某花園項目產(chǎn)品規(guī)劃建議方案

業(yè)祥花園工程產(chǎn)品規(guī)劃建議2024年8月29日謹呈：湖北業(yè)祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競案戶型分析PART1項目本體分析PART2產(chǎn)品規(guī)劃建議PART3目錄競案戶型分析

PART1潛江房地產(chǎn)市場概況2024年上半年，潛江銷量前十樓盤共銷售1641套，銷售面積191269㎡，套均面積116㎡。潛江房地產(chǎn)市場概況2024年1月1日至6月30日，潛江市轄區(qū)網(wǎng)簽面積339295.01㎡。其中潛江城區(qū)住宅成交2519套，成交面積297029.45㎡，成交均價為3364.37元/㎡，套均面積117平米。2024年上半年潛江城區(qū)五大區(qū)域銷售套數(shù)占比圖如下，可以看出城東占比為25%,銷售套數(shù)為584套，城西占比23%，銷售套數(shù)為527套。城南緊隨其后，占比20%，銷售套數(shù)474套。城北占比與中心城區(qū)占比根本相同。天賜·君天下地理位置廣華江漢大道8號開發(fā)商湖北博畯置業(yè)有限公司占地面積36000平米容積率3.36建筑面積13000平米戶數(shù)1052停車位606綠化率31%裝修狀況毛坯銷售均價3250/㎡在售戶型81-150㎡，二至四房天賜·君天下——119—122㎡戶型熱銷B戶型-3*2*2-118.5㎡B1戶型-3*2*2-119.4㎡I戶型-3*2*2-122.73㎡A戶型-3*2*2-131.24㎡41戶型-3*2*2-119.7㎡L戶型-4*2*2-149㎡熱銷戶型熱銷戶型光華·1958地理位置廣華五七大道（警苑小區(qū)對面）開發(fā)商潛江市大吉房地產(chǎn)開發(fā)責任有限公司占地面積35000平米容積率2.8建筑面積10000平米戶數(shù)723停車位451綠化率35%裝修狀況毛坯銷售均價3250㎡在售戶型94-130㎡，二至三房C1戶型-3*2*2-115㎡B1戶型-3*2*2-118㎡A/B戶型-3*2*2-119㎡A1戶型-3*2*2-118㎡C/D戶型-3*2*2-90㎡熱銷戶型光華·1958——115—119㎡熱銷小結(jié)1、潛江整體市場成交套均面積117㎡左右，110-120㎡以下的戶型較為暢銷，說明三房為成交主力；2、區(qū)域內(nèi)仍以三房供給為主；3、競品均有戶型采用入戶花園或空中花園等創(chuàng)新設計。項目本體分析

PART2工程區(qū)位工程位于潛江市廣華二路西側(cè)，屬潛江廣華核心區(qū)域工程位于潛江市廣華，廣華位于潛江以西，面積437.5平方公里，總?cè)丝?8萬人，是潛江市的重要財源基地和新的經(jīng)濟增長點。本工程位于潛江廣華核心區(qū)域內(nèi)，東臨廣華二路。工程四至工程東臨廣華二路，西距廣華大道，北至五七大道，南邊可達廣南一路工程位于廣華核心區(qū)，周邊交通十分便利。距離主干道五七大道及光華大道均在1000m范圍內(nèi)，距離漢宜高速在10公里范圍內(nèi)。距離潛江市主城區(qū)大約20公里。工程配套工程位于潛江市廣華二路西側(cè)，距離廣華大道和五七大道均在1公里內(nèi)教育：廣華幼兒園、廣華實驗小學、光華中學醫(yī)療：江漢油田總醫(yī)院菜市場：集貿(mào)市場公園：植物園體育：江鉆體育俱樂部、江漢油田文體廣場商業(yè)：光華商圈周邊商業(yè)，廣華商業(yè)城、嘉寧廣場、廣華商場金融：工行、農(nóng)行、建行、中行、郵儲銀行交通：廣華客運中心、廣華油田交通車總站文化：油田圖書館酒店：淺水灣假日酒店、內(nèi)部資源地塊方正平整，利于規(guī)劃初步預估，規(guī)劃紅線內(nèi)，地塊東西長約190m，南北寬約17m，內(nèi)部整體方正平整。利于內(nèi)部主體結(jié)構(gòu)布局和園林景觀打造。工程經(jīng)濟技術(shù)指標名稱指標項目總用地面積62840.18㎡規(guī)劃建設用地面積34409.94㎡總建筑面積125813.62㎡計容總建筑面積112333.24㎡住宅總面積100012.56㎡商業(yè)總面積11578.55㎡容積率3.265綠地率35.09%停車位400輛工程總建筑面積約11.2萬方，其中住宅約10萬方，商業(yè)約11.6萬方從目前工程經(jīng)濟指標來看，停車位偏少，未來生活品質(zhì)將受影響。工程原規(guī)劃套數(shù)統(tǒng)計工程原規(guī)劃共計808套房源，1-6#樓為二梯四戶，7-8#樓為二梯五戶樓棟梯戶編號戶型面積（㎡）套數(shù)（套）1#2T401A3*2*2128.294601B3*2*2134.36472#2T402A3*2*2132.204802B3*2*2135.91503#2T403A3*2*2128.294603B3*2*2134.26474#2T404A3*2*2136.084604B3*2*2135.51475#2T405A3*2*2132.204805B3*2*2135.91506#2T406A3*2*2136.084606B3*2*2135.5147樓棟梯戶編號戶型面積（㎡）套數(shù)（套）7#2T507A4*2*2153.612407B3*2*2111.202407C4*2*2150.792407D2*2*295.012407E2*2*295.37248#2T508A4*2*2153.522408B3*2*2136.222408C4*2*2150.702408D2*2*295.032408E2*2*295.3124工程原規(guī)劃戶型配比工程原規(guī)劃以三室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品為主，占比76%戶型面積段套數(shù)占比二室二廳二衛(wèi)95-96㎡96套11.88%三室二廳二衛(wèi)128-136㎡608套76.24%四室二廳二衛(wèi)150-154㎡96套11.88%合計95-154㎡800套100%工程原規(guī)劃建筑均為塔式結(jié)構(gòu)，建筑公攤根本控制在20%以內(nèi)。工程原規(guī)劃方言共計800套；1-6#樓為二梯四戶，7-8#樓為二梯五戶；工程原規(guī)劃產(chǎn)品以三室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品為主，占比76%，以二室二廳二衛(wèi)和四室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品作為補充，均占比12%。但每一種戶型面積均偏大，將導致總價高去化慢?？傮w上看，工程原規(guī)劃產(chǎn)品面積相對偏大，且面積段過于集中。SWOT分析Strength優(yōu)勢分析1、配套成熟：項目主編生活配套較為齊全，能滿足日常生活所需，且生活風味較為濃厚。2、地塊方正：本案地塊方正平坦，可塑性高，利于整個項目的建筑規(guī)劃設計，打造具有市場競爭力的產(chǎn)品。Weak劣勢分析1、項目位于潛江廣華江漢油田區(qū)域，距離潛江市區(qū)較遠，區(qū)域內(nèi)人口相對不足，后期銷售面臨客戶不足的情況2、項目現(xiàn)規(guī)劃產(chǎn)品面積偏大，不符合潛江市場需求，后期銷售可能會遇到較大抗性。Opportunity機會分析1、依托江漢油田，廣華發(fā)展迅猛，成為潛江經(jīng)濟增長新支點，經(jīng)濟的高速發(fā)展，激活區(qū)域消費能力上升，一定程度上會刺激房地產(chǎn)是會場成長；2、通過對現(xiàn)有產(chǎn)品規(guī)劃的重新調(diào)整，讓產(chǎn)品符合市場客戶需求，扭轉(zhuǎn)產(chǎn)品劣勢，規(guī)避后期銷售風險。Threaten威脅分析1、潛江樓市去庫存壓力依然巨大，且隨著新項目的不斷入市，后期市場競爭將會進一步加?。?、未來樓市政策充滿不確定性，熱銷行情或難以持續(xù)，本案去化速度亦具有不確定性。地塊SWOT分析產(chǎn)品規(guī)劃建議

PART3結(jié)合潛江市場需求及本工程自身條件，建議工程以三房產(chǎn)品為主產(chǎn)品建筑面積配比兩房兩廳一衛(wèi)80-85㎡5%三房兩廳一衛(wèi)90-100㎡5%100-110㎡15%三房兩廳兩衛(wèi)110-120㎡40%四房兩室兩衛(wèi)125-135㎡30%135-140㎡5%戶型配比原規(guī)劃采用點式結(jié)構(gòu)，影響整體采光效果建筑結(jié)構(gòu)原規(guī)劃建筑結(jié)構(gòu)為點式塔樓，樓橫向?qū)挾燃s為33.7m，縱向長度約為51.9m，建筑整體采用點式布局。根據(jù)本工程地塊特征，建議本工程采用寬板式結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃紅線內(nèi)，工程地塊東西長約190米，南北寬約為170米，寬采用寬板結(jié)構(gòu)，樓棟單體東西長約37米，南北寬約20米，那么東西向樓間距可做到約40m，南北向最小樓間距可做到50m約18m約37m約40m約50m建筑結(jié)構(gòu)建議采用寬板式結(jié)構(gòu)：兩梯四戶，大面寬淺進深住宅，邊戶及中間較戶通風采光效果均好。戶型結(jié)構(gòu)戶型內(nèi)部空間尺寸建議面積區(qū)間起居室㎡主臥次臥1次臥2書房餐廳主衛(wèi)次衛(wèi)廚房面積㎡面寬m面積㎡面寬m面積㎡面寬m面積m2面積m2面積㎡面積㎡面積㎡面積㎡緊湊兩居80-90㎡≥15≥3.6≥12≥3.6≥9≥2.7————≥6≥5——≥6舒適兩居90-100㎡≥15≥4.0≥12≥3.6≥10≥3.3————≥8≥5≥4≥8三居100-125㎡≥20≥4.2≥15≥3.9≥12≥3.3≥10可設計成書房≥8≥6≥4.5≥8四居130—135㎡≥25≥4.5≥18≥3.9≥15≥3.6≥13≥9.5≥12≥7.5≥4.5≥10戶型結(jié)構(gòu)戶型設計建議創(chuàng)新方式特征描述項目限制條件建議步入式凸窗可增加市內(nèi)使用空間，同時可改造成陽臺使用增加少量的建筑成本緊湊戶型可采用飄窗增加了室內(nèi)可使用空間和觀景面——大規(guī)模采用陽臺居家必備空間增加容積率兩房景觀陽臺，三房以上至少雙陽臺空中花園提升室內(nèi)綠化，增加使用空間，多功能用途增加容積率兩房和三房均可使用入戶花園提供入戶緩沖，引入室外空間，提高舒適度會增加進深，影響建筑排布較多采用退臺增加情趣和觀景需要錯層設計，影響外立面造型頂層采用舒適主臥設置步入式衣帽間，極大增加主臥舒適度會占用部分面積大戶型采用戶型結(jié)構(gòu)27飄窗：擴大視覺空間，提升舒適度和附加值，建議景觀較好處局部采用飄窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內(nèi)空間；飄窗窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，增加實用率；落地飄窗增加步出空間；層高小于2.2米，進深小于0.6米贈送全部面積。景觀較好處局部采用飄窗，實用性高，也增加了采光面和觀景面落地飄窗垂直剖面示意圖〈2.2M層高飄窗垂直剖面示意圖〈2.2M層高次臥、書房采用飄窗增加步出空間飄窗邊套270度飄窗戶型示意邊套采用270度采光“L”型飄窗戶型結(jié)構(gòu)陽臺：在保證根本功能使用上，在大戶型適當增加觀景陽臺觀景陽臺可考慮與客廳等功能空間連接，既增大景觀面，又擴大陽臺的活動景觀空間；功能陽臺一般與廚房相連，方便居家功能的需要；各種戶型的主臥都可以考慮設置不計容積率的法式小陽臺〔進深小于0.6米〕，增加步出空間。兩房先保證具有一個觀景陽臺兼功能陽臺使用；三房以上戶型至少設置雙陽臺，保證生活陽臺與觀景陽臺區(qū)分；大戶型至少設置三陽臺?？蛷d連通觀景陽臺廚房連通功能陽臺客廳外接觀景陽臺，增加客廳空間感主臥室外接陽臺，增加步出空間戶型結(jié)構(gòu)步入式凸窗：有效拓展中小戶型使用面積，可增加10%使用空間步入式景觀凸窗步入式陽臺將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保存凸窗原有功能〔實惠、觀景〕的同時，強化了凸窗的觀景效果，并附送實惠步入式景觀凸窗——通過降低凸窗距地面的高度提高欣賞效果步入式陽臺——客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺凸窗頂板下降至2.2米左右的高度可撤除底座的凸窗凸窗：最大進深0.8

m〔多采用0.6m〕可撤除底座凸窗：最大進深1.5

mm〔多采用0.6—1.0mm〕中小戶型不計面積的凸窗能夠增加10%以上的實用空間可撤除底座戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)入戶花園：入戶花園可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面和使用空間優(yōu)劣勢分析：優(yōu)：可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適度；云夢市場上入戶花園設計較少，本工程設計創(chuàng)新劣：但使建筑進深增加，從而影響排布；設置戶型分析：建議可在局部戶型采用入戶花園結(jié)構(gòu)，拉長戶型景觀面，但是不宜設置過大；贈送方式分析：按一半面積計算。高層盡可能采用入戶花園設計，作為提升功能空間，并拉升景觀面，面積不應過大。戶型結(jié)構(gòu)空中花園：增加市內(nèi)綠化、采光面和使用空間，局部戶型可以使用空中院館，將自然引入客廳餐廳可將空中院館隔成一個開敞的書房或臥室空中庭院，使客廳進深變短，通風性更好；同時得到幾個空間的共享，多處于北側(cè)，客戶可自行封閉處理戶型結(jié)構(gòu)露臺：露臺增加觀景平臺和活動空間；在工程的頂層適當采用，以解決頂層銷售難點優(yōu)：露臺采用有利于增加情趣和觀景，擴大生活空間；劣：露臺設計，增加建筑容積率，且影響建筑外立面，不建議大量采用；一般按一半面積計算?？稍诒竟こ痰捻攲邮褂?，解決頂層銷售難點露臺戶型建議1——按照舊建筑標準偷面積情況下的戶型建議87.6m2二室二廳一廚一衛(wèi)通過空中花園、陽臺、飄窗實現(xiàn)大面積贈送2室變3室，1衛(wèi)95㎡通過“陽臺〞加〞空調(diào)機位“的贈面積手法，實現(xiàn)2房變小3房，控制面積、控制總價。贈送的面積約6㎡；超大景觀陽臺、南北雙陽臺設計，贈送面積約8.5㎡。3室2廳2衛(wèi)126㎡戶型建議1——按照舊建筑標準偷面積情況下的戶型建議114.93m2三室二廳一廚二衛(wèi)戶型建議1——按照舊建筑標準偷面積情況下的戶型建議3737120.33m2三室二廳一廚二衛(wèi)戶型建議1——按照舊建筑標準偷面積情況下的戶型建議3838135.6m2三室二廳一廚二衛(wèi)戶型建議1——按照舊建筑標準偷面積情況下的戶型建議戶型建議2——遵守新標準，無面積贈送情況下的戶型建議在遵守建筑新標準下的戶型建議——將每一種尺寸做到極致。戶型建議2——遵守新標準，無面積贈送情況下的戶型建議戶型建議2——遵守新標準，無面積贈送情況下的戶型建議萬科金域華府：無敵89三房

熱銷理由：在不偷任何面積的情況下，實現(xiàn)三房有兩房朝南，且有兩個衛(wèi)生間，滿足對三房所有功能性的需求。在降低建筑面積的同時，降低總價，更適合年輕剛需族的需求。建筑面積：89㎡戶型：3房點評：89的三房，做出三房兩衛(wèi)，到達130+㎡的效果，格局方正。戶型建議2——遵守新標準，無面積贈送情況下的戶型建議戶型鑒賞新湖菲林：世界紀錄90方?戶型品鑒：創(chuàng)新1：通過設備平臺、陽臺等空間拓展，使90方擁有約37平方米的拓展空間，做到了4房2廳2衛(wèi)，不僅南北通透、格局方正。創(chuàng)新2：:做到了10.4米3開間大面寬。其中主臥、帶陽臺的次臥、客廳三個開間朝南；主臥還以套房設置，獨立衣帽間、可以容納浴缸的獨立衛(wèi)生間一應俱全；南向次臥帶大陽臺，每個空間都陽光充裕；兩個北向房間，無論是布置成臥室還是書房，都能物盡其用，不浪費絲毫空間。建筑面積：90㎡戶型：3+1房點評：新湖菲林以世界紀錄之名，重新定義90方，攜強大空間性能創(chuàng)世而生，徹底解決功能與空間兩全的難題。戶型鑒賞綠地海德公館：110㎡“理想家〞建筑面積：110㎡戶型：3+1房

點評：整體戶型設計空間利用合理，將不到110㎡面積做到了四房，也實屬難得。89的三戶型解析：1.戶型方正實用，動靜別離，超高空間利用率;2.全明三室設計，觀景飄窗，樂享四世同堂生活;3.客、餐廳外連超寬陽臺，闊綽開間，媲美奢華戶型;4.空中花園外加儲藏，創(chuàng)變空間隨心所欲戶型鑒賞金地Carefor＋：二胎政策下的優(yōu)加戶型建筑面積：140~150㎡戶型：3+1房點評：創(chuàng)新點蠻多，比方雙子女可變空間、多元可能客廳、中島分化餐廳、雙鑰匙、大收納等。

雙子女空間

雙鑰匙老人房多元化客餐廳戶型鑒賞創(chuàng)新點1：雙子女空間特色：這個雙子女空間里可以變換3種不同的模式戶型的套房中間會有一個靈活空間，用門進行隔斷，門翻開可作為活動空間，如果是同性別那么可開敞使用，如果是異性子女那么進行隔斷，2個孩子既可以一起玩，彼此又會有自己的空間。在客餐廳之間打造一個休閑空間，比方可以作為鋼琴、喝茶、手工或者書房空間使用，餐廳設置小型吧臺，兼具紅酒、早餐臺、上網(wǎng)休閑使用等。創(chuàng)新點1：雙子女空間特色：這個雙子女空間里可以變換3種不同的模式創(chuàng)新點3：雙鑰匙老人房戶型鑒賞特色：老人房獨立衛(wèi)生間，加獨立出入門，雙鑰匙設計