商品房基本知識(shí)

PAGEPAGE5商品房業(yè)務(wù)基本知識(shí)一、在建工程。要調(diào)查了解清楚商品房在建項(xiàng)目的相關(guān)情況，包括項(xiàng)目座落地址、占地面積、建設(shè)規(guī)模、投資總額、立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)建情況、總建筑面積，其中住宅和商業(yè)情況，目前建設(shè)的形象進(jìn)度情況，預(yù)計(jì)申報(bào)預(yù)售時(shí)間。開發(fā)企業(yè)及轄區(qū)房管所每月25日前填制在建項(xiàng)目月報(bào)表向縣房管局備案。二、健全完善廣告信息內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)在宣傳商品房項(xiàng)目時(shí)，涉及的所有宣傳廣告資料，一定要誠信真實(shí)，內(nèi)容與商品房數(shù)據(jù)和投資明細(xì)項(xiàng)目要一致，不得弄虛作假，誤導(dǎo)消費(fèi)者，損害買受人的合法權(quán)益，商品房的銷售廣告和宣傳資料原則要向工商部門和房管部門登記備案，一旦銷售廣告和宣傳資料發(fā)布和發(fā)放，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。三、預(yù)售前監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金，預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不能在電視、報(bào)紙、雜志上進(jìn)行預(yù)售廣告宣傳和各類商品房展銷活動(dòng)。如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，縣房管局依法依規(guī)發(fā)出“整改通知書”，責(zé)令限時(shí)整改。四、測(cè)繪報(bào)告。房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告書（預(yù)測(cè)），是適用于申報(bào)預(yù)售許可，房屋預(yù)售使用。申報(bào)預(yù)售時(shí)，如果獨(dú)棟房同批次預(yù)測(cè)，分批次申報(bào)預(yù)售，第一次使用原件，其他批次使用復(fù)印件，但要詳細(xì)注明各批次申報(bào)情況。買賣合同文本，必須按照測(cè)繪報(bào)告的路址、單元、樓層、房號(hào)和三種面積進(jìn)行填寫。測(cè)繪報(bào)告發(fā)出后，因個(gè)別戶型面積更改，導(dǎo)致重新核發(fā)測(cè)繪報(bào)告，此時(shí)，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)通知營銷中心、縣房管局相關(guān)業(yè)務(wù)股室，更改已簽訂未備案的合同和已錄入電腦的數(shù)據(jù)。初始登記申請(qǐng)房屋實(shí)測(cè)報(bào)告，房屋的建筑面積、贈(zèng)送面積與預(yù)測(cè)報(bào)告有差異時(shí)，應(yīng)提前書面通知買受人，詳細(xì)說明面積差異的原因，以便協(xié)商解決，具體解決辦法：1、參照商品房買賣合同第五條；2、參照最高人民法院法釋[2003]7號(hào)第十四條；3、買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議、宣傳廣告資料、面積差異的書面通知。五、申報(bào)預(yù)售許可。商品房預(yù)售許可制度，屬于行政許可行為，開發(fā)企業(yè)建設(shè)的樓盤項(xiàng)目，已經(jīng)符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》[建設(shè)部令第131號(hào)]和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》的相關(guān)法規(guī)條文的要求，向縣房管局提出申請(qǐng)，按縣房管局提供的交件清單，依法提供相關(guān)證件、資料，要符合商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可，所有證件、資料、表格、數(shù)據(jù)必須真實(shí)有效，嚴(yán)格商品房預(yù)售管理制度。六、延期登記。符合申報(bào)預(yù)售條件的樓盤領(lǐng)取《廣東省商品房預(yù)售許可證》以后，預(yù)售許可的時(shí)限為一年，預(yù)售證到期之前，開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行申請(qǐng)延期手續(xù)，應(yīng)提供：預(yù)售證原件，預(yù)售許可證延期申請(qǐng)，待售商品房明細(xì)表。七、預(yù)售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門備案并公示。八、代理銷售。開發(fā)企業(yè)的商品房實(shí)行代理銷售的，應(yīng)委托在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在顯著位置公示；額外提供的延伸服務(wù)項(xiàng)目，需事先向當(dāng)事人說明，并在委托合同中明確約定，不得分解收費(fèi)項(xiàng)目和強(qiáng)制收取代收費(fèi)、銀行按揭服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號(hào)，不得在代理過程賺取差價(jià)，不得通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息，不得采取內(nèi)部認(rèn)購、雇人排隊(duì)等手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。開發(fā)企業(yè)或者代理公司指定專職人員，具體負(fù)責(zé)商品房各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作。九、證件公示。取得商品房預(yù)售許可證以后，營銷中心公示土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、代理公司資質(zhì)證書等內(nèi)容，還要公示房產(chǎn)辦證收費(fèi)個(gè)人負(fù)擔(dān)部分的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并要詳細(xì)標(biāo)明各代收代繳應(yīng)收的費(fèi)用及繳費(fèi)的時(shí)間。十、房源房?jī)r(jià)公示。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在所有權(quán)初始登記前對(duì)外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品房，不得進(jìn)行虛假交易。如果預(yù)售價(jià)高于二十六、轉(zhuǎn)辦他項(xiàng)權(quán)登記。此項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于預(yù)抵登記轉(zhuǎn)辦業(yè)務(wù)，應(yīng)提供：《房地產(chǎn)權(quán)證》；預(yù)抵證；銀行同意轉(zhuǎn)辦他項(xiàng)證明；房屋抵押登記申請(qǐng)審批表（不需要銀行、業(yè)主蓋章簽名）。二十七、強(qiáng)化質(zhì)量保證機(jī)制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的商品住房質(zhì)量承擔(dān)首要責(zé)任，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房屋交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求，住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實(shí)。開發(fā)企業(yè)可建立商品房質(zhì)量保證制度作為企業(yè)資質(zhì)管理的重要內(nèi)容，推行預(yù)售商品房質(zhì)量保證金制度，確保房屋按質(zhì)量要求、配套設(shè)施按合同約定順利交付使用。如因房屋及配套設(shè)施存在質(zhì)量問題的，買受人有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并賠償相應(yīng)損失。二十八、“房企”加強(qiáng)合作，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房管部門：嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家的房地產(chǎn)管理政策法規(guī)文件精神。加強(qiáng)商品房業(yè)務(wù)管理工作環(huán)節(jié)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營秩序，掌握在建工程情況，嚴(yán)格預(yù)售前檢查，加強(qiáng)預(yù)售申報(bào)審批制度，加大對(duì)商品房項(xiàng)目的巡查、檢查、督查力度。加強(qiáng)預(yù)售款的監(jiān)管力度，健全和完善商品房各項(xiàng)業(yè)務(wù)的管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，保障房屋業(yè)主的合法權(quán)益。提高服務(wù)質(zhì)量，房企之間保持良好的業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。開發(fā)企業(yè)：貫徹落實(shí)國家的房地產(chǎn)管理政策法規(guī)文件精神，守法經(jīng)營，宣傳廣告信息要真實(shí)，商品房業(yè)務(wù)各項(xiàng)