江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139

江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告1392023/12/27江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139本次提案思路江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139宏觀市場項目本身市場定位消費者洞悉運作切入點產(chǎn)品修飾推廣動作江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139重點政策瀏覽江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告1391、從緊的貨幣政策15%：存款類金融機構人民幣存款準備金率；7.83%：5年以上中長期商業(yè)貸款年利率；未來加息依然存在可能性。2、第二套住房貸款細則

40%：首付提高至40%1.1倍：貸款利率為基準利率的1.1倍3、鹽城契稅1.44倍：銷售單價高于所在片銷售均價1.44倍房源不享受契稅優(yōu)惠。4、物價局核價目前鹽城物價局僅針對普通多層商品房實行指導價，未來不排除該政策會波及所有商品房范圍。5、未來政策的不確定性江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139關于鹽城地產(chǎn)市場江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139數(shù)據(jù)來源：同步地產(chǎn)（Top）市場研究中心及鹽城房產(chǎn)網(wǎng)注：以上數(shù)據(jù)截止于2008年2月20日，不包含未開盤入網(wǎng)項目。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139市場總體判斷江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139關于供求：市場競爭激烈、期房待銷量不斷增大；關于樓盤：樓盤整體素質(zhì)上升但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重；關于住宅：90㎡—120㎡二房半、三房戶型比較受歡迎；關于商業(yè)：近幾年鹽城大量的商業(yè)項目上市，體量相對較大，租賃價格較低，市場投資信心不足。關于客戶：消費者逐漸成熟，消費回歸理性；市場同質(zhì)化嚴重，建筑無特點、園林無新意、戶型少創(chuàng)新；普遍小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)品質(zhì)不配套；江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139市場總體表現(xiàn)預測江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139購房成本加大，購房計劃推遲上百萬供應量，加大樓市風險大盤林立，競爭激烈樓市競爭轉入品質(zhì)、服務等深層次競爭層面江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139地塊分析江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告1391、項目地理位置地塊位于鹽城市西南片區(qū)，鹽城世紀大道路南，神龍汽車站對面。2、主要指標地塊面積：53614容積率：1.58建筑密度：21.9%綠地率：55%3、地塊四至北：世紀大道南：河道西：河道東：河道江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139交通條件江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139快速干道世紀大道連接寧靖鹽高速與城市各片區(qū)，特別是城南新城區(qū)；江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139景觀資源江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告1391、地塊三面環(huán)水，造就原生態(tài)自然水景，為后期景觀打造提供得天獨厚的優(yōu)勢；2、世紀大道作為鹽城景觀大道，近50米政府形象景觀帶，為項目先天景觀環(huán)境錦上添花；江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139生活配套江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139地塊周邊基本無商業(yè)配套，需依靠西環(huán)路沿線、解放南路沿線配套；江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139潛在客源江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139政府官員周邊企業(yè)中高管理者裝飾城經(jīng)營戶高品質(zhì)生活追求者江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139地塊SWOT分析江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139優(yōu)勢1、區(qū)域位置較好，市政府南遷后發(fā)展前景良好；2、周邊規(guī)劃前景良好，發(fā)展前景廣闊；3、三面臨水，符合居住親水性；4、位于城郊區(qū)環(huán)境比較好，綠化率高，空氣清新；5、世紀大道兩邊日后將綠樹成蔭，景觀效果較好；6、周邊道路四通八達便利，靠近鹽徐高速、寧靖鹽高速入口。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139劣勢1、周邊的生活配套不全，人氣不旺；2、地塊東側的河水尚未形成景觀效果，南側為農(nóng)民房，影響項目形象；3、周邊道路雖然四通八達但公交線路欠發(fā)達。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139機會1、高綠化率，以生態(tài)小區(qū)面目入市；2、親水性，便于打造水岸住宅；3、城南新城市中心逐漸形成，片區(qū)發(fā)展前景良好；4、周邊規(guī)劃前景良好，逐步形成一定商業(yè)氛圍；江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139威脅1、區(qū)域內(nèi)的幾個中高檔大盤對本項目造成了威脅，市場逐漸供過于求；2、鹽城商業(yè)地產(chǎn)市場體量較大；3、宏觀政策的不確定性加大樓市風險。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139有這樣一群人江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139他們都不缺房住他們挑剔他們低調(diào)、內(nèi)斂他們擁有財富，但不愿過分彰顯他們擁有極高社會地位和極其豐富的社會資源他們都有各自成功的故事他們懂得生活，更愿意享受生活他們生活在這個城市的最上層，至少有這種意識江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139他們是有一定生活品味和追求之城市政客、商賈江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139客戶DNA解構江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139或為事業(yè)有成之人，或其事業(yè)正處于快速上升期極高且穩(wěn)定的收入帶來極強的還款能力和抗風險力年齡分布：35-50歲左右江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139性格特點：儒雅、低調(diào)長時間在工作、生活的圈子里打拼儒雅、低調(diào)是他們?yōu)槿颂幨碌娘L格江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139消費特征：理性，但愛面子1、都是二次或多次置業(yè)，購房主要目的是改善居住，價格彈性較小，他們更看重的是物業(yè)品質(zhì)和服務；2、追求本味的舒適、品位；3、精神需求、物質(zhì)需求并存，且極度苛刻。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告1391、滿巢家庭結構，家庭化的生活狀態(tài)，極為注重社會關系。2、受過良好的文化教育，家資殷實，對生活質(zhì)量有很高要求。3、對公共交通的依賴性很弱，多有自備的交通工具。4、希望生活配套完善，但并不是非要便利到家。5、有相對自由的工作時間，事業(yè)上具有很強上升力。6、屬城市上層名流群，對生活滿懷熱情，渴望自然、有特點的生活。7、有習慣性的信息渠道，且有自己的生活觀點，需要深度溝通。行為特征：名流階層江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139區(qū)域分布：全城分布借助精美的自然景觀和人造景觀、完善的物業(yè)服務和獨特的傳播吸引全城意向消費者。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139客戶特征關鍵詞江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139內(nèi)斂、低調(diào)、儒雅包容、自信、淡泊精神、品位、服務江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139為這樣一群人提供什么樣的產(chǎn)品？江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139內(nèi)斂的客戶：需要深度溝通“君子以仁存心，以禮存心。仁者愛人，有禮者敬人。愛人者人恒愛之，敬人者人恒敬之。”

道生之，德蓄之。萬物并作，吾以復古。尋找與之溝通的基礎他們崇尚中國傳統(tǒng)文化，渴望自己與之結緣，甚至愛好標榜自己對中國傳統(tǒng)文化有所考究。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139中國傳統(tǒng)文化，漸行漸遠？抑或，漸行漸近？江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139將中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代居住理念相融合將中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代景觀表現(xiàn)相融合本案的產(chǎn)品定位江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139現(xiàn)代中式私家府邸將中國傳統(tǒng)元素與現(xiàn)代居住理念有效融合，通過傳統(tǒng)中國元素的點綴，借助現(xiàn)代表現(xiàn)手法，傳達一種傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合的居住生活。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139產(chǎn)品形象定位江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139內(nèi)斂而崢嶸的現(xiàn)代簡約中式江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139簡約中國元素具象表達江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139中國紅、孔孟老莊書法、屏風、茶古樹、水印、竹……江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139四大角度優(yōu)化一期產(chǎn)品江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139顯赫的外表超炫的景觀超大的觀景面物業(yè)服務江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139顯赫的外立面江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139立面上，建議輔以沉穩(wěn)色彩和中式元素，加以點綴、勾勒。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139超炫的景觀江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139將中國傳統(tǒng)文化的具象元素與地塊實際相結合，打造耳目一新、足以觸動客戶某根神經(jīng)的超級景觀江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139蘇軾說：寧可食無肉，不可居無竹。習慣了紅地毯，總懷念記憶里的青石板。親水而居，多少人夢寐以求。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139超大觀景面江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139物業(yè)服務江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告1391、引進品牌物業(yè)服務公司，諸如金陵飯店，實現(xiàn)五星級酒店服務；2、物業(yè)服務全程介入，從銷售伊始，進駐售樓處，到客戶入住；3、聘請專業(yè)級中式管家，真實再現(xiàn)中國傳統(tǒng)尊榮級享受。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139二期產(chǎn)品建議江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139原則1、建筑風格與一期保持統(tǒng)一2、尋找客戶需求與90/70政策之間的平衡點江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139高層Townhouse＋二期產(chǎn)品建議江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139三房兩廳兩衛(wèi)+入戶花園，面積約：150㎡江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139五房兩廳三衛(wèi)+入戶花園，面積約：200㎡江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139兩房兩廳一衛(wèi)面積：約85㎡入戶花園面積：約7.5㎡江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139三房兩廳一衛(wèi)面積：約107㎡入戶花園面積：約10㎡江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139三房兩廳兩衛(wèi)面積：約129㎡入戶花園面積：約10㎡江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139商業(yè)部分建議江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139強調(diào)1、商業(yè)表現(xiàn)與景觀有效融合2、建筑風格與住宅部分的統(tǒng)一江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139名流階層消費領地在這里消費，便是身份的象征；在這里消費，便是品味的闡釋；江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139業(yè)態(tài)規(guī)劃高級會所高檔茶社高檔餐飲…...品味、品位江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139我們所呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式將是中國的，簡約的。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139我們所倡導的生活方式將是看不見的奢華看得見的品位江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139推廣思路江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139現(xiàn)代中式風格精神征服+物質(zhì)誘惑形成歸屬感水到渠成地銷售江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告1391、貫穿項目整個營銷過程2、在推廣道具上充分運用3、在廣告表現(xiàn)上充分運用江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139取一個合適的名字江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139安靜下來，就在這里此時此刻，找到本我和世界江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139依云香溪EvianCreeks江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139依云，源自阿爾卑斯山，經(jīng)過最少15年冰川巖層過濾而成。宛如我們敬愛的客戶一生的寫照——打拼過、奮斗過、成功過；香溪，小河匯聚而成，溪流源自一種純自然、原生態(tài)的純凈。依云香溪是褪去浮華之后的那份鎮(zhèn)定自若是風云一生背后的那份淡定和內(nèi)斂更是面對成功和名利時的歌頌與寫照依云香溪EvianCreeks安靜下來，就在這里，此時此刻，找到本我和世界。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139顯而不露，盡崢嶸。SLOGAN：江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139我們的客戶是這樣的一群人他們擁有大多數(shù)人無法企及的財富、社會地位，甚至社會影響力他們渴望被欣賞，但又不愿過分張揚在蕓蕓眾生中，他們依然顯得平凡，不同的是，他們曾經(jīng)風云，或正卓越正所謂來去自如盡瀟灑，進退有余顯崢嶸。顯而不露，盡崢嶸。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139主推LOGOLOGO闡釋：1、該LOGO創(chuàng)意源自行楷書法“依云香溪”，展示項目作為現(xiàn)代中式私家府邸的獨有氣質(zhì)，字體灑脫，象征淡然；2、借助中國傳統(tǒng)元素之一的印章勾勒出中式風格；3、行楷書法與中國印的完美融合，使該標志內(nèi)涵飽滿，便于推廣傳播。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139備選LOGO一江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139備選LOGO二江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139備選LOGO三江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139推廣核心品質(zhì)做好形象做足景觀服務提高物業(yè)服務檔次銷售服務全程呵護文化著重引導打造歸屬江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139推廣策略江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139將體驗營銷發(fā)揮至極點1、通過推廣風格包裝感染客戶2、通過售樓處包裝征服到訪客戶3、通過工地包裝吸引先期客戶關注4、通過樣板區(qū)景觀實景展示征服到訪客戶策略一江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139售樓處包裝風格提示江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139內(nèi)斂、寧靜、低調(diào)的奢華1、遠觀其貌不揚，進門豁然開朗；2、售樓處門前可設置庭院，院內(nèi)鋪設青石板、栽植竹、布置休息石桌，可談天對弈，也可品茶論道；3、售樓處內(nèi)充分運用中國傳統(tǒng)元素：屏風、接待桌椅、模型底座等；4、以茶具代替?zhèn)鹘y(tǒng)紙杯，以品茶代替?zhèn)鹘y(tǒng)白開水；5、以高雅的古箏樂和中國風樂曲代替?zhèn)鹘y(tǒng)音樂6、諸多的中國風配以現(xiàn)代感直線條玻璃等元素，有效融合，厚而不重，既中國，又簡約。7、產(chǎn)品細節(jié)體驗區(qū)如：玄關江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139樣板房包裝風格提示江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139傳統(tǒng)的居住方式并不適合現(xiàn)代人居，我們在尊重傳統(tǒng)，吸取傳統(tǒng)文化之精髓基礎上，加以融合。從視覺感受上給到訪客戶最大精神打擊，挑動他某一根敏感的神經(jīng)，讓他們感覺“如果不買這房子，簡直就是白活了這幾十年。”江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139將服務營銷演繹至頂點1、首創(chuàng)鹽城預約看房定制式服務2、首創(chuàng)鹽城樣板間設置門童、演員策略二江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139策略三1、利用客戶本身豐富的社會資源，為項目宣傳提供有效途徑，為項目銷售提供優(yōu)秀口碑；2、建立高端俱樂部，打造圈子營銷。3、開展“現(xiàn)代中式空間藝術展”、“高爾夫精英聚會”、“馬術體驗之旅”、“名車展”等高端聚會，闡釋圈子內(nèi)涵。將關系營銷運用至始終江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139將推廣渠道縮短至零點1、通過郵寄資料、邀請函等方式縮短溝通渠道和時間2、組織產(chǎn)品推介、客戶沙龍面對面直接營銷策略四江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139策略五高舉高打，建立形象，打造品牌在啟動之時，高舉高打宣傳，建立項目獨特風格，展示特有氣質(zhì)。江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139媒體策略江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139集中式利用低成本高效傳播戶外媒體封鎖小眾傳媒制勝原則江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告139媒體組合建議江