某公寓項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告

大理下關(guān)滇源路工程開展報(bào)告100%工程前期定位階段工程背景分析市場(chǎng)環(huán)境下物業(yè)開展方向判研工程定位營(yíng)銷推廣建議報(bào)告思維導(dǎo)圖工程自身分析工程屬性界定住宅物業(yè)開展情況酒店物業(yè)開展情況辦公物業(yè)開展情況市場(chǎng)定位形象定位客戶定位產(chǎn)品定位1、工程背景分析——下關(guān)主城副中心區(qū)域，城市未來開展的主方向軸上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；緊靠承擔(dān)主要生活功能的主城區(qū)，比鄰規(guī)劃利好的海東區(qū)，未來開展?jié)摿薮?。本?gt;>工程位于下關(guān)主城“副中心〞區(qū)域比鄰城市中心區(qū)域，優(yōu)先享受主城生活、金融、教育、醫(yī)療等各方面完善配套。>>城市開展的主方向軸上根據(jù)大理城市建設(shè)的有關(guān)要求，開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為大理的新中心，通過加快城市根底設(shè)施建設(shè)，提升區(qū)域>>區(qū)域未來開展?jié)摿薮笮姓行臇|移，開發(fā)區(qū)開展成為未來大理的政治、經(jīng)濟(jì)中心，以行政辦公、金融、教育、醫(yī)療、會(huì)展、旅游效勞等為主要職能功能。主城區(qū)海東區(qū)開發(fā)區(qū)本案工程區(qū)位——距主城區(qū)近，交通便利；到飛機(jī)場(chǎng)需要途經(jīng)經(jīng)開區(qū)，大理市火車站也位于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，道路交通條件完善，通達(dá)性好。區(qū)域交通本案巍山路寶源路賓川路蒼山路富海路西屏路往主城區(qū)方向往住宅開發(fā)板塊往機(jī)場(chǎng)、海東方向主城區(qū)鳳盛路>>區(qū)域內(nèi)形成三橫四縱交錯(cuò)通達(dá)的交通路網(wǎng)，通往下關(guān)各個(gè)區(qū)域三橫：賓川路、蒼山路、巍山路四縱：富海路、西屏路、鳳盛路、寶源路>>距離主城核心區(qū)僅5分鐘車程從工程地經(jīng)巍山路車型5分鐘即可到達(dá)下關(guān)市中心、高原明珠廣場(chǎng)，交通十分便利>>至火車站、飛機(jī)場(chǎng)、海東必經(jīng)地沿巍山路3分鐘可至火車站，往從寶源路經(jīng)機(jī)場(chǎng)大道可達(dá)機(jī)場(chǎng)和未來新行政中心、旅游度假區(qū)“海東區(qū)〞——目前主要以商業(yè)性質(zhì)配套為主；火車站、汽車站距離工程近在咫尺；但目前區(qū)域日常生活配套匱乏，形象檔次偏低。隨著未來大型企事業(yè)單位向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，區(qū)域配套提升將迎來機(jī)遇。區(qū)域配套火車站汽車站高原明珠廣場(chǎng)國(guó)際會(huì)展中心汽車4S店集群福特起亞豐田本田吉利奇瑞鈴木眾泰群眾育才二小育才中學(xué)明珠幼兒園人民醫(yī)院分院和平醫(yī)院仁愛醫(yī)院大理中醫(yī)院佳佳超市教育配套：育才二小、育才中學(xué)、明珠幼兒園醫(yī)療配套：和平醫(yī)院、大理州人民醫(yī)院經(jīng)開區(qū)分院、大理中醫(yī)院市政配套：高原明珠廣場(chǎng)、大理國(guó)際會(huì)展中心、大理汽車站、火車站商業(yè)配套：各品牌汽車4S店約10-15家；其余為汽修、汽配、汽車美容相關(guān)業(yè)態(tài)餐飲、生活、娛樂配套匱乏本案——北鄰“滇源路〞可到達(dá)下關(guān)國(guó)際會(huì)展中心；南接“廣闊〞鐵路，西經(jīng)“滇源路〞5分鐘車程可到達(dá)下關(guān)主城核心區(qū)；東至未來新行政中心和旅游度假所向的海東區(qū)>>有利因素工程兩面緊鄰街，且北面緊鄰城市主干道“滇源路〞，地塊昭示性好；地塊平整，目前已根本拆遷完畢，規(guī)劃施工無障礙。>>不利因素南面僅鄰鐵路線，環(huán)境形象較差，對(duì)工程品質(zhì)提升造成一定的壁壘指標(biāo)數(shù)值臨街面滇源路：80mX路：20m地塊四至用地紅線地塊內(nèi)部平整，已拆遷完畢滇源路地塊指標(biāo)——工程總占地6畝，規(guī)模偏??；但地塊平整有利于建筑的規(guī)劃排布；35%的建筑密度為地塊留下充足的景觀打造的空間，后期通過局部景觀的設(shè)置，有條件做成精品。用地性質(zhì)：商住綜合用地；規(guī)模：占地約4000㎡；容積率：≤6產(chǎn)品及建筑形態(tài)：不限物業(yè)配比及組合：不限工程屬性初判省級(jí)二線城市副中心區(qū)域，未來城市東向開展主方向軸線上的小規(guī)模、高容積率綜合物業(yè)開發(fā)工程。城市副中心區(qū)——緊鄰主城區(qū)，城市東向開展的主方向上交通便利——周邊交通條件完善，通達(dá)性好；火車站、汽車站輻性強(qiáng)商務(wù)配套為主——以商務(wù)、商業(yè)活動(dòng)性質(zhì)為主，先天商務(wù)氣氛濃厚昭示性好——緊鄰城市主干道“滇源路〞，臨街面長(zhǎng)，昭示性好；未來開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域——商品房整體供給量少；隨著未來企事業(yè)單位大量入駐，區(qū)域投資價(jià)日漸凸顯，優(yōu)勢(shì)工程核心價(jià)值點(diǎn)梳理區(qū)域形象差，目前消費(fèi)層次較低鐵路距離工程近，不利于工程產(chǎn)品品質(zhì)的提升區(qū)域存在大量城中村，未來改造空間大，相應(yīng)的預(yù)期增量對(duì)工程形成競(jìng)爭(zhēng)工程規(guī)模小，可操作空間小劣勢(shì)工程目前面臨的壁壘非城市核心區(qū)域的小規(guī)模、高容積率的工程物業(yè)突破方向究竟在哪里？讓我們從市場(chǎng)中尋找答案。。。。。。2、市場(chǎng)環(huán)境下的物業(yè)開展方向判研住宅物業(yè)開展判研重點(diǎn)工程區(qū)域占地規(guī)?！伯€〕容積率綠化率〔%〕物業(yè)類型總戶數(shù)〔戶〕車位價(jià)格區(qū)間錦達(dá)豪庭主城區(qū)11.674.9829.1高層1981407500惠豐新城主城區(qū)1304.9338多層、小高層、高層170015003000—5000藝海天城主城區(qū)

高層

均價(jià)3400建標(biāo)華城開發(fā)區(qū)111.642.8535.52多層、高層141811944100花韻藍(lán)灣北城區(qū)79.71.5445花園洋房6711106000河畔人家北城區(qū)15.116.142

高層8801813200〔一期已售完〕萬誠(chéng)蒼洱大觀北城區(qū)44.81.341別墅、花園洋房141暫無待定梨花溪北城區(qū)1451.0235.03小高層、別墅6003861300—6000藝墅花鄉(xiāng)北城區(qū)116727高層〔三幢〕8002406800—7500洱海莊園北城區(qū)4501.1541公寓、別墅、小高層、洋房220020004500—75007000700700洋房、別墅420.49430城郊銀海山水間12000

368別墅720.27500城郊感通別墅12000145145別墅450.42198海東大理公館60008101000住宅、公寓、別墅410.65300海東洱海傳奇

500262商墅211.25103海東御培坊暫無暫無暫無公寓、別墅601293海東洱海龍灣海東區(qū)容積率低物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主主城區(qū)容積率高物業(yè)形態(tài)主要以高層為主北城區(qū)放量大，容積率高，物業(yè)類型多樣化——中心區(qū)已是寸土寸金，開發(fā)力度逐漸減弱，目前住宅主力開發(fā)方向集中在北片區(qū)和東片區(qū)，產(chǎn)品供給以洋房、別墅等中高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品為主，中檔投資型物業(yè)相對(duì)欠缺；目前市場(chǎng)供給局面未來下關(guān)待售工程：河畔人家2期、財(cái)富中心、建標(biāo)華城、昌茂大廈、梨花溪四期等共計(jì)13個(gè)工程將陸續(xù)推出或銷售。住宅市場(chǎng)面臨巨大放量競(jìng)爭(zhēng)。城中村改造工程：目前大理市舊改工程眾多，到達(dá)18個(gè)，后續(xù)開發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對(duì)整個(gè)工程存在很大的壓力住宅物業(yè)開展判研——下關(guān)市場(chǎng)未來供給量持續(xù)井噴，主要表現(xiàn)為13個(gè)待售工程和9個(gè)城中村改造工程的放量沖擊所帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力。未來市場(chǎng)供給局面住宅物業(yè)開展判研——目前市場(chǎng)上供給的住宅產(chǎn)品面積以80—90㎡的兩房、100—140㎡以下的三房為主；功能與性價(jià)比結(jié)合的小面積產(chǎn)品供給相對(duì)較少；在售住宅供給面積檔局面6080100120140160160以上中心區(qū)北片區(qū)經(jīng)開區(qū)海東區(qū)60-150㎡90-150㎡90-150㎡50-260㎡單位：㎡6080100120140160160以上錦達(dá)豪庭惠豐新城藝海天城藝墅花鄉(xiāng)單位：㎡100-150㎡60-150㎡100-120㎡50-80㎡6080100120140160160以上梨花溪洱海莊園清逸佳園花韻藍(lán)灣單位：㎡100-170㎡120-150㎡100-140㎡90-150㎡中心區(qū)工程面積情況北片區(qū)工程面積情況6080100120140160160以上洱海國(guó)際生態(tài)城大理公館洱海傳奇洱海環(huán)球國(guó)際單位：㎡50-120㎡120-500㎡100-260㎡60-180㎡海東區(qū)工程面積情況住宅物業(yè)開展判研其他局面分析客戶置業(yè)流向的局面分析：主城區(qū)開發(fā)力度減弱，客戶向外流出；隨著大理城市規(guī)劃東移，經(jīng)開區(qū)將加大開發(fā)力度；更多城市地緣客戶會(huì)選擇在經(jīng)開區(qū)置業(yè)；客戶置業(yè)需求的局面分析：從市場(chǎng)客戶來看，首改置業(yè)型客戶所占比重最大。而此類客戶群所能接收的產(chǎn)品大部份是以低價(jià)為主的產(chǎn)品，對(duì)產(chǎn)品的要求主要是生活配套完善。價(jià)格接受能力的局面分析

通過對(duì)大理購(gòu)房分析，從價(jià)格段客群占比中可以看出，目前大理市場(chǎng)客戶對(duì)物業(yè)價(jià)格承受能力大部份集中在30—65萬之間?！玛P(guān)置業(yè)客戶逐漸東移，目前本地市場(chǎng)上主流客戶依然為首次置業(yè)的剛需客戶，大局部客戶對(duì)價(jià)格的接受能力在30-65萬范圍內(nèi)優(yōu)勢(shì)〔S〕時(shí)機(jī)〔O〕劣勢(shì)〔W〕威脅〔T〕緊鄰主城區(qū)，享受市中心配套周邊交通條件完善，通達(dá)性好；火車站、汽車站輻性強(qiáng)緊鄰城市主干道“滇源路〞，臨街面長(zhǎng)，昭示性好；地塊平整、規(guī)劃指標(biāo)優(yōu)勢(shì)，易于規(guī)劃排布和局部品質(zhì)塑造地塊規(guī)模小，不成規(guī)模南面鐵路限制物業(yè)品質(zhì)提升區(qū)域目前形象檔次差，居住感不強(qiáng)烈周邊配套不完善，缺乏大型生活配套住宅物業(yè)開展SWOT分析區(qū)域位于城市開展主軸線，未來開展?jié)摿Υ笫袌?chǎng)供給以剛需為主導(dǎo)，60-80㎡小面積高性價(jià)比物業(yè)相對(duì)缺乏置業(yè)客戶逐漸東移，為區(qū)域住宅物業(yè)開展提供客源支撐未來市場(chǎng)供給劇增，競(jìng)爭(zhēng)劇烈品質(zhì)型開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，對(duì)本地開發(fā)水平的要求逐漸提高SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)——充分利用地塊特性，依靠局部細(xì)節(jié)景觀優(yōu)化設(shè)計(jì)，打造小面積高性價(jià)比的投資、剛需型精品物業(yè)；填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，滿足定向消費(fèi)群體需求SW策略：放大優(yōu)勢(shì)，躲避劣勢(shì)——站位年青一族，充分利用地塊臨街昭示性好的優(yōu)勢(shì)，依靠時(shí)尚立面打造及以年青一族“樂活〞SOHO領(lǐng)地的概念進(jìn)行包裝，附有生活態(tài)度的LOFT產(chǎn)品設(shè)計(jì)，吸引城市白領(lǐng)人群置業(yè)住宅物業(yè)開展SWOT分析綜合上述分析可看出，本地塊開展住宅物業(yè)的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，存在一定的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，開展住宅物業(yè)可行；但要從競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)中脫穎而出，必須結(jié)合地塊實(shí)際情況走差異化住宅路線，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)，概念包裝方面下足功夫。其他物業(yè)開展判研該地塊除住宅物業(yè)外是否可以開展其他的物業(yè)？1、酒店物業(yè)2、辦公物業(yè)?...其他物業(yè)開展判研酒店物業(yè)通常的兩種盈利模式：1、自持酒店，自己經(jīng)營(yíng)，依托長(zhǎng)期的持有和經(jīng)營(yíng)在較長(zhǎng)的時(shí)間周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利的目的。時(shí)間本錢和資金回籠不利。2、產(chǎn)權(quán)式酒店，將酒店物業(yè)銷售后保存使用權(quán)，形成酒店管理公司在使用權(quán)周期內(nèi)經(jīng)營(yíng)獲利，其主要目的是通過返租銷售支持物業(yè)的銷售。銷售價(jià)格將超出市場(chǎng)價(jià)格，造成價(jià)格虛高，返租條件配合不到位給工程帶來巨大銷售風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)開發(fā)商后續(xù)返租的兌現(xiàn)能力有較高的要求；使用權(quán)周期到后對(duì)工程會(huì)造成混亂，帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。該工程地塊是否適合做酒店物業(yè)：1、由工程所處的位置來看，周邊環(huán)境質(zhì)量較差，酒店物業(yè)的檔次無法表達(dá)；2、工程所處位置的客戶截留能力不強(qiáng)，對(duì)后期酒店的經(jīng)營(yíng)狀況帶來影響；3、工程規(guī)模較小只可有兩種模式定位后期的開展規(guī)劃，全部自持和全部銷售。由此建議該工程最終的開展規(guī)劃方向是全部進(jìn)行銷售，走短平快的線路。基于上述情況不建議開展酒店物業(yè)單獨(dú)開展酒店物業(yè)其他物業(yè)開展判研就目前云南省各地州的寫字樓市場(chǎng)來看，地州暫無此物業(yè)有較好的市場(chǎng)需求和銷售條件。因此，不建議開展該類物業(yè)。單獨(dú)開展寫字樓物業(yè)但是工程要從競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)當(dāng)中脫穎而出，形成自我為中心的市場(chǎng)“獨(dú)唱者〞，必須跳脫單一的開展模式，依靠自身?xiàng)l件走差異化同時(shí)兼?zhèn)涠喙δ墚a(chǎn)品功能的開展路線。塑造高性價(jià)比的產(chǎn)品定位來提升工程整體價(jià)值。工程物業(yè)開展判研小結(jié)開展成為具備多種功能的精品住宅—既商務(wù)快捷酒店功能、住宅功能、小型辦公功能結(jié)合的高性價(jià)比型物業(yè)是工程物業(yè)開展瞄準(zhǔn)的主要方向。住宅物業(yè)單獨(dú)存在酒店物業(yè)單獨(dú)存在辦公物業(yè)單獨(dú)存在市場(chǎng)需求是多元化的，單一的物業(yè)功能無法滿足市場(chǎng)需求，對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)出助力不明顯結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、需求及去化難度對(duì)上述三種物業(yè)開展可行性時(shí)機(jī)和難點(diǎn)評(píng)估分析得出，本地塊開展住宅物業(yè)相對(duì)于其他兩種物業(yè)形態(tài)來說，存活時(shí)機(jī)較大，市場(chǎng)更容易接受。3、工程整體定位開展定位推導(dǎo)主城東擴(kuò)區(qū)域，開發(fā)、置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域所向。未來開展?jié)摿Υ缶嚯x主城區(qū)近，交通便利，通達(dá)性極佳兩面臨街，地塊昭示性好目前大理市場(chǎng)客戶對(duì)物業(yè)價(jià)格承受能力大部份集中在30—65萬之間。剛需為主，周邊4S店年青白領(lǐng)人群置業(yè)能力有限但又有普通城市白領(lǐng)渴望自由和追求新穎的態(tài)度市場(chǎng)時(shí)機(jī)住宅產(chǎn)品為應(yīng)對(duì)劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須走差異化、精品化方向。小戶型物業(yè)可作為本工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的突破產(chǎn)品。工程價(jià)值客戶需求區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃價(jià)值、市政利好朝向是本工程站位的根底物業(yè)形態(tài)、創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品性價(jià)比是本工程市場(chǎng)突破方向。產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)訴求時(shí)尚、小資，同時(shí)與市場(chǎng)上供給的小戶型產(chǎn)品形成差異；針對(duì)年青置業(yè)一族發(fā)力核心結(jié)論核心結(jié)論核心結(jié)論——借勢(shì)主動(dòng)站位、定位自我為中心、產(chǎn)品標(biāo)新立異

具備“可商可住〞的〞多功能精品時(shí)尚公寓〞上東區(qū)·精品SOHO生活空間—SMALLOFFICE&HOMEOFFICE—工程整體定位3、工程整體定位——產(chǎn)品定位一室一廳57㎡一室一廳48㎡一室一廳38㎡基礎(chǔ)信息占地面積：257000㎡建筑面積：257000容積率：1.0綠化率40%物業(yè)類型：公寓、洋房、別墅，超五星酒店公寓均價(jià)8000公寓核心競(jìng)爭(zhēng)支撐點(diǎn)：大盤強(qiáng)大綜合的內(nèi)部配套國(guó)際級(jí)旅游度假休閑概念包裝面朝洱海，優(yōu)勢(shì)自然景觀超五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)工程產(chǎn)品研究——洱海國(guó)際生態(tài)城。公寓產(chǎn)品為38-60㎡平層戶型，憑借旅游大盤概念包裝、優(yōu)越的自然資源及全方位綜合型內(nèi)部配套支撐公寓產(chǎn)品賣點(diǎn)，售價(jià)8000元/㎡。洱海國(guó)際生態(tài)城一室一廳43㎡一室一廳46㎡一室一廳40㎡基礎(chǔ)信息占地面積：4910㎡建筑面積：39372㎡容積率：8.0綠化率35%物業(yè)類型：高層公寓公寓均價(jià)：暫定5500公寓核心競(jìng)爭(zhēng)支撐點(diǎn)：經(jīng)開區(qū)開發(fā)腹地距離市中心5-10分鐘車程交通便利達(dá)人聯(lián)盟競(jìng)爭(zhēng)工程產(chǎn)品研究——達(dá)人聯(lián)盟競(jìng)爭(zhēng)工程產(chǎn)品研究小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品給本工程產(chǎn)品定位的啟示目前市場(chǎng)上存在的小戶型主流產(chǎn)品大局部以30-60㎡平層公寓的形式出現(xiàn)各工程小戶型公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，個(gè)案沒有特別突出的競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)都是依靠工程自身配套的打造和低總價(jià)來帶動(dòng)此類產(chǎn)品銷售。本工程由于自身規(guī)模小，限制了其利用自身配套等外部賣點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的提升。如定位市場(chǎng)上主流的平層公寓產(chǎn)品，那么工程功能配套、區(qū)位及自然環(huán)境方面的缺乏會(huì)使得產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。固本工程小戶型產(chǎn)品應(yīng)從產(chǎn)品內(nèi)部附加空間的優(yōu)越性設(shè)計(jì)來表達(dá)同等面積區(qū)間內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值。關(guān)鍵詞：高附加值贈(zèng)送、高性價(jià)比、靈活百變的空間組合形態(tài)工程產(chǎn)品定位——“LOFT〞復(fù)式公寓面積區(qū)間：40-60㎡〔一層建筑面積〕+30-50㎡〔二層贈(zèng)送面積〕產(chǎn)品特點(diǎn)：高大而開敞的空間上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)買一層送一層首層層高2.7米，二層層高2.2米4.9米的客廳挑空，采光充足產(chǎn)品組合建議住宅以小高層LOFT公寓的形式。戶型面積區(qū)間為40-60㎡的復(fù)式小戶型公寓；商業(yè)：建議做2層底商作為社區(qū)商業(yè)配套；業(yè)態(tài)以生活型商業(yè)為主；建面約2600㎡?？康嵩绰费鼐€以娛樂休閑業(yè)態(tài)為主；另一側(cè)以餐飲為主——兩層集中商業(yè)裙樓配套+40-60㎡小戶型復(fù)式公寓

住宅品質(zhì)提升建議〔內(nèi)部〕4.9米層高，二層作為贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)“買一層送一層〞采取整層空間預(yù)留的形式，以“百變空間〞為賣點(diǎn)進(jìn)行樣板房包裝，展示給客戶兩個(gè)方案的夾層空間隔離方式供其選擇。隔離施工由開發(fā)商完成〔夾層隔離本錢最終計(jì)入房?jī)r(jià)〕

多功能百變空間，買一層送一層方式一〔類似復(fù)式形式〕整體層高4.9米1層層高2.7米2層層高2.2米，通過隔板的形式使客廳形成上下中空連通實(shí)際使用面積多出半層123方式二〔類似躍層形式〕整體層高4.9米1層層高2.7米2層層高2.2米，通過隔板的形式通過豎向樓梯進(jìn)入2層，占用兩個(gè)完整樓層。實(shí)際使用面積多出一層12客廳不存在中空，通過隔板使上下各為一層客廳、餐廳中空2層半層住宅品質(zhì)提升建議〔內(nèi)部〕買房送裝修，拎包即可入住可通過簡(jiǎn)易裝修的形式，形成產(chǎn)品“拎包入住〞的賣點(diǎn)〔簡(jiǎn)裝本錢控制在400元/㎡〕裝修過程中適當(dāng)贈(zèng)送局部電器〔如微波爐、洗衣機(jī)〕所有裝修及電器贈(zèng)送均計(jì)入房?jī)r(jià)LOFT訴求的裝修風(fēng)格是“自由〞、“散漫〞、“簡(jiǎn)潔〞的態(tài)度，通俗來說，通過外墻刷白，鋪地磚的形式來突出這一簡(jiǎn)明扼要，但不失態(tài)度的LOFT風(fēng)住宅品質(zhì)提升建議〔內(nèi)部〕公寓正面凸窗公寓正面露臺(tái)贈(zèng)送：通過露臺(tái)與凸窗的設(shè)計(jì)，提高實(shí)用率，同時(shí)能使相對(duì)狹小的公寓空間擁有更好的采光通風(fēng)和更加開闊的視野露臺(tái)與凸窗的結(jié)合運(yùn)用，增加實(shí)用率，同時(shí)提高舒適性公寓單位面積為34—70㎡露臺(tái)，凸窗的設(shè)計(jì)增加10%以上的實(shí)用空間，將室內(nèi)生活空間充分外延，室內(nèi)生活室外化凸窗：最大進(jìn)深800mm〔多采用600mm〕步入式凸窗：最大進(jìn)深1500

mm〔多采用600—1000mm〕住宅品質(zhì)提升建議〔外部〕物業(yè)：星級(jí)物業(yè)，一對(duì)一專屬管家式效勞一對(duì)一專屬管家式物業(yè)效勞，社區(qū)平安性、便利性得到保障入戶大堂：在入口及大堂等公共空間做足功夫，營(yíng)造極強(qiáng)的品質(zhì)感和尊貴感底層多功能接待廳全玻璃幕墻的設(shè)計(jì)，引入室外景觀，提升品質(zhì)挑高的酒店式大堂設(shè)計(jì)底層大跨度的室外柱設(shè)計(jì)住宅品質(zhì)提升建議〔外部〕住宅品質(zhì)提升建議〔外部〕外立面：采用現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格；形象高檔挺拔，符合年青一族的審美觀立面以時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格為主，底層布局以石材+柱結(jié)構(gòu)表達(dá)檔次；高檔次玻璃金屬幕墻提高商務(wù)形象；公寓在保持一定靈活性的根底上注重與商業(yè)裙樓的整體協(xié)調(diào)性，公寓A座公寓B座景觀環(huán)境：以立體綠化方式賦予建筑以生機(jī)，營(yíng)造風(fēng)景居住、辦公環(huán)境；結(jié)合現(xiàn)代市場(chǎng)的硬地小品節(jié)點(diǎn)，塑造城市精英時(shí)尚態(tài)度。利用商業(yè)裙樓頂部的綠化空間，以中央花園形式呈現(xiàn)，營(yíng)造綠色辦公空間通過多節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)代休憩空間設(shè)計(jì)，提供舒適、愉悅的居住環(huán)境住宅品質(zhì)提升建議〔外部〕商業(yè)裙樓頂部的中央花園導(dǎo)示系統(tǒng)景觀小品昭示性LOGO景觀節(jié)點(diǎn)主景觀空中花園3、工程整體定位——客群定位工程客戶群定位客戶定位——生活工作在下關(guān)25-35歲年齡段、追求時(shí)尚、有中等收入的年青一族首次置業(yè)客群為主；本地投資型買家、外地移民為輔。核心客戶：本地年青風(fēng)氣一族，外來白領(lǐng)青年，用于剛性自住，暫住考慮遠(yuǎn)期投資特征：25-35歲追求時(shí)尚，向往新事物，標(biāo)新立異；欲購(gòu)置住宅的中等收入客群。來源：下關(guān)全市范圍內(nèi)的年青一族地緣客戶，周邊4S店工作的白領(lǐng)青年。需求：剛性自住需求為主，較低的首付和總價(jià)門檻。重要客戶：城市投資型買家及外地移民特征：有一定經(jīng)濟(jì)積累的本地人群；長(zhǎng)期投資；對(duì)大理有一定崇拜情結(jié)的外地移民。來源：下關(guān)全市中年中產(chǎn)階層投資型賣家。需求：看重周遙遠(yuǎn)期投資收益人群、建立一個(gè)立足都市的生活平臺(tái)；低總價(jià)、長(zhǎng)期升值空間。4、工程營(yíng)銷推廣策略時(shí)間2024年12月1月3月進(jìn)場(chǎng)5.8開盤4月6月11月實(shí)景LOFT樣板間開放2月5月7月8月9月10月蓄客期熱銷期持續(xù)銷售形象期6.8加推開盤工程售樓中心開放，城市達(dá)人征集爭(zhēng)取11月通過規(guī)劃，12月份到達(dá)施工條件開始施工。配合圣誕PARTY話題營(yíng)銷活動(dòng)為信號(hào)，舉辦以“年青一族生活向往“為主題的新聞發(fā)布會(huì)，工程正式入市開始形象宣傳?！澳昵嘁蛔濞晫傩苑?hào)正式建立1月售樓中心開放〔建議在市中心沃爾瑪附近設(shè)立售樓部〕，配合達(dá)人征集系列主題活動(dòng)強(qiáng)化工程形象。3月初實(shí)現(xiàn)±0，樣板間于3月中旬開放，配合達(dá)人征集第二季活動(dòng)“MINI試駕周〞正式開始蓄積誠(chéng)意客戶。4月到達(dá)預(yù)售條件，配合LOFT樣板間開放舉辦〞達(dá)人生活所向“的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式活動(dòng)，正式開始認(rèn)籌6月8日模擬第一批開盤備注：以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)均為擬定節(jié)點(diǎn)，需與開展商溝通后最終確定認(rèn)籌工程符號(hào)建立工程實(shí)景引爆MINI試駕周活動(dòng)情人節(jié)PRATY，新聞發(fā)布會(huì)工程營(yíng)銷條件及入市時(shí)機(jī)——圣誕PARTY，嗨翻全城，新聞發(fā)布會(huì)工程正式被引出——工程城市達(dá)人征集活動(dòng)——工程MINI試駕周展示策略：差異化高科全情展現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示推售策略：分批造勢(shì)分棟分次推售，保證開盤銷售量，次次加推火爆策略總綱強(qiáng)化并擴(kuò)大工程唯一性：開展一系列以年青一族生活向往為主題的互動(dòng)展示活動(dòng),樹立工程差異化形象提前鎖定客戶，賺夠年青一族眼球和期待，以年青客戶為中心，通過產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，高科技營(yíng)銷硬件配備。讓客戶眼見為識(shí)的同時(shí)增加認(rèn)同感。推廣策略：配合重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)線上形象與小眾活動(dòng)渠道推廣結(jié)合形象策略：年輕無極限—強(qiáng)化推廣為關(guān)鍵舉措——形象展示中心〔契合年青一族氣質(zhì)調(diào)性〕——工程實(shí)景展示〔LOFT百變空間具體化展示〕——線上創(chuàng)意廣告視覺攔截、活動(dòng)營(yíng)銷穩(wěn)固圈層粉絲——線下渠道滲透，網(wǎng)式掃蕩鋪開宣傳【工程營(yíng)銷總攻略】年青無極限系列體驗(yàn)一時(shí)間：2012年12月事件：圣誕PARTY，項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)目的：項(xiàng)目圈層建立，“自由、主張”的形象符號(hào)導(dǎo)入年青無極限系列體驗(yàn)二時(shí)間：2013年2月事件：城市達(dá)人征選活動(dòng)目的：項(xiàng)目符號(hào)提升，大范圍活動(dòng)營(yíng)銷引起當(dāng)?shù)啬昵嘁蛔鍏⑴c和關(guān)注年青無極限系列體驗(yàn)三時(shí)間：2013年3月事件；MINI試駕周目的：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，高端資源整合，MINI車型符合年青一族個(gè)性年青無極限系列體驗(yàn)四時(shí)間：2013年4月事件：百變空間實(shí)景體驗(yàn)活動(dòng)目的：活靈活現(xiàn)的產(chǎn)品展示活動(dòng)，激發(fā)年青一族購(gòu)買——系列活動(dòng)體驗(yàn)，使工程“年青無極限〞的符號(hào)深入人心1、形象策略售樓團(tuán)隊(duì)武裝到牙齒銷售團(tuán)隊(duì)從細(xì)微處表達(dá)工程氣質(zhì)，打造整體品質(zhì)感。售樓處效勞展示所有銷售人員手持iPad記錄及展示相關(guān)資料第一展示——工程營(yíng)銷中心售樓部包裝一定要夠潮流、夠張揚(yáng)、夠時(shí)尚色彩鮮明，色調(diào)和色系均符合年輕一族審美包裝元素新穎，表達(dá)自由而又靈活的時(shí)尚空間感2.展示策略第二展示——以“年青無極限〞為主題的工程巡展假期、周慶等重要節(jié)假日時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在市中心高端商場(chǎng)或主要人流聚集的廣場(chǎng)布站，以工程展示、釋放工程銷售信息、活動(dòng)信息為目的，積累對(duì)口客群。2.展示策略第三展示——二對(duì)一效勞體系，高品質(zhì)效勞表達(dá)差異物管經(jīng)理保潔保安客服門童接待流程二對(duì)一效勞,表達(dá)超五星級(jí)客戶待遇區(qū)別對(duì)待不同到訪客戶首次到訪：二對(duì)一效勞體系〔專業(yè)銷售+現(xiàn)場(chǎng)解說〕二次屢次到訪：一對(duì)一專門效勞業(yè)內(nèi)人士到訪：設(shè)置專人接待業(yè)內(nèi)人士2.展示策略1、通過裝修展示LOFT產(chǎn)品百變空間的獨(dú)特性2、通過以年青一族后現(xiàn)代時(shí)尚等風(fēng)格家居配飾對(duì)客戶產(chǎn)生視覺沖擊3、通過展現(xiàn)產(chǎn)品工序、材料等突出工程高品質(zhì)和誠(chéng)信的理念，讓客戶切身體驗(yàn)平安可靠的工程質(zhì)量第四展示——樣板體驗(yàn)中心獨(dú)特、鮮明的LOFT專屬態(tài)度后現(xiàn)代的家居的LOFT專屬配飾空間隔離的LOFT專屬百變技巧2.展示策略線上：配合重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng)炒作.提升知名度建立年青一族專屬感戶外廣揭發(fā)布〔大理市中心、主干道高炮〕報(bào)紙、網(wǎng)站、時(shí)尚刊物、航空雜志、電視配合線下:渠道為王，通過短信、DM直郵進(jìn)行工程價(jià)值滲透〔地州最有效傳播方式〕地盤包裝〔售樓部、工地圍墻〕——重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)線上形象與小眾活動(dòng)渠道推廣結(jié)合

3.推廣策略

——小步快跑，分批高頻推售第一批推出局部產(chǎn)品作為市場(chǎng)好感度根底，制造稀缺。保證第一次開盤銷售火爆。第二批產(chǎn)品乘熱打鐵，第一批開盤一個(gè)月后開盤，價(jià)格適當(dāng)上漲，4.推售策略關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)回憶：

——要在劇烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)爭(zhēng)中取勝，合力打好四大戰(zhàn)役第一大戰(zhàn)役：圣誕狂歡PARTY啤酒節(jié)，工程新聞發(fā)布會(huì)目標(biāo)：借此節(jié)點(diǎn)，結(jié)合一次高調(diào)活動(dòng)，迅速成為全城熱議工程目的：工程形象符號(hào)建立，以此為開端，建立工程“年輕無極限〞的形象符號(hào)。第二大戰(zhàn)役：工程售樓中心開放目標(biāo)：積累200-300批誠(chéng)意客戶目的：工程形象符號(hào)強(qiáng)化，在全市展開一系列時(shí)尚達(dá)人征集的圈層體驗(yàn)活動(dòng)進(jìn)行工程蓄水第三大戰(zhàn)役：樣板間開放目標(biāo)：積累300-500批誠(chéng)意客戶，通過高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品展示，以及年青一族身份象征的MINI試駕周活動(dòng)，配合認(rèn)籌翻開銷售通道目的：工程形象符號(hào)兌現(xiàn)，客戶信心增強(qiáng)，促進(jìn)成交第四大戰(zhàn)役：公開出售目標(biāo)：開盤熱銷，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)附件：柏騰效勞內(nèi)容介紹工程合作方式及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合作方式：工程前期籌劃+工程全案銷售代理工程前期籌劃取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)20萬元〔效勞結(jié)束時(shí)間為工程規(guī)劃方案獲批〕工程全案銷售代理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：工程全部銷售額的2-3%，根據(jù)銷售回款情況計(jì)提?！残诮Y(jié)束時(shí)間為工程整體銷售完成80-90%〕前期籌劃效勞內(nèi)容〔一〕基地研究1、基地條件根本情況、基地詳勘、周邊配套、專項(xiàng)分析2、