、技術(shù)管理－交通分析二、技術(shù)管理－機動車位配建要求1、松江區(qū)要求按新建項目戶均面積段，控制單戶車位指標(biāo)。2、根據(jù)《上海市建設(shè)項目交通影響評價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)送審稿歸檔2015年3.12版》，本項目建設(shè)地址屬于上海市三類地區(qū)。3、40803（總面積）/306（總戶數(shù)）=133㎡，故單戶車位指標(biāo)為1.2輛。4、306*1.2=367輛。5、根據(jù)營銷輸入條件，別墅產(chǎn)品戶均2輛車位，故總車位為587輛。計算方式：二、技術(shù)管理－地庫設(shè)計-第一輪比選方案一地庫總車位：844個，戶均2.8個總面積：43613㎡其中：停車庫面積32870㎡

住宅贈送面積10343㎡單車指標(biāo)：38.9㎡地下一層平面圖地下二層平面圖結(jié)論：車位數(shù)過多，單車指標(biāo)較大，經(jīng)濟性較差，地下室贈送面積一般方案二地下一層平面圖地下二層平面圖結(jié)論：80多戶不能停車入戶，品質(zhì)較低，地下室贈送面積較少地庫總車位：605個，戶均2.0個總面積：33027㎡其中：停車庫面積22579㎡住宅贈送面積10048㎡單車指標(biāo)：37.3㎡二、技術(shù)管理－地庫設(shè)計-第一輪比選方案三地下一層平面圖地下二層平面圖地庫總車位：597個，戶均約2個總面積：43703㎡其中：停車庫面積22780㎡

住宅贈送面積20513㎡單車指標(biāo)：38.1平方米結(jié)論：滿足車位需求的同時，經(jīng)濟型較好，將多余面積作為地下室贈送，贈送率較高二、技術(shù)管理－地庫設(shè)計-第一輪比選典型組團18戶；周邊停車位40個；保證聯(lián)排戶均2個車位；且位于出入口旁；其余面積作為住宅地下室贈送；方案三：組團分析二、技術(shù)管理－地庫設(shè)計-第一輪比選

方案一方案二方案三地下總面積436133302743703機動車庫面積328702257922780車位數(shù)844605597單車指標(biāo)38.937.338.1工期進度正常較快正常KP站設(shè)置于地下，需設(shè)置局部兩層車庫，且有利于地上景觀布置，且可增加銷售面積約400㎡，比選結(jié)論如下：1、為保證別墅產(chǎn)品的品質(zhì)，地下室需盡可能保證直接入戶，故排除方案二。2、方案一與方案三經(jīng)對比，以方案三增加贈送，減少車位，平衡地庫面積最小化及車位均好性為方向進行優(yōu)化，形成最終方案。二、技術(shù)管理－地庫設(shè)計-第一輪比選二、技術(shù)管理－地庫設(shè)計-第二輪比選(地下二層同，僅比較一層)方案一方案二全開挖地庫，按開發(fā)策劃評審會要求深化，在滿足車位要求前提下，以贈送地下室面積消化車庫面積局部開挖地庫，在滿足車位要求前提下，贈送較小面積地下室，其與部分魚骨狀布置，減少開挖面積二、技術(shù)管理－地庫設(shè)計-第二輪比選方案一方案二財務(wù)測算結(jié)論：方案二比方案一減少約920萬元。（未考慮方案二結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換面積加大所增加工程量的成本）二、技術(shù)管理－地庫設(shè)計-第二輪比選各條線意見：營銷：1，戶均約31平米的贈送差值，在總價上僅差異約3.8萬，未來售價上體現(xiàn)是完全可行的。2，近31平米的面積縮小，未來競品白刃戰(zhàn)對抗時，可能面臨競品攻擊，給產(chǎn)品整體銷售價格體現(xiàn)減分。

建議：采用方案一

工程：1，方案二施工難度較大，存在開挖回填，支護面積加大等問題。

建議：采用方案一二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（合院別墅）優(yōu)勢劣勢全新的拼接方式，賦予產(chǎn)品類雙拼的概念，組團外圍每戶都是端戶。本案合院別墅面寬7.6/7.2/8.5m，同容積率情況下優(yōu)于普通聯(lián)排。贈送率均值高于30%。私密性較好空間層次豐富（街巷院），重視鄰里氛圍，打造人文社區(qū)。庭院空間趣味性強，私密性好，價值提升。創(chuàng)新性產(chǎn)品，市場接受度存在一定風(fēng)險仍存在一定比例中間戶，價值折損仍存在由于南北拼接，南北通透性南戶中戶受限，中戶采光受限。一類產(chǎn)品140㎡二類產(chǎn)品119㎡三類產(chǎn)品134㎡四類產(chǎn)品127㎡二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（A-南邊戶）

戶型位置銷售面積改造后面積贈送面積贈送率露臺面積陽臺面積（半贈送）庭院面積A南邊戶142.44186.8244.3831.16%14.483.5172.58二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（A1-南中戶）

戶型位置銷售面積改造后面積贈送面積贈送率露臺面積陽臺面積（半贈送）庭院面積A1南中戶117.96157.9840.0233.93%13.77-45.92二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（C-中邊戶）

戶型位置銷售面積改造后面積贈送面積贈送率露臺面積陽臺面積（半贈送）庭院面積C中邊戶136.69178.8042.1130.81%15.203.5142.65二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（D-內(nèi)中戶）

戶型位置銷售面積改造后面積贈送面積贈送率露臺面積陽臺面積（半贈送）庭院面積D內(nèi)中戶126.95172.1545.2035.60%8.17-29.55二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（B-北邊戶）

戶型位置銷售面積改造后面積贈送面積贈送率露臺面積陽臺面積（半贈送）庭院面積B北邊戶142.60184.3341.7329.26%21.623.5171.18二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（B1-北中戶）

戶型位置銷售面積改造后面積贈送面積贈送率露臺面積陽臺面積（半贈送）庭院面積B1北中戶138.97178.2739.3028.28%20.923.1664.79二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（E-東側(cè)類獨棟）

戶型位置銷售面積改造后面積贈送面積贈送率露臺面積陽臺面積（半贈送）庭院面積E東側(cè)類獨棟190.10243.9453.8428.32%29.45-136.55二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（E1-東側(cè)類獨棟）

戶型位置銷售面積改造后面積贈送面積贈送率露臺面積陽臺面積（半贈送）庭院面積E1東側(cè)類獨棟154.10197.3043.2028.03%20.41-132.65二、技術(shù)管理－戶型戶型說明（F-南側(cè)類獨棟）

戶型位置銷售面積改造后面積贈送面積贈送率露臺面積陽臺面積（半贈送）庭院面積F南側(cè)類獨棟173.70208.6634.9620.13%41.02-111.66戶型說明（疊拼下疊）優(yōu)勢劣勢贈送庭院，地下室，贈送面積較大橫廳具有良好的展示效果客餐廳區(qū)域采用大板結(jié)構(gòu)室外樓梯計半面積，公攤小贈送區(qū)域業(yè)主后期改造存在一定難度二、技術(shù)管理－戶型戶型面積陽臺贈送飄窗贈送露臺贈送院子地下室/閣樓贈送總面積126.940.009.005.9429.2662.47106.67127㎡戶型說明（疊拼中層）優(yōu)勢劣勢四面寬大平層，采光通風(fēng)都很好獨門獨戶產(chǎn)品室外樓梯算半面積，公攤小兩房朝北二、技術(shù)管理－戶型128㎡戶型面積陽臺贈送飄窗贈送露臺贈送院子地下室/閣樓贈送總面積126.940.009.00130022戶型說明（疊拼上疊）優(yōu)勢劣勢贈送閣樓，大露臺等，贈送面積較大橫廳具有良好的展示效果客餐廳區(qū)域采用大板結(jié)構(gòu)室外樓梯計半面積，公攤小贈送區(qū)域業(yè)主后期改造存在一定難度二、技術(shù)管理－戶型戶型面積陽臺贈送飄窗贈送露臺贈送院子地下室/閣樓贈送總面積120.523.425.4617.58036.0362.49121㎡二、技術(shù)管理－景觀概念方案設(shè)計06-01地塊人行入口位于地塊東側(cè)，結(jié)合景觀重點打造為入口示范區(qū)，宗地入口強調(diào)昭示性和儀式感。二、技術(shù)管理－景觀概念方案設(shè)計三進式小區(qū)入口，給業(yè)主營造回家的歸屬感，增強了“大隱于市”的歸家氛圍體驗。1.采用中國園林空間營造手法，人車先進入迎賓庭院再進社區(qū)，層層遞進關(guān)系較好；2.出入戶正對無邊水景與太湖石雕塑，遠眺河對岸綠坡植被，景觀效果可控；3.在示范區(qū)階段任性單獨從南側(cè)入庭院，及時橋不造，也能形成完整空間。二、技術(shù)管理－景觀概念方案設(shè)計“街坊”--小區(qū)主要道路作為院子的聯(lián)系紐帶，重點打造出怡人的尺度，營造有人情味的空間?！傲鶄€景觀節(jié)點”—將中國古典文化元素運用其中，例如琴棋書畫、詩書禮儀。二、技術(shù)管理－景觀概念方案設(shè)計圍墻—高墻隱逸，深宅大院濱河景觀—待客親水空間二、技術(shù)管理－設(shè)計單位選擇設(shè)計供應(yīng)商評價：設(shè)計單位設(shè)計態(tài)度評價設(shè)計能力評價上海唯士服務(wù)較為及時，成果提供及時，項目負(fù)責(zé)人能積極主動與我司進行溝通配合方案設(shè)計能力較強，圖紙質(zhì)量較高，無重大設(shè)計問題設(shè)計類控制指標(biāo)項目指標(biāo)控制要求現(xiàn)階段項目設(shè)計情況備注會所可配建，按計容面積0.5%配建。不設(shè)置泳池不設(shè)會所

普通車庫在平衡景觀效果與成本控制的情況下，建議地面停車數(shù)量按10%無地面停車位采用純粹的人車分流，機動車直接進入地庫＜36平米/車位42平米/車位（報規(guī)證指標(biāo)）項目全部地下停車，且KP站置于地下柱網(wǎng)尺寸8100x6600（4800）非標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)柱網(wǎng)尺寸根據(jù)別墅結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層高3.5m3.5m

住宅層高3m一二層3米，坡屋頂最低點2.7米間距受限，采用坡屋頂窗地比＜0.19＜0.19

地上贈送面積原則不送。如有需求，在方案評審階段由城市公司提出討論后確定。贈送為提高項目溢價，下疊贈送庭院臨時售樓處（單獨建造）不建議設(shè)置與上坤合用（06-08地塊）二、技術(shù)管理－設(shè)計限額指標(biāo)實施情況裝飾類控制指標(biāo)項目指標(biāo)控制要求項目設(shè)計情況備注門頭石材干掛，配壁燈石材干掛，配壁燈

墻裙保溫裝飾一體板石材增配主體大面多彩涂料分格多彩涂料分格

頂層大面多彩涂料分格多彩涂料分格

樓梯間多彩涂料分格多彩涂料分格

立面紋飾EPS線條EPS線條

陽臺毛坯：白水泥批嵌；精裝：同色平涂；頂面：白水泥批嵌毛坯：白水泥批嵌；精裝：同色平涂；頂面：白水泥批嵌

空調(diào)機位，內(nèi)壁同色平涂

頂面：白水泥批嵌同色平涂

頂面：白水泥批嵌

檐口，挑檐鋁板鋁板

坡屋面水泥瓦水泥瓦

屋面女兒墻內(nèi)側(cè)黑水泥批嵌黑水泥批嵌

深凹口同色平涂同色平涂

營銷管理3佘山國際旅游度假區(qū)傳統(tǒng)生活區(qū)泗涇古鎮(zhèn)歡樂谷區(qū)域功能定位：洞涇生活居住區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐：洞涇產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)域形象認(rèn)知：郊區(qū)，但有軌交主要規(guī)劃利好：無主要不利因素：地塊所在區(qū)域周邊為傳統(tǒng)居住區(qū)城市界面較弱未來發(fā)展前景：泗涇、洞涇及佘山三大板塊交匯，軌交直達松江新城——本案直線距離：8KM人民廣場——本案直線距離：28KM本項目位于松江洞涇鎮(zhèn)內(nèi)，該板塊在上海市屬遠郊，外環(huán)之外，目前市場開發(fā)較為集中。三、營銷管理市場分析——區(qū)位屬性結(jié)論：六年來，松江公寓市場起伏較為明顯，在12年存量高企達到峰值后，市場供應(yīng)量嚴(yán)重不足，整體成交量低迷，僅57.24萬方，14年集中供應(yīng)量較大，但成交疲弱，整體市場供大于求，時至2015年市場政策利好，回暖趨勢明顯，整體市場供求雙雙突破峰值，且供不應(yīng)求。結(jié)論：六年來，松江別墅市場整體供求平衡，由于整體供應(yīng)量較小，區(qū)域市場別墅價格受單盤影響較大，價格起伏波動較大，但整體市場價格仍處于上升趨勢。2015年價格達31509元/㎡。公寓：近6年至今松江區(qū)公寓市場供求結(jié)構(gòu)從供大于求走向供不應(yīng)求，6年累計供應(yīng)517.87萬方，成交495.44萬方，供求比為1.：0.96；價格方面，區(qū)域房價年增長率基本保持在10%以上，2015年均價23791元/m2.別墅：近6年至今松江區(qū)別墅市場供求量176.11萬方，成交161.43萬方，市場整體供求平衡；價格方面，區(qū)域別墅價格在12年經(jīng)過一次10000元/平米的價格探底后，13年開始回暖，在2015年達到歷史最高值28915元/m2.。三、營銷管理市場分析——區(qū)域供求分析三、營銷管理市場分析——2015年區(qū)域供求分析供應(yīng)：松江2015年累計供應(yīng)13619套，其中別墅占比20%，供應(yīng)量最大的為松江新城板塊；成交：2015年成交15659套，對比去年同期上漲88%，10月公寓成交量達到1727套的巔峰狀態(tài)，月均去化1101套；別墅成交量少，月均只有200套；均價：2015年公寓均價22534元/平，12月已突破2.3萬；別墅均價28915元/平；量價走勢：松江區(qū)整體市場供不應(yīng)求，供求市場2015年嚴(yán)重供不應(yīng)求，別墅市場供求平衡。結(jié)論：2015年之前區(qū)域市場容量較小，且供求幾乎由單盤決定。2015年開始多個全新上市項目上市，市場年供求價均達到歷史峰值，目前均價達25000元/㎡。公寓：2015年前競爭板塊公寓市場因整體容量較小，無真正意義上的年度供求比可言，15年開始供應(yīng)激增，整體市場供求平衡。別墅：近6年競爭板塊累計供應(yīng)63.36萬方，成交48.27萬方，整體市場供略大于求。結(jié)論：競爭板塊內(nèi)別墅市場相對較為穩(wěn)定，供求平衡，別墅成交主要集中佘山及洞涇板塊內(nèi)，泗涇板塊目前暫無別墅項目可售。三、營銷管理市場分析——板塊供求分析競爭板塊包括佘山、洞涇及泗涇三、營銷管理市場分析——2015年板塊供求分析供應(yīng)：競爭板塊2015年整體供應(yīng)6304套，其中別墅892套，占比14%；成交：成交主要集中4-6月及9-12月，成交量較大，整體市場2015年累計成交5570套，其中公寓4922套，別墅648套；均價：2015年公寓均價23119元/平，別墅均價32187元/平；量價走勢：整體市場供求相對平衡，別墅產(chǎn)品成交主力集中洞涇板塊經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品，佘山高端別墅成交量較低。競爭板塊包括佘山、洞涇及泗涇板塊內(nèi)在售公寓產(chǎn)品主力面積為80-100㎡剛需就首改，主力總價160-280萬，總價上限320萬；別墅主力面積110-150㎡經(jīng)濟型入門級別墅，熱銷總價280-400萬，總價上限480萬。三、營銷管理市場分析——2015年板塊成交結(jié)構(gòu)面積段160以下160-200200-240240-280280-320320-360360-400400-440440-480480-520520-560560-600600-650650-700700-800800以上合計成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)80以下30347460100000000000083880-9019811187401351700000000000220890-10016217363426285100000000001308100-11012469172100121671261020010495110-1201919366810311100000010249120-13001040508212151530110000364130-14000346635391483530000000360140-15000659482818410000000164150-160001212242017000010059160-1700004013429410000046170-180000002144910000021180-19000000665352410200061190-2000000000110132000017200以上00024826426384929362743128420匯總519185213329536513232841541225879443828451286610三、營銷管理市場分析——競品分析金地自在城基本信息物業(yè)類別住宅建筑類別小高層占地面積610000㎡建筑面積1150000㎡裝修狀況精裝修2000元/㎡環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈泗涇容積率2.0綠化率40%戶數(shù)當(dāng)期戶數(shù)1056戶開盤時間2013年8月物業(yè)公司金地物業(yè)公司開發(fā)商上海仲駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地鐵站11-18層小高層產(chǎn)品洋房產(chǎn)品，信息暫未公布沿河別墅產(chǎn)品三四五期期總平圖三期在售77㎡2房110㎡3房泗涇在售核心項目，百萬方大盤，未來待上市量充足，區(qū)域流量大盤，目前價格23000元/㎡，區(qū)域價格最低，是為本案未來核心競品。三、營銷管理市場分析——競品分析建發(fā)玖瓏灣基本信息物業(yè)類別普通住宅建筑類別小高層、洋房占地面積34438㎡建筑面積68877㎡裝修狀況精裝環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈泗涇容積率2.0綠化率35%戶數(shù)688戶開盤時間2015年9月底物業(yè)公司怡家園物業(yè)管理有限公司開發(fā)商上海兆升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司82㎡兩房119㎡三房泗涇15年全新上市項目，洋房公寓混和規(guī)劃，明年貨量充足。三、營銷管理市場分析——競品分析恒大佘山首府公寓60㎡一房公寓79-83㎡2房123㎡3房142㎡4房基本信息物業(yè)類別花洋、公寓占地面積40129㎡建筑面積精裝裝修狀況毛坯所屬商圈佘山容積率1.8綠化率35%戶數(shù)527開盤時間2015年4月物業(yè)公司上海金碧物業(yè)管理有限公司開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團佘山北剛需及首改型公寓洋房產(chǎn)品，首付3%，首付優(yōu)勢明顯，本案公寓主要競品。三、營銷管理市場分析——競品分析恒大帝景基本信息物業(yè)類別公寓，花洋占地面積69961㎡建筑面積111980㎡裝修狀況精裝所屬商圈大學(xué)城容積率1.6綠化率35%戶數(shù)780開盤時間預(yù)計2014年8月物業(yè)公司-開發(fā)商恒大地產(chǎn)公寓花洋花洋恒大東地塊產(chǎn)品配比房型面積套數(shù)套數(shù)比例二房80㎡12829.10%三房一衛(wèi)100㎡12929.30%三房兩衛(wèi)120㎡439.80%花園洋房140－200㎡14031.80%合計440100%恒大西地塊產(chǎn)品配比房型面積套數(shù)套數(shù)比例二房80㎡9427.50%三房一衛(wèi)100㎡11132.50%三房兩衛(wèi)120㎡277.90%花園洋房140－200㎡11032.20%合計342100%北向采光通風(fēng)井B戶型，80平米二房二廳二衛(wèi)A戶型，100平米三房二廳二衛(wèi)C戶型，120平米三房二廳三衛(wèi)松江新城剛需及首改型公寓洋房產(chǎn)品，首付3%，首付優(yōu)勢明顯，本案公寓主要競品。三、營銷管理市場分析——競品分析基本信息物業(yè)類別公寓建筑類別高層占地面積78627㎡、住宅23588㎡建筑面積住宅69299㎡裝修狀況精裝修環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈松江新城容積率3.0綠化率35%戶數(shù)總戶數(shù)約500戶開盤時間2015年10月物業(yè)公司綠庭開發(fā)商綠庭置業(yè)綠庭湖畔名軒住宅部分345133㎡三房158㎡四房99㎡2+1房綠庭悅公館松江新城景觀資源優(yōu)質(zhì)項目，區(qū)域標(biāo)桿，改善型公寓產(chǎn)品。三、營銷管理市場分析——競品分析佘山瓏原基本信息物業(yè)類別別墅建筑類別聯(lián)排雙拼疊拼占地面積104776平方米建筑面積130970平方米裝修狀況毛坯,全裝修環(huán)線位置外環(huán)以外所屬商圈松江新城容積率0.8綠化率35%物業(yè)公司佘山瓏原物業(yè)費3.60-4.00元/平方米.月開發(fā)商上海靜園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二期一期佘山瓏原145㎡聯(lián)排五層閣樓上疊105㎡三層

中疊105-113㎡地下室四層下疊127㎡地下室一層二層地下室一層二層三層

聯(lián)排106㎡經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品，別墅流量區(qū)域標(biāo)桿，后期有一定貨量。三、營銷管理市場分析——外部競爭環(huán)境別墅競爭環(huán)境——項目周邊主要在售項目有5個，待售項目5個，已取證未售量5.65萬方，未取證面積達到39.9萬方，以別墅產(chǎn)品銷售流量來看，未來競爭壓力較大。銷售狀態(tài)項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積（㎡）已推未售（萬㎡）已推未售套數(shù)未取證面積（萬㎡）當(dāng)前均價（元/㎡）總價段（萬元）在售項目一級競品萬科有山疊加上疊115下疊1101.21073.234000350-440上坤旭輝墅疊加、聯(lián)排疊加110-120聯(lián)排1081.41162.1聯(lián)排38500疊加未售408-440二級競品融信鉑灣疊加上疊158下疊1762.91822.926000400-550萬科云間傳奇疊加疊加120-130003.633000380-450中海悅府聯(lián)排聯(lián)排130、150、160、1800.1510028500350-550待售項目綠地海珀佘山疊加疊加130-140001.6待售預(yù)計350-450同濟泗涇地塊疊加、聯(lián)排——0011.2————建工趙巷地塊疊加、聯(lián)排——0011.8————上坤08-01聯(lián)排產(chǎn)品聯(lián)排115001.7————上坤27-02疊加上疊112下疊122001.1————合計———5.6541539.9————三、營銷管理市場分析——外部競爭環(huán)境

Q1Q2Q36萬方158-176㎡疊加萬科有山上坤旭輝墅萬科云間傳奇中海悅府我司預(yù)計三季度末入市，主要競品為體量較大的融信鉑灣疊加產(chǎn)品、同濟泗涇地塊和建工趙巷地塊、上坤27-02/08-01地塊。融信鉑灣疊加別墅產(chǎn)品面積較大，158-176平毛坯，因其單價較低，與我司疊加產(chǎn)品總價差距并不是很大同濟地塊和建工地塊容積率1-1.2未來與我司別墅產(chǎn)品有較大競爭。上坤27-02疊加為110-120面積段，08-01為115聯(lián)排，與我司存在競爭關(guān)系。疊加、聯(lián)排競品融信鉑灣5萬方158-176㎡疊加3.8萬方158-176㎡疊加2.5萬方120-130㎡疊加1萬方120-130㎡疊加0萬方120-130㎡疊加1.2萬方130-140㎡疊加0.6萬方130-140㎡疊加0萬方130-140㎡疊加約3萬方待定綠地海珀佘山同濟地塊建工地塊2.8萬方110-115㎡疊加1.6萬方110-115㎡疊加0.4萬方110-115㎡疊加3.2萬方120㎡疊加、108㎡聯(lián)排2.2萬方120㎡疊加、108㎡聯(lián)排1.3萬方120㎡疊加、108㎡聯(lián)排0.8萬方130-180㎡聯(lián)排0.2萬方130-180㎡聯(lián)排0萬方130-180㎡聯(lián)排約3萬方待定一季度末存量16.5萬方上坤27-02約0.8萬方待定約1.1萬方待定上坤08-01約1.2萬方待定約1.4萬方待定二季度末存量13.1萬方三季度末存量約13.5萬方2016年初市場延續(xù)15年回暖趨勢，供不應(yīng)求產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，價格戰(zhàn)勢在必行別墅熱銷面積110-150，熱銷總價280-400萬市場部分總結(jié)：剛需、首改公寓及經(jīng)濟型別墅快速去化市場未來待上市及存量較大，市場同質(zhì)競爭，未來陷入紅海競爭區(qū)域購房客群特征：普通住宅市場客群具有三大特征：價格敏感度高、追求性價比、對區(qū)域定位具有一定的認(rèn)可度首置客群客戶來源：以長寧區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)工作的城市中小白領(lǐng)為主體，屬于價格擠壓性客群置業(yè)敏感性因素：此類客群多為外溢客群，看重居住環(huán)境及配套及交通便利性，追求物業(yè)的性價比，有較高的價格敏感度。總價/面積段控制：面積段在80~100㎡，總價段在200~250萬，首改客群客戶來源：以市區(qū)一換二以及本區(qū)域首改置業(yè)為主，能夠承受片區(qū)價位；對購買物業(yè)功能性及價格段有一定的要求。置業(yè)敏感因素：此類人群在市區(qū)或本區(qū)域擁有一套甚至多套住房，并且手頭有一定的積蓄，支付能力強，追求產(chǎn)品性價比及舒適度。總價/面積段控制：面積段在120~140㎡長寧徐匯區(qū)虹橋、古北、西郊、田林、龍華、徐匯閔行華漕、漕河涇、古美、金虹橋、七寶松江九亭、新橋、泗涇、洞涇、佘山9號線沿線，從徐家匯站起至松江，5-10年左右房齡，是住戶公寓近6萬套，而面積在120-200㎡的住戶約1萬多套，改善型需求明顯。三、營銷管理客戶分析——客戶特征及需求核心客戶機會客戶松江/閔行/大虹橋區(qū)外溢60%左右客戶構(gòu)成：松江本地、閔行、虹橋外溢客戶為主，主要為產(chǎn)品形態(tài)、性價比、社區(qū)規(guī)劃吸引本地及外溢改善客戶其他較遠區(qū)域外地客戶10%左右客戶構(gòu)成：來自于市區(qū)較遠區(qū)域和外地客群主要隨著項目口碑?dāng)U散、既有客戶傳播、市區(qū)房價進一步擠壓，導(dǎo)入更多外圍改善客戶。核心客戶機會客戶客戶構(gòu)成項目主要客戶松江區(qū)域+臨近區(qū)外溢客戶，交通距離車行1小時通達區(qū)域為主，未來客戶導(dǎo)入可能呈現(xiàn)以核心客戶為主，按交通距離向外區(qū)層層遞減的情況。項目別墅通過創(chuàng)新產(chǎn)品、總價控制、社區(qū)情景教育在樹立項目形象并引導(dǎo)主要客戶，未來依托城市快速路網(wǎng)拓展浦西區(qū)域，和浦東臨近區(qū)域。補充客戶泛浦西(徐匯、長寧)，浦東臨近區(qū)域30%左右客戶構(gòu)成：幾個泛外溢區(qū)，交通時間約1小時。主要通過別墅形態(tài)、總價優(yōu)勢、大型住區(qū)氛圍吸引市區(qū)及浦東現(xiàn)有公寓改善客戶。補充客戶主力客群描述來源：松江+近區(qū)外溢職業(yè)：企業(yè)主/公司中高層/管理者/高收入行業(yè)白領(lǐng)及以上年齡：40歲以上置業(yè)目的：二次置業(yè)/改善置業(yè)關(guān)注因素：居住形態(tài)改善、產(chǎn)品性價比、社區(qū)規(guī)劃、區(qū)域配套(教、醫(yī)、生活等)三、營銷管理客戶分析——06-01地塊客戶構(gòu)成為事業(yè)有成的，財富階層，提供居住情景濃厚的新一代別墅產(chǎn)品（私密性強、花園大、別墅產(chǎn)品考慮至少2車位以上）年齡40歲以上置業(yè)預(yù)算家庭結(jié)構(gòu)事業(yè)階段收入水平生活態(tài)度500萬左右經(jīng)濟型別墅2代/3代家庭考慮父母同住行業(yè)中高產(chǎn)階層企業(yè)管理層/公司管理者/高收入行業(yè)白領(lǐng)及以上具備較好經(jīng)濟實力月入3萬以上/家庭追求生活品質(zhì)生活態(tài)度鮮明享受一定的居住情懷三、營銷管理客戶分析——06-01地塊客戶屬性標(biāo)簽三、營銷管理售價變化售價變化與合理性論證土地版價格測算地塊產(chǎn)品層數(shù)套數(shù)單套面積面積單價總銷06-01地塊精裝上疊4-5層24121290435607103402728精裝中疊3層1212815363610755460352精裝下疊1-2層24132316835107111218976

合計60

760835500270082056類雙拼-南邊戶1-3層29141408044565181825200類雙拼-南中戶1-3層52119618844565275768220類雙拼-北邊戶1-3層28140392042565166854800類雙拼-北中戶1-3層53134710238565273888630類雙拼-邊戶1-3層20140280040565113582000類雙拼-中戶1-3層43127546136565199681465

合計225

29551410001211600315類獨棟-東側(cè)1-3層717011905246162428590類獨棟-南側(cè)1-3層14176246453261131235104

合計21

365453000193663694

累計306

40813410491675346065合院及類獨棟價格提升，總貨值增加。整體市場走勢變化：

2015年樓市回暖，政策刺激居功至偉。12月底，央行再次宣布降準(zhǔn)，這一次次好無疑再次刺激2016年初的樓市，不論是上游的房企開發(fā)融資，還是下游的購房按揭貸款，都會受益。而在此前，刺激政策接連出臺，包括降息、放松限購、放松限貸、放松公積金貸款等等措施，對成交量的回升起到了極大的促進作用。2016年初去庫存壓力減小，預(yù)計價格會有明顯上升，整體市場會保持一定的熱度。區(qū)域市場走勢變化：松江一直為全市遠郊區(qū)中的熱門區(qū)域，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃及建設(shè)相較于其他遠郊區(qū)域發(fā)展較塊，2015年區(qū)域銷售量明顯提升，同時區(qū)域價格上升明顯，剛需及首改型公寓及經(jīng)濟型別墅熱銷，為市場主要關(guān)注產(chǎn)品。但未來2016年市場潛在供應(yīng)量較大，市場依然存在較為激烈的競爭關(guān)系。三、營銷管理市場變化趨勢預(yù)測與分析71

首批：2016年8月30日168套公寓、108套疊加71

批次房源幢數(shù)單元數(shù)套數(shù)總銷首批疊加3126027008合院1115815885081類獨次合院267037694類獨棟3332767合計

37197309169150首批：2016年11月30日60套疊加158套合院18套類獨棟二次：2017年4月70套合院3套類獨棟三、營銷管理開發(fā)分期06-01地塊推盤策略：1）差異化搭配，跑量與溢價產(chǎn)品同步推售，提升競爭力，利用合院邊戶的價格卯定效應(yīng)逐步提升中戶的銷售；2）根據(jù)工程進度，疊加分3批次、類獨棟分5批次、合院分6批次，組合推售；3）合院整體開率去化，通過價格差及性價比錯位競爭；72

72

首批：2016年8月30日168套公寓、108套疊加72

三、營銷管理推售策略06-01地塊1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#17#18#19#20#21#22#06-01項目推售計劃排布推售時間產(chǎn)品類型推售樓棟推售套數(shù)推售面積均價貨值2016/11/30疊加22#2025363550090032016/11/30合院6#1217404100071342016/11/30合院8#1420304100083232016/11/30合院12#18261041000107012016/11/30合院19#18261041000107012016/11/30類獨棟8#東側(cè)23485300018442016/11/30類獨棟11#東側(cè)23485300018442017/3/30疊加21#1519023550067522017/3/30合院9#18261041000107012017/3/30合院18#18261041000107012017/3/30類獨棟17#東側(cè)35225300027672017/3/30類獨棟2#46965300036892017/6/30疊加20#2025363550090032017/6/30合院7#1217404100071342017/6/30合院13#1217404100071342017/6/30合院15#18261041000107012017/6/30合院16#1318854100077292017/6/30類獨棟3#46965300036892017/9/30合院5#1217404100071342017/9/30合院10#1217404100071342017/9/30合院17#1521754100089182017/9/30類獨棟1#35225300027672017/11/30合院11#1420304100083232017/11/30合院14#19275541000112962018/1/30類獨棟4#35225300027672018/7/30車位車位17361421000001730合計

4744939511925001796162016.11.302016.11.302016.11.302016.11.302016.11.302016.11.302016.11.302017.3.302017.3.302017.3.302017.3.302017.3.302017.6.302017.6.302017.6.302017.6.302017.6.302017.6.302017.9.302017.9.302017.9.302017.9.302017.11.302017.11.302018.1.30三、營銷管理去化周期06-01地塊2016年11月首開疊加、合院、類獨棟2017年11月合院全盤總銷17億+，整體去化周期月（16年11月到18年4月底共15個月）。共首開+5次加推，采用短聚短爆，保證銷售節(jié)點同時也需要增加內(nèi)場轉(zhuǎn)化率。節(jié)點時間產(chǎn)品樓棟套數(shù)戶型面積貨值首開2016年11月疊加22#20120-130平25369003合院6#、8#、12#、19#62120-140平899036859類獨棟8#東側(cè)、11#東側(cè)4170-180平6963688加推2017年3月疊加21#