華府新天地公寓9-12月營銷執(zhí)行報告

華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告2023/12/27華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告2010年下半年目標(biāo)2010全年目標(biāo)一：全年銷售2.5億（實現(xiàn)回現(xiàn)2個以上）目標(biāo)二：C5銷售率達到80%目標(biāo)三：樹立華府新天地北站價值標(biāo)桿目標(biāo)完成情況：截至8月底，目前誠意排號達到165個。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告在現(xiàn)實條件下，2010年的目標(biāo)意味著什么？2010年目標(biāo)匹配條件分解（按4個月18周計算）銷售區(qū)域銷售套數(shù)成交率上門量匹配上門匹配量下半年銷售套數(shù)670套25%2660120組/周目前項目周上門量為60組，距離完成目標(biāo)匹配上門量將近有一半的距離。按目前成交率25%推算，周平均上門量要保持在約120組左右，需要在下半年推廣中精準(zhǔn)渠道，加大媒體投放力度；下半年銷售目標(biāo)分解細(xì)化產(chǎn)品類型9月10月11月12月公寓200套160套100套80套實現(xiàn)全年銷售540套左右。二期公寓下半年核心問題如何提高項目的上門量？華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告重新認(rèn)識華府天地開發(fā)商：沈大兩地知名開發(fā)商物業(yè)管理：世界知名物管公司社區(qū)規(guī)劃：綜合體——商場、住宅、公寓、酒店、寫字樓板塊潛力：北站CBD——政府力度的大力推進金廊沿線——品牌開發(fā)商合力助推周邊金融產(chǎn)業(yè)定位，高素質(zhì)人口導(dǎo)入中部八城市的龍頭效應(yīng)高鐵導(dǎo)入，東北亞價值軸心產(chǎn)品優(yōu)勢：160萬平的規(guī)模優(yōu)勢C5產(chǎn)品小面積優(yōu)勢（總價控制得當(dāng)）地鐵上蓋物業(yè)，公交線路齊全…………華府新天地是沈陽綜合體項目的代表，北站區(qū)域內(nèi)價值和品質(zhì)的雙標(biāo)桿。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告5—8月份，我們都做了哪些工作論壇活動產(chǎn)品推介會網(wǎng)絡(luò)營銷周邊陣地圍墻萊星頓廣告牌短信專業(yè)市場派單周邊高品質(zhì)小區(qū)派單北站各寫字樓派單0101分展場周末旺場活動新聯(lián)康資源電話CALL客線上以項目形象、項目賣點為訴求，營銷效果呈階段化。

線下以即時信息發(fā)布為主。多渠道主動尋找客戶，并加入多種資源。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告尋找長效的、主動的營銷方式鎖定客戶來源剖析客戶關(guān)注點市場分析競爭對手分析自身解析營銷總戰(zhàn)略分月營銷策略賣給誰？賣什么？怎么賣？思維導(dǎo)視圖華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告誠意客戶區(qū)域來源客戶的居住多為沈河區(qū)，但呈現(xiàn)收窄趨勢40%的客戶居住區(qū)域以沈河區(qū)地源性客戶為主。居住區(qū)域——客戶分析資料來源于8月末收取誠意金至今積累的165份客戶情況調(diào)查華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告誠意客戶職業(yè)鎖定客戶多為私營業(yè)主、貿(mào)易、地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。28%誠意金客戶為私營業(yè)主。決策者的直接關(guān)注使項目銷售在一定程度上降低了難度。行業(yè)屬性公務(wù)員占的比例比較少，但呈現(xiàn)上升趨勢，這部分客戶需要進一步挖掘華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告誠意客戶渠道來源通過工地圍板和華府廣告牌交取誠意金的客戶較多。認(rèn)知渠道42%誠意金客戶通過工地圍板和華府廣告牌交取誠意金的。戶外媒體是客戶來源的主要渠道，下階段建議在此渠道多做投放。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告客戶來源分析結(jié)論截止目前，誠意客戶來源主要以沈河區(qū)為主，但呈下降趨勢，要擴大項目的外圍影響。私營業(yè)主相對多占比例較多，但具有一定實力的政府機關(guān)人員需要進一步挖掘其潛力，建議做定向圈層營銷。目前戶外媒體對客戶的吸引力比較大，建議除了項目陣地周圍，在沈陽的幾大繁華商圈設(shè)立戶外廣告牌。朋友介紹的誠意金客戶來源比例上升，建議在后期開展老帶新活動，已促進老客戶的熱情。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告尋找長效的、主動的營銷方式鎖定客戶來源剖析客戶關(guān)注點市場分析競爭對手分析自身解析營銷總戰(zhàn)略分月營銷策略賣給誰？賣什么？怎么賣？思維導(dǎo)視圖華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告誠意客戶購買目的大部分客戶購買本案以投資為主。置業(yè)目的在目前誠意金客戶中，投資客戶占74%，自用客戶占21%，可以明顯看出本案投資客戶居多。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告誠意客戶關(guān)注重點大部分誠意客戶關(guān)注重點為價格、精裝標(biāo)準(zhǔn)、工程進度。關(guān)注重點在目前誠意金客戶中，關(guān)注價格的客戶占30%，關(guān)注工程進度的客戶占22%，對精裝標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)注度為19%。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告誠意客戶付款方式大部分誠意客戶選擇貸款購房，一次性約占34%付款方式在目前誠意金客戶中，選擇一次性付款的客戶占34%，而選擇貸款的客戶則占到66%，這其中一部分還涉及到公積金一次性貸款華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告誠意客戶價值認(rèn)同點大部分誠意客戶認(rèn)同地段交通，未來商業(yè)配套和公共資源配套通過客戶訪談，誠意客戶對項目最為認(rèn)同點有：交通（地段）、項目自有的商業(yè)配套、以及社區(qū)外部的公共資源等。其中項目自有的商業(yè)資源成為應(yīng)對競爭對手的排他性優(yōu)勢，但目前確認(rèn)商家較少，需要招商部配合。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告客戶關(guān)注分析結(jié)論截止目前，誠意客戶多為投資客，更關(guān)注項目的性價比以及未來的投資潛力和上升趨勢。一般誠意客戶的需求與項目的核心價值相符，但由于目前的工程進度，對于未來還保持一定的懷疑。價格，精裝修標(biāo)準(zhǔn)和工程進度，是目前客戶的詢問重點；而選擇一次性付款的客戶所占比例較少，需要盡快確定合作銀行明確政策華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告尋找長效的、主動的營銷方式鎖定客戶來源剖析客戶關(guān)注點市場分析競爭對手分析自身解析營銷總戰(zhàn)略分月營銷策略賣給誰？賣什么？怎么賣？思維導(dǎo)視圖華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告項目區(qū)位屬性項目位于一環(huán)核心地段，沈陽市金融中心；北臨皇姑區(qū)，南臨和平區(qū)；三區(qū)交匯處，地理位置十分優(yōu)越。距離沈陽北站僅800米；距離中街商圈2.3Km;距離沈陽桃仙機場19Km;華府新天地市中心核心地段，地理位置十分優(yōu)越。哈爾濱路青年大街一環(huán)大東沈河和平鐵西皇姑北站ＣＢＤ金廊本案中街商圈桃仙機場華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告項目交通發(fā)達本案自駕車出行：團結(jié)路為城市輔路，雙向四車道；哈爾濱路為城市主干道，雙向八車道，并有貫穿城市東西向的快速干道。北京街城市主干道，雙向十車道。公交車出行：北站站前為沈陽市公交樞紐站，有公交車29條路線，通往城市各個區(qū)域；未來項目還會與地鐵二號線連通，貫穿城市南北兩端。地鐵二線連通項目，未來地鐵上蓋。路網(wǎng)及交通系統(tǒng)發(fā)達，是沈陽連通東北各地的窗口區(qū)域，出行十分便利。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告周邊商務(wù)氛圍濃郁出行：沈陽北站、沈陽長途客車站商務(wù)：沈陽標(biāo)志性建筑方圓大廈、新港澳、中國稅務(wù)、中韓大廈、財富中心、郵政大廈、恒基大廈、遼寧省高法等金融：工商、建設(shè)、交通、浦發(fā)、中信、廣發(fā)、招商、盛京等多家金融機構(gòu)購物：家樂福、卓展購物中心、華府天地購物中心、國美電器等餐飲：多家沈陽知名大中型酒樓及多家知名連鎖餐飲企業(yè)，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、迪歐咖啡、上島咖啡等周邊配套完配，銀行寫字間林立，商務(wù)氛圍濃郁，0101即將入駐項目一期。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告項目自身規(guī)模優(yōu)勢明顯華府新天地：總占地面積：11.2萬平米；總建筑面積：116萬平米；容積率：8.64綠化率：約20%商業(yè)面積：15.5萬平方米；停車位：2800個規(guī)劃戶數(shù)：3330戶幾梯幾戶：1#、2#、3#5梯22戶，4#8梯30戶，5#5梯28戶公攤：大約在28%華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告C5#戶型32.1-70.2平米，戶型面積偏小C5#：位于項目西側(cè)，位置相對私密；東西朝向為目前客戶最大抗性；戶型面積控制合理華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告項目分析結(jié)論項目自身條件優(yōu)越，有實力成為北站區(qū)域乃至全沈陽價格和價值的雙標(biāo)干項目。C5除了朝向因素外，面積控制得當(dāng)，戶型方正，利于投資，適合追求性價的客戶。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告尋找長效的、主動的營銷方式鎖定客戶來源剖析客戶關(guān)注點市場分析競爭對手分析自身解析營銷總戰(zhàn)略分月營銷策略賣給誰？賣什么？怎么賣？思維導(dǎo)視圖華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告未來市場走勢和調(diào)控影響月成交套均面積月成交套均金額全國各地的月成交套均面積逐月遞減全國各地的月成交套均金額逐月遞減套均面積及金額的逐月減少可以看出一些高貨值及大中戶型在市場的份額不斷減少，而中小戶型產(chǎn)品份額有所增加從成交情況的變化可以判斷出，購房客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生改變所占比例較小，屬于頂尖級，多購買抗風(fēng)險較強的豪宅產(chǎn)品持有享受類投資改善類剛性需求類市場穩(wěn)定期及上升期購買主力，投資改善，市場敏感度較高受政策影響較小受政策影響較大，改善需求受到抑制，投資需求受到遏制受政策影響不大，需求短期內(nèi)受到控制通地過對近期成交變化及各類客戶的分析可以看出新政對不同類型客戶影響不同，改善型及剛性需求被抑制，投資類客戶已逐步退出市場華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告平抑房價、優(yōu)化民生在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價日益高企，民生問題在高房價面前日益惡化，如何實現(xiàn)“居者有其屋”對社會和諧和經(jīng)濟的平穩(wěn)運行都具有丼足輕重的作用；打擊投資、投機性需求從成因來看，高房價在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供給有限的前提下，打擊投資、投機性需求，緩解市場中尖銳的供需矛盾是平抑房價的重要手段；政治掛帥、守信于民面對高房價，溫家寶總理雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實卻嚴(yán)重影響了政府部門的公信力，如何叏信亍民成為政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急，可以說“4.15新政”對樓市的調(diào)控在很大秳度上也是一個政治問題；目標(biāo)一目標(biāo)三目標(biāo)二調(diào)控政策出臺的成因主要是由于經(jīng)濟問題升級為政治問題，故導(dǎo)致政府本次調(diào)控決心很大，房價不降，政府公信力也將受到影響，調(diào)控絕無松動可能。未來市場走勢和調(diào)控影響華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告未來市場走勢和調(diào)控影響差別化信貸6月5日土地

“新國十條”條文人民銀行、銀監(jiān)會要挃導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費貸款管理住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對已収放預(yù)售許可證的商鋪住房項目進行清理實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)仸制稅務(wù)部門要嚴(yán)格挄照稅法和有關(guān)政策觃定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作住宅城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)觃劃國土資源部在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索出讓方式國土資源部門要加大土地整治和清理力度 地方政府及相關(guān)部委人民銀行、銀監(jiān)會住建部青島、北京、深圳、……稅務(wù)總局住建部、人民銀行、銀監(jiān)會住建部、國家収改委、國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局國土資源部國土資源部

時間4月15日4月20日4月23日4月30日5月5日5月26日6月2日6月21日7月27日8月4日

細(xì)則名稱及主要內(nèi)容

信貸《關(guān)亍進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》《關(guān)亍促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康収展進一步加快住房建設(shè)的意見》；《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)亍堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》《關(guān)亍土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》《關(guān)亍加強土地增值稅征管工作的通知》《關(guān)亍觃范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》《關(guān)亍做好住房保障觃劃編制的通知》《國土資源部觃章和觃范性文件后評估辦法》，經(jīng)過對土地招拍掛制度的試點評估，下一步將對該制度進一步修改、完善?！队嘘P(guān)房地產(chǎn)開収企業(yè)土地閑置情況表》，公布閑置土地1457宗。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策房產(chǎn)稅？信貸稅收土地三管齊下，力度空前中央政府及部委調(diào)控力度空前，政策陸續(xù)出臺，落實迅速，市場正式進入政策消化期華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告未來市場走勢和調(diào)控影響國務(wù)院副總理兩提房地產(chǎn)調(diào)控、兩提抑制投機炒作，這無疑是給投機者敲響，警鐘，向外界釋放出強烈信號：房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松、不能松、不該松。國土部住建部國土資源部部長徐紹史表示，在政府房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的作用下，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量跌價滯的局面，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能面臨全面調(diào)整,房價會有所下降。中國土地房地產(chǎn)市場已逐步回歸理性，下半年國土資源部將積極參與調(diào)控住建部政策研究中心副主任王玨林表示，正在進行的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得階段性效果，本輪調(diào)控不會半途而廢同，本次調(diào)控不同于以往的幾次調(diào)控，以往的幾次調(diào)控都是部門牽頭，主要靠地方政府實施。而此次由國務(wù)院直接出臺具體措施，由地方政府落實。本次調(diào)控呈現(xiàn)差別化，即打擊投資性、傾斜自住型、增加保障性住房，剛性需求不會受影響，這也讓中央不用擔(dān)心因為調(diào)控而影響房地產(chǎn)甚至經(jīng)濟發(fā)展。國務(wù)領(lǐng)導(dǎo)人及相關(guān)政府部門近期頻頻發(fā)聲，調(diào)控政策決心不減。再一次預(yù)示本次調(diào)控的影響深遠(yuǎn)華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告未來市場走勢和調(diào)控影響名稱中國銀行中國建設(shè)銀行中國工商銀行中國農(nóng)業(yè)銀行招商銀行交通銀行光大銀行興業(yè)銀行民生銀行華夏銀行

測試結(jié)果若房價下跌30%，基準(zhǔn)利率上升108個基點，房地產(chǎn)貸款不良率也僅會上升1.2個百分點，撥備會增加幾十個億。如果房價下跌30%，對該行不良貸款影響的百分點不交行大體相當(dāng)，甚至?xí)詾闃酚^一些?；」ば蟹抠J的實際情況，進行了房貸壓力測試，壓力測試的結(jié)果令人放心。據(jù)工行內(nèi)部人士透露，即便考慮地方融資平臺因素，房價下跌35%，也在工行可承叐范圍內(nèi)。假設(shè)房價向下調(diào)整30%，因此產(chǎn)生的丌良貸款余額將增加100億元。房地產(chǎn)開収貸款丌良率上升1.1%,個人挄揭貸款丌良率上升0.9%。在房價下跌30%的情況下,招行的挄揭丌良貸款率將上升到0.78%,上升幅度丌到1個百分點;開収貸款丌良率將上升4—5個百分點。房價下降30%，開収貸款丌良率增加1.2個百分點，個人挄揭丌良率提高0.9個百分點。在重度壓力（房地產(chǎn)價格下降30%）情景下，房地產(chǎn)開収貸款丌良率將上升1.3%、個人住房貸款丌良率將上升0.81%。若房價下跌10%，房地產(chǎn)開収貸款丌良率將可能上升0.11個百分點、個貸丌良率可能上升0.07個百分點；如果房價下跌30%，對公房地產(chǎn)貸款丌良率也僅上升0.99個百分點，個貸丌良率上升丌超過0.3個百分點。房價下跌40%對資產(chǎn)質(zhì)量影響丌大。如果房價下跌10%，房地產(chǎn)行業(yè)貸款的丌良率將上升0.46個百分點；如果房價下跌20%，上升1.73個百分點；如果房價下跌30%，上升3.25個百分點。對于房價下跌30%的壓力測試，銀行普遍表示樂觀，華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告保障房收土地嚴(yán)信貸緊資金調(diào)控方向與路線調(diào)控在繼續(xù)沿著保障房、資金面、土地、信貸四個方向持續(xù)進行8月21日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會上強調(diào)，要認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院的決策部署，以更大的決心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好。8月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、發(fā)展改革委、人民銀行、監(jiān)察部、審計署、銀監(jiān)會聯(lián)合確定了北京、天津、重慶、唐山、等28個城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點城市，貸款額度約493億元。收緊開發(fā)企業(yè)貸款清算土地增值稅加強融資監(jiān)管商品房預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格征收房地產(chǎn)企業(yè)稅收國土部嚴(yán)查開發(fā)企業(yè)囤地情況：8月19日，國土資源部披露了全國房地產(chǎn)違法違規(guī)用地情況。截至5月底，全國閑置土地總計2815宗，閑置面積達16.95萬畝，占到了違規(guī)用地面積的90%。上海、山東、甘肅等地新規(guī)都明確規(guī)定，欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、履行土地使用權(quán)出讓合同存在嚴(yán)重違約行為等房產(chǎn)商，將被禁止參加土地競買活動，矛頭直指閑置土地、囤地炒地等房產(chǎn)商違法違規(guī)用地行為。7月12日，住建部周一強表示：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，在支持居民合理住房消費需求的同時，堅決遏制投資投機性購房。8月23日中國建設(shè)銀行董事長郭樹清透露，建行已對第三套及以上購房貸款實行了“暫停發(fā)放”的措施。上海、廣州、深圳等地工、農(nóng)、中、建、交在內(nèi)的五大行和部分股份制銀行如民生、興業(yè)銀行等，已全部暫停第三套房貸的受理和發(fā)放。未來市場走勢和調(diào)控影響華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告未來市場走勢和調(diào)控影響量跌價穩(wěn)

觀望階段量升價穩(wěn)

促銷階段量價齊跌

降價階段量升價跌

局部回暖量價齊升

全面回暖價格小幅波勱保持堅挺態(tài)勢局部降價新政出臺，市場觀望 成交量急劇下跌量長期處亍低位開發(fā)商降價回款全面降價價格觸底成交量快速回升 價格上漲局部促銷叐促銷刺激，需求小幅釋放市場看空者 繼續(xù)觀望價格下降到部分客戶 的預(yù)期成交量回暖量首次觸底量二次觸底成交均價成交量2010.42010.62010.72010.92010.10開發(fā)商與政府進入深度博弈期，隨著一系列打壓政策的出臺，成交量將持續(xù)走低，價格依然堅挺，造成有價無市的局面，開發(fā)商資金緊張，開始緊于回款，價格出現(xiàn)松動，預(yù)計10月份會迎來全面降價，政策見效后隨著政府態(tài)度的松動，后期將出現(xiàn)量價回暖的局面。全面促銷華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告大勢分析結(jié)論國家的調(diào)控政策未見成效，更嚴(yán)厲的調(diào)控措施會在9、10月份出現(xiàn)，房價不跌，不會罷休。國家遏制投資需求，抑制投機炒作，“房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松、不能松、不該松?！蹦壳暗念A(yù)測是房地產(chǎn)會在10月份價量雙雙探底。后續(xù)會有回升。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告周邊競品表現(xiàn)周邊樓盤價格表現(xiàn)呈下滑態(tài)勢，每周去化2—3套項目名稱本周價格上周銷售平均每周銷售開盤至今銷售銷售率天璽14000——180002套3.5套不足60套不到30%(推出120套)鑫匯國際11000——125002套1.75套僅24套僅為20%(推出180套)華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告尋找長效的、主動的營銷方式鎖定客戶來源剖析客戶關(guān)注點市場分析競爭對手分析自身解析營銷總戰(zhàn)略分月營銷策略賣給誰？賣什么？怎么賣？思維導(dǎo)視圖華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告營銷策略導(dǎo)出最大化吸納核心客戶的突圍戰(zhàn)針對客群來源實施行銷反攔截進行重要客戶的關(guān)系維護，達成口碑傳播和老帶新的效果堅持自我氣質(zhì)的營銷主動針對客戶關(guān)注點，發(fā)掘二期公寓賣點，整合形成產(chǎn)品差異化形象以產(chǎn)品差異化形象為基礎(chǔ)的差異化營銷北站核心區(qū)域內(nèi)品質(zhì)高尚綜合體形象無限升級，一切為了主動且長銷的客源保證！合理推售及價格占領(lǐng)主動權(quán)針對優(yōu)劣勢產(chǎn)品互補的推售鋪排明星產(chǎn)品賣高價，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品賣平價，次優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品賣現(xiàn)價的原則華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告營銷主動產(chǎn)品品質(zhì)是突破口項目形象是機會點客戶積累是關(guān)鍵公寓市場：

占位市場領(lǐng)先者地位，注重產(chǎn)品形象打造本體條件：

強化領(lǐng)先者地位，注重產(chǎn)品力打造客戶總結(jié)：

提升領(lǐng)先者地位，注重圈層營銷華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告最大化吸引核心客戶周邊陣地圍墻更換惠工廣場周邊路牌周邊寫字樓派發(fā)紙巾和便簽“建立防御帶”策略“鞏固根據(jù)地”策略“外區(qū)直接吸取”策略老客戶維系策略在卓展周邊設(shè)計一個戶外據(jù)點，形成一個區(qū)域的猶豫區(qū)，最終分流新華天璽的客戶。繁華商圈設(shè)立戶外廣告牌品質(zhì)老小區(qū)DM派單專業(yè)市場直投派單品質(zhì)小區(qū)小路演經(jīng)營“老帶新”活動，使老業(yè)主營銷貫穿項目銷售始終；參與或贊助周邊企事業(yè)活動，以團購形式吸納更多協(xié)議企業(yè)周邊大客戶挖掘華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告推售節(jié)奏開盤目標(biāo)：在可售224套的基礎(chǔ)上，確保180~200套以上第一批推出單位c5：11—15層，21層、22層、26層第二批推出單位2010年底之前，共計推出三批次房源，一共670套第三批推出單位c5：6—8層，16—18層、24層、27層c5：9層，10層、19層、22層、23層、25層、28層、29層銷售面積：9814.4銷售金額：1.29億銷售面積：9750.2銷售金額：1.08億銷售面積：9814.4銷售金額：1.13億華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告開盤時機開盤條件目前的工程進度，申領(lǐng)預(yù)售許可證的時間，錯開九月中旬房展會的干擾，以及蓄客人數(shù)的滿足建議項目9月25號全城盛大開盤同時為了留住客戶，建議在9月12日、9月19日分批次開展內(nèi)部認(rèn)購注：這樣做會有風(fēng)險，目前萬錦和平里和亞洲城都因為沒有預(yù)售許可證開賣而受到罰款，并遭到媒體點名。華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告開盤方式建議開盤方式確認(rèn)前提：假定9月25日項目開盤。開盤方式界定條件蓄客人數(shù)推售數(shù)量建議在售樓處舉行搖號選房假定在9月12日、9月19日分批次開展內(nèi)部認(rèn)購，那么開盤方式就選擇排號選房華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告尋找長效的、主動的營銷方式鎖定客戶來源剖析客戶關(guān)注點市場分析競爭對手分析自身解析營銷總戰(zhàn)略分月營銷策略賣給誰？賣什么？怎么賣？思維導(dǎo)視圖華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告展示攻略推廣攻略建立超越區(qū)域競爭的全攻略服務(wù)攻略高舉高打，需要建立強勢的區(qū)域第一意象線上集中宣傳，產(chǎn)生爆破相應(yīng)線下多渠道，深度挖掘客戶高形象的展示與產(chǎn)品空間體驗，建立與形象檔次相一致的競爭力基于市場、本體、客戶的營銷策略形象攻略策略華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告板塊：地段、地段、地段;CBD、CAD城市公寓中心交通：立體交通優(yōu)勢，29條公交四通八達，地鐵2號線，緊臨東西快速干道商務(wù)：坐擁財富中心、卓展購物中心，多家銀行、證券公司品質(zhì)：沈陽最大的城市綜合基地；各項目品質(zhì)爭強攀越沈陽北站CBD、CAD城市公寓中心價值體系華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告9月10月11月12月推盤節(jié)奏階段主題基于市場、本體、客戶的營銷排布結(jié)合本項目現(xiàn)狀以及客戶儲備的時間節(jié)點，制定三個營銷推廣階段，以銷售實現(xiàn)作為最終目標(biāo)；部分時間暫定現(xiàn)狀產(chǎn)品品質(zhì)需要進一步確認(rèn)裝修標(biāo)準(zhǔn)項目形象客戶積累在原有基礎(chǔ)上再度提升強化客戶認(rèn)購比率營銷推224套剩余房源去化“地段是永恒的價值”“矚目開盤”“全城感謝”推222套推224套“傳奇之上，精彩再續(xù)”“紅”系列“證言式廣告”“火”系列“年末感恩回饋”“年末客戶答謝”華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告營銷總控圖時間營銷節(jié)點活動營銷營銷渠道10月9月華府新天地下半年將采用轟炸式推廣策略，活動營銷造勢快速建立項目投資形象12月11月產(chǎn)品營銷期開盤強銷期二次加推期9月25，華府新天地隆重開盤活動，首次消化儲備客戶加深產(chǎn)品印象，消化二批次客戶挖掘老帶新，充分消化三批次客戶報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信息、活動報紙、電視臺、戶外、雜志、網(wǎng)絡(luò)、短信息、項目包裝、周周暖場活動、老帶新的展開報紙、電視臺、戶外、雜志、網(wǎng)絡(luò)、短信息、周周暖場活動報紙、電視臺、雜志、網(wǎng)絡(luò)、短信息、活動報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信息、活動三次加推期華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告推廣策略營銷總戰(zhàn)略展示策略

基于項目自身價值，引導(dǎo)客戶投資趨向，有針對性的進行渠道營銷，制造熱鬧現(xiàn)場線上泛化客群全城造勢線下針對目標(biāo)客群渠道推廣與周周暖場活動相結(jié)合銷售動線完美展示尊貴服務(wù)價值展示客戶策略針對性客戶渠道挖掘打造投資客戶理財新欲望開盤期三次強銷期9月10月11月12月二次開盤期華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告階段營銷主線時間：9月主題：矚目開盤；主題發(fā)散：第二周：地段是永恒的價值第三周：預(yù)告開盤第四周：感謝！要點：目前吸引客戶的主要媒體為戶外廣告和項目圍擋，因此在本階段推廣中，將加快二者信息的更換，時刻保持項目信息的新鮮感。9月10月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告報紙以城市精品公寓形象登場推廣策略——泛化客群，全城造勢報紙廣告投放媒體：《沈陽日報》《遼沈晚報》《沈陽晚報》《華商晨報》為主投放形式：每周四，根據(jù)報紙的形式?jīng)Q定版面，建議采用正版9月25日開盤熱銷信息版面形式創(chuàng)新：新穎報眼，跨頁半版報紙廣告階段主題：【開盤階段】華府新天地全城熱銷【二次加推階段】華府新天地?zé)徜N，全城二次加推【三次加推階段】華府新天地?zé)徜N，三次加推華府新天地全城啟幕9月10月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告渠道創(chuàng)新：戶外廣告牌的客戶攔截推廣策略——針對目標(biāo)，渠道營銷9月10月11月12月璞瑅公寓，全城啟獻感謝你，一直的衷愛和支持華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告渠道創(chuàng)新：項目圍擋釋放直觀信息，保持信息新鮮感推廣策略——針對目標(biāo)，渠道營銷9月10月11月12月璞瑅公寓，全城啟獻感謝你，一直的衷愛和支持目的：9月份更換信息，吸引客戶眼球內(nèi)容：感謝主題感謝你，一直的衷愛和支持華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告推廣策略針對性派單主動出擊——泛化客群，全城造勢巡展形式：現(xiàn)場派放資料參與人員：銷售代表1名，PT2名地點：1、高檔百貨周邊2、高檔社區(qū)3、寫字樓周邊內(nèi)容：派放資料+咨詢客戶需求，登記信息時間：9月-12月9月10月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告渠道創(chuàng)新：挖掘老客戶職業(yè)屬性，發(fā)現(xiàn)背后的團購大客戶推廣策略——針對目標(biāo)，渠道營銷形式：采用資源共享的形式，定期舉行SP活動內(nèi)容：公寓產(chǎn)品信息滲透+共享客戶優(yōu)惠時間：9月-12月形式：深度挖掘目前的誠意客戶，促進老客戶帶新客戶內(nèi)容：老客戶獲得驚喜推薦大禮+新客戶優(yōu)惠時間：9月-12月研究優(yōu)惠政策，確定優(yōu)惠政策，用傳銷的手段誘發(fā)老客戶帶新客戶購物卡9月10月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告渠道創(chuàng)新：電子單張&聊天工具電子單張以漫畫的形式出現(xiàn)。在網(wǎng)絡(luò)廣泛運用的現(xiàn)代社會，一副有意思的漫畫將會以驚人的速度在商務(wù)網(wǎng)絡(luò)中傳播，被廣泛的人群瀏覽。msn/qq不僅是用來溝通的工具，同時可以作為廣泛信息的載體，在對話框上設(shè)置廣告欄，也能廣泛傳播項目信息。推廣策略——針對目標(biāo)，渠道營銷形式：漫畫電子郵件群發(fā)+聊天工具廣告欄內(nèi)容：公寓產(chǎn)品信息+銷售節(jié)點信息時間：9月-12月璞瑅公寓30-55平米，火爆銷售萬福先生您好：璞瑅公寓面積，促銷信息9月10月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告客戶策略——新聯(lián)康資源共享目的：充分利用新聯(lián)康在沈積累的客戶資源關(guān)鍵點：1、針對性的對投資客戶進行拜訪和引導(dǎo)2、最大限度的挖掘圈層客戶3、始終為銷售現(xiàn)場補充投資客群4、未來將有大量新聯(lián)康在沈陽積累的客戶資源進入跟蹤狀態(tài)華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告階段營銷主線時間：10月主題：“紅”主題發(fā)散：第一周：因為地段，所以最紅；第二周：因為規(guī)模，所以一直紅；第三周：因為回報，所以紅到底；第四周：因為最紅，所以賣得最好！要點：本階段將是項目整體的開盤期，整套推廣、包裝方案將圍繞“紅”展開，同時將配合節(jié)日點，進行大型活動烘托。10月9月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告渠道創(chuàng)新：銀行金卡、銀卡客戶對賬單信息發(fā)布推廣策略——針對目標(biāo)，渠道營銷形式：夾雜小型折頁的形式內(nèi)容：公寓產(chǎn)品信息+銷售節(jié)點信息時間：9月-12月璞瑅公寓30-55平米，優(yōu)惠待遇：1萬抵5萬；1萬抵4萬

具體銀行：工商銀行、華夏銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行可以另外夾雜項目項目折頁9月10月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告電梯門廣告

-電梯門的優(yōu)勢：1)電梯門廣告面積是框架的6倍，電梯門廣告沖擊力強2)電梯門廣告覆蓋率高（一個門就可以覆蓋整個大廈）3)電梯門可以發(fā)揮無限的廣告創(chuàng)意4)電梯門受關(guān)注的時間長（等候電梯2分鐘，乘坐電梯1分鐘）5)有效覆蓋大廈受眾，反復(fù)及強迫閱讀率均極高

桶裝水廣告

-一、新型載體，一路領(lǐng)先；二、信息獨占，全面展示；三、不得不看，唯一選擇；四、精準(zhǔn)投放，有效傳達；五、定位傳播，記憶深刻；六、終端媒體，效果顯著；七、派送到位，實現(xiàn)雙贏；八、強勢品牌，嶄新形象

推廣策略——針對目標(biāo)，渠道營銷渠道創(chuàng)新：電梯門廣告&桶裝水廣告9月10月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告渠道創(chuàng)新：汽車美容、寫字樓、高檔寫字間派送紙抽、

便簽推廣策略——針對目標(biāo)，渠道營銷目的：目前這部分客戶能夠滿足本項目客戶需求；形式：派送印有項目標(biāo)志的紙巾盒和便簽；時間：9月-12月9月10月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告SP活動——針對目標(biāo)，活動營銷9月10月11月12月時間：10月1日-10月7日地點：營銷中心內(nèi)容：華府新天地，十一購房嘉年華針對客群：來電來訪客戶+誠意金客戶目的：推進老帶新，加深客戶印象優(yōu)惠政策：老客戶帶新客戶老客戶：可以獲得1000元購物卡新客戶：可獲得2000元購物卡，砸金蛋的機會非老帶新客戶：可現(xiàn)場獲得砸金蛋的機會，獎品為2000元購房優(yōu)惠，電磁爐、微波爐等華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告階段營銷主線時間：11月主題：“投資，不能說的秘密”主題發(fā)散：以投資語錄的形式進行，客戶證言式廣告，讓客戶教育客戶?！耙驗檎J(rèn)同地段，所這這里火”“因為認(rèn)同前景，所以這里火”要點：本階段重點突出投資的意義，大賣回報率，為產(chǎn)品加推工作鋪墊。11月9月10月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告渠道創(chuàng)新：電影院貼片廣告、利用宣傳片的動態(tài)播放形式推廣策略——針對目標(biāo)，渠道營銷目的：最大限度擴大項目信息的傳達范圍；形式：在電影票房較好的電影前，加播貼片廣告；時間：11月-12月華府新天地火爆熱銷9月10月11月12月華府新天地公寓9—12月營銷執(zhí)行報告渠道創(chuàng)新：異地高檔客戶挖掘，例如撫順、遼陽、本溪等推廣策略——針對目標(biāo)，渠道營銷形式：采用資源共享的形式，定期舉行SP活動內(nèi)容：公寓產(chǎn)品信息滲透+共享客戶優(yōu)惠時間：9月-12月形式：高檔客戶短信息發(fā)送、適當(dāng)舉行異地產(chǎn)品說明會內(nèi)容：華府新天地地段，價格，回報時間：9月-12月參與人員：區(qū)政府、誠意客戶、行業(yè)老總、各大媒體；媒體炒作：搜房網(wǎng)或者紙媒，每周一篇軟文炒作；搜房網(wǎng)、晚報軟文轉(zhuǎn)載演講內(nèi)容；炒作主題：華府新天地