新舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則的對(duì)比及應(yīng)對(duì)研究-以恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為例

目錄摘要及關(guān)鍵詞 新舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則的對(duì)比及應(yīng)對(duì)研究——以恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為例摘要：在社會(huì)不斷發(fā)展的當(dāng)下，交易模式也在不斷得推陳出新，并且確認(rèn)收入的步驟和方法越來(lái)越復(fù)雜，所以原先得收入準(zhǔn)則的缺陷逐漸暴露，為順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代潮流，完善我國(guó)會(huì)計(jì)信息標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)財(cái)政部做出了革新收入確認(rèn)準(zhǔn)則的決策，于是2017年07月發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》(財(cái)會(huì)【2017】22號(hào))，該準(zhǔn)則與原收入確認(rèn)準(zhǔn)則相比，二者間的調(diào)整與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告中的收入確認(rèn)準(zhǔn)則要求基本趨同，對(duì)企業(yè)收入確認(rèn)的方式、時(shí)點(diǎn)或時(shí)段確認(rèn)收入的要求有明顯提高。而收入是評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中盈利能力極為重要的指標(biāo)，所以收入的確認(rèn)和計(jì)量是非常重要的。本文研究的目的是針對(duì)新舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則兩者間的區(qū)別進(jìn)行對(duì)比，提出出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)如何對(duì)應(yīng)的解決措施，并且清晰明確新標(biāo)準(zhǔn)下房地產(chǎn)企業(yè)如何確認(rèn)收入，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)務(wù)中帶來(lái)什么影響，在收入準(zhǔn)則修改的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意哪些方面，本篇論文對(duì)其他企業(yè)也將產(chǎn)生借鑒作用。關(guān)鍵詞：新收入確認(rèn)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；恒大地產(chǎn)Acomparativestudyonthenewandoldrevenuerecognitioncriteria——TakeEvergrandeGroupexampleAbstract:withthecontinuousdevelopmentofsociety,thewayoftradingisalsoevolving,sothedefectsoftheoriginalincomestandardsaregraduallyexposed.InordertocomplywiththetrendofeconomicdevelopmentinChinaandimprovetheaccountinginformationstandardsinChina,theMinistryoffinancemadeadecision,andthenissuedtheaccountingstandardsforBusinessEnterprisesNo.14inJuly2017-Revenue(CK[2017]No.22).Comparedwiththeoriginalrevenuerecognitionstandards,cas14(2017)basicallyconvergeswiththerequirementsoftherevenuerecognitionstandardsintheinternationalfinancialreport,whichsignificantlyimprovestherequirementsfortheway,timeorperiodofrevenuerecognition.Incomeisaveryimportantindextoevaluatetheprofitabilityofanenterpriseintheprocessofoperation,sotherecognitionandmeasurementofincomeisveryimportant.Thepurposeofthisstudyistocomparethedifferencesbetweenthenewandoldrevenuerecognitioncriteria,toproposethecorrespondingsolutionstotheproblems,andtomakeclearhowtherealestateenterprisesrecognizetherevenueunderthenewcriteria,whatkindofinfluencewillitbringtotherealestateenterprisesinpracticeestateenterprisesinpractice,andwhataspectstherealestateenterprisesshouldpayattentiontowhentherevenuecriteriaisrevisedThepaperwillalsohaveareferenceforotherenterprises.Keywords:newrevenuerecognitioncriteria;realestateenterprises;Evergranderealestate

1新舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則的對(duì)比及應(yīng)對(duì)研究緒論1.1新舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則研究的背景和意義1.1.1研究的背景目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)不斷增多，各類行業(yè)業(yè)務(wù)不斷出現(xiàn)的大環(huán)境下，交易過(guò)程增長(zhǎng)，交易復(fù)雜程度增加，原收入確認(rèn)準(zhǔn)則確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法適應(yīng)各種新的交易模式，即暴露出舊收入準(zhǔn)則的局限性。原收入確認(rèn)準(zhǔn)則在我國(guó)已經(jīng)實(shí)行了十三年，于是為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，解決我國(guó)當(dāng)前現(xiàn)行收入確認(rèn)準(zhǔn)則在實(shí)務(wù)當(dāng)中存在的問(wèn)題，并保持與國(guó)際上收入確認(rèn)準(zhǔn)則的趨同，我國(guó)財(cái)政部在2017年7月19日頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（后文簡(jiǎn)稱為新收入準(zhǔn)則（2017））的具體文件，此舉有效提高了我國(guó)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，緊跟國(guó)際形勢(shì)。新收入準(zhǔn)則（2017）的編著是結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，再依據(jù)國(guó)際收入準(zhǔn)則（2014）部分內(nèi)容，對(duì)原收入準(zhǔn)則進(jìn)行修改、優(yōu)化、完善后正式新修訂的版本，于2018年1月1日起實(shí)行。1.1.2研究的意義一個(gè)企業(yè)的盈虧對(duì)于企業(yè)本身而言是至關(guān)重要的，若是一個(gè)企業(yè)無(wú)法盈利，則企業(yè)就無(wú)法繼續(xù)正常營(yíng)運(yùn)下去，所以收入一直是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中一個(gè)最為關(guān)鍵的指標(biāo)。收入可以反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理人員的水平，也是與企業(yè)相關(guān)的所有投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者關(guān)心的重點(diǎn)，同時(shí)也是企業(yè)粉飾報(bào)表的重點(diǎn)。國(guó)家頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2017）的主要目的為保持我國(guó)與國(guó)際上收入確認(rèn)準(zhǔn)則的趨同并提升我國(guó)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，新舊確認(rèn)準(zhǔn)則之間的差異必定會(huì)對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作、會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)報(bào)表造成影響。這些變化將對(duì)企業(yè)造成一些具體什么樣的影響，被影響的各方企業(yè)該如何進(jìn)行應(yīng)對(duì)，都有待于我們?nèi)ニ伎?，去探索。研究新收入?zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的諸多問(wèn)題將提供給我們寶貴的經(jīng)驗(yàn)，可用于應(yīng)對(duì)未來(lái)新準(zhǔn)則全面施行時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題。1.2新收入準(zhǔn)則的主要變化1.2.1原收入確認(rèn)準(zhǔn)則下收入確認(rèn)研究在原收入確認(rèn)準(zhǔn)則中，確認(rèn)收入的核心是主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，但是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)比較模糊，所以會(huì)存在許多爭(zhēng)議。因?yàn)殡S著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各式各樣的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不斷增加，交易的形式也日趨復(fù)雜，比如在同一行業(yè)中，處理較為特殊的交易業(yè)務(wù)時(shí)，收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)也和企業(yè)主要交易業(yè)務(wù)不一致，因?yàn)閷?duì)于特殊業(yè)務(wù)確認(rèn)的收入時(shí)點(diǎn)并不是在交付之時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)，而是在交付商品之后的一段時(shí)間內(nèi)逐步收款，逐步確認(rèn)，這就給予了企業(yè)可操控收入確認(rèn)數(shù)值的空間。舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則的這些不完善之處主要是因?yàn)闆](méi)有適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，各行各業(yè)之間沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，使得會(huì)計(jì)信息的可比性下降，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量下降，從而會(huì)影響到會(huì)計(jì)信息使用者的決策與判斷。1.2.2新收入確認(rèn)準(zhǔn)則下收入確認(rèn)研究新收入準(zhǔn)則（2017）中比較突出的重點(diǎn)就是使用了“五步法”為確認(rèn)收入的模型，衡量的核心標(biāo)準(zhǔn)是商品控制權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，準(zhǔn)則第四條中明確指出，取得相關(guān)商品控制權(quán)，指的是能夠主導(dǎo)該商品的使用并且從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益，和原收入準(zhǔn)則相比較最大的關(guān)鍵點(diǎn)由風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)變?yōu)榭刂茩?quán)轉(zhuǎn)移。在交易方式層出不窮的當(dāng)下，風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移的界限比較模糊，只能由會(huì)計(jì)人員自行判斷，買賣雙方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移的認(rèn)識(shí)、判斷方法很可能產(chǎn)生不同的理解，所以取而代之的是較為清晰的控制權(quán)轉(zhuǎn)移。新收入確認(rèn)準(zhǔn)則（2017）下的“五步法”確認(rèn)模型，五步法可提高交易雙方交易時(shí)簽訂合同的準(zhǔn)確性，針對(duì)某一時(shí)點(diǎn)或者某一時(shí)段確認(rèn)收入做出規(guī)定，為行業(yè)間、企業(yè)間以及各個(gè)交易方式下的同類科目提供了較強(qiáng)的可比性，提高了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，為會(huì)計(jì)信息使用者給予了嚴(yán)謹(jǐn)可靠的數(shù)據(jù)，從而可以更好的做出對(duì)企業(yè)有利的決策。1.2.3新舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則之間的差異（1）確認(rèn)計(jì)量方式原收入確認(rèn)準(zhǔn)則將銷售商品收入以及提供勞務(wù)收入?yún)^(qū)分開(kāi)來(lái)，在兩種交易類型的分類下再做確定收入的標(biāo)準(zhǔn)，如：沒(méi)有保留商品所有權(quán)和管理權(quán)的情況下，是否依然有對(duì)已經(jīng)銷售商品有效控制權(quán)，交易過(guò)程中的收入是否可以可靠計(jì)量，該經(jīng)濟(jì)利益是否已經(jīng)流入企業(yè)等，其確認(rèn)收入的核心是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移。而以新收入準(zhǔn)則為判斷標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以控制權(quán)轉(zhuǎn)移代替風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)并通過(guò)“五步法”進(jìn)行判斷是否可以確認(rèn)收入。首先應(yīng)識(shí)別交易雙方簽訂的合同，合同中是否列明各種需要履約的各種義務(wù)，注明交易金額，明確雙方履行義務(wù)的某一時(shí)點(diǎn)或某一時(shí)段，然后將交易金額分?jǐn)偨o各項(xiàng)應(yīng)當(dāng)履約的義務(wù)，再根據(jù)履行義務(wù)的進(jìn)度確認(rèn)收入。（2）會(huì)計(jì)信息記錄新收入準(zhǔn)則新增了“合同資產(chǎn)”和“合同負(fù)債”兩個(gè)會(huì)計(jì)科目，并與“應(yīng)收賬款”做了區(qū)分，合同資產(chǎn)是取決于時(shí)間流逝意外其他因素的一種權(quán)利，是指企業(yè)已經(jīng)完成履約義務(wù)，有權(quán)向客戶收取對(duì)價(jià)。而對(duì)應(yīng)的合同負(fù)債則是一種義務(wù)，是指企業(yè)沒(méi)有完成履約義務(wù)之前以及收取或者應(yīng)當(dāng)收取的對(duì)價(jià)，現(xiàn)在需要向客戶轉(zhuǎn)讓商品。而應(yīng)收賬款只受事件影響，期滿后企業(yè)擁有無(wú)條件向相關(guān)者收取對(duì)價(jià)的權(quán)利。1.2.4新收入確認(rèn)準(zhǔn)則對(duì)行業(yè)的影響（1）制造業(yè)在原收入確認(rèn)準(zhǔn)則下，制造業(yè)需要購(gòu)買方出具驗(yàn)收單才可確認(rèn)以銷售貨物的收入，該情況下，如購(gòu)買方不及時(shí)提供所需單據(jù)或者干脆不提供單據(jù)，則一般在開(kāi)票時(shí)確認(rèn)收入。此種方式反饋速度較慢，會(huì)導(dǎo)致公司有大量的發(fā)出商品，雖然商品已經(jīng)發(fā)出、使用，但是賣方仍沒(méi)有確認(rèn)收入，影響會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性、準(zhǔn)確性，不能正確反映出企業(yè)的真實(shí)情況。然而在新收入確認(rèn)準(zhǔn)則（2017）下，控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)則確認(rèn)商品收入，即假定其他條件符合的情況下，銷售方確認(rèn)商品收入的時(shí)間變更為了發(fā)貨時(shí)。這個(gè)改變收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的方法加強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量相應(yīng)的也就提高了。（2）建造業(yè)建造業(yè)中，新舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則的確認(rèn)都和完工程度相關(guān)。在原收入確認(rèn)準(zhǔn)則中一般是根據(jù)以下三種方法確認(rèn)工程的完工程度的，它們分別為：成本占比法、工作量占比法和實(shí)際測(cè)定工作進(jìn)度法。在新收入確認(rèn)準(zhǔn)則（2017）中則減少成了以下兩種方法來(lái)確認(rèn)完工程度，它們分別為投入法和產(chǎn)出法。投入法即為以企業(yè)根據(jù)合同總進(jìn)度，根據(jù)某一時(shí)段的投入比確定完工程度；產(chǎn)出法即為根據(jù)已完工產(chǎn)品的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶具體價(jià)值確定合同完成程度?？偠灾?，此項(xiàng)變更同樣采用了新收入確認(rèn)準(zhǔn)則政策改變的核心，以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)息息相關(guān)。（3）房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)行原收入確認(rèn)準(zhǔn)則之時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)主要是以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)-建造合同》兩項(xiàng)制度結(jié)合運(yùn)用，對(duì)收入進(jìn)行核算和計(jì)量。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)業(yè)存在著諸多商品結(jié)算方式，但無(wú)論是預(yù)售期房還是分期付款，都涉及到的一個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)實(shí)際交易時(shí)點(diǎn)和確認(rèn)收入的核算時(shí)間有著較長(zhǎng)的間隔。這種特殊性就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的收入確定時(shí)點(diǎn)人為判斷的因素比重較大，其財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)無(wú)法真是全面的反饋出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)成果。為了提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，我國(guó)推出的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2017）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響最大的就是根據(jù)簽訂的合同作為確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算時(shí)間，完善了收入確認(rèn)系統(tǒng)。在交易過(guò)程中，企業(yè)在合同中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)也做了規(guī)定，同時(shí)明確商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的買賣行為。2恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司案例概況2.1恒大地產(chǎn)集團(tuán)基本情況2.1.1發(fā)展歷程恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是我國(guó)國(guó)內(nèi)名氣較大知名度較高的500強(qiáng)企業(yè)。公司憑借“小面積、低價(jià)格、低成本”的運(yùn)營(yíng)策略在96年亞洲金融風(fēng)暴之中脫穎而出。2000年就已經(jīng)晉升為廣州地產(chǎn)第6位。隨著公司通過(guò)“四個(gè)統(tǒng)一”（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送）的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，憑借著優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)模式，在2003年公司自身就在廣東房地產(chǎn)企業(yè)確立了競(jìng)爭(zhēng)力頭號(hào)的地位。然后從2004年開(kāi)始，公司以廣州為新起點(diǎn)開(kāi)始進(jìn)行“二次創(chuàng)業(yè)”為之后迅速擴(kuò)張到全國(guó)等多個(gè)主要城市打下了基礎(chǔ)。于2006年公司已經(jīng)擁有在廣州、天津、重慶、沈陽(yáng)等主要城市共50余個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)式增長(zhǎng)。2009年在香港上市。直至2020年，恒大地產(chǎn)正式完成了多元化產(chǎn)業(yè)布局，集團(tuán)擁有總土地儲(chǔ)備超3億平方米，原值約合人民幣5億元，總計(jì)新購(gòu)79處土地儲(chǔ)備，位于沈陽(yáng)、重慶、天津等58個(gè)地區(qū)。直至2020年底，恒大預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)3萬(wàn)億，年銷售規(guī)模8000億，年利稅1500億，并以世界百?gòu)?qiáng)企業(yè)為目標(biāo)不斷發(fā)展。2.1.2經(jīng)營(yíng)方向集團(tuán)在發(fā)展過(guò)程中投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，投資方向向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)技術(shù)改造等其他方面發(fā)展，投資增幅已達(dá)到10%以上。順應(yīng)中國(guó)政府“房住不炒”的政策規(guī)劃企業(yè)未來(lái)發(fā)展，憑借民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，向多個(gè)新興未來(lái)行業(yè)靠攏，逐步演化成多元化布局。2.1.3業(yè)務(wù)板塊恒大集團(tuán)不僅是一家以房地產(chǎn)為單一企業(yè)的集團(tuán)公司，還擁有恒大智慧科技有限公司和恒大智慧充電科技有限公司兩家于中國(guó)成立的附屬公司。在發(fā)展主業(yè)的情況下，仍然有余力能夠從事多種其余行業(yè)的并向發(fā)展。利用主業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)地位，已經(jīng)做好了“恒大水世界”、“恒大養(yǎng)生谷”等多個(gè)旅游、健康養(yǎng)生項(xiàng)目的準(zhǔn)備。并擁有完整的新能源汽車全產(chǎn)業(yè)鏈，集團(tuán)在多個(gè)業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)頗有建樹(shù)。2.2恒大地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)構(gòu)成恒大地產(chǎn)2019年中期年報(bào)數(shù)據(jù)中，流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)分別為人民幣1,763,817百萬(wàn)元和334,723百萬(wàn)元，兩者相差5.27倍。碧桂園流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)分別為人民幣1,472,179百萬(wàn)元和274,551，兩者比值為5.36。萬(wàn)科的流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)分別為1,438,989百萬(wàn)元和290,940百萬(wàn)元，兩者的比值為4.95。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，三家房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)都遠(yuǎn)高于非流動(dòng)資產(chǎn)，差距都有5倍左右，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)所占用的資源較大，有土地使用費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間產(chǎn)生的建筑成本、各種機(jī)器設(shè)備的折舊費(fèi)用等等成本均包含在流動(dòng)資產(chǎn)中。因?yàn)槠髽I(yè)的規(guī)模較大，所以持有的儲(chǔ)備土地、在建房屋的價(jià)值高，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)額較大的根源。表12019年房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)比表單位：人民幣（百萬(wàn)元）恒大碧桂園萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)1,763,8171,472,1791,438,989非流動(dòng)資產(chǎn)334,723274,551290,940流動(dòng)資產(chǎn)/非流動(dòng)資產(chǎn)5.275.364.95數(shù)據(jù)來(lái)源：恒大地產(chǎn)集團(tuán)2019年中期財(cái)報(bào)，碧桂園2019年中期財(cái)報(bào)，萬(wàn)科2019年中期財(cái)報(bào)。以金額為標(biāo)準(zhǔn)，恒大地產(chǎn)2019年的具體資產(chǎn)構(gòu)成前五位如下：開(kāi)發(fā)中業(yè)務(wù)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、投資業(yè)務(wù)、預(yù)付賬款和應(yīng)收貿(mào)易賬款及其他應(yīng)收款項(xiàng)。2.3恒大地產(chǎn)集團(tuán)收入來(lái)源恒大集團(tuán)有以下四個(gè)分部為收入來(lái)源，分別為房地產(chǎn)銷售，租金收入，物業(yè)管理服務(wù)，以及其他業(yè)務(wù)。其中其他業(yè)務(wù)主要包括酒店運(yùn)營(yíng)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)、健康業(yè)務(wù)及投資業(yè)務(wù)。在2018年報(bào)中，房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入452,764百萬(wàn)元，占總體收入的比例高達(dá)97%。租金收入為1,178百萬(wàn)元，占總收入的0.2%。物業(yè)管理服務(wù)收入為4,067百萬(wàn)元，占總體收入的0.9%。其他業(yè)務(wù)收入8,187百萬(wàn)元，占總體收入的1.9%。與2017年報(bào)表數(shù)據(jù)比較，恒大在2017-2018年收入同比增長(zhǎng)66.7%，總收入從311,022百萬(wàn)元增加到了466,196百萬(wàn)元，其中四個(gè)分部收入均為上升趨勢(shì)。以下兩表分別為2015到2018年恒大達(dá)產(chǎn)集團(tuán)思想業(yè)務(wù)收入的具體情況以及占比。表22015-2018年恒大地產(chǎn)四項(xiàng)業(yè)務(wù)收入情況表單位：人民幣（百萬(wàn)元）2015201620172018房地產(chǎn)銷售126,449203,890302,384452,764租金收入2416478111,178物業(yè)管理服務(wù)1,3181,9483,0244,067其他業(yè)務(wù)5,1224,9594,8038,187收入總額133,130211,444311,022466,196表32015-2018年恒大地產(chǎn)四項(xiàng)業(yè)務(wù)收入占比情況表2015201620172018房地產(chǎn)銷售95%96%97%97%租金收入0.2%0.3%0.3%0.2%物業(yè)管理服務(wù)1%0.9%1%0.9%其他業(yè)務(wù)3.8%2.8%1.7%1.9%數(shù)據(jù)來(lái)源：恒大地產(chǎn)集團(tuán)2015-2018年度財(cái)務(wù)報(bào)告需要注意的是，恒大集團(tuán)財(cái)報(bào)2015-2018年仍以商品的風(fēng)險(xiǎn)及報(bào)酬轉(zhuǎn)移，即相關(guān)建筑工程完成以及貨物交付給買家，且可以合理確認(rèn)收到有關(guān)應(yīng)收賬款時(shí)確認(rèn)收入，并非以控制權(quán)轉(zhuǎn)移的CAS14（2017）新準(zhǔn)則進(jìn)行報(bào)表披露。3恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司案例分析3.1新收入確認(rèn)準(zhǔn)則對(duì)確認(rèn)收入的影響恒大地產(chǎn)截至2018年所披露的財(cái)報(bào)，都采用的是以商品的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移且可以合理確認(rèn)收到相關(guān)應(yīng)收賬款時(shí)確認(rèn)收入的收入政策，也就是說(shuō)，在房屋建造過(guò)程中，房屋待售時(shí)，房屋、物業(yè)等完全交付給業(yè)主并收到貨款后，此時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬完全轉(zhuǎn)移，才確認(rèn)收入，在漫長(zhǎng)的建筑活動(dòng)中時(shí)不進(jìn)行收入確認(rèn)的。那么若是該企業(yè)采用新收入確認(rèn)準(zhǔn)則（2017）來(lái)確認(rèn)收入，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循準(zhǔn)則的規(guī)定，首先合同注明雙方應(yīng)當(dāng)履行的承諾極其義務(wù)，并明確表述具體權(quán)力和義務(wù)。以下通過(guò)新收入確認(rèn)準(zhǔn)則剖析恒大地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何通過(guò)五步法建立新的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：第一步是要識(shí)別合同，合同是兩方或兩方以上訂立的，有法律約束力的權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，合同的形式可以是各式各樣的，但是必須要具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。企業(yè)要將合同內(nèi)容細(xì)分化，規(guī)范化，要明確標(biāo)明買賣雙方應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和享有的權(quán)利。其次要識(shí)別合同中的單項(xiàng)履行義務(wù)，履約義務(wù)是指企業(yè)承諾向客戶轉(zhuǎn)讓商品或提供的服務(wù)。購(gòu)買方能獲取到銷售方的某一商品或者某一種服務(wù)，還有可能是其他一些令購(gòu)買方受益的資源。各種單項(xiàng)承諾可以單獨(dú)與合同中的其他承諾區(qū)分開(kāi)來(lái)，即商品或服務(wù)或者資源可明確區(qū)分，要分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。比如：購(gòu)買方購(gòu)買的是期房，企業(yè)的商品房仍處于在建狀態(tài)，則需要細(xì)化合同中所有的履約義務(wù)，通過(guò)建房進(jìn)度結(jié)合多項(xiàng)履約義務(wù)，履約進(jìn)度按照履行合同義務(wù)時(shí)，實(shí)際發(fā)生的實(shí)際支出或者預(yù)計(jì)投資占預(yù)計(jì)總投資的比重確定。合約中要確定交易價(jià)格，按照細(xì)分好的履行義務(wù)的步驟分?jǐn)偨灰變r(jià)格，在各個(gè)小項(xiàng)的履約義務(wù)完成時(shí)，判斷各個(gè)義務(wù)的完成是在某一時(shí)點(diǎn)或某段時(shí)間后，再分別采用不同的方法來(lái)確認(rèn)相應(yīng)的收入。3.2新收入確認(rèn)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響原收入確認(rèn)準(zhǔn)則中，在不同的交易情況下確認(rèn)收入的方法也不同，一般所涉及的會(huì)計(jì)政策包含勞務(wù)的確認(rèn)方法，建造合同完工進(jìn)度的確認(rèn)方法，本期確認(rèn)的四種交易類型的金額，有關(guān)建造合同累計(jì)已經(jīng)發(fā)生的成本、累計(jì)已經(jīng)確認(rèn)的毛利或損失，以及當(dāng)期預(yù)計(jì)損失的資源和金額。而新收入確認(rèn)準(zhǔn)則中則增加了需要列示的項(xiàng)目，新增了“合同資產(chǎn)”和“合同負(fù)債”兩個(gè)會(huì)計(jì)科目，擴(kuò)大了披露的范圍。成本方面，符合條件的建在合同的訂立成本在原收入準(zhǔn)則中需要計(jì)入合同成本，且這一部分里包含有間接費(fèi)用與直接費(fèi)用。而當(dāng)使用新收入確認(rèn)準(zhǔn)則時(shí)，對(duì)于“合同成本”中合同相關(guān)的成本這一方面，有了較為明確的指引方向，并且新收入確認(rèn)準(zhǔn)則更加完善和規(guī)范了后續(xù)攤銷和減值等多項(xiàng)會(huì)計(jì)處理。合同增量成本與合同履約成本是合同成本的重要組成部分，如果在企業(yè)增量成本的進(jìn)行過(guò)程中，能夠預(yù)期其能夠回收，那么這一部分合同取得成本應(yīng)該認(rèn)定為一項(xiàng)資產(chǎn)。而已經(jīng)發(fā)生的合同履約成本則不再其他指引的范疇之中，比如說(shuō)簽訂合同前就存在的存貨、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)、廠房和設(shè)備，企業(yè)必須滿足履行合同的成本標(biāo)準(zhǔn)條件，即履行合同的成本能直接識(shí)別出與現(xiàn)有或預(yù)期合同有關(guān)聯(lián)；并且履行合同的成本產(chǎn)生或占用了企業(yè)將來(lái)履行履約義務(wù)所使用的資源；最后履行合同的成本預(yù)計(jì)可被回收，才能將其確認(rèn)為資產(chǎn)。在本次論文案例項(xiàng)目公司在確認(rèn)收入的工作中，可以將確認(rèn)收入的金額與實(shí)際交易過(guò)程中向客戶收取的金額進(jìn)行比較，如果確認(rèn)收入的金額大于實(shí)際收取的金額，則可計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中的合同資產(chǎn)科目，如果確認(rèn)收入的金額小于實(shí)際收取的金額，則可計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表中的合同負(fù)債項(xiàng)目。若是合同的項(xiàng)目較大，某單項(xiàng)履約義務(wù)需要確認(rèn)收入時(shí)，可以按照新收入準(zhǔn)則中的細(xì)化規(guī)定的投入法來(lái)計(jì)量履約進(jìn)度，以此來(lái)確定收入。4其他企業(yè)面對(duì)新收入確認(rèn)準(zhǔn)則的措施建議收入對(duì)于每一個(gè)企業(yè)而言都是至關(guān)重要的，收入確認(rèn)準(zhǔn)則的革新毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的影響，對(duì)于企業(yè)而言不僅僅是改變收入確認(rèn)和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，或多或少的都對(duì)內(nèi)部控制、合同撰寫(xiě)要求、日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)估等等方面產(chǎn)生影響。而新收入確認(rèn)準(zhǔn)則與交易雙方簽訂的合約息息相關(guān)，可以說(shuō)基本是圍繞著交易合同運(yùn)用五步法來(lái)確認(rèn)收入的，所以企業(yè)的合同撰寫(xiě)要求，合同管理至關(guān)重要，綜上所述，給企業(yè)管理者提出以下三點(diǎn)措施建議。4.1企業(yè)合同管理方面將原合同內(nèi)容做優(yōu)化細(xì)化處理從合同管理的角度來(lái)看，為了提高會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性，使收入更為精準(zhǔn)的進(jìn)行確認(rèn)計(jì)量，企業(yè)必須升級(jí)原先的合同，重新對(duì)其梳理、革新，從企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、交易特點(diǎn)、習(xí)慣來(lái)具體問(wèn)題具體分析，不能像原先一樣，較為粗略隨意或者是處于慣性的來(lái)對(duì)交易對(duì)方的合同通審，而是應(yīng)該要以新收入確認(rèn)準(zhǔn)則（2017）為基石，合同相關(guān)的撰寫(xiě)，評(píng)審人員要從全面性、相關(guān)性、普遍性角度去分析和思考合同中會(huì)遇到的各種問(wèn)題且更新。由于在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中一定會(huì)遇到各式各樣多種類型的合同，對(duì)于需要不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，拓展產(chǎn)品渠道的各式企業(yè)而言，相關(guān)的財(cái)務(wù)員工和其他相關(guān)業(yè)務(wù)的員工更應(yīng)該一起學(xué)習(xí)，把握好新收入準(zhǔn)則的核心，并且對(duì)企業(yè)的合同撰寫(xiě)要求，合同審理調(diào)整。4.2財(cái)務(wù)人員工作方面要提升自身職業(yè)素養(yǎng)在工作崗位上的財(cái)務(wù)人員們需要對(duì)新收入確認(rèn)準(zhǔn)則進(jìn)行學(xué)習(xí)，要在清晰了解，明確把握好CAS14（2017）后，對(duì)與其相關(guān)，收到影響的分錄，業(yè)務(wù)進(jìn)行歸類，比如說(shuō)：相同業(yè)務(wù)新舊收入準(zhǔn)則的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)時(shí)段不一致、有較大金額的融資業(yè)務(wù)、原準(zhǔn)則中可進(jìn)行費(fèi)用化的合同成本、原準(zhǔn)則中沒(méi)有做要求但是新準(zhǔn)則中應(yīng)當(dāng)歸納為合同負(fù)債的相關(guān)往來(lái)款項(xiàng)等等。為更好地迎接收入確認(rèn)準(zhǔn)則的革新，企業(yè)改變核算方式的過(guò)程中將科目歸納分類，重新設(shè)置好相關(guān)科目，這樣可以更清晰方便的進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，讓會(huì)計(jì)工作進(jìn)行得更加合規(guī)合法、流暢，為制作財(cái)務(wù)報(bào)表披露企業(yè)信息做好準(zhǔn)備。4.3企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面要及時(shí)更新相關(guān)規(guī)章制度以及工作流程在企業(yè)及時(shí)順應(yīng)國(guó)家新出臺(tái)的規(guī)章政策做出相應(yīng)改變，財(cái)務(wù)人員及時(shí)學(xué)習(xí)系統(tǒng)知識(shí)之時(shí)，為了能夠?qū)嵤┢鹦乱?guī)章制度，提升應(yīng)用效果，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)及時(shí)修訂新的具體財(cái)務(wù)核算流程程序，改變傳統(tǒng)的核算流程，這樣可以在實(shí)施過(guò)程中正確快速高效實(shí)行新政策，為開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作提供強(qiáng)而有力的保證。并且企業(yè)還可以設(shè)立新的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)核算流程的監(jiān)管力度，做到在轉(zhuǎn)變的重要節(jié)點(diǎn)把好關(guān)，如果遇到了什么問(wèn)題也可以第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)并且解決。在改變收入確認(rèn)準(zhǔn)則，實(shí)施新準(zhǔn)則的時(shí)候加強(qiáng)相關(guān)核算工作的管理和監(jiān)督，嚴(yán)格實(shí)行新的規(guī)章制度，對(duì)于提升收入核算的準(zhǔn)確性有著重大的積極影響。5結(jié)論本文以恒大地產(chǎn)集團(tuán)作為案例，著重對(duì)比了新舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則之間的差異，研究恒大地產(chǎn)為采用新準(zhǔn)則時(shí)期披露的報(bào)表，來(lái)探究未來(lái)采用新收入確認(rèn)準(zhǔn)則（2017）時(shí)應(yīng)當(dāng)采取哪些具體改變措施，以及會(huì)給公司帶來(lái)哪些影響。文章中闡述了新舊收入準(zhǔn)則的基本研究和相關(guān)理論知識(shí)，以此為基礎(chǔ)提出對(duì)恒大地產(chǎn)以及其他企業(yè)的建議和意見(jiàn)。在案例分析部分闡述了恒大地產(chǎn)集團(tuán)的基本情況，比如資產(chǎn)構(gòu)成，業(yè)務(wù)收入來(lái)源，分析了新