商業(yè)地產-上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案-129

靜安國際廣場籌劃案

STARMARKETING空間的聚集，必然導致時間效率的提高——史蒂芬·霍金市場研判一、租賃市場自1999年后上海甲級辦公樓的需求量始終高于供給量，呈現(xiàn)出供不應求的局面?？罩寐食掷m(xù)下降，2006年上半年的市場平均空置率僅為5.1%。甲級寫字樓根本面甲級寫字樓租金變化2001年至2003年之間上海甲級辦公樓的租金增長平穩(wěn)。2003年起,租金增長速度每年15%-21%，顯示出市場的強烈需求。2005年甲級辦公樓的租金穩(wěn)步上漲，平均議價空間為9.15％。甲級寫字樓前景分析上海擁有世界級城市的人口規(guī)模和經(jīng)濟增長潛力，但目前的CBD寫字樓總面積不如香港和新家坡，有較大的增長空間。CBD甲級寫字樓分析虹橋徐家匯淮海路南京西路人民廣場陸家嘴靜安中高檔寫字樓分析1236541234324132155北京西路沿線南京西路沿線威海路沿線華山路沿線靜安中高檔寫字樓分析1236541234324132155北京西路沿線南京西路沿線威海路沿線華山路沿線地段寫字樓南京西路梅龍鎮(zhèn)中興泰富恒隆中欣機場航站中華企業(yè)企業(yè)狀況跨國企業(yè)總部為主外資中型企業(yè)\國內大中型金融和和服務貿易企業(yè)面積段整層為主200-400/整層北京西路凱迪克新城國旅建京國立靜安中華企業(yè)狀況國內貿易+服務+制造+金融等

較分散面積段200-400威海路招商紳士晶采文錦

企業(yè)狀況外資中小企業(yè)\國內中型高端服務和咨詢企業(yè)

面積段200-300

二、銷售市場供需根本面上海銷售型寫字樓總體仍然供不應求，成交穩(wěn)定增長，特別是今年供不應求明顯。價格下調是由于上市樓盤向外擴散，整體成交均價下滑?；貓舐史治錾虾ｄN售型寫字樓回報率整體穩(wěn)定7%左右。CBD高檔寫字樓銷售分析3411891265710

物業(yè)總套總面積開盤時間售出套售出面積售出套售出面積成交價現(xiàn)均價租金主力面積月均去化回報率回報率虹口海泰國際477270372005.12.2023111440197973323100250004.553-11311440.0660.066

寶礦國際155541512005.8.105212160581421424196260004.8300-40010150.0670.067浦東花旗41899822004.5.182232504223250433042

8253612040.082

中融恒瑞81200002005.7.67217816721781621718270004.5120-35313700.0700.061黃浦海通證券243303232004.6.30137160951371609520313300006.497-13012380.1060.078

旺角廣場209296502005.5.19176207361762073623972268004.574-18213820.0630.061

新黃浦金融51191372005.6.1713238813238824142260004.5210-40611940.0630.063長寧大眾金融334406252005.5.12163262191382177517147175003.872-30015420.0750.079

現(xiàn)代641540752005.102422422421855621318220004.893-17418560.0760.080

華聞國際222400142006.10.086505//20000200003.898-3005050.0690.069

首信銀都208400502006.3.296313440//21000230004.887-42219200.0800.076靜安晶采世紀262347932005.7.132262262263110623784360005.598-24212440.0780.056

海銀238455552005.83434341193124645315005.5250-3409940.0750.064靜安寫字樓銷售分析8541237691011物業(yè)總套總面積開盤時間售出套售出面積成交價現(xiàn)均價租金主力面積月均去化回報率回報率海銀238455552005.8341193124645315005.5250-3409940.0750.064晶采262347932005.7.132263110623784360005.598-24212440.0780.056凱迪克40190492005.218690019537220004.43833830.0760.073申銀159314482004.81442331911773

住宅174/2421372

靜安中華260337352004.102603373520231250005.586-13733740.0920.080海森184289742004.51232671012131165002.9137-27533390.0810.064創(chuàng)展215274482006.80020000200003.580-180

0.0640.064寶華195261142005.12181238251570417000393-22326470.0650.064財富505411872005.6403336521612918000346/11324040.0630.061元茂179251842005.11117119021537816500380-15513220.0660.068世紀商務448250112005.1400213381797417000335-7321340.0560.064靜安寫字樓客源分析8541237691011物業(yè)總套售出套主力面積購買目的客戶來源客戶性質備注投資自用上海外地境外企業(yè)個人海銀23834250-34020%80%20%15%60%65%35%中型企業(yè)晶采26222698-24225%75%15%15%70%60%40%中小型企業(yè)靜安中華26026086-13750%50%45%45%10%

100%

海森184123137-27560%40%30%70%

100%

寶華19518193-22340%60%45%45%10%

100%

元茂17911780-15525%75%35%55%10%

100%

財富50540346/11370%30%35%60%

100%

世紀商務44840035-7390%10%20%80%

100%

典型個案補充項目名稱項目位置建筑面積開盤時間竣工時間現(xiàn)價現(xiàn)租金回報率面積段外立面內部設施備注靜安陽光企業(yè)中心膠州路安遠路270002006.122007.12190003.46.5%100-300現(xiàn)代時尚中央空調等,近甲級

靜安創(chuàng)展大廈西康路安遠路277482006.82007.12180003.36.7%80-180現(xiàn)代時尚近甲級內態(tài)內庭院，5-5.5米層高寫字樓最終用戶主力客戶：中型智力效勞企業(yè)如：廣告設計、商務咨詢、法律金融、效勞貿易等輔助客戶：其它中型企業(yè)租賃研判面積段：200-400平方米租金：4元/平方米客戶類別：自用型客源60％,投資型客源40%寫字樓購置客戶銷售研判客戶地域：江浙外地客戶45%，上海本地35%，境外20%面積段:100-200平方米海外基金收購一覽海外基金在上海和中國的收購雖然在加快。摩根物業(yè)錦麟天地復地雅園錦麟天地世界貿易大廈上海廣場商業(yè)陸家嘴中央公寓華山夏都東海廣場埃蒙頓廣場明天廣場時間2003.62004.62004.112004.122005.62006.4-52006.62006.7

總金額（億）USD0.9USD0.55USD0.9HK8.467.017.619.6談判中談判中總建面(萬平米)股份股份全部股份6.844.92.77.15

單價（萬/平方）

1.092.241.432.82.73

麥格理物業(yè)新茂城市酒店協(xié)和盛捷酒店公寓高盛百騰廣場虹橋花苑GatewayGapital翠湖天地花旗永新廣場時間2005.12005.9

2006.12006.32006.32005.11總金額（億）USD0.984USD1USD1.076USD0.76USD0.5總建面(萬)3.221.65

4.16

1.573單價（萬）2.52.42

USD0.256

3.821.85海外基金收購一覽1234567810912111、錦麟天地2、復地雅園3、世貿大廈4、上海廣場5、華山夏都6、東海廣場7、新茂大廈8、城市酒店9、盛捷酒店10、百騰廣場11、翠湖天地12、永新廣場非常謹慎，所選商辦類物業(yè)根本為CBD核心區(qū),且優(yōu)中選優(yōu)項目研判一、SWOT分析寫字樓共性分析比較因素國際甲級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓靜安國際廣場地段區(qū)位CBD中心次級CBD/商務聚積區(qū)次級CBD/商務聚積區(qū)CBD邊緣

交通便捷/離輕軌站近便捷/離輕軌站近便捷離輕軌站不遠

商務氛圍CBD成熟商圈成熟商圈地段商務成熟離CBD不遠樓盤品質規(guī)模5萬3萬1.5萬1.6萬

外立面高檔玻璃幕墻/鋁板高檔玻璃幕墻/鋁板玻璃幕墻/鋁板/石材玻璃幕墻

大堂高檔石材/H10/400M2高檔石材/H7/300M2H5/200M2高檔石材/H5/

標準層1500M21200M21000M2957M2

得房率75%70%65%64%

凈高2.72.62.52.4

承重250KN/M2250KN/M2250KN/M2250KN/M2

走道高檔石材地面/吸音吊頂石材地面/吸音吊頂石材/地毯/吸音吊頂?；?吸音吊頂

中央空調國際知名品牌/30M3/溫濕度國際知名品牌合資知名品牌/獨立空調進口獨立空調

電梯進口國際知名品牌/3900M2進口國際知名品牌/4500M2合資知名品牌/5000M2進口知名品牌/5000M2

智能化5A+創(chuàng)新科技5A4A/3A4A

配電雙路/90VAM2雙路/80VAM2雙路/80VAM2雙路/80VAM2

供水24H冷熱水24H冷熱水雙路供水雙路供水

電話線12M220M220M220M2

衛(wèi)生間高檔進口潔具高檔進口潔具知名品牌潔具知名品牌潔具

停車位150M2200M2250M2170M2服務物業(yè)管理國際知名品牌物管國際知名品牌物管品牌物管或自管國際知名品牌物管

商務配套5000M24000M21000M27700M2客戶選擇租售模式只租不售連續(xù)整層銷售小面積分割出售為主

客戶類型跨國大型企業(yè)為主跨國大中型企業(yè)為主國內中小型企業(yè)為主

周邊在售寫字樓個性分析設計理念娛樂和數(shù)學魔比斯環(huán)和商業(yè)條形碼建筑條件外墻：新加坡彩色鋁合金復板和美國頂級鍍膜玻璃幕墻

大堂：7米，高級花崗石，裝飾主題時空運轉走道：高級磨光花崗石設施條件美國HONEYWELL樓宇自動美國約克熱泵中央空調日本JVC背景音響英國精靈8000自動報警日本進口三菱客梯衛(wèi)星電視系統(tǒng)靜安中華大廈商務氣氛南京西路CBD周邊在售寫字樓個性分析設計理念減壓空間，花園里的生態(tài)OFFICE，城市花園、地面花園、空中花園、疊水落瀑建筑條件外墻：古銅裝面的干掛石材

大堂：13.6米，ARTDECO圖騰和裝飾藝術走道：高級磨光花崗石設施條件5A均國外進口晶采世紀大廈商務氣氛四季酒店/南京西路CBD周邊在售寫字樓個性分析設計理念純板式寫字樓，國際商務品質建筑條件外墻：鋁板,玻璃幕墻大堂：挑高9.8米,500平方米平層：板式，方正無柱設施條件國際5A智能化商務配套日立四管制中央空調OTIS無齒永磁電梯商務氣氛長壽路成長商圈普陀寶華大廈周邊在售寫字樓個性分析設計理念弧形外觀海螺殼螺旋上升建筑條件外墻：法國圣迭哥三層LOW-E中空玻璃大堂：28米陽光中庭走道：高級石材層高：2.7米設施條件美國HONEYWELL樓宇自動美國約克熱泵中央空調日本JVC背景音響美國盛塞爾自動報警日本進口三菱客梯日本松下監(jiān)控系統(tǒng)商務氣氛人民廣場，南京西路CBD，但高架和中凱高層有影響海銀國際廣場周邊在售寫字樓個性分析設計理念有氧商務,超大空中花園,挑空中庭建筑條件外墻：高墻聚胺保溫系統(tǒng),中空LOW-E玻璃,高級石材大堂：15米挑高,高級大理石走道：?；u設施條件5A智能化,一般品牌商務氣氛北靜安,別緊貼居民區(qū)靜安陽光企業(yè)中心周邊在售寫字樓個性分析設計理念KIBSLOFT復合空間生態(tài)化庭院辦公建筑條件外墻：鋁塑板,玻璃幕墻,高級石材大堂：挑高9米,兩個,250平米走道：地毯層高：4-5.5設施條件5A智能化三菱電梯空調品牌未定商務氣氛周邊緊貼居民區(qū)靜安創(chuàng)展中心周邊在售寫字樓個性分析營銷理念6E:區(qū)位/純商務/品位建筑/一流配套出眾商戶/實用科學建筑條件外墻：中空玻璃幕墻大堂：進口大理石走道：高級玻化磚層高：2.8米設施條件大金中央空調三星閉路電視監(jiān)控OTIS電梯商務氣氛離長壽路一站普陀元茂金豪大廈周邊在售寫字樓個性分析設計特點酒店公寓和寫字樓聯(lián)體,寫字樓圓弧切面建筑條件外墻：皮爾金頓雙層中空玻璃幕墻天花:礦棉隔音板設施條件松下VRV空調6臺三菱電梯商務氣氛延安西路商圈,成熟地段長寧首信銀都周邊在售寫字樓個性分析設計理念ARTDEC風格建筑條件外墻：LOW-E玻璃幕墻大堂：挑高8.1米,700平方米設施條件TOSHIBAA電梯一般中央空調商務氣氛長壽路成長商圈,亞新生活廣場長寧華聞國際靜安國際廣場設計理念產品設計缺乏核心理念，缺乏主題或靈魂建筑條件外觀：玻璃幕墻

大堂：挑高5米,面積小走道：一般地磚平層：布局不合理設施條件分層中央空調商務氣氛南京西路CBD有一段距離，周邊居民區(qū)項目名稱靜安中華晶采世紀寶華大廈海銀國際靜安陽光企業(yè)中心靜安創(chuàng)展中心元茂金豪首信銀都華聞國際本案區(qū)位CBDCBD成長商圈CBDCBD邊緣CBD邊緣成長商圈成熟商圈CBD邊緣CBD邊緣規(guī)模3.4萬3.5萬2.6萬4.5萬2.7萬2.7萬2.5萬1.7萬5萬1.5萬外立面玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻玻璃幕墻大堂7米挑高13米挑高10米挑高28米中庭15米挑高9米挑高5米挑高6米挑高8米挑高5米挑高標準層13001300120014002200250010629502800950得房率68%65%66%71%66%64%70%67%68%64%凈高2.82.73.82.73.5-4.53.5-52.82.72.72.4中央空調美國約克中央空調日本日立美國約克VRV空調VRV空調大金VRV松下VRV中央空調VRV空調電梯6臺三菱6臺OTIS3臺三菱6臺三菱3臺三菱3臺OTIS4臺OTIS6臺三菱8臺東芝3臺OTIS智能化5A5A5A5A4A4A4A4A5A4A二、產品重塑建筑品質提升步驟一：大堂建筑品質提升步驟二：平層布局景觀重塑產品主題導入當代拼貼藝術的建筑實踐石庫門藝術展示中庭中式樓閣電梯廳產品主題展開一ARTDECO大堂產品主題展開二藝術家工作室、作品展示和建筑博物館黑皮書------獻給復雜人群的復雜產品大音希聲最差的演講者讓人們聽過之后稱贊其發(fā)音，次之那么是讓聽眾對演講本身給予贊許，而最高明的演講者令聽眾忘記演講，被其倡導之事潛移默化，有所為。三流的廣告讓人們對其美術或語言表示欣賞，稍好的廣告令受眾對其創(chuàng)意和策略印象深刻，最成功的那么讓受眾行動起來，而忽略廣告和策略本身。城市的再解構CBD的崛起是當代中國城市秩序重建進程中的重要事件。與世界潮流同步的國際頂級CBD的誕生，那么是上海國際都市開展過程中的必然結果。南京西路CBD的一騎絕塵，國際購物天堂的不斷提升，那么標志著中國和世界之巔的距離不斷縮小。CBD的再擴張從南京西路、陸家嘴、人民廣場、淮海路、虹橋、徐家匯到竹園、長壽路、中山公園，表達的是城市經(jīng)濟幅員的再擴張和新城市價值的再擴張。從純粹商務商業(yè)中心，到城市人文時尚精神的原創(chuàng)動力街區(qū)，表達CBD價值多元提升的同時，更表達了城市文明開展的多元組成和不斷升華。新城市價值的誕生靜安常德路，一條曾不知名，將來一段時間內也不知名的路，卻已成為靜安規(guī)劃中最重要的一條南北向道路。從南京西路靜安寺、靜安人民政府、上海警備區(qū)，到未來的北靜安商業(yè)商務中心區(qū)，都已經(jīng)或即將沿靜安常德路展開。靜安常德路將成為連通南京西路頂級CBD和長壽路新興CBD的最重要的道路?？臻g的語言國際CBD對國際住區(qū)的入侵，使我們對城市建筑空間組合的選擇多了一種普遍未來的愿景。辦公物業(yè)和酒店公寓開啟了第一重建筑拼貼；不同風格的大堂、電梯廳和內中庭裝飾構成了第二重建筑拼貼；藝術家工作室和建筑博物館的導入那么完成了永遠的價值拼貼解密COLLAGE上層建筑COLLAGE，當代西方最著名的藝術思潮之一，意指不同文化藝術流派元素的多元拼貼。1984年美國哈佛大學的教授ColinRowe和FredKoetter在其史詩般的著作中，第一次將拼貼藝術擴展至城市規(guī)劃、建筑構成領域。拼貼建筑已經(jīng)成為當代西方藝術在建筑領域最著名的實踐流派之一。COLLAGE：新資本階層的選擇這是一個與時俱進的社會，自由、開放、娛樂、快樂是其主題，新的消費需求是不斷產生的，根底決定意識，意識決定了形態(tài)。藝術和商務的拼貼構成了全新的商務模式，商務成為藝術的載體，藝術亦可成為商務的途徑。藝術和建筑的拼貼構成了物業(yè)的永恒的價值，一個高尚的物業(yè)讓人有尊嚴感，甚至會對生命做出重新的審視。推廣案名：COLLAGE------當代拼貼藝術的建筑實踐城市建筑和城市藝術的再拼貼，由此而來城市階層的再拼貼，最終是城市文明和開展的再拼貼。拼貼城市和時間的再征服紅皮書一、營銷思考一項共識上海正在成為國際大都市；南京西路頂級CBD的作用也已舉世認同；靜安已經(jīng)成為中國最時尚的國際城區(qū)；

靜安國際廣場與南京西路CBD相鄰，與北靜安國際住區(qū)相接非凡之地，非凡之選四個問題離南京西路CBD核心區(qū)尚有一定距離；緊挨住宅，辦公檔次受一定影響；只有分層中央空調系統(tǒng)，走道大堂面積小，裝修普通；寫字樓入口在北面，不夠大氣；核心聚焦面對恒隆廣場、梅隴鎮(zhèn)廣場、中信泰富等頂級寫字樓的強勢吸引我們如何做到異軍突起？面對南京西路極有可能后發(fā)制人的潛在競爭者我們如何建立自己穩(wěn)固的競爭堡壘阻斷他人的攻擊，占領自己的市場空間？

目標鎖定他們可能是江浙富賈，也可能是海上豪門；可能是產業(yè)巨子，也可能是金融行家。但他們具有相同的屬性：完成原始的資本積累，渴望跨入最高競技舞臺；尚不具備跨入CBD核心區(qū)的實力，但有強烈的CBD情節(jié)，自我實現(xiàn)的強烈愿望；國際化的視野，看好靜安的未來開展和投資回報；戰(zhàn)略實施差異化戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略分銷戰(zhàn)略非常規(guī)營銷整合營銷核心關鍵詞靜安國際城區(qū)頂級CBD高檔寫字樓國際廣場

二、二、營銷推廣形象定位ＣＢＤ新起點國際化正中心主題形象展開一雖然我們不是南京西路CBD的中心雖然我們不是國際頂級品質寫字樓雖然我們的客戶只是在做階段性選擇但我們是南京西路CBD的核心延伸方向我們是CBD的新起點是CBD開展的未來價值增長的中心南接國際頂級CBD北鄰北靜安國際住區(qū)我們是靜安國際城區(qū)的正中心國際化不是圖騰客戶選擇了我們就是選擇了世界級的競技舞臺就是選擇了世界級的價值增長點就是選擇了世界級的開展目標這里是國際企業(yè)公園是INTERNATIONALCOMPARK主題形象展開二主題形象展示三放心入儲國際房屋銀行最具國際氣息的頂級CBD是國際國內投資基金關注的焦點龐大的資金流在此聚集良好的投資回報和巨大的地產升值空間使您放心投資國際房屋銀行視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)一LOGO視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用LOGO、視覺表現(xiàn)三視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)二--運用LOGO、視覺表現(xiàn)三視覺表現(xiàn)二--運用視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿視覺表現(xiàn)三–繡稿LOGO一前臺表現(xiàn)LOGO二前臺LOGO二禮品盒LOGO二衣服LOGO、視覺表現(xiàn)二LOGO二名片、信封LOGO三前臺表現(xiàn)LOGO三展板表現(xiàn)LOGO三展板表現(xiàn)LOGO、視覺表現(xiàn)三LOGO三掛旗表現(xiàn)LOGO三名片LOGO三名片LOGO三名片LOGO三手提袋LOGO、視覺表現(xiàn)三銷售執(zhí)行銷售分期12.112.203.16.1導入期開盤期強銷期持銷期清盤期代理期限為八個月，完成銷售總額的95%銷售速度、資金回款12.112.203.16.1導入期開盤期強銷期持銷期清盤期準備10%15%45%20%準備3300萬6600萬14850萬6600萬35萬35萬50萬87.5萬35萬廣告投入總額：3.3億*0.75%=250萬(前期150萬左右須投入，強銷中期后酌情投入〕12.112.203.16.1導入期開盤期持銷期強銷期清盤期10%10%15%45%20%推廣投入和分期預算推廣階段及主題推廣分為四個階段第一階段：品牌概念導入期推廣目的：靜安國際廣場整體形象與概念導入推廣時間：2006年12月推廣主題：COLLAGE，藝術化辦公空間在靜安區(qū)誕生——品牌力量的準備第二階段：品牌形象清晰期推廣目的：靜安國際廣場藝術概念滲透和逐漸強化推廣時間：2007年1月——2007年2月推廣主題：COLLAGE——改變CBD程序化商務模式

將您的辦公空間變?yōu)閴艄觥放屏α康某尚屯茝V階段及主題第三階段：品牌概念強化期推廣目的：COLLAGE-靜安國際廣場藝術概念廣泛傳播推廣時間：2007年3月——2007年6月推廣主題：重點詮釋商務樓與眾不同的人文藝術氣氛，在“COLLAGE〞真正實現(xiàn)商務理想的切身感受。——攻擊力量的形成第四階段：品牌概念延伸期推廣目的：COLLAGE-靜安國際廣場藝術概念運用推廣時間：2007年7月推廣主題：不僅有穩(wěn)定的投資回報，更有愜意的辦公空間！——市場力量的延伸售樓處裝修及銷售道具制作大廳售樓中心布展 約：30000元背景墻制作 以實際情況計算標志板形象制作 約6000元銷控臺制作 約100000萬以下其它工程費用參考以實際印刷制作量計算銷控臺椅子定做 約：3200元洽談區(qū)桌子定做 約：12000元洽談區(qū)椅子 約：6400元洽談區(qū)沙發(fā)定做 約：40000元大門正上方墻體廣告制作以實際情況計算大門外導視系統(tǒng)制作以實際情況計算大門外左邊兩張墻體廣告制作以實際情況計算大門外右邊三張墻體廣告制作以實際情況計算大廳內掛畫制作制作以實際情況計算大廳內墻體指示牌制作以實際情況計算大廳內懸掛指示牌制作以實際情況計算走廊導視以實際情況計算一樓電梯導視以實際情況計算大廳形象牌以實際情況計算 玻璃門形象以實際情況計算易拉架制作 約：3000元大廳內墻體廣告制作以實際情況計算 大門內導視系統(tǒng)制作以實際情況計算樓書制作 約50000元名片制作 約2000元手提袋制作 約35000元信封制作 約5000元DM制作 約8000元費用：約35萬元售樓處裝修及銷售道具制作媒體特征時間段預算針對客戶網(wǎng)絡:搜房網(wǎng)房地產門戶網(wǎng)站連續(xù)一周12萬業(yè)內人士、投資客報紙:上海證券報證券類專業(yè)報紙投放一次7.5萬投資客、自用客二十一世紀經(jīng)濟報道經(jīng)濟類專業(yè)報紙投放一次7.5萬企業(yè)高管時代報免費新聞類報紙投放一次4萬企業(yè)中低層經(jīng)理電視:第一財經(jīng)頭腦風暴經(jīng)濟類焦點電視欄目投放一次4萬企業(yè)高管總計

35萬

注：我們會通過原有關系，增加新聞、專業(yè)采訪等軟性報道開盤期廣告批次組合價格策略開盤均價：19500元定價方法一：平均租金收益法4元/天*平方米*365天/7.5%=19500元/平方米物業(yè)現(xiàn)均價租金回報率海銀315005.50.064晶采360005.50.056凱迪克220004.40.073靜安中華250005.50.080海森165002.90.064創(chuàng)展200003.50.064寶華1700030.064財富1800030.061元茂1650030.068世紀商務1700030.064本項目/47.5%定價方法二：售價市場比較法比較因素權重本案靜安中華海銀晶采世紀創(chuàng)展地段區(qū)位20%68885

交通15%77996

商務氛圍10%68895樓盤品質規(guī)模5%58985

外立面3%78887

大堂2%57885

標準層2%57784

得房率5%56674

凈高5%67777

走道1%67896

中央空調3%68885

電梯5%47774

智能化5%68996

停車位5%77777服務物業(yè)管理7%68886

商務配套7%57785

比準得分

9211812412888

本案靜安中華海銀晶采世紀靜安創(chuàng)展實際售價/25000315003600018000比準價格/19492227652458718723權重/45%10%10%35%本案價格200608771.42276.52458.76553.05價格策略室差：明暗控制10-19樓7-9樓4-6樓層差:300元/層層差:100元/層層差:200元/層價格策略均價：中開平走195001950020000200002050012.112.203.16.1導入期開盤期強銷期持銷期清盤期推盤策略廣告投入、客戶量、價格、推盤量的精確定量精確制導推盤本錢控制／利潤最大化／快速推盤推盤組合開盤期:中低部樓層通過價格競爭形成市場影響力,積聚人氣持銷期:底部樓層和中高部樓層通過產品組合給予客戶更多項選擇擇,擴大人氣,提升成交概率強銷期:高部樓層擴大客源量,快速去化,回籠資金,代理費收費標準和費率寫字樓代理費：按銷售金額的1%商鋪招租傭金：按成交租金的2個月租金營銷籌劃案要引領寶山辦公市場??！寶蓮城應該怎樣做？首先，讓我們回憶一下過往的輝煌，認識我們的品牌,看看其魅力所在……解讀寶蓮城上海寶蓮投資〔集團〕成立于1993年，是一家以房地地產為主，涉及房地產開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行業(yè)，跨領域開展的投資集團。寶蓮投資〔集團〕以“締造傳世精品〞為經(jīng)營理念，憑借自身的品牌，資金、技術、人才實力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內即將完成建設的工程總投資額超過60億元人民幣，建筑面積超過130萬M2。通過多年的開展，寶蓮投資〔集團〕已建立了權責明晰、標準完善的組織機構，形成良好的業(yè)態(tài)互補和互動。寶蓮之路1、寶蓮花園酒店——2003年建成，提供超星級的餐飲娛樂效勞，2、石材加工——主要為公司房地產開發(fā)工程提供石材。3、園林基地——專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產開發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。4、物業(yè)管理——以專業(yè)、優(yōu)質的成熟管理，汲取國際物管的先進理念和優(yōu)秀經(jīng)驗，為公司開發(fā)、建設的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)效勞，創(chuàng)造出更加舒適平安的生活空間。5、教育投資——主要致力于教育事業(yè)的投資建設。寶蓮之路寶蓮集團已經(jīng)成為寶山區(qū)高檔住宅開發(fā)的知名品牌，所開發(fā)的高檔物業(yè)已為寶山市場所追捧。但是在辦公市場其品牌形象無疑是陌生的，從品牌的知曉度上，還沒有上升到全市范圍，在樹立工程品牌影響力方面還需繼續(xù)努力。寶蓮城的開發(fā)將為寶蓮集團的企業(yè)品牌戰(zhàn)略中增加一顆極為重要的砝碼。寶蓮城的產品是什么樣的？工程概況工程位置：本工程位于上海市寶山區(qū)同濟路東側、碧水路西側、雙城路北側，海江路南側總占地面積：土地面積10.9萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.6綠化率：40％工程規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率工程建筑規(guī)劃：1幢28層辦公樓、4幢22層辦公樓、2幢7層辦公樓、2幢5層辦公樓商業(yè)廣場標的中的工程產品定位于公寓式辦公，是非標準辦公產品。戶型面積集中在130和170㎡左右的兩種產品。這意味著本工程的產品設計完全依據(jù)寶山當?shù)剞k公需求市場還處在初級階段這一特殊情況所設定的。且同類產品供給總量到達5.6萬㎡。這就意味著，在市場價格快速高企的情況下，總價的迅速膨脹將約制本工程主力產品的銷售，同時公寓化的產品設計在日后逐漸成熟地市場需求下將逐漸喪失產品優(yōu)勢。我們的難點:我們的客戶又在哪里？一種不具備可持續(xù)開展的產品如何引領未來寶山市場？我們要突破！新工程、新產品，需要制造新的市場營銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場目標及目標消費群??！我們的市場在哪里？宏觀市場時機點：寶鋼、寶山鎮(zhèn)東城區(qū)、商務商業(yè)區(qū)寶山區(qū)空間結構現(xiàn)狀圖項目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動中心的范圍內；南北兩側被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場和寶蓮城的建設將重塑淞寶老鎮(zhèn)—東城區(qū)是商業(yè)、商務核心區(qū)的地位，而新開發(fā)的西城區(qū)那么是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來看，是最具有形成寶山商務核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場仍處在市場起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場外，沒有符合現(xiàn)代標準的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟的開展支柱，但同時也極大地限制了其他經(jīng)濟領域的開展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代效勞業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關的行業(yè)，以及其他一些效勞型企業(yè)，多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產品的面積分割都較小，單位面積多為20-30㎡，市場售價都在萬元以內，市場租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中寶鋼商務大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務相關的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，到達5元/㎡·天；微觀市場：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場解讀項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際廣場寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號牡丹江路1211號淞濱路135號盤古路388弄1號，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產上海祥騰房地產發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼————隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220————————基本資料建筑面積11540㎡，可售8999㎡約5萬㎡3000㎡左右25199㎡辦公2500㎡左右4800㎡左右，層面積600㎡左右總約480㎡，單套20㎡層面積300㎡左右，總1200㎡左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，3－7層為辦公，8－18層為住宅4棟，8－10層，1－2層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無機動車806個，自行車1580個無有地下車庫，車位量不定較多，且對外門口廣場免費停車，約30個無院內有可免費停車得房率————61%75%————————物業(yè)管理公司——高力國際——三湘物業(yè)————————交房日期現(xiàn)房預計2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀80年代建于2001年左建于上個世紀80年代建于上個世紀80年代面積分析主力面積58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面積范圍46－92㎡27－100㎡單套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各類面積套數(shù)——層面積1400㎡左右，單套面積未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右約100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡約120套100㎡左右25套單套面積20㎡，每層有8間左右積15－20㎡，每層約15間項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心價格分析

價格范圍報價8500（含裝修）未開盤，銷售價格不詳9800-12000均價15000，實行一房一價租賃3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5萬/15㎡/年主力價位6500（除裝修費）——9800－9900——————————成交均價6126（除裝修費）——9800－9900——————————物業(yè)管理費3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月為基價無無無無付款方式及其優(yōu)惠情況首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————銷售情況銷售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷售率25%無剩余30－40套未開盤出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75㎡出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無2部GFC電梯，速度較慢無無空調——中央空調送海爾壁掛式空調三菱中央空調————————層高3.8米，挑高復式標準層3.8米和3.85米2.9米5.5米————————備注800元/㎡，可根據(jù)辦公或居住的要求提供相應的家具樓宇社設備控系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；多媒體顯示系統(tǒng)；規(guī)劃有超市、休閑餐飲、影劇院、游樂廳等————多數(shù)為鋼鐵相關的中小型公司或生產型公司辦事處，面對友誼路的底層為鋼鐵交易中心1－2層為蘇寧電器所租賃，3－8層為辦公樓，鋼鐵、物流、貿易、保險等相關中小企業(yè)入住于內底層有飯店、桌球房等商業(yè)，入駐企業(yè)有金屬、貿易等相關的——此外，位于漠河路、同濟路口的商會都市工業(yè)園，總占地面積44畝，以辦公樓為主，目前工程還在土地平整階段，無開工跡象，寶山有大量小型企業(yè)在住宅小區(qū)內租賃辦公場所，尤其在友誼路兩邊的寶鋼一村、寶鋼二村、寶鋼十村等，這些住宅小區(qū)位于黃金地段，周邊配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相對于辦公樓廉價很多，所以廣受微小型企業(yè)或外地辦事處的歡送。價格品質安信商業(yè)廣場寶蓮城豐鼎國際祥騰國際廣場淞南商城寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心BOSTON競爭矩陣主要競爭區(qū)域通過營銷包裝建立虛擬高性價比優(yōu)勢，凝聚客源次要競爭區(qū)域通過產品優(yōu)勢吸引該區(qū)域內現(xiàn)有客戶通過BOSTON競爭矩陣可以很清楚地看到，寶山辦公樓市場開展處于一種畸形競爭狀態(tài)，工程的市場價格并不是由工程的品質所決定的，而是取決于一種特殊的行業(yè)資源——鋼鐵交易中心，寶鋼商務大廈和寶楊路鋼材交易中心兩個辦公物業(yè)的租金價格能高出周遍工程一倍左右與這一特殊資源是密不可分的。在寶蓮城的營銷策略中需要針對這一現(xiàn)象制定對應的競爭策略。寶蓮城的核心客戶群是誰核心客戶群本地區(qū)固有的自由商態(tài)企業(yè)與該地區(qū)支柱產業(yè)相配套的相關行業(yè)重點客戶群與該地區(qū)產業(yè)鏈息息相關的個體或私營公司普遍性客戶群偶得客戶群外區(qū)域新進駐的其他中小企業(yè)終端客戶分析核心客戶特征借助寶鋼強勢支柱產業(yè)而生存開展的企業(yè)具一定規(guī)模的相關企業(yè)的分理處或辦事處企業(yè)規(guī)模一般不大核心客戶置業(yè)關注點環(huán)境由于市場的高速開展，提升了客戶對辦公物業(yè)功能的高標準要求產品能夠大大提升公司形象價格相比純租用型辦公房的資金支出受益要大的多購置客戶分析——客戶身份具有雙重性作為企業(yè)主而言，寶山當?shù)氐囊試@寶鋼而開展的鋼鐵貿易、物流企業(yè)多是小型企業(yè)；而本案主力產品面積為130-180㎡左右總價都在百萬元以上，這幾乎是這些企業(yè)大多數(shù)的流動資金，對這些企業(yè)而言流動資金壓力巨大，購置可能性不大；做為個體而言，這些企業(yè)主個人擁有巨大的個人財富，通過購置辦公物業(yè)再轉租給自己的公司可增加企業(yè)運營本錢，平衡經(jīng)營本錢，使企業(yè)很理想的避稅工具，同時又可增加個人的財富，因此購置可能性較大。競爭對手的解讀安信商業(yè)廣場——大型商業(yè)廣場、未來區(qū)域商消費娛樂中心項目商場效果圖項目鳥瞰圖安信商業(yè)廣場占地約57000平方米，總建筑面積超過１4萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運動城，并配套銀行、洗衣店、電影院、汽車陳列室等諸多生活效勞配套設施，停車位近１000個。1、開展商背景：安信置地〔中國〕成立于1994年，是安信集團的全資附屬企業(yè)。目前在建工程如安信湖畔天地坊、安信生活廣場、安信商業(yè)廣場等有相當比重的商業(yè)體量。2、工程定位特色：區(qū)域地標性的大型商業(yè)中心。集購物、餐飲、文化、藝術、休閑、康體、娛樂、商務、辦公、景觀、區(qū)域效勞為一體的商業(yè)生活廣場。3、只租不售的運作模式：財大氣粗的開發(fā)商最適合經(jīng)營商業(yè)工程，租賃是最快結集商家入駐經(jīng)營的方式，過慮掉了投資客，4、品牌經(jīng)營原那么：安信對于入駐企業(yè)的品牌要求高于租金要求，表達了要做強商業(yè)品牌的開發(fā)理念。工程特色和經(jīng)營方式：資金雄厚＋商業(yè)運作經(jīng)驗豐富＋精品運作模式安信商業(yè)廣場與寶蓮城在整體規(guī)劃定位和開展條件上存在一定的差異：安信商業(yè)廣場更靠近寶山的中心，商業(yè)體量巨大，日后將構成寶山東城新的商業(yè)核心，是對寶山鎮(zhèn)城市功能的一次升級，其辦公物業(yè)定位偏向與城市辦公，以現(xiàn)代效勞業(yè)為主；而寶蓮城由于工程體量以及區(qū)位條件上都更適合開展成未來寶山鎮(zhèn)的商務區(qū)，通過產業(yè)帶動來實現(xiàn)CBD化。因此，安信并不是我們的直接競爭對手，是一種潛在的競爭威脅，特別是寶蓮城完成首輪市場吸納后，在中高端客戶爭奪上必然與之形成互為競爭！競爭對手的解讀祥騰國際廣場——社區(qū)型商業(yè)、辦公綜合工程占地8364平方米，總建筑面積25199平方米。建有4幢8-10層辦公樓，其中兩幢與本工程結構類似，為公寓式辦公，戶型面積100、147㎡兩種，另兩幢為框架結構的標準辦公樓，層高5.5米，可自行分隔。4月28日開盤銷售，2006年年底可交房。產品設計：樓號2號3號5號6號層數(shù)81096面積分布層面積450㎡左右，100㎡左右的14套，140㎡左右的14套層面積450㎡左右，100㎡左右的18套，140㎡左右的18套層面積500㎡，暫未分割層面積1000㎡左右，單套面積50㎡，每層20套電梯2部2部2部3部結構剪力墻結構，隔墻不能打通，無中央空調框架結構，可分割，配中央空調得房率75%左右70％左右預售價格及物業(yè)管理：樓號2號3號5號6號均價15000左右售價14000左右整層出售，16000左右16000左右物業(yè)管理費基價3.0元/㎡/月祥騰國際廣場總規(guī)模為寶蓮城標的的一半，從整體規(guī)模上并不占優(yōu)，但從產品設計上，規(guī)劃了類似本工程的公寓式辦公和空間尺度更標準化的辦公產品，在產品力上優(yōu)于當?shù)厥袌錾系默F(xiàn)有物業(yè)。此外，5.5米層高可自由分割，也增加了工程的賣點，同時削弱了其15000元/㎡的單價抗性，從其目前的積累客戶情況看，這一措施還是有效地。目前其主要前期客戶仍以寶山當?shù)氐呐c寶鋼鋼材交易有關或關聯(lián)行業(yè)的鋼老板為主。祥騰國際廣場的出現(xiàn)，在一定程度上分流了當?shù)厥袌龅膮^(qū)域客戶，且其所報出的市場價格建立了新的市場頂線，這對于本工程而言也是有利的，暫時探明了區(qū)域市場的價格承受上限位置寶蓮城與安信有著不同的產品屬性、不同的工程定位，決定了我們有不同的目標客戶群，我們并不沖突、不制約，各自歸位，各施各法，各顯神通??！祥騰國際廣場在產品屬性上與我們有相似性，且在產品分布細節(jié)上要優(yōu)于我們，但在工程概念和規(guī)模上與我們有著顯著差異。其目標客戶與本工程有重疊，我們要在營銷包裝上建立與其不同的形象和價值區(qū)隔，搶奪客源?。I銷策略：借勢發(fā)力，從核心行業(yè)入手，建立獨占的客戶渠道借安信商業(yè)廣場已建立的城市核心之勢，強化本工程處于未來的CBD，邊緣化其他競爭對手；所在區(qū)域是日后城市資源最聚集的地段，從地緣上與安信共同建立第一等級，從而建立其他競爭對手無法擁有的地段優(yōu)勢，在地段上將其他競爭對手隔離在高端市場之外；建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準定位本工程的目標客戶利用我們與寶山當?shù)厥袌龅年P系資源，從寶鋼核心產業(yè)入手，引入寶鋼核心部門或核心企業(yè)，規(guī)劃實體鋼鐵交易、流通中心，以及未來酒店、展會等高級商務配套，申請針對鋼鐵企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，以紙質期刊和電子網(wǎng)絡建立鋼鐵交易信息平臺，開辟針對目標客戶的傳播通路，樹立我們將是日后寶山鋼鐵行業(yè)資源聚集點的形象，打動目標消費者的心，建立安信做為綜合性商辦產品無法跟進的行業(yè)優(yōu)勢。營銷執(zhí)行第一階段第二階段第三階段祥騰國際廣場安信商業(yè)廣場安信商業(yè)廣場其他潛在工程主要競爭對手強化CBD，從地域上建立隔離屏障，同時建立鋼鐵行業(yè)聚集點的初期形象建立行業(yè)形象，與安信的綜合性CBD產生形象區(qū)隔，精準定位目標客戶在前期成功銷售的根底上，建立更高端的市場形象，通過工程整體優(yōu)勢建立排他性市場，進而控制當?shù)厥袌鰻I銷目的新鋼鐵CBD，強化CBD概念，同時樹立行業(yè)形象，聚集行業(yè)客戶資源提升鋼鐵CBD概念，強化鋼鐵行業(yè)，建立新的行業(yè)通路，深層挖掘客戶資源再次提升工程概念，利用工程工程形象的進度，建立高端的鋼鐵新世界，在行業(yè)客源的根底上擴大高端關聯(lián)行業(yè)客源推廣重點引入寶鋼重點部門或核心企業(yè)；建立鋼鐵交易中心，聚合地區(qū)內現(xiàn)有實體交易中心建立紙質、電子等虛體行業(yè)信息交流平臺，提供企業(yè)做生意的時機；針對鋼鐵企業(yè)提供稅收優(yōu)惠政策；利用工程北塊開發(fā)時機，增加酒店、展示、商業(yè)等高級配套，完善工程鋼鐵新世界的結構功能；完善鋼鐵企業(yè)運行過程中的法律、融資、商務咨詢等高級效勞支持實現(xiàn)手段接下來，就看看請我們的實操方案……定價策略指導思想依托政府整體規(guī)劃的良好布局及支柱產業(yè)的蓬勃開展；寶山的區(qū)域優(yōu)勢已經(jīng)逐步發(fā)揮出來，房地產的增值潛力較大，未來一段時間房價仍保持“穩(wěn)中有升〞的走勢；因為沒有競爭個案原故，致使本工程的定價缺乏參考、比照的依據(jù)。這給我們帶來了困惑，同時也帶來了希望！定價原那么

區(qū)域內暫時處于地標性位置，在產品的形態(tài)上存在稀缺性，故應以市場測試和資金回流為定價原那么。第一期產品的價格和銷售形勢是制定后續(xù)銷售策略的重要參照依據(jù)，帶有市場試探性質，建議執(zhí)行平安價格策略，一方面,反映市場現(xiàn)實需求;另一方面，確保銷售速度，加速資金回流。定價策略項目名稱銷售均價安信商業(yè)廣場15000元（預計）豐鼎國際9800元祥騰國際廣場15000元（預定報價）單價比照表作為第一期單位，我們的目標售價為：12000-13000元/M2項目名稱租金價格寶鋼商務大廈5元新寶山大廈2.5元寶楊路鋼材交易中心9元寶輕商務樓1.7元租金比照表結合本工程產品及日后可能的配備，我們的目標租金為：4元/M2為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷售任務，同時又確保整體實收均價不低于15500/㎡，我司在參考本工程以往的價格策略的根底上，建議公寓式辦公的推售策略為“整體價格低開高走，分階段、分層次地推售貨量〞，實現(xiàn)階段性的價格拉升。銷售攻略6月18日前，首推15%的貨量，供前期積累客戶進行內部認購，同時對本工程的不同產品進行概念測試，為正式開盤的成功提供實踐根底，均價為12000元/㎡；6月18日公開出售時，加推20%的貨量，均價上升13500元/㎡；當?shù)诙浟夸N售達80%時，加推15%的貨量，均價上升14500元/㎡9月，當前三批貨量總銷售達90%時，加推25%的新貨量，均價上升16500元/當?shù)谒呐浟夸N售達90%時〔預計11月底即將臨近各公司財務報表結算月〕，加推剩余25%的貨量，均價上升10%，到達18000元/㎡預熱期時間5月1日-6月18日推廣配合1、媒體炒作——板塊炒作——寶山新CBD的崛起開展商品牌炒作——綜合實力雄厚工程炒作——打造“鋼鐵行業(yè)CBD〞要在寶山當?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場關注度銷售策略組織前期已積累客戶召開“寶蓮城〞工程推介會；組織寶蓮集團旗下的各個行業(yè)分公司以及關系公司召開“寶蓮城〞工程推介會，發(fā)動內部員工優(yōu)先購置；供貨單位翻開5號樓的1-10層，及9號樓的11-13層2、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進或打造寶山最大的鋼鐵交易中心的消息

吸引下游企業(yè)的關注3、占領寶鋼賓館作傳播點——做展銷會

尋找有效傳播途徑及目標客戶群集中地作為傳播點，而寶鋼賓館正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地展示配合1、樣板房建議裝修方案必須充分配合工程定位，針對終端使用客戶的特性而進行裝飾品及辦公家具的擺設，突出工程的個性及注意文化品味的營造。此外，建議邀請室內設計名家，設計2套示范單位，加強展示效果。2、銷售中心目前的銷售中心場地較為狹小，不利于客戶溝通，同時工程外圍的綠化景觀已經(jīng)在建設中，如將銷售活動局限在售樓中心內并不利于工程展示；建議在銷售中心設高風格咖啡屋，讓咖啡的香味散布整個銷售大廳，并以高規(guī)格效勞免費向客戶提供咖啡或奶茶，以營造現(xiàn)場溫馨、高貴的氣氛；同時將樣板房安排在9號樓內，在售樓中心安排環(huán)保電動車做為看房專線車，讓客戶感受到本工程日后的環(huán)境質量；3、銷售路線從售樓部出發(fā)——環(huán)城路〔沿高壓綠化走廊內側從建筑施工場地中另辟〕——集中綠化廣場——9號樓樣板房沿路以VI指示系統(tǒng)進行工程形象推廣4、銷售效勞——國賓式效勞國賓式效勞的幾個表達：客戶所到之處都受到微笑禮遇……客戶剛在銷售大廳坐下，便有效勞生遞上咖啡以及點心……客戶參觀全程由專業(yè)銷售人員陪同，為客戶提供專業(yè)房地產效勞：工程咨詢、房地產投資指引、按揭組合建議、裝修建議、風水指導……目的：A、效勞能充分表達工程形象，優(yōu)質、貼心的效勞才能表達效勞式辦公的理念；B、為客戶提供針對性、一對一效勞；C、效勞是一種專業(yè)，也是一種藝術展示配合5、完全工作手冊做一本工作手冊，主要圍繞日后在本工程中工作中所需的“食、行〞所展開，描繪一幅“寶蓮城未來工作美景〞，通過該效勞手冊一方面向業(yè)主介紹工程物業(yè)管理的效勞范圍、配套設施內容、區(qū)內外休閑區(qū)好去處及所需費用等，另一方面將作為一份很有力的宣傳資料，加強客戶對工程的了解，有效配合銷售推廣。展示配合配套配合樣板房與社區(qū)看房路線上的景觀系統(tǒng)；8#樓結構封頂〔最新變化是否為9#樓〕3、4#樓外立面完成工程配合引爆-保溫期時間6月18日-8月31日引爆開盤策略一：具有影響力的大型開盤活動前期蓄客瞬間引爆，并以活動吸引人流，帶動現(xiàn)場氣氛，營造“熱銷〞態(tài)勢。策略二：全球同步出售目的：擴大聲勢，一方面用“有外資購置〞的現(xiàn)象來映襯工程開展前景及檔次感，增強工程“世界性〞的形象；另一方面制造銷售上的熱銷態(tài)勢，促進成交。操作：預留局部單位，聯(lián)系一些海外投資基金進行洽談推廣，并同時對外宣稱本工程受到海外投資家的關注及搶購，從另一個角度強調工程所在區(qū)域的開展前景及自身的產品優(yōu)勢。供貨單位引爆：翻開5號樓11-22，8號樓的1-6層，保溫：翻開8號樓的7-20促銷方式捆綁車位由于開盤后價格高企，為化解這一不利因素，可適當進行捆綁車位的促銷活動，增加促銷的吸引力，即“凡購房面積到達150㎡以上均可獲贈40年的車位使用權〞，而為了防止車位的損失，建議可考慮把車位的售價打入樓價中。樣板房、中心園林全面竣工，正式對外開放；非對外開放區(qū)域的圍蔽工程完工；4幢建筑外立面脫落至12層以上工程配合優(yōu)惠政策適時推出針對鋼鐵貿易、流通企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，進行另類促銷推廣配合1、開盤熱銷氣氛襯托在寶山當?shù)孛襟w上隨時刊登工程熱銷情況2、將推廣重點轉入工程炒作上進行工程賣點述求，通過媒體建立工程獨特的工程主張3、推出行業(yè)期刊、行業(yè)論壇，建立行業(yè)話語權免費刊登鋼鐵交流、流通市場信息，并在區(qū)域內免費贈閱，建立寶蓮城電子網(wǎng)站〔可與寶山當?shù)卣献骰蚱渌娮泳W(wǎng)站公司合作〕，并在其中建立寶蓮城電子交易信息，提供入駐企業(yè)做生意的時機；持續(xù)期時間9月1日-10月31日續(xù)推房源利用十一黃金周的銷售時機加緊出貨在經(jīng)過夏季的休整之后，開始為黃金周蓄勢供貨單位翻開6號樓所有單位推廣配合工程進度持續(xù)曝光，跟進工程工程進度，吸引大客戶進場4幢22層外立面根本完成7#樓主體封頂1、2#樓外立面全部完成工程配合公布北塊規(guī)劃內容形成南塊的高級配套，建立工程作為鋼鐵CBD的行業(yè)優(yōu)勢，吸引大客戶進場持續(xù)保溫期時間11月1日-精品房源開盤在前期銷售順暢的情況下，推出最后的精品房源，將整個工程的銷售推向高潮，也是本工程銷售目標最終實現(xiàn)的關鍵供貨單位翻開9號樓所有單位和所有剩余房源推廣配合1、新高端產品推介通過產品力的更新推出最高價房源2、工程進度持續(xù)曝光，跟進工程工程進度，吸引大客戶進場年底前4幢22層全部竣工，可實景展示工程配合4月5月6月7月8月9月形象推廣準備期首次正式推盤普通單元推盤形象推廣準備期：整體形象推廣“鋼鐵CBD〞概念宣傳主題推介會前期客戶積累首次推盤“鋼鐵CBD〞概念深化投資客的積累以租代售的銷售形式普通單元推盤尋求大客戶的拓展5.18開門營業(yè)6.18媒體公開4.28項目推介會13500/M214500/M2銷售進度12000/M210月11月12月1月2月3月持續(xù)銷售期精品房源熱推期尾盤銷售期持續(xù)銷售期：5、6、8號樓的持續(xù)銷售各種專業(yè)論壇的召集支柱產業(yè)機構的進入引爆新一輪的銷售熱潮保存房源熱推以9號樓為主體的推盤針對大客戶的點對點營銷專業(yè)領域的SP活動尾盤銷售期推出低價的抗性房源推出高價的保存房源首批入住客戶的大型SP活動16500/M216500/M217500/M215500/M2合富輝煌房地產〔上?！充N售進度銷售階段目標銷售量計劃完成銷售金額完成資金回籠計劃累積完成額預熱期10000（預定）引爆-保溫期180002.34億元1.2億元1.2億元持續(xù)期120001.74億元2.4億元3.6億元持續(xù)保溫期160002.64億元2億元5.6億元尾期100001.7億元3億元8.6億元資金回籠方案END營銷籌劃案要引領寶山辦公市場??！寶蓮城應該怎樣做？首先，讓我們回憶一下過往的輝煌，認識我們的品牌,看看其魅力所在……解讀寶蓮城上海寶蓮投資〔集團〕成立于1993年，是一家以房地地產為主，涉及房地產開發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開采加工安裝等行業(yè)，跨領域開展的投資集團。寶蓮投資〔集團〕以“締造傳世精品〞為經(jīng)營理念，憑借自身的品牌，資金、技術、人才實力，在上海、海南等地區(qū)開發(fā)，在建以及3-4年內即將完成建設的工程總投資額超過60億元人民幣，建筑面積超過130萬M2。通過多年的開展，寶蓮投資〔集團〕已建立了權責明晰、標準完善的組織機構，形成良好的業(yè)態(tài)互補和互動。寶蓮之路1、寶蓮花園酒店——2003年建成，提供超星級的餐飲娛樂效勞，2、石材加工——主要為公司房地產開發(fā)工程提供石材。3、園林基地——專用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產開發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。4、物業(yè)管理——以專業(yè)、優(yōu)質的成熟管理，汲取國際物管的先進理念和優(yōu)秀經(jīng)驗，為公司開發(fā)、建設的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)效勞，創(chuàng)造出更加舒適平安的生活空間。5、教育投資——主要致力于教育事業(yè)的投資建設。寶蓮之路寶蓮集團已經(jīng)成為寶山區(qū)高檔住宅開發(fā)的知名品牌，所開發(fā)的高檔物業(yè)已為寶山市場所追捧。但是在辦公市場其品牌形象無疑是陌生的，從品牌的知曉度上，還沒有上升到全市范圍，在樹立工程品牌影響力方面還需繼續(xù)努力。寶蓮城的開發(fā)將為寶蓮集團的企業(yè)品牌戰(zhàn)略中增加一顆極為重要的砝碼。寶蓮城的產品是什么樣的？工程概況工程位置：本工程位于上海市寶山區(qū)同濟路東側、碧水路西側、雙城路北側，海江路南側總占地面積：土地面積10.9萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.6綠化率：40％工程規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率工程建筑規(guī)劃：1幢28層辦公樓、4幢22層辦公樓、2幢7層辦公樓、2幢5層辦公樓商業(yè)廣場標的中的工程產品定位于公寓式辦公，是非標準辦公產品。戶型面積集中在130和170㎡左右的兩種產品。這意味著本工程的產品設計完全依據(jù)寶山當?shù)剞k公需求市場還處在初級階段這一特殊情況所設定的。且同類產品供給總量到達5.6萬㎡。這就意味著，在市場價格快速高企的情況下，總價的迅速膨脹將約制本工程主力產品的銷售，同時公寓化的產品設計在日后逐漸成熟地市場需求下將逐漸喪失產品優(yōu)勢。我們的難點:我們的客戶又在哪里？一種不具備可持續(xù)開展的產品如何引領未來寶山市場？我們要突破！新工程、新產品，需要制造新的市場營銷戰(zhàn)略和策略，尋找市場目標及目標消費群??！我們的市場在哪里？宏觀市場時機點：寶鋼、寶山鎮(zhèn)東城區(qū)、商務商業(yè)區(qū)寶山區(qū)空間結構現(xiàn)狀圖項目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動中心的范圍內；南北兩側被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場和寶蓮城的建設將重塑淞寶老鎮(zhèn)—東城區(qū)是商業(yè)、商務核心區(qū)的地位，而新開發(fā)的西城區(qū)那么是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來看，是最具有形成寶山商務核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場仍處在市場起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場外，沒有符合現(xiàn)代標準的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟的開展支柱，但同時也極大地限制了其他經(jīng)濟領域的開展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代效勞業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關的行業(yè)，以及其他一些效勞型企業(yè)，多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產品的面積分割都較小，單位面積多為20-30㎡，市場售價都在萬元以內，市場租金集中在2-2.5元/㎡·天；其中寶鋼商務大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務相關的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，到達5元/㎡·天；微觀市場：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場解讀項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際廣場寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號牡丹江路1211號淞濱路135號盤古路388弄1號，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘騰房地產上海祥騰房地產發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼————隸屬于寶鋼聯(lián)系電話66148141/66147279665922035684865756690220————————基本資料建筑面積11540㎡，可售8999㎡約5萬㎡3000㎡左右25199㎡辦公2500㎡左右4800㎡左右，層面積600㎡左右總約480㎡，單套20㎡層面積300㎡左右，總1200㎡左右建筑類型1棟6層，層高3.8m，復式小戶形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，3－7層為辦公，8－18層為住宅4棟，8－10層，1－2層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車位量無機動車806個，自行車1580個無有地下車庫，車位量不定較多，且對外門口廣場免費停車，約30個無院內有可免費停車得房率————61%75%————————物業(yè)管理公司——高力國際——三湘物業(yè)————————交房日期現(xiàn)房預計2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀80年代建于2001年左建于上個世紀80年代建于上個世紀80年代面積分析主力面積58.31㎡未分割46㎡50㎡左右20㎡99.75㎡20㎡面積范圍46－92㎡27－100㎡單套50－140㎡20－100㎡99.75－150㎡20㎡15－20㎡各類面積套數(shù)——層面積1400㎡左右，單套面積未分割46㎡45套，27㎡25套50㎡左右約100套，100㎡左右的32套，140㎡左右的32套20㎡約120套100㎡左右25套單套面積20㎡，每層有8間左右積15－20㎡，每層約15間項目名稱巴黎時光（淞南商城）安信商業(yè)廣場豐鼎國際祥騰國際寶鋼商務大廈新寶山大廈寶輕商務樓寶楊路鋼材交易中心價格分析

價格范圍報價8500（含裝修）未開盤，銷售價格不詳9800-12000均價15000，實行一房一價租賃3000元/20㎡/月，5元/㎡/天2.5元/㎡/天1000/20㎡/月5萬/15㎡/年主力價位6500（除裝修費）——9800－9900——————————成交均價6126（除裝修費）——9800－9900——————————物業(yè)管理費3.5元/㎡/月2.5美金/㎡/月3.5元/㎡/月3元/㎡/月為基價無無無無付款方式及其優(yōu)惠情況首付35％未定一次性付款97折，首付50%——————————銷售情況銷售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷售率25%無剩余30－40套未開盤出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75㎡出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無2部GFC電梯，速度較慢無無空調——中央空調送海爾壁掛式空調三菱中央空調————————層高3.8米，挑高復式標準層3.8米和3.85米2.9米5.5米————————備注800元/㎡，可根據(jù)辦公或居住的要求提供相應的家具樓宇社設備控系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；多媒體顯示系統(tǒng)；規(guī)劃有超市、休閑餐飲、影劇院、游樂廳等————多數(shù)為鋼鐵相關的中小型公司或生產型公司辦事處，面對友誼路的底層為鋼鐵交易中心1－2層為蘇寧電器所租賃，3－8層為辦公樓，鋼鐵、物流、貿易、保險等相關中小企業(yè)入住于內底層有飯店、桌球房等商業(yè)，入駐企業(yè)有金屬、貿易等相關的——此外，位于漠河路、同濟路口的商會都市工業(yè)園，總占地面積44畝，