如何在輕資產(chǎn)模式下推進項目建設new2

如何在輕資產(chǎn)總包交鑰匙模式下推進工程建設目錄一、 理清工程建設管理目標和界面 31、 輕資產(chǎn)工程管理目標 32、 工程管理界面和內容 3二、 梳理輕資產(chǎn)總包交鑰匙工程關鍵工作 51、 輕資產(chǎn)工程關鍵工作 52、 關注總包關鍵工作 53、 理清在工程各階段工程及總包本錢相關工作 6三、 工程公司構建扁平化管理架構提升工作效率 7四、 提高總包主動管控意識，用好監(jiān)理單位 81、 提高總包主動管控意識，提升管理水平 82、 用好監(jiān)理單位 8五、 做好工程管理籌劃與方案 91、 工程簡介 92、 工程關鍵時間一覽表 93、 責任分工一覽表 94、 人員到崗及分流方案 95、 證照辦理專項方案 106、 施工組織方案 107、 設計專項方案 108、 合約規(guī)劃 109、 現(xiàn)金流方案 1010、 分項工程專項方案 1011、 驗收專項方案 1112、 移交專項方案 1113、 平安文明施工保障方案 1114、 政企關系溝通方案 1115、 工程方案監(jiān)管方案 1116、 培訓工作方案 11六、 在工程不同階段實施針對性管控 121、 摘牌前準備階段 122、 開工前準備 123、 施工階段 134、 工程驗收開業(yè)階段 14七、 注意工程風險管控，設置應急機制 141、重點關注質量平安風險： 142、本錢超支風險 153、影響開業(yè)的關鍵進度節(jié)點延遲風險 154、影響工程進度的節(jié)假日、惡劣天氣風險 15理清工程建設管理目標和界面輕資產(chǎn)工程管理目標確保工程本錢在目標回報率所要求的本錢內：為到達13.5%的回報率目標，在租金一定的情況下實現(xiàn)本錢低于目標本錢；確保工程按期開業(yè)：按照集團下發(fā)的模塊化方案完成各項工作，確保工程實現(xiàn)如期開業(yè)；確保工程順利移交：實現(xiàn)工程順利移交商管，盡可能為商管后期經(jīng)營創(chuàng)造有利條件，實現(xiàn)更高回報率。工程管理界面和內容協(xié)調溝通好工程外部相關事宜，梳理好與工程開發(fā)過程相關的政府、機構架構關系。與政府及相關部門建立聯(lián)系，保持溝通，對由政府或相關部門主導的工程提前溝通，使工程進度滿足工程需求；充分利用XX內部資源，并重點關注各系統(tǒng)主要關注點，提前準備，及時溝通反應，確保各項工作按集團制度和要求執(zhí)行；監(jiān)督和檢查總包的管控過程，并做到事前提醒，事中預警，事后總結反應，提升總包建設過程的管理能力，確?？偘黜椆ぷ骷皶r、有序、順利的開展；做好工程公司內部團隊建設，對工程目標進行方案、組織、執(zhí)行、領導、控制、創(chuàng)新；同時對團隊進行正思維導入，將每個員工的目標與團隊、工程的目標結合，鼓勵團隊齊心合力推進工程順利進行。梳理輕資產(chǎn)總包交鑰匙工程關鍵工作輕資產(chǎn)工程關鍵工作關注總包關鍵工作理清在工程各階段工程及總包本錢相關工作總包交鑰匙模式下本錢管理體系：注意在工程各階段涉及本錢的相關工作，對總包進行分階段重點培訓，對影響工程進度的分包單位確定、分包合同價款確定、圖紙深化等關鍵步驟給予指導和提醒。工程公司本錢部對采購數(shù)據(jù)庫的使用對總分包進行專項培訓，同時對總包待簽合同方案給予審核指導，確保工作方案前置、分包隊伍不遺漏和本錢可控。總包的分包單位及價款確定時間注意本錢管理系統(tǒng)中分包單位確定最早時間為施工圖紙完成前30天。合同中規(guī)定了總包對分包商及分包合同價款確定的最遲時間：即施工圖紙正式簽確移交14日歷天完成分包商確實定及分包合同價款的上報。工程公司本錢部施工圖紙的計量開始時間為施工圖紙完成時間，并同時進行施工圖紙的本錢審核。工程公司構建扁平化管理架構提升工作效率在非總包交鑰匙的工程管理中，工程公司對總包、分包、模塊化填報等直接負責，而在輕資產(chǎn)總包交鑰匙工程中總包是工程建設主體、合同履約主體，是工程整體開發(fā)建設的牽頭部門，所有分包的選定、組織、建設、管理、工程模塊化填報均由總包負責。同時輕資產(chǎn)工程人員少，工期緊需要我們提高工作效率，因此之前多層級管理架構的管理路徑過長，不利于工程快速推進，應采用專業(yè)小團隊扁平化的架構使信息及時傳遞，協(xié)調一致共同發(fā)力來適應輕資產(chǎn)工程的快速有序推進。如圖：總包工程部內部必須設置總經(jīng)辦、設計、招采、方案、財務、設備、勞務管理等10個部門，同時結合工程公司工程、、本錢等專業(yè)人員配置，共同組成扁平化管理架構，做到信息傳導溝通順暢、協(xié)同一致，以總包人員為主，工程公司人員為輔的扁平化架構迅速推進工程建設。提高總包主動管控意識，用好監(jiān)理單位提高總包主動管控意識，提升管理水平在“總包交鑰匙〞實施過程中要做好“傳、幫、帶、扶上馬送一程〞的工作，要起到“幫助、輔導、培訓、牽頭〞的作用；要對總包單位做好“總包交鑰匙〞管理制度、工程模塊方案管控方法的培訓，幫助總包單位快速提高工程運作能力和管理水平。用好監(jiān)理單位監(jiān)理應按照監(jiān)理合同的規(guī)定，從建設工程施工準備階段開始，施工階段實測實量，到各類業(yè)態(tài)竣工驗收、開業(yè)和移交及工程質量保修階段，對工程實施全過程監(jiān)理效勞工作。將監(jiān)理作為工程管理的助手對其監(jiān)管內容〔質量管控、進度管控、工地平安/文明施工管理、本錢管理控制、質量問題的處理〕進行方案、組織、管理、考核，使其真正成為業(yè)主的好幫手。做好工程管理籌劃與方案經(jīng)營方案書書共16項內容，經(jīng)過梳理我認為大致可以分為三局部：第一局部為團隊管理：由第1章工程簡介、第3章責任分工、第4章人員到崗及分流方案、第16章培訓工作方案組成；第二局部為工程推進方案：由第2章工程關鍵時間一覽表、第5章證照辦理專項方案、第6章施工組織方案、第7章設計專項方案、第8章合約規(guī)劃、第10章分項工程專項方案、第11章驗收專項方案、第12章移交專項方案組成；第三局部為工程保障方案：由第9章現(xiàn)金流方案、第13章平安文明施工保障方案、第14章政企關系溝通方案、第15章工程方案監(jiān)管方案組成；工程簡介注意對規(guī)劃總圖指標的復核和更新，對工程四至的梳理，特別關注對工程推進有影響的現(xiàn)場條件；工程關鍵時間一覽表結合模塊化節(jié)點要求與總包梳理工程實際內控節(jié)點，留有提前量；同時逐項復核模塊化節(jié)點注意現(xiàn)場實際施工時間與模塊化節(jié)點存在矛盾的地方；責任分工一覽表注意總包、工程公司、商管的責任范圍劃分，做到所有事項均有責任單位、責任人、監(jiān)管單位及監(jiān)管責任人；人員到崗及分流方案按集團人力要求重帶輕編制為18人，純輕為21人，BIM實施后為11人；注意總包人員到崗情況須摘牌后到崗48人，關注總包團隊的人員素質，做好面試和考核，對不符合要求的人員堅決發(fā)函總包調換；證照辦理專項方案根據(jù)工程當?shù)氐恼畽C構設置及辦事程序編制專項證照辦理方案，注意與模塊化節(jié)點相沖突的方案提前安排和溝通；施工組織方案要求總包根據(jù)工程規(guī)劃總圖及平面圖結合工程現(xiàn)場實際情況合理安排組織施工方案，對工程重點、難點、現(xiàn)場條件等提出針對性解決方案和措施；重點關注總平布置、施工組織、塔吊位置、臨水臨電、施工資源配置以及施工進度搭接關系等，同時根據(jù)工程實際進展情況動態(tài)調整施工組織方案；設計專項方案注意與四證辦理節(jié)點匹配，參加政府對工程的相關要求同時注意須總包深化的圖紙方案；合約規(guī)劃注意與工程、設計、招商節(jié)點的匹配，以工程建設為軸線合理安排招采方案同時關注本工程特殊要求的合約規(guī)劃；現(xiàn)金流方案注意本錢與財務的核對以及對總包現(xiàn)金流方案的復核，做到盡量準確，同時考慮到重大節(jié)假日節(jié)點的支付方案；分項工程專項方案須對照模塊化方案逐項梳理，對可大幅提前的工程節(jié)點如結構封頂做好相應資金方案的調整同時對梳理完的分項工程專項方案與設計總包溝通，要求設計總包對其分項專業(yè)設計單位確實定、出圖、審圖、深化等工作做好細項方案的進一步梳理并提報工程公司審核；驗收專項方案分為外部驗收和XX內部驗收，注意與模塊化節(jié)點的復核。做到不遺漏，對每一項驗收方案提前與相關驗收部門溝通〔可邀請驗收部門負責人來工程給團隊講解驗收考前須知〕組成驗收專項小組定期梳理專項驗收方案；移交專項方案要求總包須熟悉大商業(yè)移交標準：完成工程遺留問題整改、消防系統(tǒng)第三方檢測、機電系統(tǒng)驗收、主力店和次主力店驗收、特殊設備人員培訓，各種證照、資料、備品備件移交，往來賬款清理等各項工作；合理安排移交各項工作方案，提前溝通，定期組會梳理未完工程，確保移交工作順利按期完成；平安文明施工保障方案建立工程公司和總包平安文明施工保障體系，確定保障方案的組織架構；根據(jù)工程平安和質量管理責任書的要求，到達：平安管理目標、質量管理目標、文明施工管理目標；政企關系溝通方案建立工程公司、總包與政府領導及相關部門的溝通機制和維護方案，加快辦事效率；定期邀請政府領導到工程地檢查工作，及時了解當?shù)胤ㄒ?guī)、政策，及早和相關職能部門對接，保證工程工作提前。和政府各部門具體責任人，建立定期交流的有效機制。工程方案監(jiān)管方案主要解決工程方案的合理性和工程方案落地的執(zhí)行偏差，包括方案編制與報審、方案執(zhí)行與監(jiān)督、方案變更及爭議的解決和方案考核方法；注重對總包方案性思維的建立同時事前及時提醒、過程做好監(jiān)督和校正；培訓工作方案對工程團隊及總包人員組成和專業(yè)不同，對工程公司內部和總包人員進行分工程階段、針對性培訓；同時要求所有進場的總包和分包在進場前對工程公司關注的要點〔實施范圍、進度方案、涉及的模塊化節(jié)點、完成的標準、需要協(xié)調配合的事項〕進行逐個匯報，匯報不合格須重新學習再次匯報，假設再次不合格那么要求更換相關人員。在工程不同階段實施針對性管控摘牌前準備階段重點關注：規(guī)劃指標：綠地率、人防、停車位、地質條件、場地平整度等，將問題在摘牌前排除。土地協(xié)議：在與政府的所有合作協(xié)議中落實“未來股權可轉讓〞條款。啟動會議：要求總包單位共同參與、確定模塊方案的關鍵節(jié)點，例如四證節(jié)點、總圖及單體圖紙簽批節(jié)點、總包進場、開工、商家落位等重要節(jié)點，同時啟動工程經(jīng)營籌劃書編制工作。開工前準備重點關注：總包人員：總包人員在交地后10日內必須全部到崗，總包工程部內部必須設置總經(jīng)辦、設計、招采、方案、財務、設備、勞務管理等10個部門，部門內要包括土建、結構、強電、弱電等各類專業(yè)人員，架構合理、專業(yè)齊全。技術支持：總包單位對方案工作缺乏預見性，工程公司相應部門協(xié)助總包單位，共同制定資金方案、招采方案、施工組織方案等總包專項方案。設計前置：總包單位對于方案設計意圖的把控能力較弱，對設計與本錢的關系處理不當。工程公司組織總包單位的設計部、本錢部提前介入方案中間成果論證會，提前熟悉甲方設計意圖及本錢管控要求。本錢招標：鑒于合格供方庫開放時間短、招采庫內的材料沒有在工程當?shù)貍浒傅葐栴}，幫助總包單位提前與當?shù)卣疁贤ǎM快辦理準入許可證。臨時施工證：工程所在地無臨時施工證的，需盡量協(xié)調取得分段開工許可證明。施工階段重點關注：消防建審：高度重視15版消防新規(guī)與設計施工的差異，要充分考慮消防專家和建審科的意見，要盡量滿足標準要求。建審意見要明確，切記出現(xiàn)可產(chǎn)生異議的表述?！怖绮晒忭斉艧煷懊娣e要明確具體的開啟方式和面積〕；建審意見取得后，要組織商管、總包等相關單位召開消防建審意見交底會，說明意見強條。施工質量：工程公司輔助總包單位建立、健全工程質量隱患銷項體系，每天督辦總包進行隱患銷項，同時形成考核機制，與其員工績效掛鉤。平安文明：簽訂平安生產(chǎn)責任書，監(jiān)督總包單位獲得“市級平安文明標化示范工地〞、國家“AAA級平安文明標準化工地。方案排查：從專項方案制定開始，工程公司與總包單位各部門間應建立“方案排查周例會〞制度。工程公司每周定期與總包單位一起梳理專項方案、排除因方案差異造成的問題。會議紀要存檔備查。圖紙排查：要充分考慮總包單位圖紙深化能力與水平，結合分階段出圖方案，每周組織“設計溝通周例會〞，每周組織召開設計專題會議，對出現(xiàn)的設計問題及時討論、解決。會議紀要存檔備查。工程驗收開業(yè)階段成立驗收小組梳理各項驗收方案做好充分準備：收集當?shù)仳炇諅浒赶嚓P要求，及時更新，及時溝通。邀請城建檔案館對資料的整理、成冊做指導和培訓。及時發(fā)現(xiàn)工程實體與設計文件的偏差，及時改正。驗收小組資料人員對總包及分包資料進行過程檢查指導。整理好工程建設根本資料。做好驗收方案，做好過程檢查。嚴控方案的關鍵節(jié)點、關鍵線路。驗收小組工程人員對總包及分包工程實體做好檢查嚴格管理方案、執(zhí)行方案、考核方案、定期召開驗收工作協(xié)調會議。注意工程風險管控，設置應急機制重點關注質量平安風險：質量平安問題是重中之重，應高度重視專項梳理重點材料的品牌、檢驗試驗等清單，安排監(jiān)理嚴格把關及時反應不合格材料，同時工程公司不定期對現(xiàn)場材料使用進行抽檢，對違規(guī)使用不合格材料進行處分；專項梳理影響結構平安、使用功能等專業(yè)工程清單，安排監(jiān)理嚴格把關及時反應，同時工程公司不定期對現(xiàn)場施工情況進行檢查，對偷工減料、以次充好等行為進行處分；專項梳理施工場地、臨時設施等具有平安隱患風險的清單，安排監(jiān)理每天巡查并提供巡查報告，同時工程公司也安排人員每天巡場，對現(xiàn)場具有平安隱患部位要求總包監(jiān)理馬上整改到位，并對相關責任人進行處分；本錢超支風險要求本錢每月上報本錢動態(tài)情況，對預期超支工程，提前籌劃，將超支風險消除在萌芽狀態(tài)；本錢部提前介入工程各項工作，對每項