北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

北海_北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃2023/12/26北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃【目錄】項(xiàng)目背景和整體指標(biāo)2項(xiàng)目客群定位34項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目市場(chǎng)分析1項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算5北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目市場(chǎng)分析1北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃北海印象北海位于廣西南部，是具有海濱特色的地級(jí)市【地理位置及特點(diǎn)】北海市地處廣西南端，北部灣東北岸。北海市位于廣西南部，全市南北長(zhǎng)11公里，東西寬20公里。北海是中國(guó)古代“海上絲綢之路”始發(fā)港，是中國(guó)西部唯一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市。北海,“北部灣”經(jīng)濟(jì)區(qū)窗口全國(guó)十大宜居城市之一廣西南端，北部灣東北岸為大西南海南東南亞中樞位置西距南寧206公里東距湛江198公里東南距?？谑?47公里【行政區(qū)劃

人口】現(xiàn)轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣。據(jù)公安局統(tǒng)計(jì)，2008年年末總?cè)丝?57.72萬(wàn)人。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃中國(guó)—東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作帶來(lái)的歷史性機(jī)遇由于泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)包括了大部分東盟國(guó)家和中國(guó)多個(gè)沿海省區(qū)，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，雖然直接層面的地區(qū)發(fā)展水平還不高，但周邊有發(fā)達(dá)的珠三角、臺(tái)灣地區(qū)、新加坡，輻射能力較強(qiáng)，而且21世紀(jì)是海洋經(jīng)濟(jì)的世紀(jì)，所以在“一軸兩翼”格局中，泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)作為中國(guó)－東盟海上次區(qū)域合作，合作空間廣闊、發(fā)展?jié)摿薮?，是東亞乃至亞太地區(qū)層面的一個(gè)區(qū)域合作。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來(lái)又一大機(jī)遇。一個(gè)富庶的大珠三角將推動(dòng)一個(gè)富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會(huì)吸引更多的投資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輻射和帶動(dòng)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃“南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián)”的城市發(fā)展思路，將是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的最大的因素。隨著市政府“南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián)”的城市發(fā)展思路，新區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，對(duì)于北海市的房地產(chǎn)發(fā)展起到推波助瀾的作用；新行政中心的南移，將是目前影響北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的最大的因素，北海市東面及城市南面新區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃北海經(jīng)濟(jì)概況年份GDP（億元）GDP漲幅固定資產(chǎn)投入（億元）人均收入（元）人均收入漲幅200724418.10%135.241233418.80%2008313.8816.90%200.31398913.42%200933516%330152008.70%2010397.617.60%485.261920119.77%宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%進(jìn)入高速發(fā)展期2011年1-5月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成總產(chǎn)值188.24億元，同比增長(zhǎng)72.28%，增加值增長(zhǎng)45.58%；完成固定資產(chǎn)投資220.55億元，同比增長(zhǎng)25.6%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入21.3億元，增長(zhǎng)11.3%北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃城東板塊銀灘板塊城中板塊北海市樓盤(pán)板塊數(shù)據(jù)調(diào)查廣東路及馮家江板塊北岸板塊城西板塊北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃城區(qū)板塊——天賜碧園城區(qū)板塊代表項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)天賜碧園樓盤(pán)地址北海市四川北路30號(hào)基本情況占地面積：72509.2㎡總建面積：221036.95m2項(xiàng)目類(lèi)型：多層、高層、小高層公寓，項(xiàng)目規(guī)模：22棟多層、4棟10-11層小高層9棟26--31高層住宅及部分臨街商業(yè)層

銷(xiāo)售情況2009年9月19日二期開(kāi)盤(pán)

客戶區(qū)域：本地區(qū)域35％，外來(lái)投資客65％主力戶型2房、３房、復(fù)式：77-212平方米優(yōu)勢(shì)☆地理位置優(yōu)越，市政配套較好☆文體、商貿(mào)核心☆大盤(pán)優(yōu)勢(shì)明顯劣勢(shì)☆價(jià)格相對(duì)偏高☆營(yíng)銷(xiāo)手法較單一北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃北岸板塊——北部灣1號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)北部灣1號(hào)樓盤(pán)地址海景大道與上海路交匯東南側(cè)

基本情況占地面積：80000㎡總建面積：500000m2項(xiàng)目類(lèi)型：高層公寓、五星級(jí)酒店、項(xiàng)目規(guī)模：8個(gè)建筑，40-90平米中小戶型為主，大型主題商業(yè)街，平層豪宅銷(xiāo)售情況目前銷(xiāo)售均價(jià)為17000元/㎡

客戶區(qū)域：全球高端旅游客戶、投資客主力戶型40-90平米中小戶型優(yōu)勢(shì)☆地理位置優(yōu)越，一線海景景觀優(yōu)越☆大盤(pán)優(yōu)勢(shì)明顯，獨(dú)特山水設(shè)計(jì)新穎☆項(xiàng)目配套齊全，北海第一個(gè)高端產(chǎn)品，影響力很大劣勢(shì)☆價(jià)格高☆海景景觀優(yōu)勢(shì)遜色于南岸北岸板塊代表項(xiàng)目北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃城東板塊——香檳郡城東代表項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)香檳郡樓盤(pán)地址北海市北部灣東路60號(hào)（北部灣東路與上海路交匯處）基本情況占地面積：約130畝總建面積：約230000m2項(xiàng)目類(lèi)型：高層、多層（歐式風(fēng)情）項(xiàng)目一期規(guī)模：3棟108套銷(xiāo)售情況15#、16#、17#、18#19#、20#、21#、22#客戶區(qū)域：由本地及周邊區(qū)域客戶30％和其他地區(qū)客戶70％組成主力戶型2房：70-90(㎡)優(yōu)勢(shì)☆大盤(pán)優(yōu)勢(shì)☆景觀資源充足☆會(huì)所配套和市政配套齊全☆物業(yè)完善高檔物管服務(wù)劣勢(shì)☆與城市中心相對(duì)距離較遠(yuǎn)北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃廣東路及馮家江板塊——同和水岸香堤廣東路及馮家江新區(qū)板塊代表項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)同和.水岸香堤樓盤(pán)地址廣東南路213號(hào)基本情況占地面積：115163平方米總建面積：248128平方米項(xiàng)目類(lèi)型：多層、小高層公寓，商鋪?lái)?xiàng)目規(guī)模：1800套銷(xiāo)售情況目前已是尾盤(pán)，均價(jià)4700元/㎡起。至本月底一次性付款9折優(yōu)惠客戶區(qū)域：本地占30%其余為外地客戶主力戶型二房、三房:85-90平方米優(yōu)勢(shì)☆地中海風(fēng)情園林，環(huán)境優(yōu)雅☆規(guī)模優(yōu)勢(shì)（項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套較為完善）☆近北海最大公務(wù)員小區(qū)，占據(jù)區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)☆周邊配套尚未成熟☆離市區(qū)中心距離較遠(yuǎn)北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃銀灘板塊——森海豪庭銀灘板塊代表項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)森海豪庭樓盤(pán)地址北海銀灘國(guó)家旅游度假區(qū)（銀灘大橋旁）基本情況占地面積：約640畝總建面積：約450000平方米項(xiàng)目類(lèi)型：風(fēng)情別墅、排屋、高層海景公寓、準(zhǔn)五星級(jí)酒店和商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)模：800多套(別墅164套)銷(xiāo)售情況預(yù)計(jì)酒店可以在2011年8月1日試營(yíng)業(yè)，2011年10月1日正式營(yíng)業(yè)客戶區(qū)域：本地占20%其余由周邊區(qū)域及其他地區(qū)客戶組成主力戶型316-434平方米為主(五房或六房)51-89平方米（一房和兩房）優(yōu)勢(shì)☆規(guī)模優(yōu)勢(shì)（項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套較為完善）☆歐陸建筑與風(fēng)情園林☆距“天下第一灘”銀灘不足千米

劣勢(shì)☆區(qū)域周邊市政、生活配套略顯不足北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃城西板塊——棕櫚泉城西板塊代表項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)棕櫚泉樓盤(pán)地址云南南路基本情況占地面積：約250畝總建面積：約235606.4平方米項(xiàng)目類(lèi)型：風(fēng)情別墅、排屋、高層海景公寓、高級(jí)商住綜合樓項(xiàng)目規(guī)模：163套(別墅164套)銷(xiāo)售情況10年2月7日二期棕櫚泉花園開(kāi)盤(pán)客戶區(qū)域：本地占30%其余由周邊區(qū)域及其他地區(qū)客戶組成主力戶型70-90平方米（兩房）優(yōu)勢(shì)☆規(guī)模優(yōu)勢(shì)（項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套較為完善）☆東南亞風(fēng)情園林☆距離海邊1.5公里劣勢(shì)☆區(qū)域周邊市政、生活配套略顯不足北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃北海項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手法統(tǒng)計(jì)無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)，開(kāi)始注重營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)培養(yǎng)，打造專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，各種營(yíng)銷(xiāo)手段都根據(jù)市場(chǎng)變化，采用各類(lèi)創(chuàng)新型方式開(kāi)展各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃北海經(jīng)典項(xiàng)目分析樓盤(pán)名稱(chēng)北部灣1號(hào)樓盤(pán)地址海景大道與上海路交匯東南側(cè)

基本情況占地面積：80000㎡總建面積：500000m2項(xiàng)目類(lèi)型：高層公寓、五星級(jí)酒店、項(xiàng)目規(guī)模：8個(gè)建筑，40-90平米中小戶型為主，大型主題商業(yè)街，平層豪宅銷(xiāo)售情況目前銷(xiāo)售均價(jià)為17000元/㎡

客戶區(qū)域：全球高端旅游客戶、投資客主力戶型40-90平米中小戶型優(yōu)勢(shì)☆地理位置優(yōu)越，一線海景景觀優(yōu)越☆大盤(pán)優(yōu)勢(shì)明顯，獨(dú)特山水設(shè)計(jì)新穎☆項(xiàng)目配套齊全，北海第一個(gè)高端產(chǎn)品，影響力很大劣勢(shì)☆價(jià)格高☆海景景觀優(yōu)勢(shì)遜色于南岸北部灣一號(hào)北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃桂林山水；前衛(wèi)、現(xiàn)代的建筑解構(gòu)手法使項(xiàng)目立面效果充滿藝術(shù)感產(chǎn)品分析桂林山水。蛋形別墅。頂級(jí)會(huì)所。游艇碼頭。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃北海經(jīng)典項(xiàng)目分析天隆·三千海樓盤(pán)名稱(chēng)天隆·三千海樓盤(pán)地址海景大道與上海路交匯東南側(cè)

基本情況天隆·三千海雄踞北海銀灘西海岸，面朝太平洋，比鄰冠頭嶺國(guó)家森林公園，擁有2.3公里銀灘、一線蔚藍(lán)海景。

項(xiàng)目總占地3000畝，總規(guī)劃建筑面積180萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)8年時(shí)間建成，是一個(gè)擁有高層住宅、別墅、購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂(lè)城、寫(xiě)字樓的海岸綜合體。

銷(xiāo)售情況目前銷(xiāo)售均價(jià)為13000元/㎡起

客戶區(qū)域：全球高端旅游客戶、投資客主力戶型90-260平米戶型優(yōu)勢(shì)☆地理位置優(yōu)越，一線海景景觀優(yōu)越☆首創(chuàng)高爾夫經(jīng)與海景雙疊加的景觀大盤(pán)?！铐?xiàng)目配套齊全，北海第一個(gè)高端產(chǎn)品，影響力很大劣勢(shì)☆價(jià)格高☆海景景觀優(yōu)勢(shì)遜色于南岸北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃北海部分樓盤(pán)最新動(dòng)態(tài)樓盤(pán)名稱(chēng)目前價(jià)格折扣最新動(dòng)態(tài)海韻佳園起步價(jià)3998均價(jià)4800一次性付款97折、分期98折、按揭99折11層的小高層2號(hào)樓已經(jīng)封頂，3號(hào)樓已于上周封頂，而1號(hào)樓建至16層左右(封頂在即)。國(guó)際工社起步價(jià)3950，均價(jià)4400一次性97折，按揭99折4#樓預(yù)計(jì)交房的時(shí)間是今年年底。南國(guó)華城均價(jià)5080

項(xiàng)目二期工程已拆除落地架，中心噴泉已竣工穂豐金灣起步價(jià)5620，均價(jià)6500一次性付款95折，分期97折，按揭無(wú)折扣房源充足一品灣起步價(jià)4800均價(jià)5300一次性96折，按揭98折2房一次性付款97折+贈(zèng)送5800元，2房按揭99折+贈(zèng)送5800元，3房一次性付款97折+贈(zèng)送6800元，3房按揭99折+贈(zèng)送5800元。盛世華庭起價(jià)4750、均價(jià)5400一次性96折按揭99折目前以準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售赫爾馨居均價(jià)6300一次性96折、按揭98折1號(hào)和2號(hào)樓在售，總共300套房源棕櫚泉均價(jià)5500一次性96折、按揭98折

北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃陽(yáng)光金海岸均價(jià)4700一次性93折、半年分期付款95折、一年分期付款97折、按揭99折。陽(yáng)光金海岸6月超級(jí)樂(lè)購(gòu)活動(dòng)7月10日截止天隆三千海起步價(jià)13000一次性付款97折1號(hào)樓已經(jīng)賣(mài)完，泊心岸1號(hào)至5號(hào)樓已經(jīng)全部封頂，預(yù)計(jì)2012年8月1日可以交房。怡康春城均價(jià)5400一次性97折，按揭98折1期已封底做外墻，綠化同步，二期正負(fù)零藍(lán)海尚城均價(jià)5300一次性93折，按揭99折，分期98折一期樓盤(pán)300套房源還剩100余套嘉逸花園均價(jià)3900元

推出5#樓的售后包租服務(wù)天賜碧園均價(jià)5800一次性98折按揭99折三期開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)月優(yōu)惠是一次性96，按揭97，分期97白金瀚宮均價(jià)5800元一次性付款96折、分期97折、按揭98折高層公寓近日落架，購(gòu)房送5萬(wàn)元的裝修費(fèi)用圣美陽(yáng)光起步價(jià)5600均價(jià)5900一次性95折、分期97折、按揭99折二期樓盤(pán)外墻裝修已經(jīng)完成中南錦繡海岸均價(jià)4800

7~9號(hào)樓正在進(jìn)行地下建設(shè)，主體工程達(dá)到“正負(fù)零”狀態(tài)。萬(wàn)泉城均價(jià)5800無(wú)折扣二區(qū)項(xiàng)目于6月19日奠基藍(lán)海名都均價(jià)6800一次性付款96折、分期97折、按揭98折社區(qū)內(nèi)園林初步成型，綠化種植也基本完成，供居民休閑的步道正在緊張鋪設(shè)中。項(xiàng)目現(xiàn)推出5套特價(jià)房，購(gòu)房即獲93折優(yōu)惠。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃海岸華府均價(jià)7500一次性付款99折，按揭沒(méi)有折扣目前有73-150㎡的兩房、三房、四房在售北海南岸起步價(jià)4300均價(jià)5500一次性付款92折、按揭95折、分期95折2、3、4號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)已完成封頂，現(xiàn)正著手裝修外墻。5號(hào)樓已完成地下停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)，正進(jìn)行地面的平整，準(zhǔn)備建地面第一層。港鵬公園印象均價(jià)5500，起步價(jià)4588一次性95折，按揭98折

君臨西海岸均價(jià)5500

剩余80套左右的房源岳麓海岸起步價(jià)4300，均價(jià)4700按揭99折，一次性98折預(yù)計(jì)9月份交房銀暉公寓均價(jià)4800

16.8萬(wàn)元/套的特價(jià)房?jī)H剩一套房源海楓和苑均價(jià)4500元/平方米，起價(jià)3888一次性96折、按揭97折在售的是為二期海景高層，已基本落架，10月30日交房南珠家園3750起價(jià)二層起加50元/層/平方米無(wú)打折優(yōu)惠3號(hào)4號(hào)樓已落架藍(lán)海國(guó)際均價(jià)4400最高價(jià)5000一次性付款3880元/平方米剩余四百多套房源東珠華庭均價(jià)5000、起步價(jià)4668無(wú)優(yōu)惠打折剩余40來(lái)套房源，有一房一廳、二房一廳、三房二廳等多種戶型。海岸國(guó)際均價(jià)13000元一次性92折2號(hào)樓剩12層以上房源，1號(hào)樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定千佰渡5300起步價(jià)總價(jià)先減20000元再一次性97折，按揭99折現(xiàn)售中高層景觀單位，逐漸落架，周未有優(yōu)惠活動(dòng)。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃香?；▓@公寓：8000-9000元商鋪：11000元一次性付款98折剩余10來(lái)套房源，商鋪銷(xiāo)售過(guò)半?？〗苋A府5000元起步均價(jià)6800元一次性96折、按揭98折，慶交房最低折算單價(jià)4500元/平方做外墻，7月30日交房止泊園均價(jià)5500起價(jià)4500一次性付款享98折、按揭99折剩余270套可售房源北部灣一號(hào)14000元起均價(jià)17000元一次性付款95折、分期99折雅苑在售，在做室內(nèi)裝修，年底交房港鵬印象公園均價(jià)5500一次95、按揭98二期的1號(hào)、2號(hào)、5號(hào)、6號(hào)樓將于7月份動(dòng)工碧園海與城5800元起步均價(jià)6200一次95折、分期97折、按揭或公積金99折首期工程預(yù)計(jì)7月初全部封頂北海名座均價(jià)5800購(gòu)房可以享受全款92折、按揭93折、分期94折的優(yōu)惠一期樓盤(pán)已經(jīng)建至26層北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃市場(chǎng)總結(jié)北海市市住宅市場(chǎng)從10年至今，價(jià)格小幅攀升，供求基本平衡。房?jī)r(jià)不存在泡沫，房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)健，受金融危機(jī)影響小。從供求關(guān)系來(lái)看:隨著第二季度整體市場(chǎng)的冷淡，10月份會(huì)有少量開(kāi)發(fā)商搶開(kāi)盤(pán)，未來(lái)1-2年會(huì)有放量供應(yīng)主要集中在城西板塊；銀灘板塊；廣東路及馮佳江板塊，供求結(jié)構(gòu)有可能會(huì)發(fā)生變化；從需求來(lái)看：2009年成交件數(shù)13387，成交面積149.29萬(wàn)平米；2010年成交件數(shù)11539，成交面積134.58萬(wàn)平米同比下降10%，尤其是第四季度成交量下滑同比下降30%。市場(chǎng)主力戶型2房70-90㎡，以高層海景房為宣傳點(diǎn)。市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，也有風(fēng)險(xiǎn)。提升產(chǎn)品力；尋求需求點(diǎn)和熱點(diǎn)是創(chuàng)造機(jī)會(huì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑北海市宏觀市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)不樂(lè)觀（在考慮政策變化情況下），并且從供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目周邊配套中分析，本項(xiàng)目所處的城東板塊市場(chǎng)需要其它訴求點(diǎn)來(lái)帶動(dòng)市場(chǎng)。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃結(jié)論CONCLUSION市場(chǎng)北海中高端項(xiàng)目對(duì)于配套的私享性與專(zhuān)屬性需求打造不足。理念北海中高端市場(chǎng)介于初級(jí)至高級(jí)發(fā)展階段,理念及形象尚停留在物質(zhì)堆砌層面。產(chǎn)品與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新。速度在首付差距不大的購(gòu)買(mǎi)前提下，其二線海景資源對(duì)于銷(xiāo)售未有明顯的支撐。趨勢(shì)趨勢(shì)一：本項(xiàng)目目前已經(jīng)有交付的，通過(guò)實(shí)景的呈現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售有一定的支撐作用。趨勢(shì)趨勢(shì)二：同時(shí)隨著本項(xiàng)目對(duì)北海二線生活理念標(biāo)準(zhǔn)的確立與形象的傳播會(huì)吸引一定經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)客戶游資進(jìn)入。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目背景和整體指標(biāo)2北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃域不同·自出眾海岸生活之路北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)，到海邊生活是一個(gè)奢侈的夢(mèng)，是一種偶爾的度假方式，只有少數(shù)人可以真正把家安在海邊，他們創(chuàng)造了海岸生活文化，并使之成為世界的潮流。對(duì)于我們而言，當(dāng)我們踏上香檳郡這片充滿藍(lán)色與藝術(shù)土地時(shí)，注定我們將成為海濱生活的拾夢(mèng)人。在我們眼里，香檳郡——域不同，山海緘！北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃“香檳郡”項(xiàng)目座落于北海市城東區(qū)，地處北部灣東路與上海路交匯處，總占地130畝，總建筑面積約23萬(wàn)平方米，綠地率高達(dá)42%，停車(chē)位4453個(gè)（其中機(jī)動(dòng)車(chē)位約600個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位約3800個(gè)），是目前北海市城東區(qū)第一個(gè)真正意義上的大型歐式化原生態(tài)居住社區(qū)。項(xiàng)目目前部分已經(jīng)交付使用，剩余的皆已經(jīng)封頂。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃目前在售的二期六棟具體銷(xiāo)售情況如下表：樓座總套數(shù)已售套數(shù)余留套數(shù)出售比例15#16#137654%17#108941487%18#5453198%19#1704312725%20#14081326%21#2124616622%22#1908310744%合計(jì)874327547

北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目占據(jù)區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì)，休閑度假氣氛濃厚位置：地處“海灣新城”核心位置，區(qū)域首個(gè)法式園林生活區(qū)；資源：距離海邊僅僅300米；配套：酒店、海鮮城、海底世界、帶狀公園等一系列休閑度假配套遍布周邊。區(qū)域配套分析北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目所在上海路板塊與主城區(qū)緊臨，生活配套設(shè)施齊全區(qū)域配套分析生活配套生活配套非常成熟（兩大公園、各大銀行、市政府及機(jī)關(guān)單位、一級(jí)幼兒園到高中、市場(chǎng)等，是政治、文化、教育、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的集中地）。商業(yè)氛圍三大商圈，南珠市場(chǎng)、北部灣廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市提供各種購(gòu)物需求，商業(yè)氛圍已經(jīng)逐漸成熟，是北海本地人及游客的主要消費(fèi)場(chǎng)所。項(xiàng)目所在上海路板塊與主城區(qū)緊臨，生活配套設(shè)施齊全。主城區(qū)北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目所在海景大道沿線帶海灣新城是政府率先開(kāi)發(fā)區(qū)域，本項(xiàng)目擁有城市發(fā)展精華預(yù)期區(qū)域配套分析海灣新城生活岸線旅游休閑區(qū)生態(tài)銀灘著力推進(jìn)海景大道沿線帶建設(shè)，以一帶為發(fā)展核心。并明確發(fā)展生態(tài)宜居房地產(chǎn)業(yè)。并逐步把廉州灣和鐵山港灣聯(lián)結(jié)起來(lái)，作為實(shí)現(xiàn)北海在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中率先崛起的強(qiáng)力引擎。海景大道沿線帶分四個(gè)功能組團(tuán)發(fā)展海灣新城、生活岸線、旅游休閑區(qū)、生態(tài)銀灘。項(xiàng)目所在海景大道沿線帶海灣新城是政府率先開(kāi)發(fā)區(qū)域。本項(xiàng)目擁有城市發(fā)展精華預(yù)期。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目客群定位3北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃本地收入偏低，公務(wù)員，電力、石油、上市企業(yè)等中高管理層收入相對(duì)較高具有一定消費(fèi)力客戶基礎(chǔ)2010年廣西主要城市GDP排名北海本地購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)不強(qiáng)，人均擁有的居住面積卻較高，挖掘房地產(chǎn)有效內(nèi)部需求難度很大。經(jīng)濟(jì)總量處同級(jí)城市中下游水平，作為北部灣龍頭，北海增長(zhǎng)迅速，但底子較薄。北海市的人均可支配收入還是處于一個(gè)中下水平。2007年的人均可支配收入達(dá)到13989元，漲幅將創(chuàng)近年歷史新高，達(dá)到18.12%。1、北海本地整體年收入偏低。2、公務(wù)員，電力、石油、上市企業(yè)等中高管理層收入相對(duì)較高具有一定消費(fèi)力。2010年廣西主要城市GDP增幅排名北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃與其它海濱旅游城市比較，北海本地旅游客戶多數(shù)為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的短期度假客戶客戶基礎(chǔ)省區(qū)人數(shù)比例省區(qū)人數(shù)比例北京171.45湖南12210.43天津40.34廣東33928.97河北191.62廣西20917.86山西50.43海南90.77內(nèi)蒙40.34重慶373.16遼寧121.03四川474.02吉林131.11貴州595.04黑龍江181.54云南121.03上海131.11西藏60.51江蘇141.2陜西100.85浙江211.79甘肅131.11安徽121.03青海40.34福建191.62寧夏50.43江西121.03新疆60.51山東181.54臺(tái)灣10.09河南363.08香港30.26湖北514.36

北海本地旅游客戶多數(shù)為經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的短期度假型客戶。北海星級(jí)酒店平均入住率49.1%；平均房?jī)r(jià)157.1元。北海2008年共接待游客695萬(wàn)人次，其中接待過(guò)夜游客375萬(wàn)人次，一日游游客320萬(wàn)人次。過(guò)夜游客人人均停留2天，人均花費(fèi)771.31元。一日游游客人均花費(fèi)280.93元。湖南、廣西、廣東游客成為旅游游客主體。香格里拉大酒店人住客戶購(gòu)成：商務(wù)客戶占30%，商務(wù)會(huì)議占40%，其它為旅游客戶。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃目前北海外來(lái)客戶主要置業(yè)動(dòng)機(jī)為氣候需求，并非一線海景資源占有型的高端需求，本項(xiàng)目已在北海當(dāng)?shù)匦纬筛叨隧?xiàng)目普遍認(rèn)知客戶基礎(chǔ)類(lèi)型本地客戶外地客戶客戶類(lèi)型主要為公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層、個(gè)體生意客戶等。西南來(lái)自全國(guó)各地，其中東北區(qū)域客戶較多。區(qū)域偏好選擇生活便利，價(jià)格較低的區(qū)域，同時(shí)該區(qū)域距離城市中心較近且交通便利。選擇北海主要因?yàn)楸焙？諝?、氣候好，在北海?gòu)房會(huì)選擇區(qū)位優(yōu)越，規(guī)劃利好的區(qū)域。項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目目前是周邊項(xiàng)目中品質(zhì)較高的。項(xiàng)目目前是周邊項(xiàng)目中品質(zhì)較高的。從目前北海市房地產(chǎn)的備案數(shù)據(jù)來(lái)看，外來(lái)客戶在北海購(gòu)房的比例高達(dá)到了60%-70%，他們多是看重北海氣候與房地產(chǎn)市場(chǎng)升值潛力。本項(xiàng)目的形象在北海當(dāng)?shù)匦纬善毡檎J(rèn)知，有一定的口碑效應(yīng)。外來(lái)客戶主要置業(yè)動(dòng)機(jī)為氣候需求，并非一線海景資源占有型的高端需求。本項(xiàng)目已在北海當(dāng)?shù)匦纬筛叨隧?xiàng)目普遍認(rèn)知。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目已積累客戶置業(yè)目的具有很高混合性，即有多重目的已積累客戶分析置業(yè)目的分析商務(wù)用途資產(chǎn)固化身份游戲特殊動(dòng)機(jī)儲(chǔ)備養(yǎng)老資產(chǎn)保值短期度假投資升值近期養(yǎng)老商界富豪能源型藝術(shù)圈知富新貴體制特權(quán)企業(yè)高管中小企業(yè)主小康階層頂端高端中高端中低端通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目已積累客戶置業(yè)目的分析，我們根據(jù)客戶動(dòng)機(jī)的不同，將客戶分成：頂端客戶、高端客戶、中高端客戶與中低客戶。身份游戲、儲(chǔ)備養(yǎng)老、短期度假、投資升值成為本項(xiàng)目已積累客戶共性需求。項(xiàng)目客戶置業(yè)目的具有很高混合性，即有多重目的。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃價(jià)格需求6000元/㎡左右的中低端客戶仍持續(xù)擴(kuò)容，高端客戶比例不足已積累客戶分析價(jià)格預(yù)期分析對(duì)客戶重新分類(lèi)后，高端客戶明顯不足，客戶主要集中在中高端客戶與低端客戶。價(jià)格需求6000元/M2左右的中低端客戶仍持續(xù)擴(kuò)容。置業(yè)目的10000元/M26000元/M25000元/M2以下置業(yè)目的比例價(jià)格需求6000元/M2左右的中低客戶仍持續(xù)擴(kuò)容。商界富豪能源型藝術(shù)圈知富新貴體制特權(quán)企業(yè)高管中小企業(yè)主小康階層2118328494162173456中高端與中低端客戶北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃我們面對(duì)的是物質(zhì)與精神需求同樣豐富的知富人群客戶的心理需求特征是基于所追求的居所應(yīng)具備的核心價(jià)值而表現(xiàn)出來(lái)的。我們面對(duì)的是物質(zhì)與精神需求同樣豐富的知富人群，對(duì)于生活環(huán)境有高需求的人群。占有城市優(yōu)良資源。項(xiàng)目具有較高的知名度。建筑品質(zhì)能經(jīng)受時(shí)間的磨礪。高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。將居所作為展示自身社會(huì)地位的載體，并向外界表明所從屬階層的生活態(tài)度。意向客戶分析從“彰顯”這個(gè)視點(diǎn)出發(fā)，對(duì)比物與質(zhì)精神，客戶的需求心理為：北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃結(jié)論客戶基礎(chǔ)北海旅游價(jià)值的較低層級(jí)，導(dǎo)致旅游客戶無(wú)法支撐起豪宅項(xiàng)目之購(gòu)買(mǎi)。積累客戶目前項(xiàng)目高端客戶積累有限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售之目標(biāo)需實(shí)現(xiàn)高端客戶的擴(kuò)容。意向客戶客戶群所在區(qū)域較為明顯，針對(duì)于目前來(lái)北海旅游置業(yè)的客戶行動(dòng)特征也較為明顯。意向客戶我們所面對(duì)的客戶是一群抱著改善自己惡劣生活環(huán)境與投資保值等目的的。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目如何選擇客戶？--——以尋求海岸生活的“東北、山東、北京、內(nèi)蒙”知富階層為核心客群，同時(shí)輻射長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域知富階層客戶定位頂級(jí)財(cái)富階層高端財(cái)富階層中高端財(cái)富階層邊緣客戶財(cái)富階層增長(zhǎng)型客戶群核心客戶群潛在客戶量地域意向客戶量尋求海岸生活的知富階層三緣關(guān)系客戶分布云貴川一帶長(zhǎng)三角、珠三角東北、北京、內(nèi)蒙，山西細(xì)分企業(yè)主、大股東；高管公務(wù)員大股東、高管，投資人名人、企業(yè)主、高官、新移民本項(xiàng)目核心客戶是介于中高端財(cái)富階層與高端財(cái)富階層之間尋求海岸生活的知富階層，主要區(qū)域分布為：東北、山西，內(nèi)蒙，云貴川改善居住條件短期度假客戶為主，長(zhǎng)三角及珠三角的投資客為輔助。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目客戶鎖定：以尋求海岸生活的知富階層和改善生活的為核心客戶；以與北?；驈V西有一定關(guān)系的“三緣客戶”為重點(diǎn)客戶；北海本地客戶為偶得客戶客戶定位ⅠⅡⅢ核心客戶：尋求海岸生活的知富階層。改善目前生活環(huán)境的客戶。構(gòu)成：含東北在內(nèi)的北方內(nèi)陸城市企業(yè)中高層管理者、小私營(yíng)業(yè)主、中高層公務(wù)員等，新移民。價(jià)值取向：鐘情于海景資源、具有對(duì)私缺資源獨(dú)享的成就感，強(qiáng)調(diào)尊貴、身份。重點(diǎn)客戶：與北?；驈V西有一定關(guān)系的“三緣客戶”。構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主、國(guó)企管理者等。價(jià)值取向：三緣情節(jié)濃厚，強(qiáng)調(diào)對(duì)海資源的占有。偶得客戶：北海本地客戶。構(gòu)成：北海本地投資客戶、私營(yíng)業(yè)主。價(jià)值取向：從眾理較強(qiáng)，有投的意識(shí)，或出于身份標(biāo)簽之建立。以尋求海岸生活的知富階層和改善生活的為核心客戶；以與北?；驈V西有一定關(guān)系的“三緣客戶”為輔助重點(diǎn)客戶；北海本地客戶為偶得客戶。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃靶心客戶洞察

他們……北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃他們過(guò)的還好嗎?他們快樂(lè)嗎?靶心客戶洞察

北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃每天……靶心客戶洞察

北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃每天大大小小會(huì)議不斷靶心客戶洞察

北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃靶心客戶洞察

接二連三酒場(chǎng)應(yīng)酬北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃靶心客戶洞察

每天接不停的商務(wù)電話北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃4項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目SWOT分析SWOT●區(qū)域配套規(guī)劃完善、科學(xué)，未來(lái)區(qū)域價(jià)值明顯；●法式浪漫領(lǐng)地，水榭園林?！熬G中有房，房中有綠”，自然與建筑完全融合的空間感受；●小區(qū)配套基本成熟，入住率高；●產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為合理，品相好，住宅面積合理；●目前為現(xiàn)房銷(xiāo)售?！耥?xiàng)目周邊生活配套不成熟、出行不便捷；●由于本案工程進(jìn)度及相關(guān)證件滯后，對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌有一定影響；●小區(qū)門(mén)口正前方的上海路段目前正在整修，通行不便；●產(chǎn)品戶型無(wú)創(chuàng)新；●產(chǎn)品相對(duì)周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高?！駞^(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)相對(duì)香檳郡較低，在提升品牌和形象的過(guò)稱(chēng)中，通過(guò)適時(shí)推出實(shí)惠性特價(jià)房策略占據(jù)市場(chǎng)，制造銷(xiāo)售熱度；●城市化進(jìn)程?hào)|進(jìn)加速，本案區(qū)域發(fā)展前景可觀?！癖焙Ｎ磥?lái)項(xiàng)目放量增加，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，市場(chǎng)進(jìn)入整固期，投資需求被抑制；●國(guó)家相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)。SWOT北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目SWOT分析SW戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)）項(xiàng)目目前已經(jīng)為現(xiàn)房，項(xiàng)目?jī)?nèi)的園林景觀及建筑的完美呈現(xiàn)，通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目所處區(qū)域的前景描述，加深客戶對(duì)本項(xiàng)目的印象，拔高項(xiàng)目的形象，利用老客戶及實(shí)惠型特價(jià)房的形式加速去化。SO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)）目前區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的品質(zhì)較低，利用項(xiàng)目可以看見(jiàn)的實(shí)景對(duì)于生活理念及態(tài)度及時(shí)對(duì)外宣揚(yáng)，北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃項(xiàng)目策略分析以客戶體驗(yàn)（感知）為核心的海端高尚生活方式（營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值體系）貴族生活方式(營(yíng)銷(xiāo)KPI)文化生活理念資源：海景資源，法式園林風(fēng)格；設(shè)計(jì)：眾多大師傾力打造；品質(zhì)：注重細(xì)節(jié)的精打細(xì)造；售樓部，及小區(qū)內(nèi)實(shí)景，智能化展示身份：貴族私享王國(guó)；圈層：純貴族生活特區(qū)；基于文化和生活之上的生活理念尊貴：切實(shí)做到以客為尊；私密：客戶私密在此充分體現(xiàn)；五星級(jí)物業(yè)服務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)等營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題實(shí)質(zhì)是客戶問(wèn)題，因此營(yíng)銷(xiāo)策略的制定必須以目標(biāo)客戶體驗(yàn)（感知）為核心!北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃戰(zhàn)略下的策略——如何營(yíng)造出項(xiàng)目的生活方式？項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略以往成功案例回顧策略1——圈層營(yíng)銷(xiāo)：不論是豪宅還是奢侈品，都是圈層營(yíng)銷(xiāo)制勝，既要保持高貴的姿態(tài)，又要巧妙地接近消費(fèi)者。策略2——客戶為中心的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)；不論是豪宅還是奢侈品，都十分強(qiáng)調(diào)讓客戶在觀摩過(guò)程中充分體驗(yàn)到產(chǎn)品所傳遞的文化精神。圈層營(yíng)銷(xiāo)拓展客戶傳播香檳郡的4S營(yíng)銷(xiāo)策略活動(dòng)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)贏得客戶服務(wù)展示北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃策略模型：合理把控營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，通過(guò)頂級(jí)豪宅的“4S營(yíng)銷(xiāo)策略”把項(xiàng)目的貴族理念傳遞給目標(biāo)客戶營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏展示攻略服務(wù)攻略活動(dòng)攻略傳播攻略如何把貴族生活方式傳遞給我們的目標(biāo)客戶？項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃展示攻略要點(diǎn)★充分超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——通過(guò)展示有效區(qū)隔普通豪宅?！锍浞煮w現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)和未來(lái)生活情景——設(shè)施、配套、服務(wù)、生活方式等?！?/p>

展示先行——抓住每一個(gè)可以展示的細(xì)節(jié)，給客戶留下深刻的印象。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃身份圖騰A展示攻略采用雕塑+導(dǎo)視系統(tǒng)+園林景觀作為項(xiàng)目主入口標(biāo)志。本項(xiàng)目的意向客戶看重是否有體現(xiàn)項(xiàng)目的居住文化的符號(hào)，是否與其身份相襯，因此作為項(xiàng)目符號(hào)——必須體現(xiàn)本項(xiàng)目特有的標(biāo)志性，與項(xiàng)目所營(yíng)造的藝術(shù)、歐式建筑風(fēng)格相呼應(yīng)。使客戶能夠過(guò)目不忘。售樓部門(mén)口的展示尤為重要。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃展示攻略A入口展示方式：主入口打造景觀組團(tuán)，形成視覺(jué)阻隔，外界難得一窺。入口設(shè)置禮賓道，體現(xiàn)尊貴感。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心入口展示區(qū)小區(qū)入口展示區(qū)北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃服務(wù)攻略要點(diǎn)沒(méi)有銷(xiāo)售，只有服務(wù)，令所有有機(jī)會(huì)接觸到客戶的服務(wù)人員充分表現(xiàn)獨(dú)特、精細(xì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。處處讓客戶體驗(yàn)到尊貴感、私密性，用服務(wù)充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，在細(xì)節(jié)中將項(xiàng)目頂級(jí)發(fā)揮到極致。內(nèi)外有別北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃銷(xiāo)售過(guò)程中處處令客戶感受到尊重、體面服務(wù)攻略——銷(xiāo)售篇A設(shè)立“銷(xiāo)售管家”崗銷(xiāo)售管家是客戶面對(duì)的第一位銷(xiāo)售線的服務(wù)人員，是銷(xiāo)售隊(duì)伍的第一窗口；應(yīng)設(shè)置接待臺(tái)，銷(xiāo)售人員輪流站臺(tái)，而非被動(dòng)的客戶進(jìn)門(mén)后才接到銷(xiāo)售人員的接待。銷(xiāo)售管家之基礎(chǔ)崗位要求是：不能令客戶因聯(lián)系不到專(zhuān)職銷(xiāo)售人員而受冷遇或無(wú)所適從。一對(duì)一服務(wù)從客戶角度出發(fā),充分維護(hù)客戶之隱私,為客戶之身份保密,無(wú)特殊原因,不安排第二位銷(xiāo)售人員服務(wù)同一客戶,不安排第二位銷(xiāo)售人員隨便給客戶打電話、發(fā)短信息;北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃優(yōu)化門(mén)口停車(chē)場(chǎng)管理,強(qiáng)化保衛(wèi)亭的作用服務(wù)攻略——物業(yè)篇B專(zhuān)業(yè)、禮貌的停車(chē)場(chǎng)保安良好的停車(chē)管理秩序大門(mén)出入禮賓崗崗位性質(zhì):客戶到達(dá)項(xiàng)目所面對(duì)的第二個(gè)在崗職員，其細(xì)則服務(wù)將再次起到提升項(xiàng)目形象作用。服務(wù)內(nèi)容：A、迎送服務(wù)：隨時(shí)恭候在車(chē)場(chǎng)內(nèi)，當(dāng)有開(kāi)車(chē)企業(yè)客戶進(jìn)出車(chē)場(chǎng)時(shí)，及時(shí)提供車(chē)輛的開(kāi)關(guān)門(mén)服務(wù)，并對(duì)年紀(jì)較大的企業(yè)客戶上下車(chē)時(shí)視情況給予攙扶服務(wù)。B、引導(dǎo)服務(wù)：車(chē)場(chǎng)內(nèi)巡回走動(dòng)，及時(shí)主動(dòng)為企業(yè)客戶提供帶路向?qū)Х?wù)，且態(tài)度熱情周到。C、對(duì)于主入口的非業(yè)主車(chē)輛進(jìn)行及時(shí)有限的管理，需保證入口處的整齊，禁止非本小區(qū)業(yè)主或商鋪主的車(chē)輛在門(mén)口停留。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃規(guī)范保潔工作流程,注重細(xì)節(jié),

強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)的潔凈服務(wù)攻略——物業(yè)篇B嚴(yán)格的保潔管理細(xì)致的工作整潔的社區(qū)一塵不染的飾品一塵不染的飾品規(guī)范保潔工作流程，提高服務(wù)品質(zhì)關(guān)鍵行動(dòng):A.充足的人力資源；B.崗位細(xì)分，責(zé)任到人；C.建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；D.建立監(jiān)督考核機(jī)制；E.確保執(zhí)行力度傳播方式:現(xiàn)場(chǎng)展示/物業(yè)管理匯演展示北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃活動(dòng)攻略要點(diǎn)只組織客戶愿意參加的活動(dòng)。活動(dòng)貴精不貴多，避免過(guò)分折騰客戶。給客戶充分的尊重?；顒?dòng)時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)且需注重整個(gè)活動(dòng)注參的與互動(dòng)性?；顒?dòng)形式：品牌嫁接活動(dòng)、節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)、周末活動(dòng)。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃123456798111012主題：紅酒品鑒匯，香檳郡特價(jià)房源發(fā)布會(huì)形式：演出+酒會(huì)參與人員：政府官員/意向客戶/專(zhuān)業(yè)人士/媒體活動(dòng)形式：演出活動(dòng)與特價(jià)房發(fā)布會(huì)合二為一，準(zhǔn)備相應(yīng)的介紹資料和相關(guān)新聞供稿，設(shè)定專(zhuān)區(qū)及專(zhuān)訪時(shí)間。酒會(huì)安排：創(chuàng)造良好的主客溝通環(huán)境，以自由、幽雅、輕松的格調(diào)為主，工作人員借助酒會(huì)的熱烈氛圍，主動(dòng)與客戶溝通，推薦項(xiàng)目主題：紅酒品鑒匯香檳郡特價(jià)房源發(fā)布會(huì)7北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃123456798111012主題：七夕放歌形式：個(gè)人表演參與人員：業(yè)主/意向客戶/專(zhuān)業(yè)人士/媒體活動(dòng)形式：舉行情歌比賽，分設(shè)獎(jiǎng)品；參與者均有獎(jiǎng)品。通過(guò)媒體告知；銷(xiāo)售人員通知老客戶、意向客戶。主題：七夕放歌8北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃123456798111012形式：中秋節(jié)賞月目的：提高項(xiàng)目的口碑，對(duì)意向客戶進(jìn)行逼定?？蛻簦盒^(qū)準(zhǔn)業(yè)主及意向客戶。內(nèi)容：以賞月，放孔明燈等增加業(yè)主的歸屬感，提高意向客戶對(duì)生活在此地的期望值并能夠下定決心夠置物業(yè)。主題：中秋節(jié)賞月活動(dòng)9北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃123456798111012形式：活動(dòng)演出時(shí)間：國(guó)慶節(jié)地點(diǎn)：本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主題：慶國(guó)慶演出10慶國(guó)慶大型文藝演出活動(dòng)在開(kāi)盤(pán)前一周將本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心前廣場(chǎng)、以及樣板房以花裝飾，規(guī)格高檔、大氣、以美麗景致提升項(xiàng)目在目標(biāo)客戶心中的期待和價(jià)值感；北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃123456798111012活動(dòng)：圣誕節(jié)演出活動(dòng)主題：項(xiàng)目熱銷(xiāo)答謝會(huì)暨圣誕節(jié)演出時(shí)間：圣誕節(jié)當(dāng)天。主題：圣誕節(jié)活動(dòng)融入西式的生活氛圍，提高項(xiàng)目的知名度，對(duì)于意向客戶進(jìn)行邀約并及時(shí)的公布項(xiàng)目的最新信息，促其下定。12北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃傳播攻略要點(diǎn)線上精準(zhǔn)宣傳，線下把控，立勢(shì)一步到位。有效截流客戶——想在客戶前頭，走在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前面。積極拓展領(lǐng)袖型客戶，促成口碑營(yíng)銷(xiāo)。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃原則1：線上低調(diào)，線下把握；立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷(xiāo)突破A渠道原則傳統(tǒng)的線上廣告保持低調(diào)，主打形象，避免大眾市場(chǎng)的過(guò)度聚焦。線上廣告主要集中于圈層客戶所易于接觸到的高端雜志，配合部分高端報(bào)紙（避免硬廣，以軟文為主）。線上控制投入，主打形象通過(guò)對(duì)展示、服務(wù)、活動(dòng)的精心設(shè)計(jì)、把握，讓圈層客戶充分體驗(yàn)感知項(xiàng)目的與眾不同，引起共鳴。通過(guò)線下的推廣，強(qiáng)化客戶意向，放大口碑傳播，促進(jìn)成交。線下圈層營(yíng)銷(xiāo)突破項(xiàng)目定位于城市之首的頂級(jí)豪宅，必須力求一次立勢(shì)到位，避免陷入低端豪宅的無(wú)謂競(jìng)爭(zhēng)，備受干擾；營(yíng)銷(xiāo)上必須有所突破與創(chuàng)新，從營(yíng)銷(xiāo)層面上引領(lǐng)市場(chǎng)；立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷(xiāo)線上：

指大眾媒體廣告，也就是我們通常在各類(lèi)公開(kāi)性的媒體上所看到或聽(tīng)到的廣告，如報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志等等。線下：

非大眾媒體廣告，也叫做終端廣告。就是圍繞廣告賣(mài)場(chǎng)、促銷(xiāo)所需要及涉及的所有宣傳物料，即：?jiǎn)螐?、?huà)冊(cè)、插頁(yè)、說(shuō)明書(shū)、海報(bào)、噴畫(huà)、包裝、折頁(yè)......也包括了相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃原則2：客戶截流：想在客戶前頭，走在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前面A渠道原則機(jī)場(chǎng)火車(chē)站CBD中心機(jī)場(chǎng)高速路口城市核心路段競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本項(xiàng)目干擾項(xiàng)目區(qū)隔干擾客戶截流區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域北海其它項(xiàng)目客戶維系區(qū)隔干擾領(lǐng)導(dǎo)者占位；勢(shì)一步到位；市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿。情感共鳴；圈層營(yíng)銷(xiāo)；體驗(yàn)感知；客戶維系。領(lǐng)導(dǎo)者占位；立勢(shì)一步到位；市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿?？蛻艟S系區(qū)隔干擾以下領(lǐng)域必然有“香檳郡”的存在：1、客戶最集中的地方。2、客戶最樂(lè)于接受的營(yíng)銷(xiāo)方式。3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告帶來(lái)得客戶北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃主要媒介選擇說(shuō)明：從線上到線下的結(jié)合B渠道選擇線上推廣線下推廣主流報(bào)紙戶外廣告短信網(wǎng)絡(luò)媒體電影片銷(xiāo)售物料圈層活動(dòng)揚(yáng)名資訊、雄基信息，DM直郵項(xiàng)目周邊，北海市內(nèi)主要區(qū)域新浪網(wǎng)等主流網(wǎng)站擁有資源及效果好的短信投放商酒會(huì)、演出活動(dòng)等現(xiàn)場(chǎng)多媒體播放香檳郡的形象宣傳片樓書(shū)、海報(bào)等銀行會(huì)員銀行高端VIP會(huì)員等關(guān)鍵一1、需言之有物；2、清晰告訴客戶項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。1、推廣信息與銷(xiāo)售重點(diǎn)結(jié)合；2、讓推廣真正為項(xiàng)目銷(xiāo)售服務(wù)。3、結(jié)合銷(xiāo)售階段，有重點(diǎn)的投放。1、降低營(yíng)銷(xiāo)成本，將錢(qián)花在刀刃；2、在客戶看得到的地方，做文章；3、實(shí)現(xiàn)推廣效果最大化關(guān)鍵二關(guān)鍵三北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃第一接段：占領(lǐng)北?，F(xiàn)有的高炮資源B渠道選擇高炮位置示意高炮選擇原則在北海市中心及進(jìn)入北海市區(qū)主要高速路口設(shè)立高炮廣告。在銀灘沿路設(shè)置高炮廣告。以此全方位攔截及覆蓋一切可能的目標(biāo)客群出入地。同時(shí)可考慮在南北高速三地分叉口設(shè)置路橋廣告或高炮廣告。北海北海香檳郡營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃第一接段：圈層營(yíng)銷(xiāo)，核心客戶所屬的各個(gè)圈層，就是我們要把握的主要拓展渠道(7-9月)銀行VIP客戶、工商局注冊(cè)的外企企業(yè)家及高管，東三省客戶……核心客戶：與北海有三緣的廣西頂級(jí)民營(yíng)企業(yè)家可能所屬圈層B渠道選擇客戶：民營(yíng)企